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加拿大房产出租回报率实例分析

老王手上有一，二十万闲钱，考虑买个房子出租，想知道出租投资房是否划算，咨询身边朋友和行业人士，得到的反馈却各不相同，数据也五花八门，有的朋友告诉他投资房子出租是亏钱的，比存款还差，每月倒贴钱；有的说还可以，不算差，有6%以上吧；有的说至少每年有10%以上的回报，还有的说至少20%，到底出租物业的回报有多高呢?

加拿大房产出租回报率实例分析

要说请投资回报到底有多高，首先得搞清投资回报的定义，是指租金回报率还是首付款的净资产回报率，是税前回报还是税后回报。计算回报假设的条件，贷款利率，首付款比例，租金水平，空置率，管理费高低，是否折旧等多种因数都会对出租物业的回报产生较大影响。因此，需要分不同情况，按照不同假设预期来分析。我这里用内部收益率(IRR)法做个分析, 算是抛砖引玉。

老王要买的房子是学区房，有管理费的Townhouse,小学初中及高中都在安省名列前茅，房价约$55万，租金约$2,100/月，管理费约$330 /月，包物业保险和维护,水费，剪草铲雪等，地税为$3,000/年, 维护费为$1,200/年,管理维护费和地税每年增长3%, 租客支付电费，气费，供暖费和租客保险。假设房产首付款比例为30%，持有期为10年，房租每年增长2%，空置率为5%，购房费用包括地产转让税, 律师费等为房价的2%，房价每年平均增长为6%，贷款利率为4%，贷款摊还期为30年, 卖房费用为出售时房价的3.5%, 边际税率为40%，持有期间不提取折旧。

假设没有贷款, 现金付款买房。采用内部收益率法(IRR),考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素,若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

该投资的内部收益率IRR为7.84%(税前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得现金流,到第10年买房收回$96,9092, 其年复利回报为7.84%,若考虑税赋,年税后复利回报为6.15%。

假设贷款比率为70%。采用内部收益率法(IRR),若10年后将房产卖出,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

该投资的内部收益率IRR为12.13%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流的年复利回报为12.13%, 若考虑税赋,税后IRR为10.50%。在有贷款的情况下, 投资回报增加较多, 这是因为使用了杠杆，房子增值6%是基于整个房价，而贷款只有房价的70%,贷款成本4%低于房子增值率6%。

考虑更保守的情况,假设房价每年上涨为3%, 贷款利率为5%,10年的净现金流(税前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

该投资的内部收益率IRR为5.44%(税前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出现金流,10年后收回$393,884,年复利回报为5.44%, 若考虑税赋,税后IRR为4.98%。可以看出, 在贷款利率高于房价增长率的前提条件下, 贷款杠杆可能是负向的, 投资回报可能不如现金购房的回报高。

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加拿大售房指南 保留租客利弊分析

很多客户都曾问过我，卖房子是否可以保留租客？

首先，我个人体会，租客和房东的关系，无论处理的多好，从形式上，基本上可以说是“资本家和工人”的关系，或者，“剥削与被剥削”的关系。

其实不是这么回事。房东买房出租，或者将自己的住处部分分租出去，钱上基本都很紧张。每个月的贷款，地税及以后的修复工作，全靠着每个月的租金，而一旦租金断了，那笔开销是一笔巨大的额外支出。

房东和房客之间总是会或多或少的感觉有点儿别扭。所以我自己的投资物业坚持整栋出租，筛选客户时千挑万选，不惜因此让房屋空置。一旦租出，我不会经常去看，我希望可以让房客住在里边有家的感觉。当然，这么做的前提条件是，租客一定是严格筛选出来的AAA租客。

但是，对于客户的出租物业，尤其是主人回国，或者外省工作，全权委托我照顾的出租单位，我会隔两三个月去看看。我是作为地产经纪去看，这是我的工作，租客理解，自然不会有什么自尊心上的情绪波动。房东不露面，大家都好说话。

