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時序進入秋天，是日本旅游旺季，東京因為距離近，且有許多寓教於樂的景點，常是親子旅游的首選，許多父母也會藉此順道看看當地的置產機會。市調顯示，包括品川都更區、東京港區及中央區，都有不錯的投資標的。

品川是從羽田機場進出都心的門戶，位於車站附近的品川水族館（Aqua Park），是東京都內超人氣旅游去處。

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東京信義業務統括室部長李旭鎮表示，最受矚目的中央磁浮新干線以品川站作為起始點，加上羽田機場的國際航班增加，品川站的交通樞紐地位將更為重要，而由品川車站向周邊延伸發展的都更地區，都是具有未來發展性的潛力據點。

以靠近臨海區的塔型住宅大樓為例，格局涵蓋一房到四房，售價介於3,900萬至1.5億日圓之間（約229萬至881萬人民幣），因具有區域指標意義，一推出便引起登記購買旋風。

而去年開幕之後便掀起參觀熱潮的史努比博物館，就位在擁有東京鐵塔、六本木之丘、東京中城等重要地標的港區，相當適合闔家前往。

港區除了是商業觀光重鎮，更是很受歡迎的住宅區，著名的燙金門牌地段3A－青山（Aoyama）、麻布（Azabu）及等同高級住宅區代名詞的白金台都在此。

日本不動產經濟研究所的統計也顯示，1億日圓以上的住宅，在港區一直維持良好銷售，足見港區難以被取代的尊榮地位。據了解下半年將有平均每坪價格上看1,000萬日圓（約58.7萬人民幣）的頂級豪宅物件推出，值得關注。

中央區是東京都心另一個具代表觀光地，位於銀座的全新大型商業設施東急PLAZA銀座及GINZA SIX陸續開幕，還有將轉型搬遷的築地市場，都值得一游。

以未來性而言，廣達23公頃的築地市場原址、相當於五個東京巨蛋的土地，日後的開發運用將會是中央區新的發展潛力。

目前（2017年10月），中央區每平方公尺公告地價為551萬日圓（約32.4萬人民幣），是日本全國最高，與前一年度相較仍有8%以上的漲幅。

至於中古大樓平均價格為每坪305萬日圓（約17.9萬人民幣），在日本全國不動產價格比較中，最劃算地區排名是東京23區首位，具備保值與高CP值兩項投資優勢，是置產的絕佳選擇之一。

（據經濟日報）

責任編輯：Zoe Chan

近幾年，日本已經成為中國人海外地產投資的熱點區域，與此同時，良好的投資環境、2020年東京奧運會等等，也是日本房地產的一針強心劑，吸引了不少中國人來日購置房產進行投資。

然而，對於大多數中國買家來說，日本並不是一個十分熟悉的國度，要在這裡完成買房投資這樣一件重要的事情，自然要事先做好了解。今天為您簡單介紹一下計劃赴日投資房產的人們最關心的那些問題。

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1、很多顧客問的第一個問題當然是回報率

回報率分為表面回報率和實際回報率。表面回報率並沒有扣除管理費和修繕金，往往看起來會比較高。回報率是在理想情況下的計算出來的一個數據，但是如果空室率很高的話，就達不到預期的回報率。例如，一間離車站很遠，建築年數30年以上的中古房產，價格很便宜，這樣回報率就會看起來還不錯。但是隱藏的風險就是，由於離車站較遠，房子又很舊，想要租的人不會很多，這樣空室的幾率就會會大大增加，收不到預期的租金，當然回報率就不會達到預期。

這就是為什麼置業哥都會為客戶推薦位於東京都中心位置、30年以內、且交通便利的房源。這些房源無論自住或是出租，各方面條件都很優秀，十分搶手。

2、其次是房產價格

很多顧客會問多少錢一平方米。中國國內的房屋大多是毛坯房，按每平方米來計算價格，但是日本的房子全部是精裝修的房子，設備齊全（如完善的衛浴、灶具系統等），直接添置家具就可以入住，是按套來出售的。而且日本的房產裝修全部質量一流，不會有豆腐渣工程的現像出現，耐久性及便利性極高。可以說，日本房產的報價是實打實的一分錢一分貨。

