Shelly – Page 437

英国租房又难了！15年7月平均房租已达每月937镑

据卫报，由于市场上房屋供应短缺，英国的平均房租上涨迅速，七月份达到了每月937镑。

据英国最大的房产服务公司Countrywide的研究，此租金比一年前上涨了4.6%，而六月份的房租上涨率为3.8%。

迄今为止，房租上涨率最高的地区是伦敦中心区，其上涨率为6.8%，不过苏格兰地区和英格兰东部地区的上涨率同样惊人，分别为4.5%和4.3%。

Countrywide分析了英格兰、苏格兰和威尔士7万5千多家房产，结果认为，目前在伦敦中心区租一套房产需要花费2,583镑，而在英格兰北部租一套房屋只需要663镑。

伦敦已经成为全世界租房最贵的城市之一，这个事实促使政治家们呼吁对房东进行纽约模式的控制。

根据评估英格兰和威尔士Council tax的政府代理商数据，在伦敦33个自治镇中的18个，一居室平均租价达1,000镑每月。

该评估代理商的数据显示，在格林威治、伦敦东南部的一居室公寓，租金在五年之内上涨了30%，从750镑每月涨到了975镑每月。在伦敦北部的伊士林顿，一居室公寓的租金在同一时期上涨了20%，从1,213镑涨到了1,452镑。

近年来，随着购房成本的增加，越来越多的人开始选择租房。根据英国房市概览的数据，今天的租房人数比2008年多了140万。

尽管私人出租房的增加削减了某些地区租金继续上涨的压力，但是这也促使业主们采取持房观望的态度，进一步削减了房市供应。Countrywide估计，如果2008年以来，私人租房业未有发展的话，那么市场上将会多出10万套房屋以供销售。

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（互联网资讯综合整理）

英国房市：买房比租房更划算！一年能省937镑

到底英国房产多少钱呢？据This is Money, Halifax的数据显示，今年英国6月购买三居室房屋的初次购房者每月平均支出约为666镑，而租住同类型大小房屋的租客每月支出约722镑，相差56镑，全年节省可达670镑。不过，由于房价上涨，这个差异正在变小，去年6月的数据显示当时的差异为1018镑。

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相比租房，伦敦地区初次买房者每年可以节省973镑。但在东南地区，因为房价上涨，租房更加合算，差异为98镑。

近几年由于英国房市的房贷利率下调，初次买房者每月需要还贷的费用也相应有所减少，而房租费用却出现了上涨。不过，由于近期房价上升，今年以来两者之间的差异有所缩小。

2009年6月的数据显示，当时买房的平均成本一年要比租房高出1154镑。在这之后，初次购房者购买一套三居室的房屋价格上升了25%。不过因为房贷利率从4.92%下降到2.91%，每月还贷支出仍然有所减少。在此期间，平均房租费用上升了23%。到2014年6月，初次买房者每月支出比租房者少了 85镑。

之后，两者虽然都有所上升，但因为房价又上涨了8%，两者的差距正在缩小。每月还贷支出增加了40镑，而房租的涨幅只有8镑。

国家统计办公室的数据显示，截止6月，全国平均房价在过去的12个月中从26.5万镑上升到了27.7万镑。初次购房者的平均房价在此期间上涨了5.1%，为21.3万镑，而5月份的数据为4.8%。

但Which？的分析指出，初次购房者平均首付17%，因此平均需要贷款17.5万镑。由于银行的贷款比例最多不会高于年薪的4.5倍，因此买房者的年薪需要达到38917镑，但20-24岁年龄段的平均收入为16400镑，两者差异高达22517镑，导致年轻人购房困难。

租房方面，因为政府宣布取消买房出租的房贷利息税减免，为弥补差额，房租可能会有所上升。根据这一政策，房东可以获得的减免将会下调至基本税率，目前为20%。

皇家特许测量师学会的报告认为由于房源紧缺，房价将会进一步上升，导致购房和租房的成本上涨。中期来看，房价和租房成本涨幅都会高于工资涨幅。预期接下来的一年房价和房租将上升3%，而未来5年的涨幅为4.8%。

