Shelly – Page 452

新加坡中央区私宅转售价6月跌幅减半

新加坡本地中央区私宅（不包括小公寓）转售价格出现回弹，6月份的价格相比5月份上升0.3％。

整体非有地私宅的转售价格继续下跌，但跌幅减半。根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI），整体私宅转售价格从5月份的环比下跌0.7％，缩小至6月份的环比下跌0.3％。

仲量联行（JLL）研究与谘询部新加坡董事王德辉指出，这意味着整体私宅转售价格自2013年第二季达到高峰以来，至今已累计下滑约10％；中央区的私宅转售价格则累计下滑13％。

智信研究与谘询总监王伽胜认为，5月份和6月份的整体私宅转售交易量似乎较大，而整体私宅转售价格跌幅在6月份减半，反映私宅转售价格的跌势可能已稳定下来。

欣乐国际执行董事麦俊荣指出，中央区的私宅转售价格上次取得增长是在去年10月，当时的环比增幅为0.4％。他认为，这次中央区私宅转售价格上扬0.3％，可能是因为买家在今年5月份和6月份，逢低买入一些优质房地产，因此稍微抬高了这个区域的私宅转售价格。

面积不超过506平方英尺

小型公寓转售价跌幅缩小

国大房地产价格指数显示，面积不超过506平方英尺的小型公寓，转售价跌幅也有所缩小，从5月份的下跌1.5％，缩小至6月份的下跌1.1％。

唯独非中央区私宅（不包括小公寓）的转售价格跌幅继续扩大，从5月份的0.4％跌幅，扩大至6月份的0.9％跌幅。王德辉指出，非中央区私宅的转售价格，自2013年以来已累计下跌9％。

麦俊荣表示，这显示非中央区的私宅转售市场有根本性弱点，而这个市场的租赁活动也将在今明两年面对供应量增加、需求滞缓的情况。

王德辉指出，国大房地产价格指数所显示的趋势，基本上符合市区重建局（URA）私宅价格指数的趋势。市建局的私宅价格指数显示，2013年至今年中，整体私宅价格累计下滑6.7％，非有地中央区私宅价格累计下滑7.3％，非中央区私宅则私宅价格累计下滑5.2％。

针对国大房地产价格指数跌幅为何会比市建局私宅价格指数来得大，王德辉说：“前者只计算转售私宅的价格走势。个别转售卖家在价格上有灵活度，但推出市场的发展商不太肯减价，因此造成私宅转售价格跌势比新私宅大。”

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在日本购买公寓时需要支付的税金有哪些

日本是个税金大国，不论是日本人还是外国人，在日本购买公寓时都需要支付以下税金。所以，想在日本购买公寓的中国人有必要掌握这些知识。

第一，消费税（签订合同时）

消费税是公寓销售价格里的建筑物部分的税金，一般都包含在销售价格里。公寓房的价格由土地价格+建筑物价格+建筑物消费税组成。

第二，印花税（签订合同时）

印花税是在签订不动产买卖合同时，在合同上贴核准印花及盖核定印章所产生的税金。根据合同中所记载的费用不同，印花税的金额也不同，由买主和卖主各自承担一半。1,000万日元至5,000万日元的印花税为15,000日元；5,000万日元至1亿日元的印花税为45,000日元；1亿日元至5亿日元的印花税为100,000日元。

第三，登记免许税（交房时）

登记免许税是对已购买的物业、土地进行登记所产生的税金，一般为不动产评估价格的0.4%。

第四，不动产取得税（入居后）

不动产取得税是指取得不动产（住宅、土地）时所产生的税金，税率为在取得不动产所有权当天的不动产价格（课税标准额）的3%。

第五，固定资产税和城市规划税（入居后）

固定资产税和城市规划税是每年由所在地的市町村向不动产（建筑物、土地）所有者征收的税金。但是，对居住在东京都23区内的不动产所有者，则由东京都负责征税，敬请注意。

还有，登记免许税、不动产取得税、固定资产税和城市规划税受土地价格的影响，即土地价格越高则税金也越高。

在日本还有“赠与税”和“继承税”，由于两者不属于购买公寓时支付税金的范围之内，在此就不详细叙述了。但是，取得日本国籍的外国人和居住在日本的外国人如果接受惠赠和继承的话，就要缴纳相应的税金，所以，可以在参观相关物业的样板房时向工作人员予以确认。

