Juwai WIKI – Page 136

2017全球城市安全指數報告發佈日本第一中國香港入圍前十

經濟學人智庫(The EIU)在上月底發布了《2017年全球城市安全指數(Safe Cities Index 2017)》報告。日本東京以89.8的最高分位居安全城市排行榜的第壹，新加坡和大阪緊隨其後。澳大利亞的悉尼和墨爾本也成績亮眼，雙雙入圍前十，墨爾本以87.3分排名第五，悉尼以微弱差距的86.74分位居第七。中國中國香港也表現不俗，排名第九。

這份《2017年全球城市安全指數》報告分別從健康安全、基礎設施安全、個人安全以及網絡信息安全四個方面，經過核實考證，歸納各方意見，對全球60個城市進行了評比，從而得出了所有城市的總體安全指數，可以說是目前世界上最權威的分析報告。

悉尼和墨爾本壹直是澳大利亞最具有知名度和最繁華的兩大城市。有趣的是，兩大城市均不是澳大利亞的首都。雖然悉尼和墨爾本各自為新南威爾士州和維多利亞州的首府，但兩大城市之間的“明爭暗鬥”壹直沒有間斷過。此次，2017年全球城市安全指數排名，兩大城市的比分也咬得很緊，不相上下。由於悉尼無緣“個人安全”單項評比的前十，而墨爾本又在過去兩年裏加強了網絡信息安全的管制，使其在這壹指標的排名上升了十位，導致墨爾本在總排名以微弱的優勢略勝悉尼壹籌。

前不久，墨爾本連續第七年榮獲“世界最宜居城市”的稱號。三個月後，墨爾本又在“全球城市安全指數”排名前10，由此可見，墨爾本這座城市的發展與潛力不容小覷。墨爾本之所以長期受到廣大留學生和移民家庭的喜愛，主要是因為其新鮮的空氣、和諧穩定的社會環境、良好的醫療服務、出色的教育體系以及世界壹流的基礎設施。

墨爾本雖不及悉尼繁華熱鬧，但卻比悉尼更有文化底蘊。墨爾本至今保留著城市的鐵軌，而悉尼著名的輕軌早在幾年前就已全部拆除。與悉尼相比，墨爾本的物價更為合理，房價也不像悉尼那樣令人乍舌，相對還有增長空間。同時，墨爾本的人口增長比悉尼更快。過去10年，墨爾本的新遷入居民遠遠多於澳大利亞其他任何城市，照這種趨勢發展，最快到2030年，墨爾本就將超越悉尼，成為澳大利亞最大的城市。龐大的人口增長勢必會帶來消費和就業的需求，發展前景可觀。綜合來看，墨爾本相對恬靜，更適宜留學生和移民家庭居住，而悉尼則更適宜出遊和度假。查找墨爾本房源

來源：環球網

責任編輯：Shelly Du

如何购买美国学区房？ | 美国

买房一直都是中国家庭最关注的话题之一，买学区房也不只是中国人的偏好，美国学区房也倍受青睐，美国家庭一般也会在孩子进入学龄(5岁上幼儿园)时开始迁入好学区，然而，好学区的高价房让一些中产家庭也望而却步。如何选择学区房？买学区房是否能彻底解决孩子的上学问题？学区房是租比较划算还是买比较划算？这些都是中国家长要慎重考虑的问题。

学区房是买还是租？

也许是中国北上广的学区房实在太贵，中国人在美国购房时，房产中介提起美国的学区房都一脸“赶快去白捡”的表情，但真的有这么便宜吗？

网上疯传的200万元(人民币，下同)就能买到的小别墅的确也有，但地理位置大概是在广袤的田野上，方圆五十里内大概就一所普通中学。如果想在繁华地带选一个学区房，就没那么便宜了。在华人置业的首选城市旧金山、洛杉矶、纽约，稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上，在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方，一个两居室就能卖到300万至500万美元。在这个房价基础上，还得为“好学区”多支付20%至30%的费用。

在华人最为集中的纽约皇后区，不同学区之间的差价甚至能多买一套房。在大城市，一街之隔房价就可能天差地别。

在纽约，好的公立学校大多分布在近郊区。根据Zillow网站的数据显示，华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右。除此之外，每年还要支付1%至3%的地税。纽约周边的地税在2.5%左右，买一套200多万美元的学区房，之后每年还要支付5万美元左右的税金，并不轻松。

如果收入能负担得起房价，家长会选择购买学区房，如果负担不起，也有家庭会选择租房。而正因为学区房不愁租，所以更多家长宁愿买房。

成熟的房产投资者除了关心购房成本以外，更要关心所购房产市场的变化、政策及保值性。即使将来整个房产市场进入疲怠期，好的学区房也能维持比其他同水平房屋更高的售价，并更容易转手。美国人一般会在孩子进入学龄时买学区房，因此建议投资者选择有三四个卧室的房产，易于出手。

中国买家青睐“以房养学”

房产信息网站Zillow11月9日发布了《美国房产市场报告(2017年9月)》，报告显示，9月美国平均房价为20.27万美元，比去年上涨6.9%；全国租金中值为每月1430 美元，同比上涨 2%。

就地域来看，西海岸住房市场蓬勃发展，由于就业需求增长，西雅图与加利福尼亚州圣何塞的房价增速领跑全国，分别较去年同期增长12.4%与10%。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计，目前加州、得州、佛罗里达州的房产最受中国买家青睐。海外房产公司侨业国际的投资总监孟燕茹说：“据我的经验，中国买家对美国学区房有明显的偏好。有很多留学或者移民家庭的客户专门来谘询大学附近的房产，其中又以加州最受青睐。比如位于加州帕罗奥图的斯坦福大学，该校附近的房产以二手房为主，新房几乎没有什么供应量，价格也偏高。目前斯坦福大学所在的94305邮编区的房屋中位价是321万美元左右。”

孟燕茹总结了中国客户在购买美国学区房时的一些趋势和规律，比如一般在孩子留学前一两年开始购买美国房产，而且多“以房养学”，“这种模式更为灵活，因为不需要孩子一定入读所在学区的学校，还可以把每个月的房租用来支持孩子的留学开销。比如佛罗里达州的租金很稳定，客户会指定房产管理公司每月将租金收入转到孩子的账户上作为生活费。也有不少人是孩子来美国后，直接入住提前购置的房产”，孟燕茹说。

另一种“以房养学”的方式是利用房子的升值来补回留学的花销。一名曾就读于加州大学伯克利分校的中国海归回忆：“我当时在美国留学时，身边有不少中国同学买了房，大部分是在留学前购置学区房。还有一些是毕业后买，留在美国就业的。有些朋友在留学前买的房子，毕业的时候发现房产的增值幅度几乎可以抵消学费支出。”

不过，“以房养学”并不是在美国所有的地方都可行，而且有一些学区的房源供给紧张。美国房地产数据平台Zillow10月发布了一份全美十大顶尖院校学区房“以房养学”可行性报告，对于在9月进入 US News 2018 美国大学榜单的10 所顶尖院校(包括普林斯顿、哈佛、芝加哥大学、耶鲁、哥伦比亚大学、麻省理工、斯坦福、宾夕法尼亚大学、杜克、加州理工学院)，分析其学区房的增值水平是否可以抵消本科四年的学费。报告显示，2013年8月至2017年8月这一年里，只有哈佛、麻省理工、斯坦福这三所院校所在市的房价升值幅度高于预估学费总额，其他则不及。

