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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州酒的摇篮，又名月亮谷的索诺玛谷（Sonoma Valley）。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市：格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产，其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

美国加州的索诺玛谷在葡萄酒世界扮演着重要的角色

 

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

索诺玛谷又叫月亮谷，谷中葡萄满园，自然风光优美，更以极品的白葡萄酒闻名

三、2015年Q4索诺玛谷房市数据分析

太平洋联合公司索诺玛谷第四季度的房地产活动可以称为“两个市场的故事”。随着夏天的结束，九月有大量交易完成，但十月市场萧条，新交易缺乏。但十一月，购买者苏醒并迅速忙碌起来。十二月并不是典型的萧条月，买家会匆忙在年末达成购房交易。

总之，索诺玛谷2015年末与年初一样：市场非常繁盛。住宅销售量攀升，平均售价也相应提高。定价合理品质优良的房地产不断吸引买家，但卖家发现他们需要谨慎定价；一些有着不切实际期望的卖家发现他们的房地产在市场上滞销的时间比上年同期要长。

索诺玛谷房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛谷房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度索诺玛谷区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016年索诺玛谷房市预期

索诺玛谷是一个广受欢迎的目的地，且整个旧金山湾区的就业状况良好——这两大因素对未来的房地产活动来说是个好兆头。虽然利率仍处于历史较低水平，但预计正在上升的利率会对房地产销售造成影响。索诺玛谷多数销售的是二手房，买家可随意支配的收入通常与股票市场密切相关，与利率也有一定的相关性，预计2016年股票市场会与2015年一样不稳定。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，关注微信【Pacificunionchina】，或浏览太平洋联合於居外的网页：http://www.juwai.com/pacificunion。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是旧金山湾区的九个县中面积最大和位置最北的索诺马县（Sonoma County）。

旧金山湾区地区分布

一、了解索诺玛县

尽管大部分居民仍在当地工作或通勤较长的距离去旧金山或半岛，但资产净值仍然推动着索诺马县重要的第二居所与 退休人员市场的发展。我们非常看好索诺马县的退休市场机遇，因为即将60岁以上的人口数量正在急剧增长。

1、区域界定

我们在索诺玛县的房地产市场包括下列城市：科塔蒂、希尔兹堡、鹏格罗夫、佩塔卢马、罗勒尔特公园、圣罗萨、塞巴斯托波以及温莎。下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

索诺马县是加州葡萄酒之乡中产酒量最高的一个县份

 

2、经济状况

稳固的就业增长：去年索诺马县新增就业人口数为8,400，预计今年新增就业人口数为4,400，全县就业总人口数超过196,000。2015年的数据比去年稳固增长了2.3%，预计2016年以前的涨势与此类似，此后的就业增长会有所减缓。

旅游与技术：在索诺马县内，基于旅游的休闲与接待工作占就业总和的13%。专业商业服务、贸易、运输与公共事业以及政府也是该市场内的重要部门。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：尽管专业人员收入较高，但索诺马县仍维持中等的收入数据，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有来自旧金山等更加富裕地区的大量房产需求。

索诺马县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：索诺马县目前有人口约50万。人口增长适度，近几年增长率接近1%，住户增长速度略低。我们预计未来每年的人口增长缓慢且稳定，增长率维持在1%以下。但我们预测，随着千禧一代开始迁出该区，住户组成数趋向于回到长期基准，住户增长的速度将会超过人口增长速度。

老生常谈：预计未来几年索诺玛县每年新增居民约5,000人，或每年约有2,100-2,500户新增住户。

索诺马县人口和家庭趋势和预测

二、索诺玛县房产市场最新概况

1、索诺马县房价

房价水平：开发活动有限意味着新房价格会经常波动，但平均价格大约在45万到50万美元之间。过去一年中，全县的新房价格中值约为483,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。约翰•伯恩斯房地产预测公司（JBREC）预计未来几年房价增加会按这个程度日益缓和，2016-2018年间增长率保持在2%到4%之间。

