Category: Finance News CA

相信很多人都在纠结如何准确报税;菲沙学会(Fraser Institute)最新报告指出，加拿大的税务系统25年来变得更加复杂。

这份名为《估量加拿大税务复杂程度》(Measuring Tax Complexity in Canada)的报告指出，若将今天的联邦所得税法(Income Tax Act)一页页平摊，总面积比上世纪90年代增长了62%。由过去的97万4050平方厘米，增至现在的157万5537平方厘米，现可以平铺设40张特大号床(King Size Bed)，或38张乒乓球桌，或五个标准停车场。

报告说，单是联邦个人所得税指南(Federal Personal Income Tax Guide)的内容，2011年就比2001年增加了25%。

加拿大所得税法，1990年到2014年，已经增加约62%。(取自Fraser Institute报告)

报告共同执笔人、菲沙学会财政报告主管拉姆(Charles Lammam)指出，加拿大家庭及商人，为遵守税务系统要求，不得不付出极大代价，包括雇用会计师、律师或购买报税软件等的时间和金钱。导致这些必要花费的一个主要原因，就是税务系统太过复杂。

报告从税务花费、税法及报税指南三个方向的不同项目展开研究，发现所有研究都得出一个结论，就是联邦税务系统愈来愈复杂。国民为了遵守税法而花费的法律、会计师、软件费用及时间，约58.4亿元至69.6亿元。

造成复杂度上升的主要原因是联邦政府，特别是哈珀政府执政期间，为了讨好选民而创造了很多抵税项目、减税政策及一些针对特定组织的豁免政策。这类政策自2000年开始，已经增加22%。若个人报税者未特别注意的话，就会很容易错过一些优惠政策。

报告还强调，英国已经设立专门的简化税收办公室(Office of Tax Simplification)，针对一些模煳不清的减税政策作出简化，然而目前加拿大联邦政府，或任何省府，都没有类似的行动。

120优惠项目 《税制太繁琐了》

在一年一度的所得税申报截止期即将到来前夕，又有财经专家提出彻底改革现行繁复的税制，打碎这张套在所有纳税人颈项上的枷锁。

专家们指出，目前仅是联邦政府便有120种名目繁多的税务优惠(tax credit)，一不小心，便可能错过享受理应享受的退税，白白损失数百元退税款。

对加拿大税制很有研究的卑诗省经济智库菲沙研究院(Fraser Institute)勒玛说，现行税制太过复杂，为了申报所得税，加拿大人每年总共要花费60亿元，因为民众需要花时间在电脑上查询，购买报税软体，收集各类收据，以确保他们得以享受到种种税务优惠，有很多人还委托会计师和律师报税。

他觉得完全可以抛弃那麽麻烦的制度，他的解决方案很简单，取消所有改为税务优惠，改为采用只有两种税阶的累进所得税制度。

按照菲沙研究院建议采用的所得税制度，取消每年总额约为200亿元的形形色色税务优惠，然后在2015年的个人收入13万8586元为分水岭，在分水岭之下的人全部按照15%的税率缴纳所得税，在分水岭之上的人一律按照29%的税率纳税。

目前税务优惠不仅名目多得很，连会计师都承认，如果没有报税专用电脑软体，他们都不知道如何报税，而且加拿大目前采用的累进所得税制，共设四个税阶，亦即赚得越多，每一个税阶的税率越高。因此，不断有经济学家敦促政府大幅度改革税制，而这种改革的基本目标便是更加公平和化繁为简。

温哥华房地产价格不断上涨，国际买家在其中扮演重要的角色。如果这将会使你感到沮丧，世邦魏理仕集团（CBRE Group）最近对此发布的声明也无补于事。

“我们很高兴地宣布，我们的团队在巡展时完成了 3000万加元的房地产投资组合。业主规定不向加拿大当地市场公开这次投资组合；因此，我们安排一个国际营销活动，将这次投资组合路演。销售超过市场预期，以高于市场价格500万加元的价格成交。”
 
上述声明是一封来自于商业地产公司电子邮件，该公司最近前往亚洲展示他们的一些房产。而这个高于要价500万加元专门出售给外国买家的房产位于温哥华，但世邦魏理仕并没有告诉《全球新闻》（Global News）其确切位置。

这宗交易背后意味着什么取决于你向谁询问这个问题。对一些人来说，它凸显出了温哥华对外国投资者在所有权上缺乏监管。虽然几个省份限制外国投资者农业土地的所有权，而且许多国家也限制外国投资者的所有权或征收额外税，但在加拿大不列颠哥伦比亚省不存在这样的法律。
 