在顶级学区买房，动辄200多万美元

曾有中国网民分享在纽约买房的经验，他用了4年时间跑遍纽约和新泽西，只为买到学区好、价格合理、生活方便的房子，选房要求包括：75分钟内能到曼哈顿；学区内的高中SAT均分至少1500，最好能达到1800；亚裔人口比例超过20%——该网民觉得亚裔较多的地区中国餐馆也会比较多，孩子在学校也能避免歧视和霸凌。

其实，所谓的“好学区”是双向选择的结果。好学区的高房价保证了入住家庭多是关心孩子教育的家庭，父母更加愿意配合和参与学校的教学活动，好的老师也愿意来这些学校，毕竟老师都希望教到好学生，提高自己的教学评估。这样一来，这些学区的房价也就维持在一个比较高的水准。

如何购买美国学区房？ | 美国 — 好学区的高房价保证了入住家庭多是关心孩子教育的家庭，好的老师也愿意来这些学校，毕竟老师都希望教到好学生（图片来自于居外网美国真实学区房源）

物业编号：21706200
房屋价格：约¥ 1,122万
预估交易费：约¥ 67万
建筑面积： 270平方米
土地面积： 1228平方米
房型： 4 卧 3 卫 2 车库
房龄（年）： 2

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而如果在好的学区买房，除了能够省下一笔私立学校的学费，还能保证房子的升值空间，而且这些地方的房租也高些。所以即使不考虑孩子上学的问题，买房者也会尽量选择好的学区，将来转卖的时候会比较容易。

还有一种观点是，公立学校每年的花销平均约8500美元，私立学校达1.3万美元，因此相比让孩子上私立学校，在好学区买房是更收益更高的投资，毕竟房子保值，私立学校的学费却收不回来——私立学校花费的平均价格是每年1.3万美元，如果住在全美私立学校最贵的加州帕罗奥图(Palo Alto，斯坦福大学所在地)，学费会超过2.8万美元。

不过，美国的学区房的价格比中国一线城市还是合理一些，因为没有户籍制度的限制，判定学区和房子是租是买、孩子的国籍都没有关系。另外，众多优质的私立学校也起到了压制学区房价格的作用，毕竟如果好学区房价过于离谱，人们就会选择同样高水平的私校。

那么，美国学区房性价比的底气是什么？

首先，美国的“顶配”中学大多是私立中学，如奥巴马的两个女儿就读的西德维尔友谊中学(Sidwell Friends School)就是顶级私校之一，虽然要每年十几万美元的昂贵学费，但不存在学区限制。如学区房价格过高，家长们大可为孩子选择私立学校，让孩子享受更多元的教育。

其次，美国的学区制度只要求家庭在学区拥有居住资格，不强求家长买房，家长可以自由选择是买房还是租房。再加上美国较为规范的租房市场，学区房很难产生炒作热潮。

再者，美国的学区分布较为均匀，无论是在市区还是郊区，均有水平相当的学校分布，教育资源相对平均，市区和郊区学区房的价格也相距不大，家长们不会因为“要送孩子去城里上学”而去挤占城里的一亩三分地。

房产信息网站搜索，能看到位于加州顶级学区帕罗奥托的一个独栋单层4个卧室的宅院售价262万多美元，换算成人民币要1700多万元，听起来不便宜，但算上院子每平米只要2万元——这样的均价能让不少在北京买学区房的家长羡慕。

何为“好学区”？各地评估系统不同

美国公立中学、小学和幼儿园采取就近入学的原则，法律规定，任何居住在这个学区内的孩子都有享受免费公立教育。学校质量好的地区成了吸引家庭入住的“好学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是不同，如美国对学区房的精准定位在高中，因为中小学教育阶段的学习任务相对轻松，而决定孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。

在美国家长眼中，公立与私立中学各有优势。公立中学只接受短期的外国交换生，法定最长时限为一年，不得接受外国申请者作为独立学生长期学习；而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着，公立中学的国际生比例远少于私立中学，且学费远低于私立中学，奖学金也更容易申请，因此公立学区同样受家长的青睐。

不同地区对学区是否优秀各有一套自己的衡量标准。纽约教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)，占总分的15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学的会考成绩衡量，高中则根据学生毕业率衡量，占30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占55%。

在加州，现有的学区评估系统是从1999年开始实施的“学术表现指数”(Academic Performance Index，简称API)，它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估，高中API还要考量加州高中毕业考试结果。

API的最低分为200分，最高为1000分。每所学校在每一年都有其目标分数，按照前一年的分数以及800分基准之间的差异来决定。学业成绩进入前10%的学校的表现指数为10，排在最后10%的学校的指数为1。因此买学区房时，房产中介会介绍此地的学校是10分还是8分。

2016年底，加州媒体曾报导称，加州学区教育委员协会(California School Boards Association，CSBA)可能将取消学区排名，并修改API系统。有人担心，如此一来，既有的学区排名会被颠覆，好学区的学区房价格也会受影响。但地产经纪和相关官员都认为，明星学区早已名声在外，短期内不必担忧，而家长也可上网查看学校评价，不一定局限于当局的资讯。

各学区每年对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外，家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

美国每一栋居住房都有一所相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，上网查到孩子可上的学校后便可与校方联系。

来源：美国侨报网

责任编辑：Shelly Du

居外看點：東京房地產市場是否已經見頂？

《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比傳奇》，這只秋田犬每天在東京的澀谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人過世後，忠犬八公依舊每天在站外等候，直至10年後它自己也離開了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠誠和服從品質。

在澀谷，忠犬八公的雕像仍是深受人們喜愛的聚會場所，但曾經一度信奉集體主義的日本文化逐漸背離傳統，變得更加傾向於個人主義，這有助於形成瞬息萬變的住房市場。第一太平戴維斯在報告中稱，由於日本年輕人相對晚婚或放棄結婚，2016年底，東京23區的平均家庭人數從2000年的2.13人降至1.93人。政府分析稱，2015年，東京都市圈的單人家庭占比從2000年的41%升至47%，這有助於促進消費，並為投資者創造機會。

自2012年12月以來，東京住宅用地價格上漲的連鎖反應導致房價上漲。澀谷正在發生著急劇變化，其人口在15年內增加了14%。當地相關機構表示，2013年1月至2017年1月，該地區地價上漲了35%至40%。作為歷史上著名的娛樂和夜生活社區，澀谷自20世紀90年代以來成為日本科技初創公司的落腳點，並因此得名“比特谷（Bit Valley）”。來自第一太平戴維斯的克裡斯·曼奇尼（Chris Mancini）表示，該地區是世界上最繁忙的交通樞紐之一，目前正在進行2.6公頃的城市再生項目，“這是20年來規模最大的改造項目”。該地區四通八達，緊鄰山手線（Yamanote Loop line）軌道交通，經濟實惠的住宅和高端住宅兼備，1,700套新建住宅計劃在未來十年內完工。

>>>日本置業百科：日本購房流程 | 日本房貸流程 | 日本房產稅費

蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷2臥1衛公寓，售價約484萬元人民幣（點擊圖片查看房源信息）