支付能力：尽管按揭利率较低帮助索诺马县的支付能力保持在历史正常水平，但相对较高的房价对私房屋主来说仍然昂贵。中等收入家庭需要将收入的48%用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费46%的收入（新房产价格更低是因为房产建筑密度更高）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——索诺马县

 

2、2015年索诺马县房市五大发展趋势

转售量始终如一：我们预计2015年转售量为6,400套，比2014年增长5%。2018年之前每年的销售量将缓慢增长，约6,400-6,700套。这与20世纪90年代末到2005年之间8,000-10,000套的年销售量相比有所下降。

投资减缓但仍至关重要：投资者正在购买索诺马市场26%的房产，比2012年最高的33%有所下滑。

索诺玛县新增500多个就业岗位：消防员基金保险公司宣布他们将精简目前位于诺瓦托的办公室，安排大约550名员工前往位于佩塔卢马的面积较小的新办公室。由于相对更靠近旧金山湾区甚至马林县的办公场地租金不断上涨，一些企业将选择租金较低的周边市场。

度假出租屋破坏房地产储量：2011年以后，索诺玛县已为“整房度假出租屋”发放1000多份许可，而在建的新住宅房地产只有495套。随着“共享经济”的发展，空中食宿（Airbnb）等网站将繁荣起来。目前索诺玛县有上百套房产供租赁，其中很多缺少适当的许可批准，可能会被纳入转售储量市场。这一趋势进一步加剧了住房紧张的状况，同时对转售定价与租价都造成了压力。从2011年至2014年，现房价格共上涨40%，而公寓租金上涨了29%。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，索诺玛县的房地产对在旧金山工作的人将更具吸引力。

县治圣罗莎是索诺玛县中最大的城市

三、2015年Q4索诺玛县房市数据分析

前几年，太平洋联合公司在索诺玛县的房地产市场倾向于卖家，2015年市场开始趋向平衡。买家不愿意为房地产开高价，多方竞价变少，一般低价房地产才会出现价格战。数百万美元的房地产成为买家市场，很多房地产在市场上滞售的时间延长，且只有降价才能出售。第一季度的房地产存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售价飙升，接下来三个季度的房价趋于和缓。希尔兹堡与塞巴斯托波的房地产需求旺盛——且房产储量紧缺，因此该地区的购房者仍然充足。

索诺玛县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索诺玛县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度索诺玛县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

三、2016年索诺玛县房市预期

索诺玛县很多卖家在四季度结束时将他们的房地产撤出了市场，我们预计房地产储量恢复后，销售活动将重新活跃起来。春季通常是房地产市场的繁忙季节，尽管厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易。美联储最近决定抬升利率，但利率仍然处于历史较低水平，这可能会刺激犹豫不决的买家，从而促进销售。

 

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2016年1月13日所颁布的目标性地区法令（Geographic Targeting Orders，简称GTO）要求部分买家必须提供个人真实身份。此法宗旨并不是要让纽约房市降温。隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网 （FinCen）表示此项法令是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱的活动。另外，关于房东对个人信息正当的保密需要，据有的律师楼称，还是可以满足的。

那么究竟这道法令具体内容是什么呢？今天我们就来探讨一下。

但凡符合以下所有条件的地产买家在购买房产的时候都必须透露个人的真正身份。这些条件包括：

• 房产价格在$3,000,000或以上；
• 所购买房产带房契，如产权公寓（Condo）和别墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
• 全现金交易，无借贷行为；
• 买家以公司（LLC，Corporation）名义购买并且买家直接或间接持有公司股份25%以上；
• 房产所在地是纽约曼哈顿和佛罗里达州的迈阿密。

在美国购买房产都需要购买产权保险，这项法令规定产权保险公司必须使用8300表格提供公司持有者的真实身份。而8300表格必须连同买家的证件，例如护照，驾照等在房屋过户后30天内提交。现时这项法令在试行阶段，试行时间从2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房产如果在2016年3月1日后过户的都需要遵循法令。法令现时只要求产权保险公司旗下所有员工遵守，暂时不涉及地产律师，经纪等其他相关人员。

