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中國投資者剛開始了解英國房地產市場時，大多發出了這樣的感嘆:英國的購房流程似乎過於嚴謹復雜，還要求買賣雙方委托專業律師進行交易。

在整個交易過程中，買家和賣家都不需要見面和聯系，全權由雙方律師溝通和走流程。其次，相比於中國住宅統壹的70產權，英國住宅的產權差別很大。各種不同的住宅類別也令人迷惑。

為了讓讀者更清楚了解英國住宅市場，本文將從法律角度分析英國市場上的兩種產權類別：永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）。

壹、宏觀交易數據

先從宏觀交易數據觀察英國房地產市場租賃性產權（Leasehold）和永久性產權（Freehold）的占有率。
從圖1可以看出，租賃性產權（Leasehold）的房產交易在近14年時間中壹直維持在20%市場份額左右。

如果把範圍縮小至所有新房交易，租賃性產權（Leasehold）的交易量在金融危機後的2009年達到59%的峰值，並回落到2018年的35%。由於絕大多數的公寓樓盤是以租賃性產權（Leasehold）的形式交易，所以如果把範圍進壹步縮小至倫敦，Leasehold 在2018年的交易占比達到57%。

二、如何區別租賃性產權和永久性產權？

很多人簡單地把中國人俗稱的“別墅”（house）歸類為永久性產權（Freehold）, 公寓(Flat）歸為租賃性產權（Leasehold），這樣的區分並不完全正確，因為有的別墅也是租賃性產權（Leasehold） .

我們先從定義來分析兩者的區別。永久性產權（Freehold）指的是永久土地產權，其業主（“Freeholder”）擁有這塊土地及土地上的房產，產權沒有時間限制，可以世代傳承;租賃性產權（Leasehold）是有時間限制的住宅租借產權，其業主（“Leaseholder”)根據租約(Lease)向永久產權人租賃住宅所有權，壹般有125年、250年到999年不等。

接下來我們從幾個方面來分析永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）的不同點:

· 住宅類型

永久性產權（Freehold）: 該類型的住宅均為俗稱的“別墅”。

租賃性產權（Leasehold）:大部分該類型的房屋是公寓樓，也有少數是俗稱的“別墅”。

· 住宅年限

永久性產權（Freehold）： 對土地及房屋有永久產權，沒有時間限制。
租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權所有人（Leaseholder）跟永久產權人（Freeholder）簽訂壹份租約（Lease），租約規定雙方享有的權利和需要履行的義務。

租賃時間以租約為準，壹般從125年、250年到999年不等。在租約結束前，租賃產權人（Leaseholder）可以向永久產權人（Freeholder）申請延長租約（Lease Extension），如果沒有申請延期，則到期時永久產權人（Freeholder）從法理上有權利收回所有土地上方的住宅。

· 住宅修繕

永久性產權（Freehold）: 根據住宅情況自主選擇時間進行修繕。

租賃性產權（Leasehold）: 住宅外墻和結構的維修是通過繳納物業費（Service Charge）的形式由永久產權人的物業管理團隊負責。常規的租約會要求租賃產權人（Leaseholder）每5至7年對住宅內部進行壹次粉刷或進行墻紙的更新。

· 住宅保險（Building Insurance）

永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）需要自己購買土地以及房屋保險（包括室內保險）。房屋若遭受損害，比如水災、地震和火災，則需要自己通過保險索賠或自費進行維修。

租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（Leaseholder）不需要單獨購買此保險，樓盤的永久產權人（Freeholder）需為樓盤以及土地進行全額投保。保險費用每年以物業管理費的形式（Service Charge）均攤到樓盤中的每位租賃產權人（Leaseholder）身上。

若樓盤任何部分遭受承保範圍內的損害，永久產權人（Freeholder）應將由此獲得的保險賠償金全額用於修繕該部分以恢復租約（Lease）中規定的狀態。壹般情況下，自住的租賃產權人（leaseholder）還會購買室內保險從而對公寓的家具及貴重物品進行投保。

