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保守党连任刺激英国房市推陈出新海外投资者有望享5年利好

作者：Chloe.Chen 英国房产专家 英中企业家协会秘书长 英金融监管局注册地产专家

2015年5月8日，保守党以微弱的优势在本届英国大选中成功连任，如期顺利单独组阁，终于摆脱联合执政政府的尴尬局面。保守党、工党和自民党一向被称为英国传统的三大政党。之前，最有力的两大党派——英国保守党和工党的支持率差距一直在伯仲之间。从房产市场角度来看，由于目前英国住房紧缺，住房成为选民们最关注的问题之一，两大政党的最新房产政策成为了赢取民意的关键筹码之一。显然保守党的房产政策计划更加深得民心。

保守党、工党和自民党一向被称为英国传统的三大政党

保守党房产政策解读

在首次购房者方面，英国首相卡梅伦在 3 月的演讲中承诺，在原有的“购房援助计划”(Help to buy)之上，将于 2020 年前把英国住房翻一番，建造约20万套住房，并打八折出售给40 岁以下的首次购房者。早在去年保守党已经提出该项目并承诺 10 万套住房，如今增加到20 万套。同时压低按揭利率，让住户更有安全感。

卡梅伦的 “廉价住房承诺” 无疑是十分有吸引力的政治举措，吸引了更多年轻人的选票。这一部分住房属于英政府的“首次置业援助计划”(starter home scheme)。根据卡梅伦的构想，这些住房将建在“棕色地带”brown fields ，即工业化进程中遗留下来的一类不动产，通常是以前的工业或商业用地，如今被废弃多年，造成周边大量的资源浪费甚至污染。

在伦敦，像 Battersea、 Elephant Castle、Woolwich Arsenal、Lewisham等都属于其中几块很大“棕色地带”，政府的复兴规划将会刺激“棕色地带”经济的再次发展。卡梅伦承诺，这些房屋售价将比市场价至少降低20%。40岁以下的首次购房者才有资格申请，而且现在已经可以在网上登记排队了。政府提供的20%价格折扣，主要是对此类房地产项目减免社区基础设施税等税费。

根据英国房屋慈善机构 Shelter 的统计，25岁至 34 岁年龄段中，有 197 万英国年轻人与父母同住，占到总数的四分之一。这些年轻人虽然有全职工作，但因为负担不起房费，仍然选择和父母住一起，以致生小孩之后住房都成了问题。10 年前，英国59%的人拥有自己的房子，而今天，仅36%的人拥有自己的家，其余48%都靠租房。另外130 万的公租房用户，可享受70%的折扣买下政府住房。

卡梅伦称，这项政策就是为了改变英国住房不健康的现状，让每一个努力工作的人都有一个属于自己的家。目前，政府已经和英国大型开发商签署了扩建计划，专门为此项目设计房屋。同时，保守党主席格兰特.夏普斯(Grant Shapps)也做出了承诺，保守党将把“商用房转化成民用房”的项目延长至 2020 年。该项目于 2013 年 5 月启动，允许开发商改造原商业用地，重新建造成民用住房。原计划项目于 2016 年 5 月结束,如今保守党承诺将会延长4年以增加住房数量。

大选后英国房产市场走势分析

在英国大选执政党最终明朗化之前(6月初)，英镑将持续承压。英镑贬值对海外投资者大有裨益，在英镑贬值时购置英国房产能省下一大笔费用。与此同时，保守党对房产市场的一系列刺激鼓励政策的推出，无疑预示了未来5年内，英国房地产市场都将继续保持活跃，其中符合首次购房的买家和价格适中的刚需房源是最大的受益方。

保守党的当选，对于热衷于投资英国特别是伦敦房产的华人群体而言，无疑是一件好事情，稳定的经济政策，宽松的税务条件以及巨大的市场需求，都确保了华人地产投资的长期稳定发展可行性！

贴士：

英国大选(General elections of the United Kingdom)：是指英国选举最高立法机构英国国会议员的选举，每届国会最长任期为 5 年。

