海外房產中介的交易流程是什麼?

在任何一個地方購房置業,首先要關注的必定是房產信息。房產價格的變動受到的影響因素是非常多的,為了讓自己能夠更好的購房,多去了解一些房產上面的問題對自身來說有很大的幫助。國內買房大部分購買者都比較熟悉國內房產市場的環境,一旦到國外進行房產購買,很多人都會求助海外房產中介。哪些海外房產中介是比較可靠的?交易流程又是什麼?

海外房產中介
海外房產中介(圖片來源:pixabay)

就當下的房產市場而言,海外房產中介公司是比較多的,在各大公司進行比較的情況下,居外是非常可靠的,該公司所提供的信息是非常真實可靠的,並且還有非常專業化的網絡平台。該公司的網絡平台所涉及的領域產業都比較多,並且很詳細,因此在海外房產市場中有著不可撼動的地位。了解到比較可靠的海外房產中介之後,接下來就是了解詳細的交易流程。

海外房產中介
海外房產中介(圖片來源:pixabay)

海外房產中介具體做的是什麼?

海外房產中介主要是幫助賣房人登記房產的相關信息,並且進行發布,提供真實可靠的房源,並為其推薦合適的買家。在幫助賣房者的過程當中,同時也在幫助買家,正確的引導買家去看房買房並且促成交易。因為海外房產中介有一個中間作用,所以一般都會收取2%的服務費用。當然費用上面的收取並不一定是這個比例,會根據不同的情況來進行。

海外房產中介
海外房產中介(圖片來源:pixabay)

海外房產中介的交易流程是什麼?

1.當購買者找到你時,房產中介會讓買家確認自己購買房產的需求以及購買房產的目的。選擇像居外這樣可靠的中介公司,它能夠較好的幫助辦理中介房子的相關交易流程。

2.出售者在出售自己的房子時,把自己的房屋權證以及其他相關的證明交到中介公司,它會幫助你出售登記手續。

3.前面的兩個流程完成之後,中介公司會通過信息公告欄以及其他的渠道對該房產進行宣傳。

4.當找到合適的買家時,會帶該買家去看房源,確定房源,填寫房源的相關信息,並且在此過程中協商談價。

5.確定上面4個步驟之後,接下來就是買方,賣方以及中介公司這三方進行會面,並且針對房源進行詳細的談判以及費用上面的收據。

6.中介公司在辦理的過程當中,會從最開始到結束,一直在中間,並且處理各方面遇到的相關問題,直到合同簽成,交款,清房都完成。

7.完成所有之後,中介公司會進行資料存檔。

海外房產中介
海外房產中介(圖片來源:pixabay)

現在的海外房產中介公司比較多,在選擇的時候一定要選擇信譽度好並且知名度比較好的公司,這樣才能夠為自己在海外購房提供保障。

 


責編:shawn

美國購房稅率一覽表

隨著去美國購房置業的華人越來越多,很多人在購房選擇的時候,只會去關注房產的升值空間地段學區以及他的商業價值,因此在投資的時候,他們對於美國的房產稅並不是特別的了解。雖然美國的房產購買之後是永久產權的,但是維護房產所要支出的成本也不是一筆小費用。雖然美國房產稅收每個州稅率都不一樣,但通過數據可以感受到稅率每年都在增加。

美國購房一覽表
美國購房一覽表(圖片來源:Unsplash)

整個美國房地產的稅額大約在多少呢?這個數據其實可以通過美國每個家庭每年所支出的房地產稅來進行相應的分析。美國一個家庭平均所支付的房產稅,大約在2127美元左右,有一些區域的費用是這個平均數據的10倍左右。通過數據顯示,美國房地產稅比例最高的幾個州分別是新澤西州,伊利諾伊州,新罕布什爾州和威斯康辛州。

美國購房一覽表
美國購房一覽表(圖片來源:WalletHub)

