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泰国稳坐2020年全球最佳创业国家No.1 & 最佳投资国家No.2！

2020年全球格局因为新冠病毒悄然发生改变，一些国家表现亮眼，甚至纷纷超越投资老牌成为投资新宠。

近日，U.S. News网站公布了最新的全球调查，该项调查研究选用的是全球标准，访问了超过6000名全球投资人，泰国在世界73个国家中，仍稳居第一。

全球最佳创业国度排名主要依据以下评分标准：

投资成本
政府制度
出产成本
与其他国家的接洽度
生产要素的能力

全球最佳创业国家No.1

在“2020年全球最佳创业国度”排名中，排名2-10位的国家分别是马来西亚、中国、新加坡、印度、菲律宾、墨西哥、瑞士、印尼和加拿大。

而泰国自2019年起保持世界第一的排名。世界银行（World Bank）的数据显示，在泰国创业仅需要6天时间，5道简单程序。2019年，泰国通过引入固定的注册费，降低了开办企业的成本。从中可以得出，泰国无论创业投资成本还是发展潜力，对于投资者来说都是极具吸引力和说服力的。

与此同时，为了不断吸引外商投资，泰国政府还专门成立了一个政府招商引资机构——泰国投资委员会，也就是我们常说的BOI（Board of Investment)，来统筹管理海内外在泰国的投资以及为泰国企业海外投资提供服务，并制定了多项强有力的投资优惠政策，包括给予3至8年的企业所得税减免、免征生产出口产品所需原料或物料的进口关税、外汇自由等等。

开泰研究中心认为，此次排名与世界银行每年发布的“营商便利度“排名一致，也反映了泰国政府为使外国投资者在泰国创业更方便而加紧修订改法律法规的成效。

据泰国投资委员会（BOI）的数据显示：2019年前9个月，泰国外国直接投资（FDI）的申请总值较上年增长69%。其中，电子和电气、数字和汽车行业位居主导地位，占比高达65%。

泰国能够继续蝉联全球最佳创业国家，这既是对政府持续积极吸引外商投资以及不断改善投资便利工作的一种肯定，更是向外国投资者传递了一个非常积极的信号——泰国拥有着全球最佳的创业环境和条件。

如今，泰国是全世界国际游客访问量最大的国家之一，拥有大量的农产品出口和具有低成本竞争力的制造业，而其首都曼谷也不断发展成为东南亚重要的经贸中心和交通枢纽。因此，在全球范围内中，泰国已逐渐成为中国公司迈出国际化道路和开拓国际市场的理想目的地。

全球**最佳投资国家*No.2***

世界银行集团在另一份报告中指出，自然资源、市场、效率和战略资产是促使人们在该国投资的四个重要要素。

“2020最佳投资国家”排行榜也是基于全球认知的调查结果得出的，按照8个同等权重的国家属性进行排名，分别是：

腐败程度
商业活力
经济稳定性
企业家精神
税收环境有利性
创新性
成熟的劳动力
技术人员市场

泰国在2020年最佳投资国家中排名第2位。前10名则为：克罗地亚、泰国、英国、印尼、印度、意大利、澳大利亚、越南、拉脱维亚和新加坡。

从榜单我们不难看出今年有许多新兴发展中国家上榜，预示了其被投资人看好的潜力和低投入高回报的投资结构。

并且，许多投资者已经将注意力转向了泰国。与2018年相比，该国在2019年前9个月的外国直接投资申请总值增长了69％。其中65％的申请由汽车、电子和电气以及数字领域领跑。泰国市场的增长及其动力指标一直保持稳定和强劲。

福布斯也将泰国列为2020年第八大新兴市场。泰国今年也是第一次进入新兴市场国家的前十名，疫情期间以来，泰国体现了很好的政治稳定性和抗经济衰退的能力。

所以，毫无疑问的是，疫情后的泰国房产，才是真实楼市的“丰收年”！如果说灾难给我们留下什么，除了普及传染预防知识之外，还让更多人搞清楚了自己到底需要什么房子，以及到底哪里的房子才是经得住考验，真正值得投资的。

延伸阅读：

来源：U.S. News & World Report
责编：Zoe Chan

平稳的时期，正是应该未雨绸缪，提前规划的好机会。投资泰国，是资产保值的不二之选。

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谁说泰国房价要崩了？曼谷房价增长提速这类房产最吃香

2020年第二季度，泰国全国房价同比强劲上涨8.16%，较上年同期2.44%的涨幅大幅提升，也是2013年第三季度以来的最大增幅。最新一季度房价环比增长2.38%。

市场供求双双上涨

根据泰国央行（BoT）的数据，2020年5月，房地产信贷未偿总额同比增长6.1%，达到3.22万亿泰铢（6,943.5亿元人民币），继2019年全年增长5.2%之后。