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墨尔本尊贵无比的建筑杰作：住进贵气十足的图拉克

图拉克（Toorak）位于墨尔本东南部Stonnington City境内，是墨尔本市著名的富有区域。这里拥有优美的生活环境、居住人群质素很高，且享有优质教育资源，是许多人梦寐以求的安居地。这座住宅是一幢无与伦比的建筑杰作，坐落于图拉克（Toorak）郊区的心脏地带。超凡建筑工艺和彰显顶级品位的装饰设计，令其焕发别样风采、造就了出类拔萃的建筑杰作。

提升生活品质——感受图拉克引以为傲的至尚生活方式

这是一套豪华、尊贵、无与伦比的经典建筑作品，由沃克鲁姆设计公司（Workroom Design）设计而成，由阿古希建筑公司（AGUSHI Builders）巧妙建造。住宅占地面积为1190平方米，共有两个宽敞的楼层，打造出了豪华的现代居住空间。

墨尔本尊贵无比的建筑杰作：住进贵气十足的图拉克 — 超凡建筑工艺和彰显顶级品位的装饰设计，令其焕发别样风采、造就了出类拔萃的建筑杰作

这也是TOORAK非常珍贵且罕见的顶级住宅，颇具收藏价值和升值潜力，让您有机会感受该地区幽雅至尚的生活方式。在TOORAK，近在咫尺美丽的雅拉河涓涓流过，购物场所让人眼花缭乱。TOORAK的商业十分发达，完善。吃喝玩乐应有尽有，揽尽世界各地的小吃。

尤其可贵的是，TOORAK最引以为傲的生活品质方面就是教育。Stonnington市有完全配套的教育设施。除了位于Canterbury Rd上的TOORAK PRIMARY SCHOOL，还有Loreto, Toorak College, St Catherine’s and St Kevin’s等等。位于Glenferrie RD上的Deakin University也是最好的商业技术学院之一。对于有孩子的家庭来说，这无疑是最重要也是最吸引人的置业优势！

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昆士兰充满生机的乡郊土地：与大自然零距离、乐享田园生活

旅游资源丰富多样的昆士兰州，成为人们到澳大利亚旅游的最热门目的地。而昆士兰州除了是最受欢迎的澳大利亚旅游地点，也是最具投资价值的澳大利亚地产市场之一。亚洲投资者早已超越欧洲，成为澳大利亚最大的土地买家。事实上，他们不但财力雄厚，而且独具慧眼。Lowood是昆士兰东南部的一个小镇，这里一块乡郊土地正在出售，赶紧把握这难得的机遇吧！

专享乐活田园生活和土地带来的稳定收入

现业主已在这块土地上居住了38年，期间一直在种植西瓜、南瓜和香蕉，并且养牛、绵羊和山羊，享受乐活轻松的田园生活，同样也拥有稳定的收入。

这块土地带有全封闭式围栏，建有9个水库，所有水库中都养殖着龙虾，每个水库的平均养虾量为5000只。龙虾的价格大约20澳元/公斤，每条成年龙虾的体重约400克。这也将为您带来稳定的收入。

土地上凿有两孔深井，为整个42英亩（约17公顷）的土地提供了充足的水源。现业主曾在土地上种植草皮（turf），因此投资者购入本物业后，也可种植草皮。每英亩草皮的价值为1.6万澳元，每年可收割两次。整宗物业中，至少有30英亩的土地可种植草皮，年收入可达到约96万澳元。

这块土地充满生机，也被原来的主人维护得很好，种植了丰富的产品。土地上生长着各种水果、芒果树、梨、释迦果、苹果、潘石榴、香蕉等。此外，土地上还有一个占地面积为1英亩的家禽养殖厂，用于养鸡、火鸡和鸭。由于离婚分配财产，因此所有的机器都已售出。