· 住宅改造

永久性產權（Freehold）: 永久產權人（Freeholder）擁有自主改造住宅的極大權利，只需要向當地政府申請相關的規劃許可，並確保改造不違反法律要求，就可以對房屋進行改造。

租賃性產權（Leasehold）: 租賃產權人（leaseholder）則不得對房屋進行任何結構上或外觀上的改動。具體改造權利受租約中的規定約束。若希望對住宅進行任何非結構性的改動，則需要提前向永久產權人（Freeholder）申請並需獲得書面的同意書。

· 日常費用

在房產交易結束後，無論是永久性產權（Freehold）還是租賃性產權（Leasehold），每年都會產生壹些特定的開支。下表列舉了壹些費用明細對比。

*需要註意的是，個別Freehold樓盤位於小區內，由於業主享受到開發商提供的公共服務，例如公共花園和禮賓服務等，所以也需要交納壹定的物業費。

三、總結

永久性產權（Freehold）和租賃性產權（Leasehold）並不存在孰優孰劣。兩種不同屬性的產權分別服務不同的群體。
購房者首先應該充分了解兩者的差別及局限性，然後基於自身需求進行選擇。
永久性產權（Freehold）的住宅就像是樂高積木壹樣，可以讓購房者充分發揮他們的DIY天賦，靈活地按照個人喜好設計出壹個溫馨的家。
租賃性產權（Leasehold）的住宅更適合那些在大都市工作和生活的人：沒有太多時間打理自己的房間，希望在有限的時間裏能夠充分地享受到各種服務。

來源：中倫律所倫敦辦公室（微信號：zhonglun-london）

因為葡萄牙的經濟危機和歐盟其他國家經濟的不確定性，葡萄牙的房產市場遭受了嚴重的打擊。

盡管如此，經濟評論人士對葡萄牙的前景已經持有更加樂觀的態度，並已經有初步的聲明暗示最糟糕的時期已經過去。

盡管信心有所回升，但是英國皇家特許測量師學會（RICS）發布的一份關於葡萄牙的報告對其前景仍持謹慎態度。學會表示：“房價仍在下跌，但是下跌的速度是調查有史以來最慢的。”

雖然全國的房價下跌都在放緩，但是人們普遍認為葡萄牙的房地產總體上被低估了。裡斯本的房產市場已經有了顯著的復蘇。自2013年3月以來，裡斯本房產市場幾乎成為尋求葡萄牙黃金簽證的國際投資者需求的唯一受益方。

在裡斯本，盡管以歐洲的標准衡量，拜沙（Baixa）和世博（Expo）等地區的房產價格仍然物有所值，但是價格已經大幅回升。快速的同比增長將需求擴散到了裡斯本都市圈附近的地區，尤其是卡斯卡伊斯（Cascais）和伊斯托裡爾（ Estoril），最近則擴散到了北部城市，特別是波爾圖，以及南部的阿爾加維海岸，吸引了法國、俄羅斯和中國等新的投資者。

另一方面，英國皇家特許測量師學會的《葡萄牙房產市場調查報告（PHMS）》的最新數據顯示，市場信心仍保持在高水平，新買家的咨詢量和交易量都在增加。

特許測量師的最新報告稱：PHMS的報告結果顯示，銷售活動繼續升溫，而價格似乎也更接近於穩定。在此背景下，人們對房產市場的信心繼續增強。

“與此同時，現在的銷售預期與調查歷史上的任何時期相比（調查於2010年推出），都更為樂觀。因此，全國信心指數上升了10個百分點，目前為+23，這是有記錄以來的最高水平。”

RICS的高級經濟學家喬什·米勒（Josh Miller）表示：“調查報告證實，房產價格正變得更加穩定，經濟活動指標的回升應該會提供進一步的支持。”

