Shelly – Page 460

Richmond心脏地带珍贵公寓楼：装饰独具风范、开发潜力巨大

Richmond距离墨尔本市中心3.2公里，是墨尔本最多元化的郊区之一，住房类型有很多，同时具备繁华和舒适的特点。如今这里已经成了大多数白领一族的喜爱之地。这是一幢漂亮的澳大利亚仓库风格独特公寓楼，地处里齐蒙得（Richmond）郊区心脏地带一条时尚街道——伯恩利街（Burnley Street）旁，位置十分优越，极具投资价值。

位置极为优越，地处Richmond郊区心脏地带

这幢公寓楼风格独特，带有别出心裁的新颖设计。地上有两个既豪华又设计非凡的楼层，地面一楼带有安全停车场。公寓楼还带有进一步的开发潜力，可在现有建筑的顶部加盖一个顶层。公寓楼内仅设多套公寓套房，地面一楼设有咖啡馆停车场。

Richmond心脏地带珍贵公寓楼：装饰独具风范、开发潜力巨大 — Richmond距离墨尔本市中心3.2公里，是墨尔本最多元化的郊区之一

公寓楼位于里齐蒙得（Richmond）郊区心脏地带一条时尚街道——伯恩利街（Burnley Street）旁，距中央商务区只有3公里，距久负盛名的图拉克（Toorak）郊区只有1.5公里——图拉克郊区内分布着许多精品商店、图拉克村（Toorak Village）、维多利亚时代设立的精英私立学校以及教堂街（Chapel st）上的购物区。

公寓附近还有许多咖啡馆和面包店，而且距火车站或电车站只有200米，驾车可轻松前往中心商务区、商店或世界一流的运动区（墨尔本板球场所在地）。公寓距大型购物中心和宜家的卖场只有不到5分钟的车程。驾车经过伯恩利街上的高速公路进出口可轻松上高速。

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日本留学日语本科毕业生的四种留学方式

去日本留学流程是怎样的？日语专业学生去日本留学有着一定的语言优势，但相对减少了专业知识方面的优势，本文为大家介绍日语本科毕业生的四种留学方式。

语言学校过渡

国内学习语言多半属于速成式，其功利色彩较浓厚，以考出相关级别作为语言培训的终极目标。因为缺乏必要的语言环境，在口语及听力方面学生能力普遍偏弱。

大学日语专业本科生，较之社会业余制学习，在学习时间上相对充裕，但由于一些辅助课程副科的加入及相对宽松的学习氛围，学生的日语水平与业余制相比较也高不了太多，充其量就是在日本文化等方面的学习会有所涉猎。因为大学课程设置中会添加日本文学史、日本概要、语言学概论等课程，但在听说等方面也存在较大的问题。所以原则上建议选择语言学校过渡。

研究生过渡

这里的研究生，不同于国内的研究生概念，属于非学历教育，它是跟着教授就某一课题作相关研究的学生，是非正规学生，一般中译为旁听生。对中国学生来讲，该研究生概念多半被理解为考入大学院的过渡。

研究生的录取，一般以书面审查为主，但事前必须征得指导教授的认可，也就是要事先找好导师，这给一些海外学生带来了极大的不利。随着现代通信技术蓬勃发展，通过网络等手段很容易与自己心仪的教授取得联系，在学生的努力下，有很多学生通过日本研究生申请，最终进入心仪的学校。

直接进入大学院

由于日语小语种自身的局限性加之招生体制等多方面的限制，目前直接在中国进行大学院招生的学校可谓少之又少。能够跳过过渡直接进入大学院就读的学生也可谓少之又少。特别是日语专业本科毕业生，由于缺乏必要的专业知识学习，直接进入日本大学院学习的可能性更是微乎其微(个别较差私立大学除外)。因为一些大学院考试除必要日语水平测试外，通常会对专业方面用日语作相关测试。对于日语专业本科毕业生，即使拥有1级证书，日语水平较高，但要用日语来考相关专业，在几乎毫无基础的前提下成功的概率几乎没有。当然，也有一些日本私立大学，考试科目以日语为主，外加小论文，但这类大学多为日本一般的私立大学。如果要考取相对较好的日本大学院一般均需要不同程度的过渡。

编入学过渡

对于一些专业能力较差的学生可以选择编入学(专升本)过渡。选择专升本的目的是为了弥补自己在专业知识方面的不足，专升本1~2年过渡过程中，在专业知识大幅提升的前提下，可考虑报考大学院。选择升入同一所大学的大学院相对来讲更容易适应。