“在不列颠哥伦比亚省，没有规定限制外国投资者的土地所有权，” 温哥华律师所Bull Housser的房地产合作伙伴亚历山大·费恩（Alexander Fane）说。
 
“应该对此加以控制。至于是否有效，这很难说，但将是一个额外的行政负担，而且它可能受到宪章的制约。”

 对于首次购买房屋，二手房价格低于425,000，新房价格低于450，000的，并符合以下所有条件的，可以申请免去物业转让税。（第一个20万的1%，剩余的2%）

关于购置房屋的条件是：

1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩

2. 必须仅作为自主使用。

申请人的条件：

1. 必须是加拿大公民或者BC省居民

2. 在过去的12个月内，一直都居住在BC省。或者作为BC省居民，在过去六年内，申报过两次税。

3. 在世界任何地方，你以及配偶都从来没有拥有过任何房产。

4. 从来没有获得过“首次購屋免税”。

5. 必须在购房之后92天之内入住，并持续住够第一年。

如果符合以上所有条件，在房屋交易的时候，律师或者公证人就可以不收取物业转让税，并帮助申请人递交申请，政府会在未来的一年内审核。如果条件不符合的，补交税款和罚款，相当于税金的2倍。

推荐阅读：

加拿大买房百科

加拿大房产税专题

做生意讲究市场定位，就是明确目标市场的位置，这是市场营销的一门学科，是说产品或服务要找准有效市场，市场不对则推广低效甚至无效。其实市场定位在生活中也无所不在，比如就业，要把自己擅长的跟就业市场需要的对接上，才能找到满意的工作；比如社交，同文化背景、教育程度和收入水平相当的人交往，更容易成为朋友；比如房产投资，做对市场才能挣到钱，市场没做对就很难挣到钱，不是投资什么房产都能挣到钱的。

有一次我跟一个朋友探讨起房产投资，这位朋友很早就开始投资房子了，在多伦多周边开车2小时左右的小城市投资买了不少房产，但这些年她一直忽视了大多伦多的房地产市场，尤其是华人热衷地区的房产。她把现金流看成重中之重，总是过分担心风险，是一位典型的量入为出、谨小慎微的华人投资者。

我马上表示了很大的反对意见：西人的一些房产投资理论未必适合我们华人。大多伦多地区华人越来越多，华人都喜欢买房子，而且华人的抗风险能力远远超过西人，华人热衷区域的房地产市场远比西人区域的抗跌。我朋友不以为然，看我张口闭口的“华人”、“西人”，居然说投资房产跟族裔没有关系，她只认现金流。

我事后想起来，仍为朋友说出来的“投资房产跟族裔没有关系”这句话感到很遗憾。投资房产就是做生意，做生意首先要了解市场，研究市场，看透市场，才能做好生意。我张口闭口夸华人，贬老外，绝没有种族歧视的意思，这是就事论事，在商言商，分析市场。不分析好市场怎么挣钱？族裔文化的不同导致了市场的的巨大差异，这才是商机！

中国人租房子住，心里就是不舒服，绝没有家的感觉，一定要住自己买的房子才踏实。尤其从中国来的投资移民，如果准备在加拿大长期待的话，甭管自己多有钱，花钱租房子住就认为是浪费钱，是把钱往水里面扔，租人家房子住普遍焦躁不安，活的不自在，非得尽快买房不可，这就是我们华人的文化。华人极其偏执地喜欢买房，投资房地产的市场当然要朝这里定位。

而做别的生意，例如开酒吧、开便利店之类的，如果选址在华人集中的社区，那是肯定要亏钱的，这就是市场分析的重要性。我还记得好多年前，接待了一位从国内刚过来的投资移民，在我帮他买房期间，他说希望在多伦多做点事，听说做酒吧容易赚钱，就让我帮他找个酒吧，他想买下来经营。这位客人毕竟刚来，人生地不熟的，语言又不通，就准备先找个十几万的小酒吧试试水，市中心的没那么便宜，我找到多伦多市区Dufferin街上面一个普通街区的小酒吧，带了客人过去，酒吧老板居然是个华人，我们就坐下来仔细聊起来。

