Author: Shelly

壹般華人慣稱東區為HOWICK，其實HOWICK僅為東區中之壹個區域，惟因整個東區系近20年才開始開發，且目前仍繼續開發中，而HOWICK區在整個東區開發案中，開發時間較早並已近完成，頗具代表性，是以壹般人慣稱東區為HOWICK。但HOWICK區幅員廣大，涵蓋HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；壹般稱老HOWICK為「老街」，由於開發時間較早，區內道路較東區其它區域為窄，但仍不失整齊，區內建有甚多具有英國風味之建築物。

BUCKLANDS BEACH則位於PAKURANGA路之北側，地處東區之北的面海處，全區有極寬廣的海景，往北有壹個向海延伸出的半島，與RANGITOTO ISLAND遙遙相對。亦有FERRY(渡輪)可渡至市中心。毗鄰的HALF MOON BAY亦有遊艇碼頭及俱樂部，深好海上活動的白領階級大多居於此。

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BOTNY DOWNS及DANEMORA為較新開發區，目前仍繼續在開發中，BOTNY DOWNS更設有全紐西蘭最大之SHOPPING MALL，區內百貨公司林立，銀行甚至每周營業7天，每逢假日，區內數千停車位亦經常是壹位難求。而毗鄰的DANEMORA區，則為新開發之社區住家，土地廣闊，地勢平坦，貫穿其中的BOTNY路更可直達MANUKAU市行政中心及機楊，車程約僅20分鐘。

大社區內公共設施完善，如HIGHLAND PARK設有公共免費室內溫水遊泳池、高爾夫球場等。區內律師事務所、會計師事務所、房地產中介公司，為因應不斷增加之華人市場，亦紛紛增聘會說中文之職員，以廣招徠。在此良性循環下，更加吸引華人遷入。壹般人慣稱東區為奧克蘭華人聚集最多之地。但東區幅員約祇有中區的七分之壹大，如硬要說東區華人聚集最多，不如說華人居住在東區的相對比率(密度)最高較為恰當。

此區房屋多為新屋，造形豪麗，室內空間較大，唯因新區之故，樹木較無老區之高大。各大超級市場、百貨公司、華人食品、用品及華人經營之商號(雜貨店、肉店、理發廳、餐廳、禮品店、蔬果店及錄像帶店)比比皆是。采買、宴客、小吃均甚為方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之稱，號稱壹天壹味，可以連吃壹個月。

東區中主要的學校有：高中為ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE較為有名；中學則有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等學校；小學較為有名者為：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小學、中學、高中在壹起的完全學校：CASCADE 及中學與小學在壹起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立學校。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

新西蘭是個移民國家，每年都有大量新移民進入新西蘭。近些年來，華人更成為新西蘭新移民的主要成分。華人講究“安居樂業”，所以，大部分華人新移民都會考慮購房。但是，由於新西蘭的法律制度與中國大陸及亞洲其他華人居住區有所不同；由於華人新移民英文水平普遍不到隨心所欲地使用的程度；再加上華人新移民對環境不熟悉、親戚朋友少；等等，華人新移民在購房時必須特別慎重，以免在進行如此大筆投資時，考慮不全，決策不當，甚至受騙上當，最後投訴無門，讓愉快購房成不愉快的經歷。

以下是新移民購買房必須註意的幾個事項：

1：明確自己的需求。

自己要買什麽房子，要多考慮，多和親友商量，是要兩房自住的，還是兩房自住加上壹房出租的？是要地大的還是地小的？地大要到能分割程度（壹般1000米以上）還是準備能有地方自己以後加建（壹般600米以上）？還是只要三、四百平方米讓小孩有地方玩就可以？價位要什麽範圍到什麽範圍？或者是多少位以下？壹定要無尾街嗎？要考慮近學校嗎？自己有沒有什麽特別要求，如近釣魚地方、可看海景、近醫院、去高速方便等等？因為只有自己明確了需求，才有目標，才會節約中介與自己的時間。有的新移民自己沒有明確的目標，如價格十幾萬也可以，二十幾萬也可以，地區什麽地方也不明確等，中介只好帶著他到處看房，最後中介也做累了，買主也看花了眼。有的中介公司可能就會有怨言，甚至不願再帶人看房。

