Author: Shelly

1、中介VS經紀

地產中介和地產經紀好像沒有什麽不同，其實不然。中介在買家與賣家之間只承擔中間人的角色，主要提供中介服務。

而新西蘭地產經紀不光是中介還是經紀代理性質。買家或賣家與地產經紀之間是由信任而產生的委托代理關系。買家或賣家可以根據自己的需要，選擇與地產經紀之間不同程度的委托關系。它可以是CLIENT客戶關系，也可以是CUSTOMER消費者關系，而地產經紀對於自己的CLIENT客戶或CUSTOMER，也有著相應的不同義務和責任。

點擊查看居外網奧塔哥真實房源

2、壟斷房源VS 開放房源

在中國許多中介公司持有完全不同或個別相同的房源。由於不同的公司之間並不共享資源，所以買家往往需要同時跟多家中介聯絡，以期獲得更多的房源。

而在新西蘭，地產經紀共享壹個相同的數據庫，地產經紀即便采用獨家銷售的方式和客戶簽訂物業出售的委托合約，Listing放盤信息仍進入整個系統，所有地產經紀都共同推銷，使客戶委托的物業能在較短的時間內或出售。然後買賣雙方經紀再按壹定的比例分享傭金。也就是說，實際上每個經紀所掌握的房源基本是壹樣的（除非經紀在上市之前就把消息偷偷告訴妳）。

3、產權70年 VS 產權999年

在中國，買家買的是房屋土地的70年使用權。而70年大限，壹直是壹個令公眾十分敏感的話題，具有壹定的不確定性。

在新西蘭，您將獲得的產權證明上的999年意味著您的財產可以壹直繼承下去，如果您的子孫不是那種“我替您座頭等艙”的主的話。

4、水泥 VS 木材

在中國，房子是鋼筋水泥做的，妳個人壹般沒有能力去檢查房屋的質量。

在新西蘭，目前90%以上居民居住在木結構的房屋中。壹百年以上的木房子還到處可見，很多售價不菲。木結構韌性大，且因木結構別墅的箱式結構將力均分，自身結構輕，又有很強的彈性回復性，對於瞬間沖擊荷載和周期性疲勞破壞有很強的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小。

在新西蘭基督城地震中，木結構的房屋優勢體現了出來，木結構舊房損害程度也大大小於磚結構的舊房，壹度使得磚式老房變得無人問津了。

5、自己檢查 VS 專業檢查

在中國，檢查房屋質量基本靠自己打聽自己看，而且經常只能看到樣板房。

在新西蘭，如果是auction的房子，妳可以提前調Lim report的資料。可以提前做building report。壹般中介都會提供LIM但Builder Report就要自己找有資質的builder去做。

賣家是不提供Building Report的，如果買家看了好幾套房，參加了好幾次拍賣，那麽做Building Report也是壹筆不小的費用。由於新西蘭90年代遺留的不少漏水房，近幾年人們對房屋質量的信任程度有所下降，因此買房前做Building Report的也多了起來。

6、城鄉 VS 社區

雖然LOCATION LOCATION LOCATION是房地產不變的法則，但中國的地產價值分布往往和離市中心的遠近更加直接關聯，不管什麽樣的土地，只要拆遷掉後就會重新被估價。

而在新西蘭，買房時必須考察社區的情況，由於大家都是住在壹個個“村落”裏而不是高層公寓中，妳願意和什麽樣的鄰居住在壹起顯得十分重要，這關系到妳的孩子平時和誰玩，他們上什麽樣的學校，也關系到什麽樣的人會租您的房子，所以這些年學區房的被炒得火熱，而來到新西蘭的中國人，只有找到了社區感才算是真的生活紮根了。

7、議價 VS 拍賣

在中國，地產中介負責溝通買家賣家，二手房最終還是買家賣家雙方進行價格談判。

在新西蘭，現在越來越多的房產采用現場拍賣的形式銷售，尤其是奧克蘭，身在海外的買家通過經紀電話指揮也是經常的事情。拍賣相對議價需要更好的心理素質，而且拍賣下來的結果是無條件的，買家必須接受拍賣的結果。

8、合同 VS 交割

在中國，許多情況下簽完合同需要馬上付款，且手續較為復雜，貸款合同往往定得較死，更改很不容易。

在新西蘭，房屋交割後才開始還款，貸款手續簡單，且貸款合同靈活，更改的成本相對較低。轉銀行、增減貸款都很方便，如果實在收入有問題支付困難，還可以和銀行商量在壹段時間內只支付利息。而且找銀行或者找貸款中介都可以辦理各項業務，不存在直接找銀行會更優惠這種說法。