同样，目前住宅建设活动也在激增。根据BoT的数据，2020年前5个月，全国公寓注册量较上年同期大幅增长33.6%，达到32,443套。在曼谷大都会，同期公寓注册量同比激增近80%，达到21,792套。

曼谷租金收益率达8%

曼谷公寓价格适中，每平方米约3,638美元（约24,712元人民币）；收益率不错，为8.05%。

泰国市中心公寓（120平方米）
曼谷	买入价格	月租金	每月收益率
曼谷	$ 436,560（约¥ 296.5万）	$ 1,837（约¥ 12,478）	8.05%

“学区房”引领市场复苏

世邦魏理仕（CBRE）泰国公司认为，随着买家的询盘増加，教育机构附近的豪华独立屋和公寓引领了泰国住宅市场的疫后复苏。

董事总经理Aliwassa Pathnadabutr表示，世邦魏理仕曾担任营销和销售顾问的项目的销售数据表明，豪宅市场是最快从新冠疫情初期影响中恢复的市场之一。

“世邦魏理仕目前是曼谷市中心、中城区和郊区9个豪华独栋住宅项目的唯一代理，价格从2,590万至1.5亿泰铢（约558.5万至3234.5万元人民币）不等，”她说。“买家以泰国人为主（93%），其余7%是居泰的外籍人士。他们在疫情过后按照‘新常态’的方式生活，考虑到生活空间以及内外功能，寻求更多生活空间和隐私的新居。”

Aliwassa女士表示，世邦魏理仕还发现，教育机构附近的公寓市场受疫情危机的影响较小，经历了迅速的复苏。“大学附近的公寓项目有明确的目标客户，因为那里有真实的需求，”她说。

“除了自住或父母为上大学的孩子购房外，对于投资者来说，“学区房”是一个很好的选择，因为它是一个低风险的市场，易于租赁。在转售方面，相比其他公寓市场的投资者来说，大学附近的公寓流动性更强，尤其是那些设计现代、适合下一代的新项目。”

整体经济又怎样？

由于新冠疫情对国内活动和旅游业的冲击，泰国经济继第一季度下降2%后，2020年第二季度经济同比大幅收缩12.2%。这是自1998年亚洲金融危机以来最大的一次萎缩。因此，国家经济和社会发展委员会（NESDC）最近将2020年经济预测从早先估计的下降5%至6%下调至收缩7.3%至7.8%。

2020年8月，泰国央行在今年连续三次降息后，将基准利率维持在0.5%的历史低位不变，以尽量减缓冠状病毒大流行对经济的影响。

马来西亚柔佛特区房市前景俏一张图秒懂5大旗舰区

受新冠肺炎疫情影响，马来西亚政府下达行动管制令，近期疫情逐步趋缓，马来西亚6月宣布解封行动管制令後，各种经济活动逐渐恢复，大马半岛南部的“柔佛依斯干达经济特区”景气日渐复苏，加上第二家园计画（MM2H）低移民门槛，让该区仍是海外资金投资集结重镇。

马来西亚过去被选入十大最适宜退休养老国家之一，在美中贸易战延烧，加上马国在疫情逐步解封，大马半岛南部的“柔佛依斯干达经济特区”经济活动日渐复苏。

东森国际地产执行长廖麟鑫表示，大马柔佛州新山市“柔佛依斯干达经济特区”，被誉为马国经济心脏支柱，该区与新加坡仅有一桥之隔，面积等於三个新加坡，规划2025年完工，此区结合两国优势，因具有新加坡所欠缺的腹地，不少企业能在当地制造商品，并同时在新加坡从事研发与金融的工作，两相助益。

随着依斯干达经济特区近年蓬勃发展，使该区迎来许多投资，共规划为A丶B丶C丶D丶E五个旗舰区；其中旗舰A区新山市中心是中央商务区，经济活动包含金融丶文化与城市旅游；旗舰B区主要经济活动还包含教育丶医疗生技丶观光娱乐等。至於C丶D丶E区则以物流配送丶石化丶航空等制造业为主，运用快速道路丶港口丶国际机场，发挥经济特区的枢纽效益。

廖麟鑫分析，旗舰A区为迅速发展的中央商务区，邻近新柔长堤丶坐拥马币38亿元的金海湾发展计划，区内林立大型购屋商场丶酒店丶人造沙滩，生活机能发展成熟，且可经滨海高速公路衔接至旗舰B区的乐高乐园（Legoland）丶国际教育城及医药专科医院等，且该区又被称为依斯干达商业心脏地带-美迪尼特区（Medini），不仅享有十年免税计画，吸引富士康集团丶三星丶美国可口可乐等国际企业争相入驻，堪称是结合娱乐丶文教丶商业及医疗的枢纽区域。

A区以新山市中心为主，可被称为是柔佛州的商业心脏地带，包含新金融区和经提升的中央商业区。

廖麟鑫指出，马来西亚包括吉隆坡丶槟城丶新山等城市，海外置产的热门总价大约70万~210万元人民币不等，吸引全球不少高端客丶退休族置产移居；尤其去年至今也带动港人移居至此的情况。