FIRPTA预扣税金百分比的变化

对于在美国拥有房产的海外投资者来说应该都对“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美国联邦政府制定该法案以向“外籍人士”出售在美所持有房产时征收联邦税金。这里的“外籍人士”，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。

FIRPTA有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，买家有义务在过户时代扣税金然后缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。以前的规定是买家需扣起房产交易价格的10%，但今年新出台的规定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房产交易价格的15%作为储备税金。这15%仍然只是影响扣起的部分，真正要交纳的税金百分比不变。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后，他们会把多出来的部分退还给国际卖家。

虽然如此，符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的：

• 卖家向买家提供非外籍人士证明；
• 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金；
• 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住，非投资性房产。

如果遵循一般的程序，卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长，如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后，卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力：首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后，律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局，剩下的部分立刻退还给卖家。

 

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或发信至Yimin.Ge@elliman.com与葛宜珉零距离沟通。

 

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是加州（人口）第四大城市旧金山。

旧金山湾区地区分布

一、了解旧金山县（旧金山大都市统计区）

技术/软件公司进入城市，吸引了城市型的员工，加之寻找机遇的海外投资者们正在进行的项目，持续推动旧金山的房价上涨。旧金山将成为世界上最受欢迎也是最昂贵的居住之地，技术部门发展减速会对房价造成即时的负面影响。

1、区域界定

旧金山区域细分

旧金山被划分为10个不同的区域，其中的每一个区域都包含几个不同的社区：

区域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

区域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

区域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

区域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

区域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

区域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

区域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

区域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

区域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美国旧金山市的地标金门大桥

 

2、经济状况

就业增长：长期以来，旧金山县是北加利福尼亚州的经济中心，并逐渐成为技术/软件中心。它是旧金山湾区最集中的就业中心点，有近640,000的就业人口，过去三年里（2012-2014）就业人口数净增86,000。我们预计，2017年以前就业增长稳健，但增长速率会有所减缓。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），整个大都市统计区内收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——是该区的关键部门，在过去三年实现了极大的发展。这些部门从2011-2014年在整个大都市统计区内增加就业人口68,500余人。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.2%的人口找不到合适的工作。

经济富裕：旧金山县非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但该区内仍存在贫富差距。自2012年开始工资增长稳健，预计2018年以前工资增长仍将保持上升趋势。

旧金山县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

增长稳定：旧金山县人口数接近863,000，住户数量超过362,000。对这样一个面积狭小的成熟市场来说，近期的人口增长势头可谓相当强劲，预计未来几年的人口增长将趋于稳定。

数据说明：预计旧金山县每年将有新增居民8,500到10,000人，或每年约有新增住户4,500到4,900户。住户人数小于近郊区域的基准。

旧金山县人口和家庭趋势和预测

二、旧金山县房产市场最新概况

1、旧金山县房价

房价水平：旧金山县潜在供应量庞大，近期将有大量的房地产推出，需求旺盛且近几年的供应停滞不前。供应情况加上当地较高的收入水平都意味着新房房价会一直居高，但住房面积不大且密度高。过去的12个月中，每个月由于售卖房产的差异，新房价格大幅波动，但普遍高于1,100,000美元。而2014年新房价格中值为1,038,000美元（目前的售价提高了6%）

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区的伯恩斯房价系数显示去年一年的房价上涨了6.9%，我们预计未来几年，特别是到2018年，房价增值将放缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。在旧金山县内，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以购买价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费80%的收入（出现这种矛盾是由于新房产的建筑密度较高）。因此很多人在旧金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

 

2、2015年旧金山县房市五大发展趋势

转售额始终如一：在去年12个月中，旧金山县的转售额超过5,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016-2017年的年销售量增长率将为1%到2%。

