加拿大留学条件及所需材料

加拿大是很多学生首选的留学国家,想要顺利的前往加拿大留学一定要提前了解好加拿大留学条件和申请所需材料,今天居外就给大家介绍一下加拿大留学条件!

2018去加拿大留学条件盘点:

语言成绩
去国外读大学,语言是入门栏。去加拿大留学IELTS成绩不低于6.5分或IBT成绩不低于不低于80分,读名校成绩要求更高。

学术成绩
学术成绩是指一个学生在学习过程期间的个人完整成绩,核算出平均成绩(GPA)以此来判断你这个学生的学术水平。比如所如果你是高中毕业生应提供高中三年的绝大部分个人真实成绩;对于一个本科毕业生来说,相应的应提供大学四年的成绩,而如果应届毕业生申请时提供不了最后一学期的成绩的话可以在申请受理后再补交也是可以的。

留学签证
(1)真实合理的留学计划
(2)经济能力,足够的资金是通过签证非常重要的首要条件。签证使馆将要求申请人提交十八个月甚至以上的存单、银行出具的存款证明以及一份资金来源说明并要求申请人能提供70万人民币左右的担保金:在加拿大一年的费用大约在17~20万人民币左右(已经包含食宿费、医疗保险等其他生活开支)。

社会活动
想要申请加拿大各所名校丰富的社会活动经历有利于在众多的申请者中脱颖而出。如:UBC大学的商学院就会要求学生提供社会活动经历来证明其是一个优秀的领导者。

申请文书
留学文书是出国留学申请中的重要材料。学生在申请海外名校时绝大多数的学校都要求申请人提交申请文书。这里所提交的留学文书主要以个人陈述、推荐信、个人简历及Essay短文材料等资料构成。

毕业证书或学位证书
是指高中毕业证书、大专毕业证书、本科毕业证书及学士学位证书——应届毕业生在申请时可先提交在读证明。

资金累积历史证明
至少十二个月资金累积历史的证明,我们要求如下:
(1) 日期为最近两个月内的显示现有可用资金的存款证明原件;
(2) 存单原件及/或存折原件;
(3) 资金来源的书面说明;
其它形式资产的相关文件如股市账户、商业交易文件及房地产交易文件;若无法提供文件证明申请人也可以提供一份书面说明。

其他材料
如有些大学对硕士学位的申请者要求提供 GRE/GMAT 成绩;有些特殊专业(如艺术)需要提供作品等。

日本房屋产权年限是多少年?其他国家呢?

所谓的房屋产权年限指房屋建筑土地的使用年限。在我国根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

很多人不禁要问,国外的土地和房产证明方式和产权年限是怎样的,和我们有什么不同?比如日本房屋产权年限是多少年呢?今天小编就来给大家普及一下,现今房产市场最为火爆的英国、加拿大、美国、日本、澳大利亚房屋产权年限是多少?

美国:按时缴税,房子才真正是你的

在美国购房,付完钱办完手续没有房产证,只有一份叫做产权转让书的文件,而且这张证书即使丢了也没关系,因为所有关于房产的信息已全部登记在政府网站。在美国购买了房子,产权包括土地和房屋的产权,但你只有按时缴纳地产税,房子才算真正是你的,美国大概会每半年征收一次,如果抗拒不缴或逾期欠缴,则收归政府所有并公开拍卖。继承方面,子孙们必须在缴足遗产税后,才能真正继承祖父辈们的房地产。

美国国土面积中私人所有的土地占58%且主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让,政府无权任意征用与拆迁。

日本:房产、土地的使用期限永久

日本的房产证是一种名为“房产契约证”的本,房屋使用权是永久的,房屋所占用的土地也归个人所有。

日本一旦购入,土地的使用期限没有规定可永久使用。而关于建筑物用途,在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造所以用途单一。而在日本的规定较有余地,基本上都不会硬性规定为单一的用途。现在没有进行建设的土地,将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。

英国:房产租赁使用权最长999年

英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种,租赁的最长租期是999年。

英国的永久产权房,业主对土地及土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用、出租、抵押、或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。通常英国大部分别墅都属于永久产权房,因为是独立建筑,所以通常都是土地和房屋同时出售。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。

英国的租赁使用权中,一般房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明,一般年限都很长,如999年、250年,125年的租约最为常见,999年后,可继续申请续租。承租人在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。承租人的子孙若想继承其地产,则必须缴纳遗产税。

加拿大:政府使用私人土地须购买

房产权方面分自由产权、共管产权、自由共管产权。

其中自有产权是屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案,而室外部分的搭建,改变房子的用则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。共管产权的住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。自由共管产权主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以屋主仍要付一定费用。

加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润,若政府使用私人土地须向私人购买。

澳大利亚:大部分地区的房产是永久产权

澳大利亚基本大部分地区的房产是永久产权,但堪培拉地区除外,只有99年产权。

澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内的使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等,拥有时限才可能会受到限制,但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。

如果是租赁权,您只能在一定期限内拥有土地。在中国目前这一期限是70年,国内最近对使用权的问题讨论热烈,估计70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。

永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此永久产权对于投资来说更优越, 能够长久保值、增值。

美国各大学托福要求

在2018年秋季录取要求中,部分高校调整了语言成绩要求。以芝加哥大学、西北大学、维克森林大学、波士顿学院、加州大学圣塔芭芭拉分校、杜兰大学、叶史瓦大学、乔治华盛顿大学、克莱姆森大学、南卫理公会大学、克拉克大学、密歇根州立大学、阿拉巴马大学等为代表的一批高校的语言成绩要求产生了变化。下面立思辰留学360为大家介绍美国大学托福要求

1普林斯顿本科:未绐出申请最低托福或推思分数要求;在普林斯顿大学本科录取页面上明确提出,该校不设置最低GPA和各类考试成绩要求,而是衡量综合情况。

2哈佛大学本科:哈佛大学并不对语言考试做硬性的要求,也就是说申请人可以不提交语言考试成绩,但是你的语言水平会反映在SAT考试等部分,不过哈佛对语言水平的要求不低。

3耶鲁大学本科项目要求申请人托福最低录取分数为100分。

4哥伦比亚大学本科项目要求申请人托福最低录取分数为100分。

4斯坦福大学本科:不对托福成绩提交做硬性要求,但强烈建议提供。

4芝加哥大学本科项目要求申请人托福最低录取分数为100分。

7麻省理工学院本科申请可以有两个选择:1.可以不考托福,但要有SAT或ACT成绩外加两门SAT subject考试,其中一门是1级或2级数学,另外一门是科学类(物理,化学,生物);2.考托福,外加两门SAT subject考试,其中一门是1级或2级数学,另外一门是科学类(物理,化学,生物);托福最低录取分数为90分,但麻省理工学院推荐申请人托福总成绩不低于100分。