另外，马来西亚政府持续推动第二家园计画（MM2H），该政策也吸引不少全球退休族置产移居；廖麟鑫分析，无论是“设厂投资”丶“移居自住”及“资产配置”，都因第二家园计画丶柔佛依斯干达经济特区两大政策受到鼓舞，因此让该区受到各国企业主丶商务人士丶移民和退休人士关注。

认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？

国人最大梦想，就是买房成家，当决定去英国移民，也一定很想买个英国房子，安心定居。不过英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，不如在英国置业前，先来认识英国房子6个大类：

一、大厦公寓（Flat / Apartments）

在英国城市中，最多的房子类型，房价也最实惠，如果是新楼房（New Homes）价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修，而且九成是开放式厨房，而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备，只须买简单家具即可入住。

不过买大厦公寓，一般只有租赁业权（Leasehold），故须要定期交地租（Ground Rent），亦须要交物业管理费，不过英国物业管理水准不差，新楼的清洁与保安水平都可让人安心。

曼彻斯特市的标志性新开发X1 Michigan Tower 1，是全新地标级旗舰住宅项目，提供1,300个豪华的1、2及3房单位。项目将融合多元化的零售，餐饮及娱乐休憩设施，全面满足住户所需。房价仅由约¥ 153万起。

二、房屋（House）

英国房屋可分为独立式房屋（Detached House）和半独式房屋（Semi-Detached House）两大类。

独立式房屋（或别墅），有2至3层，它整楝跟邻户是完全分开，通常有前后独立花园，花园面积可大至100平方米，部分甚至有温室或池塘，另外还有私人车库及独立室外储物屋。

而半独式房屋（或别墅），跟独立式房屋的唯一分别，就是房子的一边会跟邻户相连，故又名双拼房屋（或别墅），私隐度稍逊独立式。

House多位处市郊，故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢，不过房价也相对较贵。

三、单层房屋（Bungalow）

跟House一样，同样分独立和半独立（双拼）两种，但Bungalow一般只有一层，由於不须上下楼梯，出入较方便，故往往是老年居客的首选。

Bungalow多位处环境优美地方，故价格颇高，但租金回报率也是最高。

四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）

排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相连，一排接一排。大排屋一般有两三层，由5至10楝房子相连，每楝有独立花园和车位（或车房），有睡房2至4个，另有客厅丶厨房。

而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花园都很小，后面亦只有后院（Yard），它们大都筑建於维多利亚时代，但结构坚固，多为政府房舍。

五、政府福利房（Council House）

国内有廉租房，英国也有类似的公营房屋，并分多个类型，当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House，都有一定年期，但价钱会低於市价，如非当地人便很易误以为是“笋盘”；由於Council House环境复杂，安全风险较高，日后出售房子也难有好价，故投资者必须紧慎。

六、乡村屋（Cottage）

英国的乡村屋Cottage，可小至只有两三房间，也可大至拥有几十间大房，并大都位处乡郊，是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子，通常都历史悠久。这类Cottage除可自住，很多亦会改建成家庭旅馆，在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜，如是政府保护建筑，更不能随意改动，当中利弊要考虑清楚。

相关【居外百科】内容：英国房市常见的房产类型详解

此外，在研究不同投资策略时，可能会遇到在国内比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。

BTL：Buy To Let

可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资産净值（equity）的最有效方法。

BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易於管理。对於在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约在6个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。

新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低於市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。

要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立您的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等6个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。

比较起以租养房创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。（GettyImages）

BTS：Buy to Sell

也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。

比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。

哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。

参考来源：东网丶香港01

在英国投资房产，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基於不同因素，例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等，因人而异。

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美国房产抄底正当时随手给你10个理由！

美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战，但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点，标普500指数处于历史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐惧，那麽您获得好买卖的机会就更高了。

现在大家在家里呆的时间比较多，因此，房子的内在价值已经上升了很多。然而，鉴于房贷利率已经崩盘，负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下，精明的投资者是时候反其道而行之，重新关注大城市的房地产了。不过，鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度，二线城市（也俗称“18小时城市”）也是非常有吸引力的。

让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。

1. 全国各地房价走软

根据美联储经济数据（FRED），2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见，一些定价的通缩早被释放出来了。

如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么，我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元（-17%）。2009年的下半年的，房价触底。

从2009年底到2012年，房价逐渐走高，然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。

此后，销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元，跌幅为9%。

随着价格和贷款利率双双下降，负担能力上升。

美国房屋销售价格中位数（美元）

美国房屋销售价格中位数（同比变化%）

2. 超低的房贷利率

房贷利率处于历史低位，现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话，看到这么低的利率，很难坐着不下手。

视乎情况，这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本，低利率肯定会推动购房。

但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”，因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是，由于低利率使得现在的房子更实惠，买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。

