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中國人在美買房給美國創造20萬份全職工作

最新數據顯示，過去10年，中國人向美國投資了95億元，相等於每年接近10億元。中國人在美房產投資，在過去6年為美國人創造了超過20萬份全職工作。財力雄厚的中國人穩定了豪華和中產物業市場；。

據《福布斯》雜誌報導，中國人對美國樓市的總投資額超越了其他國家。亞洲協會表示，共有2萬位中國人申請到EB-5投資移民簽證，佔所有EB-5項目的7成。亞協委託Rosen集團進行的研究報告指出，華人對美房的投資興趣大大影響到美國的經濟和就業面貌。

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2010 至2015年，中國個人買家的在美買房成本達到930億元，年增長率達到20%，推動了2008年後對加州多區物業的需求。華資企業也不遑多讓，大手筆購入地標性物業，例如安邦保險在去年動用數十億元收購歷史悠久的華爾道夫酒店，或是中國投資者參與在波士頓濱水區的摩天大樓建設項目。

未來4年華資料投入2,180億

自從2008至09年經濟衰退以來，住宅建築界仍未恢復到危機前的就業水平。全國地產經紀協會（NAR）在9月表示，全美146個都會區中，接近三分二在去年的建房速度落後於就業增長。此外由於置業首期被普遍提高，一家庭住宅的建築項目仍然情況惡劣。

現時由中國投資者投資和承建的項目規模，遠遠超出普通獨立屋物業，大多是施工時間較長的多層建築物，需要動用較大型的施工團隊、供應商或更多建築材料。不僅是建築工作，落成後的酒店、寫字樓和零售物業也有助創造永久性職位，也推動了樓宇管理業。

EB- 5簽證的申請人需要就每項投資創造10個就業機會；亞協估計，去年中國投資者通過項目創造的工作職位多達7萬個。該會又估計，2016至2020年，中國直接投資於美國二手商業和住宅物業的金額將達到2,180億元，此後更有可能因中國投資者不斷增加而迅速大幅提高。

現時在建或落成的華資項目，合共達到150億元。專家預期，雖然今年中國人的在美物業投資將放緩或持平，不過這股熱潮仍可持續至少5年。這些中國投資者中，不乏視實物資產為風險分散產品的保險業者；現在中國保險業的市值達到1.6萬億元。

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（據加拿大都市網）

中國人成美國房產最大外國買家未來5年將超2,180億美元

中國人在海外海量拋資金購買房產已成常態。近日一份研究報告顯示，2010年到2015年中國買家對美國住房地產的投資金額至少930億美元，年增率達20%。成為美國房地產最大的外人直接投資來源，投資金額超過加拿大等其它國家。

據5月16日報導，根據亞洲協會（Asia Society）和羅森諮詢公司（Rosen Consulting Group）的研究報告，2010年到2015年，美國商業地產及住房地產的交易，來自中國的投資的年增率分別達70%及20%。

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根據亞洲協會網站5月16日的報導，2010年到2015年，中國投資人在美國商業地產的投資金額至少171億美元，平均年增率為70%，其中2015年的投資金額佔五成以上。此外，有70%集中在紐約、洛杉磯及舊金山等地。

至於中國買家2010年到2015年對美國住房地產的投資金額至少930億美元，年增率達20%。2015年美國住房地產，在華人人口居多的城市，中國買家的比例也較高，最多的是加州住房市場交易，35%是中國買家，華盛頓州的中國買家佔8%，紐約則是7%。

報告說，來自中國的投資，對美國經濟和就業造成顯著的影響。2015年底，中國買家在美國購置新建及預售地產的金額至少150億美元。另外，自2010年以來，EB-5投資移民的地產項目，至少引進中國資金95億美元，創造20萬個就業機會。

根據該報告的推估，未來5年（2016年到2020年），美國商業及住房地產，來自中國的投資金額，至少翻倍，將達到2,180億美元以上。

報告說，雖然中國大陸近來經濟動盪，但對美國地產的投資仍將持續增長。不過短期內，由於中共政權對資金移動的控制，可能會影響中國買家的投資。

相關資訊：比佛利山莊：你在美國投資房地產的絕佳之選

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（互聯網資訊綜合整理）

比佛利山莊：你在美國投資房地產的絕佳之選

希望您能對洛杉磯的總體情況感到滿意，這裡是游覽和投資房地產的絕佳之選。您能看到有越來越多與中國有關的活動在這裡舉辦。就在上周，這裡還舉辦了多場以“中國周”為主題的活動，包括研討會和藝術展。