美國有稅率最高的城市,同時也有稅率最低的城市。根據以往的數據可以得知夏威夷是美國稅率最低的城市,雖然如此,但是它的房價中位數卻是全國最高。夏威夷的房價中位數大約在50.45萬美元左右。有一些城市的房產價格沒有夏威夷的房價中位數高,但是它們的房產稅率卻要高於夏威夷。正是因為在美國購房情況多變,所以很多人都會被打的措手不及。

按照一般的情況來分析,一個家庭對於房屋稅費的支出不應該超過30%,一旦超過這個比例,那麼很有可能給這個家庭帶來沉重的負擔。美國的房產稅一直都處於一個上升的趨勢,如果持續這樣會對美國的發展造成一定的影響,同時也會對業主持續的支付能力造成很大的影響。購買房產不僅要關注房產的價格,也要關注房產稅率,這樣才能保證自己所購買的房產是否值得。

 

責編:shawn

如何加入日本國籍(歸化申請)?

如何加入日本國籍(歸化申請),加入日本國籍的好處(歸化的好處),加入日本國家的要求,歸化有什麼條件,什麼人都可以歸化嗎?針對以上這些問題,下面的文章裡我會詳細給大家講解關於外國人申請歸化的條件。

首先,在申請之前,我們需要了解一下,什麼是歸化,以及為什麼要歸化也就是歸化的理由或者說好處。歸化,也就是申請加入日本國籍,成為日本的合法公民。那麼為什麼要選擇歸化呢,這就不得不說一下歸化帶給外國人的便利之處了,規劃之後,成為日本人,不再受在留時間的限制;在工作內容的選擇上也會方便許多;不會因為自己身為外國人而在生活上(如租房等受到限制);以及最讓外國人動心的可能是,日本護照的含金量,190個國家免簽,擁有一本日本護照,你可以隨時來一場說走就走的旅行,即便是中國也是對日本有15天免簽的。因此有不少打算長期居住在日本的外國人決定日本國籍。我們事務所也經常受到各種關於歸化申請的咨詢,在這些資訊當初,問的最多的問題其實還是,我現在可以歸化嗎?外國人歸化申請有什麼要求嗎?

當然,外國人申請歸化是有要求的。並且不同身份的人個別申請要求也不同。根據身份不同分為一般歸化和簡易歸化。簡易歸化是指申請人是日本人配偶,日本人的孩子,日本人的養子,在日本出生的外國人等,這樣屬於簡易歸化,他們的申請歸化的居住條件等會有所緩和。一般外國人指的是,除了上述等人之外的,在日本以外國家出生的擁有外國國籍的人(不是日本人配偶)。

我們先為大家講解關於日本一般歸化的條件。

一、住所條件

住所條件也可以說是時間條件指的是,申請人必須連續5年以上在日本擁有住址,有合法的在留資格。給大家解釋一下“連續”這兩個字,比如說,在日本留學兩年,畢業回國一年,又回來工作了三年,這樣的情況是不可以申請的,因為中間回國一年不符合“連續在日本生活”要求。另外一次性回國超過3個月或者連續回國多次,一年內總計離開日本超過100天的情況下,也是不可以的,不論是一次性回國三個月以上還是一年內回國總計超過100天,都會被算作是離開日本,之前在日本的時間全部作廢,居住時間需要從新算起。還有就是經常有人會因為生產,或者出差等長時間回國,要注意的是不管是因為生產,還是公司出差等,這些都不能被算作理由,即使離開日本的時間你仍舊在持續繳納日本的房租,也是不可以的。一旦離開三個月以上,之前居住時間只能被作廢。

二、能力條件

能力條件也可以說是年齡要求,要求申請人,必須年滿20周歲。並且在申請人本國也已經達到本國法律規定的成年年齡。也有例外,如果小孩與父母一起申請歸化,那麼不滿20歲也可以申請,父母作為代理人申請。