8杜克大学本科项目要求申请人托福最低录取分数为100分。

8宾夕法尼亚大学本科:有竞争力的申请人的托福成绩不低于100分,其中听说读写不能有某门过低,建议申请人提供托福成绩。

10加州理工学院本科只接受托福成绩,未给出托福成绩最低要求。

10约翰 · 霍布金斯大学本科成绩要求托福阅读部分和听力部分不低于26分,学做部分不低于22分,口语部分不低于25分,如果申请人的SAT Reasoning Test的Critical Reading部分成绩不低于670分或者ACT考试和英语成绩部分不低于30分,托福成绩可以免除。

12达特茅斯学院本科:托福和雅思成绩均接受,大部分被录取的学生托福总成绩在100分以上。

13西北大学本科项目托福和雅思成绩均接受,不设立最低语言成绩要求,只说有竞争力的申请人托福听说读写各部分成绩都较高。

14布朗大学SAT Critical Reading部分成绩在650分以上的申请人不需要提供托福成绩;托福和雅思均可接受,本科项目希望申请人的托福总成绩不低于100分。

15康奈尔大学本科项目要求申请人托福最低录取分数为100分;SAT Critical Reading部分成绩在650分以上的申请人不需要提供托福或雅思成绩。

15圣路易斯华盛顿大学本科项目要求申请人SAT Critical Reading部分成绩不低于600分,ACT英语成绩不低于29分的申请人可以申请免除托福或者雅思成绩;托福和雅思均可接受,不设置最低托福分数要求。

15范德堡大学本科项目申请人托福成绩不低于100分,SAT Critical Reading部分成绩不低于600分,ACT英语成绩不低于26分的申请人可以申请免除托福或者雅思成绩要求。

18莱斯大学本项目要求申请人托福成绩不低于100分。

18圣母大学申请人SAT批判阅读部分成绩在600分以上或者ACT英语成绩阅读部分的成绩在26分以上可以不提交托福成绩或者雅思成绩;本项目托福最低成绩要求为100分。

20加州大学伯克利分校本科托福成绩不低于80分。

21埃默里大学本科SAT Critical Reading部分成绩不低于650分可免除托福成绩;申请人托福总成绩不低于100分。

21乔治城大学本科只接受托福成绩,不接受雅思成绩,未提供最低托福成绩要求。

23卡内基美隆大学本科托福成绩不低于102分,其中听说读写单项不得低于25分。

23加州大学洛杉矶分校本科项目托福总成绩不得低于83分。

23南加州大学本科项目申请人托福总成绩不得低于100分,其中听说读写各项不低于20分,SAT Critical Reading部分成绩在600分以上,ACT英语成绩在27分以上可以不提供托福成绩。

26弗吉尼亚大学本科托福雅思成绩都接受,未给出最低成绩要求。

27塔夫斯大学本科要求申请人托福总成绩不低于100分。

27维克森林大学本科接受托福成绩也接受雅思成绩(此前不接受雅思成绩,在其中文页面上,依然明确表示不接受雅思,可视为未更新的结果);SAT Critical Reading在600分以上可以不提供托福成绩;未给出托福最低成绩要求。

29密歇根大学—安娜堡分校本科要求最低托福分数不低于100分,其中听力和阅读在23分以上,写作和口语在21分以上(原文用的是23+和21+,不确定是否包括23分和21分)。SAT Critical Reading在600分以上,ACT英语成绩在27分以上均可不提供托福或者雅思成绩。

30波士顿学院本科申请人托福成绩不得低于100分,SAT Critical Reading在600分以上,ACT英语成绩在27分以上可以不提供托福或雅思成绩。

30北卡罗来纳大学教堂山分校本科项目申请人托福总成绩不得低于100分。

32纽约大学本科项目没有托福或雅思的最低成绩要求,但是申请成功的同学托福成绩需在100分以上。

33罗切斯特大学本科项目申请人最低托福成绩为100分,其中写作,听力不低于25分,口语不低于
24分,阅读不低于26分,107分以上的托福成绩更有竞争力。

34布兰迪斯大学本科接受托福和雅思成绩,没有提供最低成绩要求。

34威廉玛丽学院本科托福或者雅思成绩都接受,申请人最低录取托福成绩为100分。

36佐治亚理工学院本科申请鼓励申请人提供托福或者雅思成绩,或参加Initialview (中文为初鉴)的面试。

37凯斯西储大学本科项目要求申请人最低托福成绩为90分。

37加州大学圣塔芭芭拉分校本科:托福最低申请分数为80分。

39加州福尼亚大学圣地亚哥分校本科项目要求申请人托福最低申请分数为83分。

41波士顿大学本科:有竞争力的申请人托福成绩不低于90-100分,其中听说读写各单项不低于20分,特别强调录取委员会会关注托福成绩听说读写每一项的分数。

41伦斯勒理工学院本科项目要求申请人托福最低申请分数为88分。

41杜兰大学本科:SAT Critical Reading部分成绩在600分以上的申请人可以申请免除托福成绩;托福或者雅思均可接受,要求申请人托福总成绩不得低于90分(此前为100分)。

41加州大学戴维斯分校本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分。

41伊利诺伊大学香槟分校本科项目接受托福和雅思成绩,具体要求未给出。

41威斯康星大学麦迪逊分校本科项目接受托福和雅思成绩,但未给出具体要求。一般被录取学生的ACT成绩在27-31分,SAT成绩在1840-2050分。

47利哈伊大学本科项目申请人提供托福或者雅思成绩,未给出具体成绩要求。

47东北大学本科:申请人托福成绩不得低于92分,其中阅读不得低于22分,听力不得低于22分,口语不得低于24分,写作不得低于22分。低于上述标准的学生也可能被录取,但会被要求参加注册前参加内部评估,评估结果将决定学生第一学期是否参加额外的英语辅导。

49宾州州立大学帕克分校本科项目要求申请人最低录取托福成绩为80分。

47佛罗里达大学本科项目要求转校生托福最低申请分数为80分,雅思最低申请分数为6.0分,对于大一新生申请人,可以不提供托福成绩。

51迈阿密大学本科:无条件录取的最低托福申请分数为80分,需要学习语言课程的最低申请分数是
61分。

52俄亥俄州立大学伦布分校本科项目接受托福或者雅思,要求申请人托福总成绩不得死于79分,雅思总成绩不得低于6.5分;要求申请人ACT英语成绩不低于21分,SAT批评阅读部分不得低于50分。

