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2019年伦敦黄金地段房产趋势 | 居外专栏

回顾2018

2018年的市场既有趣又具有挑战性，政治因素所帶來的影响比想象中更加广，政府党派间的长期政治博弈使情況更加复杂化。这对国內外房产买家和供应商都产生了影响。

英国的住房问题已经成为一项亟待解决的政治议题，英国政府对此不得不作出反应，但所提出的几项提议都非常草率，导致了随后提出的几项更加草率的税收改革；所有的改革建议都无法从根本上解决房产问题，反而使房产这一重要的经济命脉发展受阻。这些计划中的政策使一些开发项目很难拿到建造许可，如具有大型排水系统和地下室的房屋，一些已经得到许可的大型项目也都被政府召回。

伦敦黄金地段的房价下降，是因为房源数量非常低，降幅分别大约在20%-30%之间。在过去一年中伦敦中心地段的买家主要来自中国、印度和中东，与2017年相比有所不同（俄罗斯、乌克兰，独联体国家）。

不同国家的买家对伦敦市中心地段的偏好也有所不同：中国买家对Bishops Avenue和Hampstead这些地段的住宅很感兴趣；印度买家中意in Mayfair,、Regents Park和St John’s Wood区域；中东买家除Mayfair、Regents Park外，还偏爱Belgravia和靠近绿化带的地段。

总而言之，2018年的市场极不稳定，供应商和买家的期望总体上存在差异，但令人惊讶的是，依然有一些顶尖高端豪宅被买走。

2019年走势一些买家购买伦敦市中心地段的房产，通常是为了每年来英国的短暂居住。无论是出于商业和家庭事务，这些买家总是寻求尽可能地选择靠近市中心的地段，并确保日常生活的质量与活动都和Mayfair与Knightsbridge的生活水平持平。大多数的房产购买都是因为有需求，需求是购买的原动力。

伦敦市中心黄金地段所在的邮编为SW1和W1。但在2019年，随着Marylebone日益成为黄金地段的中心，因此这一区域在价格增长方面的表现可能会超过SW1和W1地区。 这种市场转变也将对西Marylebone和Hyde Park以北的地区产生积极影响，因为价格上涨波及到St George’s Fields, Hyde park Gardens和Bayswater区域。

2019年伦敦市中心的交易量总体上可能略有增加，因为那些自2016年6月开始观望的买家会进入市场：这可能会导致市中心的租赁房产减少。

最新的政府Westminster规划讨论想要限制新房数量的开发，这一政策试图解决住房供应问题，但很可能这只会对房地产行业造成另一次攻击，但很可能只会妨碍。Gary说：“这项政策，会影响到已经批准的预建项目，进而影响开发项目的财务状况。无论从项目的最终盈利状况还是国际买家的选择性方面都造成限制。”

来自中国，印度和中东的买家可能会在2019年继续活跃于伦敦的高端市场，并且越来越多的来自美国和北美的买家也将加入进来入，来自这些地区的买家并未在这十几年来积极参与市场。

长久以来，来自北美的买家似乎对伦敦的市场知之甚少，经常提出一些低级问题，这是由于没有完全理解英国和欧洲市场所导致的。最近来自该地区的买家变得更加成熟，并重新对英国产生兴趣，看好伦敦的房产。这些买家中的许多人经常乘坐私人飞机往返于东西海岸之间，能够轻松应对时差问题。

英国尽管有自己悬而未决的政治问题，但从全球来看，英国仍然是世界上最稳定和最安全的国家之一：这一点不太可能改变。虽然欧洲买家和投资者可能暂时对英国持谨慎态度，但英国市场对来自全球市场的投资者仍然具有极大的吸引力，其中一些海外买家在2018年进行了几笔大的交易，并且正在物色2019年的房产购置。

责任编辑：Adam Chen

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

第一财经：脱欧阴影下楼市暗潮涌动，抄底英国房产正在此时？

居外网提供的数据显示，去年第四季度，中国买家对伦敦房产的询盘次数翻倍，过去一年中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣也显著增加。居外网CEO罗雪欣女士表示，伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场，有着良好的生活、教育和工作机会，而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣，中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观。

自2016年中期以来，英国特别是伦敦楼市已经经历了近三年的调整期，房屋成交量下降、房价停滞不前，针对“炒楼者”的附加印花税、脱欧的不确定性都让不少投资者对英国楼市望而却步。

尽管如此，近几年来英国住宅均价整体上并未下跌，相反仍保持缓慢上涨。据英国国家统计署（ONS）2月中旬公布的数据，2018年12月，英国房屋均价约23万英镑（当前汇率：1英镑约合8.75元人民币），同比上涨2.5%。其中利物浦、曼彻斯特地区涨势喜人（分别上涨7.3%、4.5%），主要城市中只有伦敦（-0.6%）和雷丁（-1.4%）等个别地区微幅下跌。

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而随着2018年下半年全球市场动荡、加上脱欧拉锯战导致英镑汇率走低，不少投资者再度把目光聚焦伦敦。房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，超过半数都被国际买家收入囊中。

海外房产中文平台居外网提供的数据也显示，去年下半年，中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升，第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%，已接近历史峰值。

那么，在脱欧大戏最终落幕之前抄底英国房产，会是一个明智的选择吗？计划新增的海外买家印花税对市场又会有多大的影响呢？

脱欧是坑，还是机遇？

距离2019年3月29日英国正式脱离欧盟的日子仅剩30多天，然而目前的形势仍是一团糨糊，没有人能100%肯定，最后会发生什么。

英国房地产平台网站LonRes今年初的一项民调显示，69%的受访者认为，英国脱仍然是未来一年内影响市场需求的最大的阻力。

英国国家统计署公布的房屋销售数据也证实了这一点，自2016年起，英格兰南部，尤其是伦敦的房屋成交量明显下降， 2018年10月间的成交量只有6670套，与上一年同期相比减少了1320套，与2015~2016年的巅峰相比，更是跌去了近40%。

英国仲量联行（JJL）住宅研究部总监惠顿（Nick Whitten）在接受第一财经记者采访时表示，脱欧期限临近前英国楼市出现降温，并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心，更多是出于谨慎考量，等待政治上的不确定性消散。

英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）董事总经理加利（Russell Galley）也表示：“毫无疑问，今年英国脱欧的走势将给楼市带来重大影响；然而从长远看，供需关系才是影响市场的最核心因素。”

房屋中介机构杰克逊-斯托普斯首席研究员巴特沃茨（Robert Butterworth）认为，市场的实际需求被脱欧带来的不确定性严重压缩，只要脱欧不出现特别糟糕的情况，在局势稳定后，市场交易量——尤其是伦敦市中心的成交量将会快速反弹。

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房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢（Hansen Lu）则更为乐观，他表示，即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟，房价也不太可能发生崩溃：“因此，我们预计今年的房价增速将保持当前速度，到2019年结束时上涨1％。”