三、素行條件

素行條件就是我們所說的道德品質要求,具體表現在,第一有沒有正常納稅,包括住民稅以及年金。一般來說社員的情況下,公司會幫忙代繳住民稅和年金。如果公司沒有代繳的話,需要自己到區役所繳納。過去有漏繳的稅金在申請規劃前及時補繳就可以了。年金方面,一般公司會加入厚生年金如果申請人所在公司沒有加入厚生年金,需要申請人自己到區役所交國民年金,一個月大約在15000日元左右,申請前能夠至少交滿一年就不會影響歸化的申請。每個月繳納年金雖然會造成一些負擔,但是對於以後退休可以領取日本的養老金,對於想要歸化的外國人來說,其實也算一種保險福利了。其中,申請人經營有會社的情況下,除了個人稅金,會社的法人相關稅金也必須正常繳納,會社的規模如果達到需要加入厚生年金的規模,會社也必須加入厚生年金。另外需要注意的是,這裡稅金的繳納不僅是申請者本人,和申請人一起生活的配偶等也需要提交正常納稅的證明,如果只有自己納稅了,而配偶沒有繳納稅金,也是不能申請的。

關於撫養人方面,有的人會將自己的配偶和國內父母加入撫養者名單,這樣做雖然可以減少納稅金額,但是如果配偶者在打工並且打工年收超過了103萬,或者國內父母已經去世的情況下,是不能加入被撫養者名單的,需要在申請歸化前去修正撫養者名單。素行條件第二主要表現在,申請人有沒有犯罪前科,比如說最常見的交通違規,一般來說歸化申請要求申請者交通違規最多不得超過4次,當然沒有駕照的人就不用擔新這一點了,至於其他犯罪行為,從過去的申請情況來看,也很少有申請者有犯罪的經歷的。冠以素行條件,只要大家遵紀守法,按時納稅,就沒有什麼大問題的。

四、生計條件

生計條件是指能夠有穩定的收入,要求申請者必須連續工作三年以上,一般歸化申請的情況下,要求申請人有穩定的工作,必須是社員。其中正社員,契約社員,派遣社員都可以,但是不可以是打工兼職。並且申請當時必須也有工作。三年內如果轉職是沒有影響的,轉職幾次都可以。薪資方面,沒有一個固定的標准,一般來說根據如果申請者一個人生活的話,每個月能夠收入20萬日元以上,在扣除稅金和基本的房租等生活費後還有盈余,就可以。如果還有家人和自己一起生活,也要考慮到家人的收入和支出,總之要保證收入大於支出。舉一個簡單的例子,一個人月收入21萬,扣稅3萬,房租6萬,通信費3萬,飲食費2.5萬,每個月還有6.5可以作為存款,這樣就沒有問題了。

有人可能會問如果在日本買個房子,或者有大量存款會不會比較號申請。這裡可以明確的和大家說,有沒有房子和銀行存款多少對於歸化申請是沒有影響的,租房子也是可以的,也不要為了增加存款而向朋友借一大筆錢存到銀行賬戶中,申請時銀行存折上的流水是要提交的,突然一大筆錢的存入會被調查,還要想法務省解釋這筆錢的來源,所以為了不給自己找麻煩,還是實事求是比較好。

五、重國籍防止條件

也就是不得擁有雙重國籍,日本和中國都不承認雙重國籍,如果選擇加入日本國籍,在歸化申請成功的同時,申請人會自動喪失本國國籍。

六、憲法遵守條件

簡單的說就是不得有企圖或者主張暴力破壞日本的行為,不得加入恐怖組織等。

以上六條就是一般外國人申請歸化的條件要求。歸化申請提交後,法務省需要對提交的每一份材料進行查證審核, 所以歸化的申請一般等待要一年左右的時間。關於以上一般外國人申請歸化的流程或者其他簽證,如果大家還有不明白的地方,也歡迎大家留言咨詢。

其實接觸過這麼多申請歸化的人以後,發現大部分人年輕人申請歸化還是站在工作的角度,比如經常需要出差,中國的護照還要辦理簽證太麻煩。或者從小生活在日本,已經習慣了日本的生活,文化,在日本出生或者父母是日本人的人申請在一定程度上條件可以得到降低,這樣的申請叫做簡易申請,在下一次文章裡會為大家詳細講解。