自2012年首相安倍晉三執政以來，他通過量化寬松推行的低利率和日元貶值政策大大刺激了日本的房產銷量。佳士得國際房地產子公司Japan Capital Realty首席執行官桑尼·薩伊托（Sonny Saito）表示，日元兌亞洲貨幣和美元較歷史值降低，令日本房地產市場對於國際投資者的吸引力大增。2017年8月，日本城市地區新建共管公寓的價格比2012年上漲了36%。

“東京因為房價高而備受詬病，”他表示，“但其房價相較於倫敦和中國香港等其他全球化城市來說仍較低。”中心5區的中端公寓售價1.5萬美元/平方米；但中國香港類似房產售價高達4萬美元/平方米。

薩伊托表示，理論上，中國新出台的資本管制政策會限制對外國房地產的投資，但大量資金已經通過新加坡和中國香港流出中國大陸，還有其他變通方法出現。澀谷最受歡迎的地區之一是代官山（Daikanyama），“這是極具發展前景的時尚區，低密度、低層建築林立，精品店和露天咖啡館彙集”，曼奇尼表示。在代官山，帶屋頂陽台的兩室公寓在Japan Property Central的售價是220萬美元。同地區的三室公寓在蘇富比國際房地產的售價是158萬美元。

澀谷站附近的南平台（Nanpeidai）綠樹成蔭，曾經坐落著幕府時代的家宅，現在是社會名流和前任政府大臣的居所。澀谷南平台的新開發項目The Parkhouse近期意外開售。帶花園的五室住宅在蘇富比國際房地產的售價是700萬美元。

蘇富比國際房地產經居外網出售的南平台大宅，帶私人電梯和桑拿（點擊圖片查看房源信息）

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雖然澀谷正在經歷急劇變化，但該城市的中心3區仍占據房價高地。中央區（Chuo ward）銀座（Ginza）購物區的地價是全國最貴的——即使不是全世界——高達35萬美元/平方米。港區（Minato ward）的青山（Aoyama）國際化住宅社區擁有全球連鎖超市和學校，深受僑居者歡迎。

野村研究（Nomura research）表示，日本預計將繼續成為全球第三大經濟體，緊隨中國和美國之後。“東京是一座全球化城市，除北京之外，這裡有比任何城市更多的財富500強公司，” 曼奇尼表示。

日本住宅每年貶值10%，通常於30年後采用最新抗震技術重建。但日本房產投資者仍能從總體上受益，原因在於大幅抵押貸款減稅、低稅率，以及每年約3%至4%的租金回報。

但有跡像表明，日本房地產市場已見頂：12月，東京都市圈的房價比上年下跌0.7%。“我們認為房地產市場將會崩潰，” 薩伊托表示。

東京人口每年增長1%，由於土地有限，房價可能會繼續走強。但其他因素表明，房價可能已經見頂。估價機構Tokyo Kantei表示，2016年，新鍵住宅的平均售價是東京平均年租金的28.7倍，比前12個月上漲1.4%，比2012年上漲4.9%。日本不動產研究所（Japan Real Estate Institute）表示，8月，房價再次同比下跌1.08%。

國際貨幣基金組織（IMF）預計，該國經濟在未來5年將僅增長0.5%。韓國也是一個擔憂因素。如果安倍經濟學無法帶領日本經濟復蘇的話，投資者可能會像忠犬八公一樣被拋棄，等待著永遠不會到來的回報。

購房指南

稅費（包括3%的買方中介費）是在購買價基礎上額外增加6%至10%
外國人購房沒有限制，但購房不代表獲得居留許可，如果海外購房者希望在日本居住的話，需要獲得居留許可
在購買公寓時，獲得土地所有權也至關重要

買房預算

東京港區的兩室公寓，售價90萬美元
西麻布（Nishiazabu）社區的三室公寓，售價175萬美元
市中心的頂層公寓，售價800萬美元

另一套蘇富比國際房地產經居外網出售的東京澀谷豪宅，每月租金收入達388萬日元（點擊圖片查看房源信息）

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原文來源：金融時報
發表日期：2017年11月17日
責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

“以房養學”在澳洲新興房貸路徑大解密丨澳大利亞

留學生的居住問題一直是讓人所擔心的，有不少家長考慮“以房養學”，但因為澳洲本土商業銀行限貸問題而望而卻步。自2016年澳洲本地的四大銀行早就已經停止了對中國大陸海外買房者的貸款申請以後，今年11月中旬，匯豐銀行澳洲分行也全面停止審批中國大陸人的貸款申請。（澳洲置業）

事實上，即便澳洲商業銀行限制外籍人士貸款，海外購房者也有其他途徑來找到購房槓桿。居外網通過實地調研，為有意在澳洲買房的華人買家蒐集了澳洲非銀行機構貸款產品後整理如下：

A 類產品（僅適用於中國大陸客戶）：貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以投資、再融資、股權發行以及少資料貸款方式進行貸款申請；貸款期限25年；需本金和利息同時償還。

委託費：貸款人需要提前支付3300澳元（如果沒有獲得有條件批准，可退還其中1500澳元）

申請費：660澳元，

審批時長：4-6星期，審核通過發放貸款。

其他費用：開戶費2%、承諾費0.7%、法務費715澳元、估價費385澳元。當無條件批準時支付2.2%（含增值稅）佣金。

貸款成數 (Loan Value Ratio)

貸款佔七成，則利率7.80%；

貸款若為六點五成，則利率7.30%；

若為六成，則利率6.80%。

此外，需要特別注意的是，如果貸款提交並進入第一階段有條件批准的評估，客戶需要與貸款代表見面以確認在中國的收入和材料。貸款代表的機票費用包含在申請費內。同時（為了減少貸款申請者成本）在提交申請前不用進行任何材料的翻譯。律師可代替客戶進行資料簽約。

B類產品：貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以投資、再融資、股權發行、少資料貸款目的進行貸款申請；貸款期限25年；以本金或者僅利息方式（若只還利息的貸款方式需提前）償還。

貸款人申請貸款購買的房產面積必須大於50平方米。

貸款人需要提前支付4400澳元委託費（其中1500澳元用於申請費的支付，果沒有獲得有條件批准，可退還其中2200澳元），提交6-8星期之後審核通過發放貸款。

其他費用：開戶費2%-2.5%之間（取決於地產價值和類型），承諾費在0.5%-1.0%之間（取決於地產，）、法務費和評估費根據具體花費而定。當無條件批準時，支付2.2%（含增值稅）佣金。

獨立屋貸款產品最高可貸八成，利率6.70%（材料不足貸款者利率上調至6.95%）；低密度單位住宅可貸 75%，利率6.80%（材料不足貸款者貸款利率為7.20%）；高密度單位住宅可貸七成，利率7.00%（材料不足貸款者貸款利率上浮至7.50%）。

此外，需要特別注意的是，貸款申請者需要與其居民身份國家的指定律師見面以進行身份和材料確認——提前支付的1500美元批准費包含了這項費用。客戶必須有授權書或者擁有澳大利亞資質的律師。

C類產品：客戶需要去新加坡簽署貸款材料。客戶需要在投資人那裡存入25萬新幣，但貸款批准後即可取出。貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以投資產品目的進行貸款申請；貸款期限30年；以本金和利息方式償還。

貸款人需要提前支付3300澳元（包含貸款提交費用），貸款發放時間為8周。

其他費用：法務費1500新幣、估價費400新幣。當無條件批準時支付3.3%（含增值稅）佣金。產品利率在3.5%至4.75%之間（澳元）。

D類產品-材料不足者申請房屋貸款：客戶需要去新加坡簽署貸款材料。個人賬戶內的現金存款可以取代收入材料。貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以投資產品目的進行貸款申請；貸款期限30年；以本金和利息方式償還。