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澳洲投资移民告别“无风险”时代！

据澳洲移民局最新发布消息，澳洲重大投资者签证188项目将于2015年4月24日起暂停收件，已在24日前提交资料的申请人将可以按照现有条件进行审核，重新开启申请要等到7月1日。也就是说，由2015年4月24日至2015年6月30日，各州不接受担保申请，也不能发出邀请。直至7月1日后新的 188C投资移民政策下重开，申请人方可按照新要求重新提交申请。

考究大宅环境雅致，住进布里斯班最受欢迎的北部郊区

这套别致而考究的现代住宅，位于布里斯班北部最受欢迎的郊区——雷德山（Red Hill）境内。周边是一片恬静舒适的生活区，精巧的房屋错落有致地排布在这个区域，苍翠的植物和树木将这里点缀得独具韵味。如此令人艳羡的生活环境，自然让此处的住宅颇受欢迎。

投资自住俱佳，购买布里斯班北部郊区房产的最佳时机

近年来布里斯班北区郊区越来越受到投资者的青睐，人们更愿意选择居住在远离都市尘嚣的地区，与家人安静地感受慢生活的美好——这套4卧2卫的住宅精巧别致，绝对是一次明智的投资之选。

考究大宅环境雅致，住进布里斯班最受欢迎的北部郊区 — 这套别致而考究的现代住宅，位于布里斯班北部最受欢迎的郊区——雷德山（Red Hill）境内

澳洲人喜爱Red Hill的理由十分简单——这里充满了装修精致的房屋和颇具时尚感的新式住宅，距离市中心仅2.5公里，拥有丰富多样的娱乐场所、农贸集市、购物商店。Red Hill距离布里斯班最酷的购物娱乐区Paddington购物区只有800米——既享有静谧悠闲的生活氛围、又坐拥时尚现代的生活情趣，居外此次推荐的这所住宅，真正带来了一种几近完美的生活方式。

由于本地和外来投资者竞相追逐资产增值，澳大利亚布里斯班北部郊区的房价将继续攀升。因此您现在购入北部郊区Red Hill的房产，可谓是最佳时机。布里斯班是澳大利亚昆士兰州府城，位于澳大利亚本土的东北部，北缘阳光海岸，南邻国际观光胜地黄金海岸市。这里的物业越来越受海外投资者的青睐，未来升值潜力很大。

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特别策划：2015年伦敦买房需求增长最快的十大区域

在英国交通便利一直是首次置业者关注的要点，所以靠近地铁口的房产一直很受追捧，但是，由于价格的关系，置业者在区域与地段需求方面进行了一些让步与调整。最近的一个调查发现，位于伦敦3区至4区，离地铁站比较近的物业，目前成了购买需求最旺的地段。

这项由网上房地产经纪公司eMoov进行的调查发现，首次置业者最希望购买的区域可以在伦敦的地铁图上找到线索，从左上角开始，以顺时针方向进行搜索，依次为东汉姆（East Ham）、沃尔斯特（Walthamstow）、斯特福特（Stratford）与巴肯（Barking）等等。

东汉姆（East Ham）：性价比高

购买靠近东汉姆（East Ham）地铁站的住宅与公寓的需求，在过去的6个月中，增加了26%。买家们被这个区域的良好、便捷的交通设施所吸吲：有District与 Hammersmith & City两条地铁线，同时房价又相对便宜，性价比高。

2015伦敦最旺的买房区域东汉姆（East Ham）,三区 Zone 3

置业需求增长率: 26%

该区域房屋平均价: £296,264

年度房价增长率: 6.34%

最近的一房公寓市场要价: £173,059

当住在Hackney、Walthamstow等邻近区域的置业者由于当地的高房价而被迫转移目标时，位于东汉姆的具有维多利亚时代风格的坚固的公寓楼对他们的吸引力相当大。据瞭解，在东汉姆区，您仍然可以找到要价在£170,000左右的一居室公寓房，而一套维多利亚式的家庭落地房的价格在£400,000以下。

当地的地产经纪Moqtadir介绍说：“东汉姆的购买需求肯定大于供给，纽汉区（Newham）是伦敦最贫困的行政区之一，但是由于奥运会的举办，它成了最吸引来自伦敦各地的买家的区域之一。伦敦政府在纽汉区投入的基础设施改造也让该区域变得更有发展潜力。5年之后，东汉姆肯定会发生激动人心的变化。”