 

來源:日本簽證行政書士
責編:Zoe Chan

日本貸款買房

貸款購房在當下社會是比較常見的一種消費形式,不管是在本國還是其他國家,在資金不是特別充足的情況下,都是可以申請貸款購房的。利用世界的開放程度,有越來越多多的人都想要去自己喜歡的國家購置一套房屋,在亞洲地區日本就是其中較受歡迎的國家之一。在海外進行貸款買房是需要滿足一定條件的,那日本貸款買房的條件要有所考慮什麼呢?

日本貸款買房
日本貸款買房(圖片來源:pixabay)

日本購房所要具備的條件:

1.在日本進行購房所遭受的限制並沒有想像中的多,甚至你沒有日本的綠卡,也可以在日本進行房產購買。

2.在日本進行購房所享受的購房面積和本地人所享受的是差不多的,並且不會額外收取投資稅。

3.總體在日本進行購房所采取的方式是專有登記原則。

4.海外人士在日本購買不動產之後可名義過戶,並且所有權是終身制,有後代也可以世代相傳。

日本貸款買房
日本貸款買房(圖片來源:pixabay)

在日本貸款購房要准備的東西:

1.和其他國家進行索引,在日本貸款購房的要求並不是特別的多,只要你年滿18歲,並且有穩定的收入能力和還貸款能力,一般進行貸款購房都是可以通過的。

2.海外人士在日本進行貸款購房必須要提供境外的賬戶,可以是新加坡的賬戶,也可以是香港的賬戶。

3.確定要貸款之後,要提供自己在國內的征信報告來確保自己信用沒有問題。

4.然後提供自己在國內兩年內的收入,最好是15,000元人民幣以上的個人稅單,如果不足15,000元人民幣,那麼個人名下的房屋出租且兩年內稅金,收入流水與稅單收入總和高於15000元人民幣也是可以的。

5.在日本貸款的最長期是15年,有相關規定,65歲以上的人是不可以貸款的。

6.最後一個是物價的總值必須在300萬人民幣以上。

日本貸款買房
日本貸款買房(圖片來源:pixabay)

日本購房貸款的相關流程:

1.當確定好預算確定好的房屋之後,根據自己的預算確定貸款金額。

2.身為買家在進行貸款的時候,要提交購房申請書,並支付10%的首付款。如果你對這方面不是特別的了解,可以在此過程中同時進行公證手續。

3.提交購房申請之後,一周左右就可以簽署正式的購房合同。

4.妥善購房合同之後,就要向銀行提交自己准備貸款的詳細材料。通常這些材料裡面包含了身份證,護照,簽名流水賬等等。

5.提交之後銀行會計你的各方面進行審核,只有額外貸款的資質才能夠進行。

6.銀行除了預期的買家進行審核以外,將對預期進行審核,此的目的是改變的降低風險。

7.銀行在確認各方面無誤之後,將會通過審核,然後發放貸款。

日本貸款買房
日本貸款買房(圖片來源:Unsplash)

以上內容就是在日本貸款買房的相關內容。

 

責編:shawn

泰國買房子多少錢一平米?

泰國近幾年所得到的關注度是非常高的,不僅僅因為該國家的旅游業發展比較好,更因為它的房地產熱潮變得越來越高。泰國的首都曼谷是該國家人流量最大的城市,同時也是房地產需求量和流動量最大的城市,不管是購房自住,還是投資都是最好的選擇。根據客觀數據,想要在曼谷購買一套住房,價格最低30萬元起,如果你的預算在三十萬以上完全可以考慮在曼谷置業。此外,曼谷每一個區域的房屋價格存在一定差異!