2015年英国大选后，英国移民政策是否有相应的变化？请看英国华人律师刘鹏详解。

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中国进军英非商业地产绿地集团首个项目开工兴建

中国房地产企业绿地集团在英国伦敦投资的“兰姆公馆”项目一期工程30日开工兴建，这是中国企业在第一次在英国投资非商业地产项目。

中国进军英非商业地产绿地集团首个项目开工兴建

中新社报道，绿地集团副总裁许敬表示，从2014年开始，绿地集团启动在伦敦的“兰姆公馆”和“绿地中心”两个项目的投资开发，两个项目的累积投资将超过13亿英镑。

此次开工兴建的“兰姆公馆”项目，占地面积近3万平方米，建筑面积达9万平方米，将开发集多层公寓、保障性住房、商业设施于一体的大型住宅社区，共分三期开发。

绿地集团另一个位于伦敦金丝雀码头的“绿地中心”项目，目前正在规划设计阶段，预计规划方案将于今年内完成。

许敬表示，英国是重要的经济、文化强国，伦敦作为世界金融中心具有优良的投资环境，绿地集团对在英国的投资发展前景充满信心。

中国驻英国大使馆公使倪坚表示，兰姆公馆项目是绿地集团在英国投资兴建的首个项目，也是2014年中国企业在英国投资最大的项目之一。希望这个项目能够成为中国企业在英投资的样板工程，不仅能增加伦敦的住宅供应量，同时为当地创造大量的就业机会，并且采用低碳环保的技术、材料，更为妥善地保护施工区域内的历史建筑，充分展示中国房地产开发企业的风采，取得经济效益和社会效益的双丰收，成为中英经贸互利合作的典范。

近年来，英国逐渐成为中国海外投资的主要目的地。截至2014年底，中国在英投资存量达400多亿美元，英国已成为中国在欧洲最大的投资目的地国。

英国年轻人购房梦难圆需求旺盛供给不足

房价不断攀升，工资却不怎么见涨，英国年轻人的“购房梦”越来越不易实现。特别是对于在伦敦工作生活的年轻人，更是难上加难。苏格兰哈利法克斯银行近日公布的“租房一代”调查报告显示，2014年，20—45岁的英国中青年人为买房而积极存款的比率较过去3年下降了6个百分点，跌至43%。该报告说，越来越多的英国中青年人已放弃买房的梦想，转而选择长期租房。

英国年轻人购房梦难圆需求旺盛供给不足

《人民日报》报道，皮尔斯·夸尔斯在英格兰东南部萨里郡生活工作，“我现在每天打三份工，但是仍然买不起一套房子。我也曾尝试申请政府的廉价房，却没能申请上。即便申请到银行贷款，以后每月将近2000英镑的还贷压力，对我来说也是难以承担。我现在已经35岁了，感觉挺沮丧的。”夸尔斯近日在媒体上抱怨说。

导致房价快速增长的主要原因还是需求旺盛，而供给相对不足。尤其在伦敦，移民大量涌入以及许多海外购房者的投资性购房，极大抬高了当地房价。另一方面，伦敦对建筑破土施工的法律监管非常严格，建楼人工成本高、建造速度慢，大大限制了新增楼房数量。

英国国家统计局最新数据显示，英国的新房建造速度在2008年国际金融危机爆发后一度跌至上世纪20年代以来的最低水平。近年来，在经济复苏的驱动下，建房规模在2013年达到峰值，不过随后又有回落的态势。2015年1月，英国新房建造速度回落5个百分点，增加了市场对建筑行业再度放缓的担心。

乔根森·特纳房产中介公司高级销售经理格蒂普·巴尔杰表示，“未来伦敦的房价还会继续上涨，因为伦敦的房产需求很大，可市场上可供出售的房屋又不足。以位于二区（非核心区域）的布伦特区为例，去年仅新建了289套住房，一栋包括三个卧室的房子平均售价为90万英镑，这对年轻人来说几乎是天文数字，而且抵押贷款也不好申请。”