弱势英镑撑起英国房价

对于全球房产投资者而言，汇率是一个不能忽略的考量因素。脱欧的不确定性虽然给市场带来了负面情绪，但英镑汇率的持续走低对于海外投资者来说却是一个巨大的利好。

2016年6月英国脱欧公投前，英镑对美元汇率在1.45上下，公投结果出来后，英镑跌至1.2，当时海外投资者在英国投资房产相当于直接打了八五折。2018年上半年英镑对美元一度反弹到1.4，但之后随着英国与欧盟在脱欧问题上互不相让，下半年汇率再次下跌回到了1.3以下。

英镑贬值让不少按捺不住的海外投资者选择了出手，据汉普顿国际最新统计，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，有57%最后都被国际买家收入囊中。

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惠顿对第一财经记者表示，无协议脱欧不太可能发生，英国和欧盟最终会在脱欧问题上达成一致。经济学家们的共识是，一旦脱欧的不确定因素消除，英国经济将迎来快速增长，未来五年的增速将引领G7集团，同时失业率会保持在历史低位，这也意味着英镑会迎来大反弹。惠顿预计，只要脱欧进展顺利，未来两到三年内，英镑会升值约20%。

因此，惠顿认为现在就是最佳的投资时机，除了伦敦之外，曼彻斯特和伯明翰也值得关注：市场的供不应求，加上相对便宜的房价，吸引了不少投资者的目光。

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据房产市场分析公司Hometrack的数据，英国公投脱欧之后，曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡、诺丁汉、利物浦等城市的房价年平均涨幅保持在6%以上。

海外房产中文平台居外网董事总经理兼CEO罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时也表示，“中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观，伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场，有着良好的生活、教育和工作机会，而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣。”根据居外网的数据，过去一年里，中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣显著增加。

从英镑对人民币汇率来看，英镑仍未回到公投脱欧之前的水平，到目前为止仍然低了10%左右。

新增1%“额外印花税”难阻投资热情

另外值得一提的是，去年9月底英国首相特雷莎·梅曾在保守党会议上提出要对海外买家增收额外印花税，今年2月11日，英国税务局HMRC已正式公布了征税细则，计划对在英格兰与北爱尔兰购买房屋的非当地居民征收1%的额外印花税，最快将于2019年秋季生效。

英国政府之所以决定对海外买家加税，是因为此前有报告认为海外投资者是推高英国房价的主因，如果海外买家和当地居民购房成本完全一样，只会造成房价越来越高，加大当地居民的购房难度。这份新增的税收收入将被用于帮助当地居民建造社会保障房。

英国财政大臣斯泰德对此评论道：“英国社会一直是开放且富有生机的经济系统。但一些证据表明，房地产市场中的外国买家可能导致了房价飙升。提高1%的印花税，能够帮助更多的人在未来拥有自己的房子，从而减少无家可归者的数量。”

英国目前采取的是累进制印花税，对成交价在12.5万英镑以上的房产交易进行征税（首套有优惠），房价越高，税率越高，最高可达12%。2016年起，如果是非首套房产或者用于出租目的，则需要额外缴纳3%的印花税。

根据最新的印花税细则，新加的1%额外印花税与房价无关，只要买家在交易日前一年内在英国居住时间少于半年（183天），都必须支付这份房屋总价1%的额外印花税。不过，如果买家购房后一年内在英国生活超过半年，可以申请退税。

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惠顿对第一财经记者表示，新增的1%印花税对市场影响料将有限，相比其他热门国家，英国房地产投资的附加成本并不算高，而且购房之后也不存在房产税。

如果从历史经验来看，加税前的短暂空当期反而可能会大幅刺激市场观望人士入场交易。从英国税务局的房屋成交数据中可以发现，在2016年4月针对二套和投资房产的附加3%印花税生效前，英国房产交易量迎来了一波井喷式的暴涨。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

英国最新租赁报告出炉！市场需求持续强劲

英国租赁信用评估机构HomeLet最新数据显示，全英租赁市场总体态势良好。2018年1月至2019年1月间，英国住房平均租金上涨2.5%，目前平均月租金为£932。不包括伦敦，英国的平均租金为£775，同比上涨2％。

租赁指数

本次报告覆盖的12个英国地区中有11个区域租金上涨；
其中西南地区涨幅最大，同比上涨5.1%；
月度增幅最大的地区也是西南地区，上涨3.1％；其次是东北地区，上涨2.7％；东南地区上涨2.4％。

最受关注的伦敦地区平均租金同比上涨3.7%，目前平均月租金达到£1,588，比全英平均租金（£932）高出70.4%。

伦敦个别行政区的租金上涨明显，其中Westminster区上涨9.7%至£2,356；Haringeyand Islington上涨9.5%；Chelsea, Fulham, Hammersmith and Kensington涨幅为8.5%；Wandsworth, Hackney and Newham涨幅为8.2%。

HomeLet首席执行官Martin Totty表示：“数据显示，英国租金价格目前保持稳定增长，上涨幅度大致上与消费者通胀率一致，无论是对租户还是房东来说都是利好消息。”

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2月13日，英国国家统计局公布数据显示，英国1月通胀率下降至1.8%，这是英国通胀两年来首次低于英国央行2%的目标值。

对于英国消费者来说，通胀下降意味着实际薪资的提升，租房者的支付能力也相应提高。据数据统计，英国平均薪资在去年11月份当季同比上涨了3.3%。

英国的刚需租房市场增长趋势已越来越快，权威机构预测，到2023年，将有56万户英国家庭租房，增长将超过30%。而私人可提供租房比例在未来四年内预计从20.6％仅能升至22％，优质出租房源供不应求。

其他报告摘要：

英国的房屋需求仍在持续增长，房地产投资前景依然乐观。
但2019年市场关注的主要问题之一是某些地区可能缺乏房屋供应：政府通过税收改革和更多监管对私人房东施压，导致市场上的房东数量减少，出租房供不应求的局面短期内不会改变。
预计2019年来英国读书的海外学生会继续增加，部分地区需求可能会比较紧张，令租金继续上涨。

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来源：新天际时代
责编：Zoe Chan

英国楼市受困“脱欧疑云” 有中国投资者趁机入场

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。

“脱欧对我在英国的房产是否会产生影响，我是有点担心的，一方面是担心房产未来的增值前景会受到影响，另一方面在于是否会影响到房子未来的租金回报。”一名在英国置办了房产的国内投资人对21世纪经济报道记者坦言，这位投资人在2017年末购入了英国曼彻斯特的一套期房，打算交房后，用于出租。

距离3月29日英国正式脱离欧盟只有两个月的时间，但英国政府仍深陷“脱欧”僵局，“无协议脱欧”的可能性仍未排除，最后的方案迟迟未敲定。受此影响，英国楼市多项数据出现恶化。

“脱欧”路径不明英国楼市受困

一份直观的数据来自英国国家统计局（ONS），该部门1月16日公布的全国房价指数显示，截至2018年11月份，英国全国的平均房价为23.063万英镑，房价同比上涨了2.8%，但环比下跌了0.1%。