2、了解新西蘭目前房地產市況及趨勢。

壹要了解那些因素會影響新西蘭的房地產市況，分析這些影響因素現在的情況。壹般而言，房地產的價格受供給及需求影響，由於供給曲線壹般較平穩（因房地產開工時間長，投資額相對固定等），房地產的價格受需求因素影響較大。對房產的需求主要有三類：

a、自住需求；

b、投資需求（主要為出租及長線投資） ；

c、炒作需求（短線資金，短進短出，常用過江龍資金參與）就新西蘭而言，新西蘭的房產價格受外來人口影響較大，壹是新移民，二是留學生。新移民主要帶動的是自住需求，留學生帶動的主要是投資需求。因此，當移民政策及留學生政策放松，房產需求就旺，同時炒做需求也具備氣氛；當移民政策及留學政策收緊，或大量移民回流，房產需求就弱。前壹段由於移民政策及留學政策較寬，大量新移民及留學生來新西蘭，加上其他因素，所以新西蘭的房產市況較旺。

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在新西蘭買賣房屋需知：

新移民移入紐西蘭之前及移入之初，均會為究竟該移居哪壹個城市？這壹問題所困擾。殊不知城市選定後，再面對選擇居住該城市中之哪壹區時，更是讓人絞盡腦汁，難以取舍。屆時不論房價、學校、環境等究竟是好或壞？均有賴您自行判斷。而在紐西蘭各城市中，尤以奧克蘭之住宅區，最為復雜、難以決斷。其理由如下：

（壹）、奧克蘭市範圍過廣，可挑選之住宅區數目更是超過想象

奧克蘭市是紐西蘭最大的城市，實際上是由6個不同的城市所組成，可挑選之住宅區超過百區以上，新移民在短期內要決定住所誠屬不易，更何況紐西蘭每壹個住宅區，均有其特色。兩間完全壹樣的房屋，常因座落地區不同，或因內部裝璜有異，而有不同之價格。冒然決定，常生後悔。

壹般而言新移民對區域之選擇，宜以下述幾點做為評斷之基礎：

A 交通方便。
B 學區較佳，且學校尚有空位可招收新生。
C 采購華人食品較容易。
D 房價(租金)適中。
E 有增值潛力。

（二、）各區內房價無真正的平均標準，拿捏不易

紐西蘭各住宅區內房屋水準、建築材料、建築物大小、座落地點(同壹住宅區內常因附近環境、地勢高低、景觀、學校而有截然不同之結果)參差不齊，價格更是天壤之別。不像在國內指明哪壹條街，幾層樓之大廈，約莫可捉出每坪多少之價格。但在紐西蘭光靠壹個平均房價的理念去購屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房價合理與否之關鍵。

雖然坊間不動產公司，已將奧克蘭各住宅區之平均房價統計顯示在壹些報表上，但所謂平均房價壹般系指最近3至6個月該地區市場成交之房價，而華人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相對使得前述平均房價出現偏低的常態現象。此外，該平均房價除了隨市場利率變動，高低起伏，變化無常外，更由於華人新移民要求房屋之品質，常在壹般水準以上，自然擬購入房屋之房價會高出平均房價。但對華人新移民而言，最困惑的是：短期內他們不知道其擬選房屋之品質，是否真正是在壹般水準以上？是否就可以按該地區之平均房價再加壹些價，以購得理想之房屋？

（三）、入學與學區，習習相關

紐西蘭大部份之學校均實施「學區制」(SCHOOL ZONEING)，學校祇對住在該學區內的學生開放入讀，部份名校更早已人滿為患(部份明星學校，雖開放區外學生憑成績跨區就讀，但新移民子女通過考試之機會甚微)。新移民在選區之前，尤應事先了解。
對新移民而言，奧克蘭雖設有2所大學、3所技術學院、1所師範學院、95所高中、47所初中及326所小學，但究竟哪壹所學校較適合自己的子女？是新移必需切實要考慮的，決不可人雲亦雲，或迷信明星學校。

或許有人會建議參考各校會考成續，但新移民必須了解到會考成績，並不能真正代表該校之水準。例如甲校向來評價不高，惟會考成續欄標示該校「參加考生」平均分數占前90%以上者，達到100%；而乙校之會考成績欄標示「參加考生」平均分數占前90%者，僅有55%，而占前70%～80%者，有45%。對初抵紐西蘭之新移民，很可能就會挑選甲校了。其實甲校應屆畢業生共100人，但僅有壹人擬繼續升學，故該學生參加會考，並經評定為A(前90%)，故有100%的水準；反之，乙校應屆畢業生也是100人，全部參加考試成績均在A與B間，當然表現優良，但您卻從書面資料上就很難看得出來(這是因為會考成績中並未註明有多少人應考)。