伍德福特（Woodford）: 学校好

位于4区的伍德福特（Woodford），由于有Central Line这条地铁线，最近也成为购买需求最旺的区域之一，半年内需求攀升25%。

2015伦敦最旺的买房区域伍德福特（Woodford），4区

购买需求增长率: 25%

房屋平均价: £503,916

年度增长率: 5.27%

一房公寓的平均要价为: £255,889

“这个地区受欢迎的原因是住在1-3区的一些家庭希望扩大自己的居住面积，将原有的房子出售后在伍德福特找新的住所，以小换大。因为这个区有一些声誉与教学质量较高的私立、公立学校。”熟悉当地情况的一位地产经纪这样介绍。

另外，对首次置业者来说，购买1-3区的房产，在经济上压力比较大。如果稍微往边上走一下到达伍德福特，价格要便宜很多：一套一房的公寓目前的市场要价为: £255,889。

厄普顿公园（Upton Park）：球场搬迁引来新机遇

厄普顿公园（Upton Park ）的那些紧凑的维多利亚式排屋可能会在未来产生很多的增值机会。因为该区的购买需求也在短期内增加了22%。该区最大的变化可能是本赛季结束之后，西汉姆联队（West Ham）将搬离该区。

汉姆通斯国际（Hamptons International）研究部总监约翰尼·莫里斯说：“西汉姆联队的搬迁，将给该地区带来第一个重建机会。”

西汉姆联队打算在今年搬离厄普顿公园。

2015伦敦最旺的买房区域厄普顿公园（Upton Park）

需求增长率: 22%

区域平均房价: £316,569

年度房价增长: 6.34%

该区一居公寓的市场要价: £227,700

据悉，在厄普顿公园驻扎了110年之久的西汉姆联队去年决定搬离厄普顿公园，将原足球赛场出售，经过竞拍，该地块落入英国开发商Gaillard Group之手，成为伦敦最大的足球场改造重建项目。新的规划是在2018年前，建成一个伦敦东区的新村，创建700套家园。

新村的名字将由西汉姆联队的粉丝及居民投票选出，在建筑及装饰风格上采用该联队特有紫红色与蓝色色调。

专家预测，新村一旦建成，将会受到足球粉丝、投资者及其他买家的追捧。

东伦敦的置业需求大于西部

这次调查发现，在伦敦购买需增长最快的10大区域中，其中有8个位于东伦敦。主持该调查的eMoov公司的总监罗素认为，东伦敦这些区域受买家关注的主要原因是交通便利，有Jubilee、Central 等地铁线连接西区，同时正在建设中的城际快铁（Crossrail Project）也为该区带来增值潜力。基础设施的改进、购买价格相对便宜都是伦郭东区越来越受投资者关注的原因。

置业需求增长率较高的区域还有：

2015伦敦最旺的买房区域斯特福特（Stratford）

需求增长率: 19%

平均房价 £355,201

年度增长: 6.29%

一房公寓市场平均要价: £356,745

2015伦敦最旺的买房区域沃尔斯特中心（Walthamstow Central）

需求增长率: 19%

平均房价: £384,812

年度增长率: 5.29%

一房公寓市场要价: £279,975

2015伦敦最旺的买房区域巴肯塞德（Barkingside）

需求增长率: 19%

平均房价 £351,624

年度增长率: 3.6%

一房公寓市场要价: £192,498

2015伦敦最旺的买房区域巴肯（Barking）

需求增长率: 19%

平均房价: £262,337

年度增长率: 7.71%

一房市场平均要价: £159,540

2015伦敦最旺的买房区域切舍姆（Chesham）

需求增长率: 22%

平均房价: £428,430

年度增长率: 6.52%

一房公寓市场要价: £209,990

2015伦敦最旺的买房区域科林伍德（Colliers Wood）

需求增长率: 22%

平均房价: £386,579

年度增长率: 3.06%

一房公寓平均要价: £370,000

2015伦敦最旺的买房区域上敏斯特桥Upminster Bridge

需求增长率: 23%

平均房价: £406,728

年度增长率: 5.23%

一房公寓市场要价: £183,333

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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英政府拟削减疾病福利生病也要“奋斗”