ONS的报告指出，过去两年来，英国房价增速疲软，背后的主因是英格兰的南部和东部地区。分地区来看，英国2018年11月份房价增速最低的地区为伦敦，房价较2017年同期下跌了0.7%，和2018年10月份持平。伦敦的房价自2018年7月以来持续下跌，ONS分析称，原因是大家都在等待正式“脱欧”，有意推迟了交易时间。

另一份来自英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查为我们展示了英国楼市整体的交易量疲软的情况，RICS 1月17日发布的最新的月度调查显示，英国楼市的多项数据出现恶化，2018年12月份英国近期（未来三个月）房屋销售预期跌至-28%，为1999年有记录以来的最低水平；新买家购房问询量连续五个月下跌，在供给侧，新建住宅的数量出现了连续六个月的下跌。

“市场近期备受‘脱欧’路径不明的困扰，这并不令人意外，这也反映在了短期的楼市数据当中。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn评论称。

在大部分人选择观望的时候，也有人趁机入场“捡漏”。

“因为 ‘脱欧’的关系，有很多的不确定性，楼市已从卖家市场转变为了买家市场，有些人的资金链遇到了问题，然后以低于市场价的价格通过非流通市场（off market）来进行交易（出售），因此市场存在一些 ‘捡漏’的机会；有些人觉得不确定性可能还会存在很长一段时间，不如现在就出手了吧。比如我手上正在操作的一个项目，一个中国投资者拿下了一栋已拿到改造许可的商用地产，计划是改建翻新成50套公寓，然后出租。这样的单子已经做了十多单了，都是中国客户。”在英国从事20年房地产业的韦朝贺对21世纪经济报道表示，他目前是伦敦市中心房产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co的中国区合伙人。

中国买家询盘量再现增长

在2016年的“脱欧”公投结果出炉后，英镑大跌，在2015年6月，美元兑英镑为1.59，到2016年6月23日，为1.46，到了第二天即结果出炉之日，跌至1.26，汇率的折价效应吸引了不少海外买家。据英国税务海关总署在今年1月2日披露的数据显示，在截至2017年4月份的一个税务年内，海外买家购买的1000万英镑以上豪宅交易数为300笔，而在这之前的一个税务年，该数字仅为100笔。

“我在2017年底购买了曼彻斯特的这套期房，当时做出决定主要有三点考量，汇率是一个因素，当时英镑汇率下跌了；另外还会考虑租售比和房产的增值空间。”前述中国投资人表示。

据海外房产平台居外网向21世纪经济报道提供的询盘数据显示，在2016年第三季度开始，中国买家对英国伦敦房产的询盘量出现爆发性的增长，2016年第三季度的同比增幅超100%，第四季度的同比增幅超200%，2017年第一季度增长四成以上，2017年第二季度的询盘量也几乎同比翻了一番。英国其他城市包括曼彻斯特和利物浦等也出现了类似情况。

伦敦1区的贝尔格维亚（Belgravia），一直以来都是富人和世界名人的定居首选地，很多著名政治家和国际高淨值富豪家庭也在此居住。现在在该地区有一处4层楼的物业Lygon Place 1号正在出售，经过重新装修之后呈现全新面貌，品质非凡。

“‘脱欧’公投结果出炉后的几小时内，英镑大跌10%，当时对于中国买家来说，英国房产就是打折出售，这也可以从我们的询盘数据中看出。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

随后，汇率下跌带来的折价效应开始渐退，居外网提供的数据显示，自2017年第三季度开始一直到2018年第二季度，该平台的伦敦询盘量持续（同比）下跌。不过，从 2018年下半年开始，中国用户对于英国的询盘量再现增长。

“很多中国买家对于伦敦的经济和楼市的长期前景还是持乐观看法，他们将伦敦视为一个稳定、可靠的市场，视为可以提供较好的生活、教育和工作机会的地方。”罗雪欣说。

而在伦敦之外的市场，居外网分析称，曼彻斯特、伯明翰、利物浦等凭借经济增长前景的故事吸引了以投资为主要目的的中国投资客。

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“我当时决定在曼彻斯特购房，主要是基于该地区的增长前景，一方面英国政府有大力发展北方城市的战略，曼彻斯特原来是一个老工业城市，现在制定了新媒体城的转型战略；另外还有交通设施的升级，原本伦敦到曼城的火车需要两小时的车程，目前在建高铁将会把车程缩短至一小时多一点。”前述中国投资人表示。

尽管英国整体楼市的情绪不佳，交易量低迷，但和伦敦不同的是，其他地区的房价依然保持着增长。ONS的数据显示，威尔士2018年11月份的房价较2018年同期上涨了5.5%，北爱尔兰上涨了近5%，西米德兰兹郡和东米德兰兹郡的涨幅都超4%，西南地区涨幅超过4%，东北地区涨幅在4%左右。

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2019年英国房价或停止上涨

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。 “我也开发楼盘，在 ‘脱欧’公投过后，确实受到了影响，尤其是在伦敦市中心的项目，价格都出现了一定程度的下调，销售量确实有所放缓。现在已经过去两年多时间了，我们认为市场价格已经见底了。原因在于，“首先，英国房产的投资本身有一定的门槛，吸引的投资者更多的是出于避险、稳定性和孩子教育等需求。另外一点是，英国是个住房短缺大国。”韦朝贺说。

市场对于未来的看法显得更为乐观，RICS的调查结果显示，自2018年5月开始，对未来12个月的销售预期持续为负，但2018年12月开始转正。，RICS分析认为，近期市场中弥漫的悲观看法应该是由今年3月份的“脱欧”期限所引发的。“把眼光放更长远一些，随着‘脱欧’迷雾的散去，英国全国的（楼市）交易应该会逐渐稳定下来。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn在报告中评论称。

延伸阅读：【脱欧协议未能通过议会英国房市走向何方？】

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来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan

怎样做好房子的售前准备？ | 居外专栏

大家都知道，现代都市人生活繁忙、工作压力大，大多数买家都不愿承担房屋的改进和修理工作(个别投资或装修行业人员例外)。因此，当您准备出售房屋时，一定要先将您的房屋当做一个产品来经营，一个商品来包装。尽可能地让它成为 “100%的合格产品” 和华丽实用并广为人知的 “商品”。那么，如何才能做到把房屋当做 “产品来经营，商品来包装” 呢？

准确了解 “产品” 的内外伤 —

要清楚知道您的房产 “内外伤”，最有效的方法就是请专家先做次 “体检”。这时，专业的注册验房师(RHI)就是您的最佳帮手。绝大多数认真的买家，都会在购买时加上验房条件。以其到时给对方一个减价的借囗，而大刀杀价，为什么不事先自己了解清楚呢？当然，如果您负担得起，请个认真负责而又经验丰富的验房师很重要，说不定您能有意外的收获。当专业的验房报告出来以后，仔细地评估各项维修保养的费用，而决定修复与否，做到 “心中有数”。