30年定期按揭的平均利率

3. 股市处于历史高位

标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年，标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后，已经反弹到历史高点。因此，股票投资者非常富有，特别是科技投资者。

股市创造了如此多的财富，难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去，特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉，而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。

同时，我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢，分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。

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4. 2020总统大选年

如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情，那就是为了继续执政，他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。

股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是，无论谁胜出，股市和房市往往都会表现良好。

假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况

5. 租金持续走高

房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快，资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高，这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。

随着冠状病毒的大流行，数百万人需要就地避难的地方。不过，多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划，相信很多美国人都能挺过封锁期，继续支付房租。在一些州，您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。

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6. 千禧一代正处于黄金购买期

千禧一代现在大多在30岁左右，这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。

拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时，您的筑巢本能就会超常发挥。此外，可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。

如今，千禧一代几乎占到了购房者的40%。

1985-2019年各代人的住房拥有率

从下图由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）房屋买卖者代际趋势（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究报告中可以看出，已婚夫妇在购房人群中占主导地位，其次是单身女性。毫不奇怪，单身男性在购房方面远远落后于单身女性。

购房家庭的成人构成

下面是另一个有趣的图表，显示了千禧一代在哪里买房最多。他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心，在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。

千禧一代在哪里买房最多（与最少）？

就像股票投资者不应该对抗美联储一样，房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来，谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约，其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。

7. 工资增长再创新高

家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元，相信当2020年2019年的数据出来后，家庭实际中位数收入会进一步上升。

美国家庭实际收入中位数

8. 国外热钱降温

在2017年之前，许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争，尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战，并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后，中国政府严厉打击热钱外流。因此，2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。

现在，人们对2020年的冠状病毒感到担忧，中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。

最终，外国资金会再次涌入美国，特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多，当需求最终被释放出来时，很可能会再次引发全现金的竞价战。

过去几年美国住宅物业的主要外国买家

相关文章：【外国买家在美国购房连续两年减少中国人仍主导市场！】

9. V型经济复苏

在2008-2009年金融危机期间，美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退，因为2008-2009年经济衰退后，贷款标准一直非常严格。

自2009年以来，只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款，负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产，大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。

自2016年底的峰值以来，美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌，达到与上一次经济衰退相同的幅度，也只剩下8%了。

2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着，由于美国有能力开放经济，所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。

10. 贷款限额提高

美国联邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。

在美国大部分地区，2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。

在高成本地区，房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。

此外，更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间，因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此，连政府都认为是时候在大流行期间买房了。

来源：Financial Samurai
编译：Zoe Chan

尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。

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日本开启菅义伟时代：日本房产何去何从？

当地时间16日下午，日本自民党总裁菅义伟9月16日在临时国会首相指名选举中当选日本第99任首相，日本正式开启菅义伟时代。截至目前，两岸都对此释放出友好态度。

菅义伟1948年生于日本秋田县一个小山村。他是地道的农民出身，父亲是一个草莓种植户，当过最大的官就是当地草莓协会会长。

安倍经济学还会延续吗？

菅义伟要接手的“摊子”不算少，除了上一届全力押注的“东京奥运会”外，日本也已经连续第三个季度经济萎缩，GDP环比下降7.8%。

不过，目前市场对新首相还是持有比较乐观的态度，普遍认为菅义伟将延续“安倍经济学”。外界基本确信他的政策将是安倍经济学的延续，不会太过偏离安倍治下这十年的政策倾向。

此前菅义伟曾对外表示，希望日本央行继续超宽松货币政策应对疫情冲击，并考虑在年底前制定后续的经济刺激计划。

是否能够带来房市反弹？

受COVID-19新冠疫情的不利影响，更多租赁和交易逐渐出现被推迟，甚至取消的现象，J-REITs和日本国内投资者的投资出现明显下降。

据数据显示， 2020年第二季度，日本商业类房地产交易量为7,530亿日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投资者的交易量同比增长45％，其主要原因是今年初签订的一项重大投资组合交易所致，除去该项大额交易，海外投资者的投资总额也呈现下降。

J-REIT指数在3月触底1,145点后，于6月10日回升至1,721，之后继续出现波动。现有J-REIT交易量、并购数量和IPO数量均出现下跌。那些多元化的J-REIT，由于其资产类型的结构，被认作可以减轻经济波动的影响而受到关注。

虽然市场的投资资金充足，但买卖双方的价格预期差距却越来越大，由于担心经济的不确定性而带来可能的需求减少和租金下降，商业类房产的预期收益类都出现下降。

目前，投资者对防御性资产如住宅类和物流类表现出更大的兴趣，但二季度，东京的住宅类、物流类和办公类房产的预期收益率仍然出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的办公类房产的预期收益率环比增长了4个基点。