9、裝修 VS 維護

在中國，買房之後只要請裝修隊進場，裝修完搬進去就可以壹直居住了。

而在新西蘭，由於是木結構房產而且帶花園，平時DIY維護的事情此起彼伏，從割草到花園打理，粉粉外墻、修修柵欄的工作也是戶主應盡的職責。如果維護的不好，等再次出售的時候就不會那麽吸引買家了。而相反，做壹個好花園升值也相當可觀。

10、買房 VS 租房

在中國，不買房的年輕人壓力很大，在新西蘭，租房過日子的洋人有的是，沒有人逼他們買房，他們反而覺得許多華人平時省吃儉用地把錢花在房產上有點不可理喻呢！

信息來源：网络整理

在新西蘭買賣房產 壹些法律相關的話題

對壹個人來說，買賣房產相關壹大筆資金，是壹件重大的事情。而房地產買賣關系到買方、賣方、仲介、律師、銀行、建築商等等，也比較復雜。本期的專題，要來探討房地產買賣中經常碰到的法律問題。

壹個案例引發的思考

首先我們來回顧壹下最近發生的壹個與房地產買賣有關的著名案例。 

壹對紐西蘭夫婦想要賣掉自己位於Castor Bay 的大宅，他們找到了Premium公司的Pam Mary 作為他們的仲介，這是壹位非常有經驗的業界人士。這位仲介以250萬元賣掉這幢房子，賣家還算滿意。可是，令賣家大感意外的是，僅僅6個月後這間房子又轉手了，而轉手的賣價高達350萬。在這筆新的交易中，新賣家找的是同壹個仲介。而且很多證據顯示，仲介跟這位新賣家的關系特別好，之前也做過其他8戶這個賣家的生意，他自己的女兒還在這個賣家的Trust公司工作。 

這個案例裡有幾個不尋常的現象。第壹、時間點非常接近。第二、同壹個仲介經手兩次交易。第三、這個仲介從事專業的歷史或是他的家人，跟這個新賣家有不尋常的關系。相關訊息都證明這個仲介在幫第壹個賣家處理交易的時候，就已經有另外的安排，或是暗中進行其他牟利的作法，而不想要讓原來的賣家知道。

 案子經過3年的訴訟，高等法院最後作出終審判決，涉案仲介賠償金額高達100萬紐幣。這是壹個不尋常的數目，因為在房地產糾紛的時候，所謂的受害者的財務損失，很少有達到這麽高的。 

買房子 最要命的兩點

在房屋買賣中，買家最需要重視的，最不能犯的毛病有兩點：

首先就是避免「深信不疑」。無論是面對賣家的陳述、仲介的介紹，甚至於建築師的Building Report，買家都不能完全「深信不疑」，而是要仔細去核對其中的訊息，不然真要有了糾紛，麻煩的還是買家自己。 

如果壹個買家看了藍圖，對著房子居然看不出來，或是沒有發現任何顯而易見的事（譬如門牌寫錯了），這樣就沒有人能救妳。 

 其次是要買壹個這麽大的項目，卻不申請Builder’s Report，自己放棄檢查的機會， 這樣別人也不能救妳。所以買家也應該承擔法律上所謂的Contribution，也就是自己沒有盡到的責任。

買家需謹慎仔細核對房屋訊息 

還有壹種常見的房屋買賣糾紛，就是買家根據仲介提供的房屋訊息作了決定，事後卻又發現問題，因此產生爭執。 

首先要註意的是，被誤導的項目是否為買家帶來實際損失。如果買家看上了壹幢三房二廳二衛浴的房子，，後來發現其實是二房加上壹個書房，因為書房沒有衣櫃。如果買家已經檢查過房屋，知道房子長什麽樣，只是在描述上和被告知的不同，這個時候去告他應該沒有什麽效果。

此外，如果仲介告知買家房子是磚瓦的，事後卻發現是木頭的。很多客戶很會生氣，認為仲介誤導而想要告對方。這時候首先需要考慮的因素，是在簽約之前，賣家有沒有給買家機會檢查房屋？有客戶說自己不具備專業知識，看不出到底是磚的還是木頭的。可是從法律的角度來講，這樣的說法對法官說服力不大。買家在簽字之前，或是在簽字之後，都有充分的機會跟空間，可以透過專業人士幫忙檢查不清楚的項目。買家應該盡自己的義務，檢查仲介提供的訊息是不是真實的。 

