Author: ZoeChan

作者：徐靜波

跟日本不動產經濟研究所的一位部長聊，他告訴我一個數據：東京都中心的港區、中央區的房價，在過去5年間，平均漲了25%左右。這是上世紀90年代初日本泡沫崩潰之後，東京房價最大的漲幅。

東京都的中央區，是日本主要的商業中心與金融中心，銀座、日本橋、築地、月島，都屬於中央區。

東京都的港區，是東京高檔住宅區比較集中的地方，而且外國使館（包括中國大使館）基本上都在港區，大家熟悉的六本木、赤阪、虎之門、白金台、麻布、品川、南青山等，都是港區的地盤。

其實，這兩個區之所以房價會漲這麼多，一個很重要的原因是，這幾年中央區的東京灣沿岸和港區的高坡地（六本木、赤阪）以及虎之門等地，建造了一大批超高層現代公寓樓，日文叫做“タワーマンション”（塔式公寓樓），一般都在20層以上。

這些塔式公寓樓有一個共同特點，就是24小時酒店式管理與服務。同時有專用樓層作為會客廳、活動室、健身房、學習教室、酒店客房等公共服務區域，供住戶們免費使用（客房適當收錢）。

這種24小時酒店式管理與服務，主要是吸引了兩種人：一類是公司小白領，第二類是准備開始養老的“團塊世代”。

為什麼會吸引這兩種人呢？

因為這些公寓樓，要麼在市中心的高檔住宅區（交通便捷、上下班方便、商業繁榮、醫院眾多），要麼就在景色秀麗、距離銀座10分鐘車程的東京灣，可以欣賞靜靜的海灣和燦爛的夜景，趴在陽台看日出日落。

所以，公司小白領們買一個小戶型的公寓，感覺特浪漫特時尚。而對於上世紀60年代參加工作，進入21世紀開始退休的“團塊世代”來說，早年在郊外買一塊土地建一棟小樓，是夢想；等年紀大時，發現24小時有人照顧才是現實。所以，東京首都圈出現了“回歸都心”的風潮，助推了東京市中心價格的上升。

當然，除了這些因素之外，還有海外游客的大量湧入，導致酒店、商業設施的需求增加，商業地價因此上升，而商業地價的上升也拉動了住宅地價的上升。此外，東京要舉辦奧運會，奧運元素也拉動了房地產市場的上揚。

其實，還有一個因素，是我們中國人“購房團”的出現。

有人開玩笑說，去東京塔式公寓樓的頂層敲門，一半都會說中文。

這話有些極端，但是，因為中國人有給孩子准備婚房的習慣，這麼多孩子在日本留學，留在日本工作生活，在東京買一套房子也很自然。加上同樣的面積與地段，東京塔式公寓樓的價格比中國的北上廣深，普遍還便宜三分之一以上。所以，這些年在東京買房的中國人還真不少。

一場意想不到的新冠肺炎疫情突如其來，把今年的奧運會給整沒了，明年是否還開得成？日本有80%的人表示沒信心。

更為關鍵的是，因為怕疫情擴散，東京各企業紛紛實施“在家上班”制度，嚴格控制到公司上班人數，遠程辦公不僅成了熱門，也開始成為一種新的勞動制度。

日立、富士通、NEC等世界五百強企業，都提出了“鼓勵一半以上員工在家上班，削減30%以上辦公室”的目標。東京市中心的辦公樓，開始出現退租潮。而因為可以在家遠程辦公，窩在市區狹窄公寓樓裡的白領們，開始向交通便捷的郊區搬家，像東京都周邊的一些海濱小城、溫泉度假區、富士山下等地區，成了東京人外逃之地。

好不容易出現的“回歸都心”潮，瞬間180度大轉彎，變成了“遠離都心”洪流。

這一股洪流，現在才剛剛出現勢頭，等“在家上班”變成一種穩固的新勞動制度後，相信會有更多的人離開喧嘩的東京都中心，到鄉下去過一種悠閑的田園生活。

這樣一來，勢必導致東京房地產價格走跌，而且是商業地產與住宅房產雙雙走跌的局面。

日本不動產經濟研究所在7月15日發表了一份5月份東京首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的新建公寓樓銷售統計報告，結果是比2019年同月大幅減少了82.2%，僅賣出393套，這是自1973年有該項調查以來，單月最糟糕的紀錄。