投资趋势以日本滑雪地产为鉴

除了大阪外，日本的滑雪地产也一向被看好。

滑雪地产拥有高增值潜力，比如北海道的二世谷（这里拥有北海道亚洲最好的粉雪）为2019年全日本地价上涨最多地区之一，而仍仅为阿尔卑斯山地区滑雪度假村价格的40%。

此外，滑雪地产的运营收益在雪季每晚租金就能达到5000-6000人民币，而日本许多滑雪胜地的跨度最长可达5个月。

延伸阅读：

本文内容参考：新浪财经等
编辑：paulxu318

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市场报告 | 新加坡房市逆势上扬，八月新房销量显著上涨

今年八月，新加坡房地产市场逆势而行，新房销售量不减反增。以往每年此时正值农历七月，人们正在过中元节，市场交易通常会处于较为低迷的状态。实施防疫阻断措施的时期结束后，新加坡新房销售量实现了比预期值“更高、更快”的增长，这与四月和五月的销量平平的情况形成了鲜明的对比。

上个月，受新冠疫情和全球经济放缓的影响，新房的销售量飙升至11个月来的最高水平，并获得了连续第四个月的增长。市区重建局（URA）的开发商销售量调查结果显示，不包括共管公寓（EC）在内的新房销售环比增长了16.3%，从七月份的1080套上升至八月份的1256套。这是自2019年九月售出1270套以来的最高销量。纳入共管公寓后，住宅销量同比增长了14.4%，达到了1307套。与去年同期的1123套相比，私人住宅（不包括共管公寓）的销售量增长了11.8%。

数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询部

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅依然贡献了大部分的销售量。

当月各大区域出售住宅单元数量。中央区以外（OCR）\核心中央区（CCR）\其他中央区（RCR）

最畅销的住宅项目包括福瑞轩（Forett At Bukit Timah）、聚宝园（Treasure At Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、嘉和馨苑（The Garden Residences）、桦丽居（The Woodleigh Residences）、顺福轩（Jadescape）、御峰（WhistlerGrand）、丹林园（Daintree Residence）、悦湖苑（The Florence Residences）、实龙岗北1道（Affinity At Serangoon）、Noma项目、尚景苑（Stirling Residences）。

上个月是过去八年内销售量最高的一个月。此外，与以往出现危机和政府实施降温措施的时期相比，销售量也“更为亮眼”。例如，在2008年八月的全球金融危机期间，新房的销售量只有325套。2013年八月和2018年八月，政府刚开始实施新一轮降温措施实施后，新房的销售量分别下调到了756套和617套的较低水平。

当前，持续增加的经济不确定性和强烈震荡的股市似乎正在推动房地产投资的热潮，为此越来越多的买家开始寻求避险资产的保障。比起持有现金和参与风险较大的投资项目，投资者现在更倾向于投资房地产资产以实现财富保值。此外，处于历史低点的利率正在推动房地产市场的复苏，因为对于自主业主和和房地产投资者，抵押贷款的可负担性正在持续提升。

目前，新加坡国内强劲的需求对房地产市场产生了一定的支撑作用。重新回到市场上的外国买家也推动了上个月的上升趋势。根据新加坡市建局发布的Realis房地产数据，新加坡公民的住宅购买量最高，达到1047套，在上月售出的所有非有地新住宅销售量（1240套）中占了84.4%。这也是自2018年七月（当时的销售量为1237套）以来，新加坡房地产购买量所达到的最高水平。新加坡永久居民购买的非有地新住宅数量为139套，也同样攀升到了两年内的高位，而上月非有地住宅的购买量为54套，也达到了近7个月内的较高水平。

当前房市动力主要来自强劲的国内买家以及外国买家重新燃起兴趣。绿线为总数，蓝线为新加坡公民销量，橙线为持有PR的新加坡人销量，灰线为外国买家销量。

在过去几个月内，新加坡居民在住房上的高企消费反映出了当地人对投资性资产的持久兴趣。在许多新加坡人看来，房地产或许依然是一种“更安全的选择”，对于那些在不确定时期寻求稳定、多样化回报来源的投资者来说更是如此。

随着量化宽松政策（QE）在全球不断掀起刺激经济的浪潮，预计房地产需求将进一步上升。在未来几个月内，处于周期性新低水平的利率也将对市场产生支撑效果。

延伸资讯：

本报告由居外IQI合作伙伴橙易产业（OrangeTee&Tie)提供发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee&Tie)研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）

英国高铁HS2正式开工！最高速402公里，预计2040年通车

2号高速铁路（英语：High Speed 2），是英国一条计划中的高速铁路路线，以丫字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、里兹等英格兰境内的主要城市，设计时速达400公里，预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段，2033年全线完工。有可能再延长至苏格兰。路线已于下议院获批。2020年2月11日，约翰逊通过建设计划，成本达到1070亿英镑（1384亿美元）。