隨著買家重返市場，房產經紀重拾信心的跡像已十分明顯。在SIL裡斯本房產交易會上，參展商和國際游客的數量有所增加。

這種對國際市場的關注尤其有意義。2014年葡萄牙售出的房屋中，有五分之一都是被國際投資者買走的。葡萄牙房地產中介公司協會（APEMIP）表示，英國人仍在市場上占據主導地位，但是中國和法國已經迎頭追趕，逐漸成為葡萄牙的主要買家。

傳統上，葡萄牙的外國買家，特別是阿爾加維的外國買家，一直是來自北歐，英國、法國與德國，是他們買下了各種規模不一、價格也不一的房產。但是黃金簽證計劃等新的激勵方案打開了新的市場，尤其是中國市場。

中國正在崛起的中產階級現在正積極地將目光投向海外，增加自己的房產投資組合。而發放允許持有者進入申根區的簽證的額外激勵措施，使得葡萄牙成為投資者的首選目的地。

與葡萄牙黃金簽證相關的外國投資比例，已經是去年的兩倍多。也就是意味著葡萄牙通過該計劃，已經獲得超過10億歐元的總投資。中國居民仍然是該項目的中流砥柱。該項目要求，無犯罪記錄的非歐盟申請人需在房產上投資至少50萬歐元，才可獲得居留權。到目前為止，總投資額中近9.065億歐元是來自房產市場。

百分之八十的黃金簽證都發給了中國申請人，參加該計劃的其他國籍申請人則包括來自巴西、俄羅斯、南非、安哥拉和莫桑比克的公民。“除了在促進經濟活動，特別是在房產部門和民用建築方面方面發揮了重要作用外，這項特別制度（……）還帶來了財政收入的增加，以及維持了人們的工作，還催生了新的工作機會。”由副總理保羅·波爾塔斯（Paulo Portas）、外交部長魯伊·馬謝特（Rui Machete）和內政部長米格爾·馬塞多（Miguel Macedo）辦公室發表的政府聲明如此表示。

由於黃金簽證計劃的條件，即購置的房產價格必須達到50萬歐元，中國買家已經對高端市場形成了影響。

對於歐洲買家來說，也有一些頗具吸引力的條件，即非居住居住（NHR）計劃。NHR計劃幾乎是肯定對歐盟買家產生了影響，促使他們選擇葡萄牙而不是其他地方。阿爾加維的氣候和國際化的生活方式會使其成為最受歡迎的地區。

澳大利亞的離婚率較高，其中無疑有著移民背景不同、多元文化融合或傳統意識保留等多方面宏觀的原因。

澳大利亞的《家庭法（Family Law Act）》涵蓋了大部分的家庭法律事務，內容涉及對特定家庭事務（如離婚、子女及財產等問題）的處理。如果您已結婚或正與人同居，《家庭法》對關於您子女或財產方面的任何糾紛問題都已作出了相關規定。即使您未處於婚姻或同居關系中，《家庭法》也對與您有關的子女方面的糾紛作出了相關規定，例如孩子應在何處居住。

以下是您分居前應該考慮的十個問題。

Q: 什麼是分居？

A: 在澳大利亞，分居（Separation）是指您和您的伴侶不再作為夫婦生活在一起。

Q: 我是否需要別人許可才能分居？

A: 這是您的個人決定，您不需要配偶或政府許可，就可以與配偶分居。

Q: 我們能不能分居但住在同一個住房中？

A: 《家庭法》規定，如果您們不再以夫婦的身份一起生活或社交，那麼您們即使仍然住在同一個住房中，也可以被認定為分居。

Q: 我如何證明自己已經分居？

A: 您不必向法院或任何政府機構提出分居申請，也無需填寫任何申請表格。除非您申請離婚，否則您不會得到任何證明您已分居的文件。但為了更好地證明您和您的伴侶“不再以夫婦的身份一起生活或社交”，建議您：