泰國買房子多少錢
泰國買房子多少錢(圖片來源:Unsplash)

曼谷各大區域的房地產均價(主要以公寓為主):

  • 沙吞區的平均價格:220000-250000泰銖/一平米
  • 中心隆批區的平均價格:241700-265000泰銖/一平米
  • 素坤逸區的平均價格:229667-240000泰銖/一平米
  • 巴吞旺區的平均價格:188000-220000泰銖/一平米
  • 湄南濱河區的平均價格:283000-320000泰銖/一平米

曼谷以上這些區域的房產價格將會出現持續上升的趨勢,這些地方的房屋增幅空間要比其他地方大上很多,其中湄南濱河區域的房屋增幅空間是最大的,上升的比例大約在20.5%左右。

泰國買房子多少錢
泰國買房子多少錢(圖片來源:Unsplash)

整個曼谷而言素坤逸區是曼谷市中心最大的公寓住宅區,同時也是最大的商業區域,這個地方的在各方面都占據著最大的優勢,再加上交通便利以及CBD區的發展,讓泰國這幾年的發展變得越來越好,房地產投資上面的競爭更是不相上下,在曼谷購置一套優勢比較好的房屋,一套公寓的價格至少在40萬左右。

泰國買房子多少錢
泰國買房子多少錢(圖片來源:pixabay)

泰國發展比較好的城市分別是曼谷,芭提雅,清邁等,後面兩個城市的發展雖然趕不上曼谷,但是房屋的熱潮也和它們都有很大的關系。的房地產市場發展的都不錯,其中房價增幅最高的是帕答納山,比例在11.6%左右。根據數據,芭提雅中心區的房地產平均價格為9.5萬泰銖/一平米,和同年上升了26%。

泰國買房子多少錢
泰國買房子多少錢(圖片來源:Unsplash)

在泰國購買房產一定要知道所有的公寓都是精裝修的,並且它們沒有公攤面積,公寓投資的最低門生物學在30萬,這個費用裡面包含了所有相關的基礎設施,例如:游泳池,健身區域,桑拿等等。在泰國投資財產所適用的途徑很多,既可以自行居住,也可以出租賺取收益,同時又可以用來養老生活。

 


責編:Shawn

日本買房申請經營管理簽證有什麼要注意?要求、條件、房產類型一覽

日本沒有投資移民簽證,更沒有房產投資移民簽證。唯一比較接近的是《經營管理簽證》,而經營管理簽證在2015年前叫投資經營簽證。日本入國管理局變更這個簽證的目的,就是希望有移民意向的外國人不僅要投資,更要在日本有合理的經營管理行為。

日本買房移民與經營管理簽證

申請經營管理簽證的法律要求:

  1. 投資500萬日圓
  2. 有明確的事業內容
  3. 有明確的辦公地點

裡面沒有提到需要購買房產,為什麼很多移民公司說買日本房子可以移民?

因為,達到以上三個要求是拿到最開始一年期的經營管理簽證的條件,但是一年後更新簽證主要是看兩點:

  1. 在日本有無違法行為(違規停車也算!)
  2. 公司經營情況:這一點比較重要,因為現在入國管理局在審查通過經營管理簽證時,會預審公司以後的運營狀況,如果事業內容不穩定或者沒有可行性,在最開始的一年簽證都拿不到。而對於一個不熟悉日本的外國人而言,最穩定和可行的事業就是投資不動產然後運營管理。這也是移民公司把經營管理簽證叫做投資移民或者房產投資移民的原因。

但是近幾年隨著移民日本的人增加,入國管理局也開始重視經營管理行為,他們認為如果投資者的公司只是投資公寓單位長期放租的話,只需要委托一間管理公司即可,投資者並沒有經營管理行為,因此沒有來日本居住的必要性。

近年以投資公寓單位為由申請移民的投資者被拒簽的案例來增多。因此投資一些需要經營管理的房產類型,用來作申請移民是較好的選擇,具備穩定性及有經營管理行為兩個要點。

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什麼是需要經營管理的房產類型?