東京首都圈的總人口可是有3680萬人（上海市2428萬人、北京市2153萬人）。

東京都市中心23個區的銷售量，相對好一些，比去年5月減少了69.9%。但是千葉縣跌幅高達93.9%，埼玉縣跌幅91.3%，神奈川縣跌幅也達到83.4%。

不過，不動產經濟研究所的分析認為，東京市中心的房價不會馬上走跌，因為開發商都是日本最大型的住宅開發公司，底子厚實，不需要立即拋房圈錢，也就是說，他們不會馬上降價，扛得住。

不動產經濟研究所主任研究員松田忠司先生分析，東京市中心的每戶新房（二室一廳及以上）平均銷售價格為6485萬日元（約424萬元人民幣），價格比去年上半年還是上升了6.4%，這是因為以塔式公寓樓為主的新房，大多建在交通便捷的東京市中心，因此市場剛需依然存在。但是，隨著“在家上班”制度的普及，郊外的一戶建型住宅會成為熱門。如果這場疫情導致日本經濟出現大幅衰退，削價競爭也會成為必然。

或許到明後年，是大家到東京買房的好時機。延伸閱讀：【想投資日本房產？這9種房產類型你要懂！】

 

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

全球宏觀背景

由於全球範圍內幾乎每個經濟體均為了控制新冠疫情而采取同步封鎖措施，全球經濟進入急劇和普遍的“同步衰退”浪潮中。各國央行在第二季度紛紛采取措施挽救經濟：

• 美聯儲通過推出無限量化寬松首先作出表率，僅第二季度便將資產負債表規模擴大至超過3萬億美元，大幅增加了美元供應；

• 歐洲央行將疫情緊急資產購買計劃的規模幾乎翻倍，從7500億歐元增至13000億歐元；

• 日本央行除了通過收益率曲線控制對日本政府債券購買進行長期干預之外，還進一步將量化寬松範圍擴大到商業票據和企業債。

從財政方面來看，各國政府推出了多項補充預算，大幅增加財政支出以防止本國經濟、就業和民生受到新冠疫情的破壞。許多國家的財政赤字攀升至占GDP20%的高位。日本以約占GDP40%的財政應對措施遙遙領先其他國家。

所有這些大規模和同步的貨幣寬松和財政刺激措施似乎在穩定資本市場和金融市場方面起到了作用。遭遇寒冬的全球債市已經復蘇，10年期美國投資級別債基准利率已大體上恢復至新冠疫情之前的水平。

展望未來，市場人士對這一輪資本市場和金融市場復蘇是否能持續下去意見不一。樂觀者認為全球資本市場和金融市場是前瞻性指標，隨著全球經濟從新冠疫情引起的封鎖中走出，這些指標已開始體現出全球貿易和國內消費的重啟。

最近幾周，這一復蘇現像在外彙和利率市場也已顯現出來。隨著G7國家、新興市場國家和亞洲地區外彙市場風險情緒的回升，美元兌這些國家貨幣的彙率普遍回撤；在利率方面，收益率曲線已開始陡峭化，30年期和5年期美國國債收益率息差重新擴大到100個基點以上。

總體而言，考慮到中國疫情解封後經濟復蘇令人振奮，以及全球資本市場和金融市場在經歷前所未有的貨幣寬松政策和財政刺激之後，投資者的風險情緒強勁回升，我們現在認為經濟V型復蘇的概率略微提高到30%，U型復蘇的概率降低為45%，而L型復蘇的概率保持25%不變。

資產配置

我們的觀點是經濟復蘇軌跡可能是U型的，但市場復蘇軌跡可能更像是呈現出“平方根形態”，即我們會看到市場迅速反彈，但之後相當長時間增長會低於平均水平。我們仍傾向於平衡和收益策略。對股票持中性觀點，建議增持固定收益資產，重點關注投資級債券，但建議低配高收益類債券。我們對商品整體持中性觀點，但在商品內部我們傾向於黃金。我們對另類投資持中性觀點並建議減持現金類資產。