重新检视房屋手册 (Homeowners Manual) 及其设备 —

各项手册都清楚地列明整个房屋各个部分的维修保用期。例如：热水炉、冷气机、中央吸尘器、冰箱、炉头、干/洗衣机等等，都是什么时候装的或更换的，需要多久维修保养。同样，窗、门、厨柜、地毯、木地板、屋顶 “瓦” 等等，又是什么时候装的或更换的，还有多长保用期。这些手册不仅告诉您，怎样维护好它们，而且还让您知道它们还有多少 “剩余价值” 。以便在必要时进行推崇或让步。

首先修复或改建那些直接影响房屋售价的明显缺陷 —

当房屋的地基有条明显裂逢并隐约渗漏着水、当天花板上孱余着漏水痕、当不必要的间格墙明显地将空间压缩、当地上的地毯极脏并起皱……，等等发生时，您都很有必要尽早修复，甚至改建。比如去年，有好几个卖家接受了我的建议，在出售前，将主层的旧地毯换成优质的硬木地板，不仅脱手快，而且在除去成本后，比同区同类型的房屋都要卖得好价。

彻底美化您的房屋外观及其周围环境和绿化 —

正如相亲一般，外表的第一印象起着很重要的作用。首先，在街道上向房屋看去，能有外观整齐、清洁之感。移开任何不必要而引至杂乱的物件，剪齐草地，修除干枯的树木和花草并放上醒目的鲜花。如果是冬天要铲除行人道及Driveway上的积雪，能在Front Yard放上石膏像点缀下会有更好的效果。还记得某位，在给自己卖房时，不仅网上图片显示出一个垃圾桶在车库前，直到Open House时，这个垃圾桶仍在，当您是参观者时，以为如何？

其次, 清洗门窗和墙壁，如果门窗太旧，看是否要补充下填塞料和重新漆刷一遍。而如果墙壁有剥落，也需要用填塞料或水泥重新修补，是涂墙的话也可考虑重新漆刷，使整个房屋看去有种全新感觉。

再次，清洗后院甲板及整洁后花园，修补裂开或不平整的Driveway和人行道表面，更换外面被烧坏的灯泡，如有游泳池，更换水(正当时令时)及清洁四周。另外就是根据验房报告，看下房顶及烟囱是否需要修理或更换。

最后特别要提醒下，在春暖花开的季节，前花园有着 “画龙点睛” 的作用，根据鲜花的季节性及冷暖色、植物的层次性，做到冷暖相宜、软硬相仗、动静相影、层次分明，装饰好一个专业的花园。一个美丽的前花园不仅给参观者一种赏心悦目的喜乐，而且还能体现房屋主人的艺术品味，从而提升参观者想要观看房屋的渴望。

整洁房间内部，并确保房内没有异味 —

通常参观者都会从您的正门进入房屋，一眼看下去，房间内整齐、清洁、明亮。墙壁颜色不要太个性化，比较适宜用中性或浅的颜色。任何零乱的物体都要暂时移开。而地毯要清洁干净，地板要擦洗的光滑明亮。如果房间有油腻味或特殊的异味，要追查根源并清除掉，实在不能清除，就要考虑将房间重新粉刷，或点燃香蜡，用蜡烛的香味去清除异味。

移去带有个人家庭色彩的相片和记念品—

通常换上典雅朴素并与房屋环境风格一致的大众画或艺术品，让参观者能感到欢快、舒心，想象到这房间就是他们能生活的家。如果房间太过个性化，参观者在心理上很难一下转变。当然，如果能摆放些鲜花和盆景，不但能丰富色彩，更能增添不少生气。

咨询您的房地产经纪或室内装饰师，做些必要的装饰或装修 —

一般厨房和洗手间是较重要的区域，经纪能根据房屋的档次和价格，做出升级装修与否的建议。在这里，有经验的经纪，特别是有室内建筑装修背景的经纪，就很重要。他们会明白那些升级装修的价值是值得的，那些是不值得的。除非您是装修高手，否则倾听他们的建议，很可能有机会给您带来相当的回报！

确保房屋内的楼梯、地板、扶手、墙壁、窗口、电灯、水笼头等等，处于正常状态 —

许多时候，卖家并不太在意房屋的一些小毛病，可当许许多多小毛病堆积在一起时，就可能令您损失不少。因为无论是谁，都希望自己买的房屋是没有问题的，所以在准备出售前，修好那些小毛病是非常有必要。其实，那些小毛病用不了多少时间和花费就能处理好。让准买家体会到，这是一座保养好的房屋。

尽可能扩阔房间内的空间，并保存好贵重物品 —

在客厅、家庭厅、书房，把家具尽可能保持到最少，使空间看起来更加开阔，并保持通道畅通无阻。另外，注意整理好睡房和冼手间，丢弃掉不要的杂物。而贵重物品如手饰、珠宝、古董、照相机、货币等，特别是私人资料更要保存好，必要时，可放到银行保管箱。

清洁好厨房和洗澡间—

在厨房中，清洗干净炉头、抽油烟机，以及冰箱、微波炉、洗碗机，特别要清洗干净水盆的下面和四周。同时，擦干净所有橱柜的内部和外面。在洗澡间，除去浴盆四周的霉点，必要时重新做好边上填塞。清除抽风机档板上的灰尘，并将镜子擦亮。

整理好地下室和车库 —

在地下室中，由于较潮湿，注意除去霉点和腐烂的木条。当发现边墙有裂缝时，及时寻找原因后，尽快修复。保养好地下室中的热水器、空气过滤器、软水器等等设备。在车库内，去掉些不必要的工具，抛掉涂料空罐和旧车胎，摆整齐车库。象房间一样，有个整齐和开阔的空间。如果地上有漏油的话，要用专门的清洁剂洗干净，或涂抹上颜料。

展示房屋时的注意事项 —

当所有的准备工作就绪以后，房屋展示就是下单前最重要的一环。如何做好它，一般需要注意如下事项：

首先，敞开所有的窗帘，打开电灯，使整个房屋明亮开杨。并放上些鲜花，既丰富色彩，又充满生机。

其次，尽可能不要煮食，以避免油烟味。如有宠物，带出外面，减少宠物气味。

再次，如有经纪代理，房屋展示时离开，如正好在家，让您的经纪代理回答所有参观者的问题。

最后，调整好房屋的温度和湿度，当天气不好时，为靴子、鞋、雨伞提供个可放置的地方。

房屋出售是个涉及许多方面和因素的过程，有经验的专业房地产经纪，懂得根据各种综合因素：房屋大小、房屋类型、区域环境、推出季节、市场走势等等，去制定灵活多样的推销策略和方法。因此，价格定位并没有固定的模式，虚心听取他们的专业意见，真诚地与之合作，有利于您的房屋出售个好价。

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伦敦物价高得吓人? 那是因为你没选对住的地方！ | 居外专栏

习惯了中国物价的小伙伴来了伦敦都喊贵，不断上涨的房租、交通费和消费没一样让人省心。伦敦也果然“不负众望”，在Mercer公布的2018年全球城市生活成本排名中从去年的29位一越跳升十个排位，摇身变成第19名。