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投资置业伦敦之外英国哪些房市成热点？

英国首都伦敦有着丰富的文化、优秀的教育与稳定的经济，而且其豪宅也备受海外投资者的青睐。但是过去几年中快速增长的伦敦房价使得其房产投资收益率逐年下降。很多投资者已经把眼光投向地区性热点房市，试图找到更有利可图的项目。Select Property Group日前发布的报告就介绍了伦敦之外的三个购房出租投资热点。

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由于新建房产的缺乏与需求的增长，伦敦的平均房租是全英最高的，但是长期的供不应求使得房价也过高。很多想在伦敦投资房产的人发现不仅难以入市，而且回报率也并不出众。

不过，在伦敦外围的热点城市中心，富裕的企业高管与相应的高端房产出租是一个新兴并有待挖掘的领域。靠着增长的经济、丰富的文化，地区性的主要城市也能带来可观的租金回报。因此，在您搜索购房出租的投资机会时，伦敦之外的曼彻斯特、格拉斯哥和布里斯托应该出现在您的考量范围之内。

·曼彻斯特

曼彻斯特位于英格兰西北部，由于该城的丰富文化、经济增长、高毕业率和对投资者的吸引力，汇丰银行（HSBC）在今年年初把曼城标记为“投资方面的英国第二大城市”。

在最近的夏季财政预算案中，英国财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）还介绍了英格兰北部的大开发计划“北方经济引擎”（Northern Powerhouse），该方案将把中央政府的权力下放给地方政府，并通过国家投资、技术创新和改善交通把曼彻斯特、利兹、利物浦、纽卡斯尔和谢菲尔德等北部地区的主要城市发展成为能够媲美富裕的英格兰南部经济圈的力量。

据该城的投资机构MIDAS统计，大曼彻斯特地区是“伦敦以外最大的经济功能区”，每年的产值达540亿英镑。在过去五年内有400项商业投资注入这里，海外直接投资总额在全英仅低于伦敦。

曼彻斯特也吸引了大量的公司，FTSE 100的公司中有80家在这里设立了办事处，这里还进驻了50多家国际银行，有2000多家国际公司，其中600多家是大型海外公司。因此，随着越来越多的工作者或专业人士进驻曼城，可以预计房租和房价会进一步增长。

Intergenerational Foundation基金会最近宣布的一项调查表明，由于曼彻斯特的大量毕业生就业机会和实惠的房价/收入比，使得曼城成为全英青少年生活质量最好的城市。相比之下，虽然目前伦敦的工资超过北方，但是较高的生活成本、严重短缺的住房供应、高涨的房价和房租使得很多伦敦人的生活负担反而更重。“北方经济引擎”将创造大量就业机会、加上相比南部更便宜的房价，为很多原来绝对不会考虑搬迁到英格兰北部的人开辟了机会。

根据莱坊公司（Knight Frank）发布的数据，2014年的曼彻斯特租金回报率比前一年增长了5.27％，这是伦敦同期增长率的13倍。当前曼彻斯特房市的新住房存量在全国是最低的，而市中心的近30％房产是私人出租房。

曼彻斯特的交通也很便利，位于英国铁路网的中心，而且曼彻斯特机场也是欧洲最繁忙的机场之一，连接着全世界和英国各大城市。曼彻斯特也是著名的旅游城市，有着丰富和充满活力的文化：大量的博物馆、画廊，还是世界上两个最大的足球队——曼城和曼联——的家。

·格拉斯哥

格拉斯哥是苏格兰最大的城市、最大的城市经济体，每年的产值达170亿英镑，也是英国增长最快的城市之一。其重点行业，如金融服务创造了45万的就业岗位。2001年到2011年之间，城市中心的人口增长了36％。

此外，格拉斯哥是伦敦以外英国人口最多的城市之一，六所大学带来了大量的学生。这些学生完成学业之后，大部份会成为专业人士并在这里开展职业生涯，这将为格拉斯哥市中心的租房市场带来巨大的需求。

