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海外房产投资百科

葡萄牙的經濟前景如何？

歐盟委員會數據顯示，2019年，葡萄牙經濟相比前一年溫和增長了2%（2014年至2018年的年增長率分別為0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。

該國經濟在經歷了多年慘淡發展後，持續增長了6年。根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，葡萄牙經濟在2013年、2012年和2011年分別萎縮了0.9%、4.1%和1.7%。2010年，該國經濟增長了1.7%，但2009年國內生產總值下降了3.1%，而2004年至2008年間的年均增長率僅為1.4%。

GDP增速和通脹

——實際GDP增速；——通脹
數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

根據歐盟委員會發布的估算數據，未來兩年，葡萄牙經濟預計將以每年1.7%的速度增長。

經過3年的財政緊縮，葡萄牙在2014年5月成為第二個退出救助計劃的歐元區國家。葡萄牙曾在2011年尋求780億歐元的救助計劃，起因是葡萄牙政府無力償還債務。

2019年，葡萄牙仍面臨巨大的公共債務負擔，該債務總量約占國內生產總值的119.5%，盡管這比2014年的130.6%有所改善。公共債務占比預計將在2020年降至國內生產總值的117.1%，在2021年降至國內生產總值的113.7%。

失業率（%）

數據來源：國際貨幣基金組織，《全球房產指南》

2019年，該國財政赤字占國內生產總值的0.1%，較2018年（0.4%）、2017年（3%）、2016年（1.9%）、2015年（4.4%）和2014年（7.2%）大幅下降。在2020年的預算中，政府預計其盈余將達到國內生產總值的0.2%，這是該國自45年前開始實施民主政治以來的首次盈余。

根據INE的數據，該國2019年12月的通脹率為0.4%，低於2018年12月的0.7%和兩年前同期的1.5%。根據歐盟委員會的估算數據，今年該國的通脹率預計將升至1.1%，到2021年將升至1.4%。

在2019年第三季度，該國的失業率為6.1%，低於去年同期的6.7%，達到17年來的最低水平。從2010年到2018年，葡萄牙的平均失業率為12%左右。預計今年有望進一步降至5.9%，到2021年降至5.6%。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

 

葡萄牙的最新房價是多少？

由於利率較低和經濟狀況改善，葡萄牙房價延續大幅上漲趨勢。

房價年度變化

——名義；——實際
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

2019年11月，葡萄牙的房地產價格同比飆升近8% （實際增幅為7.7%），平均價格為每平方米1,312歐元，數據來源於國家統計研究所（INE）。

葡萄牙的房價從2014年開始復蘇，此後一直在上漲。該國房價在2015年、2016年、2017年和2018年分別上漲了4.5%、4.8%、4.6%和6.1%。

在裡斯本大都市區，2019年11月房價同比前一年上漲了9.5%（實際上漲9.2%），達到每平方米1,631歐元（折合1,816美元）的均價。

全國24個城市中有23個城市房價都上漲了。從2019年來看，截至11月，辛特拉的增長率最高，達到18.3%，其次是貢多馬爾（16.7%）、希拉自由鎮（15.5%）、加亞新城（15.3%）、阿馬多拉（14.8%）、馬托西紐什（13.8%）、布拉加（12.7%）、豐沙爾（11.3%）、阿爾馬達（11.2%）、奧迪韋拉什（10.5%）、塞沙爾（10.4%）和馬亞（10%）。法馬利康新鎮（9.8%）、科英布拉（9.2%）、吉馬朗伊什（8.5%）、塞圖巴爾（7.8%）、巴塞盧什（6.6%）、奧埃拉什（6.3%）和洛裡什（6.1%）的房價也大幅上漲。

卡斯凱什（5.6%）、聖瑪麗亞達費拉（4.5%）、波爾圖（3.3%）和裡斯本（0.5%）的房價漲幅適中或較低。2019年當年截至11月，只有萊裡亞的房價下跌了2.5%。

按房產類型：

  • 2019年11月，公寓價格同比大幅上漲9.8%（實際漲幅為9.5%），均價漲至每平方米1,402歐元（折合1,561美元）。
  • 截至2019年11月，別墅價格同比上漲4.2%（實際漲幅3.9%），均價漲至每平方米1,162歐元（1,294美元）。

需求依舊強勁。INE的數據顯示，2019年前三個季度，房屋交易總額同比增長了4.3%，達到186.5億歐元（折合208.2億美元），交易數量穩定在132,246套。顯然，2017年面向高價房產出台的新財富稅對奢華房產市場並沒有帶來明顯的影響。