 仲介可能會對法官說，我帶妳看了三次房子，每次至少壹小時。簽合約的時候，也放了壹個房屋檢查條款，妳的專家檢查過後也說房子沒問題。從頭到尾妳都沒有反應，也沒有挑剔過。妳不喜歡房子屋頂的樣子，為什麽不提出來？妳又為什麽要簽字？

點擊查看居外網奧克蘭精品房源

房產仲介的責任 

在之前的案例中，法院判決仲介及他的公司要賠償客戶損失的100萬紐幣。但是市場風雲變化，並非所有的市場高低都要仲介來買單。那麽，什麽樣情況下，仲介需要承擔責任呢？ 

 我們知道，請仲介來賣房子，就好像是請律師、醫生、牙醫來提供服務，是壹種依賴他人專業服務的行為，而專業人士就因此有壹定的責任。事情搞砸了，或者事情雖然辦好但對方幫自己或他人從中獲利，而沒有向客戶告知，這時候，就需要專家責任了。 

例如客戶請律師辦遺產，他告訴律師說：「因為我的配偶已經走了，我希望盡快幫我把遺產處理掉，該怎麽辦就怎麽辦，反正我們這麽多年都依賴妳了。」結果這個律師不但沒有把房子出售到最好的價錢，反而私下找壹個朋友，用客戶跟他提過能夠接受的底價，就把這個房子輕易地賣出去。此時作為專業人士的仲介或是律師，就違反了信讬關系，而必須負起責任。 

客戶不具備專業知識，面對專業人士的時候，往往會完全地信任、依賴於這些專業人士給的意見。所以客戶是容易受到侵害的這壹方，法律會更註重保護客戶的權益。 

出了問題要告誰？

很多人因為仲介的問題而造成房屋買賣損失時，經常要作出決定，到底要選擇誰作為起訴的對象，是仲介這個自然人，還是他（她）服務的地產仲介公司？ 

從情感層面來說，很多客戶希望騙我的那個人（仲介）來負責。可是從法律上或是經濟效益來分析，要找那個Deep Pocket，即是要找有錢賠償的被告，而不要找妳生氣的對象。 

妳生氣的仲介，可能是壹個很成功的仲介，其實並沒有那麽多錢。或者即使妳告了他，他很容易就跑掉，因為他只是壹個人。妳所要找的那個負責的對象，是比較不會跑掉、比較有規模的仲介公司。

事實上，雖然那個自然人是和妳接觸的對象，可是真正對妳誤導的，往往是他們背後的公司。仲介是以公司的條件或訊息來做推廣，仲介的訊息很多都不是在他個人資源範圍內可以得到的。因為他是公司裡的仲介，才能夠給妳看這個房子，所以這個時候責任的來源已經不是仲介本身了。

 作者：皇家律師

新西蘭如何買房？對於新西蘭的首次置業者，無從下手是常有的事。今天為您帶路，跟大家聊聊在新西蘭準備買房前後的那些事，保妳入門！

買房前的準備工作需要花費大量時間，建議提早準備、積累經驗、知己知彼方能壹舉拿下Dream House!

準備在壹個陌生的國家和城市買房置業，想想就容易頭大。可說到底逃不過兩個簡單明了的問題：要買多少錢的房子？以及怎樣找到適合自己的房子？

要買多少錢的房子？確認家裏能支付多少首付、確認能從銀行貸出多少錢

建議直接聯系有經驗的銀行或貸款經理（Broker），因為他們可以全程跟蹤幫助您，不管是開戶、資金準備、房屋選擇、還是推薦律師和房屋質檢員

想辦法將錢從國內轉出來

外匯管制日益森嚴，如何把大筆資金從國內轉移出來，就是考驗智慧和實力的時刻了！

怎樣找到適合自己的房子，考慮清楚幾個問題

打算買幾個人住的房子？（考慮戶型）目前有沒有可以幫助供貸的房屋？（考慮資金）如果在新西蘭生活的話在哪裏工作或者上學？（考慮位置）購買的房屋計劃居住多久？是打算用於自住還是有投資的打算？（考慮綜合）

搜尋房源

理清思路後便可上網搜尋房源了，選房應該廣撒網，可以通過房產中介公司的網站（如http://www.barfoot.co.nz）、http://www.trademe.co.nz或中文網站http://www.juwai.com/等）查看房源信息。

