美國公寓合併的七大建議

如果你已經擁有一套美國公寓,對該地段、街坊鄰裡、施工人員以及建築設施感到滿意,而又想要更大的空間,那麼你可以買一套相鄰的公寓,這是一個非常方便的選擇。

在紐約購買隔鄰的公寓合並使用是常見的做法

對於公寓合並相關注意事項,我在此提供以下建議:

1、垂直公寓合並

即買下樓上或樓下的公寓,花費較高,因為需要結構性改造,添加一個樓梯。這就需要聘用一名結構工程師,提供如何打通上地板的細節。這需要給現有的結構鞏固支柱,因此需要支撐圖以便公寓大樓審查。審批過程通常需要較長的時間建設,公寓大樓方面也有旗下工程師審核你聘用的工程師的計算。施工時間也需要更長的時間也比相鄰公寓合並所耗的時間要長。增加樓梯減少大樓的建築面積。

2、流動空間

聘請一名建築師很重要,他可以幫你弄清楚可以打通哪裡讓公寓銜接。建築師可以幫你找到非支撐牆的位置,並提供了一些計劃選項,顯示最好在哪些地方打通牆壁。流動空間非常重要的。生活區和私人臥室通常是分開的。要讓你可以很容易從玄關走到休憩空地。臥室通常位於遠離公眾生活區域。

3、干濕分離

對於把房子改建成浴室、洗衣房或廚房,大多數大樓都有一定的規則。這些用途的房間被稱為濕房,都安裝有自來水設施, 這些規則要求所有濕房相互隔離,以防漏水或發大水。這些濕房需要做防水工作,一旦漏水或發大水,可以幫助控制和減少損失。建築師將研究你的公寓水管走線圖,以確保你的新計劃符合這些規則。

4、保留兩間廚房

通常合並公寓時不允許保留兩間廚房。一般可以很容易把其中一間廚房(濕區)改建成浴室或洗衣房。

5、建築部

建築部要求由建築師或建築工程師編制的一組計劃。公寓大樓也必須批准該計劃。這兩個評審都需要時間。越快聘請建築師開始進行規劃,你就可以越快開始施工。

6、家具計劃

確保建築師或家具設計師為你提供一個家具計劃。這將幫助確保當前家具與新家具相得益彰,門扇在適當的位置,牆上有足夠的空間掛藝術品等,家具計劃有時是後來添加上的。很多時候客戶對門位置不滿意,所以之前先計劃好,會更好。

7、搬出去

施工過程中,塵土飛揚,氣味重而且嘈雜。你要准備在施工前搬出去住。呆在那裡會造成巨大的壓力,因為灰塵和噪音難以忍受。

原文由Kai的合作伙伴達尼爾·伍格爾特爾(Daryl Wugalter)撰寫

在紐約,非美國公民購置房產並不是什麼稀奇現像。有些人是希望買一處臨時住所。有些人的子女在紐約留學,他們希望幫助孩子畢業後在這裡找到工作,還有一些人可能僅僅把在紐約置產看成是一個不錯的投資機會。不管出於何種原因,在美國購置房產都要謹記五點注意事項。【閱讀全文

 

Kai Wong專欄全集

 

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英國退歐風險緩解拯救英鎊 數據疲軟壓制美元

美國商務部公佈的數據顯示,美國3月新屋開工年化月率為去年10月來最低水平,而美國3月營建許可總數也觸及一年低點。這表明一季度美國房地產已經 開始降溫,經濟也大幅下滑。加上市場仍擔憂美聯儲升息時間,美元指數震盪下挫,跌破94關口,創一週新低93.94。此外,美元兌部分商品貨幣週二觸及 10個月低位,因對風險資產的購買意願增強,美元兌歐元進一步下跌。

英國退歐風險緩解拯救英鎊 數據疲軟壓制美元
英國退歐風險緩解拯救英鎊 數據疲軟壓制美元

澳元兌美元觸及去年6月以來最高的0.7827,紐元兌美元則觸及 0.7055,也為去年6月以來最高。因油價上漲,加元兌美元觸及去年7月以來最高水平。分析師稱,石油輸出國組織(OPEC)成員國科威特石油工人罷工 進入第三天,導致該國石油產量減少近半,推高了油價和商品貨幣。對中國經濟增長的憂慮也得到緩解。他們稱,美聯儲今年快速升息的可能性減弱。