1. 通知您的銀行、公積金和保險公司（若有），查詢您有多少公積金和保險。這是為了幫助將您的財務與 前配偶分開，並且使您的財務資料保密；
2. 規劃好您的財務事宜：弄清楚如何支付債務和貸款以及怎樣處理您們在同一銀行帳戶中共同擁有的錢財；
3. 更改遺囑；
4. 將自己分居的情況通知Centrelink（社會保障部）、Child Support Agency（子女撫養費收取處）和Medicare（國民保健） 等政府機構；
5. 對子女的照料做出安排，並且告訴家人和朋友、醫生或社區工作者；
6. 獲得法律幫助。

Q: 我們中的一方是否必須從家裡搬出去？ 如果人身有危險怎麼辦？

A: 不是必須。您想離開住所或是留下，這由您自己決定。如果您對自己的安全感到擔心、受到威脅，或覺得自己無法與配偶平等地做出決定，您可以尋求幫助。如果您或孩子覺得不安全，您就應該迅速致電000報警。 警察的職責是確保您們安全並且在您們不安全時提供幫助。

如果您想留下並且有必要讓配偶離開住所，您可以申請合適的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），該命令可以保護您和孩子的安全，禁止前配偶做出威脅或接近您們生活和工作的地方。

Q: 如果我從家裡搬出去怎麼辦，我是否會失去對財產的權利?

A: 您不會因為搬離住所而自動自己對住房或其他財產份額的權利。但若可能，請在離開之前獲得個案的法律建議。如果您的名字不在產權證上，您也可以采取法律手段來保護自己在家庭住房中的利益。這稱為“警告”（Caveat）。對於您持有利益的物業，“警告”是向檢查其產權證的人士發出的書面告誡。如果您做此安排，若有人企圖登記其利益或者出售物業，您就會得到通知。

Q: 我可不可以帶孩子離開家？

A: 可以。如果您感到擔心，最好先考慮您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家會使另一方家長難以見到子女，則您需要盡量先獲得對方同意。 但如果您嘗試得到另一方家長同意讓您覺得害怕，而且您擔心自己的安全，請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 當我離開家時，我應該帶什麼？

A: 建議您帶上自己所有的個人法律與財務文件，如：

• 出生證明、結婚證明及其它證明；
• 遺囑；
• 護照和簽證；
• 銀行存折和支票簿；
• 銀行、公積金、稅務和其它財務文件；
• 您不想留在家中的個人物品；
• 您和孩子可能需要的物品。

Q: 分居是否會影響我的居留權？

A: 不一定，這取決與您的簽證狀態，分居或離婚有可能會影響您在澳洲的居留權。如果您正在考慮分居並且對自己的簽證狀態並不確定， 請在做出決定之前獲得個案的法律建議。

Q: 如果我們復合然後又分居怎麼樣？

A: 如果您們作為夫婦復合不到三個月時間，然後再次分居，這不會影響離婚前所需要的12個月分居時間。這三個月必須是連續一段時間，不可以是斷斷續續的幾段時間。如果您們作為夫婦復合的時間超過三個月，後來又決定分居，那麼您們分居的時間必須達到12個月，然後才可以申請離婚。

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阿爾加維

阿爾加維（Algave）是世界上最美麗的省份之一。它位於葡萄牙南部，長達200多公裡的海岸線上遍布著風景如畫的海灘，其中有些被稱為歐洲最干淨的海灘，而且許多都獲得了藍旗獎。

阿爾加維北至大西洋海岸線，南至蒙奇奎和卡德易朗山脈，南北距離約為50公裡。東西距離——從東部的聖安東尼奧雷阿爾城（Vila Real de Santo Antonio）到西部的薩格裡什（Sagres）約為150公裡。

阿爾加維是一個真正迷人的地區，它的美不僅僅局限在海灘愛好者的眼中。在阿爾加維，你可以有多種享受方式。大西洋海岸線為水上運動提供了完美地點。阿爾加維還是高爾夫球手的天堂，這裡有大約30個高爾夫球場。阿爾加維的歷史文化遺跡使得那些熱衷於散步和觀光游覽的人流連忘返。這裡的山道和小路也非常適合山地騎行和摩托車。