这项排名的参考标准包括城市房价稳定性、通货膨胀程度，各类商品服务价格波动等等因素，咱们来一个一个分析。

先说房价，其实摸着良心来说，不用提最近市场活跃度怎样，伦敦许多地区依然持续主宰着英国的高房价市场。没有最贵，只有更贵！放眼看一下整个伦敦的房价分布图↓↓反正小编连紫色区域（平均房价350英镑/尺）都买不起，橙色区域（平均房价550英镑/尺）土豪可以试一试，白色区域（平均房价1000英镑以上/尺）不知道谁能买得起！

既然对于大多数打工族来说伦敦买房只是一个遥远的梦想，那么！租房总是可以的吧！图样图森破！你以为伦敦的房租是一般人能承受得了的吗？据Mercer的统计结果，伦敦一个三居室的平均月组约为5000英镑……这房租是不是比自己工资还高出一两倍呀？

咱们看看更切合实际的，一居室公寓房租价格是多少呢？沿着地铁线找啊找，即使找到五区、六区，价格也至少要800英镑，市中心不用看了，房租已经起飞到了3000镑。嫌贵吗？在伦敦没有租不出去的房，就这价钱你想租还得拼命抢，金融城周边的小单间，刚放到租房网站上40分钟就被人抢走了。

想要便宜？可以呀，合租睡客厅？一个月600英镑起童叟无欺~你别说还真有人这么干，而且一住就是两年呢。

不过不要以为住的远，房租低一点就可以万事大吉了，即使不考虑通勤时间，你知道伦敦的交通有多贵吗？可是世界第一贵啊！而且还年年涨价，今年就比去年涨了4%。一到三区的月卡已经攀升到153英镑，一到五区更是高达223.5镑，你听说过什么地方坐地铁公交一个月要2000多块钱吗？简直令人发指。兜里揣着生蚝卡，感觉自己就是个贵族。

就这价格伦敦地铁还天天闹罢工，你上班迟不迟到我不管，反正我不上班……

好了不说糟心的交通了，我们来看看令人窒息的物价……脱欧之后英国经历持续通货膨胀，已经达到3年来最高水平。单人电影票世界最贵，一张票将近144人民币！

再来看看两杯啤酒的价钱，请告诉小编普通酒吧的两杯普通啤酒将近100块人民币算不算抢钱……关键是绝大数地方还要在账单上加至少10%的服务费，英国爱喝酒的人可能家里有矿吧……

然而，说到这里有些小伙伴可能会产生质疑，虽然伦敦的生活成本高一点，但是北上广深港的房价更贵啊，各种户型全方位超越伦敦。购买住房在深圳大约800万人民币，上海要1300万人民币，在伦敦只不到600万人民币就能搞定了！

你说的没错啊！而且现在就有这样一个绝佳的投资机会等着你！小编发现一个顶级好盘文苑华府，位置就在伦敦市中心，邮编EC1V，地段一流。全伦敦公认的高校及律政中心Holborn、媒体中心的King’s Cross & St Pancras、素有“小硅谷”之称的Islington、重要交通枢纽Farringdon、世界金融中心City of London就在步行可达的距离内。

步行25分钟范围内有9个地铁站、4个火车站和希思罗机场快线换乘站，包括Chancery Lane, Angel, Holborn Underground, Barbican, King’s Cross St Pancras Underground和Russell Square。

据Foxtons最新数据显示，文苑华府所在区域克勒肯维尔平均房价为£746,119，平均月租金高达£2,552。

再来看看莱坊的数据，这里一居室月租高达£2,450，二居室房租高达£3,358。而一居室的平均房价达到了£704,000。

而文苑华府预售起价仅需£670,000，这在此区域内可以说是性价比极高。

每个月这么多租金收益，还怕什么高物价，电影一个月看10回，啤酒天天喝都不成问题，出门就是市中心。就算留一间房自住，另一间房出租，租金也能让你的生活品质大幅提高。别的地方房价会不会涨不知道，市中心的房子永远都是供不应求。

∞文苑华府外观

文苑华府项目介绍

产权期限：979年
开发商：Taylor Wimpey
地址：Mount Plesant, London WC1X
房型：单身公寓、一居室、二居室、三居室
交房时间：共四期681套，第一期交房时间2020年底
户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起
推介理由：伦敦中心一区稀缺项目，邮编WC1；大英博物馆附近，律政中心，高等学府聚集区；伊丽莎白城铁沿线；租赁需求旺盛

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资产一天缩水8万倍，下一个经济垮掉的是哪个国家？ | 居外专栏

如果哪一天你一觉睡醒就发现涨工资了，还一下子涨了3000%，肯定会怀疑自己是在做白日梦吧？

委内瑞拉政府还真的就这么干了，这个月内已将法定最低工资上调了3000%。然而委内瑞拉人民的日子却依然过得水深火热。原来委内瑞拉的年通货膨胀率已经高达13000%，这还是保守估计。根据国际货币基金组织（IMF）预估，年底委内瑞拉的通胀率将超过1，000，000，000%，也就是百分之一百万。

这么一算，原来的亿万富翁转眼之间资产就缩水到只剩100块钱，瞬间被打回赤贫阶层。经济的大崩盘继而引发资金撤离海啸，超过50万经济难民出逃，委国货币已经贬值到印钞纸都付不起了。

放眼2018年的货币行情，不仅人民币汇率一路下行，在新兴经济体国家，汇率断崖式下跌已呈现出现象级趋势。不久前土耳其里拉一夜暴跌30%，震惊海内外媒体，阿根廷比索下跌35%，南非，巴西，印度等国的货币都在跌跌不休。无数亿万富豪资产顷刻化为泡沫。

当然也有人抓住机会大赚汇率差价，比如靠里拉暴跌的退票差价薅航空公司羊毛的，还有一夜暴富的土耳其代购。可见汇率能让你躺着赚钱，也能一夜间让你变得一无所有。货币毕竟只是价值符号，并不具有真正的收藏价值。

我们可以先来简要分析一下这些货币大幅度贬值国家的特点，基本都是“三高”类型（高外债、高通胀、高政府赤字）其中一种广泛存在于欧洲小国、土耳其、墨西哥等国家，这些国家虽然取得了一定工业化成就，但对海外资金还是有较强的依赖度。

另一种典型是阿根廷等许多拉美国家，经济结构相对单一，严重依赖外部融资。长期依靠海外资本，拓展海外市场的经济体如果内需发展动力不足，本国货币又得不到国际认可，就会高度依赖美元。当美元政策紧缩，或本国爆发危机导致外资吸引力减弱时，经济情况就会陷入水深火热之中。

中国的内需市场强大，并没有过分依赖外部融资，人民币也不太可能贬值到崩盘，然而据德意志银行去年的预计，未来两年内人民币将会贬值17%！居安思危，尽量减少自己的资金损失还是很有必要的。

那么中国人一般都如何配置资产呢？答案闭着眼睛都能猜到，大部分钱都投资到房子等固定资产上了，也就是说家庭投资整体偏向保守型。根据中央财经频道推出的《中国经济生活大调查2017-2018》中，中国家庭选择不投资的比例达到了33.5%，有意愿投资理财产品的达到34.2%，例如债券、基金等等。然而在众多投资选择中房地产的租金回报率不到2%，存款利率低于2%，债券等投资产品利率在3%-5%左右。