据BBC报道，英国工作和养老金大臣伊安·邓肯·史密斯（Ian Duncan Smith）表示将改变目前的疾病福利政策，鼓励更多的人重返工作岗位。

他认为目前的系统过于两极分化，只有适合与不适合工作两个结果。应该支持福利申请者从事他们可以胜任的工作，即使只能工作几小时。

改革的重点是雇佣支持津贴（Employment Support Allowance）。由于健康问题无法工作的病人首先需要通过工作能力测试（Work Capability Assessment）才能获得这一津贴。史密斯认为这一测试应该更具个性化。系统应该“关注申请者可以做什么，需要什么样的支持，而不是只看到他们不能完成的方面”。

他还表示，接近1100万英国成年人有常见的精神疾病问题。如果患上精神疾病，人们往往更可能无法工作。即使最初得的是身体疾病，但如果有四周无法工作，病人更有可能会产生精神疾病。

工党影子健康大臣伯纳姆（Andy Burnham）认为这是对残疾人的攻击行为，会导致众多弱势群体失去安全感而感到恐慌。保守党残忍粗暴的政策已让很多人陷入绝望，而这一新的改革会让更多人产生焦虑情绪。

苏格兰民族党发言人伊丽·怀特福德（Eilidh Whiteford）同样对此持反对意见，认为这只是政府用来掩盖更多福利削减的手段。目前的测试系统有严重缺陷，需要进行全面的独立评估来了解目前系统中存在的问题。

不过，史密斯坚持认为“社会中最弱势的群体”仍会在改革后获得保护。他强调，英国花在病人及残疾人身上的支出比其他经合组织成员国都多。

史密斯的谈话并不涉及任何实质政策，但希望通过这一谈话开启与各方的讨论。

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（据英中网）

英政府太“吝啬”削减高中财政学校课程或减少

据《卫报》一份代表英格兰93家学院的高等中学联合会（Sixth Form Colleges Association ,SFCA)报告指出，由于受到政府削减资助的影响，许多院校都面临着资金不足的困境。70%的校长认为明年收到的资助将远远无法满足高质量教育的要求。

在政府预算中，普通学校（school）在很大程度上获得了保障，但高等中学（Sixth Form College）则不然。后者的资金受限于2011年以来的三次不同的削减，并且，由于财政部进一步削减预算的计划，该领域将可能更加捉襟见肘。此外，高等中学还不能和普通学校一样获得增值税返还。根据SFCA的数据，因为这个原因，去年每所高等中学的教育经费平均减少了317964镑。

这造成了学生们不得不在更大的班级里学习，提供的课程变少，课外活动也有所减少。Reigate学院（Reigate college）的校长史蒂夫•奥克雷德（Steve Oxlade）担心如果不采取行动，则到2020年将只有不到10家高等中学还能维持财政平衡。而在1992年时，英格兰的高等中学数量超过了120家。

上月政府宣布将按照地区对16岁以上的教育情况进行评估，关闭或者兼并一部分学院，使得该领域只留下“更少但往往更大、更具适应性和高效的教育提供方”。

SFCA认为，政府的目的在于增加普通学校和高等研究所（academy sixth forms）的数量，“尽管实际上高等中学比前两者表现更好，它教育更多处于劣势的学生并获得更少的资金”。如果再进行一轮资金削减，则很多学生将失去改变人生的机会，这一领域也将不再存在。

根据该报告，存在财政或者教育困难的学生将会不同程度地受到影响，83%的校长担心无法向他们提供足够的支持。

财政方面，96%的校长表示“极度担心”或者“担心”，有36%的校长认为自己的学校“非常可能”或者“可能”存活不到2020年。

有72%的校长表示不得不减少课程，39%的校长选择了牺牲外语，其中主要是德语、西班牙语和法语。还有24%削减了STEM（科学、技术、工程和数学）课程，而这些课程却教授了政府认为现代劳动力所应必备的素质。

有76%的学院削减了音乐等课外课程，81%减少了班级数量，以大班形式上课。

SFCA的副总裁詹姆士•凯文（James Kewin）认为该报告揭示了高等中学在三次资助削减后遭受的严重影响。如果不能获得足够的资金，则学院将无法向学生提供高质量的教育并让他们有机会获得高等教育或者就业机会。他呼吁政府对各阶段的教育进行紧急审查，并对普通学校、高等研究所和高等中学在财政拨款上一视同仁。