好，言归正传，卖房期间，是否让租客继续住在里边？

加拿大售房指南 保留租客利弊分析

这个问题，如何回答，都是双刃剑。

最佳选择，租客搬走。这样，房子空出来，好好布置一下。不用的东西扔出去，家里力求做到干净清爽。潜在的客人通常在看房时，不愿意看到房子里边住着租客，即使这个买家本来就是要买来出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者布置的很温馨，好像有人住着。最好是房子的主人住在里边，房子有人气，这其实呼应了前边的说法。

房子有租客住着，最不好出售。买来自住的买家尤其不愿意看到房子被用来出租用。另外一个重要的原因是：根据“房东和租客法案”，有租客住着的房子，售房期间，预定展示必须要给租客24小时书面通知，展示时间不可以超过晚上8点。实际上也是如此。很多租客要求必须24小时提前通知，并且偶尔会以晚上招待客人为由拒绝展示。当然，也有一些租客比较配合，只需要3小时，甚至2小时提前通知即可。

租客不可以在合理时间段拒绝客人看房，房东可以据此对租客发出驱逐通知。

但租客可以选择在潜在买家看房子时留在家里，并且租客没有责任和义务像主人卖屋时那样总是将家里收拾的窗明几净。租客住的房子，不一定脏，乱是一定的。

租客住着的房子，出售期间不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客没有责任和义务同意，通常也不会同意。想想看，做OPEN HOUSE的时候，要求主人事先将房子收拾好，洗手间的毛巾，卧室的床，摆放的恰到好处，然后在外边停留至少两个小时。即使是自己的房子出售，有时候都觉着很麻烦，何况是和你的房子收益没有半毛钱关系的租客。

如果客人看房时租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房东闹别扭，那么，你无法保证你的租客会对潜在买家说些什么。比如，小区不安全，夜里过往车辆噪音影响睡眠，等等。

有的租客甚至向房东抱怨有人看房后东西丢失，要求赔偿。

另外，租客如果签的是一年的租约，房东要在租约到期前60天发出通知，请租客搬走。如果是月租，任何时间可以提前60天发出通知。如果房东的房子在租客还没有到搬走日期前售出，房东要和买家签署相关文件，保证租客到期搬出。或者，买家如果愿意继续将房子出租，并且愿意接受现有租客，那么，卖家需要提供他与租客签的租房协议。

一般来说，买家通常都不愿意接受租客继续租住的条件，即使买家的目的也是买来这个物业出租。因为，作为买家，原来的租客并不是他亲自挑选的，很多租客的事情并不了解，万一遇到一个问题租客，得不偿失。这就阻止了一部分潜在买家的购买欲，从而限制了房屋尽快并顺利出售。

综上所述，房屋出售期间，最好将租客请出物业。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什么？ 不言自明，当然是财务上的损失。如果房子是在好卖的区域，空置时间短，一切好说。如果是比较难卖的CONDO单位，或者地段或区域不算上乘的物业，房屋也许要空置很久。先且不说保险方面的问题，但是这每个月的租金损失，就是很大一笔开销。卖家要从其它渠道来偿付这个物业的贷款，地税，保险，取暖或制冷等各项开支。尤其CONDO单位，每个月还要加上一大笔物业管理费。

我目前帮助销售的一个CONDO物业就是这样，理想状态当然是租客搬出。我坚持的卖房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由于市场大势，我们的单位在上市一个月后，没有售出。我的客户坚持不住了，把这个单位短期分租给两个学生。短住的租客更不爱护房子，卫生一团糟，年轻人熬夜不起早，买家看房子时中午12点，居然还在睡觉。

没办法，屋主经济压力太大，我也只好听之任之。

可是，我心里还是很焦急。这无异于饮鸩止渴：单位越乱就越不好出售，越不好出售就必须要靠租客打开销，恶性循环。

所以，我的观点是：只要经济过得去，一定要把租客的问题在房屋上市出售前解决掉。就是说，让房屋整齐，干净，靓丽的展示在所有买家面前，不要让买家有任何不必要的由租客引起的担心。

舍不得孩子套不得狼，这点魄力还是要有的。

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南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