投资者原地不动：旧金山大都市区的投资活动已逐渐减少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。尽管该区更偏远的部分市场占有率一直不高，但投资者仍然占据了相当大的一部分市场。其中大部分以海外资金的形式进行投资，投资者主要来自中国。

供应增加：在旧金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建设。仅这一项就会大幅增加城市的房产供应量。但是，还有另外6,750多套托管公寓与6,200多套公寓已获得批准正在审查或正处于概念阶段，上千套公寓还处于不确定的状态。由于城市住宅区密度较高，未建设的建筑可能一夜之间就会消失不见，但这仍然是巨大的供应量。这种活跃性体现了人们对旧金山持续顺景的信心。

旧金山转运中心开始建设：一个新的跨海湾开发项目将有助于复兴公共交通。金融区以南的转运中心已经开始动工建设。计划完成100万平方英尺的设施，每天接纳100,000名乘客。围绕中心的地区将建成4,400套新房产，其中1,200套将以较实惠的价格出售。

租金继续飙升：由于对待售房产的支付能力下降，因此人们涌向租赁市场。目前旧金山大都市统计区的平均租价为3,015美元，同比增长了9.2%，几乎是2004年平均租价（1,594美元）的两倍。

旧金山房地产

三、2015年Q4旧金山县房市数据分析

近几年来旧金山一直是卖家的市场，但到2015年第四季度，市场开始向更加平衡的状态倾斜——公寓与独栋房屋均是如此。销售价格确实在持续上升，但速度不同于以往几个季度。很多房地产仍然需要多方竞价，但出高价的速度也有所下降。市场上可供销售的房地产在交给第三方保管之前的待售时间比前几个季度略有延长。到十二月这个强势的季度结束，但相比而言第三季度更加强势。

但最令人惊讶的是：第四季度很多旧金山房地产的出售价格低于它们的报价——这一现象在2015年初闻所未闻。可供出售房地产的存量仍然紧张，但我们也看到，房地产所有者普遍更愿意将他们的房地产投放到市场上。

旧金山县单独家庭住宅中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

旧金山县公寓线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县区公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度旧金山县不同价格范围的公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

旧金山挤具有吸引力的市场以及繁荣的地方经济——确保房地产在未来几个月具有较高活跃程度的两个因素——使其仍然是一个异常受欢迎的市场。厄尔尼诺风暴可能会延误一些交易，但只是暂时的，且预计2016年利率仍会长时间走低。

 

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是全美最著名的葡萄酒产区纳帕县（Napa County）。

旧金山湾区地区分布

一、了解纳帕县（纳帕大都市统计区）

资产净值推动纳帕县第二居所与退休人员市场，资产净值也已经得到极大的增长。不断增长的房地产存量与价格持续为富人在纳帕县创造房地产机会，且当地人也从不断增长的消费中获益。

1、区域界定

我们在纳帕县区域内的房地产市场包括下列地区：美国峡谷、安格文、卡利斯托加、纳帕、奥克维尔、拉瑟福德、圣海伦娜以及杨特维尔。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

纳帕谷（Napa Valley）美国酒谷以生产葡萄酒而闻名，温暖的早春和和煦的夏日为葡萄的生长创造了近乎完美的气候条件

 

2、经济状况

强劲的就业增长：去年纳帕县新增就业人口数为2,700，预计到2015年底将再增加2,000人，使全县的就业人口数超过71,000。今年就业增长率为2.9%，但低于2013与2014年的4.0%。我们预计2018年以前就业增长势头会有所减缓。

旅游与职业多样性：健康与教育服务、休闲与接待以及制造部门对当地的经济至关重要。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.6%的人口找不到合适的工作。

中产阶级：纳帕县中等家庭每年收入73,300美元，但并不像旧金山湾区其他地方一样高于全州与全国的基准。纳帕县更属于一个中等地区，而非外地人所认为的那样，纳帕县以外的人只知道这里的葡萄园与奢华的度假屋。

