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市场报告 | 需求强劲新房月销量连续三个月保持千套以上

由于人们对新私人住宅的需求依然强劲，九月的新房销量已连续第三个月保持在1000套以上。市区重建局（URA）的开发商销售量调查结果显示，不包括执行共管公寓（EC）在内的新房销售增长了5.6%，从8月份的1,258套上升至9月份的1,329套。这是自2018年7月以来的最高月度销售量（当时的销售量为1724套）。包括执行共管公寓在内，新房销量较上月的1,309套环比增长了5.8%，达到了1,385套。与2019年9月的1,270套相比，私人住宅（不包括执行共管公寓）的销售量增加了4.6%。

新加坡每月新房市场数据。数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询部

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅（不包含执行共管公寓）依然贡献了大部分的销售量。64.6%的私人住宅（不包含执行共管公寓）位于其他中央区，29.0%位于中央区以外，还有6.3%位于核心中央区。9月最畅销的住宅项目包括Penrose、聚宝园（Treasure At Tampines）、顺福轩（Jadescape）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、悦湖苑（The Florence Residences）、蔚庭轩（Verdale）、丹林园（Daintree Residence）。

当月各大区域出售住宅单元数量。中央区以外（OCR）\核心中央区（CCR）\其他中央区（RCR）数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询部

随着本地购房者继续涌入市场，新加坡公民所购买的住宅占比在上个月达到了近11年来的最高水平。根据新加坡市建局发布的Realis房地产数据，新加坡公民购买非有地新住宅最多，达到了1070套，在九月售出的同类房产销售量（1224套）中占了87.4%。这是自2009年4月以来，新加坡公民月度购房比例最高的一年。2009年4月，有87.7%非有地新住宅都是由新加坡公民买下的。上个月，新加坡永久居民（PR）购买了118套非有地新住宅，而非永久居民购买了35套。

面对此次新冠肺炎疫情，新加坡的房地产仍然备受青睐。过去几个月的出色销售业绩可能要归功于本地买家的强劲潜在需求。许多新加坡人，尤其是高净值个人，一直在寻求有助于积累财富的增值资产，并计划要把握这股市场复苏的浪潮。他们可能认为现在是进入市场的好时机，因为疫情过后物业价格可能会上涨，而且新加坡经济正处于逐步复苏的阶段，许多行业在最近几个月都已恢复运作。许多大型楼盘的住宅存量正在减少，而这可能会提升一些买家的紧迫感，促使他们选择马上购买一套房产。

尽管政府采取了许多应对疫情以及让房市降温的措施，许多大型楼盘（不包括执行共管公寓项目）的销售量仍然保持稳定。到目前为止，在疫情爆发前，即2018年1月至2019年12月期间启动的许多大型楼盘（拥有超过500套住宅单元）中，已售出的房产数量占比基本都达到了50%以上。2018年1月至2020年9月期间，在21个大型项目中，总共有超过1.5万套私人住宅已售出。这21个项目的累计未售出住宅单元数量似乎正在迅速减少——从2019年12月到2020年9月，未售出住宅单元的数量已经从9,460套下降到了5,460套。考虑到稳定的销售速度，大多数大型项目的住宅单元可能会在今年之内售罄。

与往年相比，我们可能会在年底看到更为活跃的房地产活动，而这也许可以缓解重新授予选购权（OTPs）的相关新规所造成的不利影响。为提醒买家在处置财产时谨慎行事，房产开发商重授选购权的权限目前受到了限制——此前，在较早的选购权（OTP）到期后的12个月内，物业开发商可以向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次选购权，而现在这一权限受到了影响。

由于新冠疫情和世界各国的旅行限制，大多数新加坡人今年都不会出国旅行。作为替代，某些人可能会去参观样板公寓或参加房地产研讨会。我们估计新加坡在第四季度将售出2,000至2,500套新房，届时2020年全年的新房销售总量将达到8,500至9,500套。

延伸资讯：

本报告由居外IQI合作伙伴橙易产业（OrangeTee&Tie)提供发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）

下一个柬埔寨：沿“一带一路”引爆老挝的投资价值

对中国投资者来说，老挝或许是东盟国家中较陌生的一个。作为东盟唯一的内陆国，老挝缺乏海港的物流优势，过去经济发展较落后。

但随着中老铁路工程将在明年完工，这条连接中国昆明与老挝万象的高铁，将带动老挝商贸投资，让它成为东盟最具增长潜力的市场。中老铁路是中国“一带一路”倡议提出后，首条以中方为主投资建设并运营、与中国铁路网直接连通的境外铁路项目，更是老挝国内第一条标轨铁路。

其实早在2002年8月，老挝的房地产新法规开始生效，在有限的框架内授予外国人在公寓楼中拥有单位的权利。因此，中国投资者应如何借助“东风”，在中老铁路建设带动城市圈形成，推动房地产的大好形势下分一杯羹？

致力服务亚洲买家跨境购房的亚洲房产科技集团居外IQI向大家分享最前沿的见解。

居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说：

“这些新的开发建设项目将给中国人在老挝的房地产需求注入强大动力，我们还预计日本和韩国买家的需求也会增加。老挝对中国买家来说一直是一个不断增长的市场，实际交易量的起伏取决于市场上新项目的出现，就像其他因素一样。

“许多中国买家认为老挝是新的柬埔寨，是下一个不可错过的投资目的地。随着经济的发展，更多的中国买家涌入，以及基础设施的建设，老挝的价值必然会绽放。

“老挝的前景看好，很大一部分与中国本身有关。老挝这样一个只有约700万人口的小国，必然会受到与大得多的邻国商业融合的影响。中国企业正在进入老挝，雇佣人员和兴建设施，中国人正为了工作、生活方式或退休而纷纷移居老挝。