分析師指出,最近公佈的中國經濟數據強勁,特別是製造業數據,緩解了對世界第二大經濟體的憂慮。分析師稱,美國樓市數據支撐了美聯儲將逐漸升息的預期,這打 擊了美元兌歐元的近期走勢。根據CMEGroup的FedWatch工具,聯邦基金利率期貨週二的走勢暗示,交易員預計6月升息的機率只有18%。同時, 市場預計歐洲央行在週四的會議上不會宣佈進一步下調利率,這也扶助推高歐元兌美元,歐元兌美元最新上漲0.57%,盤中觸及1.1385的六日高位。

主要貨幣走勢分析:

歐元/美元:該時段開於1.1372,時段內小幅回落,尾盤波動於1.1354附近。美元日內走弱,包括歐元在內的非美貨幣表現普遍較好,同時市場預期歐洲 央行會議將按兵不動,這也為匯價提供有效支撐。從技術面看,MACD綠色動能柱小幅收縮,KDJ指標向上靠近中線,顯示匯價暫獲上行動能。上行初步阻力位 於1.1392,進一步阻力位於1.1429,更關鍵阻力位於1.1473;匯價下行的初步支撐位於1.1311,進一步支撐位於1.1267,更關鍵支 撐位於1.1230。

英鎊/美元:該時段開於1.4413,時段內最高觸及1.4417後略微吐回日內漲幅,尾盤交投於1.4387附近。 英鎊自本月以來首次升穿1.44,因兩項關於6月份公投的的民調顯示,英國留在歐盟的支持率遙遙領先,令英國可能脫歐的緊張情緒有所緩解,不過在英國央行 行長卡尼告訴議員,圍繞公投的不確定性已經對經濟造成了打擊後,英鎊小幅回落。從技術面看,MACD紅色動能柱繼續拉伸,KDJ指標深入超買區域,顯示匯 價短時上行動能仍在釋放。匯價上行的初步阻力位於1.4453,進一步阻力位於1.4510,更關鍵阻力位於1.4601;匯價下行的初步支撐位於 1.4305,進一步支撐位於1.4214,更關鍵支撐位於1.4157。

美元/日元:該時段開於109.29,時段內一度下探 109.00,隨後再現反彈,尾盤盤整於109.27附近。美元兌避險的日元連續第二日上漲,因投資者轉向風險貨幣。從技術面看,MACD紅色動能柱開始 呈現,KDJ指標指向中線上方,預示匯價近期或延續漲勢。匯價上行初步阻力位於109.54,進一步阻力位於109.87,更關鍵阻力位於110.27; 匯價下行的初步支撐位於108.81,進一步支撐位於108.41,更關鍵支撐位於108.08。

 

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美國費城大學城——房產投資高回報地

訪房產投資專家田冬蕾

田冬蕾女士曾在中國深圳市經商,後獲爵碩大學(Drexel University)金融碩士學位,畢業後在PECO能源公司工作了十年,當時就已經開始著手房地產投資。現在專精費城大學城房地產投資,並提供一條龍服務。針對現在中國留學生越來越多,訪問學者、本科生、研究生、博士生,每年都在不斷的增長……那麼來美國後到底是租房還是買房好呢?針對目前中國、美國房地產現狀以及如何應對等問題,我們專訪了精專費城大學城附近房產投資的田冬蕾女士。

房地產是很好的投資領域,但並不是要把所有的錢都放在房地產市場裡

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費城房市穩中帶升

田女士介紹說,今年費城房地產穩中帶升。在費城大學城一帶,因為中國人更喜歡買新房,所以來看新房的華人很多。同樣的房子,今年比去年漲了10~20%。保守一點說,在這裡投資至少能保證您不賠。當然比起前兩年買房,價格上的優勢更少。

中國房市的泡沫現象

房地產是很好的投資領域,但並不是要把所有的錢都放在房地產市場裡。田女士說:「我建議我的中國客戶,包括我父母,最好把中國的投資拿出來一部分。 因為不論從大的經濟格局看,還是從租金收入和房價比例看,目前中國房市都有很大的泡沫現象。在美國,房價是租金的100到150倍,比如出租10到15年 後,你可以用租金把房子買下來。然而在中國,用類推的方法,你可能要100年才能把房子買下來,明顯的是房價高、租金抵。

所以我覺得在中國投資房地產風險非常大,房產投資只來自房子漲價,不能從租金獲得現金流。賣房時,如果房市還在上漲,可能得到很豐盛的回報;但如果房價已在回落,你原先預計的所有回報都可能變成大泡沫,一下就破裂了。

在中國北京、上海、深圳等大城市,房價在過去幾年不只是翻了幾倍,甚至翻了十倍以上都不止。如果你的很多資產都在房地產裡,我建議拋售一些為好。否則等房價不好時再賣,就賣不出去了。」