52佩珀代因大学本科托福最低申请分数为80分。

52德克萨斯大学奥斯汀分校本科项目要求申请人托福最低申请分数为79分。

52华盛顿大学(西雅图分校)本科:有力的竞争者的托福成绩在92分以上,申请人的最低托福成绩不得低于76分。

52叶史瓦大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为82分(此前要求84分),其中写作和要求成绩不低于21分。

57乔治华盛顿大学本科:SAT Critical Reading部分成绩在600分以上,ACT成绩在27分以上的申请人可以免除托福成绩;托福和雅思均接受,未给出最低托福成绩要求。(此前一年要求申请人最低托福成绩为90分,最低雅思成绩为6.5分)

57康涅狄格大学本科项目要求申请托福最低申请分数为79分。

57马里兰大学帕克分校本科项目要求申请托福最低申请分数为100分。

57伍斯特理工学院学校本科项目要求申请托福最低申请分数为79分。

61克莱姆大学本科项目要求申请托福最低申请分数为80分。

61普渡大学西拉法叶分校本科:工程学院、科学学院、管理学院要求托福总成绩不低于88分,农学
院、教育学院、健康和人类科学学院、文学院、药科、理工和实验研究要求申请人托福最低成绩要求为80分。各学院要求申请人听说读写单项不得低于20分。

61南卫理公会大学本科项目要求申请托福最低申请分数为80分。

61雪城大学本科:以下学院要求申请人托福成绩最低为80分:school education ,L.C, Smith college of Engineering and Computer Science ,David B. Falk ,College of sport and Human Dynamics ,School of Information Studies ,College of Visual and Performing Arts(Departments of Art, Design 、Drama and Transmedia, Setnor School of Music),S.I Newhouse School of Communications;要求托福成绩最低100分,Whitman School of Management ,School of Architecture 要求托福最低90分College of Arts and sciences, College of Visual and Performing Arts(Communication and Rhetorical Studies program)要求托福最低80分

以上所有学院要求申请人托福听说读写各单项不得低于20分。

61佐治亚大学本科项目要求申请托福最低申请分数为80分。

66杨百翰大学本科项目要求申请托福最低申请分数为80分,其中听说读写个部分不低于20分。

66福特汉姆大学本科项目要求申请托福最低申请分数为90分。

66匹兹堡大学本科:Pittsburgh 校区要求申请人托福100以上,各项不低于21分被认定为有力竞争分数;托福成绩在95-99直接会被重审,口语低于21分可能会被安排面试,来进一步检测口语水平。
托福在80-94分的申请人可能会被考虑录取的校区有; Bradford 、Greensburg 、Johnstown 或Titusville

69明尼苏达大学双城本科托福最低申请分数为79分,写作部分低于21分的学生将参加考试,可能会被要求参加英语课程。

70德州A&M大学—college station本科托福最低申请分数为100分,申请人SAT批判阅读成绩不得低于500分或者ACT英语成绩不低于21分可以不用提交托福成绩。

70弗吉尼亚理工大学本科项目要求申请人托福最低申请分数不得低于80分,其中听说读写单项不得低于16分。

72美国大学本科项目要求申请人托福最低申请分数不得低于80分,但是90分以上更有竞争力,其中听说读写单项不得低于20分。

72贝勒大学本科项目要求申请人托福最低申请分数不得低于76分。

72罗格斯大学(全称罗格斯新泽西州立大学)本科项目要求申请人托福最低申请分数不得低于79分,其中药科和护理要求申请人托福总成绩不得低于100分。

75克拉克大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分,其中听说读写单项不得低于15分。

75科罗拉多矿业大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为79分,听力不低于21分,阅读不低于20分,写作不低于17分,口语不低于21分。

75印第安纳大学伯明顿分校本科项目要求申请人托福最低射你请分数为79分,SAT成绩Critical Reading部分成绩不低于500分,ACT英语成绩不低于21分可不提交托福成绩。

75密歇根州立大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为79分(听说读写单项不得低于7分,有条件录取要求申请人托福最低申请分数为60到78分)

75斯蒂文斯理工学院本科项目托福最低申请分数为80分。

75特拉华大学本科项目最低申请分数为90分,护理专业最低托福录取分数为100分。

75马萨诸塞大学 Amhers 校区本科项目最低申请分数为80分,听说读写各项不低于17分。

82迈阿密大学牛津分校注意:这个跟迈阿密大学不是同一个,本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分;托福成绩在65-79之间可能拿到有条件录取。

82德克萨斯基督教大学本科项目托福最低申请分数为80分。

82加州大学圣克鲁兹分校本科项目托福最低申请分数为80分。

82爱荷华大学本科最低申请分数为80分,其中听说读写单项不低于17分(如果申请人托福总成绩达不到100分或者以上,被录取后会被要求参加英语能力辅导)
注意,ACT英语成绩在21分以上,SAT批判阅读在540分以上可以不提交托福成绩,。

86马凯特大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为76分,其中听力和阅读不低于18分,口语和写作不低于20分。

86丹佛大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分,其中听说读写单项不得低于20分。

86塔尔萨大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分,其中听说读写单项最低要求在15-18分之间。

89纽约州立大学宾汉姆顿大学本科中 Harpur College of Arts and Sciences; Thomas J. Watson School of Engineering and Applied Science; College of Community and Public Affairs 三个学院要求托福最低成绩为83分;School of Management; Decker School of Nursing两个学院要求托福最低成绩为90分。

89北卡罗莱纳州立大学本科项目要求申请人托福申请分数不得低于85分,其中听说读写单项不低于18分。

89纽约州立大学石溪分校本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分。

89美国纽约州立大学环境科学与林业学院本科托福最低申请分数为79分。

89科罗拉多大学波尔得分校工程学专业:托福最低申请分数为83分;所有其他专业托福最低申请分数为75分,其中写作不得低于19分。

89圣迭戈大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分(SAT Critical Reading部分成绩在520分以上的申请人可以申请免除提供托福或者雅思成绩。)

96佛蒙特大学本科直接录取托福最低申请分数为90分。

96佛罗里达州立大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为80分。

96圣路易斯大学本科项目无条件录取要求申请人托福最低申请分数为80分。

96阿拉巴马大学本科项目要求申请人托福最低申请分数为79分。(之前是71分)