南素里2015年上半年盘点:供求不匹配房市火热

根据大温地产局的统计数字，今年1到6月，南素里卖出盘893个，同比增长19.51%；卖出盘平均价120万0312元，同比增长12.98%。

南素里即将成为温哥华下一站的房地产热点

从各个地区看，Crescent Beach Ocean Park卖出盘166个，同比增长30.71%；卖出盘平均价119万1702元，同比增长13.17%。Elgin Chantrell卖出盘138个，同比增长42.27%；卖出盘平均价169万6506元，同比增长1.77%；Grandview Surrey卖出盘93个，同比增长32.86%；卖出盘平均价128万6817元，同比降低4.73%。King George Corridor卖出盘154个，同比增长28.33%；卖出盘平均价61万8451元，同比增长10.28%。Morgan Creek卖出盘86个，同比增长36.51%；卖出盘平均价131万148元，同比增长7.80%。Pacific Douglas卖出盘55个，同比降低30.38%；卖出盘平均价92万3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey卖出盘104个，同比增长6.12%；卖出盘平均价95万6409元，同比增长7.71%。White Rock卖出盘181个，同比增长27.46%；卖出盘平均价115万6319元，同比增长9.04%。Hazelmere卖出盘9个，同比增长12.50%；卖出盘平均价166万1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高尔夫成亮点

Ocean Park是名副其实的海洋公园，位于Semiahmoo半岛最西面，被Semiahmoo海湾和Boundary海湾所环绕，北接Crescent Beach，东邻白石镇，20世纪初，居住在北温、西温和新威斯敏的居民就来此建度假屋。现在该地区还保留着很多占地几英亩以上的，位于森林深处的古屋，也有不少乡村气息的小房子。Elgin Chantrell以其独特的历史遗产和自然风景而闻名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在这个地区。靠近东面有不少城市屋，安全幽静、舒适，很多退休老人居住在这里。Sunnyside是一个比较新的小区，因为区域内的Sunnyside Park得名。这是南素里的综合运动型公园，有网球场、足球场、室外游泳池等。区内有两个大型的购物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和独立屋。区内还有大型城市森林公园Sunnyside Acres Urban Forest。白石镇拥有迷人海岸线，名字来源于海边白色大石头，据说是冰河时期的沉积物。既有很多适合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。开车15分钟可以到达15家高尔夫球场。

性价比高享受乡村气息

King George Corridor-King George Corridor位于南素里东面，通过99号公路很容易到达菲沙河谷地区和温哥华市中心。这是发展中的新区，新型公寓、城市屋和高密集的独立屋越来越多。该区房价便宜，20万左右就可以买到一个公寓，60万左右就可以买到独立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高尔夫球场闻名，著名的私校Southridge就坐落于这里。西面的Rosemary Heights临近河湾地带。 因为靠近素里南北重要的交通要道152街，深受上班族喜爱。据数字统计，Rosemary Heighst是大温地区最富有的社区，居民收入是其他社区的两倍；Grandview是最近10年才发展起来的新小区，现在是南素里市中心。拥有占地55万平方尺的大型零售购物中心。新建的豪华型独立屋、城市屋和公寓吸引了投资者和自住者；Pacific Douglass和美国边境相连，美加共同所有的和平门公园就位于Pacific Douglass的最南面。拥有广阔的农场、马场、高尔夫球场、森林，可以享受乡村生活的宁静和休闲。Hazelmere区内有著名的高尔夫乡村俱乐部Hazelmere Country Club，南面是美加边境，东面紧邻兰里。土地辽阔，有很多供休闲娱乐的农场，大部分土地都是农业保留地。东南面的Campbell Valley Regional Park一带有独立屋住宅区。

生活方便景色优美

南素里是素里市南部小区的总称，位于Boundary湾东南部的半岛上，毗邻白石镇。由于南素里与素里的其它部分被大片的农地所分隔，从而形成了一个独特的区域。具体可分为10个小小区，他们分别是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素里有多个成熟的购物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 还将新建Superstore和Costco。除此之外，南素里距离美国边界很近，去美国购物很方便。

