在美国买房，地点最为关键。在某些房地产市场，购房者以不到上市价格的一半买到了房子，而在其他地方，售价则远远高于要价。
美国人买房的价钱只是要价的82%据报道，RealtyTrac的数据显示，平均而言，在全国范围内，美国人买房的价钱只是要价的82%。在加州一些房地产火爆的地区，房屋的售价要高出售价的15%。但在佛罗里达州坦帕市，房屋基本上以挂牌价的53%的价格售出。
那么，在哪些地区售价远远高于要价，而哪些地区相反呢？
美国各地的房价Category: Finance News
专家解析：英国房价与学校之间的联系
英国的中小学和大学的教育质量在全世界是公认的可，对国际买家有着显著——而且仍在增长中——的吸引力。根据私立学校委员会（Independent Schools Council）发布的数据，目前有超过2.4万名海外儿童就读于英国，比起2007年时的2万人增幅显著。
对于许多有孩子的海外家长，在英国留学是房产投资的催化剂——无论是学生公寓还是大型的家庭住宅。而我们的研究显示了英国房价增长与学校之间的相关性，这对寻求强劲租金收益和资本回报率的投资者是个关键的因素。
专家解析：英国房价与学校之间的联系
研究分析了英格兰和威尔士私立学校半径两英里内的房价，发现这些地区的平均房价显著高于全国平均水平。在2014年的英国平均房价是173,500英镑，而私立学校半径两英里内的平均房价是354,000英镑。这对那些想为他们的孩子购买靠近学校房产的父母，或是寻找最好的租金回报的投资者来说是关键信息。
虽然私立学校和当地房地产价格之间不一定有因果关系，但良好的私立学校与其周围的房产的抢手程度之间确实存在相关性。接近最佳私立学校的房产价格都有显著地抬升，而且比起全国平均水平，这些房产都能够更快地从市场低迷中恢复。例如，当前的私立学校附近的房价与2007年的市场高峰期相比是116％，但英格兰和威尔士的平均房价则只有同期房价的98％。
在伦敦也有着相同的特征——英国首都的平均房价比2007年的市场高峰期高出30％。锦上添花的结果是伦敦私立学校附近的房价比高峰期高出66％。这种差别最显著的学校——Westminster School——附近的房价比2007年的峰值高出100％，其后的St Paul’s School周边房价则高出75％以上。
对于45万名就读于英国高等教育的海外本科生和研究生，他们的家长也会考虑在英国置办房产。在2013~14年，有25.8万名海外学生就读于英国大学本科，比上一年增长了4％。英格兰南部和西南部吸引的海外留学生人数最多，海外学生比例超过一成的大学中2/3大学位于英格兰南部和西南部。在过去10年中，来自亚洲和非洲的研究生数量翻了一番不止。
对于希望在大学城投资住房的人，有一点需要记住，高校不仅能够支持周边房产的房价和租金增长。它们也会带来工作机会，并吸引大规模的雇主——例如围绕剑桥大学和牛津大学的科技园——并进一步催生对住房的需求。不难看出，这对投资者来说也有显著的吸引力。
施永青分析：三年内中国香港楼价跌五成?