99德雷塞尔大学本科接受托福和雅思成绩,未给出详细语言成绩要求。

99芝加哥洛约拉大学本科接受托福和雅思成绩,未给出详细语言成绩要求。

99纽约州立大学布法罗分校本科要求申请人托福总成绩不得低于79分。

值得注意的是一些美国高校未给出明确的申请最低托福成绩要求甚至不设置要求,这部分高校以哈佛大学、普林斯顿大学等名校为首,甚至有些学校允许学生不提交托福成绩,这并不意味着托福成绩或者语言能力对于这些学校而言无所谓,因为这些牛校的申请人大多数有着超高的托福成绩。

马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费

近年来,马来西亚楼价节节攀升,房产投资趋热,越来越多的中国人开始将投资的目光转移到这个被低估了市场价值的东南亚国家。他们想要了解这个国家的房产投资政策及相关税费,以便日后更好在这里购置房产。

马来西亚房产投资政策

根据2014年马来西亚政府的规定,非马来公民或者外国公司在本国家购买房产前,必须得到州政府的批准,有各州政府对于公民规定的最低购买价格都不一样。

最低价格要求

根据马来西亚国家土地法典第433B条,购买的马来西亚房地产价格必须在各州政府所设定的最低房价

马来西亚房产购买流程

在马来西亚购买物业须聘请一家房地产律师,以协助交易。一旦确定购买房产,需缴付定金。

  1. 14天以内,签署购房协议。
  2. 按规定程序分期支付。
  3. 买卖协议必须加盖印花,后供物业估价署审查。
  4. 转让必须在土地注册处注册。

在马来西亚外国人不可以买的户型

外国人可在马来西亚购买任何类型的房产,包括高级公寓、独立式洋房设置土地。他们可以私人名义或公司名义购买住宅或商业地产。但下列房产除外:

  1. 低于州属土地法令规定的最低购买价格的房产,各州对此规定也许不一;
  2. 州政府决定的中低成本的住宅单位;
  3. 马来人土著保留地上所建的房产;
  4. 州政府在任何房产开发项目中以土著权益为优先的房产。

马来西亚房屋贷款

首先外国人在马来西亚买房是可以贷款的,一般可以贷到50–80%,银行按照顾客提供的资产证明及文件做评估而决定贷款比例。

贷款利率一般在4.2–4.4%左右,建设期间指定银行贷款开发商承担利息。

但是很多人还不清楚在马来西亚买房后需要缴纳什么样的税费。其中律师费是分层次的,在这里马来房产给大家整理了一下马来买房税费一览。

1、律师费:根据房地产总价按比例征收,0-15万令吉,律师费用1%;15-85万令吉,律师费用0.7%;85-200万令吉,律师费用0.6%。超过750万律师费用0.4%。

2、贷款印花税:贷款总额的0.5%

3、贷款律师费及杂费:贷款总额的约0.8%

4、门牌税+地契税:1500令吉左右(公寓)

5、 物业管理费:100平米房子每月500-1200令吉

7、买卖印花税房价金额的3%

州政府核准印花税马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

分割地契印花税MOT

马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

房屋方面税

(a) 门牌税:  由当地市政征收,半年一付,约为RM400至RM1,500。

(b) 地税:由当地政府征收,一年一付,约为RM100至RM250。

抢占投资先机!居外推荐马来西亚优质房源:

马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚
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房屋价格: MYR 650,000/约¥ 102万

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马来西亚房产交易税费详解

马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

印花税:马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

其他费用:

马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

房地产代理的费用:

代理费是受估值师,估价师及地产代理马来西亚(LLPEH)董事会。 佣金支付或者由买方或卖方,但以30%的最高折扣。马来西亚房产投资政策及房产买卖相关税费 | 马来西亚

马来西亚房产增值税:

投资者在出售房屋后,需缴纳增值部分的政府税,称为Real Property Gain Tax。2014年经过调整之后的房产增值税率为:

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马来西亚购房政策繁而复杂,买房税费繁多,不是专业人士很容易上当,找到靠谱的经纪十分重要!以上就是买房税费简介,您对马来西亚买房是否有所了解呢?

延伸阅读:多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一:买

 

来源:新浪

排版:Shelly Du

如何在美国买地建房?

如果在美国买地建房?今天居外给大家分享一则在美国买地建房流程。

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1.  为何要自己建房?
自己建房需要约1-2年的时间,比买现房效率低。但它的优点是可以建自己需要的房型,并且可以按照自己的想法去进行设计。有些成熟的小区已经没有新房销售,因此自己买地或买旧房推倒重建,既可以住在理想的地点,又可以享受新房的优势。

2. 什么人适合自建房?
(1)  有一定资金的投资人
(2) 想成为建筑商的人
(3) 能抽出时间经常到工地查看的人
(4) 有能力与各种承包商打交道的人
(5) 能正确看待投资风险的人

3. 几种做法选择
(1) 在正在开发的小区里找建筑商做
(2) 自己买地承包给建筑商做
(3) 自己买地、自己当建筑商,找分建筑商分工做(今天讲的就是这种做法)
(4) 全部自己动手建,叫DIY(Do It Yourself) 。但这种有法规上的限制,在城市管区内不一定能做。虽然自己动手但各项专业的工程还是需要有执照的工人完成才能通过验收。

4.  投资的时间与地点
在经济上升时市场较好容易赚钱,但相应的人力就会紧张。

5. 房源选择
可以在网站har.com或者realtor.com查询各区域的买卖记录、房子面积、装修情况、价格等房产信息,看什么样的项目适合自己的实际情况。

6. 土地的选择
(1)  开发商的土地
(2) 在小区的空地兴建
(3) 旧房推倒重建

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7.  买地还是买旧房?
操作时间通常至少需要1-3个月
(1)   聘请房地产经纪(realtor)寻找合适的房源或土地
(2)   开始寻找建筑设计师
(3)   收集小区建设法规,若不允许兴建新房或有所限制,这时候需要慎重进行考虑。在弃权期/反悔期(option)之内,要仔细阅读住宅小区法规(HOA by law)以免以后出现不必要的纠纷。
(4) 要到丈量报告(survey)  ,内容要包括现在地基的高度、街上参照点的高度、最好也有树的位置(tree survey)。 最好让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子或铁棒给标出来。

8.  过户后先做土壤测试
GEOTECHNICAL ENGINEER一般需要2-4周出报告

9.  请建筑师(architect)设计房子
(1) 选择建筑师 如了解对方的经验、价格、熟悉的领域等,在相应的市政有设计经验很重要。签订合同时要问清楚修改设计如何收费,比如若是HOA 或 City 提出的修改是否免费?