英国财政大臣奥斯本表示，政府将通过适当放松建筑业规划法规来刺激新的房屋建设，并着重通过“购房援助计划”满足首次购房者的购房需求。根据最新出台的2015年财政预算案，首次购房者如果每月在购房账户内存入200英镑，将获得政府每月50英镑的补助，累计补助最高3000英镑。而此前，政府提出为期三年的贷款资助方案，如果购买60万英镑以下房产，首付超过5%的，政府将提供房产价值20%的优惠贷款。

用什么来征服你我的人民？英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场，绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示，整个英国£5.75tn的房产资本中，有63%房产掌握在个人手中，由此可见，房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点，住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一，各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见：房屋资源短缺，个别地区房价涨幅巨大。因而，购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题，各党派争论激烈，各项政策也是值得一探。

问题1：房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致，提出至2020年之际，将每年增加20-30万的新建房屋，同时配合各项购房援助计划，使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2：首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番；联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣；保守党则计划在原有的 “购房援助计划”（Help to Buy）的基础上，新增“首次置业援助计划”（Starter Home scheme）。

问题3：伦敦闲置房

虽然，尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍，但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案，令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺，或是降低购房压力的一剂良药。

问题4：花园城市规划建设

对于花园城市规划建设，各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中，就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5：豪宅税

与保守党不同的是，工党和自由民主党都表示一旦当选，便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言，暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策，一方面会阻碍海外投资者的进驻，另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响，在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智，虽并不一定会付诸实际，但不可否认的是，这些不确定因素确实使购房者推迟购买，放缓交易。有数据显示，在过去的20年里，5月大选的后三个月中，也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比，有着20%—24.8%的增长。因此，大选与政局的不确定性对房产市场，甚至于每一个投资者而言，都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言，确是一个进入交易，放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近，这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善，但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远，更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕，谁会博得民心，让我们拭目以待。

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英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

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戴德梁行：至2019年，伦敦中心区涨幅约25%

戴德梁行（DTZ）新建房部门总监迈克·比克顿（Mike Bickerton）在位于其全球总部举办的一次房地产研讨活动中对2015上半年伦敦地产走势进行分析。

他再次强调了伦敦地产投资的优势所在，凭借英国的世界顶级教育系统、完善的医疗系统、历史悠久的物质文化遗产、稳定的货币，以及欧盟提供的各种优惠政策，伦敦这一世界商业金融中心持续吸引世界各地买家。

另外他谈到，伦敦地产投资的初始收益率平均维持在4%左右。戴德梁行的研究部分的调查认为，在未来3年内，英国央行基准利率将上涨至3%。因此，加息前是入手伦敦房产市场的一个好时机。

通过分析过去5年的数据，戴德梁行调查得出，伦敦中心区房产的涨幅接近50%，大伦敦区的平均涨幅也达到了30%，明显高于英国其他区域。由于各种不确定因素对于价格的影响，戴德梁行的研究部门预测，到2019年，伦敦中心区的涨幅将在23%-26%。

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时势虽变幻苏格兰地产整体发展稳定

去年对苏格兰而言具有特别的历史意义，独立公投最终产生了一个临近边缘的“不”的选择结果。格拉斯哥也举办了一届非常成功的英联邦运动会（Commonwealth Games）。

除却上述事件，苏格兰住宅行业不得不处理的是 Help to Buy帮助买房集资政策的减弱以及土地及建筑交易税（Land & Buildings Transaction Tax，即LBTT）提案。不过，即便有上述消极因素存在，2015年苏格兰的住宅市场仍旧保持着相当强劲的态势。

仲量联行预测，未来数年苏格兰的主流发展走势将是经济更加强劲且更加稳固，同时伴随着薪资和家庭居民信心的提升。

这样的有利条件将鼓励更多首次购房者购置苏格兰房产，或促进第二次购房者升级房产，由此将导致地产活动增加，紧迫性也更强，而购房者之间的竞争也在加剧，最终将促使房价升高。低廉的贷款利率和新的土地及建筑交易税（LBTT）将为绝大部分和层次的苏格兰置业市场降低交易成本，同时将促升主流市场的需求。

苏格兰地产发展上演“双城记”