但教育部的一位发言人则表示，政府已经对教育预算执行了保护措施，并通过按学生数进行拨款的方式解决了16岁以上各院校间的不公平待遇。他说，政府为每个全日制学生都提供了足够的资金支持。

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（互联网资讯综合整理）

金边将建设“自动导向新交通系统” 居住环境更美好

根据柬华日报报导，估计耗费5亿美元，金边市将在未来几年里实施“自动导向新交通系统”（AGT）方案，最晚要在2023年之前竣工启用，届时将对缓解城市交通堵塞问题扮演着重要的角色。

公共工程和运输部、金边市政府、日本国际协力机构（JICA）（6）日召开了“城市交通规划”研讨会。柬埔寨公共工程和运输部长陈友德和金边市副市长安恩尼在会后向媒体披露上述的消息。

陈友德部长说，在日本国际协力机构的赞助下，金边市已经制定了“城市交通总体规划”（MasterPlan），规划期限到2035年。他说，在金边市“城市交通总体规划”中，属于领先的项目之一是要研究开发和实际应用AGT项目。他表示：“我们正在加快实施落实‘自动导向新交通系统’（AGT），以解决金边市交通堵塞日益加重的问题。”

陈友德部长说，自动导向的新交通系统AGT项目是在高架的专用轨道上装有小型轻量橡胶轮胎的车辆沿导轨运行的中等运量输送系统，是无人驾驶的类型。他还说，公共工程和运输部和金边市政府正在督促此项目尽早实施。

金边市副市长安恩尼说，根据上述的城市交通总体规划，金边市要在2023年之前实际应用AGT项目，意味着此项目要在2018年至2020年之间开始动工修建。安恩尼副市长说，我们正在透过日本国际协力机构申请日本政府提供无偿援助，或者提供优惠贷款援助落实此项目，或两个要求都被拒绝，金边市政府将会招商引资来落实此项目，定会按照计划而进行。

英恩尼副市透露说，金边市首个AGT项目的路线有3个选择，第一是从火车站至金边国际机场的方向；第二是，从火车站经过俄罗斯大道再向机场的方向；第三是，从火车站先经过“莫尼烈街”再往“永盛路”的方向进行修建。他说，根据日本国际协力机构和金边市政府技术人员的考察得知，此项目的工程造价近5亿美元。据悉，自动导向的新交通系统（AGT）是小型车辆运行在具有侧向或中央导轨专用混凝土轨道上的系统；也可以说是在高架的专用轨道上装有小型轻量橡胶轮胎的车辆沿导轨运行的中等运量输送系统。可以无人驾驶。20世纪70年代9AGT最初由美国进行研究开发并实际应用。其后在欧洲各国如英国、法国、德国也进行了开发。日本最初的AGT开发研究是在1968年，并于1976年完成。

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（互联网资讯综合整理）

英镑走强亚洲投资者开始舍弃伦敦房市

英国作为经济危机过后外国投资者寻求可观房产投资回报“避难所”的故事或正在走向终结

除了成千上万的起重机和雨后春笋般的豪宅公寓，伦敦到处都充斥着富豪们的“小玩意”，从汽车升降机到范思哲儿童游乐区，表面上看，伦敦巴特西（Battersea）一带仍然是房地产繁荣的中心，它似乎已经将伦敦变成了英国的“摩纳哥”。

如果那些参与巴特西电站和九榆树地区（Nine Elms）改造的经纪人及投资者的传言可以相信的话，那些被众多外国投资者看好——也受到等量谴责的——推动了伦敦十年发展的豪宅繁荣期，或正逐渐消退下去。

跨国公司森那美（Sime Darby），42英亩的巴特西重建项目的主要股东之一，承认马来西亚和其他东南亚国家投资者的购房兴趣正在减退。此前，这些地区的投资者为在伦敦买房一掷千金，推高了豪宅价格，巴特西因受他们青睐而被称为“新加坡泰晤士”。这家总部位于马来西亚的公司坚称，现有的销售协议一个也没被取消。

但是，仅因为有一个地产代理数据显示：截止今年6月，巴特西和周围地区豪宅价格下跌10%，专家们就指责，近期的英镑走强和投资者本国的经济波动，打击了他们在伦敦购买豪宅的热情。