(2) 要把法规by law给设计师做为参考。如面积要求、边界要求、层数要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。

(3) 自己先有个符合法规前提下的设想,比如希望的房屋面积、外观、层数、房间数量与布局、楼梯相对位置等等。最好先画一个草图给对方参考。设想得越具体,设计师就越容易房主的意图同时效率也越高。

(4) 与建筑师讨论设计图(floor plan)。 一般建筑师不喜欢反复变化,确定想法后,给建筑师2-4周的时间设计。

(5) 审阅设计师的设计方案并且提出修改建议。要认真地查看各方面设计是否达到要求,如房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电(如游泳池、后院遥控门及各种功能的设计)、自动化系统的设计(包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统、用水系统的功能)、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案等等。设计图纸是各个承包商估价的依据,若中间改变,就意味着加价宰客,而且可能会比较贵可能被宰,因此这一步是关键。一定要请有经验的人看一下,经过反复磋商之后最后才能定稿。

10.  将建筑师设计初稿交给小区管理委员会审批
小区通常对建房的临街墙壁高度、楼层、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率(即渗水率)、建筑界线、外墙的颜色、附加建筑(如车库)等都有特别的规定一定要遵守。若小区审核通过,就可以转入下一步(有时也可以下一步完后交给小区审核),看小区要求不要求图纸上有工程师盖章。

11. 请工程师对房子结构把关
房子的结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师Professional Engineer(PE),他会参照土质来设计地基和结构(framing),或审核建筑师的设计、进行工程计算,来确定各项指标,如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改,若都合理,又符合市政法规标准(code)的要求,工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。

12.  向市政申请建房许可证
(1) 要看房屋所在地的市政的申请许可证的要求,通常需准备两份图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等等。
(2) 可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做,因为需反复几次。第一次交上去后可能会被拒绝。具体会被告知原因需要更改,更改完再递交上去。可能还会被再次拒绝,再需要修改等等,直到完全符合要求。
(3) 市政每一次的审核都会给予2-4周的时间,所以整个许可证申请下来需1-2个月的时间,这取决于建筑师的设计规范程度和修改时的快慢。

13. 旧房拆除Demolition
在建筑师设计及申请许可证的同时,就可以进行旧房拆除工作了。这项可以包给拆除承包商去做。步骤简单介绍如下:
(1) 打电话给水、电、煤气公司,让他们做拆除前的服务切断,包括拆除一些设施。他们也需要排日程,一般需要2-14天,取决于他们的业务量大小。
(2) 排水系统的切除另外需要许可证,拆除后要请市政检验通过。
(3) 然后才能申请整个房子的拆除许可证。
(4) 有许可证后才能拆除房屋。
(5) 拆除之前最好跟邻居打个招呼,让他们有思想准备,以免有纠纷。
(6) 也最好建个临时围墙,以免伤到邻居的财产。
(7) 拆除过程中最好要洒水,以免太多扬尘。
(8) 拆除完毕要请市政来检查通过,拆除工作才算最后结束。

14. 买保险
在开工之前,要买好保险,叫builder’s risk,用以保护建房过程中的意外损失。

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15. 建地基
许可证拿到后,才能动工建房。建房的第一步就是建地基,要选择一家有建新房经验的地基公司来做。最好签订合同,因为地基是大事。也最好提出保修的要求,一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时,水工也要选好,要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前,要请市政来检验,合格后才能浇注水泥。

地基有几种类型:
(1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension).
(2) 有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房
(3)  垫高地基(crawl space)  适合地势低洼的地区

16. 搭框架(framing)
请专业公司搭房子的主框架,美国房子主结构都是由木桩组成的。

17. 屋顶的平台(decking)
在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。

18. 水电管线,空调管道的建造
在搭好主框架后,水电工空调工都要到现场布水管、煤气管线、电线、空调管道等。

19.  检验水电结构
在上面各项做完后,都要请市政来检验,检验水电煤气管线步线合格,空调管道布局合理后,才能进入下一步。

20.  墙面(facial)
在上面各项做完后,要请市政来检验,检验水电煤气管线步线合格后,才能进入下一步。墙面公司会在框架上钉木板及塑料板,形成房子的外墙体,即Facial.

21. 绝缘
绝缘有几种,如close cell foam、open cell foam、 fiber glass,与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。

22. 屋顶
这时候也可以同时盖屋顶,上瓦(shingle)

23. 上内墙板(sheetrock)
上内墙板之前需要通过各种检验Cover inspection。这也有专业公司做。

24. 建内墙面
修建内墙面,叫wall finishing、taping、floating,需要胶带粘、上灰及建墙的花纹 texture 等。

25. 建外墙
即砌砖或建墙板(hard plank) 或水泥混合墙(stucco)

26. 门窗
要提前与门窗公司订好门窗,以保证按时安装。

27. 木工
包括厨柜、衣服架、角线、装内门等。

28. 油漆
包括内外油漆

29. 台面 
石头台面或现在流行的人造石台面。

30. 地面
铺地毯/地板/地砖

31. 电设施 
照明灯具/开关等。

32. 水设施 
热水器/水龙头/洗手槽/浴缸/马桶等

33.空调

34. 电器
洗碗机/烤箱/烤炉/抽油烟机/冰箱/洗衣机/干衣机等

35. 绿化或庭院建设

36. 如何选择承包商
最好让可靠的人推荐,也要到实地工地去看看和注重以往客户的反馈信息。
执照登记可查询网站license.state.tx.us。

37. 价格构成 
包括人力工资+材料成本

38. 签订合约 
可以避免争议,并要求对方根据建筑工程的进度随叫随到。

39. 分期付款
每个工程项目都可以分期付款,如地基、水电等。

40. 工程验收
每一步工程验收最好请专业检验员检验,不要图省事或者便宜。最好请一名总监工(Superintendent)监督全程的进度和质量,更放心和高效。

英国留学申请流程是什么?| 英国

现在的留学生越来越多,人们在留学的时候,都需要提前对英国留学申请流程也有一个瞭解,现在选择留学英国很普遍,越来越多的同学去学制时间短的英国留学。对于想去英国留学的同学们来说,只要前期准备工作做得好,你会发现出国读书并不难。如何办理出国留学手续?下面来看一下吧!