爱丁堡和格拉斯哥将见证经济发展更强劲所带来的利益，而这也反映了在这两座城市住房市场状态的改善和开发商兴趣的提升。

然而，Help to Buy帮助买房的资助政策在过去多年来一直扮演着重要角色，而该政策还将继续保持其重要地位。该政策至今维持效力，新的助力计划将在2015年4月发行，一些住房建筑商已经准备好在这个更有利的环境下进入市场，但今年后半年的走势明确性似乎要弱一些。

爱丁堡和格拉斯哥的租房市场极其强劲，租金以每年10%的涨幅有序增长，两大城市租房需求更高于现有的租房供应。尽管住房开发的增加会扩大住宅存量，但鲜有开发项目纯为租赁而建。苏格兰的爱丁堡和格拉斯哥两个最大的城市将发生诸多变化，而多项计划尚待实现。

城市中心市场——爱丁堡

2014年可谓多事之秋，但自此之后苏格兰的住宅市场呈现安全态势。尽管2015年5月将有一场大选，但爱丁堡楼市的发展前景仍具有更好的保障性。地产开发活动正在加速，更明朗的经济发展支撑带动了销售和租房需求。

仲量联行爱丁堡住宅市场专家 Cameron McCallum指出：“这个城市中心市场在2014年间焕发生机，高价值地段的住房供不应求。2015年的情况也将保持一致，住宅开发商将必须与其他土地使用者竞争，而学生宿舍市场将因市场密度和S.75要求而拥有较好的竞争优势。”

城市中心市场——格拉斯哥

2014年，英联邦运动会和苏格兰独立公投对格拉斯哥住宅市场产生了隔断性的影响。2015年格拉斯哥市场的发展前景似乎更为稳定，且各市场将因开发活动的扩张而获益，呈现上扬态势的还有住宅销售、租金和土地环境。

仲量联行格拉斯哥住宅市场专家Nina Stobie说：“格拉斯哥住宅市场正受益于消费者重拾信心，而2014年格拉斯哥举办的英联邦运动会也发挥了催化剂的作用，这些高调的成功事件为格拉斯哥楼市的发展产生了积极影响，创造了一个平台去展示格拉斯哥这个城市。”

增长将是苏格兰住宅市场2015年的关键主题

2015年将不再像去年一样大事件频发，至少商业企业和消费者应能够把握更多的确定性，而这些群体包括住房建筑商、购房者、出租人和承租人。

2015年的主题其实也是未来几年的重要主题，即苏格兰经济将往更强劲和更安全的方向发展。经济发展将助增地产信心和帮助参与市场活动的人提高决策力。

仲量联行预测，无论是大型住房建筑商还是私人开发商都将迎来更稳固的市场基础，他们也将继续更有进攻性地和更具热情地在土地市场参与竞标，这些企业将不断增加住房供应以缓解苏格兰住宅市场的迫切需求。但是，这一过程可能并不会一帆风顺。

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英国今春经审放宽置业者四大步骤申房贷

伦敦金融城监管机构金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）于2014年4月推行了引发争议的“经济能力测试”，数万潜在购房者被房贷市场拒之门外。今春伊始，首次购房者们便被告知，若想获得房贷，则应将自身财务整理得有条不紊。

英国今春经审放宽置业者四大步骤申房贷

现在申请房贷的人或可在今夏成为第一批尝甜头者，登上置业阶梯。申请人若想成功获得房贷，需注意下列四个步骤。”

第一步：储蓄也有门道

贷款利率正在迅速下降，多家银行提供的五年期固定利率贷款计划目前的利率低于2%，而十年期固定利率贷款计划也同样实惠。然而，最实惠的贷款计划通常也伴随着最高的首付要求。

鲜少首次购房者能够满足投入40%首付的要求，因而很难申请到最实惠的贷款计划。但业界人士对此表示，申请人若能尽量增加首付投入，例如将首付从5%增至10%，或从10%增至15%，那么申请人面临的月还款额将大幅降低。

