Finance News US – Page 35

2016年2月最新美國房價走勢

美國最新房價走勢

美國房價增速穩定。美國Zillow房屋價值指數顯示，2月份全美房價環比上漲0.2%，同比增長4.3%。2月美國整體房租比去年同期上漲了2.6% ，增長幅度繼續放緩。與此同時，2月份全美非農平均每小時工資同比則增加了2.2%。

2月美國七大都會區房價地圖

2月份除波士頓與舊金山都會區外，各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域依然為近期勢頭強勁底特律和西雅圖都會區。與1月份相比，洛杉磯、波士頓與舊金山都會區均出現環比下滑。

2月美國重點區域房價成交中位數

與上月相同，美國2月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市的房價中位數超過了110萬美元，伯克利與聖馬刁的房價也超過了百萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約84萬美元。爾灣的2月成交價中位數也名列前茅，為76萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然處於無市無價的狀態，2月房價中位數依然不到3.7萬美元。

查看2016年美國每月房價報告

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近年來國內股市動盪，越來越多的人選擇到海外投資置業，實現財產最大化。美國，澳洲以發達的經濟和政策，成為海外投資的首選地，未來十年中國人海外投資將會達到新的高度，中國日報網3月29日電（李靜）據最新發佈的《萬國置地全球房產投資白皮書》預測未來十年中國居民海外投資需求將達3.27萬億。《白皮書》分析截止2013年末，中國個人資產達到1000萬以上的高淨值人群有109萬人，按最保守計算的個人總資產為10.9萬億。在人民幣持續貶值的趨勢下，出於資產配置和分散風險的考量，國內高淨值人群將30%左右的資產配置到海外是一個合理的選擇，這也就意味著將有3.27萬億的海外投資需求，而中國居民海外投資的趨勢正處於起步階段，經測算這一投資需求在未來10年的復合增速將達到 20.6%。

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根據胡潤百富對受訪高淨值人群的調查，海外資產佔總資產的比重平均僅16%。其中超過一半在5%一下，超過七成在20%一下，僅有8%的受訪者海外資產佔總資產50%以上。

此《白皮書》由國內海外房產投資的代理機構萬國置地撰寫，3月28日在北京發佈，剖析了美、加、澳、英、中，世界最強大的五個經濟體的經濟現狀、房產市場、投資形勢、投資收益等方面，旨在為中國投資者海外投資提供最專業權威的數據參考。

《白皮書》指出美國一直是國內高淨值人士海外房產投資的主要區域，佔據了每年中國人海外住宅投資60%以上的比重。

據美國全國房地產商協會(NAR)的數據在2015年來自海外的投資者購買的住宅金額是1040億美元，其中中國佔比達到27.5%，按購買套數算，中國投資者2015年在美國所有的海外投資購房中的佔比是16%，這一比例從2010年開始一直呈上升狀態。值得注意的是，隨著美元在2015年的走強，海外投資者在美購買房屋的數量較2014年下滑了10%。

《白皮書》稱從購買物業的類型看，中國人更傾向於高端住宅。這一點從平均購房總價上能明顯體現。2015年，海外投資者在美購買住宅的單套平均總價是50萬美元，而同期美國所有住宅單套銷售總價均值是25.6萬美元。這其中又以中國人的購買力最強，平均值為83.2萬美元，是美國國內平均單套價格的 3.25倍。

對於2016年全球房產市場，《白皮書》預測美國依舊是明年最好的海外房產投資領域。美國2016年的房價仍將維持正增長，增速放緩至2%。經濟和收入的上漲有助於租金率的回升，預計整體租金收益率將會提升。綜合利率、匯率和經濟等各方面因素看，美國依舊是明年最好的海外房產投資領域，美元升值、房價溫和上升以及租金市場的強勁需求帶來的高回報率使得美國的房產投資是全球唯一可以獲得貨幣、房價以及租金收益三項正回報的黃金區域，而這一趨勢仍將持續數年。

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（據中國日報網）

美國房地產投資者對EB-5項目的關鍵考慮因素

近年來，越來越多人對EB-5投資綠卡感興趣。這個項目推出的目的是為美國創造更多的就業機會。尤其是在紐約市，EB-5項目一直受房地產項目歡迎。

美國EB-5投資移民門檻要求

在EB-5項目中，投資者必須投資至少50萬美元或100萬美元到美國業務或項目，投資金額的多少取決於其能夠為該地區創造多少就業機會。每位投資者投資的美國業務或項目必須創造至少十個全職工作。