一般酒店、旅館、民宿等觀光類不動產及開放類型的健身室、事務所等都可以被認為是經營管理類不動產。比如物業有旅館或者特區民宿牌照,都是非常適合投資者用來申請移民的經營管理類不動產。

因此,投資日本房產不一定能夠移民,而投資經營管理類不動產則是移民的較好選擇!

來源:Economic Digest
責編:Zoe Chan

 

日本兩大商業街“武藏小山”和“戶越銀座”貴在哪裏?|居外專欄

根據目前最新統計,僅東京就有2000多個購物街。其中,有兩條主要的商業街在中原街道上彼此相鄰,一條是全長超過800米的“武藏小山Palm商業街”,另一條是全長1.3千米的“戶越銀座商店街”。 每天這兩條街都擠滿許多游人,可以在兩條購物街中穿梭、漫步。

連接著大型商店街的武藏小山和戶越銀座,因為方便宜居而受到廣泛年齡層的人們熟知及喜愛。如此受歡迎的商店街“武藏小山”和“戶越銀座”有哪些特店呢?我們不妨換一個角度,以投資的眼光來看,並對其地價進行一下數據分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街橫跨東京都目黑區和品川區,因為車站前的再開發項目也越來越受歡迎。從地鐵武藏小山站出來1分鐘即可到達武藏小山Palm商店街,其拱頂起碼有800米。即使在下雨天和陽光強烈的日子裡,也可以不帶雨傘盡情逛街。這裡幾乎沒有買不到的東西。

盡管是彌漫著懷舊氛圍的商店街,但是在東京都內最長的800m的拱廊裡,排列著約250家各種各樣新舊相間的店鋪。另外商店街有著自制的信用卡和可以提供停車券的停車場,也是受歡迎的原因之一。

東京都最長戸越銀座商店街

戶越銀座商業街是日本屈指可數的商店街,座落在品川區,是東京都內最長的商店街,在各大媒體也是曝光度最高。這裡距離澀谷、新宿、池袋、羽田機場都很近,電車「戶越銀座」就位在商店街內,一下車就可以開始逛。整條街長約1.3公裡,林林總總大大小小的商店大約有400多家。不僅是當地居民經常光顧,也是游客們青睞的熱門景點。

戶越銀座是散布在日本全國各地的“XX銀座”的起源。戶越(Togoshi)的地名因越過江戶的村莊而得名,據說當時住在這個地方的人們叫”Togoe”。1923年的關東大震災後,把中央區銀座的瓦礫運送到這裡用作大街排水和下水道工事上,因此命名為”戶越銀座”。

戶越銀座除了商店街有名,溫泉也名聲在外。東京這條最長的商店街內,有一座歷史悠久的“錢湯”(日式澡堂)名為“戶越銀座溫泉”,是許多人來到這裡必訪之地。

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地價數據分析

對於高人氣的“武藏小山”和“戶越銀座”,那麼真正要購買房地產時的地價傾向是怎樣的呢?

關於武藏小山和戶越銀座的周邊地價,日本國土交通省7月公示的最新地價顯示,武藏小山的坪單價略高於戶越銀座。我們以最新流通的不動產信息為基礎再進行一下數據分析。

首先是在武藏小山,2019年8月末出售中的不動產件數為48件,平均坪單價為283萬日元。另一方面,戶越銀座售出的不動產件數為24件,平均坪單價為285萬日元。這個差值可以說在武藏小山周邊流通的不動產數量更多。

為了進一步觀察其傾向,我們將條件縮小到步行10分鐘以內。其結果顯示:

武藏小山不動產數量是16件平均坪單價是309日元,平均價格是5890日元,平均土地面積是66㎡。另一方面,戸越銀座不動產數量是20件,平均坪單價是264日元,平均價格是5567日元,平均土地面積是73㎡,武藏小山的車站附近房子的坪單價高達45萬日元左右。這樣看來,兩邊流通的不動產數量相差不多,武藏小山的坪單價略高一籌。