今年，預計葡萄牙房地產市場前景樂觀。經穆迪投資者服務公司（Moody’s Investors Service）預計，該國房價將上漲約4%——較去年的強勁增長有所放緩，但仍是該地區漲幅最大的國家之一。

穆迪表示：“房價仍大幅上漲，盡管低於近年來的水平。”

葡萄牙對外國人持財產所有權沒有限制，而且交易成本普遍較低。

葡萄牙向購買價值50萬歐元以上房產的非歐盟公民發放5年居留許可，允許此許可證的持有人在本國工作或學習，並前往申根國家。滿五年後他們可以申請永久居留權。

歐盟委員會數據顯示，2019年，葡萄牙經濟相比前一年溫和增長了2%（2014年至2018年的年增長率分別為0.8%、1.8%、2%、3.5%和2.4%）。未來兩年，葡萄牙經濟預計將以每年1.7%的速度增長。

房價高於衰退前的水平

截至2019年11月，葡萄牙全國房價比2010年5月的名義峰值高出11.4%。不過，全國房價仍低於先前在2000年通脹調整過的峰值。

房價下跌了連續13個季度，房市在2014年的第四季度才開始回升。

從地區來看，諾特（Norte）的房價現在比先前的峰值高出近19%，而阿爾加維（Algarve）的房價上漲了14.7%。裡斯本大都會區的房價上漲了12.6%，而市中心的房價上漲了6.8%。相比之下，阿連特茹（Alentejo）的房價仍較峰值低0.3%。

現有住房的均價（歐元/平方米）

——葡萄牙；——阿爾加維；——裡斯本；——阿連特茹；——諾特；——森特羅
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

在馬德拉群島（Madeira）和亞速爾群島（Azores Islands）自治區，房價分別比峰值低1.2%和1.1%。

在20世紀90年代中期到2006年席卷歐洲大部分地區和發達國家的房價上漲潮中，葡萄牙完全沒有跟上，除了阿爾加維。

為什麼葡萄牙錯過了這次繁榮期？主要是因為本國經濟增長緩慢所致。在過去的15年中，這個國家經濟年均增長率僅為0.6%。

葡萄牙房產很便宜

如果我們將通貨膨脹考慮在內，這些價格降幅將會更大（並且增幅將會更少）。貨幣貶值也是一個因素。過去四年歐元兌美元的彙率升值5.4%，仍不足以抵消2013年至2015年間高達21%的跌幅。

從外國買家的角度來看，葡萄牙房產絕對物有所值。阿爾加維因其地中海海灘和高爾夫度假勝地聞名，擁有葡萄牙最昂貴的住房，在2019年11月，當地房產均價為每平方米1,736歐元。緊隨其後的是裡斯本大都會區和馬德拉，房產均價為每平方米1,631歐元（折合1,820美元）和1,430歐元。《全球房地產指南》中的裡斯本房產單價研究發現，裡斯本市中心的房價更高，120平方米住宅的單價約為2,500歐元。裡斯本公寓。另一方面，在阿爾加維，典型的120平方米公寓的單價約為1800歐元。

住房均價——房產類型（歐元/平方米）

——所有住房；——別墅；——公寓
數據來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》

根據《全球房地產指南》的研究，葡萄牙的房價與人均國內生產總值的比率在歐洲位列末位之一。研究顯示，就平方米的價格而言，葡萄牙是歐洲城市中心房價最低的國家之一。

 

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

收租拿身份：低門檻全家移民宜居葡萄牙

提起葡萄牙，大家第一時間總會聯想起甘冽醇香的葡萄美酒，或是美味可口的葡撻。而該國更位於歐洲大陸的西南盡頭，往西岸走，就可以欣賞臨近大西洋壯觀的景色，以及充滿地中海陽光的海灘。而擁有葡萄牙護照的話，便能以歐盟公民的身份移居歐盟成員國，若想享受如此福利，投資約300萬港元即有機會入籍。

寰宇移民顧問資深顧問黃偉康表示，現時客戶主要透過“黃金居留許可計劃”投資移民葡萄牙，所需金額由35萬歐元（約271萬元人民幣）起跳，故大部分顧客都屬中產或以上。

自2012年，葡萄牙政府公布新移民法例，容許非歐盟國家公民在葡萄牙投資至少35萬或至少50萬歐元，便可取得葡萄牙居留權。兩種投資移民的方案，分別是投資50萬歐元房地產（不論樓齡，可包括商鋪），或投資35萬歐元於30年或以上樓齡的舊房產重建項目。以上兩種均要求主申請人年滿18歲，無犯罪紀錄（但可接受刑期不多於一年的犯罪紀錄）及擁有非歐盟國家居民的身份。