“寻求出路的中国投资者人数如此庞大，只要一小部份涌进老挝这样的小国，就足以长期推动当地的房地产开发和价格上涨。

“新铁路有助于说服许多投资者，老挝的房地产已经具备了蓬勃发展的条件。中国投资者经常关注基础设施项目，并从其带来的房地产增值长中获益。

“外国房地产开发和公寓所有权的新法律制度很可能吸引追求高回报的冒险型投资者。它不需要吸引大众市场，也能对当地的销售活动、开发和价格产生重大的推动作用。

“话虽如此，在老挝投资并非没有风险。新的法律结构还没有充分完善，50年的租赁期限可能存在隐忧；而经济也因疫情的余波而摇摇欲坠。我们建议中国买家在寻求有利可图的投资时，要谨慎行事，保持理智。”

编译：Zoe Chan

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奥克兰等多地房价创历史新高，是什么推动了新西兰房市一片繁荣？

新西兰房地产协会（REINZ）的数据显示，房地产市场正在逆势上行。以往，房价和销售量通常会在大选之前停顿，但今年9月奥克兰的销售量和房价都创下了纪录。

REINZ首席执行官Bindi Norwell说， “通常在距离大选还有一个月的时候，人们会开始观望，销量会开始下滑。”

对于房市逆势而行，她提及了三个因素：创纪录的低利率；由于无法到海外，人们有额外的现款可用；以及从海外回流的新西兰人也提振了房市。

9月创下多项新高

Norwell指出，9月份奥克兰住宅销售量增长53%，为 “52个月来的最高水平，也是11年来销量的最高年度增幅” 。

REINZ称， “新西兰9月份售出的住宅房产数量比去年同期增长37.1%，从6122套增长至8377，这是新西兰自2017年3月以来的42个月里，单月房产销售量最高，这是14年来销售量最高的9月。”

REINZ房价指数（衡量房地产市场价值的变化）同比上涨11.1%至3145，同样创下了历史新高。这是新西兰房价指数首次突破3100大关。

新西兰（不包括奥克兰）的房价指数较去年9月上升10.9%，至3105，创历史新高。奥克兰的房价指数同比增长11.4%至3194，也创下了该指数的新高。

Norwell表示，房地产市场 “似乎继续保持着一种反常的趋势，自2017年3月新西兰上一次经历这种增长以来，房地产销售量达到42个月以来的最高水平” 。

“全国的销量持续超出预期，13个地区的年销量增幅超过20%，10个地区的年销量增幅超过30%。这是自2015年4月以来销量增幅达到这一水平最多地区的一次。”

她说，“再加上人们对房地产市场的高度信心，5月份LVR限制的取消，以及人们对未来房价将继续上涨的担忧，这就解释了为什么现在会出现抢购房产的现象。”

房价一片上涨

上月，新西兰全国房价中位数从$67.5万纽币上涨至$68.5万纽币，年均增长14.7%。

奥克兰房价中位数从$84.8万上涨至创纪录的$95.5万，高于8月份的$94.95万。

吉斯伯恩（Gisborne）的房价上涨了45.8%，从一年前的$38.4万纽币升至上月的$56万纽币。

塔拉纳基（Taranaki）的房价上涨了21.3%，从去年9月的$40万上涨至今年9月的$48.5万。

奥塔哥的涨幅为20.7%，从$48.9万涨至$59万。

丰盛湾（Bay of Plenty）的销售价格上涨17.8%，从$60.2万升至$70.9万。上个月，其房价中位数首次突破70万纽币。

Manawatu/Wanganui的房价涨至16.6%，从$39.7万涨至$46.3万。

Whanganui地区创下了创下了40万纽币的房价中位数纪录。

惠灵顿的房价上涨13.1%，从$65万上涨至$73.5万。其中Lower Hutt City 房价中位数$70.2万；Upper Hutt City 为$71万；Wellington City 为$86.2万；and Kapiti Coast District 为$70.44万。这些地区的房价中位数均创历史新高。

怀卡托（Waikato）地区的房价年度涨幅14.4%，从$55.5万升至$63.5万。其中Hamilton City和Taupo District的房价中位数创新高，分别为$67.6万和$63万。

坎特伯雷（Canterbury）上涨11.1%，从去年9月的$45万涨至今年9月$50万。Christchurch City、Kaikoura District和Timaru District的房价中位数也创下新纪录，分别为$50.3万、$59.5万和$39.2万纽币。

销售天数缩短

与去年9月相比，全国房屋销售天数的中位数从36天减少到32天，为今年3月疫情袭击以来的最低水平，也是4年来的9月份最低天数。

今年9月，奥克兰的卖家少花了三天时间完成销售，从一年前的39天降至36天，同样是4年来9月份的最低水平。

拍卖数据上升

今年9月，拍卖在全国总销售额中的占比为16.5%，有1381套房产被拍卖，高于去年同期的13.1%，去年这一数字为802。同时也比8月份高出15.9%。这是4年来9月份拍卖比例最高的一次。