定期储蓄账户的存款利息高于普通活期账户，而全国建房基金会（Nationwide Building Society ）等金融机构也会推出特别储蓄计划来帮助首次购房者提增首付。

第二步：个人财务要梳理得井井有条

贷款申请人投入的首付款越低，借出方对房贷申请的考察就会越仔细，原因是借出方希望确保借款人有能力履行还贷义务，如此便不会因抵押借款人未按规定还款而迫使借出方收回住房，而回收的住房可能会贬值。倘若借款人的信贷档案有不良记录，贷款申请被拒的可能性就会大幅提升。

借款人应确保自己有一个令人满意的信贷评级，并尽量提高自己的信用评分。借款人不妨通过Callcredit、Equifax 和Experian等主流信用评级机构掌握自己的信用评分情况。

英国公民咨询局（Citizens Advice）运营的AdviceGuide.org.uk网站也值得一看。贷款申请人登陆该网站即可查阅借出方关注你哪些方面的财务信息。

第三步：直面经济能力审查

经济能力测试是金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）推行的“信贷市场审查”（Mortgage Market Review）的重要部分，在这项测试被推行的12个月里，其影响足以令贷款申请人闻风丧胆。

借出方首要考虑的是避免担上“不负责任借贷”的罪名，所以，他们会对贷款申请人的银行账户进行法证式调查。借出方会扣除账户持有者细至剪发、健身等方面的花费，然后依据剩余款额判断申请人是否有足够的经济能力偿付月供。

“随着新规放宽，不少金融机构采取了更为灵活的策略。”London & Country Mortgages贷款经纪公司的专家David Hollingworth如是说。

另一方面，正如考取驾照需进行路测，借款人在申请贷款时也需提前至少6个月做好自己的银行账户流水。在这段时间里，借款人应取消不必要的开支，以证明自己在月底仍保有大量现金，有能力偿还贷款。

第四步：货比三家 选择最惠计划

房贷中介机构指出，对首次购房者来说，地方性的建房基金会通常是不错的选择，因为它们是根据个人基本情况审批房贷的。

房贷中介公司了解不同的贷款机构各自倾向于哪些类型的地产，以及哪些借出方对经济能力的要求最宽松，但置业者需谨慎选择房贷中介公司，尽量与无杂费或收费低廉的中介机构合作，以免在房贷获批时被收取高比重费用。

时至今日，对首次购房者而言，最实惠的房贷计划通常来自名声相对较小的地方性贷款机构，如Metro Bank、邮局（the Post Office）和Virgin Bank。

倘若购房者首付低至5%，则不妨考虑HSBC、NatWest 和Santander等大型贷款机构。

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侨领单声口述实录：我在伦敦投资买房的秘密

在位于伦敦北部高档社区的家中，年逾八旬的单声博士气宇轩昂，风度翩翩，依旧透出年轻时英俊倜傥的魅力，开怀谈笑，更是感染记者。

在畅谈了他早年在西班牙南部海滨城市购买的地皮在30年中涨了1000至5000倍的近乎传奇的往事之后，单声博士带着记者，步出他的书房，让记者领略他那栋红砖密砌、半圆拱顶和烟囱高耸的别墅的独特。

在1967年回到伦敦定居后，单声果断地在英国购房置业，自住之外还有投资物业。其中，单声自住的别墅本身和购买过程，同样传奇。

侨领单声口述实录：我在伦敦投资买房的秘密

伦敦的房子

过去涨，将来还会一直涨

这些年来，英国的房地产一直不错，比西班牙厉害。英国房地产尤其是伦敦的房产，一直涨一直涨，过去涨，将来还会一直涨。

无论大的市场如何波动，房价整体都在涨。我举一个简单的例子，我刚来这里不久，在Golders Green用3000英镑买了一栋房，后来房子从3000镑涨到7000镑，12000镑，在后来涨到10万镑，20万镑，现在那栋房子的价格要超过200万英镑。这也就四十多年的功夫，从3000镑到200多万镑。