问完客流量、营业额等问题后，我随口想到个问题：“你这酒吧，顾客里有多少华人？”。老板回答“没有”。我还以为听错了，补充一句“是华人顾客很少吧？”。老板强调一下“不是很少，是根本没有华人。这个酒吧经营几年了，一个华人顾客也没有”。我听了，哑然失笑。

后来，我自己的朋友和客人中有好几个开酒吧的，从他们那里慢慢了解了这些小酒吧的奥妙。在我们华人眼里，这些整天来小酒吧消费的，都是一群不折不扣的“败家子”老外，本来没挣多少工资，结果每月一大半钱都花在酒吧里了。BeerStore1块5一瓶能买到的啤酒，非要到酒吧花五、六块钱去喝，而且这些人一去酒吧就待好几个小时，非得喝好几瓶，花了几十块钱才尽兴。咱们华人哪有干这么傻事的？那不“有病”吗？

最近有新闻报道，什么加拿大人的债务负担再度上升，有三分之一的家庭债务水平达到了他们可以承受的极限。还有加拿大一半以上的家庭没有足够的生活开支储蓄，大约有30%加拿大人处于入不敷出的状态，生活在“一张支票接下一张支票”的状况下，即“月光族”，哪天薪水停发了就过不下去了。

其实这说的都是老外的情况，跟咱们华人根本没关系，华人债务高了最多房贷高了（很多还都有房租收入在顶着，而且华人还房贷的能力远超老外），老外欠债多是吃喝玩乐欠的债，那是天壤之别。这种新闻给华人听了，很容易误导他们的判断，让他们在借贷投资方面更加裹足不前。实际上加拿大华人的债务水平远远没有达到他们可以承受的范围，不是华人收入比老外高，是华人比老外节俭的多的多，华人都有强烈的储蓄习惯，而且极其不愿意欠钱，这是种族间巨大的文化差异。

在加拿大这样一个多元种族多元文化的社会，如果不考虑种族文化的因素，仅仅片面理解这样的新闻报道，据此误判市场，或者不研究市场定位，不做对市场，就会错过投资机会，或者投资不正确，舍本逐末，最终挣不到什么钱。

如果由于生活需要，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷 款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见 的财务安排给大家介绍一下。

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割 日 期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将 原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。

例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我 们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误， 则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾 人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活 中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大 多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租 金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

例 如： 新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即 1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入 12000(10000+1800-1600)元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减 法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房 的消费者来说，财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不 足， 则可以申请过桥贷款(bridge loan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利 率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项 下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房 首 付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月 20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房 屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低 于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常 见 的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待， 银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同，如果打算换房，建议先咨询银行，再动手操作。

 推荐阅读：加拿大买房流程政策百科

去年李丁曾经介绍了“多伦多最牛的社区”, 那是一个在150万以上的高价位社区，讲究的是占地面积，室内面积，地理位置以及社会身份，那么纵观整个多伦多地区，最中产的地区应该推荐那个呢?

从历史，文化的底蕴，从家庭的平均收入，所在区学校的排名，业主工作背景，平均的房屋性价比来看，应该首推Unionville。

Unionville经过最近几年的变化，应该分为以下6大块：

1. 老的Unionville：Warden以东，主街以西，16街以南，7号公路以北，
2. The Bridle Trail。这个小区西起Unionville中心街，往东一直到McCowan大道，北至16街， 南到Hwy7.
3. 南Unionville: 西起Kennedy，东到McCowan大道，北至Hwy7， 南到Hwy407.
4. 北Unionville: 南起16街， 北到Elgin Mills, 西起Woodbine, 东到麦考文路
5. 位于Woodbine和Warden之间的Buttonville和
6. 位于Warden/Hwy7交界处的高档公寓群。

Kennedy往西，Warden以东， 老的Unionvile以拥有2百多年历史的Main St., 优雅独特的Toogood小湖而自豪。湖畔杨柳轻摆，野鸭绕身，冬可溜冰，夏可散步，附近有著名的美术馆;学冰球，花样滑冰的冰上俱乐部，加拿大历史上的 奥运冠军就是从这里走出去的;还有Unionville图书馆。

这里更有连续多年在全省排名第一的William Berczy小学，以及以艺术类著称，综合成绩也优异的Unionville高中。 该区，半独立屋极少，35万以下的唯有3片镇屋可供选择。