作為回報，投資者及其家庭將獲得綠卡。許多投資者想要獲得綠卡的動機是為他們的孩子，這些孩子通常在美國學習，並打算留在美國。著名房地產開發項目，如位於皇後區法拉盛（Flushing）哈德遜園區（Hudson Yards ）和富頓廣場一號（One Fulton Square）都已接收EB-5投資資金。

實現地產商和投資者的雙贏

最近，EB-5項目越來越受房地產開發商歡迎。為什麼？因為房地產開發商發現EB-5資金可作為其資金來源。房地產開發商貸款利率低，只要開發商有足夠的時間等待EB-5資金進入。

投資者傾向於投資房地產開發項目，因為這樣，他們減少對現金流的依賴（如投資餐館）。此外，房地產項目是有形資產，投資者能夠親身到訪現場視察，獲取該項目的評估以及對開發商進行盡職調查。

EB-5項目的監管和審核條件

EB-5項目的要求之一就是進入美國的資金的來源必須通過審核。例如，如果一個投資者的資金是來自於他的工作或是儲蓄，那麼需要開具工資的證明、銀行財務報表和納稅申報表。如果投資者是將賣房獲得的資金當做EB-5資金，那麼他需要開具買賣房產的證明。

投資者需要記住其本國以及移民目的國都可能存在監管或其他條件，這點很重要。例如，中國限制個人賬戶每年向外轉移的外彙金額。因此，中國投資者將需要采取額外的步驟將資金轉移到朋友和家人，後者接著將這些資金轉換成美元，並將其轉換到國外賬戶。這個額外的步驟可能會耗費時間，雇佣熟知這些步驟的律師非常關鍵，這些律師們將從頭到尾，盡可能有效地指導投資者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

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堪稱「全美最強房市」！舊金山灣區房地產投資者獲得六位數利潤！

舊金山灣區氣候宜人，依山傍海，經濟強勁，可謂得天獨厚。作為西海岸華人最為聚集的區域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中國投資者的關注。在矽谷蓬勃的經濟推動下，灣區很多城市的房價都以10-15%的速度增長，已超過泡沫爆破前的高峰；部分地方房產價格漲幅超過3成，為全美翹楚。

本文綜述了舊金山灣區最新的房地產新聞，滿足購房者、售房者以及想了解房地產人士的需求。

舊金山灣區的房地產投資者收益位列全國之首

全國的房地產投資者在2015年賺取了近十年來最大數量的收益，其中房價較高的舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍。

在《2015年終與第四季度房地產投資報告》中，RealtyTrac表示，去年房地產投資者平均獲益55000美元，是自2005年以來獲益最多的一年。舊金山與聖何塞大都會區的投資者平均獲益145,000美元，是全美最高，比位居第二的紐約房地產投資者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高級副總裁戴恩·布魯克明（Daren Blomquist）對《聖何塞水星報》表示，由於舊金山灣區房價高而房產儲量非常有限，因此在這裡投資並不容易。

去年美國市場的投資活動增加了75%，投資者對房地產市場的復蘇更加有信心。而舊金山灣區的情況與全國趨勢相反，整個地區的投資活動量下降了兩位數的百分點。聖何塞的房地產投資同比下降了17%，舊金山下降16%，瓦列霍下降21%，聖羅莎下降22%。

舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）

舊金山被評為全美最適合境外就業者的城市

舊金山被評為全美生活質量最高的城市，最適宜國際從業者居住，對於大批准備在舊金山灣區安家落戶的國際公司來說，這是一大亮點。

這是美世咨詢的最新分析結果，它通過十項指標對全球230座城市的生活質量進行排位，評價指標包括經濟狀況、學校、公共服務，當然，還有房地產市場。舊金山位列第28，在所有美國城市中排位最高。有17座美國城市躋身前100名，其中波士頓僅次於舊金山位列第34。

分析顯示，北部的鄰居比美國略有優勢，在生活質量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中溫哥華排在第五位。

半數加利福尼亞人負擔不起住房

加利福尼亞有全國最昂貴的房產，因此，在住房負擔能力方面，當地的居民顯然非常吃力。

蓋洛普最近的一次調查顯示，47%的加利福尼亞居民負擔不起優良的經濟適用房，這一比例僅次於夏威夷，位列全國第二。50%的加利福尼亞居民表示對住房負擔能力滿意，而在夏威夷這一數據僅為25%。