吉斯伯恩是全国拍卖成交率最高的地区，其中，有74.4%（29套房产）通过拍卖成交，创下该地区的纪录，高于去年年9月的30.8%（12套房产）。

奥克兰是全国拍卖成交率第二高的城市，有27.9%（799套）房产通过拍卖售出，去年同期为25.9%（483套）。

Newmarket是奥克兰市首屈一指的购物丶饮和娱乐区，全新低密度住宅Newmarket Residences不但选址黄金地段，还属於市场上稀缺的公寓项目，永久业权，尽享CBD 10分钟生活圈之便利，租务需求庞大。

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来源：新西兰中文先驱网
责编：Zoe Chan

种种数据表明，新西兰多地房市在封锁后的复苏惊人，市场信心回来了，买家竞争空前！

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获封“疫后最佳投资国” 去新加坡买房也得留意这些“坑”

遇到百年难遇的大流行疫情了，手里揣著钱不知道往哪里投资？最近著名商业杂志《CEO WORLD》根据商业和投资环境对80个国家进行研究，总结了2020年全球最佳的投资或经商国家，其中新加坡以86.087高分荣登榜首！

尽管受到新冠肺炎疫情和经济阴霾笼罩的影响，但新加坡8月非有地私宅整体转售价格指数连续第二个月上扬。实际上，过去三个月，不论是新私宅丶转售私宅或转售组屋的销售，还是预售组屋的认购率都有所上扬。《日本经济新闻》等媒体认为，是中国资金撑起疫情下的新加坡房市。

新加坡橙易产业咨询有限公司和亚洲房产科技集团居外IQI本月公布的最新报告显示，持永久居民身份的外国买家购买量创下两年来的新高，无永久居民身份的外国买家购买量创下今年除1月外其他月份的最高水平。居外IQI董事会执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，中国人对新加坡房地产的需求很高，而且还在增长。新加坡房地产顾问公司戴玉祥产业咨询公司6月的报告显示，今年一季度，在新加坡传统黄金区，中国人仍为第一大外国购房群体，占比微升至25.6%；就其他地区（主要是城市边缘区和郊区）而言，中国人和马来西亚人位列外国购房群体前两位。

不过，如果去新加坡买房，国人也得注意一些细节。

什么房子都能买吗？

中国人在新加坡不是什么房子都能买，而是会受到不同程度的限制。新加坡有多种类型的房产，包括政府组屋丶有地私宅丶私人公寓等。政府组屋是新加坡最普遍的房地产种类，高达85%的新加坡人都住在组屋里。组屋分两种：新组屋和二手组屋。前者由政府提供预购项目，只开放给新加坡公民。比如，一对夫妇要申购新组屋，必须都是新加坡公民，或者其中一人是公民，另一人是永久居民。有非永久居民外籍配偶的新加坡人，可申购非成熟市镇的二房式预购新组屋。夫妻两人都是永久居民的外国家庭，可在公开市场上购买二手组屋，但前提是必须在获得永久居民权后等满三年，购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。

有地私宅指建在一片土地上的独立式丶半独立式洋房（即别墅）和排屋。新加坡对外国人购买有地私宅有明确限制，规定只有新加坡公民才能购买有地私宅，经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久居民也可购买。那些放弃新加坡公民权或永久居民权的人，必须脱售有地私宅。不过，位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是例外。外籍人士可购买地皮和有地私宅，但地契一般只有99年，而且不能出租。这对那些抱着投资目的的中国买家来说意义不大。

所有私人公寓外国人基本上都可购买，价格为每平方米1万-2万新币（约合5万-10万元人民币）。美国不动产公司世邦魏理仕最新的统计显示，新加坡平均房价为91.56万美元（约合625万元人民币），可以说并不便宜。私人公寓的地契包括99年丶999年和永久地契，目前市场上99年地契的私宅销量占比达90%以上。

需要注意的是，99年地契的年限从地皮卖出去的那一年就算起了。如果开发商拿到地后在手里屯个四五年才开盘，再花个四五年建好，那么中间就会损失8到10年左右。而且99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以后，如果没有开发商出价购买地皮丶重新发展的话，就会收归国有。到时所有住户都要搬迁，腾出空间给政府盖组屋。

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房产税费怎样计算？

外籍人士在新加坡购买多少间私人公寓都不是问题。但他们除了要准备好买房子的钱，还要准备律师费丶房地产税和印花税。按照新加坡法律规定，在整个房屋产权交易过程中，买卖双方均须有各自的代理律师在场，协助客户进行交易，办理各种手续。律师费一般要3000新币左右。

新加坡房地产税更倾向于弱势群体，对购买自用房者实施税收优惠，对于富人住房则收取高倍的土地出让金及高倍物业费。房产印花税具体包括买方印花税丶卖方印花税与买方额外印花税。买方印花税根据房产的购买价格或市场价值计算，税率通常在1%-4%之间。买方额外印花税对新加坡公民丶永久居民及外国人的税率不一致。目前，永久居民购买第一套住宅的税率为5%，第二套及更多是15%；外国人无论买第几套，均实行20%额外买家印花税（ABSD）税率。

新加坡有“学区房”吗？

如果去新加坡买房是为了学区，那么一定要留意“楼盘是学区房，但你家不是学区房”。新加坡学区房的定义是以学校地点为圆心，在周围圈出来一个半径一公里的圆形。所以经常会出现同一个楼盘里，部分单元楼在学区内，部分单元楼不在。因此，决定入手前，一定要查目标房产所在单元楼是不是在心仪学校的一公里圆圈内。