我现在住的这栋房子，在1887年建造的时候，只有1200英镑，还包括这么大一片地。你看它现在值多少钱，市场上的价格要远超过1000万镑。我是1988年买的，当时的价格是70万英镑左右。20多年，涨了十几倍。所以你看，英国的房子，大房大涨，小房小涨。所以买房子是对的。而且这个地方，房价涨的比税涨得快。

因为伦敦是一个国际都市，对于有钱人是个天堂。而且，如果有钱人不在这里挣钱，就不用付税，这些好处非常难得。是避税天堂——在英国避税是合法的，逃税才犯法。

英国这个地方，我在1954年刚来UCL 读书的时候，非常不喜欢这里。记得那个时候找房子找不到，在报纸上看到有一个房子，价钱很便宜，于是我就想去看看。跑到门口一看，外面挂着一个牌子写着：“Whites Only”，只租给白人。那时候英国人非常有偏见歧视，非常高傲。

如今，没有这些问题了。中国强大了以后，这种歧视就没有了。如今，这里无论从人权还是物权，都很好。如今年纪大了，觉得这个地方很好。医疗、交通完全免费。

因此，对于中国人来说，如果孩子来这里读书，如果买一个房子，不但能够免掉付给房东租钱，将来自己不用了，还可以租给其他人赚钱，或者卖掉赚钱。所以，你看离学校近的的地方，房子一个比一个好。

我住的这个房子很传奇

1967年回到伦敦后，刚开始不住这里。

1982年有一天，我开车子路过这里，看到有这么一个房子，很奇怪，房顶是圆的，很像音乐厅。

那时候，我们很多好朋友很喜欢唱京戏。我在车子上就想，这个房子的圆顶大厅，如果在里面唱京戏，效果一定很好。后来又路过几次，每次都跟我太太讲这个事。她就跟我说，你既然这么喜欢这个房子，为什么不写封信给这个房东，你说你很想买这个房子。

于是，我没多久就给房东写了这个信。用我太太的话讲，就是一张邮票的事情。

可是，信发出来很久，一直没有回音。慢慢的，我就把这个事情忘掉了。

很久之后，大概3年多后的一个早晨，八点来钟，我接到一个电话。电话那头，一个英国老先生的声音，跟我说他是约翰•萨维尔（John Savile），我说我不认识你。他说，你不是给我写过信，说很想买我房子的吗？

他说，我现在想卖这个房子了，如果你还是想买，明早9点来家门口找我吧。

第二天一大早，我就开车来到这房子门口，8点半按门铃没有人开门；8点45分，还没人。一直到9点整，一分不差，老先生给我开门了。

这个老先生就对我讲，他说你喜欢音乐，我也喜欢音乐。我没说错，他真喜欢音乐，他说我现在年纪大了，我房子真的要卖了，我就卖给你。

我当时还纳闷地问，这个房子不留给你的儿子吗？那个老约翰说，我儿子太坏了，我与他断绝了父子关系，这个房子不会留给他。卖掉房子的钱，我会全部捐掉。

后来我才知道，他儿子那就是BBC原来的著名节目主持人，就是前些年被指控性侵未成年人的那个吉米•萨维尔（Jimmy Savile）。

我当时说好，你要多少钱？他开的价钱比市价一半都不到，低。我说好，我买。我说你讲这些话算数吗？他说算数。我就付了他500英镑作为定洋。

过了几天，他再次打电话给我。他说我出的价太低了，你能多加我五万英镑我就卖给你。我说行。

这样就买成了。

房子的秘密

我买了这个房子之后，发现了一个巨大秘密。卖给我的人不知道，如果他知道他就不会卖给我了。

我搬进来以后，这个地方的博物馆有一个人，来过好几次，还写了好多信，说很想来参观这个房子。

我开始也不知道他们为什么要来看这个房子，这个房子没有什么奇怪嘛。结果他告诉我，这个房子盖的时候，是给埃德温•朗(Edwin Long)住的，是专门造给他住的，他住了好多年。

这个埃德温•朗很了不得，他是英国近代非常著名的画家，是皇家艺术学会的委员(RA)。他的画在他在世的时候，就能卖到了七八万英镑一幅。而建这个房子，他才花了1200镑。