中国中铁
也参与英国HS2投标

英国HS2高铁项目是英国国家战略性工程，具有重大的国内政治经济意义，但延误已久。

据2020年初宣布的计划，HS2工程将即刻启动，首期工程将于今年4月正式动工，主要开建伦敦至伯明翰（直线距离约200公里）的第一阶段，并争取将其在2028至2031年之间建成。第二阶段伯明翰分别与曼彻斯特和利兹连接的高铁将于2035年到2040年之间建成。

也就是说第一阶段需要8至11年，第二阶段（从现在开始算）需要15至20年完成。HS2高铁总长大约531公里，目前政府预算仅有不到560亿英镑。但政府目前估计总投资预算可能大约高达1060亿英镑。

中国的国企中铁建表示愿意参与，而且只需要5年大约半价即可完成。这一建议不仅让英国人震惊，还让欧美非常关注。

到2019年底，中国高速铁路营业总里程达到3.5万公里。此外，还有6千多公里的线路仍正在建设中。因此中国工程管理的经验也非常丰富。

此外，随着中国大规模基建和中国经济的迅猛发展，中方资金充足。巨大的中铁建公司从设计规划到施工、建材、人员等大型工程所需方方面面一应俱全，结合上述种种高铁工业优势，中方亦可大幅度降低工程报价。

按世界银行驻中国代表处2014年发表了的一份关于中国高铁建设成本的报告指出，中国高铁的加权平均单位成本是：时速350公里的项目为1.29亿元人民币/公里；时速250公里的项目是0.87亿元人民币/公里。而HS2工程，每建设大约1公里造价近3亿英镑(约26亿人民币)，势将成为全球最昂贵的铁路。中铁建申请承包这一工程的价格优势明显。

英国绝大多数公众对中国国企希望承建英国高铁的消息的反应是震惊的。这是因为，一方面，除了很少数的英国人近年去过中国并乘坐过高铁，大多数英国人对中国近10多年的高铁发展并不了解，特别是不知道高铁技术和工程领域中国的崛起。

自从英国政府宣布开建HS2以来，至少就有高铁技术曾经独领世界风骚的德国、法国、西班牙和日本公司纷纷参与竞标。

HS2
开工后，周边房价持续上涨

近日不少持有英国国民海外护照（BNO）的港人正考虑移民到英国，如果考虑生活在伦敦，不但生活节奏急速，消费水平亦高于该国其他城市。曼彻斯特为英格兰西北部城市，亦是2014年英格兰北部振兴计划之中其中一个主要城市。

Anthony Jurenko指出，在过去10年，英国政府投资逾82亿英镑发展当地基建，包括机场、高速铁路及市内地下铁。目前当地机场可以前往255个国家及城市，每年载客量约2200万人次。另外现时已经有英国高铁二号项目（HS2）发展蓝图，铁路总长为530公里，最高时速可达到每小时360公里。

若铁路正式投入服务，前往伦敦仅需67分钟，较目前127分钟快近一倍；前往伯明翰亦只需40分钟。有关当局指，项目将于2022年动工，2026年部分通车，预期最迟于2033年完成，料该计划总投资额为560亿英镑，并为劳动市场创造5.5万个就业职位。

企业进驻
进一步带动住屋需求

Anthony Jurenko解释，在英国政府的北部振兴计划推动下，有不少当地上市企业在曼彻斯特设立分部，当中包括英国广播公司（BBC）已进驻英国媒体城（Media City），市场曾有声音预期，曼彻斯特有可能逐渐取代伦敦媒体中心的地位。

另外，汇丰（HSBC）、毕马威（KPMG）、德勤（Deloitte）等亦已在此设立分行，在2019年，就有超过1万人次由伦敦迁移到曼彻斯特，可见该区发展迅速，楼市升值潜力可见一斑。

根据英国国家土地注册处的数据显示，过去曼彻斯特的楼价平稳上升，平均楼价由2017年初的16万英镑，上升至2020年4月的17.7万英镑。截至今年4月，首都伦敦的平均楼价为48万英镑，全国平均楼价为23.4万英镑，可见曼彻斯特楼市仍处于低水平。

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高！
平均租金回报率

如有意举家移民到当地，教育方面当地有三间知名顶级学府，包括曼彻斯特大学、曼彻斯特都会大学、索尔福德大学。就以曼彻斯特大学为例，该学府在全英国排行第四，如成为当地国民，本地学生平均学费为每年9250英镑，国际学生每年学费为2.1万英镑。不过由于是知名学府，因此费用会相对昂贵，而实际收费亦视乎所就读的科目。他表示，目前曼彻斯特的平均租金回报平均高，租户大多数是专业人士如会计师、医生、律师、护士及教师等。他们普遍渴望居住在较优越的地理环境，如商业中心Deansgate Castlefield车站、英国高铁二号主要车站Manchester Piccadilly。