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参考来源：西宁晚报、新加坡新闻
责编：Zoe Chan

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美国加州房地产还值得投资吗？

阳光明媚的加利福尼亚州不断吸引着人们、企业和游客，地理和经济都具有多样性。从山峦到海滩，加州的经济由娱乐和技术、农业（得益于全年温和的天气）、制造业、保健和金融等行业组成。大量的公司总部设在洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、圣何塞和萨克拉门托等大都市地区，难怪加州的人口持续增长——尽管其人口密集，缺乏可负担的住房和生活成本高。

大家都知道，在加州买房真的很难，因为太贵了。其平均房价为524,400美元（折合约356万元人民币），是全美最高的。加州买不起房是很多人不得不租房的主要原因。这个州为投资者提供了一个独特的环境，因为它拥有超高的房地产价格，再加上惊人的租赁需求和租金。

加州是投资房地产的好地方吗？本文将帮助您确定是否应该考虑在加州购买投资房产。同时，找出哪些地区的房市最强劲，以及在这些高价市场中是否可以获得可观的投资回报率。

加州经济的现状

加州的经济规模是美国最大、世界第五，GDP超过3万亿美元。其劳动力由近1800万人组成，截至2018年，平均家庭收入仅超过7.5万美元。

在冠状病毒来袭之前，全国失业率从未降得这麽低。从那时起，情况就完全不同了，失业率超过了大萧条时期的失业率。加州在4月和5月的失业率最高达到16.4％。随着人们开始重返工作岗位，失业率开始慢慢回落。但截至7月，加州仍有13.3%的人口处于失业状态。

加州是最早执行原地避难令并基本关闭的州之一。即使采取了迅速而严格的行动来对抗冠状病毒，对加州的人口密度似乎毫无帮助。就在一个月前，病例数（超过12000例）创下历史新高。

好消息是，9月份加州的冠状病毒数量正在下降。然而，毫无疑问，这场大流行已经让美国的经济岌岌可危。

即使加州的房价和租金远高于全国平均水平，但加州的人口已接近4000万，并不断增长。稳定的人口增长往往会引起投资者的兴趣，他们知道在强劲的房市中应该寻找什么。

2020年的加州房地产市场

自冠状病毒爆发以来，加州的房屋价值一直在恢复，但与一年前相比，增幅微乎其微。加州大多数较大都市的房地产市场都称得上是昂贵，待售房屋极少。

以下是加州独特的房市趋势概述。

低可负担性：如果该地区的大多数居民将收入的30%以上花在住房上，那么就会被认为是无法负担的。由于生活成本高，加州是出了名难以负担的地方。高于平均水平的工资给当地的住房市场带来了追随的压力。如果没有更多可负担得起的住房选择，工资较低的工人将永远无法买房，成为终身租房者。

房屋存量低：全州的地方政策不允许城市扩张，对住房开发有严格的政策。这也是造成可负担房屋缺乏的一大原因。

高租赁需求：因为加州周边地区的房价太高了大量的人被迫租房。低库存=高需求。

“逃离城市”潮：自从疫情发生后，人们开始从大城市搬到郊区或小城镇。有几个因素推动了这一趋势，包括远程工作的可行性，更高的性价比和对户外/开放空间的渴望。在被关在家里好几个月之后，可以说我们大多数人对喜欢居住地的价值有了新的认识。

利率很低

加州投资房地产的最佳地区

加利福尼亚是一个巨大的州，拥有数百万居民。因此，房地产市场将根据位置的不同而变化很大。自然，靠近洛杉矶和旧金山这样的大都市，价格也会更高。

根据AttomData第二季度的2020年美国房屋可负担性报告，三分之二市场的房屋升值速度超过工资增长速度。另一方面，洛杉矶、圣地亚哥和橙县的年工资增长速度高于房屋升值速度。

加州（或任何地方）投资房地产最好的地方会有这三个指标：可负担性、就业增长和人口增长。问题是，在加州是否有任何地方还能提供可负担性、就业增长、人口增长？

以下是加州为投资者提供稳健住房市场的地区。

萨克拉门托县/罗斯维尔（Sacramento County/Roseville）

萨克拉门托是加州的首府，这里的地区经济实惠，就业和人口增长强劲。阿登（Arden）和阿卡德（Arcade）都位于萨克拉门托县，罗斯维尔（Roseville）是该都市区最大的城市之一。

这些地区的房价中位数为327,073美元（折合约222万元人民币）。萨克拉门托和罗斯维尔周边的房价预计在未来三年内将增长高达33%。在萨克拉门托或其周边市场购买投资房产，很可能为投资者带来丰厚的回报。

圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）

圣贝纳迪诺县部分地区的可负担性在过去几年中得到了改善，因为该县一直致力于通过住房计划来解决这个问题。就租金而言，这个都会区被认为是南加州租金较便宜的地区之一。对租房业主来说，好消息是租金每年增长5%，租房需求量大。房屋的价值也大涨，就在去年。

河滨县（Riverside County）

河滨的房市与圣贝纳迪诺的房市类似，但普遍要贵一些。今年8月，河滨县的平均房价为45万美元（折合约306万元人民币）。与去年此时相比，增长了近15%。

博蒙特（Beaumont）

博蒙特市位于南加州两座最高的山脉（圣戈尔戈尼奥山 San Gorgonio 和圣雅辛托山 Mt San Jacinto）之间的河滨县。自2010年以来，该市人口增长超过38%，是该州增长第二快的城市。博蒙特的住房市场竞争激烈，很有可能是因为它比周围的河滨和圣贝纳迪诺大都会更实惠。今年8月8月，平均房屋销售额为38万美元（折合约258万元人民币），比去年增长了11%。