2015年，全苏格兰的房市表现良好，预计将平均增值3.5％。而城市地区的房价增长更显著，格拉斯哥则是最热门的地区之一。2014年末的格拉斯哥西区高端房产价格年均增长了5％。

格拉斯哥连接着西海岸铁路干线，而且还有格拉斯哥国际机场，因此可以便利地连接英国和欧洲其它国家。

格拉斯哥西区尤其受到学生和年轻人喜爱，这里有着风景如画的维多利亚式建筑、时尚的酒吧和咖啡馆，为格拉斯哥增添了活力。目前总投资额120万英镑的格拉斯哥港口复兴工程正在进行中，这将有助于推动该地区的长期经济增长。

·布里斯托

布里斯托位于英格兰西南部，由于其快速的经济和人口的增长，而被列为英国前五位的经济增长中心，仅次于曼城。在英国的强劲可持续增长城市中排名第四。伦敦-布里斯托尔是全英经济表现最好的地区之一。

当地经济很繁荣，布里斯托尔的人均公司数远远高于英国其它地区，1/5的就业岗位属于“知识密集”型（需要较高的教育和经验水平）。近年来，布里斯托的新创公司数量大幅增多。此外，该城市在航空航天领域有着明显的专长，全球知名的英国航太系统（BAE Systems）和豪车公司劳斯莱斯（Rolls-Royce）都在这里有大型工厂。

布里斯托有两所大学，其中布里斯托大学每年收到的入学申请/新生数量比例是全英最高，而过去的十年中国际学生的数量有了很大的增长。

涉及到房产的时候，布里斯托的1/4住宅都用于私人出租。预计到2021年，家庭总数将增加11％。2013年末的平均租金年增长率为4.6％，而英格兰西南整体在2014年的平均租金收益率为6％。

历史悠久的布里斯托是剧场、艺术的文化中心，这里有着令人惊叹的建筑、美丽的海港、连绵起伏的丘陵和田园风光。

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英国移民政策收紧华人投资市场进入观望期

近日，一份分析英国华人高收入群体及创业人群移民状况的白皮书在伦敦发布，报告显示，在英国移民政策收紧、门槛提高的影响下，华人投资移民申请者人数降低。在移民这一笔数额不小的“投资”上，中国人进入更加理性的观望期。

数据显示，2015年第一季度全球范围英国签证的申请人数为9005人，比去年同期减少17%。出现这一现象的主要原因之一，便是由于投资移民金额在2014年由100万英镑上涨为200万英镑。

白皮书作者之一、英国彼得森律师行的彼得·刘分析称，华人对英国的投资移民开始进入一个市场冷淡期和观望期。不少人仍渴望移民英国，只是在寻求一种更合适的方式和时机，比如投资额度较小的企业家移民等。适应这一变化，移民申请人需要专业的解决方案，更多的是后续的创业、会计、市场、HR等综合的规划。

根据目前的情况，他还预测，中国移民未来的投资趋势会青睐酒店等行业。酒店行业作为受中国人喜欢的、带有地产项目、保值且有升值空间、同时能够满足英国移民政策规定的行业，将有可能成为很多中国人实现投资移民的手段。

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英国购房需求量大增已至十年最高点

据报道，新近数据显示，英国寻求购房的人数在上月有快速上升，这表示购房需求量达到了十多年来的最高点。

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据全国房地产代理人协会（National Association of Estate Agents，简称NAEA）数据指出，在每个房产中介分支处注册的寻求购房者自5月的383人上涨至439人。据悉，这是自2004年8月以来的最高水准，当时在每个房产中介分支处注册的寻求购房者为582人。

然而，尽管购房需求量有显著上涨，房产供应却有所下降，自5月的每个房产中介分支处的46处房产下降为44处房产。

目前的低房贷利率导致许多人涌入市场，与此同时，由5月大选导致的不确定性现已消除。

尽管在5月时供求之间的缺口有所扩大，但购买活动仍然保持稳定，平均每家房产中介分支在接下来的一个月完成了9宗交易。

不过，首次购房者的成交量在6月时却有所下降，自5月时的29%下降至24%。

NAEA的报告紧随在经济及商业调研中心（Centre for Economics and Business Research，简称Cebr）上周对房价上涨的预测之后。