英国留学申请流程是什么 | 英国

英国留学申请一、前期准备期间

出国留学这一意向基本要在前一年6月份定下来。如果你想2018年9月去留学,那么为了准备时间充足,申请成功率高。要在2017年6月就确定自己要出国留学的意向。

选学校专业:自己DIY的同学要在网上查找尽可能多的学校资料,专业资料,各方面评价,根据自身条件或者本科专业的限制,选好心仪的学校。报留学中介的人不用担心这么多,只需将自身基本条件和需求报给中介的老师,老师会为你选好几所学校,接下来与老师进行沟通协调,最后确定最终希望申请的几所。

材料准备:

推荐信:推荐信最好由教授副教授写。学校的校长院长都可以,级别越高越好。最好有两封,比较保险。记得要翻译成英文,正式发出去的一般要加学校抬头。

个人陈述:这个主要就是自己的个人情况,和表达自己想来这所学校就读的愿望。实话实说即可,弄虚作假被查出来后果很严重。同样要翻译成英文。

证书:包括各种获奖证书的英文翻译,以及最高学历证明。学生在读的要开在读证明及其英文版。

成绩单:要去学校开成绩单,及其英文版。这是计算GPA的重要依据,同样不要弄虚作假。

英国留学申请二、递交申请期间

递交申请:申请一般从前一年的八九月开始,一直持续到第二年的四五月份甚至六七月份,在这期间都可以申请。但为了保险起见,尽量在前一年就把所有申请都发出去,接下来等待结果就可以了。各个学校对申请的回覆时间都不一样,有的一个月就回覆了,有的则要三个月至半年之久。要记得经常检查邮箱。

Offer来了之后一定要仔细阅读。一般学校给的都是有条件Offer,即认为你可以来这所学校上学,但一定要在规定期限之内满足他们有条件Offer上的所有条件。这些条件一般包括雅思成绩、GPA成绩。

雅思考试:雅思可在申请递出去之后去考去刷分,只要在规定时间内达到他们有条件Offer上的成绩即可。注意很多Offer上还要求雅思各科小分,达到才行。雅思考试多于5分但不足规定分数,在第二年去该学校读语言课。语言课具体要求不同学校不一样,还要申请学生自己去查。

英国留学申请三、申请结束之后

一般在第二年二月三月所有申请就应该结束了,拿到有条件Offer的按照条件去达到GPA、雅思规定成绩即可。除此之外,还有一些事你也应该去做。

存保证金:英国学校一般会让你提前三个月或者六个月把保证金存入银行,还要冻结一部分资金。注意存入时间有限制,这也是为什么说要尽早定下来尽早申请的原因。这笔资金是证明你有能力承担你留学生活的凭证。一般是三四十万不等。冻结的资金一般要到行前两三个月左右才可解冻。

定金汇款:定金是作为你确定上这所学校的一个凭证。学校通常会给你一个银行账户,向其中汇钱即可,一般是两三万。没在规定时间汇款的则被视为放弃这所学校。

如果还有什么疑问大家也可以选择直接发邮件问拟申请学校的人,一般都会耐心给你解答。

通过上面对英国留学申请流程是什么相关内容的介绍,相信你已经有了较多的关于以上内容的介绍,希望以上内容的介绍对你有一些帮助。

 

 

排版:Shelly Du

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一:买 | 马来西亚

生活法则其实很简单:“当你了解得更多,你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面,一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资,找出更多的应对计划,才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢?关键词就在你如何多样化房产的使用,才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。(马来西亚楼价

仿效《富爸爸,穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”(ESBI),我把它应用在房产领域,从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是:工作、企业、专业、及投资;而我的四分法包括了四种房产投资策略,分别是“买”(Buy)、“卖”(Sell)、“用”(租)(Use)和“借”(Borrow)。

首先,且来谈谈“买”,只要懂得应用有关“买”的策略,你就能找到一些创新的方法,在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是,这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。

1、提供“先租后买”配套

近年来,马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施,来帮助人民买房,并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法,为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家,提供先租后买的计划。

在此计划下,投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家,而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来,买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力,也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫,也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业,且能为业主和买家达成双赢局面

2、结合群众的力量

房产投资向来都是一个非常“个人”的事情,最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担,投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动,如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。

多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入,也能提供更多的担保人,从而降低借贷风险,因此会比较受到银行欢迎。而且,几个身份不同的非住宅物业买家结合,也能够在申报消费税时,得到一些益处和弹性空间。

当然,想要享有这些好处,投资者必须在正式的文件中,明文规定应对重要决策等时候的方针。

若想要更深一步用群众筹资来投资,投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资,不再是不可能任务了。

3、善用不同的名义买房

随着马来西亚法律的修改,投资者如今可通过不同的名义来买房,包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙,甚至信托公司等名义。

这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业(LLP)混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益;而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近,也提高人民的竞争力以吸引更多投资。

这些不同的名义,给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是,有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令,尤其是有限合伙企业(LLP),所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整,来应对不同的情况。

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4、多元化投资组合

“别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言,提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者,组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。

大部分投资者一开始都从住宅房产着手,然后再进军到其他非住宅物业,但切记不要以为所有物业都是一样的,因为住宅房屋是所有物业类型当中,最基础和简单的。

此外,在你多元化投资组合的同时,建议你也同步提高本身的财力。

5、考虑竞标法拍屋

法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机,但这种方式相当复杂,因为银行只想要卖掉房子以收回账款,且买家会面临各种不同的复杂问题,所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益

通过这个方式买房的管道之一,就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋,目前已被展延推介。

6、流动现金比资本增值重要

目前,我们正处于“回酬率低,实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬,目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已,尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看,增长率比10年前来得更慢。

因此,投资者在置产时必须谨慎选择,确保在流动现金不受影响的情况下,继续在市场上立足。

责任编辑:Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国买地建房有什么要求吗?

外国人可以在美国买地建房吗?居外告诉您:可以!