而此計劃的一大特色為主申請人可帶同配偶、18歲以下未婚子女、18歲以上未婚並全日制在讀且經濟上依賴父母的子女，以及已退休、經濟上依賴申請人的父母。換言之，一人申請便可帶同三代移民，非常符合經濟效益。

而且申請人幾乎不用“坐移民監”，只需要在首年累積居住滿7天，並且分別在第二至三年累積14天，以及在第四至五年累積14天逗留在當地，加上在5年後通過簡單葡語測試，同時申請永久居民身份及入籍，便可取得護照。

當成功取得永久居民身份後，申請人便可以選擇把物業售出。他稱，按照過往經驗，客戶多選擇在首都裡斯本或大城市波爾圖購入房地產，而一般商鋪的租金回報率更高達5至6%。最新消息：【靴子落地！在裡斯本、波爾圖購房將不能拿葡萄牙黃金簽證】

此外，他提醒，由於投資舊房產重建項目需得到當地政府認可的翻新工程牌照，故需有心理准備等待批核時間較長，甚至要2至3年才可開始放租，而租金回報約4至5%。

黃偉康亦補充，若果申請者對考取獲認可的葡語測試沒有信心，可以在購置物業之後開始准備，便可以有5年時間作充足的准備，而目前為止只有澳門提供相關認可的考試。

申請者獲得葡萄牙護照後，就可以移居至歐盟成員國，如德國及法國等。護照持有人可選擇於這些國家定居、工作，以及享有歐盟公民的學費優惠。

港媽Like生活指數低

剛於去年12月移民當地的中國香港人Nars表示，自己早在2015年初次到葡萄牙視察環境，已經覺得當地各方面生活條件不俗，只是經濟比較低迷。

她坦言，過往曾考慮移民澳洲，正想透過工作移民之際，當地突然收緊相關條例，故申請便被拒絕。其後，又因有親戚居於英國，故曾考慮移民倫敦，但最後因脫歐及高稅率等不穩定因素打消念頭。與大部分人一樣，她起初曾考慮透過“黃金居留許可計劃”移居，但經過無數的資料搜集，她最終選擇透過被動收入的方式獲得簽證。目前，她更開設馬介休絮語的專頁，從事移民中介工作。

她認為，葡萄牙生活指數較其他歐洲國家低，而且天氣非常好，當地人亦非常禮貌及友善。走上街頭，縱使大家不相識，也會互相問好及打招呼。唯一須注意的是當地人生活節奏較慢，若太急速反而顯得不禮貌。

雖然她明言，當地華人不多，但不少英國及法國人均會選擇在葡萄牙退休，是一個理想的居住地。她更鼓勵有意移民者不用懼怕適應新生活，反而可以在這裡嘗試另一種生活方式。

不少人或會擔心當地治安問題，她卻表示葡萄牙一直穩居全球和平指數排名頭五位，而今年更位居三甲。她續指，在她現時居住的裡斯本，晚上也非常熱鬧，即使一個女生夜歸，亦不需擔心人身安全問題。談及教育，意想不到的是，當地人非常重視階級觀念，與香港類近，亦渴望望子成龍，故強調精英制度。

當地人英語流通，到超級市場購買雜貨已能以英語溝通。當地人除母語及英語外，更會學習一門外語如法語或西班牙語等。現時，她的孩子就讀英式的國際學校，方便將來銜接大學，而當地最優秀的國際學校學費只需一萬多港元一個月，收費相對香港的相宜。

去年樓市成交量增16%

根據歐盟委員會數據，葡萄牙2018年經濟增長2.2%，預計今年將增長1.8%，2020年增長1.7%。

在經濟增長以及移民政策的推動下，葡萄牙房價亦持續上漲。從Instituto Nacional de Estatistica的數據顯示，2018年葡萄牙房屋交易總數量比2017年同期增長16.6%，達到178,691套。截至2019年首季，葡萄牙的認可住宅許可證數量比去年同期增長接近28%，達到5,887套，2018年全年則增長約40%。