在过去的十年来说，投资国内房产是快速实现资产增值的方式，而现在的楼市却已今时不同往日。一方面来说国内经济增速放缓已是事实，另一方面国家各方面调控政策立场坚定，买房卖房难度大大增加。而在中国家庭的总资产中，房产的占比高达69%，这是否意味着一旦房价下跌，很多家庭的财富将迅速蒸发？

除了房产之外，中国富人是如何理财的呢？

保险

相对于发达国家，中国社会保险体系还不够完善，例如家庭保险，意外险，重疾险等等，许多家庭将此类保险视为一种纯粹的消费，而保险实际上是对未来的投资。

股权投资

近几年国内各行业经历野蛮生长时代，股权散户化趋势越来越明显，随着行业整合与集中化，成功的股权投资将会带来稳定的收益。

收藏投资

高净值群体对古董收藏，诗词字画等文物投资的热情越来越高，并且大部分为自行钻研购买。

跨境投资

跨境投资包括跨境金融投资、跨境置业投资等。在发达国家，个人资产的境外配置比例在32%到46%，像瑞士、英国、澳大利亚都高达40%，而中国只有4.8%。

据兴业银行和波士顿咨询公司联合发布的2016年中国私人银行发展报告显示，中国高净值人群资产全球配置的需求显著上升，未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右。

就投资地域而言，英国没有对海外投资者的额外税收和限制，英国本土对房产的刚需也保证了房产稳定的保值增值，较高比例的收益率都是吸引投资的有利因素。

英国伦敦向来是海外投资者的首选，房价和投资回报一直稳中有升，可以说是最稳定的投资地点之一。尤其是市中心，历史悠久，地段繁华，规划成熟完善，寸土寸金，十分适宜资产配置，可惜近些年鲜有出现高端新建住宅。

而上个月底，伦敦中心一区黄金地段的“年度神盘”刚刚预售，深受海内外买家的喜爱。好楼盘不能独享，今天就来介绍一下这个项目 – 文苑华府。

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文苑华府项目介绍

产权期限：979年

开发商：Taylor Wimpey

地址：Mount Plesant, London WC1X

房型：单身公寓、一居室、二居室、三居室

交房时间：共四期681套，第一期交房时间2020年底

户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起

推介理由：伦敦中心一区稀缺项目，邮编WC1；大英博物馆附近，律政中心，高等学府聚集区；伊丽莎白城铁沿线；租赁需求旺盛

如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。

责编：Adam Chen

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重磅！英国要对海外买家加印花税，风险如何规避？ | 居外专栏

英国首相特蕾莎·梅在9月29日保守党会议上突然宣布，预计将要针对不在英国纳税的海外买家（包括个人及公司）额外征收1-3%的房产印花税，此举预计每年将为英国政府增加4000万至12000万镑的税收，用来帮助英国的无家可归者。（［收藏］英国购房印花税政

为何针对海外买家？

据估计，13%的伦敦新建房产由非英国本土居民所购买，抬高了伦敦房价，使得很多英国本土购买者，尤其是首次购房者更加负担不起购房梦。伦敦国王学院的一项调查显示，伦敦每增加1%的房产为海外买家所购买，那么与之对应的房价则会提高2.1%。

据分析称，这一政策的出台主要原因有三：

一是近来一些梅的批评者称，自去年她承诺要改变英国人的住房难问题以来，情况没有得到丝毫改善；

二即是针对前英国外交及联邦事务大臣鲍里斯·约翰逊号召减少印花税，来帮助英国的年轻人购买其第一套房产。

第三则是针对工党吸引更多年轻人选票。工党领袖杰莱米·科尔宾提出新政，号召建更多年轻人负担得起的房产，同时要对高收入人群征更高的税率。

其实，伦敦房源一直存在严重短缺问题，这也是伦敦经济持续发展以及人口不断增加的副产品。伦敦人口从1988年的670万暴增到2015年的860万，预计到21世纪30年代会达到1000万人。外来人口的持续增长也是脱欧的重要诱因之一，虽然英国的政客在过去的多年反复强调要增加房屋建设量，但实际情况是，新建房屋仅仅达到所需住房量（66,000）的半数，甚至每年交房的新建项目数量正在逐年减少。

对海外买家额外房产税有先例吗？调控后房价会走低吗？

房地产市场对海外买家额外征税这一政策在国际上早有先例。为了遏制暴涨的房价，新加坡早在2011年就对海外买家征收了10%的额外印花税，并在2013年和2018年7月分别增税5%。温哥华、香港、悉尼也都针对疯涨的房价，分别于2016年8月，2016年11月以及2017年7月以及采取过同类措施，英国此举也可以说是大势所趋。

最早施行此政策的新加坡房产市场，目前是怎样一种情况？目前，在新加坡购房的海外买家需要额外缴纳高达20%的印花税，但其房价走势并未达到政府预期，在政策压制之后房价并未降低，只是增幅减弱。据彭博社报道，政策发布后三个月内新加坡住宅价格增幅为0.5%，今年第二季度增幅为3.4%。

此举对英国房市有何影响？

首先，对于有意向在英国购房，甚至已经在寻找合适房源的买家，这无疑是个很好的契机。这一政策在英国时间9.29日保守党会议上提出，但还需要收集公众的意见、议会通过、直到新政确定和实施仍需要一段时间。

英国议会

那么什么时候买房不需要缴纳额外征收的印花税？

以2016年英国提高印花税政策为例（针对所有在英国购置名下第二套房产的买家多收取3%的印花税） – 政策的确定日期为2015年11月25日，实施日期为2016年4月1日，也就是有超过4个月的缓冲期。在2015年11月25日政策确定之前交换完合同均不受新政策影响。但是在2015年11月25日政策确定后交换合同的买家则需要遵守新政策，在此情况下，如果房产能在在2016年4月1日政策实施之前交房的话，也不需要缴纳增收的印花税，但如果在政策实施之后交房则需要按照新政策缴纳印花税。（注：英国印花税需在交房时缴纳）

同理，目前梅姨针对海外买家征收额外印花税的提议还未得到英国议会的确定，从现在到新政确定日开始，再到新政实施之前，就是一个很好的新政空窗期。赶在议会通过这一新政策之前交换合同，则避免了多交一笔额外的印花税，因为在政策确定之前已交换合同的房产不受新政影响。

新政策的推出必然会掀起一股新的房产交易热 – 仍以2016年新印花税政策的执行为例，在政策施行之前的缓冲期，伦敦房产交易量达到空前高度，2016年3月的交易成交量较上一个月增长35%。

如此种种皆是为了赶在新政之前交换合同，从而避免税款的增加。这样一来，本就短缺的伦敦市场房源越加稀少、珍贵，那么这时候如果还在犹豫，心仪房产分分钟被抢光；下手越慢，可选房源也就越少。