南素里白石镇紧邻大海，风景如画，宁静自然。市内有长达五公里的沙滩和海湾的温暖浅海，这里有两个可以亲水游泳的海滩。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鸟栖息地。White Rock Beach是加拿大久负盛名的海滩之一。

南素里的房子或许没有素里另外几个小区新，但这边却让人感觉更有底蕴、更有韵味。街区宁静、祥和，一派北美海边度假小镇的恬淡风情。当地居民以白人为主，即使是在非英语族裔中，德裔人士也是本区的第一大户。而华人、印度人、韩国人在南素里的人数差不多，所占的比例都不是很大。南素里居民年平均收入超过10万加币，号称素里的富人区。

夏季平均气温为摄氏23度，冬季平均气温为摄氏6度。如果大温菲沙谷是加拿大气候最好的地段，南素里白石就是他们的第一名。南素里大大小小的花园也数不胜数。著名公园有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平门公园。

南素里拥有大约10535名长者居民，是素里市拥有年龄超过60岁的长者居民密度最高的小区。根据2001年的人口普查数据，南素里总人口是53980人。官方预计，南素里的人口将在2046年达到近15万。

名校多教育有优势

南素里的教育质量令华人满意。南素里地区中学、小学、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中学：Semiahmoo Secondary School很受华人欢迎，主要是因为有IB班，附近居民多为中等收入者。特别值得一提的是这个学校的乐队，在北美较有名气，经常去国外参加比赛并获奖；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、华人相对较少，现在由于周边房地产发展太快，已经人满为患了，这个学校有冰球特殊项目，篮、排球、垒球、女子足球水平很高，学校的话剧小组在全国获过奖，附近的居民蓝领较多，该校ESL比例在南素里和白石的三所中学中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中学中，该校排名第44位。

南素里还有一所顶尖的私立中学Southridge School，号称是培养影响世界人物的学校。设有从学前班到12年级。其小学在全省850所学校中排名第一，中学全省274所学校连续10年排名前三名。由于附近家庭收入较高，所以入学门坎也比较高，家庭背景审查较严，学业上也比较突出。学费每年一万多，赞助也自然是需要的。

商业工业发展生机勃勃

南素里以独立屋为主，152街是它主要的商业街。素里市近年来还加大对南素里的开发力度，计划将该区打造成一个全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低价”三大亮点，吸引了愈来愈多华裔移民及投资人。业内人士更以“下一站，南素里”来形容该区的房产发展大势。

南素里还在进行Campbell Heights 工业园区的建设。该工业区位于南素里东部，属于轻工业和商业园区。占地面积1900英亩。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企业在那里入住。二期正在建设当中。未来这个工业园能带来2万多个就业机会。

南素里的交通越来越便利。99号省道跨越南素里，向南直达美加边境，并于和平门口岸连接5号州际公路交通方便；向北直通市区，贯穿Delta、列治文，并可连接91号公路。南北向的15号省道则连接1号省道以及另一个美加口岸。临近两个通往美国的海关关口，10分钟即可到达美国；在16街与99号省道新修建了高架桥。

由于地缘关系，过往华裔移民置业大多集中在邻近温哥华国际机场的列治文及温哥华西区，但随着温哥华西区屋价己大幅飙升；而列治文则因为华人过度密集，部分希望前来“避世”的中国富豪，已同时将眼光投向新开发的南素里地区。

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柬埔寨金边房价年涨2成 投资客蜂拥而进

近年来资金外流严重，不少民众将手中热钱转往海外市场，力拼房地产高投报标，一名投资柬埔寨的民众表示，许多人都在贷款后，直接用现金买下柬埔寨的房地产，因为房价几乎每年成长10％～20％，十分吸引人。 柬埔寨房价成长力道十足，吸引多家建设公司前往推案，预计将于2018年提供万户新屋。

海外置产热，位于东南亚的柬埔寨成为房市新宠。《理财周刊》报导，经营柬埔寨的经理人张耀仁分析，由于金边精华区域的房价约为每坪25万元，总价仅300～600万元，不只大户能“整层扫货”，连小资族都能成功入手，房屋交易市况热烈，苹果日报报导更指出，目前到柬埔寨的只有四种人，“观光客、投资客、代销，以及开发商”。