投資美國房地產的優勢

目前國內很多資金外流已成一大趨勢。田女士說:「我的國內客戶越來越多。有的以前是孩子讀書出來陪讀,開始租房子,可租一陣兒,一算賬:租一間每月 6百美元,4年下來要多少錢?買一個房子不更合算嗎?。。。客戶買房後,我可以幫客戶出租,幫裝修,提供一條龍服務。客戶都很滿意,有的接著就賣了第二套 房子。

昨天有個客戶買下了第三套房子。她很感激我。剛開始兒子租房子住。現在有了房子後,兒子當房東,開始出租、管理樣樣通,成熟了很多,包括做衛生。她 的第一個房子25萬美元左右,現在每月收房租近2千多,還有一間房沒租出去。當然自己住的也不算錢。零用錢也不用跟爸媽要了。比在國內投資房產划算多了。 在深圳,250萬元的房子,一月能出租5千人民幣就不錯了。這就是她為什麼接連買了三套房子。因為的確把錢投資美國比在中國好的多。這些客戶大多是用現金 買房。

有時我對客戶說,在國內賣一套房子可以在這邊買幾套房子。有個客戶開玩笑說,在這邊買一套房子的錢,在北京,上海只能買得起一個廁所!」

大學城投資房優勢

憑在大學城做房產服務多年的經驗,田女士認為在這裡投資回報率很好。她說:「房產投資將不停的有現金收入。這些錢要是放在銀行,錢只能是越花越少。 在大學城買房風險小:一是房價低。二是地稅低。比如50萬美元的房子一年地稅才360美元,而普通單元房一年要5千多地稅。三是租金收入高。比如50萬美 元的房子,每月可收3~5千租金。我覺得在大學城的房產貶值的可能性很小。所以在大學城投資買房回報會更高。

在國內有的父母快退休雖然手裡有點錢,但要想在北京上海買房子簡直是天方夜譚。可是到這邊來有很多選擇。當然買大房子可以自己住,但可能不容易賺到錢,費用也高,只適合租給一家人。但買大學城那樣的房子就可以同時租給好幾家。

 

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紐約房地產市場已泡沫化了嗎?

今年,大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化,但是在2016年第一季度曼哈頓的銷售數據反映紐約的房地產熱潮依然持續。(相關閱讀:紐約房租

第一季度曼哈頓房產銷售

根據道格拉斯艾麗曼公司 (Douglas Elliman)第一季度曼哈頓銷售報告指出曼哈頓公寓的平均價格今年歷史性的突破了200萬美元,同時中位房價現在已經達到1,137,500美元(這僅是1.1%低於2015年第四季度創下的紀錄)。這些數字雖然非常驚人,但是這也包括在過去幾年前所簽署的期房如公園大道432號公寓,逐漸的在一月開始交房(第一戶公寓以$1775萬交易)。該報告指出,新建設的公寓銷售比去年同期上漲了94%,當中有三分之二是高級公寓。

在TOWN Residential的報告中也顯示相同的結論,平均價格創下了歷史新高。在曼哈頓二手房市場的中位價為95萬美元比同年時期長了7.3%,而二手房佔了曼哈頓的房地產的78%,這數據也真實的反映了整體市場的表現。

可是根據Zillow網站的數據顯示,美國整體的中位房價為208,226美元,曼哈頓比全美國的中位房價高很多。儘管在2016年初華爾街的股市動盪,紐約的房地產還保持了增長,這意味著紐約房市擁有穩固的動力。正當許多國際買家還是對紐約市的前景很有信心,小投資者也不甘示落的購買中端房地產。

在萊坊今年的《財富報告》中提及,紐約房地產因為價格上漲和低融資成本結合的優勢,開發商在毫宅市場供應有持續的增長。隨著市場向買家傾斜,許多地區的毫宅價格增長潛力將有待重新評估。

紐約的租賃市場

曼哈頓的租金終於出現了相反的效應。在道格拉斯艾麗曼公司今年三月的租賃報告顯示中位租金比去年同月下滑了2.8%報$3,300。房地產評估師,喬納森·米勒指出出租房源比去年增加了兩倍,如果紐約市的經濟沒有太大的強化的話,空置率將會提升。不過,暫時的數據只是意味著租金已達到了承受能力門檻,很有可能在未來的日子裡不會有太大的起落(當然,這不包括未來經濟危機所帶來的影響)。由於過去幾年裡,曼哈頓有大量的房子都被國際投資者買下變為出租房,這使得曼哈頓的租賃市場出現了很大的竟爭或需要更久的時間才能租出去,尤其是下城的金融區或東村。近期,有很多業主都願意為房客承擔經紀費或免付一個月租金來吸引房客,希望能讓房子更快的租出去。