这3片镇屋，位于Carlton和Village Parkway交界，其中Carlton街上的镇屋，以3 睡房为主，而646号则有walkout地下室。但大家更喜欢653号，这一片的镇屋，有4个睡房，而且有主人套房，大院中心还有自己的公园，等于有了更 大的后花园。后院古树参天，难能可贵的是， 这个院子，可直通屋后的森林。森林中又有小径通到Toogood小湖，不是居于此地的人，真的很难得知这样的环境。

居于此院，不用过马 路，举步可达William Berczy小学，孩子可以从幼儿园一直上到8年级， 其中的Gifted Program可以年年申请，不像有的学校只有3，6年级才可考， 而且要转到该校。读完小学， 不用发愁， Unionville高中是大家向往的好学校。

那么来看第2区：

沿着Kennedy大道一路向北， 过了Hwy7以后不久，就可以在路的两边看到典雅简单的标志：The Bridle Trail。

该区由著名的建筑商Monarch兴建，Kennedy西边的房子大约有20年左右的房龄，东边则新些，也有7，8年了。Monarch的房子，楼花开 价都要比别人高1-2万， 据说是物有所值， 从去年几次大风大雨的情况看，车房顶不漏，地下室不进水，甚至不见潮气，可见其质量还是信得过的。

整个Bridle trail小区的房子，大多有50英尺x 120英尺的地段， 4卧室，双车房。中间有少量的三卧房，双车库， 还有少量百万大宅。

该区以白人，早期的中国香港移民为主，居民多有正常的当地工作，且收入较高，较稳定，该区太空人相对较少，家庭很稳定，和谐。不论白人，中国香港人对孩子的教育 都很重视。 区内有两所小学：Unionville Public School 和Central Park Public School;一所中学：Markville High School. 这三所学校校风，成绩升学率都不错，口碑也很好，值得大家信赖。

该区民风朴实，邻里和谐，守望相助，逢年过节，左邻右舍通常会互赠礼物，欢聚一堂。天气和暖时， 会见到很多骑自行车，遛弯儿的人们，天寒地冻时，又会见到滑冰的人群。

区内有Markville大型购物中心，不远有中国人超市“旺角”，中餐厅很多，西餐也在附近， Unionville Old House和Grand Island都是很有名的西餐厅。

区内有学舞蹈的AB Dance和Dance Institute; 还有学习数学和阅读的Kumon及颇负盛名的Oxford Learning Centre;学习钢琴，歌唱的注册教师协会;加拿大7人组的美术馆;学习游泳，花样滑冰，冰上曲棍球的社区中心都有两个。 Go火车经停该区。

该小区生活， 学习，交通都很方便。很值得向大家推荐，介绍。未来2-3年很有增值潜力!

再来看第5区：

在万锦市， 16街南，Hwy7北，Woodbine大道东，Warden路西，不大的一个小区却集中了4个有名的学校：Buttonville 公立小学，Coledale公立小学，圣.贾斯丁天主教小学以及渔人村中学。

这几所学校，不论在校风， 综合成绩方面，经过多年的积累，努力，都赢得了很高的声誉。不论在校生，毕业生以及学生家长，均对他们有很高的评价。

Buttonville和前面介绍的Bridle Trail小区，房型非常整齐， 都是 4睡房，双车库。 地段多为：50英尺宽，120英尺深。由于区内每家基本都有两部车，所以区内的公交系统形同虚设，乘坐人数很少。

如果没有车， 生活在该区是不太方便，但同时，也形成了该区出租房极少的特点。每个独立屋基本上都是单一住家。而且大多为高收入的工薪阶层。所以家庭比较稳定，太空人相对较少，这样的家庭结构，对学生在校，在家，在社区的成长，应该有较好的影响。

而且，在这些小区的周围，高层楼房欠奉，更减少了人口密度，相对增加了可利用的资源。例如：更能充分的享用社区中心，老师更有精力照顾每个学生等等。 著名的罗杰河流经该区，形成了一条河谷，背靠河谷，坐落着一栋栋瓦顶的独立屋，自然风光甚是难得。 果真是“小桥流水“的人家。

05，06年为一些客人购得这个区的住宅，有些小溪流经后院，溪上的小木桥掩映在婆娑的树林中，让人不禁想起遗梦的廊桥，很是浪漫。 当时70余万购入，现在都应在80-90万。

我们再来看北Unionville:

5年前李丁是这样介绍的：

“一个规模比较大，房型比较齐全的新房区，位于万锦市，东起第9街，西至Woodbine, 16街和麦健士上校街之间, 相比起士嘉堡， 北约克的新房区，这里更具规模，配套设施也就不易被忽视; 相比烈治文山的新房区，这里还没有那么北， 烈治文山的会北到19街。