貸款房產的（室內面積和陽台的總面積）面積要大於47平方米。

貸款人需要提前支付3300澳元（包含貸款提交費用），貸款發放時間為8周。

其他費用：法務費1500新幣、估價費400新幣。當無條件批準時支付3.3%（含增值稅）佣金。產品利率在3.5%至4.75%之間（澳元）。

E類產品：客戶需要去新加坡簽署貸款材料。貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以購買、再融資或兌現、股權方式的目的進行貸款申請；貸款期限30年；以本金和利息方式償還。

貸款房產面積50平方米以上，可貸七成；申請50平方米以下，貸款成數將會降低。

提前支付3300澳元——如果沒有獲得有條件批准，可退還其中1500澳元，貸款發放時間為4周。

其他費用：申請費為貸款額的1%、基於貸款比重, 需支付0.75%-2.25%的風險費、開戶費為2950澳元、法務費330澳元、估價費300-400澳元。當無條件批準時支付2.2%（含增值稅）佣金。產品利率為6.95%。

F類產品-長期基金。所有材料必須經過有澳洲國家翻譯口譯認證協會（NATTI）資質的翻譯進行翻譯，同時被JP或者Com Dec進行身份認證。貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以投資、再融資或股權發行、少資料貸款的目的進行貸款申請；貸款期限30年；以本金和利息方式（或僅利息）償還。

貸款房產的面積50平方米以上。

第一次申請支付3300澳元，短期再融資無須支付費用。貸款發放時間為8周。

其他費用：申請費為貸款總額的2.2%（含增值稅）、法務費2450澳元、估價費根據具體花費支付。

第一次批准支付2.2%（含增值稅）佣金、短期再融資支付1.1%佣金。產品利率為7.99%。

G類產品-短期基金。所有材料必須經過有前述澳洲翻譯口譯認證協會（NATTI）資質的翻譯進行翻譯，同時被JP或者ComDec進行身份認證。這項產品也是針對材料不充分的申請者設計的貸款產品，所以如果需要進行緊急貸款發放這項貸款是個完美的選擇。貸款人需持有澳大利亞銀行賬號，可以以購買地產的目的進行貸款；貸款期限2個月（可延長）；以利息方式償還。

提前支付3300澳元——如果沒有獲得有條件批准，可退還其中1500澳元。貸款發放時間為5-7個工作日。

其他費用：申請費為貸款總額的2.2%（含增值稅）、法務費2450澳元、有條件批準時支付650澳元估價費。當無條件批準時支付2.2%（含增值稅）佣金。產品月利率為1.25%。

以上的這些非銀行系貸款產品，相信對於幫助華人購房獲得貸款，避免了對澳洲信用借款體繫了解不足而帶來不便。

若需瞭解詳情，請垂詢致電400 041 7515 或關注居外服務號 “juwaiwechat” , 居外客服中心人員會為您耐心解答；若想隨時瞭解海外購房貸款新資訊，請關注居外資訊號“juwai-com” 。

編譯：Lisa Zhu

日期：2017年11月29日

美国留学：排名和专业哪个更重要？| 美国

很多学生想去美国肯定学校的排名比较，但当你在网上搜索，会发现这样一个问题：近几年，各种排名层出不穷，更有意思的是，即使出自同一家公司，在不同的排名中，同一所学校的名词也会产生不一致。

所以，参考排名，需要瞭解排名的依据及侧重点。Global Universities侧重于研究水平和学术声誉，而National Universities侧重于本科教育质量。两者的角度不同，排名自然会产生不同。

考虑到US News的运用广泛性，以US News为例子讨论大学排名和专业排名。

事实上，大学排名和专业排名的名称是不准确的。在US News的报导中，我们常看的是两类排名：Best Colleges和Best Grad Schools。College在英语中常指本科教育。Best Colleges是针对高校的本科排名。而Best Grad Schools，根据字面意义，则可知是针对研究生（需指出，这里的研究生既包括硕士也包括博士）的教育。

对于本科毕业，通常通过规定的课程，修满学分，就达到了毕业要求。

对于博士，则还需要在专业内做出研究上的贡献。

因此，所谓的专业排名对硕士及博士教育更有意义。也正因为如此，在Best Grad Schools的类别中，US News根据不同专业对高校进行了排名。

哪个排名更重要？

一般来说，本科排名与专业排名之间存在一定程度的正相关关系。例如，我们知道哈佛不仅是本科教育的顶尖，而且是各个学科的顶尖水平，汇聚了大批世界级的教师。

然而，对于一些专业的学校，如如Juilliard School（朱莉娅音乐学院），他们参与本科排名意义不大，因为专业有限。在领域内的高水准使他们仍成为名校。

让我们再看一下US News公布的计算排名的方法：

对于Best Colleges，有下列因素需要考虑（括号内的信息指权重）：

1、Graduation and retention rates (22.5 %)。也就是本科毕业率，以及大一学生在第二年仍回到原学校继续就读的比例。

2、Undergraduate academic reputation (22.5 %)。因为大多数本科生不参与研究，因此这里的academic更应理解为本科教育。US News采取的是同行之间互相评比的办法。

3、Faculty resources (20 %)。师资队伍。师资队伍显然与教学和科学都有关。那么US News是如何衡量的呢？其给出了下列的标准：

（1）Class size (40%)。班级人数。越小的班级学生越能得到老师的关注。

（2）Faculty salary （35%）。教授的薪水。理论上，教授的薪水越高，其资历也该越高。并且高薪水也可能给教授更高的教学科研热情。

（3）The proportion of professors with the highest degree in their fields （15%）。师资队伍中拥有最高学位的比例。学历越高，研究能力应该越强。但同时，也可以把更先进的知识教授给学生。

（4）Student-faculty ratio (5%)。师生比。类似于class size，师生比越高，学生能得到的指导越多。

（5）The proportion of faculty who are full time (5%)。全职老师的比例。比起代课老师，全职老师有更多的时间与学生互动。

从上面5条可以看到，对于教师队伍的衡量，US News更侧重于其对本科教育所带来的影响，特别是班级人数和师生比占了近一半的权重。

4、Student selectivity (12.5 %)。对申请入学学生的选择率。在这个因素中，US News参考了申请者的ACT成绩，高中排名，以及该学校的录取率（以哈佛为例，2016年秋季只录取了5%的申请者）。

5、Financial resources (10 %)。在教学，科研活动中对学生的资金投入。不包含对体育，宿舍和校医院的投入。

6、Graduation rate performance (7.5 %)。这条与第一条不同。在这一条中，US News根据学校的资金情况和入学学生的素质（如入学ACT成绩），对毕业率做出预测。