與買房市場出現同樣的現象,在中端的市場租金增長仍然是很強勁的,有誰不想租到又好又便宜的房子呢?在布魯克林的租賃市場比起其它地區有明顯的漲幅,曼哈頓和布魯克林的中價租金距離只差$525報$2,775。租賃市場的高峰期是在5月和9月之間,在這期間會有很多國際學生,工作調遣或因為租約到期想換房子的房客。選對好的房客是非常的重要,一般房地產經紀都會為客人的房子招租和審核房客的收入和個人質料。有很多房客因為不符合審核機制而被逼到比較便宜的地區,而布魯克林或皇后區就成為了搶手貨了。

綜合了各方面的報告,曼哈頓的房地產已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下,數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房,紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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2016美國投資看點:你的機會在哪裡?

時光如梭,2016年第一季度已悄然而過,4月份也過去一半,回顧過去幾個月,若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯,互相影響,接下來的三個季度裡, 投資者應如何看准大局穩健投資呢?

2015年12月16日,美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點,聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間,這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期,在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時,也開啟了市場的第一波下跌行情,好在之後有所反彈。但是新年伊始,油價便率先開始發難,在伊朗拒不減產的高調言論下,油價一搓再搓,屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳,更是為虛弱的股市火上澆油,以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈,這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機,可是謠言終究是謠言,當市場對這些信息免疫之後,新一輪的下跌再次來臨,並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解,一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳,能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元,創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際,反彈卻來了,而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日,三大股指紛紛扭虧為盈,油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢?大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情,使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因,美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資,總額約達90億美元,緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外,美聯儲的暫緩加息,耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之,過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措,不知接下來的投資方向應進行如何調整,下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向,關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看,今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動,其實並非美國經濟不好,而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋, 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策,歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松,美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值,更何況加息呢?結果一定會使美元強上加強,美元走強後進出口行業會遭受重挫,還會降低海外對於石油的需求量,這都是美聯儲所不願看到的,所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息,那麼大盤還有持續上漲的空間,股票市場則還有投資的機會,大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面,美國的各項數據表現強勁,當屬一家獨大。非農數據,通貨膨脹,GDP數據都在按部就班的超預期發展,其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌,雖然美國股市會下跌,但加息後可以看多美元,美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金,黃金與美元的走勢息息相關,而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌,反之,美元跌、黃金漲,但是當遇到危機時刻,或者市場避險情緒高昂時,美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀,以紐約曼哈頓為例,新屋銷量年增61%,僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩, 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加,千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下, 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道, 自從2012年以來, 在全美100個大都會區,買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升,對於普通收入的首購族來說,支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看,隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等,對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面,4月17日舉行的多哈會議將會極其重要,但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突,伊朗同意凍產的可能性微乎其微,伊朗曾多次表態,在產量達到制裁之前的水平時,不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音,便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下,石油的價格不是重點,市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額,再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面,頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌,沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利,成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看,這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主,而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效,但如果油價能保持在現有水准,一年之後,低效的產商便會降低至20%﹣30%。技術進步是一種趨勢,沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力,市場份額是命脈所在,中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌,應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測, 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外, 越來越向其它領域來將其投資多元化, 分散風險,瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中, 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家,其公司主要勘探石油和天然氣,而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報,有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略,中國是進口石油大國,對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況,根據標准普爾提供的數據,2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元,而今天S&P 500的價格為2075美元,上漲28%。股價上漲當然是多多益善,但是股價上漲,卻未能帶來相應的回報,這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年,相當於投資人多付出了450美元,但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率為24.5,而2013年6月為17.8,同樣上漲了37%。事實上,2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴,已經高於了平均數值13%,現在的市盈率更是高於歷史平均的55%,距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看,風險不僅沒能消除,反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面,來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7%,屬於最巔峰的時期,為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩,目前數字為6.8%。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩,這一定會波及影響美國企業的利潤,當這些利潤下滑反映在年報、季報時,股價就會做出相應的反應,然後蔓延至股市。

總之,目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態,若不加息,繼續鴿派,那麼問題還會被暫時掩蓋住,股市、黃金還有上漲機會;如選擇加息,那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身,不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

 

劉禹含專欄全集:

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

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王健林95層的芝加哥萬達大廈 售價$1710萬

王健林芝加哥建豪華頂層公寓 售價$1710萬
大廈高達95層的大樓將近有1200英呎高,其中包括酒店、公寓和商業空間

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取代李嘉誠成為最新亞洲首富的中國大連萬達集團董事長王健林目前正在美國芝加哥建最昂貴的頂層公寓。 這棟高達95層的芝加哥萬達大廈(Vista Tower)預計在2020年竣工,屆時將成為芝加哥第三最高建築。而這棟面積為7000平方英呎的頂層公寓目前售價為1710萬美元。