蓋洛普指出，房價中值最高的五個州——夏威夷、加利福尼亞、紐約、馬薩諸塞、馬裡蘭，其住房負擔能力幾乎墊底。

廚房改造最劃算

精裝的廚房是最吸引購房者的住房改造部分，其中高檔的不鏽鋼用具可能會成為整修最重要的一部分。

在一篇博文中，Realtor.com列出了六條最佳的廚房改造建議。除去華而不實的用具，廚房的整修包括新的櫥櫃、不鏽鋼水槽、硬木地板、新台面，以及為適應智能手機與平板電腦的普及而設置的充電站。

盡管Houzz的最新調查發現，幾乎半數對廚房進行改造的屋主都會把廚房向其他房間開放，但Realtor.com提醒，這種改造可能無法像上述改建工程一樣獲得較好的投資回報。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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首次在美國購房最值得考慮的10個城市

最近這兩年，美國住房的貸款利率一直徘徊在歷史低位，而租賃市場報告顯示，過去一年來租房的租金持續上漲，而現在的房價卻趨於穩定。於是，購買房屋就成為許多人資產保值增值的一個重要選擇。那麼，首次購房的地點選在哪裡更好呢？

在美國購買房屋仍然是許多人資產保值增值的重要選擇

CBS（哥倫比亞廣播公司）根據個人理財網SmartAsset公佈的人口超過30萬的美國城市住房承受能力、抵押貸款可操作性以及住房市場的穩定性等多方面的數據，評選出十個首次購房最值得考慮的城市。

一，俄克拉何馬州俄克拉何馬城（Oklahoma City, Oklahoma）

這個城市的房市價格合理，房屋市場在過去4年裡的表現都非常穩定。據Zillow公佈的數據，這裡房產每平方英呎平均價格為77.67元。這意味著購房者會更容易在預算之內找到自己滿意的住房。

二，俄克拉荷馬州塔爾薩市（Tulsa, Oklahoma）

塔爾薩市的住房市場也比較實惠，主要體現在這裡房屋的構的物業價格較低。房價也很便宜，每平方英呎71.83元，是美國房價最低的五個城市之一。

三，印第安納州印第安納波利斯（Indianapolis, Indiana）

印第安納波利斯的房地產市場在美國的大城市中比起來算是相當實惠的，市場穩定性和抵押貸款可操作性也很強。而且這裡的房屋貸款資金比例是全美第七高，達77％。

四，賓夕法尼亞州匹茲堡（Pittsburgh, Pennsylvania）

這座鋼鐵城市的房產市場超級穩定，並因此成為首次購房者首選的五大城市之一。根據FHFA的數據，除檀香山外，匹茲堡的房價自2010年之後從未下降過。

五，得克薩斯州休斯頓（Houston, Texas）

休斯敦的房產市場的優勢，主要體現在這裡的抵押貸款機構多達186家，比其他任何美國城市都多。這意味著休斯敦居民在抵押貸款購房時有更多的選擇。

六，內布拉斯加州奧馬哈（Omaha, Nebraska）

據抵押貸款銀行家協會的數據，奧馬哈的貸款融資比率比任何美國主要城市都高。2014年，道格拉斯縣（奧馬哈所在地）這一比例高達83％，而美國各大城市平均值為69％。

七，堪薩斯州威奇托（Wichita, Kansas）

威奇托的收入與住房成本比率在美國各大城市中排名第二。這個城市因此成為首次購房者首選的十佳城市之一。

八，得克薩斯州聖安東尼奧（San Antonio, Texas）

據FHFA數據，從2014年第三季度至2015年第三季度，聖安東尼奧的房價上漲了8％，從2011年底以來，房價一直呈上升趨勢。而這一地區房價目前仍然是非常實惠的，每平方英呎價格為80.50元。

九，肯塔基州路易斯維爾（Louisville, Kentucky）

邊境城市路易斯維爾是肯塔基州的經濟和文化的中心，這個城市因啟動成本低而成為了年輕人創業的最佳城市，並已連續第二年被評為首次購房者選擇的十大城市之一。

十，得克薩斯州達拉斯、沃思堡（Dallas, Texas and Fort Worth, Texas）

這兩座相鄰的城市的房產，在最近幾年裡都出現了升值。根據FHFA的數據，從2014年第三季度至2015年第三季度達拉斯房價上升了11％，沃思堡為9％。如果這種上漲的趨勢繼續下去，新房主將會從中獲利。