流入楼市的资金虽然被政府的政策挡住，但楼宇的业主仍十分惜售;至今政府已出尽法宝，但小业主依然心态不变。
中原集团创始人、中原集团董事兼AM730主席施永青表示，近日，接连接到多个朋友的查询，问是否认同“商品大王”罗杰斯对中国香港楼市的预测──三年内楼价会大跌，跌幅将超过五成。
原来他们的疑惑都来自明报的一篇专访，访问的对象就是罗杰斯(Jim Rogers)。他早年与索罗斯一起合作的量子基金很成功。他专长于商品期货方面的投资，有“商品大王”之称，在国际上有一定的名气。如是，他的预测才引起了读者的重视。
朋友询问说，楼价出现这样大的跌幅有可能吗?我说世上甚么事情都可能发生，只是我认为机会不高。
罗杰斯作出这个预测时，说的不只是中国香港，还把新加坡也一起拖下水。他认为新加坡的地产泡沫也会在三年内爆破，楼价亦会跌超过50%。可见令他得出这种结论的因素，一定是国际性与宏观性的，而非中国香港地方性的。
他认为金融海啸后，世上很多问题都没有得到真正的解决，各国政府只是透过乱印钞票，把问题遮盖起来。但问题总有一天得去面对的，届时大家都得自食其果。
他认为，现时很多投资者都对美国再出现金融危机掉以轻心，对美国加息可能带来的后果亦认识不足。所以，一旦危机爆发，就可能措手不及。
不过，我觉得这两件事是不会同时发生的。因为，若是美国有机会再次爆发金融危机，联储局就一定不会加息。但若果加息，就代表经济已渐上正轨。
罗杰斯认为，美国债台高筑，世人总有一天会对美元失去信心。然而，今天美国的情况是在改善，而不是在恶化;说金融危机必会在三年内再次爆发，似乎欠缺理据。
罗杰斯认为，历史上每次金融危机之间，时间甚少超过十年。而上次金融危机发生在2008年，“因此在未来三年爆发全球金融风险的机率极高，届时的混乱程度也会比08年更严重。”他认为，一旦全球性金融危机爆发，就会拖累新加坡与中国香港的楼价，跌幅会十分惊人。
其实，过去的金融危机并非都是十年一次，而楼价的跌幅更非每次一样。罗杰斯凭甚么去推算出，中国香港的楼价今次会跌超过五成呢?
原先，我亦担心中国香港的楼价会升得过分，因为现时的楼价的确已与一般小市民的购物力脱节。但这只是从用家的角度来看，若从资金拥有者的角度而言，情况就很不一样。他们缺乏安全感，无论他们存现金还是买股票、债券，所得的都是一份资产证明书，有些甚至更只是计算机里的一项记录。所以，他们宁愿买一间实实在在的楼宇。
加上近日股市急升，股价里的泡沫肯定远比楼价里的泡沫多。若非政府有这么多的辣招妨碍资金流入楼市，相信很多人会把在股市里赚来的钱用作买楼。现在，虽然流入楼市的资金被政府的政策挡住，但楼宇的业主仍十分惜售;至今政府已出尽法宝，但小业主依然心态不变。因此，我实在没法想像，楼价可以在三年里跌五成。
新加坡房产分析师：REIT新条例一旦实施 拥较旧房地产将受益
新加坡政府将放宽房地产投资信托（REIT）可发展房地产的限制，同时缩紧其举债限制，分析师指出，拥有较旧房地产的信托将从中受益，但负债率接近举债限制的信托可能得通过发行新股集资。
金融管理局日前敲定了一系列与房地产投资信托相关的新条例，其中一条将信托发展新房地产的限制从信托房地产总值的10％调至25％。
兴业证券在报告中指出，凯德商务产业信托（CCT）、星狮商产信托（FCOT）、凯德商用新加坡信托（CMT）、城市发展酒店服务信托（CDL-HT）、远东酒店信托（FEHT）旗下都有比较旧的房地产，若翻新这些房地产，长期内可提高租金收益。
联昌国际股票分析师冯智伟受访时说，房地产翻新过后，通常可收更高的租金，可租用净面积一般也会扩大，进而推高每单位派息（DPU）。
根据金管局的规定，若信托要翻新那额外15％的房地产，它必须已持有该房地产至少三年，并在翻新后继续持有至少三年。
冯智伟说：“房地产投资信托的机制是让投资者有一个可持续、稳定的收入来源。它们不应该在翻新房地产后快速地脱售房地产套利。否则，投资者不会知道信托什么时候脱售房地产，对每单位派息造成很大的不确定性。”