还有就是，设计这个房子的，也是一个非常了不得的人。设计师是诺曼•肖（Norman Shaw），在当时非常出名，他有一个鲜明的设计特点就是“高烟囱”设计。

这也是一个巧事，所以我说这是运气。我买的时候也不知道，卖给我的人也不知道，如果他知道他就不会卖给我了，他这个价钱还可以加倍不止。

这个房子现在我不能卖掉，我也跟我儿子孙子讲，说你不要卖这个房子，这等于是个古董了，要一代一代传。

不能让钱躺在银行里睡觉

从投资方面，收藏古董比投资房地产还要好。我举个简单的例子，我曾经在诺丁山那个地方逛街的时候，在路边看到一个乾隆年间的犀牛角雕刻的花篮。我看到了就买，大概是1970年前后，270英镑。前几年捐给国内博物馆的时候，由于这个雕刻当时在跳蚤市场买的，没有发票，当时在海关必须报个价格报关。我当时就报了275镑，当时海关的人就哈哈大笑了起来。他们跟我说，这个犀牛角花篮，至少有75万英镑，我们已经估过价了。古董文物很多时候是无价的，投资增长可观的不得了，比房地产还好。

投资的角度，古董跟房地产一样，是被动定价的投资产品。无论估价多少，如果没有人买，就实现不了收益。它不像股票和黄金，今天标价多少，就能按照标价交易。

在投资方面，我一直认为，不能让钱躺在银行里睡觉，一定要让钱保值增值。那么，就要买房子、买股票、买古董，还有就是开店做生意。

如何规避风险获得回报？英国房产投资者成功的七大秘诀

如何投资如何去避免高风险，才能获得更高的回报呢？是什么原因让成功者能在竞争激烈的房地产业中如鱼得水呢？综合多年的投资经验，内勒（David Naylor）总结出了成功房地产投资人士的七大秘诀，希望能为广大房地产投资者们提供参考。

秘诀一：首先，投资者抱有正确的投资意向

成功的房地产投资者很明确：负债是帮助他们举债投资、加固资产基础的利器，如果能正确经营，负债并非坏事。不过，他们通常不会负债过度。也就是说，如果陷入财务困境，他们的现金流动从来不会受到影响。如果人生发生意外，他们不用变卖房产来纾困。他们总是预先制定风险防范策略，如保险（收入保险，人身保险，房产权保险。他们与银行建立缓冲账户来保证现金流动。他们把房地产投资视为生意来经营。对他们来说，房地产投资是积极而非被动的。

秘诀二：及时获取投资信息

成功的房产投资者经常通过参加研讨会、阅读房产投资刊物及房产投资网站来充实自己的投资知识。他们努力跟随地产投资形势。也就是说，他们渴求高效的房地产资讯使他们更具竞争优势，一有合适的房地产投资机会，马上成功猎取。拥有更好的的投资讯息让他们更快更准确地作出下一个投资决定。

秘诀三：雇用专业人士进行投资

所有的成功投资者都雇用专业人士进行投资。他们像公司通过董事会经营一样，雇佣各个领域的专业人士获得指引和建议。如他们非常明确：

会计和金融顾问可以帮助纳税并建立资产框架。比如，以谁的名义购买房产？期望的预算和现金流动是多少？
他们通过与金融或银行经纪建立很好的关系，从而获得最好的金融项目来购买房产、或者可以稳定的在必要时支取等额资金。
他们与房产购买经纪人建立良好关系来帮助他们在准确的地区以合适的价格购买正确的房产，而不被情绪误导。
他们雇佣房产经纪处理房产租赁及管理业务。
他们通过律师进行房产移交及有需要时进行房产规划事项。
他们与保险经纪商讨各方面的资金保险，特别是现金流动的保险事宜。