美国欢迎投资人到美国来,所以您只要带着钱来,不管是哪国的身份,都可以在美国买到土地、不动产或者动产等,所以在美国买地建房是完全可以的。  

另外关于跟买房子比较,刚才我说了一下整个土地开发的过程,但是没有深入的说下去,我可以给您在这展开说一下,就是整个土地开发的过程,或者说上下游的关系。最上游的就是土地存储。前些日子加拿大很大的一个房地产公司,他们的土地存储公司,好像发生了一些危机,我不知道是不是倒了。他们做的土地存储,就是买一大块土地,然后就等着开发到这一区域,土地升值然后分割卖掉。  

也有一些加州的其他地区,比如说洛杉矶某些地区,他们也是做土地存储,已经做了非常非常多的时间。我记得是80年代就开始做,然后90年代也做,每一次都会有不同的题目,我记得以前好像是那边要建机场,后来机场建出来了,然后是要建太阳能发电站,建了一些后现在是建高铁。   

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土地存储之后,下一步就是有人开始买这些土地做开发,就是做市政规划的,也叫做横向开发,进而后边有人接手把生地变成熟地,然后有可能会把整个项目卖了。下边就是建商接收,叫纵向开发,就买了这个图,开始往上盖房子。但是纵向开发的利润稍微少一点,横向开发这一块的利润比较大,但是要有资源,就是您要有关系,要知道怎么运作这件事情。有些涉及到政治方面的事情,但是这个钱也不是那么好挣的。   

回到说单纯的去买土地。如果您在一个比较好的地区买一块地,上面带一个破房子。这就是我们说的好地区的破房子或者好地区的地,我觉得是有价值的。这个基本是跟我们盖房子差不多,你可以以后找人在上面直接盖房子了,我觉得是一定是有价值的。   

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另外一种方式就是买很便宜很便宜的地,在一大块,也不能说荒无人烟吧,就是说欠发达地区买地,等待以后城市发展到那,土地有一个大幅的增值。这看您的运气了,我觉得运气好,或者在有生之年也许能赶上;如果不行就传给下一代,这个我想就是卖土地的给您的解决方案了,所以这种情况买土地的风险稍微大一点。   

另外土地上面没有房子,不能出租也没有现金流,每年都要交地产税,就是光出钱不入钱,这也是跟房子投资不太一样的地方。   

另外一个阶段就是在发达地区的周边,我说的周边不是特别远的地方,是马上就发展到这儿了,但是地的价格也会贵一点,但您的风险也会小一些,所以土地投资的回报跟您承担的风险其实是成正比的。   

另外也是考验您心理素质的,因为这个土地可能要持有很长一段时间,也许要持有一辈子或者两辈子,就是您的下一代也接着持有这块土地。   

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土地的升值情况,完全是看城市的发展以及人口流动,所以我觉得土地长期来讲,您能保本或者小赚一点,我觉得就算挺不错的投资了。我个人是比较倾向于买核心地区的土地,就是像刚才说的,土地我不想把它变成一个商品,如果商品太多的话,那价格肯定不会高。我想去投资的那些土地,是在不久的将来就能作为资源的,那种大家都拿着钱想买,我觉得这基本是无价的,就是说升值潜力是无限好的。 

怎么选择英国学区房?过来人来教你

孩子上学是很多英国年轻父母买房换房的主要原因之一,选学区自然就成了买房的主要考虑因素。笔者曾经花了两年左右的时间,进行了系统的筛选和实地考察,由此也总结出了一套系统的选择方法。笔者即将在本文中和您分享这些经验。

我总结的系统选择学区的方法就是从大往小选,即先选地域(Region), 再选区(Local Authority), 最后选学校。

先选地域

我在选地域时考虑的因素就是通勤时间。因为我和太太两人都是全职工作,在地域选择上无非是或者离我公司近,或离她的公司近。我们能接受的最大通勤半径就是乘火车或地铁门到门60分钟的距离。

于是我们以我和太太上班的地点为圆心,最大通勤距离为半径分别画两个圆。这两个圆的范围之内就是我们要选的地域。不过这个地域可能很大。

再选区

我在选择时,这片地域里就包括了十几个区。为了进一步缩小范围,我们又参考了当地房价和我们能够负担的房型。因为我们选择的地域在伦敦和英国东南部,我们的预算在伦敦城通勤30分钟的半径内只能买到两居公寓,在40分钟的半径内我们能买到花园较小的三居室连体房屋(Terrace house),在50分钟半径内可以买到花园较大的三居室半独栋房(Semi-detached house)。

至于想买到四居独栋房需要90分钟以上的通勤时间,远远超出我们可接受的范围。由于我们想买花园大一点的房子,我们选择了50分钟通勤半径的区域。通过这样的筛选,我们的选择范围缩小到了两三区。再下一步就要从这几个区中选学校了。这时您就需要用到学校宝典Ofsted 报告了。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

怎么选择英国学区房?过来人来教你 | 英国
英国英格兰伦敦3卧2卫最近整修过的豪宅,步行可到达,物业编号:30696038(点击图片查看详情)

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选学区的依据:Ofsted和ISI

如果您想知道哪里有好学校,您能参考的最重要官方的文件就是Ofsted针对每个学校发布的年度评审报告。Ofsted的全称是英国教育水准办公室(Office for Standards in Education)。它是英国政府的独立于教育部的教育水准审核机构。

这个机构的任务就是对英国境内的每家学校(包括中学、小学、幼儿园)进行逐一评审,每年更新报告。所以读懂Ofsted Report 也将是您选学校的第一步。

笔者在此提醒您,大部分Ofsted报告,仅仅是择校的参考标准之一。由于考评学校大部分为公立学校,很多顶尖私立学校是不在这个报告上的。

比如大名鼎鼎的伊顿公学(EtonCollege)、哈啰公学(Harrow School)等,则是私立学校委员会(Independent Schools Council,ISC)的成员,接受私立学校督学(Independent Schools Inspectorate, ISI)的检查。您如果希望孩子进入顶尖私校,需要看ISI的报告。

实地访校

在做完所有网上研究后,您还需要到学校做现场考察。您要看学校的校园,教学楼等设施怎样。您要看学校周围的环境怎样,是否安全。

笔者尤其推荐您查看上下学时学生的言行举止如何,比如会不会大吵大叫、打架等,这些都会反应该校学生的素质。另外,如果该校为公立,您还需询问学校的招生区(Catchment Area)有多大,每年招多少人。

据笔者瞭解,一些很好学校的招生区都很小,一般直线距离在0.6英里(即一千米)以内。当您走访了几个学校后,相信您就可以最终选出几所您最想去的学校了。 然后您需要以这些学校的邮编为基础,搜素半英里或一英里范围内出现的房源。这时就需要您的运气和耐心了。

当然选择学区房除了在学区之内,还有要考虑其它条件。比如离火车或地铁站比较近,最好是在可行走的范围内。不然上下班时间坐公车万一有堵车,时间就无法保证了。除了这些地理位置的因素,您还要看房子本身的结构您是否喜欢,花园是不是够大,周围是不是有绿地等等。

综上所述,从最开始选地域到最终买下理想的学区房花两到三年的时间算是很合理了。以英国的小朋友四岁上学为准,准备买房的爸爸妈妈们要在宝宝出生到一岁左右的这段时间就要开始着手准备了。

 

来源:悦居英国

排版&责编:Shelly Du

 

外资投资日本房地产突破三成!2020东京“奥运效应”过后会如何?