房仲业者柬埔寨总部董事长Kuy Vat分析，柬埔寨的房市自从2012年起快速飙升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。一名投资金边房产的陈妈妈向苹果日报透露，自己完全没有去金边，就已买下两户拥有河景的顶楼住宅；詹姓民众更说明，由于在柬埔寨贷款的利率要7％～9％，因此很多人干脆贷款，到柬埔寨直接现金买房。

不过Kuy Vat提醒民众，由于柬埔寨有大量新屋正在兴建，2018年前就将释出万户新屋。因此预估将出现“转手潮”，“已经有小部分红单转来转去”。

《财讯》也指出，虽然柬埔寨买卖风气盛行，但因柬埔寨采“人治社会”，投资容易因为政权转变而翻转，且当地已有供过于求的出租危机，“韩、日、中也在盖大楼”，提醒民众慎防完工期较晚的建物，将面临供过于求的问题。

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国际酒店公寓投报高达6％　成海外投资新趋势

出国买房是近年来海外投资主流，接下来，出国“买酒店”将成为新一波投资热潮，尤其投资五星级以上的国际酒店级公寓，租金报酬率高达6％以上，因具备“高保值性、高投报率、高成长潜力”3高，让全球顶端投资者趋之若鹜。

国际酒店公寓投报高达6％　成海外投资新趋势
出国“买酒店”将成为新一波投资热潮

私募基金积极买国际酒店国际顶级酒店公寓或 villa的投资，买主因为拥有产权，具备“可自住、可出租、可转售”三大特色，买主可收取租金以换取长期投资收益，或出售赚取差价，因此国际城市的好地 段成为投资酒店级公寓的首要考量，市场上若有整栋酒店出售，马上有投资财团、私募基金全栋收购，由此可见，全球投资眼光都聚焦亚洲国际酒店。

国际上，投资酒店公寓或villa已成趋势，Villa型态的投资，包括有Banyan Tree悦榕集团顶级度假酒店、由SCDA规划设计的巴里岛 Alila Villas Soori苏里区，以及WOHA规画设计的Alila Villas Uluwatu乌鲁瓦图等。

而酒店公寓方面，随着全球饭店集团以及私募基金积极在中国并购酒店，这股热潮正风行中国大陆主要城市，以北京、上海、中国香港、南京为主。图片1

北京、上海、南京如火如荼开酒店式公寓中国经济强权不容忽视，国际饭店集团看好中国一带一路、亚投行与经贸优惠条款下，会带来国际级商务人士往返中国城镇洽商的频率变高，进而产生庞大长期出差的居住需求，催生中国一二线城市酒店级公寓商机，包括：半岛酒店、四季酒店、励骏酒店及来自中国台湾的涵碧楼酒店等集团，分别部署在上海、中国香港、北京与南京，这股酒店级公寓商机也朝二线、三线城镇开始拓展。

中国主要城市的酒店级公寓需求不断攀升，系因酒店公寓采五星以上饭店服务，房型规格都是行政套房与总统套房的级别，并增加厨房空间和管家服务，提供跨国企业高管人才长期居住生活的酒店服务。

乡林集团洞烛先机，已在中国各城镇布局涵碧楼酒店公寓、Villa和写字楼（商办），不仅在华人圈造成话题，涵碧楼集团的全球发展战略如中国的“一带一路”，计划在全球开幕30家涵碧楼酒店，下阶段即将进军东南亚及欧美市场。

国内金控海外投资部高层表示，高资产族布局海外投资要注意风险管理，已开发国家如日本、澳洲及中国，政策与产业发展稳健，较无风险性，反观热门的东南亚国家，如：马来西亚、印尼不仅有排华暴动疑虑，执政党变动容易造成政策摆动的隐忧，东南亚虽投资总额低、风险相对高。