3、面積

國內房屋的面積是指使用面積（房屋內部真正使用的面積）+分攤的公共使用面積；日本房產的面積則是指使用面積。例如，標注為110平方米的國內房產，其使用面積實際上只有70-80平方米左右；標注為70平方米的日本房產，其使用面積就是70平方米。

4、所有權

日本的房屋和土地所有權，屬於個人私有所有（也有土地權是不屬於買房者的，簽約時一定注意），是永久產權。中國還得分是住宅還是商業，住宅是70年產權，商業是50年產權，而且並不是從你拿房產證的時候算起，而是開發商買地的時間開始計算年限的。

5、地震帶來的風險

很多顧客會擔心，日本是地震多國，擔心地震後房屋倒塌，損失慘重。關於這個問題，日本房屋相關保險齊全，購房時會加入地震保險，5年一次更新，也會有火災等相關保險。1982年，日本重新修訂了建築基准法，對抗震、耐久度等作出了較高的要求，這部法律又於1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都經歷過2011年311地震的考驗。所以日本房屋的質量是非常有保證的，不必擔心地震倒塌；即使出現在地震中損毀的情況，房屋完備的保險也絕不會讓購房者吃虧。

6、稅金

日本購房之後，會產生一部分稅金，很多人會擔心稅金很多，不劃算。首先，買入房產時，會產生印花稅，房產登記稅，房屋取得稅等，國內客戶現金購房前期的稅金+保險大致估計50-60萬日元左右，國內貸款客戶大致估計80-120萬日元左右。

固定資產稅，根據購買房產的不同而不同。以20-50平方米的房產為例，每年需交納6-15萬日元的固定資產稅（根據面積的不同會有一定的減免）；

所得稅，每年需繳納20.42%的源泉征收。乍一看覺得是很大一筆支出，但是，在一年房租收益在195萬日元以下的情況下，通過確定申告可以將稅金降至5%，甚至降至0%都是有可能的。

以上所有稅金根據購房者所購買房產的新舊程度、大小，都會有所不同。

7、中介費

對日本房產投資有一定瞭解的客戶會知道，購買房產時會有3%左右的中介費等手續費。但是並不是所有的房產要交中介費，只有中古房屋在房產中介手中購買房產才會產生中介費，直接從開發商處購買新房是不需要中介費的。

8、投資用房面積的選擇

在日本投資房產最重要的一點就是房屋出租的情況，出租率直接影響收入。有些客戶諮詢的時候會詢問100平方米大戶型的房產投資，那這樣的大戶型到底適不適合投資呢？到底什麼樣的房產適合投資呢？

從數據上就可以清楚看見，20-50平方米，離車站十分鐘之內的房子是最適合投資的，因為這個區間內的房子需求量最大，最容易出租出去。那為什麼100平方米左右的大戶型，很難出租出去呢？道理很簡單，如果貸款購買這些大戶型的房子，每個月還款的金額會比租金便宜得多，所以比起租這樣的房子還不如貸款來買。

相關資訊：日本住宅地價連跌26年 一、二線城市卻上漲

（據東方頭條）

當中國房價這只猴子被政府套上緊箍紮，無法再上躥下跳的時候，國外地產逐漸成為新壹代中產階級炒房者的“唐僧肉”。不要再賭上全部資產與中國政府拼耐力了，因為妳賭不起；也不必擔心沒有更好的投資機會，因為有個國家正張開雙臂擁抱妳的到來，它就是越南，壹個歡迎外國投資者來炒房的神奇的國家！

那麽，越南房市真得適合投資嗎？我們從以下幾點進行分析：

1、政策

現行關於越南樓市的法律主要為《住房法》，該法律於2015年推出，本質上是越南政府為了挽救當時低迷的樓市而推出的刺激性質的法律。

據《住房法》規定，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。外國人在越南購房只有2條限制，壹是房屋產權為50年，不是永久產權。二是每人在壹個公寓小區或壹個坊級行政區劃最多只能擁有壹套房屋，但外國人所購住房的面積和總套數不受限制。