然后US News再将实际毕业率与预测毕业率进行对比，从而对该校的本科生教育进行打分。

例如，一所学校的新生素质并不高。但是经过4-6年培养，绝大多数学生能够毕业，超过了预期，则可说明该校的本科教育有着较高的水平。

7、Alumni giving rate (5 %)校友捐赠。

从上述七条可以发现，在对Best college进行排名时，US News关注的是本科教育，很少涉及学术研究。

下面我们再看一下对Grad Schools的排名方法：

考虑到学科差异，这里选取较多中国学生攻读的工程类专业（Engineering）

1、Quality Assessment (weighted by 0.40)。质量评价，包括：

（1）Peer assessment score (0.25)。同行评议。需要着重指出，这里仅评价graduate program（硕士或博士教育项目）。

（2）Recruiter assessment score (0.15)。工业界雇主对这些研究生项目的评价。

2、Student Selectivity (weighted by 0.10)。包括入学新生GRE数学成绩和录取率。

3、Faculty Resources (weighted by 0.25)。师资队伍。包含师生比，教师队伍中国家工程学会会员的比例，和上一年中授予博士学位的数量。可以看到，除了师生比外，该条更重视研究水平。

4、Research Activity (weighted by 0.25)。研究活动，包括：

（1）Total research expenditures (0.15)。指从（学校）外部获得的基金数量。

（2）Average research expenditures per faculty member (0.10)。指平均每个教授获得的外部基金数量。

可以发现，上述四条仅针对硕士或者博士项目，并且研究占了相当比重。

综上所述，选择大学排名还是专业排名取决于是申请本科还是申请研究生项目。

来源：东方头条

责任编辑：Shelly Du

低利息高房價日本人貸款購房較多選擇“固定利息”

日本不動產流通經營協會10月27日發表了“2017年度不動產流通業的消費調查報告”。報告顯示還房貸方式中，在低房貸利息，高房價的背景下，選擇“固定利息”的購房者大幅度上升，選擇“固定利息”的購房家庭超過了“變動利息”的家庭，出現9年以來的逆轉。

9年以來“固定利息”“變動利息”首次逆轉

該調查是以東京都和神奈川縣、崎玉縣、千葉縣的東京圈為中心的調查結果，調查以2016年中的1,067個購房家庭為調查對像。在有關“還房貸利息的方式”的問卷中，14.5%的家庭“全期間選擇固定利息”，從去年的5.2%增至14.5%（增9.3點）；選擇“在一定期間中固定利息”的占29.3%，從去年的18.0%增至29.3%（增11.3點），兩者的合計為43.8%。另一方面選擇“變動利息”的購房家庭占43.6%，從去年的63.9%猛跌20.3點，出現選擇“變動利息”低於“固定利息”的現像，這是9年以來兩者首次發生逆轉。

此外，有關“固定利息的期間”，約有42.4%（去年27.7%）的購房家庭選擇了“10年固定”，88.2%（去年58.1%）的購房家庭選擇了“10年以上固定”的還貸方式，固定利息長期化的傾向尤為明顯。對於選擇固定利息的原因，60.3%（去年55.8%）的購房者表示“目前的金利低”，所占比例最多，同時表示目前是利息的最低時期的購房者出現增加趨勢。

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低金利高房價申請還貸件數增加

不動產流通經營協會的調查還顯示，購買新房時申請房貸的件數比去年增加了近4個百分點，增至73.1%，同時購買二手房的也表現出增加趨勢，增長率為66.5%（去年63.3%），兩者同時出現增加的現像為10年以來首次。

對於申請房貸件數增長的原因，分析認為在目前低金利的大環境下，還貸負擔相對減輕，促使借貸件數增加。另一主要原因被指是近數年房價持續飆升，購房的定期分付款額增加促使購房家庭采用借貸手段。調查顯示新房購買的房貸的平均借款金額比去年增加了2.5%，增至3,863.9萬日元，購買二手房的增加了3.4%，增至3,172.4萬日元，同為自調查開始的2004年以來的最高金額。申請房貸率、平均借貸金額同處於高水准。

在日本目前低金利的大環境下，還貸負擔相對減輕，促使借貸件數增加。圖為居外網在東京澀谷的4臥2衛豪宅房源

查看更多居外網日本精品房源

另一方面，分析指出房價持續高攀造成諸多購房家庭不得不依靠申請房貸購房。據房地產情報公司“東京鑒定”的調查顯示，平均房價相當於上班族平均年收入的倍率的指標連年上升，從2010年全日本平均的6.01倍上升至2016的7.59倍，其中東京圈的倍率攀升高達11倍左右。即房價上漲遠高於上班族的年薪增長，這促使購房家庭購房時不得不選擇申請房貸。

另一方面，金融機關的統計數據顯示，與去年同期相比，2017年4-6月在日本住宅金融支援機構申請房貸的件數出現銳減，下降了17%。有分析表示房貸申請件數的變化預示房地產市場的房價可能出現回落的兆頭，不過分析同時也指出目前的“固定利息”大受歡迎的傾向不會有大變化，至少還將持續一段時間。其背景原因是目前看不到日銀有上調金利的舉措，依然強勢地表示將持續負利率政策。今後房地產市場的走向將影響借房貸件數以及借貸金額，未來的樓市走向將備受關注。

互聯網資訊綜合整理
責任編輯：Zoe Chan

居外課堂：中國人在加拿大買房時問得最多的26個問題

加拿大購房攻略溫哥華和多倫多是加拿大移民人口最多的城市，尤其是溫哥華，中國移民佔溫哥華整個城市人口比例約30%。受自然環境和教育資源等有利條件所吸引，近年來到加拿大買房的內地買家越來越多，而大陸移民固有的對房地產買賣的一些疑問也漸漸湧現出來。

初期問題：

1、在加拿大買房能移民嗎？

不能移民。對於“加拿大買房能移民嗎”這個問題，雖然在加拿大買房屬於一種商業投資行為，但是這種投資屬於投資者個人行為，加拿大政府沒有調控與管理的資格，由於申請加拿大投資移民必須將資金置於加拿大政府指定基金的管轄下，申請人無權掌控資金的投資方式，因此投資者在加拿大買房是不符合加拿大政府投資移民規定的，而且目前為止加拿大政府並沒有開放類似政策。

2、買賣房屋是否一定要本人到加拿大？

如果購房人需要向加拿大銀行申請貸款，則本人一定要來加拿大，與銀行當面簽署貸款文件。如果不需要銀行貸款，則可以通過傳真形式簽訂購房合同或委託代理人辦理交納定金、驗房及交房的相關手續。您聘請的地產經紀人會通過現代通訊手段：傳真、掃瞄、郵件等方法處理在買賣過程中需要您簽字的文件；檢驗房屋由第三方註冊驗屋師出具相關的報告；最後的錢房交易及到地產局獲得產權文件都由買賣雙方各自的律師來完成。

3、中國人在加拿大買房有什麼限制嗎？是不是看中了任何房子或者房產都能買？

外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。根據加拿大聯邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

4、外籍人士在加拿大買房有什麼要求嗎？

外國人需要在加拿大本土開設銀行賬戶。
無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄。
外國人需要有足夠的首付款。
外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。
外國人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。
外國人在貸款買房時，銀行會要求律師在登記產權時備註“外國人稅務條款”，即，在賣房時，借款人如果依然還是非居民身份，需要將部分賣房款留置到完成稅務申報之後再決定如何處置售房款。

5、外籍人士在加拿大買房子首付需要多少錢？

不同借貸機構對首付款有不同的要求，如果外籍人士被加拿大銀行認定為高風險信用對象，您可能需要支付更多的首付款。某些借貸機構要求外籍人士準備至少35%的首付款，並要求該筆款項在加拿大存放30到90天。有時候，借貸機構還會要求不足35%首付款的貸款人購買房屋借貸保險。