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华人疯狂买房推高房价:日本人哭了

中国人海外购房再现热潮，曾一度掀起悉尼、温哥华和美国房价攀升，如今因日元贬值和奥运等因素将眼光投向日本，促使日本当地房价上涨。

华人疯狂买房推高房价:日本人哭了点击查看更多日本房产

据报道，之前已经席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今又蔓延到了日本：一辆又一辆大巴满载着来自中国的购房者络绎不绝来到这里，推动当地房价节节攀升。

据报道， 北京的房地产中介如今每月两次组团进行为期三天的东京、大阪看房之旅，一团40人的看房团来这里的目的就是要寻找海外投资的合适之地。中国房地产投资者开始心仪日本房产，一是因为日元现已跌至22年低点，二是因为看好2020年东京奥运，认定这一题材有望推高房价，复制2008北京奥运带动当地房价上涨的辉煌。上海买房团不久也将启动。

据不动产经济研究所称，东京的公寓价格现已涨至1990年代初以来的最高水平，两年涨幅达到了11%，一定程度上，这要归因于刚刚兴起的中国人投资日本房地产的热潮，不过对于当地人来说，这绝对不是一个好消息，因为房价高的他们难以承受。

中国房地产中介搜房的大阪代理人Zhou Yinan说，需求简直就像井喷。

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空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

夏季出行的人越来越多，房屋空置显然不是个省钱的好主意。于是，许多加拿大家庭都纷纷在出行期间准备要出租自家的房屋。在享受旅行的同时还能赚钱，何乐而不为呢?

但是就像赚钱本身就是有风险的一样，靠出租自家房屋来赚钱同样隐藏着巨大的风险。

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

今年居住在卡尔加里的一对夫妇Mark和Star King就遇到了让他们头痛不已的事情。他们在旅行期间出租了自家的独立屋给4个自称来小镇参加婚礼的人，等到回家时却发现，屋子整个像个爆炸现场，混乱不堪。

原来，在夫妇俩离开才几个小时，租住的人就在屋子里开起了一场极为疯狂的聚会。住在附近的邻居称，其间来了一辆聚会的公车，将近100人参加了此次聚会。有邻居甚至拨打了Mark的电话，告诉他们说警察已经来过他们家很多次了，因为附近的居民已经不堪噪音的滋扰了。

等到Mark和Star回到家，警察已经在他们家等着了。可是却无法进入自己家，因为根据居住房屋的相关租赁法规，此时租住他们房屋的人仍然是受法律保护的租户。Mark回忆说：“最终，在我们的多次请求下，他们才开了门让我们进去，并把参加聚会的客人给疏散了。”

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

Mark和Star刚进屋子就差点被屋里的浓烟给熏了出去，他俩和警察都震惊了。满地的狼藉，地上堆满了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包装袋也到处都是，白色的沙发垫被随意扔在过道上，还被染上了奇怪的颜色。甚至天花板上都沾上了烧烤酱，Mark鞋子里出现了一个鸡骨头，橱柜上还遗留着没有吃完的生日蛋糕。

警察当时对屋子的描述是药物催化下的“狂欢”现场，屋子里充满着大麻和酒精。这场“狂欢”对屋子造成的损失将近10万。而这场混乱的罪魁祸首，租赁Mark房屋的人仅仅被判损害罪，罚款5,000。 

空置即变废墟 加拿大出租房投资须谨慎

所幸的是，Mark的保险公司Airbnb向他们提供了免费的清洁服务和临时住宿，以帮助他们重新整修好房屋。Airbnb的发言人Jakob Kerr表示说，租住者已经上了Airbnb的黑名单，而且他们会在1百万主人保证金政策内向租房者提供帮助，以补偿其资产所有到的任何伤害，最高赔偿款为1百万。但并不是所有的保险公司都会对短期出租的房屋提供此类的保护，所以大家在出租房屋的时候最好能够仔细地查看自家的保险细则，以确保已有保险能够很好地保护房屋免受此类的意外事故伤害。