是的，在越南，外國人所購住房的面積和總套數不受限制！

隨著越南房地產的對外開放，國外機構和個人大量湧入越南旅遊和炒房。有數據統計，現在越南投機炒房的國外機構和個人占比高達45%。投資客的大量湧入也拉高了越南當地的房價。據統計，越南的住宅物業價格正以每年5％—8％的速度增長。

2、越南經濟走勢

2017年上半年越南名義GDP同比增長9.52%。根據越南統計總局6月公布的數據顯示，越南2017年上半年名義GDP總量為20588220億越南盾，同比增長9.52%；按2010年不變市場價格計算，實際GDP為13688650億越南盾，同比增長5.73%，物價同比上漲3.58%。越南經濟處於物價、GDP雙“溫熱”的狀態。

物價上漲、經濟快速增長的市場中，投資樓房等固定資產無疑將成為重要的資產保值手段。

3、當地人均收入快速增長

越南高收入階層正在迅速增加！2017年新思界產業研究中心公布了《2017-2022年越南樓市調研分析及投資發展分析報告》，報告顯示越南年收入超過20,000美元的富裕家庭人數正在快速增長，預計將從2016年的25萬人增加到2020年的53萬人，也就是說在未來5年內將有28萬戶家庭將從中產階級當中脫穎而出，變身成為壹群有著購買力的人群。值得註意的是，富裕階層的擴張超過了中產階級。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數量預計將同期從3,160,000增加到4,830,000人。

4、城鎮化率

越南的經濟發展高度集中在兩個最大的城市胡誌明市（西貢）和河內，2014年城鎮化率分別為82.1%和44.5%。國內勞務移民是推動城鎮化進程的主要力量。據總統統計局統計，移民在胡誌明市人口中占16.9%，河內占7.5%，預計每年將有10萬人和5.6萬新移民。

新思界產業研究員認為，快速的城市化，大量勞務移民和日益縮小的家庭規模正在兩個城市建立穩固的住房需求。胡誌明市每年約有58,000個城市家庭，河內有42,000個加入城市購房大軍。高收入階層和外資不斷的湧入將令兩個城市購買力快速增強，未來五年越南胡誌明市和河內極有可能成為下壹個北京、上海，房價快速上漲已箭在弦上。

（據新思界）

國內的種種政策下越來越多原本想在國內買房的朋友開始把目光轉向海外房產，中國2016年在海外的住宅、商業及工業房地產投資總額達330億美元。（馬來西亞買房條件） 

那麼海外房產又應該選哪個國家好呢？

跟其他國家比較馬來西亞房產能夠相對容易的讓外國投資者進場，負擔不大，收支平衡，幾乎可用租金應付貸款。（馬來西亞房價多少錢一平？）

數據顯示去年吉隆坡的房價漲幅以17.18%高居亞洲榜首。從2011年到2015年馬來西亞房產交易數量及交易額顯示，由於房產價格上漲，馬來西亞房產一直處於增值的狀態中。如今國內開發商開始密集投資馬來西亞投資額從2億元、3億元到上千億元不等。國內房企不斷湧入的同時，也讓國內投資者更清晰的看到大馬的投資價值，紛紛入手大馬房產項目。

那麼馬來西亞憑是憑藉特殊的魅力吸引投資者的呢？

第二家園計畫吸引國人紛紛前往

馬來西亞第二家園計畫項目源自1996年當時主要針對外國退休老人，鼓勵外國的退休老人到馬來西亞旅遊並長期居住生活。這就是“銀發族項目”。

由於該項目實施後效果良好，2002年政府決定把“銀發族項目”正式更名為“馬來西亞第二家園計畫項目”，申請對象不僅僅侷限於退休老人，而是將目標瞄準在21歲以上的外籍人士。第二家園項目一經實施就得到了申請者的熱情響應，僅2003年一年，申請量就達到了1996～2002年的總和。截止2009年底，馬政府累計批准32063個符合條件的外籍個人或家庭到馬來西亞安家落戶。

在馬來西亞買房究竟好不好？

中國一直排在馬來西亞第二家園計畫項目10大來源地之首，累計達到了4111家，申請者主要來自沿海省份和東北三省氣候比較寒冷的地區。緊隨其後的是孟加拉、英國、日本、新加坡等國家和地區。除英國之外，處於前10位的均為亞洲國家或地區。