泰国房地产的地上权解析

什么是地上权？

泰国房地产法律中的地上权赋予其所有人“在他人土地上租地造屋的权利，或者说，实质上独立于相关土地进行房屋登记注册，进而可以建设房屋或种植园的权利”。类似于用益物权，要注意的是，一旦拥有了地上权，或者受益于地上权，必须保持土地的完整性和良好状态。

当地上权协议到期时，土地必须以协议前的状态予以归还。如果土地主人愿意，可按市场价格购买该土地上的建筑。

地上权的期限可以是协议当事人一方的终身期，又或者30年之久，在此期间任何与该土地相关的税收必须由租地造屋者承担。即使该土地上的建筑物或构筑物彻底摧毁，也不能撤销该权利。

外国人如何使用地上权？

《泰国民法和商法典》第1410条，根据当事人之间的协议，如果获批可允许外国人注册地上权。
一般而言，在土地厅（Land Department）登记不需要费用。但也不防考虑一下花个1000泰铢，当然，具体金额可能由于当事人、土地厅而稍有变化。
地上权可以随时终止，前提是当事人一方合理声明且协议中没有具体固定的注册期限。然而，如果要支付地上权租金，那么当事人一方必须作出至少一年的声明以终止地上权，或者支付一年的租金。

地上权的转让

地上权可以转让给第三方，也可以通过继承转让。但必须要注意的是，任何对土地的破坏或损害将成为第三方的责任。在这种情况下，可以直接起诉损坏土地的前地上权所有人。

如果地上权由继承而来，相同条件适用于其继承人。

如今的泰国地上权

在泰国，地上权仍不像租赁这么通用。尽管地上权登记是合法的，但土地主管部门会根据自己的判断来决定是否授予该权利。

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中国香港住宅楼市无炒家

中国内地及中国香港股市大跌，但住宅楼依然坚挺，有人批评有炒家托市之说。基本上，住宅楼市经已再没有炒家，因为中国香港的三项印花税制度，使到炒家全部离场。

2010年前，中国香港住宅楼市确实还有炒家，他们将买入的单位，以确认人方式(摸货)转售予新买家，自己从中赚取差价，甚至出现“摸上摸”的场面。楼市有这种风气，无可否认是存在炒风，被公众批评，也不能哼半句，因为的确有炒家。

但这几年下来，政府在楼市推出了三项印花税，先将六个月内出售的住宅物业要交额外印花税，由15%加至20%。又加了双倍印花税，交易额愈贵税率愈高，最多达8.5%。再加上针对外来买家的15%买家印花税。如果三项税款全部以最高税率交足，便要付出楼价的43.5%，肯定不是一个小数目。在重税环境之下，何来炒家愿意入市。

政府所使出的三种印花税，对楼市的确有很大的障碍，以往只想赚取几个百分点至一成的短炒炒家，根本知道本港楼市没有再给予炒家活动空间，赶尽杀绝。现在一般买楼人士只有两类，第一是自用人士，第二是长线投资者。

目前出租物业所得的租金回报率只得2至3厘，但楼价像过去一年升了18.45%，总回报率就是21%，收益甚佳，跑赢不少投资工具。

以中国香港住宅楼市而论，炒作活动经已式微，炒楼转眼赚取几万元的场面已不复见，因为三项税项已经令住宅楼市完全无得炒。有人批评楼市有炒家，笔者觉得是瞎说，楼市现在的炒家经已变成长线投资者，何来炒家？

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新加坡华侨银行：高档私宅房地产公司具增长潜能

新加坡华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升

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高档私宅与大众私宅的价格差异为12年来最低，使到它的投资价值提升，增长潜能更大。

华侨银行投资研究部昨天发布本地房地产公司股市研究报告指出，新加坡高档住宅市场受到额外买家印花税（ABSD）等降温措施的严重冲击。目前估值偏低，但它相信，政府将有可能重新检讨降温措施，刺激一些高档私宅及其房地产公司股价提升。

它也指出，高档私宅房地产公司具有极大的投资价值，特别是一些资产负债表处于健康状况、但股价却因投资者过度悲观看法而猛跌的房地产公司。

研究部说：“虽然我们预计今年至明年的高档私宅价格会下调高达10％，我们相信一些上市房地产公司股价过低，并已计入一切不利因素。”