6、加拿大最具房地產投資價值的城市有哪些？

要判斷加拿大具體城市的房地產投資價值，需要同時考慮幾個關鍵因素：城市規模、人口增長、經濟總量、產業結構。綜合考慮以上關鍵條件以及氣候等相關因素，加拿大具有較大地產投資價值的城市主要包括：多倫多及其周邊城市（安大略省）、大溫哥華（不列顛哥倫比亞省）、卡爾加里（艾伯塔省）、薩斯卡通（薩斯喀徹溫省）、裡賈納（薩斯喀徹溫省）。

7、想在華人較多的城市買房，該選哪個？

大溫哥華（不列顛哥倫比亞省），加拿大第三大城市；經濟基礎穩定；依山傍海，環境優美;冬暖夏涼，氣候溫和；每年吸引大量新移民；華人佔當地人口比例較高，擁有較大的影響力；距離中國的飛行時間較短；2012全球宜居城市排名第三，之前曾連續10年排名第一。

選房問題：

8、加拿大是買新房還是舊房？

買新公寓固然是一個不錯的選擇，可目前加拿大合適的房源要麼房價太高，要麼戶型不合適，而且大多是樓花，所以不能馬上入住。就拿目前本拿比加拿大鐵道鎮（Metrotown）附近的高層公寓來說，雖然周邊未來規劃非常吸引人，但幾處新建樓盤最早也要到明年冬天才能建成，且價格也遠高於周圍的舊房。這對於有自住需求的新家庭來說，新房顯然不是最佳選擇。

相反，二手房基本可以馬上入住，而且隨時可通過地產經紀安排看房。即使有些二手房的設施比較陳舊，如廚房及衛生間，但只要格局合理，配以簡單的裝修，一樣能有新家的感覺。

樓花不能馬上入住，是價錢比較吸引的原因，可是未必適合作為婚房。

另外，都市上班族一般都是“打卡一族”，如果兩人不幸同屬“打卡一族”，那麼距離兩人工作單位較近或者臨近公共交通的二手房就是一個不錯的選擇。這樣可以降低交通成本，節約上班時間。

9、加拿大的民用住宅一般分哪幾種？

獨立屋(DETATCHED，亦稱SINGLEHOUSE)：是建築在所屬土地上的單一獨立房屋，業主擁有房屋與土地的權利，無管理費。
半獨立房屋(SEMI-DETATCHED)：房屋的一側同另一所房屋的外牆相連，無管理費。
連排鎮屋(TOWNHOUSES)：一排房屋兩側均相連，分為有管理費和無管理費兩種，取決於物業是否有與其他業主共同擁有的共用和共管部分。
共管公寓(CONDOMINIUM)，每個單元有獨立的業主，與其他業主共同擁有其共用和共有部分的權利，有管理費。

流程問題：

10、去加拿大買房的基本流程是怎樣的?

1、加拿大買房“下offer”是什麼？

在加拿大的房地產交易中，Offer實際上就是一種“買賣的協議（AgreementofPurchaseandSale），它可以由買方準備，也可以由賣方準備，但通常都是由買方準備。買方的經紀人根據買方的要求起草，由買方簽字後再交由賣方過目。賣方可以CounterOffer（還盤），買方也可以再還回去，幾個回合之後，雙方達成一致，在Offer上籤字，該Offer即成為了具有法律約束力的合同，雙方都要遵守。

一份標準的購房Offer通常包括以下內容：

1、基本細節：售房者、購房者的姓名，待售房屋的地址。

2、購買價格，同時包括定金、首付款和銀行貸款等。

3、私人物品的處理，如窗簾、廚房電器、洗衣機和烘乾機等是否留下。

4、買賣雙方承擔的基本責任和義務。

5、交房時間和要求對方答覆的期限。

12、如何在加拿大“搶意向書（offer）”？

第一要瞭解市場。尤其是遇到要價較低的房子要冷靜的分析房屋的真實市場價格。同時設定自己對房屋的喜愛程度而願意為此而多付的價格。這二者之和大致就是應該出的價格。這個價格我喜歡稱之為不後悔的價格。無論是買到還是沒有買到都不會後悔。需要指出的是搶Offer同一般買房的過程地最大區別是中間環節少，往往是一輪定論，而沒有實際討價還價的經過幾個回合。所以出價最好一步到位，以免喪失良機。

第二，事先到銀行做好貸款評估或預批，瞭解自己的底線是多少，對自己的承受能力做到心中有數。

第三，事先驗屋，最好能夠取消驗屋條件，但不能一概而論。

第四，準備好定金，最後是搬家。這些細節在最後關頭對你是否勝出非常重要，並且能夠給你省下錢。

13、簽下offer後，能反悔嗎？

如果是搶Offer，競標者一般要提交一張5%房價的支票給賣家，買家如果反悔，這筆錢會被賣家收走，所以這時候的反悔是有明確成本的。即使買家尚未提交押金，所以風險較小，但是也不能抱著僥倖的態度，儘量把事情處理完滿。

貸款問題：

14、外籍人士購房是否可以向加拿大銀行貸款；能貸多少；是否和房屋的年齡，購買者的年齡有關

可以貸款，加拿大居民通常可以很輕易地貸款房價的70%，非加拿大居民可以貸到60%-65%。貸款可以分20-25年攤還，目前貸款利率比中國要低不少。貸款和房屋的年齡無關，和購買者年齡也基本無關，這也從某方面體現了加拿大銀行對房價的信心。

15、外籍人士申請房屋按揭貸款與本地居民相比有什麼特殊要求？申請的程序如何呢？

和本地人沒有什麼實質的區別，程序也差不多。要說區別，那就是外籍人士不享受本國居民享有的“自住房”免增值稅優惠，外國人投資的所有房子在出售變現時，其部分利潤都必須交增值稅。外國人申請房屋按揭貸款時，銀行和金融機構考察的也無非是申請人的基本情況、收入、信用、首付、以及房子的位置狀況等。但是基於外籍人士的特殊情況，居外認為以下幾點還是有必要說明一下。

第一，外籍人士申請加拿大房屋按揭貸款時，需要在加拿大銀行開立全功能的賬戶，以便按月支付月供。

第二，外籍居民在加拿大申請貸款時可以沒有信用記錄。

16、購買房屋貸款需要準備哪些文件？

購買房屋貸款需要準備的文件大約分三個部分，房屋材料，工作等個人材料以及首付材料。

房屋材料主要是說房屋購買合同，如果是買新房，需要和開發商簽的厚厚的合同。

工作材料是銀行審核最細的部分，如果你是某個公司的全職僱員，一般必須要有的是：

工作信，公司抬頭紙，註明公司名稱，地址，電話，傳真，寫明申請人的全名，是否全職，在本公司開始工作的時間，職務，工資。
工資存根，公司給的工資單。

有的銀行還會要求提供過去的T4或者稅局的稅單評估通知。

除了工作材料外，還需要一些個人材料例如照片等以及一些個人信息。

17、簽了房屋買賣合同，但拿不到銀行貸款怎麼辦？

倫敦房產買家轉戰北部城市曼徹斯特、利物浦租金回報達6% | 英國

每當談及英國置業，人們普遍想起倫敦，但事實上英國有不少城市都具投資潛力，例如為人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資（IP Global）投資部主管Jonathan Gordon表示，倫敦中心區房價偏高，看淡一線該區房市，未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市，因為房價負擔能力較理想，以及交通改善。該公司更預計，未來4年曼徹斯特的房價和租金，可分別升近三成及兩成。