四年一度的2020年东京奥运即将来临,事实上,在大型开发利多、GDP连续 6个季度呈现正成长、负利率环境、日元汇率偏低等利多因素带动下,早已吸引中国及外资国际买家前进东京置产,带动价格大飙涨,在海外不动产市场独树一格。尽管如此,仍提醒投资人留意全球升息等潜在风险

>>>日本置业百科日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

东急房地产中国台湾区董事长木内亮表示,东京奥运题材热门,且当地民众对投资日本不动产情有独锺,深究背景因素的,包括地理位置邻近、对于MADE IN JAPAN的信赖等重要原因,让民众敢放心大笔投入日本市场,无论是商业型办公大楼、店铺,收益型整栋住宅或豪宅套房皆有强大的买盘。

木内亮董事长表示,真正带动海外资金前往日本投资不动产的分界点是2012年安倍政权上台后所采取的经济政策,就是透过弱势日元来创造经济,尽管日本经济是否因此有显着复苏丶仍待时间验证,但日元走贬至今,确实带动庞大海外资金前进日本不动产,且只要安倍在任的一天,这趋势大致上不会改变。

此外,投资首重风险控管,相较于近几年也相当热门的东南亚房地产,日本政府对于政策与税率上对外资投资人并没有特别限制,加上法规明确透明,让投资人相对安心。

自2013年起的日本不动产投资热,也确实推升了房价,但网路谣言“抛售潮将启动丶东京房地产卖压沈重”则为不实说法。根据日本不动産研究所的统计,近年东京的住宅价格呈现正向缓慢稳定上扬。对此,木内亮表示,有别与其他海外城市“以赚价差为主”的思维逻辑,日本丶尤其是东京着重与“保值并赚取稳定收益”,也就是说,2020年东京奥运题材对房价也许是有加分效果,但日本不动产真正吸引买盘进驻的是“稳定投报率”,这对追求稳定收益的国际资金特别有诱因。房价成长高于2008年雷曼风暴前的水准。

也许外界会相当好奇,为何在东京这样的大都市,“租屋”市场特别发达?木内亮表示原因有两项:一、是2011年311发生东北大地震当晚,住在郊区通勤东京市区工作的上班族因为停电而必须夜宿东京街头,开始有危机意识觉得在东京租屋当灾害发生时会是较保险的做法;二、少子化问题在日本20年前就开始发生,家庭人口越来越简单的构造改变,不再需要郊外大房子提供小孩居住,为了节省通勤时间人口逐渐迁入东京。且国际化需求下工作型态改变需要时常移动,租屋变成现在的中少年人口的首选。

另外,J-REIT(不动产投资信托)的市场也正在扩大。J-REIT 的保有资产现已超越16兆日元,比起2013年已扩大了 1.7 倍。同时随着J-REIT的保有资产扩大,东京也出现的更多优良的租赁物业,形成了现在的租赁市场。

因此,木内亮表示,即便东京奥运题材不再,东京房价也不会出现大幅下跌现象,因为庞大的租屋需求会支撑,且这样的现象不仅发生在住宅,包括商办也是。根据日本不动産研究所统计,在2008年雷曼风暴后,丸之内与大手町等东京甲级商办的期待报酬率大多维持在4.5%至3.5%的水准,截至2017年10月的统计数字为 3.5%,而包括日本桥、赤坂、六本木、西新宿等地仍有4%的水准。

外资疯买日本不动产 

日本不动产稳居各国投资人海外投资首选的地区之一,根据统计,2017年外资在日本不动产的投资比重已突破30%,创下近10年以来新高。

日本房地产市场近来受到2020年东京奥运题材加持,甚至有外资涌入的现象
日本房地产市场近来受到2020年东京奥运题材加持,甚至有外资涌入的现象

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第一太平戴维斯日本研究及顾问部部长金子哲也表示,依照里约、伦敦与北京的奥运经验,奥运过后,各主办国的外国观光客人数依然呈现强劲成长趋势,因此,随着2020年东京奥运到来,也可望带动饭店与零售不动产市场利多

除此之外,受惠于日本企业的强劲获利,投资人对东京办公室市场也相当关注。金子哲也指出,2017年预估日企的税前获利将成长17%,将带动整个就业市场以及办公室租赁需求。

谷歌(Google)日前也宣布东京总部将在2019年从目前的六本木新城搬迁至涉谷开发案Shibuya Stream,将承租将近5万平方公尺的办公室,面积为现有总部的3倍,可容纳1倍以上的员工。

金子哲也指出,目前东京都心地区则有多项大型商用不动产开发案,包含丸之内、涩谷、虎之门与品川等地区,陆续将于2027年全面完工;多项大型建设计画也已如火如荼展开,像是斥资9兆300亿日元的中央新干线,东京到名古屋段预计将在2027年完工,至大阪段则2037年完工,有助于串联主要城市间的商业动能及观光资源。

居外精选日本房源:

东京豪宅区新宿目白(Mejiro)的优雅低层公寓

建筑面积:99平方米
房型:3卧1卫
特色:32平方米的屋顶阳台,全屋充满明亮的自然光线
交通连接:靠近目白丶高田马场和下落合车站,方便前往东京的主要地区,包括池袋丶新宿和涩谷
房屋价格:1.38亿日元(约806万元人民币
物业编号:25177003

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留意几个潜在风险

不过,金子哲也说,虽然目前日本不动产市场充满话题以及利多,但仍提醒投资人需注意几个潜在风险,包括日本央行很可能将追随全球升息的脚步,将脱离超低利率环境;国际型的黑天鹅事件对全球主要经济体的影响,日本也无法置身事外;以及大型开发案所带来的大量新供给是否可以顺利消化等。

中国台湾屏东大学不动产经营管理学系教授赖碧莹表示,受到2020年奥运题材推波助澜,赴日投资地产成风潮,却更要注意汇损风险,还有房价增值的前景也要多加留意。 赖碧莹分析,在日本持有房产,税负其实相当繁重,不适合短期的买进卖出,如果有投资人因为看好奥运题材而买进,建议在2019年前就脱手。 赖碧莹也指出,日本人仍些许排外,造成外国人在当地较难取得好物业,要考量脱手的难易度。

居外看点东京房地产市场是否已经见顶?

 

参考来源:钜亨网、东急房地产、ETtoday新闻云
责任编辑:Zoe Chan