星展唯高达证券在报告中指出，虽然可发展房地产限制放宽可能改变房地产投资信托的风险性，但由于最近通过收购活动让业务增长的机会不多，因此允许信托翻新更多房地产将有助于增加其收入。
金管局的另一项新条例则把房地产投资信托的举债顶限限制在45％。之前，没有信贷评级的信托的限制是35％，有信贷评级的信托则限制在60％。
信贷评级机构穆迪投资者服务（Moody’s）表示，较低的借贷限制能确保房地产投资信托在扩充营业时采取谨慎的态度，以降低债权人可能蒙受的损失，对行业的信贷情况产生正面影响。
联昌国际在报告中指出，房地产投资信托目前的平均负债率是34.4％，因此认为条例不会对房地产投资信托有太大的影响。
根据联昌国际与兴业证券的报告，相当接近金管局负债水平限制的信托包括：吉宝房地产信托（KREIT；42.4％）、华联商业信托（OUECT；42％）、 华联酒店信托（OUE-HT；42.1％）、亿达工业房地产投资信托（VIT；40.6％）与雅诗阁公寓信托（ART；40.4％）。
兴业证券认为：“发行证券集资可能是用来减债的一项选择。”
联昌国际表示，由于合成证券（hybrid securities）在金管局的定义下并不属于债务，因此房地产投资信托管理公司可能会发行像无期优先单位（perpetual preference units）或无期证券等合成证券。
新加坡上半年供拍卖房地产环比增38.5％ 被迫拍卖项目增一成
今年上半年新加坡供拍卖的房地产比去年下半年增加38.5％至378个，其中被迫拍卖的项目增加了一成至105个。
供拍卖的项目虽然增加，但成交量却没有显著变化。房地产服务公司高力国际（Colliers）在昨天发表的报告中显示，今年上半年共有17个拍卖房地产成交，总值4514万元，与去年下半年大致上相同；跟去年上半年相比则多出了两宗，但交易总值却增加了66％。
高力国际认为，尽管利率看涨、更多住宅单位将推出市场，被迫拍卖的房地产项目却没有激增，这主要是因为本地就业率依然处于高水平，屋主都有偿还房贷能力。
被迫拍卖大型公寓单位有增加迹象
另一方面，被迫拍卖的大型公寓单位有增加的迹象，今年上半年有37个这类单位被迫进行拍卖，超过去年总数（51个单位）的一半。
大型公寓单位指的是超过1500平方英尺的单位。
高力国际副常务董事黄黎明说：“面积较大意味着价格较高，大型公寓单位的屋主在卖屋时因此面临挑战。这些大型公寓单位有的是两层楼的顶层单位，有大平台或阳台，也有私人游泳池。”
他说，大型公寓单在2007年至2008年相当受欢迎，但现在由于房贷受到限制，本地与外国买家都觉得买不起大型单位，因此需求疲弱。“更何况，外派人员的房屋津贴减少，屋主在锁定租户时也面临挑战，因而导致他们难以偿还房贷。”
过去四年来，被迫拍卖的大型公寓单位逐年增加，去年更是激增。2011年没有任何大型单位拍卖。从2012年到去年，被迫拍卖的大型单位分别有五个、八个与51个。
在今年上半年被迫进行拍卖的房地产项目中，私宅占79.1％；非有地私宅占64.8％，有地私宅占14.3％。
此外，被迫拍卖的分层地契工业房地产也有所增加，从去年下半年的六个增加一倍多至15个。
黄黎明说：“由于市面上的分层地契工业房地产单位供应非常多，拖欠债款的业主在寻找租户方面面对激烈竞争。更何况，政府的贷款限制也加剧了工业领域的问题。”
高力国际的资料显示，价格在150万元或以下的房地产比较受欢迎。其中，两个位于美芝路的私宅单位，即黄金坊与The Plaza的单位分别以140万元与70万元成交，位于东海岸路的Eastgrove单位也以95万元成交。
唯一一宗超过500万元的交易是位于实龙岗路上段德财台（Teck Chye Terrace）的排屋，它以1463万元成交。此外，一个位于蔡厝港的渔场也以250万元成交。
黄黎明表示，拍卖市场仍然活跃，而由于第9、10与11区高档地区的非有地私宅价格过去两年来的回调相对显著，因此买家对这一板块的私宅会比较感兴趣。
伦敦地铁将开通夜班车 周围房价走势分析