>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

點擊查看曼徹斯特房源

Gordon接受訪問時談及投資海外物業的熱點，指中國香港投資者取態較保守，普遍會選擇監管健全的的市場，例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言，他推薦英國和德國，平均回報為3%至4%，而曼徹斯特和利物浦的回報更高，達到5%至6%；他又建議投資者購買1至2房單位，因為較易出售或租出。

至於投資熱點之一的倫敦，環業投資的《全球房地產展望》報告指出，低息和外彙優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市；但Gordon補充，不建議投資倫敦中心區，因房價正在下行。他解釋，該區房價已偏高，加上交易成本高，如去年徵收額外印花稅3%，不過他強調，未見倫敦樓市有泡沫爆破風險，預計房價會軟著陸。

橫貫鐵路料帶動外倫敦區房價

該報告又指，外倫敦區為投資者的理想選擇，因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展，加上住屋問題長期仍未能解決；隨著外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）於今年起興建，預計完工後部分沿線物業房價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次，把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年，大倫敦區房價將上升19.2%，升幅將跑贏中心區，並且整個倫敦空置率為10年來最低，僅為2.5%。

除了外倫敦區，Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰，因房價較容易負擔，且需求較大，容易放售。他稱，未來英國興建1號和2號橫貫鐵路，加上中國“一帶一路”計劃會帶動這些城市的基建，將改善國內交通連接，刺激房價向上。

曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市，環業報告預計，該市房價於今年至2021年間將升28.2%，房價於過去5年已累升25%，而且房價較易負擔，對收入比例僅為4.5倍，低於其他主要城市。

曼徹斯特房價5年升25%

在足球世界裡，曼徹斯特和利物浦是世仇，但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）的重心。報告指目前利物浦房價距離頂峰仍有距離，預計由今年至2021年間會累升8%，租金則會升17.6%。

此外，學生為重要租盤需求來源之一，鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生，市內有三分之二物業為租盤，而且占人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加，反映租務市場前景樂觀。

伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市，企業高度集中，其20年城市規劃藍圖將帶動發展，當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施，而且市內有5間大學，逾7.5萬名學生，反映需求具一定保證。在過去12個月，市中心租金收入上升24%，預計隨著連接倫敦的交通改善，租金將繼續向上；萊坊預計，2015年至2019年間，相關資本收益會累升17%。

英國與歐盟完成第五輪脫歐談判，雙方在重大議題上仍未取得突破，部分人擔心英國脫歐後的前景，以及對當地樓市的影響。Gordon認為，德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地，將推動房價上升，當中柏林更是全歐洲房價最廉宜的首都。

企業遷冊德國柏林公寓需求大

環業報告指，由於經濟增長強勁，加上人口流入，柏林去年為德國房價升幅最大的城市，按年增長13%，而且租務市場表現同樣理想，過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年，柏林每年需要2萬伙公寓，但去年僅1.2萬伙，反映需求將逐步增加。

另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來，當地房價累升七成，估計明年租金會升9.6%，且現時空置率僅為0.7％，同樣值得投資者留意。

來源：明報專訊

責任編輯：Zoe Chan

深度：中國投資者怎樣挑選倫敦的學區房？ | 英國

在中國，搶投“學區房”已不再新鮮，諸如北京、深圳、上海這樣的大城市，“天價”的學區房都是一房難求。這一方面是因為父母想讓子女享受優質的教育，另一方面是因為周邊的優質教育資源會為其房產保值，同時帶來更大的升值空間，這道理在英國也同樣適用。英國是傳統的教育大國，世界各國的家長在條件允許的情況下，都想要讓自己的孩子享受正統的“英式教育”。

北倫敦是以公立校教育資源著稱的學區——這就這就涉及了公私立校學區房的投資選擇問題。

各有所長的公立校與私立校

英國的教育自中世紀以來就形成了雙軌制，貴族與平民是沿著兩條不同的路徑接受教育，學校大致可分為兩種類型：一種是公立學校，包括綜合學校、現代中學和文法學校。第二種是獨立學校，即私立學校。私立學校中包含數量極少的”公學”（public school）——人稱“教育的活化石”，是實行精英教育的貴族學校，學費十分昂貴（如聞名世界的哈囉公學、伊頓公學）。

公立學校對持英國身份的小朋友提供免費教育，經費主要來自地方政府稅收，因此比較低廉，接受國際學生的比較少數；而部分私立學校則由私營機構或個人擁有和經營，學費普遍昂貴，但是接納國際學生。

公立學校的特點：

1. 普遍歷史悠久，政府補貼，學費低廉

2. 入學門檻相對較低，課程多樣性

3. 英國當地學生多，能快速融入當地文化，英語能力提高快

4. 有學區房概念，學生就近劃片入學

私立學校的特點：

1. 歷史悠久，師資力量強，小班制教學

2. 豐富的課外活動，注重培養學生廣泛的興趣和開闊的思路

3. 不管是寄宿制還是走讀制學校都有安全保證

4. 可以與不同國際文化背景的學生交流

雖不像國內按籍入學那麼嚴格，但英國公立學校也是根據家庭住址（購買或長租一年以上房產均可）劃分入學區域，特別是近年來大批國際留學生的湧入，使得英國頂尖教育資源的競爭也愈見激烈。

中國投資者如何挑選學區房？

在學區房的選擇上。由於公立學校的學生身份限制，大多數中國買家購買公立學校學區房，用作投資的出租房，因為學校周邊有穩定的出租需求。但更傾向於為子女選擇優秀的私立學校。

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點擊查看倫敦房源

私立學校面對全社會開放，國際學生或者當地學生都可以辦理入學，沒有學區房的概念。因此不少中國家長在私立學校周圍置業，作自住房，方便子女上學和自己探望，同時也可考慮學校其他家長的出租需求，置業作為出租房。

北倫敦兩大學區介紹

一、Barnet地區

如果您瞭解過倫敦的學區，那您一定聽說過巴奈特區。在這個全英排名第五的知名學區中，共有88所小學、24所中學、4所特殊學校及11所私立學校。

1、區域概況

巴奈特區位於倫敦北部，是倫敦第二大區。根據2013年的人口普查顯示，該區總人口369,100，佔地86.74平方公里。

文化設施：區內有15個政府運營的圖書館，還有移動圖書館及家庭圖書館服務。皇家空軍博物館坐落於巴奈特區內，主要展示航空及英國皇家空軍相關歷史及展品。

自然環境：該區的大部分土地屬於倫敦市綠化帶，建有許多公園及露天公共場地。區內有16處公園、67處重要自然保護區及8處當地的自然保護區。

居民概況：該地區取得學位文憑及以上的居民佔總人口的43.7%。居民的平均收入高於全倫敦及全英國的平均收入。根據2011年的人口普查報告顯示，巴奈特區的英國白人在當地居民中佔45.5%，華人佔2.3%，高於倫敦其他區的比例。

2、優質教育資源推薦

作為倫敦最好的學區之一，巴奈特在2013年Ofsted的評估中獲得優秀及傑出評價的學校佔91%，遠遠高於倫敦及英國的平均水平。同時，無論是幼兒早期教育還是小學教育，巴奈特地區的學生表現均高於倫敦及英格蘭的平均水平。