這棟在建的芝加哥萬達大廈是由大連萬達集團與總部位於芝加哥的開發商麥哲倫發展公司(Magellan Development Group)聯合修建,其位於芝加哥東湖岸旁邊,由建築師珍妮.江(Jeanne Gang)設計,高達95層的大樓將近有1200英呎高,其中包括酒店、公寓和商業空間。

據彭博社報導,這棟大廈的複式頂層公寓由萬達大廈的第92層和93層組成,全部安裝落地窗,坐擁360度全視角城市景觀,公寓下層的主洗浴室帶加熱地板及浸泡浴缸等,而且裝飾也是極其奢華的。

如果該棟複式頂層公寓以1710萬美元售出,將會打敗芝加哥最昂貴住宅房地產的記錄。之前位於芝加哥川普大廈(Trump Tower)89層的複式頂層公寓,2014年以1700萬美元的價格出售,而出售之前該公寓的價格一度被炒高至3200萬美元。

據美國在線房地產網站Trulia統計,目前在芝加哥房地產市場,該棟複式頂層公寓價似乎昂貴,其價位可以與位於黃金海岸的12,000平方英呎的豪宅相比。

不過,對於王健林來說,1710萬美元還不及他個人財富的0.05%。彭博億萬富翁指數(Bloomberg Billionaires Index)估計王健林的身家高達317億美元(約20,154億元人民幣)。

報導指,王健林的大連萬達集團近年來在全球展開了大收購,其中包括26億美元收購美國第二大院線集團——影院連鎖公司AMC Entertainment Inc.,以及用35億美元收購好萊塢最大製作公司美國傳奇影業。

麥哲倫發展公司美國市場營銷總監羅斯克(Jim Losik)說,近期市中心的公寓房再次吸引購房者興趣,許多空巢老人(empty nesters)出售自己的「大房子」搬進市中心的豪華公寓。

對於這棟昂貴的複式頂層公寓,吉姆說:「很顯然,是一個很有錢的人才能買下的,也許他是個美國人,也可能是某個對投資芝加哥房產感興趣的人。坦率地說,考慮到我們和萬達集團的合作關係,如果這棟公寓被一位亞洲買家買走,也不足為奇。」

 

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關於在紐約置產時如何購買保險的幾個要點

基本要點是,在美國,保險單涵蓋財產保險責任保險。財產保險針對的是對財物或公寓本身的有形損壞,責任保險針對的是對被保險人提起的訴訟,無論是在房產內部還是外部。了解如何選擇保險很重要,因為雖然價格方面需要著重考量,但如果房產所在地因遭遇焚毀而必須從頭重建的話,足夠的承保範圍也很重要。在美國,必須遵守建築法規,產權公寓和合作公寓在這種情況下需要及時、恰當地重建。對被保險人來說,選擇在價格和承保範圍之間適度平衡的保險單非常重要。

在美國,訴訟很重要。美國是一個喜歡通過訴訟解決問題的國家,尤其是在經濟低迷的情況下,人們都在想方設法撈錢——這些人總是對金錢趨之若鶩。我能舉出的關於訴訟最基本的例子是在公寓內滑倒。對像包括在大型派對上飲了酒或未飲酒的朋友、UPS送貨員、公寓管理員、地產經紀等。這些人在公寓內滑倒並摔傷的話,會選擇起訴屋主。在這種情況下,對方律師可以選擇查看資產清單,包括所有儲蓄賬戶、退休金賬戶、當前已購房產及其他財產等(通常僅包括在美財產)。理想的情況是,被保險人/屋主的保險金能夠抵消所有賠償金額。

房屋保險單的處理流程很簡單。它要求就房產和屋主進行初步會談,並根據在美房產的多少設定48到72小時的周轉時間。我知道在美國辦理房產過戶時需要購買保險,我希望您可以盡可能容易地辦理過戶。

為何選擇代理商而不是State Farm保險公司Allstate保險公司

通過代理商投保和直接向State Farm保險公司或Allstate保險公司投保有一些不同。我們稱State Farm保險公司或Allstate保險公司為“直營商”,也就是說他們只銷售自己的產品。這些公司能夠迎合大眾,在大都市區以外是最有競爭力的保險供應商。但他們在公司或其他實體投保、高保額個人投保、客戶服務、理賠服務或專屬保險經紀方面存在局限。

你正在進行房屋翻修或改建嗎?