“武藏小山”“戶越銀座”都是有各自特點的商業街,而且地價的傾向也有所不同。武藏小山是通過再開發得到進一步發展而引人注目的街道,戶越銀座是積極進行電線地下化和有活力街道建設等獲得很高的話題度,這些都是被今後可以期待的有發展前景的街道。

如果去日本,一定要去一次這兩個商業街,享受一下一街之隔的兩方天地,你一定會發現這不僅僅是商業街,也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅區,更是上班族必經之路,來這裡絕對可以感受當地生活的氛圍。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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日本房產持有多久合適?|居外專欄

對於多數海外投資者來說,選擇購置日本房產的原因都是出於以下幾點:對日本房地產市場房價、房租多年來“穩中有升”趨勢的看好,對日本房屋永久產權的青睞以及對日元避險屬性的認可。

在如願持有日本房產之後,這些海外投資家們的確獲得了長期穩定的房租收益,也就是“收入收益”。

房地產投資收益大致可以分為“收入收益”和“資本收益”,即租金增加和資本增值。

收入收益是指從每月的房租收入中獲得的利益。需要注意的是,將房租收入中扣除修繕費、管理費、托管費等費用,最終能真正進入房東口袋的錢才算實際的現金流部分。

與此相對,資本收益指的是出售房產所獲得的出售利潤,也就是通過房屋增值部分帶來的收益。

但畢竟多數投資人將來沒有在日本長期居住和生活的打算,所以在持有海外房產達到一定年限之後,人們也會考慮將房產售出,賺取一點“出售利潤”,再通過這筆資產,更換購置一套更好的日本房產。

因此,房地產投資的終點站可以算在房產的售出階段。房產能否以我們期望的高價順利售出,決定著我們房地產投資最終的成功與失敗。那麼,為了使我們的資產利潤最大化,不少投資人都非常關心的一個問題是:我手裡的房產是應該長期持有,還是應該一兩年之後及時賣掉呢?

誠然,短期來看,日本的房地產一般不被算作高收益資產,更相當於是一筆穩定的收益資產。想在日本“炒房”的效果肯定會令大家失望,但日本的房地產雖然不能像股票投資那樣追求高回報高收益,相對的,日本房地產市場多年來價格穩中有升,一瞬間下跌的可能性幾乎為零,可以說是穩健型投資的首選。

投資不動產可以降低通貨膨脹的風險,因為現金其價值會因通貨膨脹而下降,反觀目前日本東京不動產價格穩中有升,如果我們長期持有一套甚至多套日本房產,就算當初無法以最低的價格買入,後期我們依然能夠獲得長期且穩定的現金流收益,為我們帶來更多的被動收入。資本的保值增值也能為我們提供更多淨資產,便於以後擴大投資組合,升級海外投資資產配置。

所以,每當有人問起:“我買日本房產是以投資為目的的,那我應該什麼時候賣出才最掙錢呢?”,通常的回答是:長期持有是購買日本房產的最好策略之一,建議大家最少也要持有5年的日本房產。

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提出最少5年的這個時間節點是源於持有日本房產期限的時間長短對我們將來想要出售房地產時所支付的稅費相關:擁有權限在5年以內和超過5年的增值稅稅率不同。5年內,增值部分的稅率是 30%;5年及以上稅率為15%。(增值部分可抵扣)。

例如:王先生購買的1000萬日元的東京房產,5年後以1200萬日元賣出。
增值部分試算:1200萬日元-1000萬日元-150萬日元(預計可抵扣金額)=50萬日元
增值稅試算:50日元*15%=7.5萬日元

因此,通過稅費變動情況來決定什麼時候出售房地產,無疑可以為我們節省一筆開支。

此外,也建議大家在最終想要出售房地產時不必一味追求“賤買貴賣”,只要出售價格達到了自己預期的目的,能維持基本的盈利,就可以算是成功的投資了。

再結合房租收入、房產本身的建築年限、房屋本身的折舊率情況來看,假設我們以一千萬日元的價格購置了一套日本房產,五年十年後,就算我們是以低於一千萬日元的價格出售了這套房產,仍然可以算作盈利。簡而言之,只要能達到盈利目的出售房產,就是劃算的。

具體情況都需要具體分析,營銷無定式,市場難定性,建議大家在房產買賣前多咨詢專業人士的意見,了解最新的市場動向,及時升級自己的海外資產配置。

 

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外國人可以在日本買房嗎?