信息來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

拍賣的房子和其他出售方式的房子有什麽不壹樣？有些什麽註意的事項？究竟這時好呢還是壞。

那我就當做給自己做壹個簡單的報告好了，存檔的同時，我希望這個帖子能幫助那些可能對拍賣不太清楚的朋友們。

什麽是房產拍賣（Real Estate Auction）？

房產拍賣是壹種公開的以及透明的出售方式，在規定的日期，地點和時間裏，以公開競爭的形式，將房產賣給出價最高的應價者。拍賣規則和條款會在拍賣正式進行前公布，讓買家決定是否接受這些規則和條款。值得壹提的是拍賣是無條件的，當交易成立買家和賣家雙方都必須服從交易文件裏的條款。

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如何做好拍賣前的準備？

您要事先和您的銀行，broker或者其他金融機構根據您的經濟情況談好貸款的問題（如果需要）。我們建議您把中介給您的拍賣契約提供給您的律師讓他們幫您過目。大部分時候，在拍賣錘子落下的時候您需要提供最終房價10%的訂金，所以事先和銀行或者金融機構商量好是非常重要的，您要確定您在拍賣當天可以支付得起這10%的訂金。

我們也建議您在拍賣之前聯系房屋檢查員、註冊評估師，或者市政府檢查房子的屋況，價值以及是否有其他任何裝修或者改動過的地方。

在拍賣日期之前盡可能的去參加其他房子拍賣現場，這樣您會對拍賣流程有大概的了解，當拍賣當天到來的時候您就會信心滿滿的去參加。

我需要註冊才能參加拍賣嗎？

Bayleys拍賣不需要正式註冊來參加拍賣。但新西蘭法律規定，您必須事先給予並閱讀REAA印刷的Approved Buyers Guide手冊。您可以向您的相關中介銷售人員索取。

什麽是底價（Reserve Price）？

底價是由出售方屋主決定的價格，價格必須以書面形式向拍賣機構或中介提出。顧名思義這個價格是屋主的最低心理價位，拍賣師不能以低於這個價錢出售這個房屋。這個價格不會被公開。當現場競價超過了這個底價，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價已經到達，房子現在正式on the market ，將會被出售給出價最高的競價者。

如果競價達不到底價那會發生什麽事情？

通常來說，拍賣師會暫停拍賣，然後讓當時最高競價者知道這個房子的底價還未到達。拍賣師會給這個競價者壹個機會來提高讓屋主能考慮出售的競價的價錢。如果屋主能接受這個新的價錢，那麽拍賣將從這個新的價格重新開始，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價已經到達，房子現在正式on the market ，將會被被出售給出價最高的競價者，如果沒有其他的競價者，那麽房子將會被在這個同意的新價格出售。

如果屋主不接受這個新的價格，那麽拍賣將從這個新的價格重新開始，拍賣師會讓現場的競價者知道這個房子底價還未到達，如果沒有其他的競價者，那麽這個房子的拍賣將被結束（passed in， 詳見下文）。

如果房子拍賣沒有被賣出那會發生什麽事情？

如果房子拍賣的最高價格沒有被屋主接受，那麽這個拍賣將會被passed in，宣布結束。屋主可以考慮拍賣後的offer，包括那些有附加條件的offer。

什麽是屋主競價（Vendor Bid）？

根據新西蘭相關法律， 拍賣師可以決定是否幫屋主代理競價。屋主競價必須被拍賣師清楚的向所有競價者指出來，屋主競價不能超過屋主事前所定的底價。屋主競價通常被用拍賣師用來做起始價格，如果沒有競價者願意第壹個出價格的情況下。簡單的來說拍賣師的意思是，這個價格是達不到屋主的底價的。Bayleys 會讓屋主簽合同讓屋主保證不會由屋主自己，或者讓其他人代表屋主競價。

房子可以提前出售嗎？（sold prior）

如果壹個房子是要通過拍賣來出售， 廣告詞裏面包含了’除非提前售出（unless sold prior） 的字樣，這指出了屋主有可能願意在拍賣日期到來前提前出售這個房子的可能性。所以我們建議您告訴您的中介銷售人員，如果房子要被提前出售，讓他們通知您。