在房屋改建方面有一點需要注意。如果屋主正在進行房屋改建的話,他們需要簽訂改建保險單(稱為改建者風險保單)。該保險單區別於屋主保險單,是特別針對房屋改建的,因為改建中的房屋風險敞口更高。如果常規保險公司的調查員發現屋主在沒有簽訂改建保險單的情況下進行房屋改造的話,屋主保險單將立即作廢,直至改造完成。保險公司僅在房屋改造開始前提供改建保險單——一旦改造開始,他們將不再承擔風險,因為風險敞口已經存在,訴訟也可能已經展開。

原文由Kai的合作伙伴唐娜·霍金斯(Donna Hawkins)撰寫

在美國買房購買保險固然是重要的一環,選擇一位優秀的經紀人其實也是一門藝術!由洛杉磯頂級經紀親自向你授課。【閱讀全文

 

Kai Wong專欄全集

 

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選擇優秀豪宅經紀人是一門藝術!洛杉磯頂級經紀親自授課

美國豪華房地產的買家與賣家應如何選擇最好的房地產經紀人呢? 

你的時間、私隱和住所都是十分寶貴的。但是,買賣房屋或公寓的整體過程還是其中一件最費時及欠缺效率的事。那豪華房地產的買家和賣家應如何穩選一個專業的經紀人,去確保一個順利並最能迎合他們需要及品味的有效益交易呢?

基礎入門  

很多經紀人都十分努力工作,找“一位”房地產經紀人並不是那麼困難。但當有成千上萬的經紀人在臉書上翻牆拉客,到哥爾夫球會所接觸富豪,又以自己的面孔作招徠時,是你應如何選擇適合你的那個呢?

  • 網絡搜尋
  • 別人推薦
  • 尋找專門處理你所需交易類型的
  • 與他們會面

謝絕銷量的炒作。詢問有關他們的價值觀、經營手法,和看看他們是否用心關注對你最重要的要素。 

尋找一個在這個行業受歡迎和被受尊重的房地產經紀人。找一個行動性和經驗有適當平衡的經紀人。確定你知道你將會和一個怎樣的人合作。 一些具名氣的代理擁有龐大的團隊,假如你會被安排與公司的新手共事,那單靠廣告牌上的面孔去選擇並非一個好主意。

升級技巧:你也要明確表現你作為優秀顧客的角色。列一張清楚說明你所需所想的清單,顯示你已准備充足、有能力及認真行動。

給豪宅買家

找一個欣賞你挑房品味的經紀人是關鍵。如果你會從遠處購買物業,或者要飛往紐約、洛杉磯、中國香港,或摩洛哥當地視察,你的經紀人一定要精挑細選,緊慎策劃看房名單。如果他們從一開始已經掙扎,那之後亦難以改善。

給豪宅賣家

准備檢閱所有將用於銷售你的豪華房地產的推廣資料。有些經紀人和房地產代理會做的比別人多,而且有更高質量的營銷隊伍、工具以及其他材料。確保推廣資料提及到你具體的鄰裡環境,包括針對你物業所作出的詳細比較。即使是這個星球上最宏偉的住所,我們都需要付出努力、投入、專業知識和人際網絡,才會帶來成功及有效益的銷售。

因此,如果經紀人的人際網絡是成功的要素,豪華房地產的賣家如何確保他們所選的代理人擁有合適買家的聯系呢?

參考符合你的價格範圍和地段的詳細成交紀錄,以及准備該社區長期參與紀錄。此外,你會想你的經紀人擁有全球性的網絡,所以請詢問你的經紀人有關他們與其他市場的代理商和公司的合作關系。例如,作為經紀人我會每年透過眾多的房地產活動與潛在買家交流。此外,透過與一個精英房地產網站合作,它將我和所有豪華房地產市場最頂尖的經紀人聯系起來,我的未來買家可能來自那裡。

精明的業主也知道銷售樓盤只是經紀人工作的一部分。經紀人在篩選潛在的買家上,並在此過程中保護您的個人財物和資料安全都擔當相當重要的作用。試問您的經紀人有一個系統處理這方面嗎?

給豪宅租戶

或許你還未准備好置業,或者只是有特別需要暫時租住豪華房屋一年。你的時間、私隱、和低壓力指數的重要性,可能對你現在和買一間一千萬的房屋無異。可惜,並非所有高端房地產經紀人都想處理租戶個案,或者起碼對租戶的服務質素和投入度會有所不同。找一個對任何工作性質一視同仁,並會投放同等努力的經紀人。

給豪宅投資者

越來越多高素質的人仕、基金經理,甚至名人以房地產作為一種投資,一些正在參與非常活躍的房地產投資和高檔住宅炒賣。然而,沒有多少房地產經紀人樂意與投資者工作,尤其是在豪華住宅的市場;其他的經紀人則純粹跟不上最新的趨勢、現今投資者所使用的工具和策略。針對性尋找一個歡迎投資者的經紀人去處理你想進行的買賣,甚至可以作為顧問為你帶來額外的收益。

現在了解過如何挑選最出色的房產經紀助你達成美國購房夢,那麼【到美國置業的五大注意事項】你又聽說過嗎?居外【名家專欄】的另一位專家Kai Wong為你撰文解析!