纳帕县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

惯常的缓慢增长：纳帕县人口始终增长缓慢。近几年的人口增长率下跌至1%以下，2014年家庭增长率为0.8%。我们预计未来人口增长会持续缓慢，但我们预计随着千禧一代开始搬离该区，一般情况下，住户组成数有望被拉回到长期基准，因此家庭数量的增长速度将超过人口数量的增长。

未来增长缓慢：预计未来几年纳帕县每年新增居民大约只有1,000人，每年约只有500户新增家庭。

纳帕县人口和家庭趋势和预测

二、纳帕县房产市场最新概况

1、纳帕县房价

房价水平：由于供应量少，新房价格大幅波动。目前房产售价中值为854,000美元，去年同期为770,000美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，BHVI显示去年房价上涨了7.6%，比2012年与2013年的两位数增长百分比有所降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计未来几年房价增长会更缓慢，增长率在1.8%到3.6%之间。

支付能力：尽管低按揭利率使纳帕县的支付能力略微低于历史正常水平，但不断上升的房价将继续影响支付能力。中等收入的家庭需要拿出43%的收入用于购买一处价格中等的转售房产，要购买一处价格中等的新房产，他们需要花费68%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——纳帕县

 

2、2015年纳帕县房市四大发展趋势

投资减慢：投资者购买纳帕县24%的房产，较2012年底最高的36%有所下降。

销售量小幅上升：我们预计2015年转售量比2014年高12%。未来几年，销售量只会小幅上升，每年提高约3%到4%。这将使纳帕县保持在大约与长期基准相一致的水平上，即每年销售房产1250套到1450套。

活跃程度提高？：纳帕县的新房产市场始终供应紧张。转售房产的存量也非常低。但最近有几处房产投向市场，且普遍大受欢迎。Richmond American开放了Silverado路，Lafferty在今年早些时候开放Riva保护区，而Taylor Morrison最近开放了Chesapeake村，内有价格相对实惠的连栋房屋。Lafferty即将在纳帕西北部开放一个高档街区，可能会有其他社区进入。但是，这些社区仅仅是纳帕买家的开胃菜。拥有945套房地产的多用途纳帕Pipe住宅区位于纳帕南部，是近期唯一的大型社区项目，目前正在进行授权程序。

在纳帕生活：尽管纳帕县的收入普遍处于中上等水平，但由于该地区红酒之乡的美誉以及毗邻旧金山湾区核心的便利地理位置，该区拥有大量财富。纳帕县对旧金山湾区的家庭具有特别的吸引力，因为这里可以作为退休或度假的选择。由此产生的效应之一就是纳帕县是全国第四大100万美元以上房产的集中区（按其占挂牌上市房产总量的比例计算）。但是，因为纳帕县的高端市场与旧金山和硅谷的命运密切相关，因此纳帕县将会很大程度地受到这些地区的经济与房地产市场趋势的影响。

纳帕郡是美国加利福尼亚州旧金山湾区以北的郡

三、2015年Q4纳帕县房市数据分析

有限的房地产存量使2015年纳帕县的销售量减少，但平均售价攀升。第四季度，定价500,000美元以下的房地产尤其紧缺，值得多方竞价，而700,000美元以上的房地产——典型的流行上升市场——在市场上待售的时间比过去更长。

即使房价前景较好，但卖家仍不愿意将他们的房地产投向市场，很多卖家遭遇偶发事件，使他们找到新住处之后才离开当前的住房。这样的偶然性导致了第四季度出现一些复杂的交易，有几笔交易依赖于买卖双方先各自完成交易。

纳帕县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

纳帕县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

纳帕县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

纳帕县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

纳帕县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度纳帕县区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度纳帕县不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

买家普遍不喜欢在雨中购物，因此第一季度的销售额——特别是葡萄园——可能会受到西海岸厄尔尼诺暴风雨预测的影响。此外，卖家在十一月和十二月将自己的房地产撤出市场，春季它们将被重新投入市场，届时纳帕县绿树成荫、鲜花盛开，正是最美的时候。毫无疑问：买家将会等待。

 