房產的永久產權

馬來西亞房產在產權上分為永久地契產權和99年地契產權。但是，無論是永久產權還是九九產權，在法律上都明確規定，作為地上附著物的房屋是永久性產權的。無論是政府還是其他單位如需在99年產權到期後動用這塊地皮，都需要從房屋所有者手上按照市價購買該房屋，然後才可拆遷徵用。

而中國的土地使用權是有期限的，產權計算時間是從開發商獲得土地時開始計算，而不是從購房人獲得房子的那一刻算起。最常見的也是產權時效最長的就是70年的住宅產權，而商品房住宅則多為40年或50年的產權，到期後需要續期。

“一帶一路”戰略

阿里巴巴宣佈將在吉隆坡機場附近建造地區物流中心，這是大馬總理與馬雲共同發起的數字自貿區的一部分。馬中之間的緊密經濟關係由此可見一斑。馬來西亞作為“一帶一路”戰略的重要節點，通過中馬兩國在貿易等領域的緊密合作，經濟方面必將帶來質的飛躍，成為當之無愧的直接受益國。

隨著經濟水平的日益提高，大馬將受到全球投資者的矚目，以吸納更多外資的注入，形成良性循環。

適合居住文化相近

馬來西亞是亞洲最適合居住的國家之一，也是最受歡迎的移民國家之一，空氣好，氣溫適宜（全年溫度介於攝氏21度至32度之間）。

無地震海嘯火山等地質型自然災害。中馬兩國文化背景相似，有近1/3華人的馬來西亞，中文相當普及，受到眾多國內人士的青睞。

大馬擁有友善溫和的人民、較低的生活費用、完善的基礎設施、迷人的自然環境、良好的投資環境和多元的文化氛圍，並擁有國際高水準教育系統及資源，馬來西亞第二家計畫政府提供多重優惠和保障以規避風險，這也是很多人選擇馬來西亞的原因。

（據瑞投資網）

 

東南亞市場瞬息萬變，越南市場更是如此，該國被認為是東南亞地區最富戲劇性變化的國家之一。

實際上，在越南，並非只有胡志明市經歷了翻天覆地的變化——與該國繁榮的房地產市場息息相關的變化。越南房地產市場在遭受重挫並短暫癱瘓之後，近幾年獲得了突飛猛進的發展。

“這段時間房地產市場非常繁榮，”第一太平戴維斯（Savills）河內公司總監馬特·鮑威爾（Matt Powell）表示。“近幾年該行業在數量和質量上的表現都非常出色。在越南的胡志明市和河內等主要中心城市，有各式各樣的高水准開發項目，在峴港（Danang）和芽莊（Nha Trang）等中部和中南部沿海城市，有一些非常吸引人的別居和度假房產。” 

在越南首都河內，近期市中心和廣大周邊地區都推出了一系列高端房地產項目，例如，Ecopark等私人建造和管理的“新城”；河內東緣斥資80億美元的在建豪華私人開發項目；以及河內西北部斥資數十億美元打造的Ciputra國際城市綜合體。

在峴港、芽莊和此前一直默默無聞的其他市場，例如度假勝地富國島（Phu Quoc）以及歸仁（Quy Nhon）和河川（Ho Tram）等頗有前景的休閑勝地，因投資者——越南人和外國人旺盛的別居購買熱情以及游客人數猛增而收獲頗豐。2017年第一季度，國際游客同比增加了25%。

這與2010年至2013年暗淡——甚至令人絕望的市場前景不同。當時，房地產泡沫持續肆虐，劣質開發項目、低利率和暢行無阻的信用額度以驚人的規模湧入市場。

那麼，從那以後發生了什麼變化，是什麼讓這輪市場繁榮比上一輪更持久？相關專家和開發商發表了各自的看法。

“市場遭遇重挫後，我們看到了一些鼓舞人心的客戶保護政策和法律，例如強制銀行為住宅開發項目擔保，”世邦魏理仕（CBRE）越南公司的董棟（Dung Duong）表示。“另外，還消除了外國投資者的購房障礙，最重要的是，徹底鞏固了房地產市場，以至於部分產品出現供應不足的情況。”