 

原文由Malte的合作伙伴Jade Mills撰寫。擁有超過40億美元的房地產銷售的事業,Jade是比華利山(Beverly Hills)、貝萊爾(Bel Air)、 荷李活(Hollywood)、 和馬利布(Malibu)——令人夢寐以求的洛杉磯一帶領導的房地產經紀人。Jade一直與頂尖的名人、科技公司創辦人及商界領導人共事,她以優秀的銷售紀錄、國際性的成功、還有誠信和專業態度而世界知名。若想與Jade合作,請發郵件至 homes@jademills.com 。

 

Malte Kramer專欄全集:

Luxury Presence CEO號召世界上最成功的房地產經紀人

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居外發佈2015年4季度全球房價報告:歐洲和北美全面回暖,亞洲和中東大幅放緩

居外發佈2015年4季度全球房價報告:歐洲和北美全面回暖,亞洲和中東大幅放緩全球領先的中文國際房產平台——居外網,最新發佈了2015年4季度的全球房價報告。 全球房產市場目前存在兩極分化的局面,歐洲和北美地區大部分國家仍然保持強勁發展態勢,但亞洲和中東的漲勢卻大幅走弱。已發表 2015 年住房市場統計數據的 41個國家與地區中,有 31個出現房價上漲(通脹調整後數據)。從名義數據來看則共有32個國家與地區的房價上揚,下跌的國家與地區只有9個。

居外發佈2015年4季度全球房價報告:歐洲和北美全面回暖,亞洲和中東大幅放緩

最佳表現:土耳其囊括2015全年與單季度最大增幅。

在2015 全年地產調查中,五大漲幅最大的市場分別是:土耳其 (+14.32%),瑞典 (+12.34%),卡塔爾 (+10.61%),羅馬尼亞 (+7.74%)和德國(+7.62%)。

房價年比下滑幅度最大的市場為:俄羅斯 (-15.35%),埃及 (-14.22%),阿聯酋 (-14.09%) 和波多黎各 (-14.09%)。

歐洲:

歐洲地產市場全面回暖。 本次全球調查中十大表現最強勁市場,有 6個位於歐洲。總體而言,在已公佈 2015 年地產數據的 23個歐洲地產市場中,有 19個房價上漲,這也是自全球經濟危機後最高的統計數字。

亞洲:

亞洲住房市場開始降溫。在已公佈 2015 年住房統計數據的 8個亞洲市場中,有 6個市場的價格上漲,但增長力度走弱。此外,只有 2個市場的表現好於2014年。部分亞洲國家的地產價格下行。在2015 年公佈數據的八個亞洲市場中,有 2個在該年度出現房價下跌現象。

北美:

北美住房市場開始走強。美國市場由於需求旺盛,住宅施工紅火,令其保持了強勁的活力。標普凱斯席勒的全國季度調整房價指數在 2015 年漲 4.65%。儘管加拿大政府多次採取市場降溫措施,該國的住房市場仍持續漲勢。加拿大 11個主要城市的房價在 2015 年漲幅為 4.52%,高於上一年 3.47% 的增長幅度。

中東:

中東住房市場疲軟。 在本次全球調查中,所有 4個中東住房市場在 2015 年的表現均弱於上一年。

新西蘭:

新西蘭的經濟發展低迷,導致該國房價開始走弱。該國 2015 年住宅中間價格漲幅為 3.24%,低於 2014 年 4.6%、2013 年 8.02% 和2012 年 8.54% 的數據。新西蘭房價在 2015 年 4 季度較上一季度實際下跌 3.52%。南非:

非洲:

南非的住宅市場再次放緩。儘管中等面積公寓的價格指數在 2015 年微漲 0.99%,但低於上一年同期 2.21% 的漲幅。2015 年 4 季度較上一季度上漲 2.18%。

拉丁美洲:

拉丁美洲漲跌互現。巴西的房價走勢,體現了該國正在經歷的經濟和政治危機。聖保羅房價在 2015 年下跌 7.37%,相比之下,2014 年的數據為上漲 0.83%,2013 年漲 7.59%,2012 年漲 9.38%,2011 年漲 19.18%,2010 年漲 17.11%,2009 年漲 16.56%。2015 年 4 季度的房價較上一季度下跌 2.72%。