伦敦市交通局正式宣布，将于9月12日起，正式开通五条线路的夜班地铁服务。这五条线路分别为Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central和Northern地铁线。
按照TFL(Transport for London，伦敦交通局)关于交通便利程度和房价的关系研究显示，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑。因此，任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。
初期开通夜班车的线路，将局限在每周五和周六两个夜晚，如果运营成功，将会考虑其它夜晚或其他线路的通宵服务。其中Jubilee、Victoria、Piccadilly、Central四条线路的夜班车为每小时六班，Northern线每小时为8班车次。
伦敦地铁将开通夜班车 周围房价走势分析Jubilee与Victoria线路最为繁忙 增开沿线将增加2000个就业机会
伦敦夜间地铁线路开通具体细节：
1、Jubilee and Victoria lines全线运营，每10分钟一趟车。
2、Central line：White City和Leytonstone站之间，每10分钟一趟车;Ealing Broadway到White City、Leytonstone到Loughton/ Hainault之间，每20分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。
3、Northern line：Morden和Camden Town之间每8分钟一趟车;Camden Town 和High Barnet / Edgware之间每15分钟一趟车。其它区间暂不运营夜班车。
4、Piccadilly line：Cockfosters到Heathrow Terminal 5每10分钟一趟车;其它区段暂不运营夜班车。
伦敦交通局预计，从半夜00:30到凌晨6点，将会有18万人次乘坐夜班车。和公共汽车相比，平均节省时间20分钟，最多能节省60到90分钟的旅行时间。平均节约的出租车费用为18英镑，最多可达110英镑。
夜班车的开通，将为伦敦经济增添3.6亿英镑的产值，增加2000个就业机会，其中1700各岗位直接产生于餐馆、酒吧、剧场、夜总会等娱乐服务场所。当伦敦成为不夜城，经济向好，夜班车地铁沿线的房产将更加抢手。
Victoria线全线成为“不眠地段” Vauxball站将成为伦敦重建项目核心
建于上世纪60年代的维多利亚线地铁曾是伦敦50年来第一条全部使用新列车的线路。它覆盖伦敦交通1、2和3区，就每英里的平均旅客数来说，维多利亚线是众多线路中最为密集的线路，每年输送2亿名乘客。
此外，它还是唯一一条全部在地面以下运行的主干线路，因此站点也更为密集。
值得注意的是，Vauxhall是维多利亚线在泰晤士河南岸的第一站，也是伦敦最大规模重建项目的核心。未来，面积450英亩的九榆新区项目将打造一个全新的河畔居住区。
同时，备受瞩目的中国房企开发项目“伦敦one”也紧邻Vauxball，坐落在泰晤士河畔。仅需步行5~10分钟，消费者就可到达Vauxball地铁站。随着，该站周围众多住宅群的重建与开发，房价预计将在未来五年内增幅超过15%。
“伦敦ONE”项目也是中国房企在欧洲投资的最大单体项目。该项目共提供439套住宅产品，而一期推出的66套住宅产品一经推出已全部售出。在二期楼盘销售期间，“伦敦ONE”泰晤士河畔公馆受到了全球投资者的广泛关注。
Finsbury Park也是维多利亚线上房价较低且交通便利的地区。新建的公寓项目主要吸引的是那些希望感受到都市节奏的单身人士或情侣。
如果不考虑它不够华丽的外型，Tottenham Hale还是一个值得关注的区域。重建工程将使这里焕然一新，目前这里还是伦敦三区内房价最低的。
英国低利率时代 投资者如何明智投资?