对此，专家建议出租之前最好通知你房屋的保险公司，并与保险专家确认是否对房屋的保险包含足够的房屋保险保障;如果不提前通知，有可能保险公司会拒绝支付保额。值得注意的是，大多数的房屋保险只为意外破坏提供保险，而上文里这种有意的破坏则不在保险的范围内。另外，想要转租房屋的人也需要仔细思考一下。因为通常的租客保险政策只能保障出租人的权益，不包括转租人的权益。因此，大家在出租或者转租房屋时需要格外小心。

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2015年上半年英国经济盘点：投资有保障 继续呈现复苏势头

盘点2015年上半年英国经济总体情况，大致可以看出英国经济继续呈现复苏势头。与欧洲其他发达经济体相比，英国经济增长相对平稳；与此同时，作为中国的重要经济伙伴，中英经贸和投资合作亮点不断，并助力英国经济继续复苏。

自2013年以来，英国经济进入复苏通道。2014年经济增长更是称冠七国集团，去年英国经济出现高增长、低失业、低通胀的“一高两低”良好增长态势。截至今年一季度，英国国内生产总值（GDP）实现持续增长。

投资有保障 英国经济继续呈现复苏势头

值得关注的是，英国就业状况延续近年总体趋势持续向好。最新官方统计显示英国失业率下跌至当前的5.5％，预计在未来几年继续企稳，接近充分就业水平。

同时，英国国内出现低通胀环境，甚至出现小幅通缩。统计显示，英国通胀率在4月份从上一个月的0.0％降至－0.1％，是自1996年有官方数据以来首次出现通缩。但随后英国5月通胀率为0.1％，返回至正值领域，表明英国经济面临的通缩压力只是暂时的。

英国经济复苏得益于四大产业全线增长，且产业扩张更趋均衡。服务业是英国经济增长的重要支柱，其产值占国内生产总值（GDP）的比重为78.4％。英国市场研究机构马基特集团表示，英国服务业需求强劲，新增业务和就业率均持续增长。

为了促进经济复苏，英国政府在政策上多方面采取了宽松和扶持措施。目前，英国央行[微博]依然维持着低利率的政策。业界权威人士曾分析指出，英国经济依赖消费支出和抵押贷款，对利率特别敏感。如果过早加息，不仅会给经济带来巨大风险，还会冲击商业投资。

英国也利用税务等方面的优惠政策积极吸引外国直接投资促进本国经济发展。过去多年，英国的公司税从超过30％下降到了目前的约20％，这与其他发达经济体相比是较低的。

数据显示，2014年英国的外国直接投资存量历史上首次超过1万亿英镑（约合1.58万亿美元），英国成为欧洲第一大及全球第三大（仅次于美国与中国）外国直接投资目的国。

国际信用评级机构穆迪公司在其年度英国主权信用分析报告中表示，2015至2016年度英国经济增长将保持稳定。

2015年上半年，中英经贸关系继续维持良好的发展势头。去年中英贸易突破800亿美元，增幅达15.3％。英国成为中国在欧盟内第二大贸易伙伴。

2015全球房产关注度排行榜前10名 西班牙三城市位居前五

 全球知名房产信息网站于上周公布 “全球各国城市置业关注度排行榜”，意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市。此外。西班牙的马拉加连升3位，成为第二受欢迎的置业投资目的地。

据高纬国际最新发布的《欧洲房地产贷款销售市场报告》显示，2015年第一季度英国商业房产贷款与住房交易额超过122亿欧元，达到了一个惊人的高度。仅一季度的交易额就占2012年全年交易总额的53%，显示出近三年来欧洲房产销售市场强劲的上升势头。其中，大部分房屋交易纪录产生于英国、爱尔兰、西班牙、德国、意大利这几个欧洲主要的房产市场。报告同时强调，今年第一季度欧洲不仅见证了房产交易额的急速增长，其投资目的地的选择和房屋交易类型也更加多元化。

今年第一季度欧洲不仅见证了房产交易额的急速增长，其投资目的地的选择和房屋交易类型也更加多元化

 