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(互聯網資訊綜合整理)

在紐約應該投資哪種房產？公寓與合資房好壞大比拚

在紐約購房，人們通常會選擇公寓或合資房，兩者之間有何差異？哪種房產最適合你？本期專欄我會深入探討這個問題。

公寓彈性大

買公寓類似於買房，你可以得到這套公寓的房契以及與分開的稅單。公寓和合資房都各有利弊，這取決於你購買的理由。對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇。買公寓的好處是通常首付金額比買合資房的首付要低。另外，大多數公寓允許業主隨意出租，而合資房則不一定，有的租賃政策靈活，有的不允許出租。公寓的月度成本也低於合資房。

對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇

合資房價格低

從某種意義上來說，購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票。現有房產大約80%是合資房，價格通常比公寓便宜。如果你比較同一地區，相同面積的合資房和公寓，你會發現合資房更負擔得起。合資房董事會審查購買者資格時的審核標准有點廣。有些可能會調查購買者是否具有攻擊性，而有些喜歡注意細節，以保證只有合格的買家購買。

購買合資房另一個優勢是，由於合資房大樓一般不允許單間出租或只是短時間不允許，這樣減少了很多憂慮。這意味著您將更了解其他業者，不用擔心各色各樣的人進出大樓。

購買合資房的一個缺點是，一些合資大樓征收一項名為翻轉稅（flip tax）額外的費用。翻轉稅可以由買方或賣方支付，取決於合資房買賣期間大樓的政策。買賣合資房時，這可能會帶來額外的費用。

購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票

Kai專業點評

你的購房原理由將決定哪種類型的房產適合你。舉個例子，如果你買房是為了送孩子在紐約上學，公寓可能更好。有些合資房不允許父母為孩子購買。另一方面，如果你打算在紐約購買第二套房，希望有更多的隱私，而且不介意合資房董事審核你的個人財政狀況並經歷一次面試過程，那麼合資房可能適合你。另一個例子，如果你買房是作為一種投資，並考慮未來可能會移居紐約，那麼公寓將是正確的選擇，因為你可以隨時決定出租。

購買公寓或合資房沒有對錯之分，因為每個買家的情況和購買原因各不相同。我通常推薦國際買家購買公寓，因為無論買方決定未來如何處置房產，它都能提供更多的選擇。

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紐約優質房產經紀給你最新最快的房市行情

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跟著紐約市公共交通規劃來預測房地產

紐約公共交通是城市的動脈，它不但為市民帶來方便，也深入影響著紐約的房地產。在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌。由於紐約市的土地有限，進行這些大型項目都需耗費多年時間的考量和計劃，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。

第二大道地鐵線

紐約市地鐵是全世界最大的捷運公司，它也是世界唯一二十四小時運作的地鐵系統。紐約市地鐵早在1868年左右建起，當時多數是地面和高架型式。可是高架鐵路的缺點日益明顯，既過時又吵鬧，而且有礙市容，逐漸導致民怨。由於紐約市地面上的房地產發展迅速，土地也越來越值錢所以紐約市地鐵慢慢的改建在地底下。

紐約市地鐵自19世紀至今歷了時代的變遷也不停的發展，成為了紐約地底下的文明。在2007年4月，紐約大都會運輸署開始為曼哈頓第二大道地鐵線施工。這項工程早在1929年被提出，但是因為美國經濟大蕭條，此計劃被迫取消。在第二次世界大戰之後，私人汽車使用比例逐步升高，美國政府對於交通方面的政策轉向積極建設公路，而鐵路等大眾運輸建設便被擱置。

今天，第二大道地鐵線分為四期，截至2015年12月，第一期工程仍會按原計劃在2016年12月開幕。第二大道地鐵線穿梭曼哈頓第125街和下城的金融區之間，因為沿線社區長期受到公共交通的缺陷而不太受市民喜歡，所以房價都比別的區域便宜。不過，這地鐵線不但會為一帶的房地產變得更有價值而且也提高那裡的商業機會或吸引開發商。