實地考察可能購買的房屋

如果遇見特別喜歡的房子有購買意向，親臨其境會給您不同的感受，有利於進壹步了解房屋本身和周邊環境！您可以找房產中介預約免費看房，也可以自己去逛Open Homes。另外，讓您的貸款經理和律師推薦信譽好的房屋中介，統壹時間看房，可以大大節約您的時間。

看房的過程中您通常會遇到以下兩個問題：

產權，買賣合同看不懂？

和國內不同，新西蘭的房屋通常分為永久產權和租賃產權（建議不要買）。此外，新西蘭房產交割必須通過律師（NZD700-1200不等），因此建議您盡早找到自己的律師，看中喜歡的房子後，讓中介把所有資料直接郵件給您的律師，律師會詳細幫您查看合同條款、解答您的疑惑。

如果您的貸款經理，房屋中介和律師有長期的合作關系，會更加事半功倍。

房屋檢測

銀行通常不要求房屋檢測，但建議您為心水的房子做壹個房屋檢測（NZD150-350不等）。同時建議盡量避免購買1990-2004年的Plaster（石灰水泥）房屋, 再便宜也不要買，因為要麽已經漏水了，要麽將來會有漏水的隱患。

準備工作就緒，Dream House的輪廓已經愈發清晰。在決定出價前，您需要再次找銀行或貸款經理確認貸款情況。在新西蘭，房屋買賣壹般通過拍賣、議價和投標三種方式，其中拍賣和議價最為常見。

有了相中的房子，怎麽拿下？

拍賣

屬於無條件出價，就是說您需要接受出價文件上的所有條款，如果房主接收，就必須購買。拍賣當天需要交付10%的訂金， 其他工作可由房屋中介和貸款經理配合完成。

議價

屬於有條件出價，就是說雖然房主接受了出價，但要直到您提出的附加條件都被滿足後，合同才能生效。合同生效時需要支付10%的訂金，剩下的工作還是可由房屋中介和貸款經理等配合完成。

交割

表怕！這麽重要的時刻有貸款經理和律師配合您完成，您只需要提前找好代理律師擬好合約，等到交割當天，雙方律師會互換簽約完成交割，整個流程會很快。

找專業經紀或律師很重要

新西蘭和國內的買房流程特別不壹樣，買房的各個環節會涉及到法律、貸款等各種問題。雖然新西蘭法律透明健全，但如果能夠先咨詢律師、房屋中介和信貸專家（這三方常常有長期穩定的合作關系），明確自己的狀況和預算後辦理買房置業的相關事宜，更能事半功倍。另外，消費者買房需要在各個環節註意維護自己的權益，小心不要上當受騙。

來源：逸居新西蘭

由奧克蘭市中心經I號高速公路往南行，車程30分鐘(約45～50公裏)，即可跨入MANUKAU CITY(瑪努考市)。瑪努考市 與更南之PAPAKURA CITY(帕帕庫喇市)為鄰，此二市為大奧克蘭市幅員較廣之區域之代表，共同構成了南區之主體(東區之行政區亦劃歸瑪努考市管轄)。

點擊查看居外網奧克蘭精品房源

瑪努考技術學院(MIT)及全紐最著名的高中之壹的KING’S COLLEGE均設在南區內。另奧克蘭國內及國際機場，亦設在此市西南隅。由機場至奧克蘭市中心，經20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，約需20至25分鐘車程。

努考市購物中心占地遼闊，商店林立，鄰近並設有壹座全奧克蘭最大之室外遊樂場(RAINBOWS END)，並與瑪努考市行政中心毗鄰而居，停車方便，常有申辦各種移民、公民、稅務等事務之民眾，為圖停車方便，而舍市中心區而就此地辦理者。

壹般而言南區內除少部份地區外，區內各區域均為低房價區。此區居民以太平洋島裔居民為多，間有越南裔移民居此，華人居住此區域人數不多，但近年亦有增多之趨勢。此區之KARAKA PARK亦為全奧克蘭市最貴房價區之壹，區內建築物均屬超級豪門巨室，壹般每壹房屋均座落在三英畝至數十英畝之土地上。門前小湖，屋後成群果園，搭配溫水泳池或網球場，讓人愛不釋手。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