在今天的專欄文章中，我們把目光移向被人們稱為“明星聚居地”的比佛利山莊。當然大家對這裡肯定早有耳聞，但我們想更加詳細地為您介紹一下這座坐落於洛杉磯的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山莊這座“小鎮”上長大的。這裡有一間四年制公立高中——比佛利山莊高中（Beverly Hills High School），開設9年級到12年級（年齡13歲—18歲）的課程；以及四間初等學校，開設學前班到8年級（年齡5歲—13歲）的課程。這裡大多數是獨立式住宅：不過也有共管公寓——與大家在中國大陸和中國香港的住宅相差無幾——和聯排式住宅（兩個家庭各住一層，分別有獨立的入戶門）。

比佛利山莊高中（Beverly Hills High School）

比佛利山莊的購物區域和“市中心”的定位較為高端且相對緊湊，其中包括傳說中擁有多家設計師精品店的羅迪歐大道（Rodeo Drive）。這裡有向所有居民開放的社區公園。居民不用走出比佛利山莊就能實現所有生活需求。這裡還有出色的醫生、兩間可舉辦現場演出的劇院和美味的餐館。

如果能夠接受這座傳說中的明星聚居城的房價的話，投資這裡是個不錯的選擇。在這裡購買一套房產平均需要480萬美元，房價為1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的價格通常比獨立式住宅的價格要低得多。近期，有些獨立式住宅以破紀錄的價格成功出售，大部分獨立式住宅的價格在7,200萬到1.49億美元之間。

洛杉磯的魅力之城——比佛利山莊

比佛利山莊的學校是公認的洛杉磯公立學校中相對較好的。不少人移居到這裡都是因為這裡的教學質量好。有許多家庭祖孫三代都就讀過比佛利山莊的學校。租住公寓和共管公寓的子女僅可就讀比佛利維斯塔（Beverly Vista）初等學校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等學校。一般來說，大型獨立式住宅的子女會就讀學費較高的霍桑（Hawthorne）初等學校和埃爾羅德奧（El Rodeo）初等學校。從這四所學校畢業的學生都會進入比佛利山莊高中繼續學業。

現在，在比佛利山莊居住的明星和名人仍數不勝數。這裡也是電影工作室和經紀公司的聚居地。在早期電影明星和工作室創始人瑪麗·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·費爾班克斯（Douglas Fairbanks）夫婦搬到比佛利山莊裡一棟名為Pickfair的豪宅之後，這裡開始受到電影明星的追捧。從那時開始，這棟豪宅已經幾易其主了。不過，比佛利山莊不靠近任何高速公路出口，這也是一直備受爭議的一點。雖然比佛利山莊位於市中心且靠近世紀城、西木區和西好萊塢，但這裡的居民仍不得不行經小路或開出很長一段距離才能進入405號公路（聖地亞哥高速公路）或10號公路（聖塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威爾希爾酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山莊還有三家著名的旅館。比佛利威爾希爾（Beverly Wilshire）酒店位於威爾希爾大道和著名的羅迪歐大道購物街。這裡是茱莉亞·羅伯茨（Julia Roberts）和李察·基爾（Richard Gere）主演的電影《風月俏佳人（Pretty Woman）》的拍攝地。比佛利山莊酒店（Beverly Hills Hotel）緊鄰日落大道，擁有優美的庭院，與電影明星有著千絲萬縷的聯系。大家可以在該酒店的保羅酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，這裡到處懸掛著曾經到訪和下榻過的名人的照片。比佛利山莊希爾頓酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山莊與世紀城和西木區的交界處。這裡舉辦過金球獎頒獎典禮和其他許多大型活動。

比佛利山莊的豪華房源

如果能夠接受極富盛名、綠樹成蔭的比佛利山莊的房價的話，在這裡投資絕對是一個很好的選擇。投資將為您帶來和睦的鄰裡關系、高度的居住安全性、優質的住宅和良好的教育資源。家長們認為比佛利山莊非常適合小孩成長。這裡的居民在餐廳、街道和商店處處能夠體驗到一種“看見與被看（see and be seen）”的文化氛圍。請來親身感受一下吧，考慮一下要不要在這座傳說中的魅力之城投資。