如果您特別喜歡這個房子，希望屋主提前出售，如果您的offer金額足夠好能讓屋主同意，您需要簽署壹份《拍賣提前協議書》（pre-Auction Offer Procedure）以及您需要提供房產金額10%的訂金支票，這個支票將會被打進房產公司的信托賬戶。房子將會在雙方商定的日期提前出售，您的offer金額將成為拍賣的起始價格。這個價格將會壹直保密直到拍賣的時候才被公開。

如果offer 沒有被屋主接受，那麽拍賣還是會照原定計劃進行，10%的訂金將會被全款退回給您。

這個是很多朋友誤解的地方，拍賣提前出售並不是房子能不通過拍賣而被出售掉，只是拍賣的時間被提前了。

文章來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

我是奥大建筑系毕业生，在华人建筑公司工作了2年左右，具体是什么公司我不说了，免得大家以为我打广告。

工作就是帮人画图+设计+建房啦，由于常常和客户沟通，也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区，以此贴希望能够帮到大家！！好！那咱们就开始吧！

关于成本，周期，选地，论坛里有非常多讨论，我就不重复了，只是重点讲几个概念上的问题：

问题1： ARCHITECT（注册建筑师） 和 ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者） 的区别？

这个问题困扰着很多客人，为什么architect收费那么高？LBP是什么？designer分1，2，3级是什么意思？

简单来说呢，ARCHITECT（注册建筑师）就像注册会计师一样，是经过了严格的筛选和考试选拔出来的，基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。

ARCHITECT相对来说是稀有品种，在NZ，这个称号是受到法律保护的，所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵，你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了（LISENCED BUILDING PRACTITIONER)，这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别，ARCHITECT不一定就比LBP好（非要说的话，可能ARCHITECT学历高吧）。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计，洋人的设计费用一般是施工费的10%（residential）。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了，基本上设计，画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）。

 DESIGNER是分级的，3，2，1 数字越小，级别越高。ARCHITECT没有级，因为一旦通过考试，直接就是最高1级。

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问题2：我只是改建，需不需要做报批？

报批的时候呢，最主要要看的其实是2个东西，1是结构，2是防水。你的房子有没有动到结构？有没有外墙的改动？ 有没有动到水？只要这几个个问题其中一个是肯定的，那么恭喜你，你需要申请BUILDING CONSENT。 也就是我们所说的报批了。 

不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找，其中包括一些例如1.5M以下的deck，20平以下的车库之类。

 http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3：大家常说的PROPERTY FILE是什么东西？

PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图……

一般情况下，会有以前的地税资料，审批图纸，计算，certificate of title,和一堆一堆的paper work。 这东西50刀，很有用的，里面关于房子的用料，尺寸都有。

 问题4： RESOURCE CONSENT是什么？和BUILDING CONSENT有什么区别？

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT，但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢？

大家知道，康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。（这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到）。包括面积限制，太阳角限制，挡土墙高度，室外空地规定，坡度，倒车距离，隐私。砍树，种树……总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候，难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协，要么就试着和康嫂NEGOTIATE。如果不想牺牲房子的设计，就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像土肥圆追求百富美，是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人，因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争，最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章，而且最无奈的是，钱也花了，时间也花了，偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师，他们已经尽力了……康嫂不同意怎么办？没办法，改设计吧！

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点，但挺费神的。设计师不是万能的，建新房你必须还要请结构工程师，地质工程师，测量师，水工程师……当然，一般设计师都会有几个常合作的伙伴，他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记：在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候，设计已经非常完善了，这时候千万不要改图了！BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料，牵一发而动全身，你这个时候改一个细节（你以为是细节）可能会影响水，材料，承重。设计师将会非常痛苦……而且最主要的是还容易出错！

