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经济

尽管全球新兴市场经济体在2016年有减弱趋势，但经合组织（OECD）各经济体将保持良好增长,英国也将如此。综合低通胀、低利率和就业增长三个利好趋势，英国将保持向上趋势，未来两年或可保持切实且稳定的增长率。

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投资

前几年极为强劲的投资量增长如今似有放缓，而2016年的投资量将与2015年不相上下。海外投资的混合局面将改变，而未来两年总回报将持续保持吸引力，尤其是在其它资产类别，到2020年回报将更具有边际性。

政治

是否退出欧盟的公投或将成为2016年比房地产更吸引人眼球的事，而2016年5月份 的苏格兰议会选举不大可能再掀又一轮独立公投。伦敦的市长竞选将产生新市长，更将对希斯罗机场的扩张计划带来影响。同时，伦敦以外地区的增长得到刺激，财 相力推的北部电站计划将助一臂之力。

细分七大市场板块 触摸各地产板块脉搏

看完了三股宏观趋势，我们再来看房地产各板块的发展趋势。

关于商务办公地产

2016年强劲的就业增长将进一步强化写字楼市场，无论是在伦敦还是其它地方市场，投资将持续增加，租金将增长，交易活动兴盛。伦敦中心区投资从某种程度 上说置身于目前的全球性风险中，收益率一直处在最低点，这暗示着从今起投资者对于定价应审慎。世邦魏理仕预测，商业办公地产的供应将有所恢复，到2020 年租金增长将有所放缓。但供给的助力作用会被规划改革抵销掉一部分，而这种规划改革是指写字楼转变为住房。

关于产业地产

零售业的结构性变化，尤其是在线购物快递到家的商业模式将在未来数年里对产业地产的选 择产生重大影响。产业地产或将受到制造业增长放缓的暂时性影响，但其总体投资前景似乎仍相对稳定。世邦魏理仕预测，鉴于开发响应持续，产业板块，尤其是次 级厂房，将会是一个表现优于大市的板块。

关于零售地产

得益于强劲的英国经济，2016年的零售地产前景看上去相当积极。全国性的数据显示， 零售销量连续30个月增长。高端购物中心、工厂经销店和大型零售广场都将大施抱负。油价降低，在职者薪资增长，通货紧缩和低利率皆对2015年的增长有所 助益，但明年零售产业将迎来其中某些方面的挑战，或将造成边际利润的削减。

关于酒店地产

经济实力的扩大将在2016年推助酒店地产的表现，但伦敦奢侈酒店的扎堆开业将变成一个拖后腿因素。酒店地产投资将保持强势，不过，亚洲投资者的“为持有而买”策略或令2016年与2015年表现持平，无法打破2015年的记录。

关于酒吧、休闲及卫生保健地产

新投资者已经主导了非传统“运营”地产的活动，这一趋势也将在2016年持续。美国的房地产投资信托已将卫生保健地产列入了计划，地产投资者正寻求酒吧地产的投资机遇，而颇有耐性的国际注资则在休闲地产相当忙碌。

关于学生住宿

对于学生住宿市场，所有类别的地产投资者都将保持强劲需求，然而伦敦和教育重镇的市场供给却面临极大挑战。一个新的单类资产市场将出现，换句话说，学生住宿市场将变成一个新的“单类资产”市场。

关于住宅

尽管政府出台了不少措施，有限的住宅供应似乎仍将持续，而住宅市场的增长也将放缓。税制改革或将对某些投资起到抑制影响，但显然私人租赁房板块仍存在不少机遇。

·交易量下滑，增长环境更低

2015年的住宅销售与2014年相距不大，约为120万宗。这个有所下滑的交易数字 反映出一个住宅市场新的运作环境，不少限制因素在其中发挥消极影响，如经济承受能力和房贷限制，再例如buy-to-let借款人数量增加，亦或是人口老 龄化。因此，世邦魏理仕预测，2016年的交易水平也将与2015年相差不大。

世邦魏理仕预测，2016年英国房价将上涨3%，这也反映出经济可承受能力的下降，房 贷规则严格和升息的可能性。在未来5年，全英房价或将走高22%。伦敦仍将是表现最佳的市场，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小 一点但同样具有强劲经济的市场也会有优秀表现。

供应仍将是主要问题

在未来十年里，住宅供应短缺仍将是一个主要问题。英格兰的新建住房约有120万，但英国人口增长了420万，这将导致房价上升，而供应限制最严重的地区房价增长也最强劲。

政府政策改革或可刺激产生新的住宅供应

经济适用房的定义将有更新，增加涵盖了初置业者住宅的概念（即以低于市场价20%的折扣专供销售给首次职业者的住宅）。因此，开发商如今可打造100%私 人住宅计划，而无需预留一些单元用作廉租房。此举可降低成本，并可刺激鼓励更多的住宅开发，但并非所有的住宅规划都适用于或切实进行这样的改变。