有很多購房者選擇搬移到東區的原因是希望住到價格合理和更大的房子（兩臥或以上），他們都是一些有小孩的家庭。東區有很多好學區和寧靜的城市生活，非常適合小孩成長。

世界貿易中心交通樞紐

花了十年的計劃和建設，世界貿易中心交通樞紐終於在今年的三月投入服務。這座由西班牙設計師聖地亞哥·卡拉特拉瓦（Santiago Calatrava）設計的紐約新交通樞紐在世貿中心遺址廢墟上拔地而起。它就像一只張開翅膀往天上飛的白鴿，美侖美奐的同時也展現了經濟飛騰的金融中心。這整個交通樞紐10年前規劃時的預算為20億美元（且預定2009年完工），如今已耗資40億美元。

卡拉特拉瓦設計的候車大廳是通往大型綜合零售商場的入口，綜合零售商場又是整個交通樞紐的重頭戲。它不但為一帶居民帶來了一個休閑空間，而且吸引了來自世界各地的游客。隨著市政府積極地投入大量資金發展，曼哈頓金融區（又稱新下城）比911恐襲前變得更安全。這裡不但吸引了許多名店同時也成為了年輕專業人士的居住首選，因為這裡的房價比沿邊地區較低。

根據Trulia的數據顯示，金融區的房地產自2014年起有大幅度的增長。金融區今天的每平方尺均價為$1,294比起去年的今天漲了6% 。下城有很多期房項目正在建設或規劃中，這將為火熱的市場增添更多房源使得價格竟爭更激烈。

賓州火車站

1910年的舊賓州車站（Penn Station，其設計靈感源自卡拉卡拉大浴場(the Baths at Caracalla)由粉紅色花崗岩建造。這座“運輸史上的多裡安神廟”，在鍍金時代有著輝煌事跡，它是一座用來迎接所有到訪紐約的貴賓神殿。車站見證了第二次世界大戰期間客流的激增，以及50年代開始的城際鐵路運輸大衰退。

1962年，賓州鐵路提出拆毀車站大樓，空出的土地上新建賓州大廈和曼迪遜廣場花園。拆掉半個世紀後仍不時被人扼腕嘆息，紐約時報編輯評論道：賓州車站的拆除給紐約市的城市建築帶來了持久的傷痛。車站拆除也導致了紐約市乃至全國的保護經典建築的浪潮。今天的賓州車站不如舊賓州車站輝煌，而且還很落後。

今年一月，紐約州長安德魯·庫默宣布了3億美元的改造計劃希望重振昔年的風光。在賓州車站旁的哈德遜碼頭也有著大型的開發項目，這原本是紐約申奧計劃體育館的選址，經歷了落敗給倫敦後這塊土地開發為商業用途。那裡將會有出租樓，酒店和商業混用的高樓。

除此以外，哈德遜碼頭也是紐約著名的高架公園的開端，這裡將成為旅游的新熱點。根據Corcoran 2015年第四季的數據顯示，曼哈頓中城公寓市場的整體比2014年下滑了21%，不過相信這項計劃落成後將會把那區的房地產推高。

布魯克林及皇後區的電車

這是一項連接布魯克林和皇後區沿河一代的電車計劃。這區的河濱發展蓬勃，但對許多居民來說缺乏公共交通仍然是一個問題。紐約市長，比爾·白思豪提出了一個17英裡長的河濱電車網絡（耗資$1.7億美元建造、每年$2600萬美元營運費和1600萬載客量可為紐約市每年帶來$3.7億美元稅收），將布魯克林的日落公園和皇後區的阿斯托利亞連貫一起。這項計劃的目的是希望提升該區域的商業和產業的市場競爭度。布魯克林的日落公園像一個被隱藏的寶藏一樣，這裡依然是布魯克林價格最實惠的區域之一。

根據人口普查數據，日落公園將近50％是拉丁裔，約40％是亞裔，其中包括來自中國的福建省的移民，他們把第八大道變成了這個城市最熱鬧的中國城之一。日落公園有很多多家庭式的聯排房屋，購買這類房地產的目的是希望自住和出租兩用，對許多中國投資者來說是很不錯的選擇。可是，購買聯排房屋需要日常管理如：垃圾處理、鏟雪、戶外清潔、維修等等，居住國外的業主可要自聘物業管理公司。