埃尔西诺湖（Lake Elsinore）

埃尔西诺湖位于河滨县西部，是一个占地3000英亩的淡水湖，是加州发展第四快的城市。自2010年以来，有超过15,000名新居民搬到了埃尔西诺湖，使其人口增加了近32%。平均房价比去年上涨了10%。

科林加（Coalinga）

科林加是位于弗雷斯诺县（Fresno County）的一个城市，虽然面积不大，但却是加州发展最快的城市之一。附近有三所学院和大学，房价仍然是可承受的。上个月，房屋平均售价为19.4万美元（折合约132万元人民币），比去年增长了1.6%。现在房市的竞争也不是超级激烈。

道格拉斯市（Douglas City）

道格拉斯城地区位于三一县（Trinity County）雷丁（Redding）以西仅45分钟车程，是加州淘金热时期定居的山城。8月份，房屋平均挂牌价为32.2万美元（折合约219万元人民币）。这很重要，因为这与2019年相比增长了17.4％。该县的人口比大多数县少，但随着它靠近较大的都市而增长。

洛杉矶县——圣佩德罗（San Pedro）

根据Redfin的数据，今年8月圣佩德罗的房屋成交均价为62万美元（折合约421万元人民币），同比增长2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不过，Zillow预测，未来几个月，圣佩德罗地区的房价将开始下降。圣佩德罗的房价还是有点贵，平均租金为2500美元（折合约16976元人民币）。

加州洛杉矶圣佩德罗（San Pedro）经过翻新的海滩风格别墅，建筑面积134平方米，2卧2卫，房价约¥ 533万。

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来源：Real Wealth Network
编译：Zoe Chan

读完这篇文章，您应该至少对加州内提供回报机会的房市有一个不错的了解。在加州的部分地区，完全可以买到一些租金需求高、升值潜力大的投资房。

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最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？

对于希望在日本购买房地产的人来说，现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。

至少，最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞，城市地区的土地价格已经下降，这种模式可能在全国范围内扩展，导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。

据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示，今年4月至6月，东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中，有38个地区的地价出现下滑，只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。

专家表示，最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂，规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。

以下是最新的数据，以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。

这份报告具有什么意义？

该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。

Look报告显示，由于持续发展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地区的房价大多稳步上升。

随后，新冠状病毒疫情爆发。

今年一季度，报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌，反映出消费税从去年10月开始上调，以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中，大部分地区的地价仍在上涨。

然而，在第二季度，土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区，那里正在进行大规模的再开发项目。

在接受调查的100个商住区中，有38个地区价值下降，而三个月前的报告中，有4个地区价值下降，六个月前为零。

其余61个地区没有变化，比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%，出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。

“由于新冠肺炎大流行，潜在的房地产买家保持了’观望’的态度，许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响，由于利润率可能降低，需求量有所萎缩，”土地部在一份声明中说。

房地产分析师山下和也（Kazuyuki Yamashita）认为，“最新的数据代表了一个戏剧性的变化，显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标，在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应，然后再到区域城市。”

投资者应该准备迎接多大的跌幅？

在过去的30年里，日本经历了土地价值的急剧下降，20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。

有分析人士称，新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重，但短期内大幅下跌的可能性很小。

不动产经济研究所8月的调查显示，7月份东京都内的公寓均价仍然很高，在6000万日元（折合约384万元人民币）以上，与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。

“房价不会轻易变便宜的原因有很多，但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格，就会遭受损失，”山下先生说。

那么，准买家是应该现在出手，还是等价格降下来呢？

2008年金融危机后，许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式，导致公寓价格急剧下跌。

但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭，公寓的供应量一直比较少，其价格一直稳定在高位。

“现在，所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额，即使销售停滞不前，他们也不可能轻易抛售公寓，”山下说。

但有迹象表明，翻天覆地的变化即将发生。

山下说，由于酒店的利润率较高，在购买优质地段的土地（例如距离火车站步行5分钟以内的地段）时，住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击，住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。

“在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场，”他说。“尽管受到冠状病毒的影响，但日本的基本面并没有那么弱，所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产，那么我想说，您最好现在就毫不犹豫地买下它。”

延伸阅读：

编译自日本时报
责编：Zoe Chan

转“危”为“机”，现在就抄底日本房产吧！

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纯干货！投资日本房产的8条必备知识

在2020年全球经济增速放缓的背景下，如何做好资产全球化的配置，抵抗经济贸易环境的不确定，以及单一资产贬值带来的缩水效应，保证资产的保值升值成为了投资者绵连的严峻问题。

而在几大类投资中，日本房地产正逐渐成为中国投资者目光聚集的投资热地，为何？

日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家类似的完善的产权制度，而且经济平稳，在资产上风险性很低。

不说别的，光是永久性产权、避险性强、稳定收益、还有完善的教育医疗体系、包括东京奥运会、世博会、大阪赌城等新项目不断上马这些条件，就完全有理由让我们去投资日本房产。

那么投资日本房产一定会遇到的问题有哪些呢？别着急，接着往下看。

Q1 外国人在日本可以买房吗？

在日本投资房产是不限国籍的，直白的说，只要你有钱就可以在日本投资房产。日本全国的房地产买卖全部都由日本不动产协会监管，有宅地建物交易法作为指标。所有交易过程和日本人一样。不会因为是外国人会有区别对待的情况。

另外，日本的不动产市场相对比较成熟，对于购买房产的一方更是有可靠的保障制度，因此会是较为安全的一种投资方式。请收下这份外国人在日本买房的全能指南。

Q2 日本房产和中国一线城市相比，哪更具投资价值？

日本房产近年来也受到很多中国投资者的关注。对于广大投资者朋友来说，国内的房子已经可以满足自住刚需，那么海外购房的目的如果不是有特别的需求，比如新移民登陆或者留学居住，通常都是用作投资。