在3月时，Cebr认为房价在年内将会轻微上涨1.5%。但它随后将之改为4.7%，原因是市场上“长期缺乏”房源。

NAEA管理主任海沃德（Mark Hayward）表示，目前的市场已从大选期间的沉寂状态重新转为活跃。购房者信心正在增加，而一度因大选有疑虑的人也彻底放开，从而共同推动了需求的巨大增加。此外，利率即将上升的可能也促使买家现在加紧买房步骤。然而，他说，在需求达到11年来新高的情况下，房产存量却不足，这对市场来说是个坏消息。

不过，这个月的情势或许会有所改变，因为网络中介House Simple上周声称，7月份英国三分之二的城镇均有见在售房产的增加。

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投资英国学生公寓收益高半年成交额40亿英镑

国际房地产顾问服务机构CBRE的最新统计显示，截至2015上半年，投资英国学生公寓市场的金额已经达到39.8亿英镑，与2014年全年的投资总额相比超出23.5亿英镑。在这一巨大的成交量中，伦敦地区在今年上半年就占据了19.8亿英镑的成交额。

英国学生公寓市场的投资金额达到39.8亿英镑，这一数字背后，意味着越来越多的英国房产投资者将学生公寓看做一个高收益的投资方式。

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创纪录的投资额表明伦敦是全英国范围内学生公寓市场快速增长的主要原因，目前的收益率为4.75%，与2007年金融危机前的峰值持平。

CBRE 学生公寓顾问服务部门的负责人Jo Winchester表示：“由于不断增加的学生在争夺有限的学生公寓，全英国范围内学生公寓的供给量都受到限制。长期的供不应求，上涨的出租压力以及资本增至都将进一步增加市场对投资的吸引力。我们也并不认为市场会出现冷淡。受到高收益率以及每平方英尺价值低这两大因素的影响，一些投资者将把学生公寓看作是更加有效的投资方式。”

“虽然住宅和学生公寓的运营模式不同，但是一些大型的学生公寓服务商和投资者都在探索，一旦成功，运营模式则可能更加一致。”

如何投资英国学区公寓

英国房产投资者首先要密切留意的是，各高校的招生变动情况是否受到学费上涨而出现异常变动，所关注的学校招生是否稳定增长。

如果你不太确定，那么最好从罗素大学集团成员院校周边的房产开始，也就是投资素有英国“常春藤联盟”的24所最顶尖大学，如牛津大学、剑桥大学、爱丁堡大学、伦敦帝国理工学院等等学区的房产。

其次可以衡量是否值得投资的参数是，大学中非欧盟学生所占的比例。英国房产中介表示，能成功吸引大量海外学生的高校周边，将是最佳的投资区域，因为国际学生对住房的需求稳定，而且在房租方面的回报也比较高。

同时，还需要仔细考虑所投资学生公寓的物业类型，是楼房公寓还是低层别墅，是否需要获取群租物业(HMO)的许可证。英国法律规定，私人住宅如果出租给超过三个人，除非他们是夫妻等家庭亲属关系，都需要申请办理群租物业许可证。另外，英国政府现在对群租物业的投资者有了更多更苛刻的条件，投资者或许会为此付出更高的成本。

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英国一套房十家抢供不应求促房价上涨

根据英国全国房地产代理机构协会(NAEA)最新公布的数据称，英国购房者的数量创下11年新高，然而住宅供应的长期短缺短期内并无明显的改观，也相应地推高了房价。

该协会的统计显示，今年6月，平均每间地产中介的潜在购房者注册数量达到439人，较5月相比增长了15%，并创下2004年8月以来的最高纪录。与此同时，平均每间地产中介可供销售的房产数量却只有44套，与5月的46套相比有所下降，也显示出英国房产供求间的巨大差距。

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买房者信心增强购房需求量激增

全国房地产代理机构协会的Mark Hayward表示，无论对买家还是房产市场，房屋短缺都不是一个好消息：“英国房市已度过了大选不确定性造成的停滞期，重新焕发了活力。”