对英国房屋贷款市场来说，过去的2014年颇为波折起伏。上半年房市复苏，但是英国政府推出的多重措施却减缓了按揭的发放。下半年房市减速，但疲软的经济却让按揭利率大幅下滑。至2015年，已经可以说处于一个利率在历史低点的时代。那么，在这样的经济环境下有怎样的优质按揭，投资者们又应怎样利用这个时代的低利率呢？
1、创历史纪录的按揭利率低点
保持低位的基础利率
从去年下半年开始，英国央行的基准利率加息的前景不断黯淡。时至今日，许多经济学家预计英国央行至少12个月之内不会加息。例如，英国央行首席经济学家安迪．霍尔丹（AndyHaldane）表示由于全球经济增长疲软、工资上涨缓慢、政治和金融风险，经济前景已经恶化，这也意味着利率将在“更长的时间内保持低位”。
由于决定按揭利率的一个关键因素——掉期利率（SwapRate）的涨落与央行的基础利率变化前景息息相关，因此的黯淡的加息前景也带来了掉期利率的下滑。这也克服了贷款资助（FundingforLending）计划的结束所带来的不利因素，并为贷款机构提供了便宜的资金。
竞争带来廉价的资金
另一方面，欧洲地区以至全球的暗淡经济前景、工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。房市从去年下半年已开始失速，购房按揭的需求也相应下降。英国央行的去年年底发布的数据显示，2014年11月的购房按揭批准数量为59,029，比起1月时的76,611降低将近二成。因此，面对着减速市场的众多按揭机构都在想着如何把有限的购房者发展成自己的客户。
为了限制房市的泡沫风险，英国金融市场行为监管局（FCA）和英国央行在2014年分别发布了按揭市场回顾(MortgageMarketReview,MMR）和对高风险的按揭数量的限制。这都使得首付不足的按揭申请人受到很大限制。不过时至今日，这些严格规范所带来的影响已经被市场吸收，贷款机构的竞争已经把资金价格的下滑直接传递到了借款人终端。
创历史纪录的按揭利率低点
根据Moneyfacts发布的数据，五年期定息按揭的平均利率在2010年是6%，而现在仅为3.73%，几近腰斩；而二年期定息按揭的平均利率也从2013年的4.11%降至当前的3.27%。即使那些较为罕见的十年期定息按揭利率，也有显著的下降。
定息的购房出租按揭利率也处在有史以来的最低记录，平均利率仅为3.82％，而且产品数量也在一个月之内从757上升到811。
五年期定息按揭
五年前（2010年），以借贷15万英镑计算。首付25％的按揭最好产品来自Mansfield建设协会，利率4.75%，每月还款为855英镑。
当前五年期定息按揭（首付25％）最好产品来自Tesco银行，利率2.69％，每月还款额为687英镑，五年内将节省10,080英镑。
如果您有35%的首付，First Direct还提供了利率为2.29％的五年期定息按揭。
二年期定息按揭
二年前（2013年），首付25%的最好产品来自Chelsea建设协会，利率2.64%。以借贷15万英镑计算，每月还款684英镑。
当前Tesco银行提供利率1.59％的产品，每月还款606英镑，二年共节省1872英镑。
First Direct的母银行汇丰银行（HSBC），还提供了最廉价的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。
十年期定息按揭
十年前（2005年）Northern Rock的产品（首付15％，利率4.99％）来计算，每月还款876英镑。
现在Woolwich建设协会提供了利率3.49％的按揭，每月还款750英镑。十年节省15,120英镑。
如果您有40%的首付，那么First Direct提供的十年期定息的利率为2.89％，手续费950英镑，可以节省更多。
2、财务方略A：谨慎还款
2007年前后，让世界陷入了有史以来最严重的经济衰退的原因正是疯狂发行的房屋贷款。当时从个人到银行，都认为房价必然会涨，因此购房与发放房屋贷款是稳赚不赔的生意。银行发放了大量不负责任的按揭，结果积累的潜伏风险在盛宴结束的时候让全世界都陷入了数年的萧条与信贷紧缩。
殷鉴不远。因此，身处这个低利率的时代，审慎的方案是把偿还抵押贷款作为重中之重。利用低利率的优势转按揭，清除尽可能多的债务。
这其实很简单，没有任何风险而且可以节约很多资金。比方说，你有一个30万英镑的按揭，还需要偿还20年，你的按揭处在标准可变利率，当前3.99%，也就是每月1,816英镑的还款，如果你切换到FirstDirect的终身跟踪按揭，利率为央行的基础利率（当前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，这将使您的每月还款降至1,488英镑，每月节省328英镑。在此基础上，如果你保持每月1,816英镑的还款额度，也就是超额支付，你会提前四年清偿债务，并总共节省下9.1万英镑的利息。
如果您希望把按揭设为定息，那么当前有五年期的定息按揭，利率2.29%，这使您的每月还款降低200英镑。假设您以后也能按照这个利率偿还按揭的话，那么你偿还的总额将减少13,855英镑，并可提前32个月清偿。
虽然看起来定息按揭的优势没有终身跟踪那么大，但是如果基础利率在2年之后开始上涨，定息按揭会给你更多的确定性。不过终身跟踪按揭也有其独特优势，绝大多数都可以无惩罚的退出，届时您再换成合适的定息按揭即可。但关键在于把握住当前的低利率，不要无所作为。