Piccadilly车站在未来只需1小时就能前往伦敦，如前往曼彻斯特机场亦只需大约18分钟车程。该区邻近北区（Northern Quarter），是曼彻斯特的苏豪区，聚集不少富特色的服装店、咖啡室及酒吧，弥漫一片文艺、复古氛围，因此吸引不少年轻人聚集。

重新定义
曼彻斯特市中心

凡雅都市是萨博伊(Salboy)地产集团的全新住宅开发项目，集曼彻斯特的工业历史与奢华的现都市生活于一体。优雅、时髦的40层高楼凡雅都市由享誉。

全球的SimpsonHaugh建筑师设计，公寓住宅分为一室和两室户型，品质出众，窗外景色优美，居民可尽享曼彻斯特市中心繁华的天际线。

凡雅都市傲然矗立于Castlefield Locks，与地标性建筑⸺位于曼彻斯特市中心的旧火车站无缝连接，为希望居住在曼彻斯特市中心的人们提供了难得的机会。

住宅楼周围附有咖啡馆、酒吧和餐厅林立，这些场所都能为凡雅都市的业主提供周到的服务。这里拥有最新规划修建的道路，精心管理的公共空间，将缩小凡雅都市与市中心其他区域的距离，大大减少居民出行距离。

此项目还连接诸多人文娱乐地标，例如具有历史意义的公民角（Civic Quarter）、热闹的高端零售大道 Deansgate、文化中心第一大道（地标性建筑HOME）、Tony Wilson Place众多独立餐厅和酒吧，以及其核心地段正在扩建的 Oxford Road Corr。

无论是HS2高铁在全英国的扩建项目，还是其他大型经济发展计划，曼切斯特都是人们热议的议论点。曼彻斯特是英国北部经济发展的开拓者。

来源：明报，BBC
整合：Tommy
编辑：Paul Xu
排版：Zoe Chan

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德国将严查房地产交易洗钱行为，对中国投资者影响有多大？

虽然德国对资金流动的监管也并不宽松，然而，根据专门负责反洗钱的德国联邦金融情报部门（FIU）9月发布的最新报告，2018年德国有报告的涉嫌洗钱案为77252例，而2019年这一数字已大幅上升至114914例，其中非金融部门（包括房地产交易、商品交易、赌博等）涉及的洗钱金额可能高达300亿欧元。据该报告称，这些资金主要来自毒品生意，通过买卖财产转而流入合法通道。

德国哈雷-维滕贝格大学（University of Halle-Wittenberg）此前一项研究表明，在德国，每年洗钱的金额可能达1000亿欧元之多，而其中涉及房地产交易的就有200亿欧元。绿党的财政政策发言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次对德国政府仍然允许用现金买房提出了抗议。

为应对来自各界的压力，德国联邦政府将于10月1日起正式实施一项关于房地产交易的新规，如果将来投资者使用全部或部分现金或加密货币进行交易，公证人必须向监管部门报告。

新规：公证人应举报所有涉嫌洗钱交易

对于“为什么不禁止用现金买房”的问题，德国财政部长肖尔茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用现金受到人们的欢迎，且是理所当然的，如果在交易过程中发现了可疑的洗钱行为，经纪人或公证人可以向当地金融情报机构报案。

根据前述报告，金融部门（包括信贷机构、保险公司等）仍是洗钱的“重灾区”，2019年涉嫌洗钱案为103697例，与2018年同期相比上升了约50%；而非金融部门涉嫌洗钱案虽然总数少，但增速却更快，从597例飙升至1512例。

从表面数字上看，非金融部门的洗钱活动远少于金融部门，但不等于非金融部门的洗钱现象并不严重——这主要是因为相关机构对非金融部门的洗钱活动监控更为困难，同时个案涉及的金额也更大。

以房地产交易为例，据德国房地产咨询网站Immowelt的统计数据，8-9月德国市面上一套90-120平方米的公寓平均售价约36.7万欧元，这意味着即使只有数百例涉嫌洗钱案件，涉及的金额也已高达数亿欧元。

根据德国法律，房屋或土地交易都必须经过公证人公证，因此公证人也有义务向监管部门对可疑交易进行举报，但公证人实际举报的数量却十分之少。根据FIU的报告，2019年总共只有17例。

德国联邦公证人协会（BNOTK）对此解释称，并非现实中可疑的交易数量少，而是根据欧盟当前规定，只有在确信交易涉及洗钱，且有充分证据的前提下，公证人才能进行举报；如果仅仅是出于怀疑，由于法定的保密义务，公证人不允许进行举报。

不过，即将于10月1日起开始执行的《反洗钱法报告义务-房地产》，明确规定了公证人（及律师）在交易中的监管义务：如果投资者来自被欧盟认为的高风险国家，比如巴拿马、尼日利亚或伊朗；如果投资者全部或部分用现金、加密货币来支付交易；如果房地产交易价格明显偏离市场价值等情况下，公证人（及律师）都必须向监管部门报告。