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是旧金山北湾的马林县（Marin County）。

旧金山湾区地区分布

一、了解马林县（旧金山大都市统计区）

富裕的旧金山郊区的近郊住宅区有总体上保存完好、令人满意的旧房产。该区房产供应有限，又有一流的学校，因此在这一市场进行长期投资相对比较安全。

1、区域界定

我们在马林县区域内的房地产市场包括下列地区：贝尔韦代雷、科特马德拉、费尔法克斯、葛兰布易、肯特菲 尔德、拉卡斯伯、米尔山谷、诺瓦托、罗斯、圣安塞尔莫、圣拉斐尔、索萨利托以及蒂伯龙。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

马林县县城圣拉斐尔（San Rafael）

 

2、经济状况

就业下降：马林县距旧金山仅一桥之隔，却是一处僻静的郊区。该区的就业人口基数只有112,000人，去年就业增长稳健，新增就业人口1,900。我们预计未来短期内的就业势头良好。

高薪部门发展：就旧金山大都市统计区（MSA）总体来说（圣马特奥市、旧金山和马林县），收入较高的部门——金融、信息和专业与商业服务——至关重要，并在过去的三年里经历了巨大的发展。在大都市统计区内，这些部门从2011年到2014年新增就业人口超过68,500。

高就业人口数：在劳动力储备中，只有3.1%的人口找不到合适工作。

经济富裕，势头良好：马林县非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工资稳健增长，预测未来几年的势头将非常强劲。

马林县就业和平均收入趋势预测

 

3、人口统计数据

缓慢而稳定：马林县人口数略高于25万，合计106,000户住户。历史上该区房价较高且一般情况下人口增长比较缓慢，因此预计未来人口增长将非常缓慢。

数据说明：马林县每年约有2,000名新增居民，或每年约有新增住户1,000户，预计住户数量的增长速度将略快于人口增长速度。

马林县人口和家庭趋势和预测

二、马林县房产市场最新概况

1、马林县房价

房价水平：马林县在任何给定年份的新建房产数量都极少。因此，供给不足，环境吸引力以及高收入都意味着新房房价会持续居高，去年价格中位数为160多万美元。

房价走势：我们的伯恩斯房价系数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，旧金山大都市统计区（MSA）的伯恩斯房价系数显示去年房价上涨了6.9%，最近价格上涨将绝对的零售价推向异常水平，因此我们预计未来几年的房价涨幅将趋向和缓。

支付能力：尽管按揭利率较低，但旧金山大都市统计区目前的支付水平仍低于其长期的基准。具体就马林县而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以购买中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费97%的收入，非常不可行（马林县的新建房产非常有限，因此中等定价可能会大幅波动）。

伯恩斯房价指数趋势和预测——旧金山大都市统计区

 

2、2015年马林县房市三大发展趋势

转售量始终如一：去年12个月内，马林县的转售量约为3,500套。以大都市统计区为单位，我们预计2016到2017年的销售量将会增长1%到2%。

技术公司将填补缺失的工作机会吗？：消防员基金保险公司宣布，今年夏天他们为了节省租金而停用了位于诺瓦托的700余名员工的办公室，迁往佩塔卢马以北12英里处。这破坏了当地的就业局面，而有关谁将使用马林这座500,000平方英尺办公综合楼的问题也出现了谣传。一些位于硅谷的公司开始打探消息，包括谷歌出资的生物技术公司Calico。据诺瓦托经济发展官员表示，到2015年底将确定新的承租人。尽管只是谣传，但据说其他技术公司为了靠近核心湾区并享受低廉的租金，也在窥视马林县。

SMART运行：SMART列车将为铁路通勤者提供可与拥挤的101公路相媲美的选择，101公路从索诺马县向北，延伸进马林县，终点位于拉克世博。SMART目前正在试运行，以便检查车载系统与运营需求，2016年预计有几处站点将开放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到旧金山工作，但这势必会减轻101公路的压力，马林县的房地产对在旧金山工作的人来说将更具吸引力。