拉瓜迪亞機場

這是紐約最大的敗筆和恥辱，位於皇後區的拉瓜迪亞機場可選為美國最落後的機場之一。紐約州長安德魯·庫默和美國副總統喬·拜登去年宣布了$4億美元的重建計劃，估計會制造18,000個就業機會。這項目的目的是增加停機空間、減輕航空交通流量和建設一流的客運設施。

此外，庫默也認為重建計劃可提升紐約市的國際形像。這項計劃可振興周邊的房地產，再次讓這區成為熱愛多元文化居民的熱門選擇。機場的重建計劃估計將提升周邊一帶的房屋需求量，尤其是法拉盛在近期逐漸成為了皇後區的黃金地帶屋價最高的區域之一，將來也會因為中國購房的熱潮節節上升。

Anthony專業點評

紐約市的房地產在近年來得到迅速的發展，紐約人口不斷的攀升。公共交通設施的需求量也大增，紐約市也必不得已的大興土木的改善。同時，政府也希望利用這些多模式交通發展規劃宣揚紐約市財力雄厚及積極地邁向新紀元。無論你是潛在的購房者還是租客，無論你打算賣房重新置業還是增加地產投資，紐約市公共交通發展變化對房市產生很大的誘惑力！

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Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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土豪的標配是什麼？海外資產配置

如今，全球資產配置是中國高淨值人群的關注熱點，現在全球範圍內存在哪些投資契機？在進行全球資產配置時，投資人應該如何規避風險？投資人在辦理美國投資移民時，怎樣更賺錢？

據統計，過去四年，高淨值人群(一般指資產淨值在600萬元人民幣/100萬美元資產以上的個人，編者注)在境外投資的比例幾乎增長了一倍，擁有境外投資的高淨值人群所佔的比例從2011年的19%增長到了37%；特別是那些可投資資產高達1個億的超高淨值人群，他們擁有境外資產的比例今年已經達到 57%。

土豪的標配是什麼？海外資產配置 — 業內人士強調，做投資決策，最重要的是要著眼於市場，確定好投資類別

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「按照這種趨勢，以後沒有海外資產配置的富人會很少。」近日，在鐵獅門布魯克林梅西A級辦公大樓項目廣州首發儀式上，僑外集團總裁丁穎建議，在做全球資產配置時，既要強調資產配置的國際化屬性，要做海外的資產配置，規避人民幣貶值的風險，享受到美元升值的紅利，也要強調資產配置的多類別屬性，包括身份、房產、資產等多種類別，「不要把雞蛋放在同一個籃子裡」。

海外投資：海外資產配置時身份至關重要

業內人士強調，做投資決策，最重要的是要著眼於市場，確定好投資類別。除了投資區域的考量，確定投資類別也是非常重要的。一般來說，建議從身份、房產、股票和股權三個主要方面來確定投資類別。

丁穎認為，身份在進行全球資產配置時變得至關重要，尤其是目前人民幣匯率不斷下行的階段，尤其顯得突出。「匯豐銀行從美國時間1月23日起，停止對持有B1/B2簽證的中國客戶辦理美國房產的貸款，但辦理投資移民過程中和持有其他國家永久居留身份的中國公民不在受限之列。所以，身份的重要性不言而喻。」

此外，海外的股票和股權投資機會也是配置資產的重要手段。「按資產類別進行比較，我們發現，當投資持有期限超過10年時，PE(私募股權)和VC(風險投資)的回報顯著超過其他類別的資產。所以，PE(私募股權)和VC(風險投資)應該作為資產配置的重要部分，幫助提升投資組合的整體回報。」丁穎介紹。

「從長遠看，大約90%的投資收益都是來自於成功的資產配置。如果你能這樣堅持15年，那麼你的收穫肯定要比單憑運氣或偶然所獲得的回報多得多。」丁穎說。

資產配置：歐洲投資仍有房地產價格窪地

如今，人民幣匯率下行，美元處於上漲通道，業內人士認為正是海外資產的增值潛力期，而美國和歐洲仍然是海外資產配置的熱點區域。

「美國房地產市場已經復甦。目前在美國東岸、西岸和南部，大城市的中高端住宅仍然有很多投資機會。美國的投資移民目前從平穩期逐漸提高難度，最新政策截止到2016年9月底，後期投資額、審批難度都會逐漸加大。」丁穎介紹。