但是新规并不能堵上所有房地产交易中存在的洗钱漏洞，如果不是直接购买房产，而是先收购房地产公司的股份，然后再想方设法卖掉该公司拥有的房产套现，就能逃避正常的监管。罗莎·卢森堡基金会最近对柏林433家房地产公司进行了调查，发现其中135家都不能从公开的注册信息中找到其股东的真实身份。

专家：新规对中国投资者的影响有限

德国法兰克福一位资深房地产经纪人李佳（化名）对第一财经记者表示，监管部门对不同账户之间的资金流动早已十分严格，自己曾有一名客户仅仅因为接收了父母从国内汇来的10000欧元，就被德意志银行要求提供书面解释，并在两周后收到了银行发出的注销账户通知。

李佳认为，10月1日开始执行的新规其实主要是针对来自东欧和南欧的金融犯罪组织，因为上述地区的人想要带着现金来德国十分容易，而对中国投资者的影响并不大，中国也并不是欧盟认为的可能涉嫌金融犯罪的高风险国家。他还称，虽然也曾听闻有当地中餐馆的老板买房时用全额现金从而被怀疑涉嫌洗钱，但只是个别案例，并非常态。大多数中国的投资者在德国买房都是出于刚需为主，而并非以洗钱为目的。

第一财经记者也发现多家德媒都曾报道过中国投资者在德国的购房潮，但报道的重点大多都是担忧将推动德国房价进一步上涨等。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的需求以长线投资为主，加上由于疫情和国际政局变化等原因，已有越来越多的中国家长对德国的大学教育感兴趣，因此不排除将来因为子女教育需求而去德国买房的人数增加。根据居外网的数据，今年第一季度，德国在最受中国人欢迎的海外购房目的地中排在第九位。

居外精选西柏林的中心夏洛滕堡的一居室公寓，建筑面积48平方米，采光极充足；2019年整体翻新过，可拎包入住。但最具吸引力的，还是它极其优越的地理位置。无论是自住还是投资都非常合适，房价约¥ 227万。

德国百达律师事务所的律师米库斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒体采访时表示，中国人热衷于投资德国房产并不让人感到意外，因为中国投资者首先想要的是安全的投资，而德国的资产显然十分符合这一需求。目前还没有迹象表明，这种趋势从长期看会被打破。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

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居外IQI调查：2022将是马来西亚房市强劲复苏之年

根据房产科技集团居外IQI编制的《2020年第三季度房地产调查和指数报告》，马来西亚房地产行业预计2022年市场将强劲复苏，同时预测到2022年第三季度，全国价格将增长10.6%，尽管未来12个月内下降4.8%。

业界预测，在未来两年内，价格上涨幅度最大的州是槟城和霹雳州，价格涨幅分别为15.9%和14.3%。预计吉隆坡和雪兰莪州的价格涨幅在未来两年内最低，但仍然达到8.5%。尽管国家价格预期指数呈下降趋势，在接下来的12个月內将下降4.8%，但在随后的两年累计增长率将再次攀升至10.6%。

在全国范围内，预计租金将在未来12个月内下降3.8%，然后在2022年第三季度之前恢复到7%的增长。预计霹雳州将获得未来两年最高的住宅租金增幅，为16.7%。预计吉隆坡和雪兰莪州的住宅价格将上涨4.4%。

本季度归属于本地首次购房者的新房交易份额增加了4个百分点，至34%，而外国购房者占比则下降了7个百分点，至14%。本地升级买家和本地投资者的份额维持在接近25%的水平。

在沙巴州，首次购房者占据了最大的市场份额，他们占到了39%的交易量。在柔佛和砂拉越，首次购买者占交易量的36%。本地投资者在霹雳州占据最大的市场份额，占购买量的36%。槟城和柔佛最吸引外国买家，占两地交易量的17%。

霹雳州、柔佛州和砂拉越州是业界对本地投资者交易增长期望最高的州。在霹雳州，有78%的受访者希望当地投资者在来年完成更多交易。在柔佛和砂拉越，相应的数字分别为69%和65%。

在2020年6月16日至8月10日期间，共有344名马来西亚房地产经纪人专家在线参与了在线调查。

居外IQI执行董事Kashif Ansari表示，冠状病毒疫情及其所导致的经济放缓对未来12个月房地产行业的住宅价格前景产生了重大影响。调查结果还显示，房地产行业相信市场将会复苏，预计将出现更高的价格增长和租金收益。

“本地首次购房者在交易中的比例增加，这表明了购房的需求。这也说明政府旨在支持这一群体的刺激措施是有效的。政府重新推出‘居者有其屋’计划，让首次置业者更容易获得住房。”

更进一步了解大马房市：

由Zoe Chan编译自The Sun Daily

从居外IQI的专业调查结果可见，尽管受到疫情打击，马来西亚房产的需求仍具有弹性，2022年市场复苏、房价回升在即！

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