伦敦房产的优势在哪？

目前，脱欧余波未过，房地产市场仍在回暖，股神巴菲特也刚刚宣布进入伦敦房地产市场，摆明了现在就是抄底的最佳时机，那么对于我们海外买家来说，此时在英国配置资产是一个非常明智的选择。无论是对比禁止海外买家贷款的澳洲，还是针对海外买家额外印花税高到离谱的新加坡，亦或是房产税繁多高额的美国。在这个时局之下，英国在全球资产配置市场内可以算得上首选，尤其是在此政策落地之前入手，性价比极高。

伦敦房产销售、租赁市场繁荣，是投资产品的不二之选。自1990年起，伦敦房产价值平均每7-8年翻一番，更有的地区可以实现5年翻一番！据皇冠地产统计，今年下半年英国三大开发商（伯克利、邦瑞、泰勒温佩）在伦敦一区金融城周边仅有一个全新项目开盘（文苑华府Postmark）。此外，伦敦房产投资的收益高于同类国际大都市，例如北京房产的投资回报率平均在1.5%上下，纽约可以达到2%，而伦敦则两倍高于纽约，达到4%。一些租赁热点地区，如伦敦一区，因其房源极其稀缺、需求量又极高，从而投资回报率可以达到更高。皇冠地产自17年底至今，在伦敦一区金融城附近，已经交付使用的房子，均于一周内租出，回报率在4.2%-4.8%之间。

对CRS全球税务交换协定有顾虑的买家们可以放心，CRS只申报有现金流，有现金价值的金融账户，属于非金融资产的不动产并不在申报披露的范畴。（什么是CRS全球税务交换协定？它会对我有影响吗？）伦敦地产以其稳定的增长、丰厚的收益、稀缺的资源以及现在绝佳的时机在全球资产配置领域脱颖而出。皇冠地产精选了以下三个伦敦一区金融城周边项目供大家选择，如果您对伦敦房产感兴趣，欢迎致电居外400 041 7515咨询。

「布莱克法尔一号」

布莱克法尔一号紧邻泰晤士河岸，是伦敦唯一一座也是最具收藏价值的全民用地标性住宅项目。楼盘拥有伦敦最核心的地理位置，与伦敦金融城仅一桥之隔。项目共50层，最高的5层为一套豪华顶层公寓，将碎片大厦、伦敦塔桥、泰晤士河、伦敦眼等景点尽收眼底。步行5分钟即达两个地铁站，10分钟可达滑铁卢车站，从这里到搭地铁可以在11分钟内到达国王十字火车站(也是欧洲之星的发车站)，14分钟到奢侈品集中购物地邦德街，15分钟内可达多所高等学府，包括国王大学、南岸大学、伦敦政经等。居住在此可享有五星级的配套设施，一流的建筑设计，适合投资及自住。

项目简介

开发商：伯克利集团 Berkeley Group

产权期限：999年

交房时间：现房

最近交通站：Southwark

户型及价格：一居室130万英镑起；二居室280万英镑起；三居室464万英镑起

配套设施：24小时哈罗德物业、健身房、游泳池、影院、水疗中心、高尔夫球演练室、32层业主会所、瑜伽馆、会客室等

付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，18 个月时再支付10%，剩下70%在交房时支付。

项目详情：THE VASE – 由现代艺术引发的伦敦最新地标

「文苑华府」

文苑华府是伦敦目前最具地理优势和交通便捷的住宅社区。项目位于伦敦一区大英博物馆旁（步行15分钟），周边还有5个主要地铁站：罗素广场，霍本，法灵顿（2019年将开通伊丽莎白城铁），国王十字（欧洲之星始发站）和法院巷（最近地铁站，步行7分钟），连接7条地铁线。周边还围绕着大英图书馆和巴比肯艺术中心等一流的艺术文化场所。距项目1.5英里的范围内，有卡斯商学院CASS、伦敦政治经济学院LSE、伦敦大学、伦敦大学国王学院KCL等。项目原址曾是6.25英亩的欧洲规模最大的皇家邮政分拣办公室，由世界知名建筑和设计公司打造。超过两万平方英尺的商业和零售面积，以及50%的公共社区和绿化空间。

项目简介

开发商：Taylor Wimpey Central London

产权期限：979年

交房时间：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式：21天交换合同时支付10%，6个月时再支付5%，12个月时再支付5%，剩下80%在交房时支付。

项目详情：全新楼盘文苑华府 | 一流地段：大英博物馆旁，金融城英国皇家邮政旧址

「伦敦港」

伦敦港处于伦敦一区的核心地段，泰晤士河北，距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米，圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）和泰晤士河仅300米。从这里步行到伦敦金融城只需15分钟。闹中取静、配套齐全，这种稀有项目特别受在新老金融城中从事金融，法律，IT，保险和咨询行业的精英人士的喜爱。这里空租率极低，预计租金回报率为4%，平均租金比伦敦平均租金高出17.5%。周围一英里范围内有众多优质的中小学和著名高等学府，现发售项目三期，适合自住和投资。

项目简介

开发商：伯克利集团 Berkeley Group

产权期限：967年

交房时间：2021年底

最近交通站：Tower Hill

户型及价格：一居室83.5万英镑起；二居室124万英镑起；三居室235万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、CCTV监控、私人会所、室内泳池、健身房、室内高尔夫场、壁球馆、桑拿房、汗蒸房、按摩室、迷你影院、地下车库、自行车存放空间和电动汽车充电设备

付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，24个月时再支付5%，剩下75%在交房时支付。

项目详情：伦敦港三期介绍

责编：Adam Chen

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脱欧协议未能通过议会英国房市走向何方？

脱欧协议在议会下院遭受耻辱性惨败，202票支持432票反对，这是1个世纪以来执政党在议会下院遭遇的最大失败之一，上次还要追溯到1924年的工党政府。

在英国按原定最后期限离开欧盟的10周前，事态令英国陷入了进一步的政治混乱。使得脱欧陷入最大的不确定局面，即无法决定脱欧程序的具体细节、脱欧最终是否会按时发生、甚至是否会发生，乃至梅内阁与保守党的执政地位。

脱欧投票被否决导致的5种可能情况——

由于此前欧盟多次重申不会与英国重新谈判“脱欧”协议，料重启谈判欧盟能做的妥协很有限。而虽然反对党工党发起不信任投票，却也不容易通过——保守党内没有人愿意接脱欧谈判的锅因此和盟友北爱尔兰民主联盟党(DUP)抱团支持特雷莎·梅政府，以防止反对党渔利。而再度公投的门槛同样很高。

由2016年脱欧公投导致的英国动荡持续至今，还很难看到结束之时，对英国房市的方方面面会产生哪些影响呢？

英格兰银行行长去年多次向内阁发出警告称，一场混乱的无协议脱欧可能导致房价崩溃，并对整个经济造成一次不亚于2008年的金融冲击；同时导致英镑大幅下跌。使得英镑计价的资产价格严重缩水。具体影响评估如下：