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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美國房價漲得快中產階級逃離大城市

美國近年不斷攀升的房價搞得人精神越來越緊張。特別是中產階層，既沒有富人的雄厚財力，也缺乏窮人享受的優惠政策，被逼得要麽改住小房子，要麽越搬越遠，直至徹底逃離。（美國哪個城市房子便宜？）

中產階級難以承受高昂房價逃離美國大城市 — 美國近年不斷攀升的房價搞得人精神越來越緊張

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逃離大都市

黛安娜·布倫南在加利福尼亞州舊金山聯合學區教自閉癥兒童，原本在市中心租房，上下班很方便。但近來由於房租漲得猛，她覺得吃不消，百般無奈下決定跨過聖弗朗西斯科灣，在對岸的奧克蘭市找個價錢合適的公寓。

沒過多久，布倫南後悔了。原先看上的房子離單位太遠，乘坐公共交通每天通勤時間長達３個小時，即使買車也省不了多少時間。她在猶豫要不要換個城市工作。

如今在美國，像布倫南這樣的人不在少數。由於住房成本節節上漲，越來越多的民眾已經、正在或考慮逃離大都市。以舊金山為例，人口普查數字顯示，房屋價格中位數眼下漲到７６.５７萬美元，十倍於當地家庭收入中位數。截至三月，壹居室月租中位數為３５９０美元，這對普通家庭來說意味著每年半數收入要貢獻給房租。

與之對應，２００６年至２０１２年，美國十大最富裕都市中半數城市中產階層家庭扣除住房成本後實際收入低於全國平均水平。

如此看來，中產階層選擇逃離大都市在情理之中。根據美國人口普查局數字，在舊金山、紐約州的紐約市、馬薩諸塞州的波士頓、華盛頓州的西雅圖等大城市，低收入家庭和高收入家庭數量近兩年均在上升，而中等收入人群卻不斷下降。

“我們現在看到大批家庭和單身族們僅僅是因為應付不了越來越高的住房成本而離開（大城市），”非營利組織、住房開發商聯盟“社區住房組織委員會”負責人彼得·科恩說，“這樣的遷移具有明顯階層特征。”

“夾心層”的糾結

美國社會對於階層的劃分從來沒有統壹標準。《基督教科學箴言報》根據人口普查數字，將年收入４.５萬美元至１０萬美元的家庭劃分為中產階層，結果發現，都市高漲的房價壓力下，這部分人群受到的影響最大。

壹般而言，貧困家庭有條件享受相關政府福利和住房補助，雖然申請程序有時繁瑣、拿到住房鑰匙可能要等上個把年頭，但總歸有個盼頭。而對於不差錢的富人，房價多少不會嚴重影響到生活品質。可夾在中間的中產者，如公務員、教師、警察等，就比較糾結了：房價這麽高，我們撤離的話，生活成本是降下來了，但工作發展和子女受教育機會可能會打折扣；堅守的話，就得換個小房子或搬得遠些，生活質量連帶會下降。

波士頓市急救中心工資管理部門壹名員工向記者訴苦：她甚至沒辦法換個便宜點的房子住，因為按照當地規定，市政工作人員住所不得超出波士頓邊界，可在市內房租高企的情況下押壹付二的方式確實難以承擔，而自己收入水平又不符合政府補助條件，“我真不知道該怎麽辦”。

“在學校、市政廳、社區、街道和社會福利行業，我們都能發現類似的工作人員，”服務行業雇員國際工會新英格蘭地區分會法律總顧問主管珍妮弗·斯普林格說，“這些人處境肯定不容易。”

專家指出，高居不下的住房成本對中產者的影響可能超乎想象。研究顯示，頻繁搬家或居住空間擁擠會拖累子女在校表現，而找房子、還房貸、交房租和通勤時間過長等現實造成的壓力甚至會導致身體健康出現問題。