从马林岬角（Marin Headlands）眺望金门大桥的景观

三丶2015年Q4马林县房市数据分析

第四季度太平洋联合公司在马林县有大量买家，但能提供给他们的房地产数量则远远不够——这已经成为近几年来整个旧金山湾区的存留问题。但是有一个显著的变化，2015年下半年，买家开始在谈判中取得优势。他们很少表现出紧迫感，更愿意放过具有吸引力的房地产，等待未来几周与几月的市场变化。

2015年全年售价上涨，年初迅速攀升，到第四季度有所缓和。购房需求居高不下，卖家继续享受大量优势。私人买卖协议——针对未出现在当地房源共享系统（MLS）且未进行竞价的房地产——不再常见。

马林县房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

马林县月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

马林县房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

马林县线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

马林县房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度马林县房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

马林县仍是对买家有吸引力的目的地。寒冷的气候可能会在一月和二月影响销售量，但我们预计，有繁荣的旧金山湾区经济做辅助，春天与夏天的市场将会非常繁忙。利率仍然很低，且利率的进一步增长也不大可能对马林县的房地产销售造成影响。

 

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导言：2015年，美国各大城市的排名再次面临洗牌。纽约仍然稳坐头把交椅，但它最强大的竞争者既不是芝加哥也不是洛杉矶，而是历史上鲜有跻身最重要城市排名的旧金山湾区：全球最大规模的高新技术企业扎堆的地区。同时，旧金山是美洲华人最为密集的聚居地，自然成为全球华人最关注的美国房市。为此，我们刊登太平洋联合公司的报告，逐步介绍旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是范围包含大部份俗称“东湾”——旧金山湾区东部地带的阿拉梅达县（County of Alameda）。

旧金山湾区地区分布

一、了解阿拉梅达县（东湾大都市统计区）

得益于与旧金山和硅谷之间便利的交通连接，阿拉梅达县为通勤者提供价格相对实惠的住房机会，也为在当地工作的人们提供品质优良的住房。与该地区的核心城区相比，本县多数地方是家庭居住，因此拥有一流学校的地区更具有吸引力。

1、经济状况

稳固的就业增长：2014年，阿拉梅达县就业人口数量超过721,000，到年底计划再增加16,600。过去三年内，就业人数增长了3%左右，我们预计未来就业人数还会继续稳步增长，到2018年增速放缓。

部门发展：在过去的一年里，专业与商业服务和休闲与接待部门的就业增长最大。•稳固的就业：阿拉梅达县失业率为4.2%，低于全国平均失业率5.1%。

丰厚的收入：2014年，阿拉梅达县中等家庭收入为75,600美元，高于全州和全国的基准，但低于旧金山湾区的其他地方，例如旧金山或圣何塞。近两年来，收入水平提高了4%以上，预计2018年以前收入水平将继续以强劲的势头增长。

阿拉梅达县就业和平均收入趋势预测

 

2、人口统计数据

增长稳定：近年来，阿拉梅达县的人口增长率在1%到1.7%之间。这意味着在过去五年里，该地区新增居民人数超过了112,000。未来几年人口增长将保持稳固的势头，每年的增长率在1.2%到1.5%之间。

住户组成数增长：随着千禧一代开始搬离该区，一般来说，住户组成数会有所提高，住户数量的增长会超过人口增长。我们预计到2018年底，将有35,700户新增住户。

阿拉梅达县人口和家庭趋势和预测

二、阿拉梅达县房产市场最新概况

1、阿拉梅达县房价

房价水平：阿拉梅达县的新房定价中位数为848,000美元，比2014年提高了10%。

房价走势：我们的伯恩斯房价指数（BHVI）对整个销售市场的价格上涨做出了预估。目前，东湾大都市统计区的伯恩斯房价指数显示去年房价上涨了10.1%。尽管涨价幅度较高，但较2012年与2013年的增长百分比有大幅降低。约翰•伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）预计，2018年之前房价的增长会有所减缓。