“买家的购房信心增强，一些因为大选而搁置了购房计划的买家开始重新入市，这都造成了购房需求量的激增，”他分析道，“考虑到可能出现的加息影响，也刺激了更多买家在目前这一时间段入市，以获得较低的按揭贷款利率。但事实是在房屋供应不足的情况下，购房需求创下了11年的最高，这对市场也是一个坏消息。”

“不断加大的供求矛盾令人担忧，同时也清楚地表明需要更多努力还填补这一缺口。新一届政府对于建造更多房产给出了很多承诺，但是目前需要的是将这些承诺转化为一砖一瓦以应对激增的购房需求。”

该协会表示，今年6月，针对首次购房者的成交比例从5月的29%下降至24%。

房价上涨迅速首次购房者花费大增

另一份来自英国大型连锁地产中介Haart的独立调查显示，6月间首次购房者的平均购房花费与5月的数据相比上涨了4150英镑，涨至166393英镑。

拥有超过200家分公司的英国大型连锁地产中介Haart的首席执行官Paul Smith表示：“首次购房者的购房成本在一个月之内就飙升了4150英镑，平均下来，6月份的每一天都上涨了138英镑。”

“对于平均年薪在27000英镑的潜在首次购房者而言，他们需要将工资的42%用来还房贷，也显示出用不超过工资30%进行还贷的传统不再适用。”

“其结果是，首次购房者的注册数量出现了13.6%的年下滑。唯一的解决方案就是开放市场并自由供应。”

1套房有11人抢供不应求导致房价上涨

Paul Smith补充道：“目前，在全英范围内每一套新建房产进入市场后，都会吸引11名买家竞购，而伦敦地区更为严重，这一数字几乎是全英水平的两倍，约20名买家竞购一套房产。”

来自Legal & General的房屋按揭和住宅部的负责人Stephen Smith表示：“英国房产市场上的需求与供应缺口将持续增加，从而导致房价上涨。受到低通胀、低利率以及薪资上涨的催化作用，在未来几个月内，市场将持续走强。”

“除非政府可以建造更多房产来解决房产供求矛盾，否则将有更多人买不起房子。而要解决这一矛盾并遏制房价通胀，每年至少需要额外增加25万套新建房产。”

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日本“蚁族”多促成租房市场热

日本对待租房方面立法很严格，“蚁族”房市投资需谨慎。日本蜗居者们居住在胶囊房、网吧、共屋中，环境特别恶劣

网吧不但租金低而且住在网吧的年轻人可以上网冲浪、玩游戏，还有微波炉和淋浴供客人免费使用，同样是两三米的空间日本的蜗居却比中国的舒适很多，因为他们每天早晨还可以洗上一个热水澡再去工作。

除了网吧，类似胶囊屋、共屋、微型独立住宅成了“蚁族”最喜欢的屋型。建造于城市之中的微型独立住宅逐，别看它们佔地面积小，但麻雀虽小五脏俱全。

实际上，东京都人口中60%为租房，由于市场很大，但建筑和空间有限，就有人做起非法生意。日本国土交通省调查发现，东京地区不少看似是写字楼的建筑内，存在大量“蜗居”房，室内被分割成若干个小房间。

按照日本有关规定，这样的建筑物需要以共用厕所的“宿舍”形式向有关部门提出申请备案，然后根据建筑标准法，分割房间的墙壁应该使用防止火灾蔓延的材料，而且，每个房间都必须要设置窗户。可是，各个区通过调查得知，这类建筑物所有者既没有向有关部门提出申请，房间的防火措施也不够，有的房间甚至没有窗户。因此，涉嫌违反建筑物标准法。

如此巨大的蚁族人群，意味着巨大的租房时市场。不过房天下日本置业专家提醒投资者，日本对待租房方面立法很严格。如商业酒店法案规定，业主需要先取得一个许可证，然后才能租出住宅物业，如果被发现无证经营，可能会面临最高6个月的监禁或者罚款300万日元（25,000美元）。