秘诀四：有明确的负债意识及市场时间概念

成功的房产投资者很明确，为了增加自己的资产基础必须借钱并管理现金流动（举债经营）。但他们不会将自己置于过分的压力下，而总是准备缓冲资金应对紧急情况。

他们知道购买房产是一个长期投资并具有周期性。当房产市场变化时，他们不会惊慌。如果选择了正确的房产，他们明确时间总会平复危机，房产价值长期内一定会增长。他们认为房产投资回报不仅仅是租金，还包括房产增值（无形增值，不光是银行存款增加）。这帮助他们放眼于长期利益，而不会因为租金减少、短期空置或市场增值缓慢而变卖房产。当选择了正确的房产，时间是重要因素。也就是说，如果能在房产市场上占据时间越长越能减少风险，因为房产价值会增长。另外，如果买到劣质地产，他们还会很快的发现并且很快卖掉来减少损失。

秘诀五：了解人口居住的房产市场

成功者在购买房产前会事先了解人口居住市场，确保投资正确的地区。他们瞄准可能升值的省会、城区甚至街道，事先调查该市区、城郊及街道人口居住统计数据。他们雇佣专业的房产购买经纪进行实地考察，这些人掌握着所有的数据，包括该地区房产升值趋势、过度发展地区、空置率、租金潜在回报前景。成功者理智进行投资，目标简单专一，只为资本增值及租金回报。

秘诀六：聪明地利用纳税及现金流动、房产折旧及负债进行套现

几乎所有的成功房产投资者都不是税务会计，他们通过会计师管理税务系统来帮助他们实现重要的现金流动，从而进行下一个房产投资。他们聪明利用资产负债、房产的实物、固定设施和家具折旧率获得多余的现金，这也影响他们投资的房产种类（旧房和新房）。

秘诀七：装修房屋获得更多利益

既然是经营，投资者都会寻得最大的投资效益。如果有机会增加投资回报，他们会装修房屋，如翻新厨房、浴室，或搞更大的工程，像增加卧室或在房外增建小套房。他们投入一点小钱进行装修可以马上增值房产或增加租金收入。

房地产投资已经根深蒂固地植入投资者的基因里，不过不是每个人都会获得成功。以上秘诀是本文作者多年来观察到的成功投资人士的投资行为的总结。希望能为房产投资的朋友们增加成功投资的机会。

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在英国想当房主有时需要改变思维方式

有的人希望生活在方便工作、与家人和朋友靠近的地区，但负担不起60万以上的房产，又不愿意考虑公寓房类需要通勤的较小的房，这时就需要改变思维方式了。

人们的英国梦就是拥有自己的住房，现在是年轻人有相当大的转变，应开始有不同的想法了。

老一代人认为房屋所有权至关重要，因为他们的父辈经历过大萧条时期，那时没有人能真正负担得起自己的住房。为了避免同样的命运，这一代人购买了自己的房子，支付还款超过了25年，然后等待着退休，依靠养老金生活。

今天的人更为明智，许多人认识到需要考虑的不仅仅是拥有住房。因此，出现了不同类型资产的投资，其中住房是非常受欢迎。

不要认为房产主只意味着自己购房住房，为什么不考虑更容易实现的成为房主的方式呢？

这些方式有很多好处，其中包括：

可以自由地在任何地方购买房产，并且可以考虑一些房产价格在30万以下的不错的、便宜的市场。这些市场有很大的上涨动力，并会随着时间的推移增加资产净值，并在一定意义上，通过资产增值提高购房者的储蓄水平；
许多这样的市场具有较高的租金收益，经常超过6％，并且当前利率如此之低，租金加上税收减免，极有可能抵消所有费用及贷款还款额；
只要愿意，可以购买尽可能多的投资房，只要购房者自己不居住在其中，仍然在未来可以享有政府提供的首次购房者补助；
能够在理想地区租房，如市区的租金收益率比较低，房租往往只约有还贷额的一半。

这个策略没有什么缺陷，能使人在靠近家人和工作的地方居住，但仍然可通过在其它地方投资房来创造财富。

想要开始这样运作，必须通过好的课程来了解更多关于正确购买房产的知识（该课程不应由意欲向你出售房产的人提供），并尽可能多阅读相关文章，以确保自己了解如何寻找强劲的收益、良好的增长、价格实惠的市场。

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