雖然越南多個市場的情況普遍樂觀，但分析師們並未陷入狂熱。

實際上，董棟指出，2017年第一季度成交有所放緩，2016年底新供應房產數量創歷史新高，這表明該國的主要中心城市可能會面臨供過於求的情況。

2016年9月，領先的房地產咨詢公司Vinacapital發布報告稱，高端市場已經出現供給過多的情況。報告指出，2016第二季度末，該細分市場的未售出庫存總價值高達近5.56億美元，並推斷，這一高端市場“可能已經飽和。”

雖然存在供過於求的預期，但仍沒有人提及價格修正：當然也沒有人探究伴隨上一輪房地產市場重挫，房價大幅下跌30%至50%的情況。

事實上，目前的總體情況似乎非常樂觀。2016年，越南房地產投資同比增長12%。更高的市場透明度以及6%的預期經濟增長率（與上年相同）注入了新的動力。

除了政府對於貸款和利率實行更加嚴格的控制、開發項目的質量有所提高以及消除外國投資者的購房障礙之外，還有許多其他吸引人的基本面助長了利好因素。

首先，在越南購房仍是一筆非常劃算的買賣。在該國房價最高的胡志明市，頂級房產的平均售價不足5,000美元/平方米，遠低於曼谷或雅加達等區域競爭對手的當前房價，以及新加坡、日本、中國台灣、中國香港和韓國等地若干年前的普通房產售價——這些國家和地區的投資者對於在越南購房尤為感興趣。

同時，在別居市場，峴港或芽莊面積為800至1,000平方米的奢華四臥或五臥住宅可能僅售100萬至200萬美元。換句話說，物美價廉。

對於購房出租的投資者來說，高端細分市場5%至8%的高收益率是值得投資的另一大原因。

越南目前正在積極建設大型綜合基礎設施項目，例如河內和胡志明市的公共交通系統、峴港和富國島的新機場等。同時，強大、成熟的政府在未來中長期似乎不可能容許對此有任何異議。因此，你會發現對於投資者來說，越南越來越像是一個可靠的選擇，而不是新興市場。

對該市場無聲的信心——即使面臨胡志明市和河內似乎即將出現供過於求的情況——部分來自於整個市場的成熟。開發商更加有選擇性、更加巧妙地建造房產：以優質產品服務市場需求，而不是擴大房地產泡沫，追逐快錢。

由於高端市場似乎幾近飽和，因此，開發商正在將注意力轉向規模較小的精品產品，把目標瞄准越南日益壯大的中產階級。經歷市場重挫的艱難歲月後，出現的另一個變化是，開發商更加關注高水准管理和親力親為的客戶服務。

“我們致力於通過產品和服務創新，提供最好的客戶服務，”凱德集團（CapitaLand）越南公司首席執行官陳連龐（音）表示。“我們成立了專門的客戶關系部門，負責在購房過程中的每一步為購房者提供幫助，從支付程序、交房到開發項目維護。”

另一條經驗教訓是，綠色建築市場的壯大。越南綠色建築委員會（Vietnam Green Building Council）主席梅利莎·梅裡韋瑟（Melissa Merryweather）稱，過去幾年來，綠色建築項目的數量每年翻一番，已有超過100個項目正在申請或已獲得綠色建築認證。不過，雖然這表明該細分市場取得了重大進步，但它仍僅占該國所有在建新房地產項目中很小的一部分。

“由於投機市場非常旺盛，因此，許多規模較大的開發商認為他們無需借助綠色建築的優勢，”梅裡韋瑟表示。“不過，許多精明的中小開發商已經意識到，綠色建築對於受過良好教育的客戶頗具吸引力，他們希望將這部分客戶的投資用作市場杠杆，以提高要求嚴苛的客戶的銷量。”

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雖然奢華住宅項目重塑了胡志明市和河內的建築景觀，近年來引起了廣泛關注，但觀察人士認為，越南房地產市場即將發生的下一件大事是，別居市場的壯大。

峴港擁有有利的商業環境（過去4年來一直穩居該國各省競爭力指數排名榜首）和活躍的生活氛圍，包括擁有世界一流的錦標賽高爾夫球場，且可方便到達越南最好的海灘，因此一直備受精明投資者的關注。今年秋季，該城市將主辦亞太經合組織（APEC）會議：有關專家表示，這項榮譽將為該城市創造一次絕佳的機會，有助於樹立其品牌形像，吸引大量投資。