“去哪兒住？怎麽解決溫飽？如何交上水電費？……種種問題都要人們不得不做出艱難決定，同時衍生出壹系列不確定因素和壓力，”北加利福尼亞州非營利住房協會主管埃米·菲什曼說，“壹旦被趕出去，妳缺失的不僅僅是住房，還有妳的社會網絡、得以獲取資助的體系乃至生活前景。”

房價為什麽這麽高？

都市房價為何漲得這麽厲害？原因似乎很簡單：供不應求。

最近十年，隨著信息技術、高科技技術、醫療技術等行業的發展，美國大城市再次成為民眾眼中的香餑餑，那裏意味著前途光明的職業、多元開放的文化、富有情調的餐廳酒店、更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

但城市用地有限推升地塊市價，各級政府又對開放房地產設置種種限制，住房裝修水平的普遍提升也在推著成本蹭蹭蹭地往上漲……如此種種因素，讓開放商很難蓋出足夠多的樓房滿足市場需求。

以波士頓為例。根據東北大學公共政策和城市事務專業教授巴裏·布盧斯通的調查報告，普通家庭住房面積按１６００平方英尺（約１４８平方米）計算，當地建築成本約為４３.８萬美元。這麽高的價錢意味著２０１０年至２０１４年間，整個大波士頓地區雖然增加了６.７萬戶家庭，但新增住房僅有１.５萬套。

舊金山同期情況類似。帕拉岡房地產集團估算，舊金山地區５年內增加了４.７萬戶家庭，但住房僅增加１.２萬套。

“人口變化助漲了（房產）需求，”布盧斯通說，“但我們滿足不了這樣的需求，因為生產成本實在太高了。”

高房價害了誰？

不少專家認為，都市房價的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產階層擠出大城市、甚至拉進貧困人群，同時還加劇城市貧富差距，長此以往將從經濟、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布盧斯通說，本身在貧富分化背景下，富人有的是錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”，眼下不斷攀升的房價又進壹步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

科恩則擔心，舊金山正走向這樣的道路。他眼中的舊金山原是座包容的城市，沒有工作的詩人、尋求認同的怪咖、放蕩不羈的藝人……都可以在這裏立足。“他們和我們壹同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了”。

知名政策研究機構布魯金斯學會研究發現，２０１４年波士頓最富裕人群收入是最低收入人群的將近１８倍，差距之大居全國之首。舊金山貧富差距也很明顯，富人群體收入是最貧困人口的１４.５倍，導致當地基尼系數之高堪比盧旺達等較落後的發展中國家。

基尼系數是國際上綜合考察居民內部財富分配差異狀況的壹個重要分析指標，數值介於０到１之間，越大意味著財富分配越不平均。國際上通常把０．４作為貧富差距的警戒線。

住房難題怎麽解？

要想破解中產階層的住房難題，並非易事。但布盧斯通認為，困難並不意味著不可能。只要動員包括政府、工會、非營利組織、開發商和居民在內的各種群體，“從解決壹個個小問題開始”，總體將有助於緩解當下困局。

在紐約市，市長比爾·德布拉西奧在推動政府通過規劃，計劃在未來十年建築２０萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃，委托企業為中低收入家庭蓋樓，放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜誌》周刊對這壹計劃持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體支持市長。

無獨有偶。波士頓市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到２０３０年，全市將為中低收入人群增加５.３萬套住房。

舊金山則計劃向首次買房者提供貸款和抵押補助，為教師提供專門保障。為解決高房價逼走大量教師、造成師資短缺的現狀，市政府定於５月重啟“鄰家有教師”項目，保證當地教師首次置業能獲得最多２萬美元資助。

部分組織則跨越市縣界限，共同解決住房難題。西雅圖地區部分政府、非營利組織和社會投資企業著手推動“地區公平發展啟動基金”，致力於向在西雅圖市內工作、讀書但跨市居住的低收入人群和工薪階層提供早期購房融資，幫助他們在通勤線路沿線購買價格合適的住房。

部分私人企業也開始行動。房地產投資企業“特納沖擊資本”去年聯手花旗集團旗下負責社區開發的借貸機構“花旗社區資本”、密歇根大學捐贈基金會和洛克菲勒兄弟基金會，共同創建投資基金購置、管理價值１０億美元的普通公寓房，以較低價格出租給中低收入家庭。他們不打算靠租金獲取財務收益，而是計劃投資其他社會事務盈利。