投资又看重回报，那么日本的房产投资回报率怎么样呢？以大阪为例，这里的房产回报率其实要高于国内的北京、上海等一线城市，即使在世界城市中也能排名前列。

而国内除了中国香港的净租金收益率突破了2%，北上广深等城市一线城市的收益率均低于2%，这已经是内地市场房产投资的天花板，跟日本房产收益率还存在较大的差距。

Q3 投资者的家人能来日本生活吗？

如果想通过在日购置房产来实现长期居留，购置房产后可以考虑注册公司、取得投资经营签证的方式。

2016年日本推出了经营管理签证，鼓励外国人以投资的方式在日本国内成立公司，带动日本经济。

当公司法人代表成功申请投资经营签证之后，可陆续为配偶及子女（18岁以下）申请在日本长期居住签证，都和日本人享有同等福利待遇。

那么，如何在日本获得经营管理签证？居外送上最全指南。

Q4 日本的房子面积怎么看？

中、日房子面积算法大有不同！国内的房子面积为建筑面积，人们偏向房子的面积越大越好；而日本房产的面积指的是使用面积，不包括阳台。日本的使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%。

另外，在日本购置的投资房更多的是倾向购置日本的单身公寓，因为更容易出租，且回报率更稳定。

Q5 房龄是越小越好吗？

在国内，人人都偏爱投资购置一手房或较新的二手房，比较嫌弃年代久远的老房子，认为房子不牢固或者样式比较破旧；而在日本，不管多老的房子都感觉很新，所以不用太关注房龄问题，要知道日本二、三十年前的房子比我们十年前的房子保养得还好，旧房（一户建）还可以进行改造。

Q6 抗震建筑材料如何选择？

日本对建房子时的建筑标准是十分严谨的，必须获取房屋所在城市市政府出具的房屋建筑许可才可建楼，基本以矮楼木制建筑为主。另外，日本国的多层建筑的抗震标准和新技术，当之无愧世界第一。

在日本，建筑构造分木造、轻量钢骨造、钢筋混凝土造（RC构造）、铁骨钢筋混凝土造（SRC构造）等几种类型。

如果从建筑的结构来说，确实SRC会比RC优越一些。但RC结构也和SRC同样，隔音好，又耐火耐震。由于SRC的建造工程复杂，成本很高，这会直接体现在房屋售价上，且租金也会随之提高。

如果讲究性价比，那么RC结构更好；如果讲究结构，那么SRC结构会更好。

另外，在1981年（昭和56年）后，日本定义了房子建造的基准被称为“新耐震基准”。最新的变化是提高了建筑物耐震的程度，只要是1981年后建造的建筑不管是RC还是SRC，大家请放心都符合这一标准的。

Q7 房屋只有朝南是好的吗？

在国内购房，大家会特别注重朝南朝北等朝向问题，毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅；而在日本，朝向并不是重要的，日本买家更关心房型的位置能不能看到美景。所以一般邻近知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵。

另外，比起朝向，日本人更讲究交通便利程度，周围生活设施情况，以及治安是否良好。

Q8 顶楼不受欢迎吗？

很多客户担心顶楼房间下雨天漏雨，也担心太阳直晒室内温度高。

首先确实顶层由于没有遮挡物，比起别的楼层室内温度会略高，但这也意味着顶楼的采光条件比较好。每个公寓屋顶上都有排水系统且有涂层。高楼层不易被偷窥，更好地保护了隐私。另外，由于顶层没有上层，无需担心脚步声等噪音。

总的来说，在日本顶楼的房间是十分受欢迎的。

延伸阅读：

综合整理自知乎及互联网
责编：Zoe Chan

2020-2030年，日本迎來了“十年黄金期”！投资日本房产并长期持有，可以分散风险，是资产保值增值和避险的绝佳选择。

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泰国270天“特别旅游签证”现在可以申请！附纯干货流程图

泰国在控制冠病本土蔓延方面相对成功，10月将有限度放宽旅游禁令，重新迎来外国游客！

泰国旅游与体育部辖下泰国旅游局提出“特别旅游签证”（Special Tourist Visa, STV）方案，以让符合资质的人士能够入泰。

泰国在管理及防控新冠病毒的优良表现，使得泰国成为第一个从新冠疫情中安全解除的国家。目前泰国境内已经没有新冠病毒的传播，欢迎具有高购买力、以及有同家人一并入泰需求的外籍人士能够入境并在泰长期停留。

泰国政府的STV签证一经推出，便吸引世人瞩目。目前签证已经落地，可以申请！赶快来了解下STV签证的办理细节，冬天就可以到泰国去避寒了！

申请时间：从 2020年的10月1日到 2021年的9月30日

停留时限：签证持有者可在泰停留90天，可续签2次，一次90天，最长可停留泰国270天

办理费用：2000泰铢（约430元人民币）

泰国旅游和体育部长皮帕说，第一批外国游客来自中国，共有150人，他们将在10月8日乘坐包机从广州飞抵普吉岛，到了25日又将迎来另一个中国团，首批欧洲游客则会在11月初到访。