支付能力：尽管低按揭利率使阿拉梅达县的支付能力维持在历史正常水平，相对较高的房价对一般收入者来说仍然是一个负担。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用于购买一处中等价格的转售房产，要购买一处中等价格的新房产，他们需要花费65%的收入。

伯恩斯房价指数趋势和预测——东湾大都市统计区

 

2、2015年阿拉梅达县房市四大发展趋势

转售量最终呈上升趋势：2013年与2014年阿拉梅达县的房产转售量每年大约下降5%，当最近又上升了4%，达到16,300套。以大都市统计区为单位的预测数据表明，2018年之前，销售量将保守增长0.5%到2.0%。•投资活动放缓：投资者正在购买东湾大都市统计区16%的房产，较2013年最高的31%有所下降。主要原因是房价升高，因此房屋出租收益减少，投资者开始将目光转向其他地区。

特拉斯扩张经营：特斯拉汽车公司已宣布将出租在费利蒙的旧Solyndra汽车厂。公司已拥有附近的前新联合汽车制造公司工厂，招收员工近6,000人。特拉斯将利用另外500,000平方英尺以“随着产量的提高扩大制造车间并建立更多的工程实验室”。与现在设在街边的汽车工厂一样，这次新的努力可能会另外增加1,000个工作岗位。

沿580号州际公路向东推进：近几年都柏林已经成为巨大的新房地产市场，而利弗莫尔的市场也开始发展。在过去两年多的时间里，都柏林在建的项目数量有所下降，但即将启动的WallisRanch与随后DublinCrossing的市场推广将改变这一状况。同时，利弗莫尔复兴的市中心以东出现新社区，著名的LivermoreLabs综合大楼以北出现了一个大型的KBHome多街区社区（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即将进入市场，社区位于利弗莫尔北部，名为Sage，共有住房460多套。考虑到都柏林泡沫的定价，这种需求迁移合乎情理，只要存在价格差，这种需求迁移就会继续。

老地方新活动：阿拉梅达县西南部，大致从海沃德向南延伸至费利蒙，这里通常属于城郊环境，被大规模扩建。海沃德已有了显著发展，而拥有优质学校的费利蒙也出现了各种新建社区。现在费利蒙启动了一些大型的住宅区（例如，莱纳房产开发的温泉项目），将包含上千套新房产。同时，联合市与纽瓦克等地方近几年没有新的房地产活动，但最近新建的房地产销量势头强劲（例如，纽瓦克的TrumarkHomes与K.Hovnanian，联合市的Pulte）。还有在次级地区相当大型的计划开发项目，可能会使该地成为主要区域新房产的温床。

阿拉梅达县范围包含大部份俗称“东湾”的旧金山湾区东部地带

三、2015年Q4东湾房市数据分析

整个2015年，买房者在太平洋联合公司的东湾地区始终面临着房地产供应严重短缺的问题。第四季度，挂牌上市的房地产数量略有上升，但受到涌入买家的抢购，致使供应量与年初时一样勉强。在这种情况下，房价出现了两位数增长，买家继续报出高于要价的价格，合适且定价公正的房地产仍然吸引了多方竞价。

第四季度十一月的销售速度仍然强劲，随着节日季节临近，十二月速度逐渐减缓。总体来说，低利率、高租金与繁荣的地区经济不断吸引买家来到东湾。

区域界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉梅达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

美国加州州立大学东湾分校

 

东湾房产中等销售价位（2014年12月—2015年12月）

 

东湾月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产平均市场停留期（2014年12月—2015年12月）

 

东湾线下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

东湾房产销售价位与初始价格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年与2015年第四季度东湾区房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2014年与2015年第四季度东湾不同价格范围的房产就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2016年的市场预期

由于旧金山湾区的高薪酬与大量的就业机会，我们期待今年将是东湾房地产市场的忙碌之年。美联储最近决定提升利率，这有可能在未来几月刺激犹豫不决的买家。毕竟按历史水平来看，2016年初的利率仍然非常低。

 

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