日本針對房產的購買沒有太多限制,外國人沒有綠卡的情況下也可購買日本房產。所以想要在日本買房的話只要准備好資金和尋找一個合適的地產中介商就好。可是,外國人可以在日本買房,但不能憑借在日本買房獲得日本公民身份。

外國人購買日本房產只需要三個證件:身份證、身份證公證書和委任狀。如果是親自購房只需要身份證公證書即可,如果委托中介機構辦理,那麼就需要一份授權委任狀。日本房產交易信息是通過一個全國通用的系統進行登錄出售,所有具有房產交易資格的中介,都可以通過這個系統進行房產選購交易。因此無論你是在東京、大阪,還是在北海道購房條件並無不一樣的要求。

關於稅費方面,在日本買房和國內基本差不多。在購買時要繳納中介費、登錄免許稅、取得稅及律師稅等費用,所有稅費通常占到房產交易的5-8%左右。日本購房必須有中介和律師參與,一般這些稅費是免不掉的,此為房產取得時的一次性收取費用。

更多關於外國買家在日本買房的操作流程、申請房貸等干貨,歡迎點擊查看“居外網日本買房指南”。

責編:Zoe Chan

 

澳洲推低門檻移民政策 偏遠地區最快工作3年成永久居民

最近澳洲政府修改工作假期(Working Holiday)落戶條件,若到指定偏遠地區工作及生活滿3年,即可申請永久居留權。當局一直鼓勵到偏遠地區移民的政策亦奏效,單計今年7月至9月,南澳偏遠地區移民簽證(Regional visa)較去年同期增172%,共批出1682宗區域簽證。

澳洲電視台《SBS》報道,南澳政府近年積極吸引海外人才,以解決當地技術勞工短缺問題。現年32歲的巴基斯坦男子Ishtiaq Ahmed,於2017年與妻兒,透過190類州擔保技術移民簽證(Skilled-State Nominated Visa)移居澳洲。他指出,初抵南澳第一大城阿德萊德(Adelaide)時,從事臨時工作包括運送食物等,6個月後正式找到機械工程師的職位,符合申請190類的技術移民。

現年32歲的巴基斯坦男子Ishtiaq Ahmed,於2017年與妻兒透過190類州擔保技術移民簽證(Skilled-State Nominated Visa)移居澳洲,目前正從事機械工程師的工作。(SBS網站截圖)

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澳洲當局一直鼓勵新移民於偏遠地區居留,以改善勞動力不足的問題。最新移民數據顯示,於過去3個月,南澳的區域簽證增幅較去年同期升172%。全國指定地區的簽證數目達到6350宗。

今年11月16日開始,澳洲政府正式推出兩個全新臨時居留簽證,分別為偏遠地區技術移民簽證(Skilled Work Regional;簽證類別 491)偏遠地區雇主擔保移民簽證(Skilled Employer Sponsored Regional visa;簽證類別 494),每年共設有2.3萬個配額,並取代現有489及187兩個簽證類別。

偏遠地區主要涵蓋悉尼、墨爾本、布里斯本、黃金海岸、珀斯及其周邊大都會地區以外的其他區域,兩項簽證持有人只要在指定地區居住及工作,如從事地面磚瓦匠、汽車電子技工、牲畜農民等行業,最快3年便符合申請永久居留權的資格,工作假期同樣適用。

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南澳產業與技能廳長David Pisoni表示,該州嚴重缺乏技術勞工,目前所招聘的職位中,有一半出現空缺。他期望當局了解南澳勞動力市場的障礙,繼續推行政策助當地發展。


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來源:香港經濟日報
責編:Zoe Chan