“眼下是時候（在居民住房問題上）共同投資了，”城市研究所都市住房和社區政策中心主任羅爾·彭達利說，“我們需要圍繞如何重獲城市價值再多壹點創造力。”

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（據每日經濟新聞網）

千禧一代成購房主力軍刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。¹這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。²

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。³主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。⁴此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。⁵未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。⁴

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。⁶另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。⁷相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。⁸

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。¹

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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美元上漲不代表波段漲勢的開始投資人無需恐慌

2016開年以來，美元表現坎坷，跌回了2015年的大部份漲幅。但過去一週，美元終見轉強。

美元上漲投資人並無需恐慌並非波段漲勢的開始 — 投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊，其實並無需恐慌

投資人擔憂美元轉強恐對股價造成衝擊。其實並無需恐慌，因為有諸多訊號顯示，美元過去一週的強勢，主要系屬技術性因素，並非波段漲勢的開始。

大多聯准會(Fed)決策官員於3月預測2016年將二度升息。近來幾位Fed官員稱，該預測仍可能成真，美元因而走強。上週五，儘管數據顯示，美國4月新增就業人數創9月以來低點，但美元依舊收高。

Brown Brothers Harriman公司分析師錢德勒(Marc Chandler)在提供給客戶的報告中說：「過去一週美元上漲，最讓人困惑的是，市場依舊維持鴿派Fed展望。6月聯邦基金利率期貨合約仍反應升息機率為零。12月合約亦反應今年升息將低於一次。」

值得注意的是，雖然美元似乎反應了Fed官員的警告，但股市與債市卻並未在意。

由於今年以來，美元明顯疲弱，有分析師認為，美元近來的強勢，只是短期的反彈。今年來，美元指數仍下跌4.5%。

以技術面而言，美元指數由年初的99下跌，上週初跌破了92，反彈應屬合理。

根據上週五商品期貨交易委員會公佈的數據顯示，今年以來，市場的期貨部位對美元極為不利。押注美元將進一步下跌的倉位，較押注美元將上漲的部位，多了達67億美元，其淨空頭部位創2013年2月以來最高。

分析師說，這也顯示美元近來的漲勢，應是短期反彈，而非長期趨勢的開始。

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（據鉅亨網）

美元兌歐元與日元上漲聯准會(Fed)官員發表鷹派談話

美元兌歐元與日元週四溫和上漲，擴大近來的漲幅，聯准會(Fed)官員發表了鷹派談話，支撐美元走高。

衡量美元兌一籃六種貨幣走勢的美元指數上漲0.4%至94.1740，本週可望連續第二周周線上漲。Fed官員表示，只要美國經濟數據仍然強勁，2016年仍可能二度升息。幾位Fed官員週四發表了談話，克利夫蘭Fed銀行總裁Mester說，通貨膨脹數據已見上升，讓人鼓舞，也符合Fed觀點。

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波士頓Fed銀行總裁Rosengren說，美國經濟似乎強勁，足以讓Fed恢復升息。肯薩斯市Fed銀行總裁George以鷹派立場著名，他說利率太低。

這三位官員今年均為Fed利率制定委員會中，具有投票權的委員。週五，美國將公佈4月零售銷售，該數據為第二季經濟成長的關鍵指標，為投資人所重視。

過去一週，美元指數的強勢，主要系受到美元兌日元走高的支撐。本週以來，美元上漲1.8%至109.07日元，週三尾盤報108.40。歐元本週下跌不及0.1%至1.1379美元，週三尾盤報1.1424。

分析師說，由於投資人削減了對日元進一步疲弱的預期，美元可能短暫回檔。Fed態度並未更加積極，美元因而反彈乏力。

雖然過去一週，幾位Fed官員說央行於2016年仍可能升息二次，但這並不足以支撐美元持續上漲。然而高盛分析師於本週初發佈報告指出，他們預期美元處在或接近長期的底部。