由奧克蘭市中心往北跨越「過港橋」，即進入北岸市，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程(約3公裏遠)。但因北岸市幅員遼闊，如繼績駕車北進至北岸市以北重鎮ALLBANY區(梅西大學ALBANY分校即設於此)，全線高速公路，約需15至20分鐘車程(約20公裏遠)；整個北岸而被高速公路分割為東、西二塊地段，壹般而言以東段沿海及南段靠奧克蘭港灣部份，房價最高，其中又以北岸市第壹重鎮TAKAPUNA區為最繁華區域，該區平均房價更居奧克蘭市之冠。

北岸市第壹重鎮TAKAPUNA區為最繁華區域，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程，東濱HAURAKI海灣，南臨奧克蘭港灣，白色砂質海灘綿延全區，區內中央地段為商業購物中心，中央以西有天鵝湖昵稱之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖)，其平均房價向居奧克蘭市之冠。區內初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL為主，另梅西大學及奧克蘭技術學院在此區均各設有壹分部，有意進修者堪稱方便，韓國移民較喜聚集此區。

點擊查看居外網奧克蘭精品房源

而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等區，系華人較早遷入之區，位於北岸市南端，高速公路西南側，全區面對奧克蘭海港，距奧克蘭市中心約5至10分鐘車程，與奧克蘭市中心隔奧克蘭「過港橋」，遙遙相望，海港內白色沙灘與清澈翠藍的海水，相映成趣，風帆點點之小舟，妝點了海面，相當吸引人居住。

另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四區，系較新開發之區，因前述TAKAPUNA區及臨海三個華人較早遷入之區段，房價漸長及學區已不易申請，亞洲新移民近年來開始北遷至此四區。此四區均位於北岸市中部，分居高速公路東，西二側，距奧克蘭市中心約10至15分鐘車程。區內初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL為主。

EAST COAST BAYS CITY則系北岸市最新開發之區，開發時間約在近10年間，區內各區段大部份均東臨海洋，是以區名後均冠有BAY(海灣)之稱，可見近海之壹般，包含了CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亞洲新移民近年來開始北遷至此地區，亦有臺灣鄉親集資在此投資購物中心。此區均位於北岸市東北部，盤據高速公路東側臨海處，地勢起伏，海灣曲折，距奧克蘭市中心約15至20分鐘車程。區內初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE為主。
本文僅供參考，其目的，冀能提供新移民壹個提綱摯領的作用，讓各位華人新移民，能快速且正確擇定您們的新居所。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du

由奧克蘭市中心往西跨越濱海之16號高速公路，即可進入WAITAKERE CITY(懷塔科理市)。懷市幅員遼闊，區內以HENDERSON鎮最為繁華，設有大型購物中心，亦是紐西蘭四大葡萄酒產地之壹。此鎮距華人聚集較多之MASSEY EAST及WEST HARBOUR二區，約5至10分鐘車程。

點擊查看居外網奧克蘭精品房源

壹般由奧克蘭市中心進入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，約需20至25分鐘車程(約20～25公裏)，全線為高速公路。如再駕車北上轉18號路，約15至20分鐘車程，即可至北岸市梅西大學ALBANY分校。

MASSEY EAST區的ROYAL路兩側巷道內，系亞洲新移民聚集較多之區，房價較便宜，約在18萬紐幣至35萬之間。至於坐擁海景之房屋，房價自然較高。而華人在西區群集之大本營為WEST HARBOUR區，此區背山面海，濱臨奧克蘭港灣內側，可遙望奧克蘭市中心，山水兼備，景致迷人，全區均為近十年才開始開發，房屋造型各形各色，可比美HOWICK區之豪宅。區內臨海岸處，並設有壹座大型遊艇碼頭，及設備完善之遊艇俱樂部，吸引相當多深好此道之紐人選居此區。

註意：

(1). 奧克蘭市幅員遼闊，計有上百個區，無法壹壹列舉。文中未提及之區域，並非表示該區不佳，祇是因華人鄉親居住不多，故未再多所著墨。

(2). 文中所提各區房價，為筆者參考房屋中介資料及個人經驗匯集而成，並未經科學方法分析取得，且紐西蘭房屋樣式各形各色，高低房價交錯，建在同壹區，文中所列示之房價僅供參考，實際價格仍應以市場現況為主，並待各位先進，勤勘屋宇，多所探詢。

(3). 文中所提各區車行時間，僅為概括數字，並未將上下班交通尖峰時間因素放入。

來源：天維網論壇

排版：Shelly Du