高纬国际欧洲销售主管蒙特罗表示，房产交易活动已经逐渐席卷整个欧洲地区，其中以意大利房产市场的复苏迹象最为明显。蒙特罗特别提到：“就像我们先前预计的一样，2015年第一季度意大利房产市场活跃度明显增加，平仓房屋交易总额超过10亿欧元，创造了新的记录。”报告也指出，意大利今年第一季度的交易总额是2014年全年的2.5倍，庞大的交易量让意大利在第一季度一跃成为欧洲房产市场第三大最具活力的国家。

2015年1月份欧盟大规模QE政策实施后，随着欧元区经济逐渐好转与欧元急剧下跌，大量房产投资者在第一季度开始转移“阵地”，将投资资金从传统的美国、加拿大等传统投资国家转入欧洲主流房产市场。高纬国际作出了预测：2015年欧洲各地区房产销售总额将超过600~700亿欧元。

意大利房产投资关注度强势登顶“两牙”与希腊杀入前十

意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市

 
全球知名房产信息网站于上周公布 “全球各国城市置业关注度排行榜”，意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市。The Move Chanel负责人表示，与西班牙一样，意大利是从QE政策中获益最多的国家之一。其在经济强劲复苏的同时，平均房价仅为2009年高峰时期的70%。除了低房价引起了欧美投资者的兴趣外，购房移民计划也让意大利成为了亚洲移民投资者的置业首选。

此外，西班牙的马拉加连升3位，成为第二受欢迎的海外置业投资目的地；在前50名中，葡萄牙14个地区强势入围，成为2015第一季度最受欢迎的房产投资国家。分析师认为，葡萄牙自金融危机以来，于第一季度首次出现房价上升迹象，让全球投资者信心倍增；同时，“两牙”政府推出的黄金移民政策也吸引了大量的亚洲投资者前去“抢房”，关注度随之骤增。


THEMOVECHANNEL 2015第一季度全球房产关注度排行榜

 

意大利房价到达“谷底” 租金收益抵达“高岸”

据全球知名独立物业公司莱坊国际称，随着欧元兑英镑汇率进入7年来最低谷，一些地区的房屋价格已经到达自金融危机以来的最低水平。因此，置业者投资信心由于低房价而显著上涨。莱坊国际意大利部门主管福西特认为，现在正值传统的春季销售旺季，大量优质房屋已经进入交易市场，除了房产商为提高竞争力打起“价格战”之外，意大利处于历史低位的房价让很多精明的投资者开始涌入意大利。

所以，2、3月份来自美国及英国的大量买家前来“抄底”，他们希望能在未来几年内，从汇率上涨和租金收益中获得更大的利润。

福西特提到：“越来越多的人已经意识到意大利房屋价格已经到达曲线的底部，虽然短时间内房价不可能迅速回升，但随着未来欧元的走强，‘止跌回升’是一个必然趋势，房价已经不可能再跌了。”

投资者在目前欧元汇率处于低谷时期买入意大利房产，可以节省投资成本的同时，也能在租金收益方面获得丰厚的回报

 
另一方面，意大利租赁市场一直较为活跃，2014年租赁交易量涨幅超过5%，租金也随之一路上涨。在房价处于低位但租金持续上涨的情况下，租金回报可达到最大值。在当前汇率及房价水平下，意大利投资回报率大约为5%~7%，如，意大利米兰的绿色公寓，其投资回报率目前可达到6%。其中，22万欧元以上的房屋可申请意大利投资移民项目。因此，建议投资者在目前欧元汇率处于低谷时期买入意大利房产，可以节省投资成本的同时，也能在租金收益方面获得丰厚的回报。

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美国买房 各地售价和要价你清楚吗？

在美国买房，地点最为关键。在某些房地产市场，购房者以不到上市价格的一半买到了房子，而在其他地方，售价则远远高于要价。

美国人买房的价钱只是要价的82%

据报道，RealtyTrac的数据显示，平均而言，在全国范围内，美国人买房的价钱只是要价的82%。在加州一些房地产火爆的地区，房屋的售价要高出售价的15%。但在佛罗里达州坦帕市，房屋基本上以挂牌价的53%的价格售出。

那么，在哪些地区售价远远高于要价，而哪些地区相反呢？

美国各地的房价