市場預期葡萄牙今年房地產市場將保持活躍，穆迪投資者服務公司更預計至2020年，房價期間將上漲7至8%。另外，市場預計裡斯本租金收益回報達5.45%。

根據居外網顯示，一個位於裡斯本格拉薩（Graça）的四室復式公寓，面積約142平方米，只需約¥ 462萬（點擊圖片了解更多房源信息）。

 

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來源：東網
責編：Zoe Chan

澳洲樓市全面復蘇！墨爾本等多地房價創歷史新高

最新數據顯示，澳大利亞樓市正全面復蘇，墨爾本等多地房價達到創紀錄高位，悉尼也落後不遠。

房地產咨詢公司CoreLogic 3月2日發布的數據顯示，今年1月澳大利亞8個州和地區首府的房價平均上漲1.2%。

2019年年中開始的這一輪上漲已經彌補了澳洲樓市近兩年來低迷的大部分損失，因為創紀錄的低利率和寬松的借貸標准讓買家蜂擁回到市場。

來源：CoreLogic

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在澳大利亞人口第二多的城市墨爾本，1月房價上漲1.2%，超過2017年9月上次高峰時。阿德萊德、布裡斯班、堪培拉和霍巴特的房價也創下歷史新高。

悉尼1月房價上漲1.7%，創有史以來最大月度漲幅。如果繼續以現有的速度上漲，悉尼房價預計將於5月底達到新的歷史高位。

CoreLogic研究主管蒂姆·勞利斯說：“推動這一反彈的主要因素仍然存在，其中包括極低的債務成本和借貸能力的提高。不過，考慮到家庭收入增長緩慢，住房負擔能力正在迅速下降，這很可能導致市場某些部分變得不那麼活躍。”

 

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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan

葡萄牙“黃金簽證”受中國買家熱捧 里斯本豪宅價格看漲

有分析指出，葡萄牙首都里斯本近些年房價的上升與該國成功實行“黃金簽證”計劃有直接聯系，而來自中國的投資者是該計劃的主要參加者。

據澳大利亞媒體《澳大利亞人報》2019年5月26日報道，根據全球房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）最新公布的一份調查報告顯示，在外國買家的推動下，葡萄牙首都里斯本的豪宅價格自從2012年該國政府推出旨在吸引國外投資的“黃金簽證”計劃後便一路走高，其中2018年其每方米均價同比上漲了近7%。

葡萄牙首都里斯本（圖片來源：Needpix）

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報道稱，從葡萄牙政府公布的數據來看，該國開展的“黃金簽證”計劃近些年開展得相對順利，截至今年3月，該國政府已累計向海外投資者共發放近7,300本簽證，該簽證為這些投資者提供了居住權以及高額收稅優惠保障，而申請者中絕大多數人是通過購置價格50萬歐元及以上房產的方式獲得該簽證的。

萊坊方面則表示，里斯本近些年多個地區的房價因外國財富的大量湧入和該國國內對優質住宅的旺盛需求而上漲，以該市自由大道周邊老城區的社區為例，其每平方米價格已經達到1.08萬歐元，而一些充滿時尚氣息或是位於繁華市區的社區，其每平方米均價也能達到1萬歐元左右。

另一方面，中國公民則是該國政府“黃金簽證”計劃中的最大投資群體，在取得該簽證的全部申請者中的占比超過50%，對此萊坊方面則表示，穩健的經濟基本面、可負擔的住宅價格以及低廉的生活成本等因素，使里斯本成為國際投資者、開放商以及游客的首選目的地。

此外，國際會計事務所普華永道（PwC）則將里斯本評為2019年歐洲最佳投資地。

據了解，歐洲地區如希腊、葡萄牙、西班牙等小國都曾經歷過2008年全球經濟危機重創，為了加速其國內經濟復蘇，這些國家便隨後相繼頒布“黃金簽證”計劃以吸引外資。對此歐盟與美國均表示過擔憂，前者擔心這種“花錢買簽證”的行為會威脅歐洲地區整體安全，後者則擔心外國投資會增強外國在該地區的地緣政治影響力。

 

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來源：多維新聞網
責編：Zoe Chan

葡萄牙房價最新數據：里斯本房價最高 波爾圖漲幅最大

據《Noticias ao Minuto》報道，2019年7月25日，葡萄牙國家統計局公布了全國房價最新數據，其中首都裡斯本仍然是房價最高的城市，但是波爾圖和阿馬多拉的漲幅更為顯著。