結論:

2015年全年,全球房市喜憂參半。相比2014年同期,多於一半市場的勢頭開始走弱。以美國與加拿大為首的北美與歐洲市場全面回暖;亞洲與中東則大幅放緩,多地區房價減速或下跌;大洋洲房價也於2015年底開始走弱。

居外提示:

本次調查全部使用通脹調整後數據,調查所涵蓋的時間為 2015 年初至 2015 年 4 季度末。由於烏克蘭房地產二級市場銷售採用的是美元定價,我們在對烏克蘭基輔數據進行通脹調整時,採用的則是美國官方發佈的通脹率。

通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同一時期的消費指數,消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能反映真實的房市變動。

 

點擊下載居外《2015年4季度全球房市觀察》 報告

 

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在紐約買房就可以長期入讀紐約的公立學校嗎?

近年來,有很多父母都想把小孩送到美國接受優質的教育。孩子的未來對許多投資房地產的父母來說是一個重要課題,他們都以選擇好學區為首要條件,但如何遇到一個好的學校呢?或這和房地產有什麼關系呢?外國人能否就讀美國(中小學)公立學校嗎?

好學區的形成

在2015年,紐約市房產稅占了全部所納稅款的42%,而房產稅款被分配在制服機構(29.5%)、教育(27.5%)健康與福利(19%)和其他機構(24%)如交通,住房,公園等。由於房產稅大多用於所在社區的學校建設,因而學區和房產形成了相輔相成的關系,學區越好房子越貴,房子的升值同時也讓學校得到豐富的資金來運作。

在這個房價飛漲的年代,學區房的價格更是水漲船高,如果為了購買好的學區房,用“火拼”這個詞都一點不為過。華人買房都很重視學區,可是有的房子雖然看起來離想去的學校很近,可不一定屬於這個學區。美國法律規定,任何居住在某一學區內的孩子,都享有免費就讀於該區公立幼兒園、小學和中學的權利。市政府或郡政府將轄區劃分成不同區塊,學區可具體劃到每一條街、每一個門牌號,和行政區沒有直接關系。

當你在進行看房時,你可向房產經紀提問有關房子的學區號(School District No.),有了這學區號,你可上網收集所屬學校的學生出勤率、成績或名學校排名的報告。在紐約,教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定:學校環境(包括學生出席率)占15%;學生表現,其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量,而高中則根據學生畢業率衡量,占總分的30%;學生進步,包括學校是否有效地幫助學生取得進步,占總分的55%。你可到紐約市政府教育部門網站索取學校品質報告。

 

通過網絡查到你孩子可上的學校後便可與學校聯系。如果家長為了解決孩子的教育問題而購買學區房的話,一定要針對具體物業地址進行核查,孩子最終只能選擇一所學區學校。如果趕上口碑好、排名靠前的學校,最則需要優先排號進入等待。如果當時的學期滿額的話,你的孩子將暫時安頓在別的學校直到有空出的學位。

外國人能否就讀美國公立學校?

美國公立學校由政府資助,如不是公民或有綠卡身份者,不能就讀。唯一的例外是是美國政府主辦的公立高中交換學生計劃,規定美國公立高中接受國際學生,也就是F1學生,但是學生能夠在公立高中學習的時間只有12個月,不能在美國延長居住。公立學校不得接受外國申請者作為獨立的學生身份在公立學校長期學習。

此外,美國移民法律不允許持B1或B2旅游簽證身份的人在美國K-12中小學注冊上學。如果你身邊有人說有認識的人的孩子持B1或B2旅游簽證,都在美國上公立中小學上學, 你怎麼說不可以呢?答案是事實存在的不一定都是合法的。持旅游簽證到公立學校讀書違反了美國移民法律,將來不但無法轉換身份,延長身份,或者調整身份,一旦被發現最嚴重的後果可能會被遞解出境。美國的公立學校學生注冊入學時原則上是不查學生身份的,但學校辦公室會復印學生的申請資料,包括護照等,所以是有記錄的。

根據1982年的Plyler v. Doe案件的判決,非法移民的孩子可以在美國公立中小學上學。公立中小學不能拒絕非法移民的小孩的入學申請。在美國有很多非法移民的小孩都在公立學校上學,可是選擇讓自己的身份黑了是一條艱辛的路。就算在美國非法移民可以免費上公立小學到高中,他們上大學時很困難,無法申請助學金獎學金,不能在校內打工,即便上完大學,也沒法在美國找到合法的工作。

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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