股票

由於各國政策制定者全力以赴地支持經濟，且投資者提前產生了對股市反彈的預期，因此全球股市自3月23日見底以來經歷了強勢反彈。盡管如此，雖然關於經濟重啟和新冠療法或疫苗研制進展的消息可能會利好股市，但從地緣政治方面來看則沒有那麼樂觀。

因此，雖然我們對股票配置持中性觀點，從地區上來說，我們策略性地減倉亞洲地區，加倉日本和歐洲地區，這兩個地區的經濟都是更具有“經濟周期導向性”的，因此這兩個地區會受益於經濟復蘇。

MSCI全球指數目前為2021年預測反彈後盈利的20倍，估值已不再便宜但仍然與低利率環境保持一致。因此，雖然股市可能會有短期的修正行為，我們建議投資者抓住市場拋售進行買入。

固定收益

在經歷前所未有的政策刺激之後，信貸市場大幅回升，2020年第二季度全球固定收益市場回報非常可觀。

我們強烈建議增持投資級債券。投資級債券的息差已經反映了衰退風險。激進的量化寬松和信貸寬松政策消除了人們對市場運行的擔憂，強勁的財政擴張措施支撐了實體經濟，在歷史性高水平的政策支持下投資級債券看起來具有吸引力。

我們強烈建議優先配置亞洲投資級美元債券。大多數亞洲經濟體特別是中國正在率先走出新冠疫情的陰影，並且考慮到亞洲投資級債券在面臨企業基本面惡化時具有相對較大的緩衝度，我們傾向於亞洲投資級債券。

我們建議減持新興市場國家的高收益債券。若干高收益率的新興市場國家面臨大規模的反通脹增長衝擊，若居高不下的新冠感染率導致重啟封鎖或打擊信心，則將會有進一步下行的風險。

商品

工業金屬和能源板塊的價格已經從3月份和4月份的低位強勢回升。倫敦銅和布倫特原油在整個第二季度引領強勁的V型反彈，似乎已經收復了年初迄今的大部分跌幅。然而，考慮到全球需求極度疲軟，我們認為倫敦銅和布倫特原油難以將漲幅維持在近期5,500美元/噸和40美元/桶價格的整數關口上方。就倫敦銅而言，預期的供應不足已經延遲，而布倫特原油方面，歐佩克+成員國是否能繼續維持減產仍有待觀察。

黃金明顯是一個例外，這是因為黃金是主要受央行持續大幅貨幣政策寬松所驅動的投資分散化工具。鑒於全球同步貨幣寬松的趨勢仍將繼續，我們仍認為黃金會維持近期漲勢，到明年初將繼續逐漸走高至1,800美元/盎司上方。

外彙和利率

➤  預計美元彙率在下半年將進一步下滑

在整個第二季度，我們看到強勁的美元失去了光環，美元似乎已在三月份見頂。除印尼盾和泰銖外，與主要國家相比，亞洲國家貨幣兌美元彙率在第二季度的走勢更加緩和。市場對日益緊張的中美關系的擔憂阻礙了大多數亞洲新興市場國家貨幣實現更大幅度的反彈。

展望未來，我們繼續認為美元會繼續逐漸回撤。隨著全球經濟在顛簸不平的復蘇之路上前行，主要國家貨幣例如歐元和澳元預計會在下半年鞏固近期對美元的漲幅。亞洲國家貨幣預計對美元會進一步上漲，需關注的主要風險因素是第二波新冠疫情的爆發可輕易逆轉金融市場目前的相對穩定性，並會導致新一輪的波動，從而導致美元再次走強。

➤  利率水平仍將維持在低位

全球貨幣決策者均維持寬松貨幣政策，預計利率不會很快實現V型反彈，我們繼續認為目前對可能發生的負利率的討論將會持續下去。與此同時，在全球經濟逐漸向新冠疫情前水平復蘇的過程中，不斷惡化的赤字前景為收益率曲線的後端帶來支撐，並會帶來輕微的收益率曲線陡峭化。

總體而言，我們認為未來貨幣市場利率仍將保持在零左右，我們對2020年底3個月期美元LIBOR的預測為0.35%。關於較長期限的收益率，我們認為會輕微走高，對2020年底10年期美國國債收益率的預測為1.05%。

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