对于泰国新推的STV长期观光签证或最新入境措施有任何问题吗？

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居外手把手教您 9个快速找对投资房的小技巧

如何识别一套好的投资物业单位？首先，您可以效法其他成功的房地产投资者，或者从多方面做好功课：查看空置率，研究附近的学校，并关注即将会有什麽重大基础设施建设。

我们经常会问：在新加坡，一个这么小的岛屿怎么会有这么多的房产投资选择？有时难免一街之隔的房子就已经有10%以上的租金收入差额。诚然，要找到一个好的投资单位，需要一些房产方面的门道；但居外能够为您提供一些简易快速的技巧，并不需要一整队房产分析师。

技巧1：跟随其他成功的房地产投资者

虽然我们反对从众心理，但对于寻找投资单位的初学者来说，这一招总是管用的。四处寻找您认为相当成功的资深投资者——他们甚至不需要在房产界一枝独秀，只需要比您更有经验，有更好的往绩。

查看他们一般会关注的地区，然后尝试找出他们感兴趣的房产。他们很可能熟知一些您不懂的窍门。

技巧2：投资商业地产，要找大型连锁品牌

麦当劳、优衣库等大型连锁品牌，在选址前都会做大量的分析。虽然您负担不起同样的咨询服务，但您可以借鉴他们的经验。

例如，优衣库刚在新加坡设立分店时，他们选择了郊区的Tampines One商场，而不是热门的乌节路。这对投资者来说是一个相当好的提示，可以在同一个大区里找房；如果缺乏人流，他们就不会在那里开店。

对于餐饮的位置，一个古老的策略是尝试找寻主要的快餐连锁店。如果该地区吸引不少连锁进驻，您就可以肯定人流很高。

技巧3：对于住宅物业，请查看空置率

许多投资者都会检查一个地区的租金收益率。这很有用，但经验丰富的房东在寻找投资房产时也会仔细查看空置率。

这是一个更直接的指标，可以反映当前的情况。例如，去年2月，圣淘沙海湾地区的空置率很高。这是一个很好的线索，说明情况并不乐观，尽管该地区通常有很高的租金收入。这是由于富裕的外籍人士数量萎缩，而这个问题持续至今。

技巧4：投资住宅物业，要注意附近的学校（不仅是名校）

您可能知道，如果您住在某所学校附近，您的孩子就更有可能被录取。因此，“精英”学校附近的房子总是有不错的需求。但是，即使某所学校没有那么有名气，对房东来说也是有利的。

原因是，如果家里的孩子在附近的学校上学，他们就不太愿意搬家。这样一来，租期就会更长了。

技巧5：寻找都市缙绅化（又称城市有机更新）的迹象

如果您不知道“潮人”这个词是什么意思，那就沿着惹兰勿刹（Jalan Besar）或中峇鲁（Tiong Bahru）走走吧。一些看似荒芜和破旧的地方，其实是高档咖啡馆的所在地。同时，您可能会注意到一些街角的商店其实是高端精品店，只是外观不起眼。

都市缙绅化是一种自然发生的事情，很少由市议会或政府规划。因此，您需要四处走走，张开双眼看看，而不是仅仅依靠市区重建局（URA）的总体规划。

技巧6：留意“涟漪效应”

当某一个小区升级，价格上涨时，往往会对周边地区产生连锁反应。如果您能尽早行动，在此之前买入，您就能收获一些不错的回报。

一个简单的方法是比较一个地区和周边的房产交易价格。涟漪效应的一个常见的前兆是，一个地区和其毗邻地区之间的价格差距达到5%或以上。

有关新加坡不同地区和项目的交易价格，您可以参考新加坡第三大房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）研究部的网页，获取新加坡市场报告和信息。

技巧7：参加房产拍卖会，抢购便宜的投资房

在抵押人销售期间，一定要来看看。虽然不能保证总是物美价廉，但您偶尔会遇上火爆的拍卖——这是指房产对房主来说成本太高，他们急于快速脱手。

如果在拍卖期间没有达到底价，可以的话，记得直接找卖家。他们可能会同意与您私下交易。

技巧8：在计划升级的街区寻找老旧物业

这不是祈求全幢整体出售的机会（虽然这种可能性存在），反而是关于租金收益率。请记住，租户们并不关心租约还剩多少年——他们真正关心的只是方便和舒适。

这意味着，如果位置合适，较旧的房地产可以产生与新房相同的租金收入。鉴于它的价格会因房龄而降低，您实际上将获得更高的租金收益。

但是，您需要确保维护或翻新的价格不会太高。另外，您必须确定其可出租性，因为出售租赁到期的房产并不容易。

技巧9：关注重大基础设施建设

突出的例子包括裕廊（Jurong）的高铁、兀兰（Woodlands）的新柔地铁；较小的例子是新的地铁站或道路的出现。一般来说，新加坡的房价与政府的基建计划密切相关。

主要看点有：

商业中心的发展，如科技园和办公室，这提高了该地区的就业率，有助于租金前景和房屋升值。
主要公园和娱乐区
缓解交通和噪音的因素，如 “无车族 “标识，这将吸引居民和租户。
教育机构的发展

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参考来源：99.co
责编：Zoe Chan

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中产阶级开路！中国买家南下扎堆新加坡房市

中国富豪引领新加坡高端房地产市场，早就不是什麽新鲜事。据《南华早报》报导，不断壮大的中产阶级也不遑多让，正积极地在海外寻求资金避风港。中国香港曾经是他们的首选房地产市场，但现在已被更具吸引力的“狮城”取代了。

新冠疫情在袭之前，广州居民Jacky计划在农历新年假期到访新加坡，在当地购买一套两居室的公寓。这位30多岁的商人打算用200万新元（折合约992万元人民币）的预算，将“狮城”加入他的投资地名单中，目前他的投资地包括中国东南部城市深圳和香港。