數據顯示，葡萄牙的房地產市場正在蓬勃發展：去年第一季度，葡萄牙房產的中位數價格上漲至每平方米1011歐元，與去年同期相比增長了6.4%。首都裡斯本的中位數價格達到3111歐元，同期相比增長了20.5%；而大裡斯本區的阿馬多拉市漲幅為22.7%，波爾圖的漲幅為22%。

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根據報告，裡斯本有三個教區的平均價格超過4000歐元，分別是Santo Antonio（4,742歐元/平方米），Santa Maria Maior（4,451歐元/平方米），Misericordia（4,288歐元/平方米），其次是Avenidas Novas（3,741歐元/平方米）和Campo de Ourique（3,583元/平方米）。

價格最便宜的教區分別是Santa Clara（2,058歐元/平方米），Beato（2,238歐元/平方米），Olivais（2,263歐元/平方米），Benfica（2,539歐元/平方米）和Lumiar（2,591歐元/平方米）。

裡斯本教區地圖（來源：Vectorstock）

Marvila目前是裡斯本地區房屋價值較低的教區，平均2,786歐元/平方米，但漲幅十分驚人，達到87.9％。其次是Ajuda地區，漲幅達36.6%，均價為3,085歐元/平方米。接著是Beato區（+31.6％至2,238歐元/平方米），Alcântara（29,9％至2,951歐元/平方米），Olivais（29.3％至2,263歐元/平方米），Penha de França（27.1％至2,708歐元/平方米）和Campolide（27％至3,136歐元/平方米）。

在裡斯本24個教區中，只有萬國公園呈下跌趨勢（-1.2%至3311歐元/平方米），剩下的23個教區價格都呈現兩位數的增長。

 

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來源：葡華報
責編：Zoe Chan

加拿大房貸“壓力測試”利率調整放寬 貸款更容易了！

想要在加拿大買房的朋友，好消息來了：加拿大政府將會調整房貸利率的審核標准，刺激本地房地產市場復蘇，貸款買房將會更輕松！

圖片來源：新華僑網

2月18日，加拿大政府宣布，將會從4月6日開始，調整按揭貸款利率審批標准，和新的計算壓力測試（stress test）最低利率的方法。

按照即將實施的新規定，房貸壓力測試的最低審批利率，將不再以央行的五年固定利率為准（目前央行規定的利率為5.19%），而是按照“按揭保險申請中，每星期的五年固定利率的中位數，再加2個百分點。”

從文字上看，有點生澀，讓我們用一個具體例子來說明一下。

假設，已知目前加拿大皇家銀行的五年期固定更優惠利率為3.09%，按照新規定，當申請者接受壓力測試時，最低審批利率則為：3.09% +2% = 5.09%，這比央行宣布的五年基准按揭貸款利率5.19%要低，最終貸款申請者可以獲得更多貸款。

更別提還有很多商業銀行、貸款中介的五年固定按揭貸款利率甚至低於3%，即使加上2個百分點，利率也就在4.5% – 5%左右。

圖片來源：新華僑網

“這意味著，壓力測試利率將會隨著銀行提供的實際利率浮動而變化。”加拿大財政部長Bill Morneau稱。

這個新標准將會從4月5日正式實施，盡管從數字上來看，利率降低的幅度並不是特別大，但是依然增加了購房者的負擔能力和賣房信心。

加拿大的按揭貸款壓力測試（stress test）是在2018年1月份的時候實施的，貸款者需要接受比市場利率高一倍的貸款償還能力測試，才可以貸款買房。

這個政策實施之後，拉高了買房門檻，冷卻了當時過度火熱的房地產市場，同時購房者和炒房者的數量減少，全國的房價走緩。

但是同時這個壓力測試也受到了批評，不少購房者認為利率的標准設置的太高了，同時壓力測試也給加拿大大銀行機構更多的市場控制權，不利於非銀行貸款機構發展。

聯邦財政部長Bill Morneau表示，政府希望通過調整壓力測試利率，更好的配合市場實況，以確保壓力測試方法對加國國民仍然有效，並且可以應對不斷變化的市場狀況。

為了復蘇加拿大的房地產市場，政府不僅調整了壓力測試利率的審批標准，央行也在時隔3年後，本周首次下調按揭壓力測試利率，從5.34%下調至5.19%。

再加上即將實施的新的壓力測試利率標准，政府的這波操作還是很振奮人心的！

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尤其渥太華地區房地產市場目前這麼的火熱，相信消息一出之後，將會有很多原本因為壓力測試而望而止步的潛在買房者，重新參與到了房市競爭中。需求的人增多，預計也會推動房價的上漲。

 

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來源：新華僑網
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