高档私宅价格猛跌主因是外国买家减少

根据华侨银行投资研究部资料，过去10年来，高档私宅价格较大众私宅高出约90％。但由于高档私宅价格过去几年猛跌，它跟大众私宅的价格差距也缩小至12年来新低，仅高出59％。

研究部认为，高档私宅市场跌幅最大，主要是因为这个私宅市场更依赖外国买家。由于政府推出的额外买家印花税等降温措施，影响了外国买家需求，这也造成这市场的私宅销量和价格猛跌。

研究部也指出，高档私宅价格猛跌，意味着它的价格相对便宜，投资价值也提升了。

它说：“新加坡高档私宅较大众私宅的溢价不仅是10年来的低点，而且相对其他主要城市和经济枢纽的高档私宅，新加坡高档私宅也似乎有更大的投资价值。”

至于本地楼市接下来的情况，研究部认为，政府过去在房价猛跌时，往往都会通过调整措施来干预楼市的做法，像1997年、2001年和2008年房价平均下跌8.3％至16.4%，政府就松绑了当时的房地产措施。

为此，研究部相信，房价如果继续下跌，政府可能会松绑降温措施，特别是调低额外买家印花税的缴交率。所以高档私宅市场的获益最大，高档私宅发展商的股价估值也预计上扬。

它以永泰（Wing Tai）、华联企业（OUE）和会德丰产业（Wheelock Properties）等公司为例，表示这些公司的股价比它的重估净资产值（RNAV）低了46％。如果政府措施调整，它看好这些公司股价将被市场重新向上估值。

研究部对永泰、华联企业和会德丰产业的评级都为“买入”，目标价分别为2.58元，2.69元和2.27元。

另一方面，报告也提醒投资者对本地房地产投资信托（S-REITs）持谨慎态度，因为投资信托从现在至2016年的的总回报可能近乎零。

它建议投资者灵活地把资本分配到高档住宅发展商的股票，因为它们的增长潜能更大。

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机会不等人！聚焦飞速发展的奥本郊区优质公寓楼盘

奥本（Auburn）郊区距离悉尼CBD只有15公里路程，是一个交通便利、商业发达、公众设施齐全的地区。借着奥运契机这里已成为一个人口、经济都飞速发展的移民之城。这处公寓楼盘的开发商是本地最受欢迎的著名开发商之一，是该开发商的又一杰作，将体现出卓越的品质、空间和风格。期房公寓房源，现正火热发售，抢占先机购入房产的您，绝对将获得超乎预想的收获！

快速发展的郊区Auburn：青春飞扬的移民之城

这处公寓楼盘占据绝佳的位置，占据奥本郊区的中心地带，可步行至所有生活配套，具有很高的升值潜力。再加上楼盘的开发商是本地最受欢迎的著名开发商之一，更加使得它受到了投资者的青睐。该公寓楼盘所在的奥本（Auburn）郊区，是一个快速发展的郊区，值得您关注！

奥本（Auburn）是西悉尼的郊区，在商业、工业、教育、体育、艺术等都有不错表现，其居民来自100多个国家。Auburn生活便利，有各种大型超市和特色店铺，还有其他各种机构设施，包括福利部、移民资源中心、华人服务社、图书馆等，医疗设施也比较完备。目前在该地区，华人是本地海外移民人数最多的民族。全地区平均人口仅29岁，是一个青春飞扬的移民之城。

对于热衷教育的华人来讲，本地之所以成为具有吸引力的地区，与之不可或缺的教育设施是分不开的，其中Auburn Girls High School, Auburn North Pubic School, Auburn West Public School, Auburn Public School 已基本解决了地居民子女的教育问题。另外，商业的发展也对此处经济发展起了重要推动作用，连著名的Harvey Norman 以及Revolution Racegear 公司最大的旗舰店都设在Auburn Centre。最近，当地政府在改建铁路、扩建商场，可见此地的地产仍有不断上扬的趋势。

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新加坡生活习惯之工作条件

新加坡生活习惯之工作条件:在新加坡，根据法定标准每周44小时工作时间，大多数雇员每周工作五天。年休假通常为7～14天，并会随着工作年限的增加而有所增加。带薪病假和住院假等（通常两到三周）则会在雇佣合同中做出明确规定。（新加坡平均收入）