据《本周亚洲》（This Week In Asia）采访的5位新加坡房产中介透露，Jacky是来自中国的新一波“中产阶级投资热” 中，希望藏富于外的投资者之一。Jacky曾考虑在中国香港进行另一项投资，但持续的社会动荡让他将目光南移。“我打算卖掉香港的房产，转到新加坡置业，因为这个国家更稳定，货币更坚挺，” 他说。

房地产公司ERA的副部门总监Clarence Foo先生表示，对于像Jacky这样的投资者来说，中国香港曾经是一个“强有力的选择”，但现在不是了。“对这些人来说，安全是个大问题。他们感到不受欢迎，并成为众矢之的，”Foo先生说。据新闻报道，中国大陆居民对在香港生活和工作已经有了二心，边境居民选择缩减来港休闲甚至体检的次数。

政治稳定

北京的投资顾问Lily Han女士说，自去年6月以来，内地人对新加坡房产的咨询数量激增了30%以上。她说，人们对这个城邦的“兴趣稳定地日益增长”，她的公司已经开始推荐新加坡作为亚洲“顶级投资目的地”。总部设在上海的移民公司总经理Michelle Gao女士也同样注意到，自6月以来咨询量增加了约25%。“新加坡一直都备受关注，但现在似乎成为了更受注目的焦点，”她说。

在新加坡569万人口中，约有80%的人居住在只对公民和永久居民开放的公共公寓中，另外20%的人则居住在对外国买家开放的私人公寓中。Gao女士说，中国人看重的是政治稳定。尽管与欧洲国家相比价格相对较高，新加坡的私人房地产市场仍然受到他们欢迎。

优质教育

在这一日益壮大的中层中国投资者群体中，通常预算约800万至1000万元人民币的人，寻求买房以便他们的孩子能在新加坡生活和学习。

上海居民Cindy说，新加坡的教育体系特别适合中国内地人，主要是因为它的双语教育政策，即学生在英语之外还要学习第二种语言，如华语、马来语或泰米尔语（印度的官方语言）。不过外国学生往往会选择新加坡的国际学校，因为他们需要参加入学考试才能进入主流学校，而那里的空缺可能有限。这位预算在150万新元（折合约744万元人民币）左右的准买家也认为，中国买家在新加坡受到欢迎。

资产配置

ERA的Foo先生表示，内地人对新加坡房产越来越感兴趣的另一个原因是中国一线城市，如北京、上海、广州和深圳的房价飙升。“他们在中国的投资可以翻倍或三倍的日子早已过去了，新加坡是他们停放资金，进行资产配置，分散风险的最佳地点，” 他说。

Foo先生又指出，在春节假期飞来的几批中国客户中，有一部分人也对过去10年来在东南亚购买的房产不满意。马来西亚、泰国、菲律宾等国家在2011年起受到追捧，但很多人发现投资回报率未如理想：“很多人意识到实际回报并不像承诺的那样，该地区的一些国家还面临着政治和经济的不稳定。”

新加坡私人房地产市场约70%的买家是本地人，这也推动了需求，因为买家相信，如果他们想出售或出租自己的单位，会有一批现成的需求。据Foo先生介绍，新加坡开发商已经努力加大在中国城市的营销活动。“去年来开发商一直在参加中国的路演，另一个媒介是微信，因为他们在中国没有很多员工，”他说。

降温措施

不过，高纬环球（Cushman & Wakefield）的东南亚与新加坡研究部总监李敏雯女士（Christine Li）表示，中国中产阶级对房产投资的兴趣虽然越来越大，可是还没有转化为新加坡的实际销售。总体而言，中国人的交易量从2019年第二季度的243宗略微上升到第三季度的272宗，但李女士表示，与超富阶层相比，中产阶级投资者通常较注重预算，对降温措施更为敏感。

新加坡最近一次为楼价降温的措施在2018年7月出台，当时府数据显示私人住宅价格已升至4年来的最高点，因此将外国人的额外买家印花税（ABSD）税率上调5个百分点至20%。Foo先生补充说，买家有可能期待新加坡政府明年降低ABSD税率。该国正面临着私宅过剩的问题，根据市区重建局的数据，截至去年9月底，该国私宅库存为3万1948套。开发商此后呼吁放宽房产调控措施。

市场信心

不过，李女士指出，中国超级富豪的交易依然强劲。“2019年第三季度500万新元（折合约2479万元人民币）以上的中国交易总量几乎翻了一番，达到40宗，而2018年只有21宗，”她说。

橙易产业（OrangeTee & Tie Property）的研究主管孙燕清（Christine Sun）女士表示，她也看到了类似的趋势，去年前11个月，中端买家在100万至300万新元（折合约496万至1487万元人民币）的房产交易中占51.7%，比去年同期的52.5%略有下降。孙女士表示，中美之间敲定的阶段性贸易协议可能有助于提振市场信心，相信会有更多中国资本南下流入新加坡。

她说：”此外，明年的按揭利率可能会维持在低位或更低，这有助稳定住房需求在目前的水平。我们预计中国买家将继续涌入新加坡。我们估计，不包括行政公寓，2020年可能会有9000至9800套新房交易。 “

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参考来源：南华早报
责编：Zoe Chan

新加坡是一个以华人为主的国家，安全指数在全球数一数二，而且拥有世界级的医疗设备和高质量的教育资源。基于种种优势，中国买家在新加坡房市上的活跃度不断提升。

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