週四，數據顯示美國上週初次申請失業金人數上升至14個月高點，但美元守住漲幅。其他外匯交易方面，英鎊兌美元上漲，英國央行調高通貨膨脹預測，可望加速央行的初次升息。

週四紐約尾盤，英鎊上漲至1.4454美元，週三尾盤報1.4436。但英國央行警告，若英國選民於6月23日公投中，投票支持脫歐，英鎊可能大幅下跌。

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（據鉅亨網）

洞悉美國城市發展方向搶占美國房產創富先機

前瞻性土地收購策略，就是在城市發展步伐到達前，策略性收購具發展潛力的土地。隨著城市向外發展，透過更改土地用途並配合政府基建與交通網絡發展，城外土地的價值預期將相應上升。這項策略並非新生事物，美國商人John Jacob Astor就曾借助這項策略成為美國第一位千萬富豪。自1799年起，Astor開始在紐約購買大片土地，並在當時的城市邊界以外積極購買越來越多具發展潛力的農地。

“假如我的人生可以重來，並預知當前我所掌握的信息，在資金允許的情況下，我會買下曼哈頓島的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收購策略幾乎適用於所有城市。上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區。

上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區

放諸美國，據統計，90%的美國人居住在郊區，僅有10%生活在城市中心地帶。全國住宅建築商協會近期的調查同樣表明，只有小部分買家（不到十二分之一）青睞於城市中心位置置業。隨著千禧一代（於1982至2003年間出世的人群）年齡的增長，他們中大部分將步入結婚生子的人生階段，有置業的需求。郊區的房價相對容易負擔，住房空間大，且接近市區主要交通設施，因此受千禧一代青睞。事實上在美國，越是高密度的住宅區，居住兒童的比例就越低。就房型而言，80%的美國人希望住在獨棟別墅。

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？

土地發展需求持續

據哈佛大學住房研究聯合中心預計，從2015至2025年間，美國新增家庭數量將達1,320萬戶，未來十年每年需要約8.1億平方米土地，以開發建設獨棟別墅住宅區。如果考慮到移民和其他人口增長因素，該土地需求還有可能增加到約12.1億平方米以上。再加上城市中心地帶房價的日益上漲，購房者將搬遷至城市郊區，購買相對容易負擔的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋價格相當於郊區的三倍。為了滿足這一需求，土地投資者和開發商必須相應增加城外優質土地的收購。

加拿大亞爾伯達省愛民頓市遠景圖

篩選具發展潛力的土地

一個城市長期穩定的就業及人口增長，關鍵在於多元化的經濟、健康發展的產業以及促進增長的法律法規。地方政府未來城市發展方向則是選擇合適土地的另一個重要因素；是否臨近現有和將來的交通及公共服務設施，包括供水、排污、電力以及暴雨水處理設施，是確定城市未來發展路線模式的主要考量因素。

收購“合適”的土地

配備專業且經驗豐富的開發團隊對土地收購工作是極其重要的。要收購“合適”的土地，全面徹底的地區及土地項目調研是非常關鍵的一環，譬如考察項目未來發展制約因素，像土地相關用途、環境和地理問題等，均有可能影響土地可開發密度。此外，對新建住宅的需求將推動土地的需求，這就需要對家庭組建活動展開調研，包括分析歷史和未來數據資料。而供應總是跟隨需求而動，因此在城市發展浪潮到達之前，愈早收購土地項目，其價值也將愈高。

以現金進行大規模收購

一般來說，只有資金充裕的個人或機構才有能力進行大規模土地收購，而且土地是一項尋求長遠回報而非快進快出的的投資工具。事實證明，房地產的價值長遠來看會提升，而土地投資則需要有閑置現金。

規模方面，大面積的土地有利於吸引未來開發活動，在分區方面也更有優勢。大規模的綜合規劃社區在未來土地用途規劃方面會有更大的靈活性，可實現具有完善配套設施的社區概念規劃，由此提升開發的整體經濟效益。

總括來說，前瞻性土地投資能為投資者帶來長遠穩健的房地產投資機遇，並實現財富保值的目標。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛達文地產希望藉著為居外專欄撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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投資加州洛杉磯享受明媚生活

妳好，我很高興成為居外的加州洛杉磯房地產專欄作家。作為壹名洛杉磯貝弗利山房地產協會（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委員會的成員，我有幸認識居外。親眼目睹中國所發生的所有改變以及房地產的變遷是如此的有趣。我還參觀了中國香港和上海壹些絕妙的房地產項目。（洛杉磯房價走勢）