在新加坡，薪金不仅非常优厚，还可享受到额外的收入，如房屋及交通补贴以及教育补贴和股份。同时还可获得年终奖，相当于一个月的薪水。此外，还可获得业绩奖金，具体数额要视公司经营状况和个人绩效而定。

除此之外，很多公司还为雇员们配备了完善的娱乐设施，并提供休假补助等其他奖励。

新加坡是世界上个人所得税税率最低的国家之一，这也是吸引全球精英前来的重要原因之一。如果你每年在新加坡停留183天以上，你将被认定为符合纳税资格的纳税居民并将依据新加坡的法律规定按照收入所得进行纳税。如果你是非常住人口，即在新加坡一年内停留不超过183天，将仅按照在新加坡的收入进行纳税。

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新加坡的生活习惯之禁忌

了解新加坡生活习惯和禁忌使广大出国人员在前往新加坡之前能了解更多新加坡的相关资讯，以便能更好的应对异国旅程，希望这篇文章能对前往新加坡的朋友提供一定的参考价值。

在新加坡期间必须要了解新加坡的习惯禁忌等信息，不然你就会让自己陷入很尴尬的境地，新加坡的习惯禁忌不是很多，概括起来很容易掌握的。

新加坡习惯禁忌
1、衣着：在参观庙宇和回教堂时，衣着必须端正，手脚都得有衣物遮盖。
2、脱鞋：到访印度寺庙和回教堂，都得在进门之前脱鞋，到本地人家里作客也是如此。
3、进餐：在吃印度餐或马来餐时，请用右手。

新加坡部分当地法规
1、新加坡是世界上最清洁的城市之一。游客必须随时注意保护环境卫生，随便吐痰、弃物要罚款1000新元。
2、新加坡主张禁烟。公共汽车、剧场、影院、餐馆和装有空调的商店、政府机关办公室都属禁烟区，违禁要罚款500新元。
3、行人须走人行横道。翻越栏杆罚款50新元，如果50米内无人行横道，要从交通指示灯下过马路。
4、口香糖是不被进口、携带、食用，违者罚款。

每个地方都是有自己的生活习俗的，就和我们的国家一样，尊重差异，入乡随俗。

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新加坡交通历史及现状

新加坡生活习惯之交通：

新加坡是一个城市国家，有花园城市之称，这里四季如夏、街道整洁、空气清新。但由于其国土面积只有714平方公里、人口密度已经超过每平方公里7000人，每年还有一千万以上的观光人员光顾这个国家，又是世界上汽车密度最大的国家之一。

它的交通问题是十分重要的事情。但从新加坡樟宜机场出来，看到的是汽车川流不息却畅通无阻，交通秩序井然，不禁感慨万千！新加坡交通秩序好、管理水平高为大家所公认。“冰冻三尺非一日之寒”。

交通规划科学超前。新加坡是在1965年独立的。曾聘请世界上著名的专家制订城市建设、道路交通的规划，十分科学合理。规划确定之后，一直按照这个规划执行，不因长官的更替而朝令夕改。

这里要提到的是，规划是由专家们制订的，不是按照长官意志指定的。新加坡的公共交通工具以及公共交通设施都非常发达，布局合理，车道设计科学。如十字路口单独设立左转弯车道（新加坡汽车是靠左行驶），在保证行人优先的情况下左转弯车辆不受红灯影响直接通行，也缩短了行人横穿红绿灯控制区马路的距离。据笔者观察，此举提高了十字路口的车辆通行能力。新加坡的公共汽车和地铁几乎可以覆盖全城的每一个角落，当然还有出租车作为补充。

交通管理严格有效。新加坡采用各种有效的综合措施确保交通秩序和交通畅通。高效运行的地铁、公交系统，有效运送大量人流。目、所有的车辆按照规定的线路在交通法规规定的框架下有序行驶。就是高峰时间和市中心也极少见到堵车现象。

汽车司机若违反交通规则，视情节轻重进行处罚，罚款额是相当高的。交通法规面前人人平等，管理部门的公信度比较高，没有什么特权可以随意改变处罚决定。

在新加坡学开汽车是容易的，但是要通过有关部门的考试而得到驾驶执照，难度不是一般的大，有的人考试十多次没有通过。

在交通管理方面，新加坡运用了很多高科技的手段。如新加坡是世界上第一个在城区建立电子道路收费系统（ERP）的国家，新加坡的常住人口中，有超过四分之一的是临时来工作、读书、暂住等的“外来人口”，这部分人“入乡随俗”，也能努力遵守交通秩序。