此外，歐洲經濟雖然受制於高企的債務率和失業率，復甦步伐比較緩慢，但目前歐洲的資產存在被低估的可能。業內人士認為，投資歐洲企業和投資當地房產都有很多機會。如英國，有很多好的值得關注的企業投資機會；意大利、西班牙、葡萄牙的房產仍然有價值窪地，值得關注和購買；西班牙、意大利的企業家移民也非常值得關注，且入門門檻極低。

規避風險：規避法律監管造成的經濟損失

由於國內外在商業慣例、文化、交易機制、時差等方面都有差異，存在信息不對稱的情況，對個人投資者來說，會有更大的挑戰。業內人士建議投資人要系統研究和熟悉投資標的所在國家的法律法規和他們的對外合作政策，掌握相關法律條款和政策規定，規避法律監管風險可能造成的經濟損失。特別是對金融投資來說，成熟市場的金融產品種類繁多，結構複雜性也更高，如何分析和篩選這些金融產品，形成適合投資者自身的資產配置組合，這些都是巨大的考驗。

如何防範風險？業內人士建議，最重要的是要從源頭上做「風控」。「資產配置的風險能不能把控得住，就是看資產類別和項目選得對不對，好不好，有沒有真實價值，有沒有長期價值。這個價值判斷的眼光和洞察力是最為關鍵和重要的。」丁穎說。

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（據中新網）

舊金山灣區房地產市場報告系列——太浩湖/特拉基

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

一、了解太浩湖地區

對富裕的舊金山灣區居民來說，太浩湖是一個終年的度假勝地，該區的房地產市場很大程度上依賴於舊金山灣區良好的經濟與房地產市場，這兩者在過去幾年中均得到驚人的發展。

1、區域界定

我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

太浩湖湖岸一景

2、舊金山灣區的影響

支線市場：通過分析舊金山灣區核心的大都市統計區（MSA）的房地產與就業數據，我們可以了解太浩湖市場未來的走向。舊金山灣區的高收入與資本淨值的增加都意味著太浩湖地區將有更大的房產需求。舊金山灣區房價較高且不斷上漲，加之強勢的銷售環境，為太浩湖區的自住房（通常是退休人員）或第二居所提供了平等的機會。

就業與收入：過去三年裡舊金山灣區就業增長迅猛，自2011年開始每年增長4%。我們預計這種增長趨勢近期還將繼續，但增長比率會略微保守。舊金山灣區是一個十分富裕的地區，目前東灣與舊金山兩個大都市統計區的中等家庭收入分別是81,000美元與90,000美元，最高的為聖何塞大都市統計區，中等家庭收入接近10萬美元。

銷售量：最近幾年，舊金山灣區的成屋銷售火爆，並呈穩定增長的態勢。

高房價：三個舊金山灣區核心大都市統計區的成屋價格都已迅速攀升。我們預計未來成屋價格將穩固上漲，但到2018年，房價上漲的態勢將明顯緩和。（約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）不對房價做出預測，但下表顯示了我們對每個大都市統計區房價變動比率的預測。）

灣區就業趨勢和預測

灣區成屋銷售趨勢和預測

灣區成屋定價趨勢和BHVI預測

3、人口統計數據

增長穩定：太浩湖地區居民人數只有45,000，大約19,300戶住戶。自2000年起，該區的人口數量每年下降1%，但預計未來五年的人口數量有望回升，大約到2020年達到2000年的水平。

住戶：未來五年，太浩湖地區每年約有新增居民500人，或每年約有新增住戶250戶。住戶數量的增長速度高於人口數量的增長，這一現像普遍存在於像太浩湖這樣的二級市場。

加州太浩湖區人口和家庭趨勢和預測

二、太浩湖/特拉基房產市場最新概況

2015年太浩湖/特拉基房市四大發展趨勢

房價上漲：近年來太浩湖地區成屋銷售價格中值始終在上升。獨棟住房價格同比上升4.3%，但公寓的價格近期下跌了8.3%。由於銷售量相對較低，且上市的房產種類多樣，因此房價中值會逐月大幅波動。

供應量走高：太浩湖地區在售的房產數量可觀，可滿足五到八個月的需求。就規模較大的市場標准來說，這一數量相對較高，但是就高端的、第二居所定位的市場來說，這個數量則在正常範圍之內。

延長出售：由於第二居所的購買可自由決定，因此高端度假屋在市場上售賣的時間比傳統房產的售賣時間要長。在太浩湖地區，獨棟住房從上市到成交平均需要三個月的時間，正常情況下，分套購置的公寓銷售時間會更長。