只要让你的每月还款额度维持在现有的水平，那么利率的降低就会让您更快的清偿，并给你的财务状况带来可观的提升，使您能够有财力去考虑其他方面，例如在养老金中投入更多。
从现金的实际回报率来看，超额支付利率为3%的按揭，对按照基本个人所得税率20%缴税的人相当于3.75%的储蓄利率，而对更高个人所得税率40%缴税的人则相当于5%的储蓄利率。
从贷款机构的角度来说，如果客户想要超额支付并加速清偿贷款，大多数贷款机构会给客户一定的灵活性。不过超额支付之前，请详细检查您的合同，通常每年最多可以多交10%，但是少数贷款机构的合同可能会施加严厉的惩罚。如果你的按揭是终身跟踪的或标准可变利率，那么通常对超额支付没有限制，可以充分利用。
3、财务方略B：借款投资
当今是低利率的时代，如果敢于多承担一些风险的话，完全可以把房屋的产权释出，然后籍此投资其他收益更高的项目——甚至购房出租。不过，如果要把释出的产权用于投资的话，您就需要额外考虑缴纳个人所得税的问题，而且还需要有不错的回报率才值得一做。
如果您已经积攒起了房产的一定股份，那么您可以用这些钱来做一定的投资。对房产本身来说，释出的产权可以用于房产本身的改造，扩建或改造厨房都可以为房产带来可观的升值。以利率为1.64%的两年期定息利率为例，贷款10万英镑，那么按揭的手续费加上利息也超不过4,000英镑，但是为房产带来的升值可能会远高于这个成本。
如果您打算更进一步，用借来的钱投资并收取回报，那么最简单的也最安全的，就是存入银行收利息。
如果以1.64%的按揭利率作为标准，并假设你需要缴纳20%的个人所得税，那么只要银行的存款利率高于2.05%就是有赚头的。当前有好几个2年期的定息储蓄账户利率高过2.05%，其中最好的是AlRayan银行，利率2.3%。如果您缴纳40%的个人所得税，那么，你需要至少2.8%的回报率，才能抵消1.64%的按揭利率——这在当今的低利率时代，并不好找，不过Santander银行的现金账户（Current Account）会为最多2万英镑提供3%的储蓄利率。
你也可以投资于富时100，（20%个人所得税）税后的分红回报远高于3%。
如果您打算利用当前的低利率来产权释出你现有房产的产权，然后购房出租。那么也可以算一笔账：假设你从主家释放出10万英镑的产权，利率1.64%。然后你可以用这笔钱作为首付，然后购房出租。以伦敦东南部佩卡姆地区（Peckham）的三卧室的前政府保障房产为例，价值30万英镑，目前的月租金为1820英镑。目前最好的仅付利息的二年期定息购房出租按揭利率为2.64%，也就是每月还款440英镑（别忘了这部分支出可用于扣税），除去其他的一些费用和前期费用，平均下来这两年的每月利润可以超过1,300英镑。而且这只是租金的收益。
而在两年之后出售房产的时候，房产很可能已有显著的升值，这又是一笔额外的收入。英国预算责任办公室预测房价从2015年4月开始，四年内将上涨19%。照此计算，四年后房产的增值还将为您带来5.7万英镑。
显然，承担了更大的风险也有更大的回报。只要不被贪婪占据了内心，理性的分析与精细的计算还是可以帮助有准备的人的。
韦朝贺专栏全集：
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美国房产内部人士深度解读：美国房地产业务是如何运作
业内人士分析：美国房地产业务是如何运作
像大多数公司一样，我们试图用简洁的表现，干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少（如果有的话）公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如，我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值，及利润是如何被分配的。
今天，我将采用我们通常做广告的方法，向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史，更为复杂和多层次。
想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么，当最终产品到达到您手中时，各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。
在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。
我喜欢在房地产行业工作，但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是：那些以最低价买到房产的人，通常值得拥有这些房产，因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。
有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结，可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人和房东，这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明：