“峴港對於本國和外國購房者都頗具吸引力，原因很多：年輕、活力、綠色城市形像；光明的旅游業前景；完善的基礎設施，更好的互聯互通條件；各式各樣的產品；頗具吸引力的銷售政策，廣大的租賃市場以及有保證的投資回報，” 第一太平戴維斯的鮑威爾表示。

“峴港讓我想起了大約20年前的普吉島，”在線婚禮目的地門戶網站Hitchbird聯合創始人張海（Hoi Cheung）補充道，他是一位中國香港投資者，在峴港高爾夫俱樂部（Danang Golf Club）附近的The Point Residences購買了一棟別墅。“雖然房地產開發的速度很快，但仍有很多尚未開發的地塊，而且目前的房價對於長期投資來說仍然具有很大的吸引力。另外，該房產緊鄰高爾夫球場，因此可以租給高爾夫球手，肯定非常搶手。”

除了峴港之外，芽莊和富國島也日益受到別居投資者的關注，另外也有一些其他新地點開始成為別居投資者的潛在目標。

“預計6個沿海地區——慶和（Khanh Hoa）、峴港、富國島、河川、下龍（Halong）和廣南（Quang Nam）——在未來3年內將迎來別居熱潮，供應量將超過1.7萬套，”亞太區第一太平戴維斯酒店總監魯多夫·海韋爾（Rudolf Hever）說。

如今的越南市場風雲變幻。原始海灘兩側高聳入雲的全新共管公寓拔地而起，購房者開始留意胡志明市和河內原先不為人熟知的社區，越南房地產市場必將繼續開創新的前景。

峴港海濱別墅

該度假勝地位於《福布斯》雜志投票選舉的世界10個最美麗的海灘之一，占地20公頃。該國最長的海岸線鋪設黃沙，俯瞰東海和Truong Sa山脈。海濱別墅可直接進入位於度假村南端的海灘，提供極致的隱私和寧靜。住戶可以享受度假村的世界一流設施，包括餐飲、健身、兒童俱樂部和豪華水療中心。

海濱別墅設有3間臥室和307平方米的起居空間。它包括一個60平方米的私人游泳池，一個大型的生活和用餐空間，設備齊全的寬敞浴室采用天然石材拋光的優質材料設計。

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峴港可可灣度假酒店

可可灣度假酒店（Condotel Cocobay Resort）位於五行山（Ngu Hanh Son）區後海（ Hoa Hai） Truong Sa大道的黃金位置，可可河（Co Co River）和東海之間，毗鄰會安（Hoi An）古鎮。可可灣最為獨特之處便是將它環繞其中兩個著名的國際高爾夫球場——峴港高爾夫球場（Da Nang Golf Club）和蒙哥馬利海灣球場（Montgomerie Links）。

可可灣度假酒店是由美國WATG設計事務所副主席及首席建築師Thomas J. Williams設計而成。該公司是世界領先的專業設計和顧問公司，主要為酒店、度假村提供建築設計領域的專業咨詢服務，其設計的酒店和旅游度假項目遍布160多個國家和地區。可可灣度假村分為多個板塊，有不同的建築業態，如別墅、公寓、商店、商業綜合體、美容沙龍、碼頭以及五星級標准的設施系統，可給客戶和顧客提供多種選擇。

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河內豪宅項目ROYAL CITY

受新加坡的生態建築的啟發，Vingroup集團開發了這處名為“VINHOMES ROYAL CITY”的新樓盤，推出了一種新的精英共管公寓房源。樓盤設有度假風格戶外場所，包括一片為業主提供方便的綠地，綠地中有室外游泳池系統、丘陵美景、公寓、高級別墅、服務式公寓、學校、醫院、購物中心、公共活動空間和環繞在四周的綠色樹牆。

地點離還劍湖3公裡，鏈接河內第二個腰帶和地鐵CAT LINH – HA DONG。從城市中心開車5分鐘。價格由2000 – 2.500美金/平方米， 40萬 – 50萬美金/套，面積150 – 220平方米。租金回報率達7-8%/年。

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