開發商與保護主義者達成協議：普萊瑟縣的行政府人員最近達成了一項交易，轉移了位於馬爾迪斯谷的一項大型新建房產項目的開發權。房產所有者Sierra Pacific實業公司與開發商Mountainside公司准備在267號州際公路以東開發1,360套房產。但是這一計劃讓公共用地基金會與特拉基唐納土地信托等保護主義團體感到擔憂。十月之後，雙方達成協議，Mountainside公司將現在760套住房單元以及6.6英畝商業用地的開發權轉移到267號州際公路以西。這項協議有助於打破看似無休止的僵局，同時保護馬爾迪斯谷50,000英畝的土地。在舊金山工作的人將更具吸引力。

太浩湖/特拉基成屋價格和供應趨勢

特拉基是美國加利福尼亞州內華達郡內的一座城鎮

三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市數據分析

內華達山脈的雪具有魔力。在別處，降雪影響交通，企業停工，但在太浩湖/特拉基，降雪開啟了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、戶外運動愛好者與度假屋的購買者。長時間的嚴重干旱之後，該地區在第四季度熱切歡迎大雪降臨。天氣狀況在2015年的大部分時間都抑制了銷售，但房地產活動在年末活躍起來，這是一個傳統的繁忙季節，外地買家——多數來自舊金山灣區——開始購買度假屋，為滑雪季做准備。

太浩湖/特拉基是買家市場，去年很少出現多方競價。買家利用很多社區內仍未達到衰退前頂峰的房價獲得更多優惠。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

2014年與2015年第四季度太浩湖/特拉基獨立屋?

居外課堂：海外買家如何在美國買房貸款

當前，中國「土豪」以豪爽的全現金付款和搶購豪宅而聞名於世。因為方便快捷、且無後顧之憂，部分資金雄厚的投資者都選擇了一次性付清。不過，對於普通投資者來說，如果能通過貸款來購買美國房產，也不是為一個很好的投資手段！下面居外網將為大家解答在美國買房貸款可以得到哪些政策支持？貸款的注意事項？貸款的具體流程如何？如何還款？等相關美國房產知識的問題。

海外投資者在美國買房能貸款嗎？當然可以！一般來說，海外買家的貸款首款相對較高，必須高於35%以上，最高可以貸到200萬美元。不過，海外投資者在美國申請貸款的週期會比較長，其中審閱、確定買家的還款能力是關鍵。一旦通過審閱，其操作流程也跟國內差不多。銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定以決定是否給予申貸人「預先合格」資格：

一、海外人士能不能在美國申請貸款？

二、美國房屋貸款的類型

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低。5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。

三、在美國怎麼貸款買房？

1、在美國買房貸款時需要哪些證件？

如果大家能夠支付較高的首付比例和貸款利息，那貸款申請在操作層面上所需要的準備和文件大致如下：

2、在美國買房貸款的流程是什麼？

對於買美國房子的中國客戶來講，並不都是全款，有些人也想貸款，那麼中國人買美國房子申請貸款和美國當地人貸款的流程一樣嗎？有一些特殊的要求嗎？我們來看看申請貸款的步驟。

3、在美國買房貸款的相關費用

4、美國買房貸款常用的銀行

如果去銀行，可以選擇幾家同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些，大銀行會慢一些。其實關鍵是要多對比，選擇APR最低的美國買房貸款。下面就跟著居外來瞭解下，在美國中國人用的比較多的幾家銀行。

華美銀行：

最大大華人上市銀行，有中文服務，若能提供四成首付款，華美銀行目前可為沒有收入和信用紀錄的購房者提供房貸，而這個首付款可以是其他家庭成員給購屋者的贈與。從16年3月16日開始，首付款必須在銀行存放2個月，才可以貸款。

匯豐銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開通卓越先鋒貴賓賬戶，3個月之後可在美國申請購房貸款。貴賓賬戶要求存款10萬美金或以上。

花旗銀行：

最高可貸70%。需要在中國或者中國香港開戶1年以上，要求存款5萬美金或以上才可在貸款美國買房。

中國信託及其他美國本地銀行：

最高可貸50%。不需要在中國或者中國香港有銀行賬戶，只需要在美國有銀行賬戶，並且賬戶裡的款項已經在美國存滿1個月或以上才可在貸款美國買房。

Tips：在美國辦理貸款應該注意什麼？

在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。