而且，这里房型齐全，从27万的镇屋，31。2万的半独立屋，到四， 五十万， 七八十万的独立屋，一应俱全。更值得一提的是，该区45万到60万的独立屋，其市场价值，远远高于其市场价格。也就是说，被低估了。

在该区中，不少 位于幽静小巷内的独立屋，占地并不小，房屋本身，面积也在3000尺左右，通常至少会有4-5个卧室，不少还有书房，闪光发亮的硬木地板，现代感很强的卫 生间，2层楼高的屋顶，最新流行的家用电器，新颖别致的仿石地砖，室外专业搭建的木台，以及优美的园林设计，所有这一切，在这里，只卖45万到60万，而 一过16街，南边的同样的房子要买到75万到85万，还没有这么新。

相信不少人经历过这样的情景，现在50万-70万的房屋，99年 -2000年买的时候，也不过是35万-38万， 那时候是3-5年新的房子。同样的， 这里条件这么好的房子，比一街之隔的房子便宜10-20万，其潜力应该具备。一旦整个发展区建好，安顿下来，如果整体经济不发生灾难性变化，在该区置业的 业主，都会有获利的可能。尤其以45-55万之间的业主为甚。

该区的Twonhouse都是不要管理费的新式镇屋， 也是发展的方向。

另外值得一提的是， 该区有两所很新的小学，进步神速，2003-2004年度已经在全省2800多所小学中，脱颖而出，排到了53名和90名， 把一些老名校都甩倒了后面。”

5年后的今天，2008年的上半年，该区的房价和销售势头，不言而喻。 相比之下，反而应该更加关注Bridle Trail。那一区占地大，房子也大，应该比北Unionville更具潜力。

最后看看Warden和Hwy7交界处的高档公寓：

在多伦多定居的新移民，对Yonge和Finch周围的楼房 情有独钟，新颖，充满活力，比起多伦多市中心来，这里宽敞明亮许多，给人们一种明快的感觉。

你有没有想过，如果在很少高层建筑的万锦市，也出现一片象北约克市中心一样的建筑群，会对中国大陆移民在多伦多地区的分布，对多伦多房地产市场产生什么样的影响?

在多伦多的北面，沿着沃顿大道，一过Steels大街，就进入了万锦市，也就很少能看到高楼大厦了，再往北过了7号公路，一直到麦坚士上校路，路的两 侧，西到活拜路，东到麦考文路，一直以来，是大多伦多地区，中产阶级的住宅区，房 型 比较整齐划一，以4睡房双车房的独立屋为主， 很少其他房型，更遑论高楼大厦了。人口密度之低可想而知。

万锦市云集了170多家高科技公司，号称高科技之都，在沃顿和7号公路附近， 生活设施齐全，中西汇合，基础设施的齐备，加上对楼房市场的需求，使得几家建筑商，纷纷上马，在7号公路夹沃顿地区，大兴土木，其中更有一家建筑商，更号 称投资30多亿， 要在这里，建成规模仅次于多伦多市中心的中心。

前一阵子，一直在平整土地，开通道路，在YMCA开业后不久，几个 楼 盘也开始发售，是其万锦市中心计划的一部分，公寓9层高， 一层11，12单位，当时的开盘价，一房18万起，1+1的 20万起，2房28万起， 2+1的31万到47万， 复式的39万到47万，都有9尺或10尺高屋顶。 镇屋2300尺到3200尺，49万到70多万，地下室分门出入，集中供热，供冷。

看其小区平面效果图，有点像放大了的康乃尔小区，也有点像Bay街，设想其建成以后，小区居民本身的消费，已经可以带动其本身的商业区，加上七号公路上方兴未艾的高层建筑群的居民，以及老渔人村的居民，特别是16街北，超大片的新建房的居民，其商业消费不可小觑。

现在有部分高档公寓已经入住。

等到8，9年后， 7号公路上的公寓，象Yonge街上公寓一样，成规模后，地铁也一如政府规划的一样，延伸到7号公路，加上原有的轻铁，卫星导航公交，万锦的进一步繁荣应 该可以期待。那么新建市中心附近的原有独立屋，其市场价值，应可看高一线，深具长线投资价值。当年的北约克区的房价，对购买现在万锦的独立屋，有很大的参 考价值。 这个区的学校更好于北约克。