据英国莱坊房地产经纪公司数据，购买伦敦豪宅的俄罗斯客户2015年上半年占比跌至2.9％，这一数字在此前6个月为6.37％。新加坡买家减少了一半以上，占比为1.4％；中国买家占比从10.9％下降到9.4％。

森那美拥有巴特西重建项目40％的股份。近期，该公司在一份声明中指出：“我们发现，马来西亚和其他东南亚地区买家，对英国楼市的兴趣在不断减弱，很可能是因为货币波动较大和经济前景不明确。目前为止，公司没有交换合约被取消。”

经济学家预测，伦敦黄金地段房价将下降10％至15％；另外一些人则认为，一个潜伏已久的房地产萧条期已经开始降临伦敦。网络房地产代理商eMoov称，市场对价值200万英镑或以上的豪宅的需求在不断下降，单5月就录得了3%的跌幅。5月以来，伦敦60%的中心行政区，如威斯敏斯特（Westminster）或肯辛顿-切尔西（Kensington and Chelsea），住宅需求均有所下降。

eMoov创始人Russell Quirk说：“即使价格暴跌，我不认为有多少人会同情那些富得流油、锦衣玉食的豪宅买家。他们已经占据伦敦中央的“黄金街”很久了，现在看起来时代正在起变化。

“伦敦已经变成了英国中央的摩纳哥。但是，伦敦上涨的房价必定会出现回落，我们将开始看到英国首都和其他地区的房价出现‘再平衡’。”

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亚洲高档住宅开发用地价格增速放缓越南首都领涨

2015年上半年，亞洲住宅開發用地的價格增速放緩至1.1%，低於2014年下半年的3%，但是高檔辦公樓用地價格增長至3.6%，高於去年下半年的2.5%。

國際房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）最新發佈的亞洲優質開發用地指數（prime Asia development land index）還表明，越南首都金邊（Phnom Penh）高檔住宅和辦公室用地價格記錄增長最強勁。

金邊高檔住宅和商業用地價格分別飆升14.1%和9.7%。報告指出，外國投資繼續催熱房地產市場，但今年第二季度，住宅開發用地的價格增速放緩，表明價格見頂，下半年增長可能更趨緩慢。中国香港住宅和商業用地價格也見增長。報告解釋說，除了目前需求增長合理，額外的冷卻措施，如2015年2月針對大眾住宅市場實施的降低最大貸款價值比率和償債比率，引導了需求轉向高端住宅。由於供應有限，金融機構對辦公樓租賃的需求增長強勁。

東盟經濟共同體（AEC）今年年底開始成立，預計土地的需求將進壹步增加。報告解釋說，貨物流動將更自由，服務業和熟練勞動力可能鼓勵其他行業的增長，推動商業和住宅房地產的需求。

2015年上半年，由於開發商將註意力轉向資本增值空間和利閏率更高的豪華公寓市場，曼谷辦公用地價格指數停滯不前。即便如此，住宅用地價格增長速度放緩但更可持續。

雅加達價格指數同洋增長放緩。報告指出，經濟放緩令商業和消費者信心受挫。「此外，由於稅收收入嚴重不足影響了基礎設施建設材政支出受到，貨蔽政策受到高通脹和經常帳護赤字限制政府缺乏迴旋餘地。」該報告指出。

「住宅市場進壹步受到奢侈稅上調的影響。另壹方面，商業用地價格增長穩健。展望未來，儘管會受到壹些阻力，黃金地段的土地價格預計將繼續堅守陣地。」報告補充道。

由於持續的宏觀審慎政策，冷卻措施，庫存高企，吉隆坡和新加坡高端房地產市場進壹步放緩，尤其是馬來西亞還推行商品和服務稅。

據萊坊的主要全球城市指數顯示，這兩個城市房價分別連續3個和8個季度下滑。這高檔土地價格承壓。與此同時，這兩個市場商業用地仍保持彈性。

在東京，需求供應失衡推動商業用地價格走高，而在印度德裏和孟買，高檔公寓受高庫存和建設成本上漲的壓力，導致萊坊住宅用地價格指數下降。

由於開發商在2034年孟買發展計劃公佈之前持觀望態度，孟買商業用地價格進壹步受到影響。報告指出，政治僵局，特別是涉及到有爭議的改革土地徵用法案，導致了印度投資同比減少64.1%。

而外國人購買該地區土地的數量也在放緩，東南亞其他地區卻增長四倍。

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