如果以在GCSE考試中至少5門科目（包括英語和數學）中取得A*-C的比例作為參考標準，那麼巴奈特區在全倫敦名列第五，全英國名列第六。區內的基礎教育水平可見一斑。

優秀私立學校

Mill Hill School米爾希爾中學

學校類型：私立男女混校
招生年齡：13-18歲
（全倫敦最大的寄宿學校，空間開闊、綠地廣覆。）

King Alfred School阿爾弗雷德國王學校

學校類型：私立走讀制男女混校
招生年齡：4-18歲
（學生在音樂、藝術、體育等方面表現優秀。）

St Martha’s Senior School聖瑪莎女子高中（北京設有辦事處）

學校類型：私立天主教走讀制女子學校
招生年齡：11-19歲
（學生在國家級化學比賽、數學比賽中取得優秀成績。在演講、戲劇表演方面表現優秀。）

Keble Preparatory School基布爾預備學校

學校類型：私立走讀制男子學校
招生年齡：4-13歲
（學生來自多元的種族背景，多數為學校方圓10英里內的經商家庭及白領家庭。）

優秀公立學校

Henrietta Barnett School亨麗埃塔巴尼特學校
學校類型：公立女子學校
招生年齡：11-18歲
（在2014年的GCSE考試中，五門獲得A*到C的比例是100%，在A-Level考試中三門成績獲得A*到E的比例是100%。）

Queen Elizabeth’s Grammar School for Boys伊麗莎白女王文理學校

學校類型：公立男子學校
招生年齡：11-18歲
（學校十分受歡迎，會招收小部分有音樂特長的學生。學生在英語、數學和科學等科目中表現優秀。）

St. Michael’s Catholic Grammar School聖邁克爾天主教文法學校

學校類型：公立女子學校
招生年齡：11-18歲
（在2014年的GCSE考試中，五門獲得A*到C的比例是98%，在A-Level考試中三門成績獲得A*到E的比例是100%。）

二、 Camden地區

London Borough of Camden（卡姆登區）位於倫敦市中心北部，共有42所小學，11所中學，9所特殊學校及28所私立學校。根據2011年的人口普查顯示，該區總人口220,100，佔地21.8平方公里。

1、區域概況

文化設施：區內有10個政府運營的圖書館，還有在線圖書館及家庭圖書館服務。區域內有倫敦最著名的集市Camden town，常有演出和集市，熱鬧非凡。

自然環境：區內有近70處公園及露天公共場地。倫敦動物園就位於該區之內。

居民概況：該地區取得學位文憑及以上的居民佔總人口的50.5%。根據2011年的人口普查報告顯示，卡姆登區的英國白人在當地居民中佔44%，華人佔2.9%。

2、優質教育資源推薦

優秀私立學校

University College School, Hampstead倫敦大學學院學校

學校類型：私立男子走讀學校（A-Level為男女混校）
招生年齡：7-18歲
（學校新建成各類現代化教學設施。學生在體育方面表現出色，曾代表國家參加足球、游泳、帆船和武術等比賽。還有許多學生通過了國家音樂及戲劇表演的面試。）

St Margaret’s School 聖瑪格麗特學校

學校類型：私立女子走讀學校
招生年齡：4-16歲
（許多學生來自經商家庭、白領家庭及外交官家庭。）

South Hampstead High School GDST南漢普斯特德高中

學校類型：私立女子走讀學校
招生年齡：4-18歲
（學生在音樂、科學及愛丁堡公爵獎計畫方面表現出色，曾獲得年度青年發明家等榮譽。）

優秀公立學校

St George the Martyr Church of England Primary School聖喬治馬特英國國教小學

學校類型：公立男女混合小校
招生年齡：3-11歲
（學校位於倫敦市中心。）

St Joseph’s Primary School聖約瑟夫小學

學校類型：公立男女混合小學
招生年齡：3-11歲
（學校的校長是當地教育的領頭人，為其他幾個學校提供管理上的幫助。）

Holy Trinity and Saint Silas CofE Primary School聖三一學校和聖賽拉斯英國國教小學

學校類型：公立男女混合小學
招生年齡：4-11歲
（學校榮獲藝術金獎、健康校園獎及體育活動獎。）

Eleanor Palmer Primary School埃莉諾帕爾默小學

學校類型：公立男女混合小學
招生年齡：3-11歲
（學校榮獲藝術金獎及生態學校獎。）

Christ Church Primary School, Hampstead基督教會小學

學校類型：公立男女混合小學
招生年齡：4-11歲
（大部分學生來自英國白人家庭，少數來自多元種族背景。學校榮獲健康校園獎、藝術金獎及聯合國兒童基金會尊重兒童權利獎。）

相關資訊：英國大學城三年內房價增長22%

（來源：悅居英國）

責任編輯：Shelly Du

如何長期居留泰國？需要辦什麼簽證？

獲得泰國長期居留簽證主要有以下幾種方式：

1. 工作準證（附帶1年期商務簽證）

持旅遊簽證來泰國後，先轉3月商務簽證，然後一般由您所在工作的泰國公司或您自己註冊的泰國公司所請的專業律師代為辦理工作準證+1年商務簽+1年期回頭簽，以後每年延期續簽：

優點：依法納稅五年後可申請泰國永居資格

缺點：辦理流程繁瑣，週期長。費用支出較多，需要依法繳納稅款和社保。

如何長期居留泰國？需要辦什麼簽證?各有什麼優缺點 | 泰國 — 泰國風光美麗，生活成本較低，是適宜居住的國家

2. 學生簽證

方法一：到泰國某大學註冊，選上幾門課，交學費，學校可以幫辦一年期學生簽證，一年1900泰銖。
方法二：自己找一些泰國本地語言學校代為辦理。
方法三：尋找代理機構代為辦理(有學生卡），首次辦理可獲得15個月在泰居留期

優點：快速便捷，費用低廉，可以辦理泰國長期駕照

缺點：無

3. 養老簽證

辦理“養老居留簽證”的條件是：

一是年滿50週歲，二是需要從國外匯款到泰國，泰國銀行賬戶上有80萬泰銖的超過三個月定期存款（有時候移民局還會要求出示存款從外國匯到泰國的證明），然後才可以向移民局申請更改成居留簽證，一般第一次是給3個月，然後就可以一年一年的延期了。現在也有一些旅行社代辦的，你只要提供護照，照片，然後到銀行開個帳戶給他們就行了，別的都由他們負責。

附註：以上均為一年期簽證，可以一年一年的延期，在泰國停留每90天沒有出境，需到移民局報到（可將護照和簽證郵寄到移民局），然後可以到移民局辦個一年內多次往返的回頭簽（Re-Entry），3800泰銖，您的簽證將不會作廢。

優點：快速便捷，費用低廉，可以辦理泰國長期駕照

缺點：有年齡限制（大於等於50歲）

來源：泰國房產網

責任編輯：Shelly Du

9年以來“固定利息”“變動利息”首次逆轉

低金利高房價 申請還貸件數增加

初期問題：

選房問題：

流程問題：

貸款問題：

橫貫鐵路料帶動外倫敦區房價

曼徹斯特房價5年升25%

企業遷冊 德國柏林公寓需求大

公立學校的特點：

私立學校的特點：

中國投資者如何挑選學區房？

北倫敦兩大學區介紹

2. 學生簽證

低金利高房價申請還貸件數增加

企業遷冊德國柏林公寓需求大