房价下跌

英格兰银行（英国央行）经常进行“压力测试”，以检查银行系统是否能够承受极端的金融冲击。

2014年6月~2018年10月英国各部分房价指数（2016年6月为脱欧公投之时，房价指数见顶）/来源：ONS房价指数

最新的一次“压力测试”是在去年11月进行的，其中英国国内生产总值下降了8％，房价下跌33％，英镑价格下跌27％，失业率可能会从目前的4.1％上升至7.5％左右，而随着通胀上升至6.5％，利率（包括贷款利率）可能会被迫上升。这将超过2008年金融危机后经济衰退的程度，这是和平时期经济最严重的衰退。

英国7家主要金融机构都通过了这一压力测试，央行表示，结果显示英国银行系统“能够适应英国和全球经济的深度同步衰退”。

一些报道说，央行行长马克·卡尼还告诉内阁，抵押贷款利率可能会螺旋式上升导致购房成本大幅提高，英镑会下跌，通胀会上升，无数房主可能会留下负资产。

不过独立财产专家亨利普·莱尔告诉BBC，卡尼行长“没有预测世界末日，他没有预测房价会下跌三分之一，央行只是要确保如果出于某种特殊原因，任何事情都会出现可怕的错误，银行准备好了。“

但他警告说，由于人们在英国退欧的不确定性中推迟购买，房价可能会在2019年上半年下跌，而“由房产所有人过世，债务和离婚驱动”的卖家数量将保持不变。

英镑汇率

表决前后，英镑兑美元汇率重挫150基点，一度触及1.27，但在之后迅速回弹，较前日同期仅有微小下跌。英镑兑美元汇率在这一投票结果后反而略有回升，表明市场预期已经普遍对这一结果有所预期。FXTM的首席市场策略师侯赛因·赛义德此前表示：“议会投票不会是影响英镑走势的最重要因素，关键是接下来会发生什么。”

他说，对政府的不信任投票，《里斯本条约》第50条的宽限，新的大选和第二次公投等多种选择可能对英镑产生非常不同的影响。 “截至目前，投资者似乎处于观望态度。”

荷兰国际预计，通过《里斯本条约》第50条延长脱欧截止日期的可能性高达60%以上。但是，并不是每一种情况都会英镑有利。如果英国举行大选，英镑可能会下滑。

对英镑来说，最乐观的结果是举行第二次脱欧公投，欧元兑英镑可能降至0.85或更低。荷兰国际依然预期，2019年年底前会达成一项对市场有利的解决方案，可能令英镑走强，英镑兑美元升至1.40。尽管英镑现在极其便宜(已经成为G10国中最便宜的货币)，但估值差距不太可能完全缩小，因为脱欧已经损害了英国的经济。如果不立即根据《里斯本条约》第50条延长脱欧，由此引发的失望情绪可能导致英镑本周走软。

对于英镑而言，11月开始一直很困难。自英国议会议员对首相与欧盟的脱欧协议采取如此强烈的反对立场以来，它已从1.15欧元兑欧元跌至1.12欧元。最近几周英镑兑美元汇率也在稳步走弱，特朗普总统质疑英国根据首相的协议草案安排未来与美国达成贸易协议的能力。

根据英国央行的压力测试，在英国退欧的不确定性中，没有一家主流贷款机构有意愿筹集更多资金以加强其财务状况。

经济衰退

英国2017年12月~2018年12月GDP各月增长率/来源：HM Treasury

据《金融时报》上月底报道，几乎没有经济学家认为，给英国未来经济造成麻烦的是2018年的经济放缓与2019年全球经济的整体萧条。

但大多数人都清楚，如果英国无协议退出欧盟，英国将走向衰退。

野村证券（Nomura）经济学家乔治·巴克利（George Buckley）表示：“英国脱欧现在已经是一个未知数，并且如果没有达成协议，将有可能加速发生相当大的经济衰退”。

英国央行货币政策委员会还强调了与金融市场相关的问题。

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英国与其他发达经济体相比，该委员会指出“11月初至12月20日期间，以英国为概念的股票大幅下跌7％左右”且“英国通胀预期增加”，而相应的美联储和欧洲央行已采取措施。

摩根大通（JPMorgan）到第三季度，公司的实际资本支出比一年前低1.8％，这表明他们通过限制对建筑物，工厂和设备的投资来应对英国脱欧的不确定性。

在2018年底，消费者信心下降开始让分析师感到震惊，因为自英国退欧公投以来，人们的支出一直支撑着经济。

摩根大通经济学家艾伦•蒙克斯（Allan Monks）表示，第四季度消费者支出的增长似乎是收入增长滞后，这表明“储蓄率有所增加，这可能与英国脱欧背景下更加谨慎”有关。

讽刺的是，一个独立而骄傲的英国将面对外资涌入抄底的可能性。何时是抄底时机，依然有待于英国内部及退欧形势的进一步明朗。

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参考来源：BBC、金融时报、www.which.co.uk
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

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“伦敦之巅”不会“凉凉”，金丝雀码头2.0启动

12月15日，多家英国媒体报道了位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。

绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广。英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系后拿到官方的第一手回复，即绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目，可能会修改方案，但也可能保留，目前还没有做出最终决定。

根据原方案，伦敦之巅预计造价达8亿英镑，高241米，总共67层，建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。然而原方案中最具争议的部分，在于伦敦之巅的设计，由于其并非四四方方的筒子楼，三叶草形状的设计对工程要求非常之高。

另一方面，绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。

的确，在绿地取得项目规划的2016年，英国公投决定脱欧，而后两年，伦敦住宅市场有所冷却。由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。

不过同时，金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商，并在近期频频传出大公司入驻的捷报，未来人口导入有望的情况下，金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。

“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？

脱欧造成银行撤离了吗？

2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。

当前距离英国正式脱欧（2019年3月29日）只剩下100多天，英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案，目前脱欧只剩议会投票这一不确定性，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。

以位于金丝雀码头的大投行为例：最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工；巴克莱的大部分业务仍将留在伦敦金丝雀码头，但会搬迁50名员工去德国法兰克福；瑞士信贷（Credit Suisse）预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。

根据路透社在今年9月份开展的最新调查，相比之前信誓旦旦的威胁，目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。

另外金丝雀码头这边，也在引进一些科技企业和政府机构，包括美国金融科技公司Motive Partners、英国药品和医疗产品监管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律师事务所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖。

Crossrail通车延期，未来金丝雀人口是流入还是流出？

经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通车。

参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动，伊丽莎白线通车后，从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。而通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价。

Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？

金丝雀码头所在的Tower Hamelts做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右。

大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。

金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？

金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）目前在紧锣密鼓的施工中，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。

伍德码头完工后，金丝雀码头将规划200万平方英尺的商业办公空间，增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。

除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。

回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。

不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2020年才通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2019还会是比较难得的买方市场。

总的来说，如果决定投资的话，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年。

其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。

对于金丝雀码头的投资价值，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑，毕竟二期造的如火如荼，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话，还是需要慎重考虑。

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来源：英中时报
排版：KYRA WANG