 来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

在新西蘭買房，就要了解新西蘭房地產市場的內情和規矩。新西蘭買房壹定不能離開三個人，壹個是房地產經紀人，壹個是貸款經紀人，再有壹個就是律師了。

買房的第壹步是選房。選房首先要決定地理位置。是在哪個地區買房。比如奧克蘭有五個大區，東南西北中，妳要選定哪個方向。然後再縮小範圍。選房時很重要的壹點就是位置。新西蘭本地人有壹句口頭禪，“Location! Location ! and Location !!!” 可見房子位置在買房時是多麽的重要。 不僅僅是哪個區的房子， 更重要的是這壹條街的情況。 當然了， 選擇位置的時候， 要考慮的很多， 是否是學區房， 交通，周邊環境，治安，周圍人的種族構成， 教育水平等都要作為參考依據。 另外在看房時，要想好妳心目中的房子是什麽標準的和什麽類型的，如是木制的還是磚瓦的，新舊程度如何，有幾個臥室，幾個衛生間。

買房的第二步是確定價錢。壹般來說，買房者可以從銀行貸款到買價的80%。如壹棟30萬元的房子，您的首期款為6萬元，銀行貸給買房者20萬；如果買房者有穩定的高收入，甚至可以從銀行貸到95%.的買房款。

買房除了要考慮首期付款外，還要考慮的就是償還能力。在新西蘭，每個銀行計算償還能力方法也不壹樣，買房者要是想知道能否貸到款，每個月還款額是多少，通常情況下，都是找貸款經紀人來解決此類問題。

在看房時，要找個房地產經紀人，最好找對對所購房子所在區域比較熟悉的，他們對那壹帶的房價、學校、居民、購物等情況都比較熟悉，能給買房者以更好的指導。   

出價也可以由房地產經紀人代理。在新西蘭，壹般買房的整個討價還價過程都是由房地產經紀人中間協調而成的，買房者是不用與房主直接接觸的。

在新西蘭房地產市場有明確規定，房屋的買賣要由律師來完成。房地產經紀人會把買房合同的原件寄到律師那裏，以後同賣方的任何交涉都由買方律師與賣方律師來處理。所以在買房之前，買房者要聯系好壹位律師。如果初來不熟悉情況，不知道用哪家律師行，可請房地產經紀人或貸款經紀人推薦壹個。

簽訂房屋買賣合同時，律師會幫助買房者搞定合同。最後由買賣雙方簽字。然後，銀行按合同價格給買房者貸款。買房的價錢壹旦確定，買房者要先付給房地產公司定金，定金壹般為買房價格的10%。 

買房的合同除非是無條件的，壹般這類合同中都有三個日期，壹個是生效日期，壹個是貸款日期，還有壹個就是交割日期。貸款日期壹般在合同生效期後的5至10天，也就是在價格談好後，買房者要在5天到10天之內貸下款來。這件事可由貸款經紀人來完成，貸款經紀人與買房者談好貸款方式，然後將申請材料遞交給貸款銀行。銀行壹旦批準，就會寄信給買房者的律師，確認貸款金額，並將相應的貸款文件壹並發給律師。

 交割日期就是買房者拿鑰匙搬家的日期，交割日期壹般在合同生效的1到3個月內，也可以由買賣雙方按實際情況商定。貸款批準之後到房屋交割之前，還有壹件非常重要的事情，就是要購買房子的保險。在新西蘭，這是銀行硬性的要求，沒有房屋保險，銀行在交割時是不會放款的。新西蘭的房屋保險很便宜，每月只有25到35元。各大銀行壹般都在發放貸款的同時代為辦理保險，所以買房者也可以在貸款的銀行購買房屋保險。

房屋價格： 約¥ 383萬
建築面積： 140平方米
房型： 4 臥 2 衛

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  壹切準備就緒，在房屋交割前的二、三天內，律師會邀請買房者到他的辦公室簽字。如果銀行貸款為80%，買房者在簽訂合同時已經預付10%的定金，這時要將剩余的10%的錢轉到律師的Trust Account 裏，另外還要付律師費。同時還要帶上保險單和有效證件。在簽署銀行貸款合同後，買房者就可以回家等候房地產經紀人登門送鑰匙了。到了交割日期，銀行將貸款轉到買方律師的信托帳戶中，買方律師再將款項轉到賣方律師的帳戶，賣方律師收到款後通知房地產經紀人。這時， 就可以等到交割日期那天，房地產中介就會把房子的鑰匙交到您的手上，當然也可能是經紀公司通知您去取鑰匙。這時，買者者就可以搬家啦！

搬入新居後，房地產經紀人和律師的服務就結束了，而貸款經紀人的服務還沒有完。在買房者還貸期間有任何問題，貸款經紀人都要提供相應的服務。

來源：至誠信貸　

排版：Shelly Du