税制改革或影响 buy-to-let投资

buy-to-let市场约占英国住宅销售的六分之一份额。但税局近期的改革将使土地 业主大受打击。由于税惠仅限用于20%的基础税率者，业主将必须为租金收入支付更多税费。这项改革将于2017年4月启动第一阶段，至2020年逐步实现 所有限制措施的执行。此外，从2016年4月起，buy-to-let业主和持有第二套房的业主将面临额外的3%的印花税，假设地产价值25万英镑，那么 交易成本将增加约7500镑。这可能导致2016上半年的地产活动激增。

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（据英中时报）

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

伦敦——无法撼动的豪宅市场 全球富豪栖身地

 

“雾都”伦敦是英国的首都，欧洲最大的城市，也是全球最繁华的城市之一。伦敦是欧洲的经济金融贸易中心，与美国纽约，日本东京并列为世界上最重要的金融中心。贵为英国的政治、经济、文化、金融中心和世界著名的旅游胜地，伦敦被全球富人公认为最安全的资金避风港之一，2013年多达85%的伦敦豪宅由以新加坡、中国内地及中国香港为首的海外买家购入，受捧程度一时无二。

 

一、你不能错过的伦敦景点

 

伦敦是一个多元化的城市，有数量众多的名胜景点。无论你是博物馆控还是购物狂，无论你是吃货还是文艺青年，无论你是带着家人出游还是两个人浪漫蜜月行，伦敦都一定有适合你的一面。在伦敦，你可以去大英博物馆看一看曾经的日不落帝国从世界各地搜罗来的珍宝；去海德公园领略一下伦敦人悠闲的一面；沿泰晤士河漫步，从伦敦塔桥上走过；找一间地道的英国小酒馆，要一杯London Pride啤酒，还可以再点一份Fish and Chips（炸鱼薯条）；看一场英超球赛或一出音乐剧。当然别忘了一坐伦敦的“tube”──世界上最古老的地铁系统。

 

二、四大要点了解伦敦房市

 

1. 伦敦房价涨得快似龙卷风

目前伦敦的平均购房成本约为每套60万英镑，较金融危机前2007年的历史高点已经高出了30%。相对而言，2014年10月份，英国平均房价仅为27.2万英镑，大家熟知的其他热门城市如曼城、利物浦、伯明翰的房产均价均在20万英镑左右，差距明显。<查看英国各城市最新房价>

2014第三季度，伦敦仍然是房产均价最高的地区，并且以超过18%的年度房价增幅同样高居英国年度增幅榜第一。在大量外国资金涌入的情况下，短短2、3年，伦敦房价就已经快速上涨、恢复并超过以往水平，涨幅让人叹为观止。 【了解更多信息】

按照城市房产的总价值排名，伦敦依然占据着主导地位，其房产标价几乎是英国第二大城市伯明翰的10倍，是苏格兰最大城市格拉斯哥市的近20倍。这一切，要归功于“高高在上”的伦敦房价。 【了解更多信息】

2014年10月最新英国房价走势及变动

2. 100万英镑以上豪宅最受富人欢迎

在英国10个房产销售最好的地方中有 7 个位于伦敦。【了解更多信息】

伦敦10万英镑以上30万英镑以下的房产的成交量出现大幅下滑，100万英镑以上价值的房产成交量上涨尤为迅猛。【了解更多信息】

从去年9月以来，中国客户对伦敦市中心上百万英镑豪宅的需求突然增加。60%左右的买家购房是为了投资出租，40%是为了自住。

但受到英国政府可能征收豪宅税及明年5月即将举行大选影响，豪宅买气急速萎缩。不过在伦敦市中心黄金地段，包括骑士桥（Knightsbridge）、切尔西（Chelsea）、南肯辛顿（South Kensington）等地，售价1000万英镑以上的豪宅成交量更至少增长了三分之一，这显示超级鉅富并不担心可能征收的豪宅税。

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3. 伦敦──最讨富豪欢心的乐土

英国三分之二的亿万富翁集结在伦敦，而全世界更多的土豪也已争相至此，或居住，或投资。具体而言，伦敦在以下方面的优惠措施深得土豪们的青睐：

• 方便移民  按照目前最新的英国投资移民政策：

投资200万英镑：3年后申请延期2年，5年后申请永久居留；如果想要更快获得绿卡，还可以选择更高端的投资项目，如投资500万英镑，3年后即可申请绿卡；投资1000万英镑，2年后获得绿卡。

• “亲富”的财务政策  相比美国、法国等国，英国对富人的税收政策更有吸引力，而且，按照英国法规，英国的银行和法律事务所不追查投资资金的来源。

• “软实力”出众   英国拥有稳定的政治环境、独立的货币政策、完善的法制，以及发达的金融市场，这一切使得英国毫无疑问地成为了全世界投资资金的避风港，而其金融之都——伦敦自然成为首选。大量资金的涌入，为伦敦房产市场带来强大的需求，据统计，英国的住宅市场，尤其在伦敦的住宅需求量每年都在翻倍地增长，增幅达到30万套/年。