国民素质确实较高。较高的文化素养和严格的管理制度，良好的社会风气，使绝大多数新加坡人养成了自觉遵守交通规则、维护交通秩序的良好风气。新加坡公民多注重个人信誉和诚信。

在这里，司机驾车与行人走路都不用提心吊胆，两者互相尊重，关系是比较和谐的。当然个别违反交通规则的现象还是有的。司机在公路上开车时，不论车辆多少，一般都能自觉地按照规定的速度行驶，即使偶尔遇到极个别违反交通规则或横穿马路的行人，也是礼让行人，以免发生事故。

在公共汽车站和地铁站，乘客们都能自觉地按先后顺序上车，没有挤车的现象。有的高官还搭乘公交上下班。乘客在乘坐公共交通时，人身财物感觉非常安全。一位在新加坡居住了十多年的永久居民，常年乘坐公共交通，钱包总是放在裤子后面的口袋里，竟然从未丢失过。

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新加坡饮食习惯——融合中西美食

新加坡生活习惯之饮食：新加坡的饮食文化十分发达，甚至以“美食天堂”自居。新加坡同中国香港相似，都是融合了中西方的文化，在饮食文化方面体现也非常突出，在这里，人们可以品尝到来自世界各国各地的美食，在新加坡找到适合自己口味的饭菜绝不是一件难事。

新加坡教育联盟表示，新加坡的饮食特点在于当地人做的美食，其中包括中餐、印度餐和马来餐，这里的中餐主要以福建、广东和海南等地的特色菜为主，其中也融入了马来饮食的特色，比如咖喱鸡和咖喱鱼头等菜可谓别具特色的“中餐”。

新加坡的饮食特色中，吃辣是他们非常喜欢的，在这样一个热带国家，炎热的天气下还频频吃辣，实在让人有些匪夷所思。新加坡人在吃饭时，不管吃什么都要配着一碟泡辣椒来沾菜吃，所谓泡辣椒就是干辣椒泡在酱油里吃。

资深留学顾问哈亚琳老师介绍，这种习俗在新加坡有两种解释：其一是说受到了马来西亚人以及印度人的影响，因为他们的食物大多以辛辣为主；其二是说这种吃法对于身体健康十分有利，因为辣椒可以燃烧掉多余的脂肪。至于究竟是哪种原因，我们就无从知晓了。

新加坡的中餐可以说是“新加坡特色的中餐”，除此之外，随着越来越多的中国大陆的移民的涌入，我们现在也可以在新加坡吃到中国各地的食物，如四川火锅、北方饺子、上海菜等等。不过这些中国本土的食物在新加坡并不十分普及，也不是大众化的食物，因而一般需要到特定的餐馆里才可以吃得到。

新加坡饮食文化中，印度菜和马来西亚菜是别具一格的，美食家朋友们千万不可以错过。看起来，虽然有时候这些菜给人的感觉会有些奇怪，但是品尝之后，我们就不难感觉到其中独特的滋味了。具有代表性的可以推崇马来人做的沙爹，这是一种类似刷上咖喱酱的烤羊肉串的食物，还有马来炒饭，以及印度人的煎饼和羊肉汤都是相当不错的美食。

在新加坡，印度菜和马来西亚菜对中国人来说还是因人而异的，当然，不是所有的中国人都能接受这些食品，有些华人甚至在新加坡居住好几年了都从来没试过这些食品。

新加坡的饮食文化还包括餐馆，一般而言，新加坡人吃饭的地方往往被称为“熟食中心”，英文是FoodCourt，分布在各住宅区、商业中心、地铁站和大的商场里。在这些熟食中心里，会有很多提供不同食品的摊位，同时会提供大家吃饭用的桌椅等设施，有些类似于国内大公司或者学校中的餐厅。

在新加坡熟食中心，所有的摊位可以说都基本上差不多，提供的不同饭菜包括中餐杂菜饭、面条、酿豆腐、鸡饭、马来饭、印度饭等等。尤其需要指出的是，每个熟食中心都会有提供饮料出售的摊位，因为天气炎热的缘故，大家吃饭时一般都会喝点饮料。在熟食中心吃饭一般时非常经济实惠的，每顿饭的价格在三到五新币左右。

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