第一阶段：投资大鳄——房源供应商
这里所说的房源供应商，是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会，包括房屋拍卖会。他们中的很多行为，比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等，已被我们熟悉。而他们中的另外一些人，每月都发出成千上万相似的信件，试图找出潜在的卖家和场外交易机会。
一些比较专业的房源供应商会避开直接营销，他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序，并能辨识其中的陷阱。
虽然方式可能有很大差异，但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点，他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方，以获取利益，然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作，他们中的大多数人不装修房子，也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。
第二阶段：修缮投资客——重修后再出售获利
同样与中国的装修者不同，这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋，即一手房源，然后进行必要的整修，使房屋增值，如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等，将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。
除了要善于与卖家谈判，想在这一领域取得成功的关键，是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然，管理现金流也很重要。
第三阶段：房地产经纪——必不可少的中间人
对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里，房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3％-6％的佣金。他们有办法获得自己的专属房源，也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起，就与经纪人和经纪公司有密切合作。
第四阶段：房东——数以万计的普通买家
想想这些令人难以置信的统计：美国逾三分之一的住宅物业，都为房东所有。这些业主中，有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金，还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。
另一部分业主是资金实力相对较小的购买者，是我们的主要客户。这类业主是普通人，有全职工作，他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。
通常，他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合，以便生活发生变化时他们能有所依靠，例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外，大部分业主没有时间和专业知识，来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。
美国房市的典型场景
通常情况下，一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖（foreclosure auctions）中接手一批物业，出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新，再通过一个房产中介，将房屋出售给买家。产业链中的每个人，一路上都在给房屋增值，并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋，价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点，我们先看以下这个典型的案例：
最近，有一个客户在网站上搜索发现：一个性价比非常高的房屋，六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了，而三个月前还只值40,000美元，现在却卖出了70,000美元的高价。
那么，在以上这个场景中，谁被宰了？是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商，是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客，还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9％的净回报的普通买房者？