4. 伦敦房市的“中国势力”逐步壮大

目前中国内地买家在伦敦楼市的占比已接近10%。3年前，这个数字还仅仅是2%，仅3年就增长了5倍。从2010年至今，中国买家在伦敦楼市的投资金额已超过10亿欧元。

特别是在2013年，伦敦27%的新住宅房由中国人购得，占总交易金额的17%。中国买家购买水景房的比率是最高的；同时中国人购买小高层和高层楼房的比率要明显高於其它国家的买房者。

预期中国买家将于2016年超越新加坡，成为英国伦敦楼市中比重最大的海外买家。

据统计，中国买家在伦敦买房时的总价，已由初期的300万-500万元人民币，提升到500万-1000万元人民币。而伦敦核心区域是中国买家的最爱，还包括金融城、金丝雀码头等新兴区域。

子女教育是中国买家在伦敦置业的一大因素，因此他们也选择了诸如布罗姆利（Bromley）、列治文（Richmond）、金斯敦（Kingston）、哈罗（Harrow）、巴尼特（Barnet）以及温布尔登（Wimbledon）周边的优秀学区。

 

三、 伦敦房产投资机会——三大赚钱房产类型

 

1. 伦敦市中心的黄金地产——增长稳定而可观

作为一种优质的资产避风港，在过去的十年中，伦敦市中心的黄金地产（Prime Central London，PCL）不仅有着稳定的增长，还跑赢了许多其它投资种类。当前的PCL价格比起金融危机后的最低点，已经反超过三分之二，比起2008年峰值也超出五分之一。近年中PCL的资产增值速度（约7%）加上房租收入（约3%）达到了10.6％的总回报率，完败股市、黄金和对冲基金。

莱坊报告指，以肯辛顿、切尔西和骑士桥等四个地区组成的市中心，未来七年的供应占整体的5%，每年仅3,200个新建单位，但按人口增长预计的住屋需求增加，供应将缺少四成。历史数据表明无论经历多少升跌，任何时候买伦敦楼，都会较十年前上升。 【了解更多信息】

2. 伦敦通勤镇房产——涟漪扩散远景看好

由于长期的供不应求和外资注入，伦敦的房价连续四年增长，虽然在日前终于停下了脚步，但是过高的房价已经产生了显着的涟漪效应。不只是整个大伦敦地区，英格兰东南部的房价在近两年中也涨势不止。特别是伦敦的外围通勤镇，由于房价相对市中心更为实惠，因此颇受在伦敦市内工作的人欢迎。至于那些有大学或是旅游景点的通勤镇，则荣登全英的房市热点。

研究报告指出，英格兰东南地区在未来五年中的累计增长将高达37.3 ％，是全国最高。比伦敦的32.5%、英格兰和威尔士的平均房价增长30.2％高得多。报告特别提到了三个热点地区：南安普顿（Southampton，五年累计增长为42.9％）、卢顿（Luton，41％）、布莱顿（Brighton，40.6％）这三个地区都有知名大学，大量的学生，特别是国际留学生确保了当地有着居高不下的租房需求。而且距离伦敦都不算太远，对于有意通勤伦敦的人来说，这里的房价更为实惠。

3. 伦敦学区房——投资教育兼得

去伦敦抢购学区房投资潜力大，稳定性也更好。相对比较低位的汇率、丰厚的租金回报等，即使不在当地居住，房产的出租率也值得期待。伦敦的学生房供给不足，同样是价值300万人民币的房子，在北京的月租金可能只有3,000人民币，但是在英国的租金却相当于15,000人民币，投资回报率达到4.5%至5%，同时还能够得到房价稳步增长的优势。

考虑到华人对子女教育的格外关注，中小学教育出色的区域是首选，而往往优良学区的房价也相对稳定，比如伦敦市中心各区、汉普斯特（ Hampstead ）周边、列治文区（Richmond ）以及温布尔登（Wimbledon）。

 

四、伦敦房市未来趋势展望：未来五年房价增速减缓 称霸十年局面逆转

第一太平戴维斯发布的房产市场长期预测报告显示，2015年到2019年期间，随着过高的房价使得购房者转向其他市场，英国东南部地区房价预计将上涨26.4%，涨幅最高；同期伦敦房价仅上涨10.4% ，涨幅最低。

近几个月来，英国征收豪宅税预期升温，工党和自民党相继提出相关议案：价值300万至500万英镑房产的业主将每年需上缴7000英镑豪宅税，而价值2000万英镑房产的业主则需缴纳12.5万英镑。

第一太平戴维斯预计，征收豪宅税对伦敦中心高档住宅区的影响最大，将导致2015年伦敦重点区域房价下跌5% ，全市房价整体下跌3%。而位于该市黄金地段，总价500万英镑或以上的房产价值将下降8至10%，总价100万至200万英镑的房产价值也将下挫2%。

该机构又预测，如果下届政府未能在2015年推出豪宅税，伦敦高档住宅区房价将在未来五年上涨22.7%，包括2015年微跌0.5%。而如果工党拟定的豪宅税方案如期实施，该区房价仍然能够实现15.9%的增长。 【了解更多信息】