在居外專欄裏，我將撰文介紹外籍人士在加州洛杉磯的房地產投資、社區、生活方式以及學校和學區，同時，我還為您介紹大洛杉磯地區發生的關於中國和亞洲的事件。

我剛參加了歷史建築保護部門洛杉磯保護協會（Los Angeles Conservancy）在唐人街舉辦的壹項活動，主題是分享歷史和現狀。這項了解過去，著眼當前變化的活動非常引人入勝，唐人街已成為洛杉磯市區的重要區域。

貝弗利山

大致上，洛杉磯跟上海很像，是壹個布局雜亂的大都市。眾多不同的社區和郊區縱橫交錯，很難導航。許多人認為洛杉磯僅僅是貝弗利山或者聖塔莫尼卡這些小城市和公認的黃金地帶，這些地區房地產較為昂貴的，有著卓越的學校體系、優美環境以及著名的地址。

洛杉磯的天氣和空氣質量好，該市正在經歷重大轉變，向著表演和視覺藝術文化中心邁進。洛杉磯也是電影和電視行業的發源地，現在開始向新媒體擴展。

威尼斯海灘及周邊地區正在成為西部矽谷（科技業務），現在該地區被稱為矽海灘（Silicon Beach）。在洛杉磯黃金地帶，房價上漲，在這裏買套房是壹個很好的投資以及增加權益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供給不足時經常引發競購戰。所以擁有房產是建立壹個投資組合的關鍵。在名人紮堆的社區裏擁有壹套住房，房主也能與有榮焉。

布羅德博物館

我長期居住在洛杉磯，壹家三代都在這裏，我非常喜好這座城市的多元文化以及適宜的天氣。我個人對洛杉磯舞蹈公司的發展感到非常興奮。大約15年前，當我從巴黎回到這裏的時候，並沒有太多舞蹈活動，而現在我們每周都有大量的活動！許多人認為洛杉磯當代藝壇已經取代了紐約。位於市中心的新布羅德博物館（Broad Museum）前每天都排起長隊，大多是年輕人。這跟以前大多以老年人為主的藝術現場是壹個巨大的改變。

在這座龐大的城市不便之處就是出行，雖然不像上海那般擁擠，洛杉磯的交通也很繁忙，特別是在高峰期，上班之前和下班之後這段時間。所以妳逗留期間準備好開車或是司機。

聖塔莫尼卡

同時，這個城市真的是把精力投入到公共交通。從洛杉磯市中心到聖塔莫尼卡海灘線路將很快開通。洛杉磯有很多的社區，人們步行和騎自行車。洛杉磯房屋列表中，妳可以看到壹個步行得分，對於這個汽車城市而言頗具新意。這裏所有的變化都令人興奮，雖然我很想念在以前的比佛利山莊，我在這裏長大，那時比佛利山莊更像是壹個村莊。

洛杉磯有很多的社區，其中壹部分對所有人開放。許多人喜歡生活在好萊塢山、貝爾艾爾，或者藝術氣息濃厚的托潘加和月桂峽谷。在好萊塢山上，有許多封閉的私人社區，名人聚集於此，獨享私人空間。對許多人來說，海邊的空氣和天氣是至關重要的，這些人喜歡居住在聖莫尼卡、威尼斯海灘、馬裏布、曼哈頓海灘。

在聖費爾南多谷，妳可以以比西洛杉磯更低的價格，找到更大的房子和庭院，同時也能找到好的學校、餐館和購物。在壹些社區如卡拉巴薩斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），妳甚至可以擁有馬場。

馬裏布

在今後的專欄，我將介紹妳應該感興趣各種不同的社區。所以放松，讓我們足不出戶參觀洛杉磯。當然也希望妳能親自來參觀。

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教妳美國西岸生活及投資之道

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2016年3月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，3月份全美房價環比上漲0.4%，同比增長4.8%。3月美國整體房租比去年同期上漲了2.6% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，3月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.3%。

3月美國七大都會區房價地圖

3月份除波士頓都會區外，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與2月份相比，波士頓與舊金山都會區則出現環比下滑。

3月美國重點區域房價成交中位數

美國3月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，聖馬刁的房價也超過了86萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約86萬美元。爾灣的3月成交價中位數也名列前茅，為77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然處於無市無價的狀態，3月房價中位數依然不到3.7萬美元。

查看2016年美國每月房價報告

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