在我看来，没人会做亏本生意，也没有人被宰，只是不同的参与者，在这个行业的不同领域，做各自的生意。不信？且看下面的深入解读：
- 房源供应者：以3万美元的价格，获得原价4万美元的法拍房，之后，快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客，获利1万美元；
- 修缮投资客：4万美元买来后，花费大概1.5万美元进行重新翻新，然后在房产经纪的协助下，以7万美元的价格卖给普通买家，获利1.5万美元；
- 房产经纪：在房屋的买卖过程中，大概获得了6%的收益，约为4200美元；
- 普通买家：购买后自住，或用于出租，获得的净回报约为9%
每个参与者都从中获利，可谓皆大欢喜！
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以美国房市解读加拿大房产“泡沫”纯属无稽之谈？
加拿大帝国商业银行副首席经济师泰尔（Benjamin Tal）认为，以美国房市与加国房市相比，是错误且不负责任的。
以美国房市解读加拿大房产“泡沫”纯属无稽之谈？目前虽有部分曾因美国房市崩盘，而获利数十亿的对冲基金（Hedge Found）投资人，以美国历史经验为范本，认为加国房市短期内将泡沫化，不过加拿大帝国商业银行（CIBC）的分析师指出，将目前加国房市与2006年时的美国房市相比，是错误且不负责任的。
泰尔在25日所公布的最新报告中表示，加国房市整体来说十分复杂，每个地区的地理、人口结构、及可供出租的房屋数量等各个因素都有所不同，若仅依照整体平均数据来看，根本无法看出各地不同的趋势。
泰尔在报告中进一步将多伦多、卡尔加里与温哥华的房市数据抽离，以加国其他整体数据分析，表示目前其他地区的平均值仅比去年同期高出2%，且似乎并未受到上述三个主要城市房价波动之大幅影响。
不过泰尔也在报告中指出，在多伦多与大温地区，目前不断有公寓建案在大兴土木，未来可能出现总量过高导致价格修正的状况，不过后续效应与银行利率有关，往后若出现利率调涨，是否会造成影响仍有待观察。
泰尔进一步提到，他认为房市确实会出现修正状况，但因影响市场的面相众多，此一修正应不会同时出现在各地，影响大小也会因市场种类不同而异。
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市民发飙 加拿大外资投资时代或将告别辉煌
在外国人投资加拿大房地产方面，现在只有零零碎碎的数据。一些专家认为，如果政策制订者想要维持加国房地产市场的稳定，便必须查明其中的外国投资者状况。
房地产市场中的外国投资者最近成为温哥华的热门话题，很多温哥华市民抱怨，那些寻求资金避风港的外国人大量涌入温哥华投资住宅，推动房价飞涨，以致当地人再也买不起房子。
市民发飙 加拿大外资投资时代或将告别辉煌一些批评者担心，一旦房地产市场出现下跌的征兆，外国投资者便会立即卖掉手中的房产逃离加国房地产市场，从而加剧房市崩裂的程度。
温哥华罗品信最近为此致函卑诗省长简蕙芝，提议省府采取开征投机税等行动，以此压制那些导致房价节节升高的炒楼者。但简蕙芝本月初回函说，根据专家的分析，以开征新税方式压抑房价，可能适得其反，甚至可能令一些以房贷购屋者出现负资产。
卑诗省房地产协会也说，温哥华房价上升很快主要原因，是地理位置导致建地资源不足，而非外国投机者炒高。
然而，卑诗省房地产协会首席经济师摩尔承认，手中缺乏具体的统计数据，“目前政府未蒐集这些数据。”
迄今只有加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)试图蒐集共管公寓市场中的的外国投资者数据。去年秋季CMHC以调查共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。
在一些大都会的特定地区，外国人投资共管公寓的比例相当高，例如在蒙特利尔市一个住宅区，有6.9%用于租赁的公寓的东主是外国投资者。在温哥华的部份地区的租赁公寓拥有者中外国人占5.8%，在多伦多市中心这一比例约为4.3%。但是，CMHC告诫，对大城市特定地区进行的调查所取的样本很小，据此得出的统计数据可靠性较低。
而且那是最热门地区的情形，从整个城市看，外国投资者的比例更低得多，他们在多伦多的共管公寓市场只占大约2.4%，在温哥华占2.3%，蒙特利尔占1.5%，维多利亚占1.1%。CMHC据此认为，尽管很多人担忧一旦外国人决定套现和退出加拿大房市时，有可能导致共管公寓市场一落千丈，实际上外资根本不具备这样的影响力。
必须指出，CMHC这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘表示，该机构正在设法扩大这项调查研究的范围。
加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说，进行这类统计的挑战之一，是如何界定外国投资者。他指出，与加拿大毫无关联的外国买家在加国房地产市场中只占很小比例，更多见的是买家自己在外国工作和居住，但他的其妻子儿女住在他买的住宅里，他的家人参与加拿大社会活动，孩子在加国学校就读。
陶尔继续说：“这是内资呢还是外资？外资的概念比人们认为的复杂得多。”
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