如果你心目中的完美假期是享受平和，擁有遠離人群的安靜，那麼阿爾加維便完美契合了你的要求。阿爾加維有一大片安靜祥和的鄉村，居住的人很少。在那裡，你真的能聽到一根針掉在地上的聲音。阿爾加維全年的日照時間超過3000小時，有著地中海般的氣候，是一個適宜短期旅游和常年居住的完美聖地。

阿爾加維地區劃分

阿爾加維地區一共分設有16座城市（縣），從西至東分別是：阿爾熱組爾（Aljezur）、比什普鎮（Vila do Bispo）、拉哥斯（Lagos）、波爾蒂芒（Portimão）、拉戈阿（Lagoa）、蒙希克（Monchique）、錫爾維什（Silves）、阿爾布費拉（Albufeira）、法魯（Faro）、洛萊（Loule）、聖布拉什-迪阿爾波特爾（São Bras de Alportel）、奧良（Olhão）、塔維拉（Tavira）、聖安東尼奧雷阿爾城（Vila Real de Santo Antonio）、馬林堡（Castro Marim）和阿爾科廷（Alcoutim）。

這些城市或者縣的名稱常常會讓游客混亂，因為有些縣裡面的鎮子也叫這些名字。比如，錫爾維什鎮（Silves）是波爾蒂芒（Portimão）以北的一個內陸小鎮，但是阿爾馬桑-德佩拉（Armação de Pera）海濱度假聖地也在錫爾維什市（Silves）。

阿爾布費拉市（Albufeira）的海岸線從阿爾馬桑-德佩拉（Armação de Pera）一直到維拉摩拉碼頭（Vilamoura Marina），長約30公裡。而阿爾布費拉鎮（Albufeira）大致就在海岸線中間。

阿爾加維的首府是法魯（Faro），阿爾加維唯一的國際機場就設在此處。從法魯到最受歡迎的度假勝地，距離也很近。法魯距離東部的西班牙邊界線約50公裡，距離西部的薩格裡什（Sagres）約115公裡。

阿爾加維海岸

阿爾加維的海岸從索塔溫多（Sotavento）到巴爾拉溫多（Barlavento），風格各異。眾多華麗的阿爾加維海灘，可滿足每個人的享受需求。

從東部的雷阿爾城（Vila Real）開始，有一段連續的金色沙丘，一直延伸到曼塔羅塔（Manta Rota ）的西端，靠近卡瑟拉維拉（Cacela Velha）的小村莊。

從那裡到法魯的海灘都是近海的堰洲島，保護著西亞法莫撒自然保護區的瀉湖不受大西洋的侵襲。這些風景如畫的荒島中，有的常年有人居住，而有的除了季節性的海灘酒吧外則無人居住。

從廣受歡迎的阿爾布費拉度假勝地向西走，一路上的海岸多岩石，向內凹陷的沙灘海灣，還有高高的懸崖。當人們來到西部的薩格裡什（Sagres）的時候，不由會因此感到驚嘆和敬畏。

卡武埃魯（Carvoeiro）和拉哥斯（Lagos）附近的海岸線有眾多洞穴，它們連在一起，像網絡般。游客可以乘船去參觀。對於那些喜歡從上面欣賞壯麗景色的人來說，那裡有很多適合步行和騎行的沿海小路。

阿爾加維東瀕瓜地亞納河（Guadiana River）。這條河是葡萄牙和西班牙的分界線。

從雷阿爾城到西班牙的阿亞蒙特（Ayamonte），只需要10分鐘的輪渡（或者你可以開車穿過A22公路盡頭的公路橋）。

阿爾布費拉（Albufeira）

阿爾布費拉位於阿爾加維中部，每年可吸引成千上萬的游客。

阿爾布費拉的老城區有著美麗的鵝卵石街道，街道兩旁林立著各式餐廳、酒吧、咖啡館和商店。碼頭周圍環繞著糖果色的公寓和金色的沙灘。

阿爾布費拉是一個適合所有人來旅游的地方，無論是家庭、情侶、還是個人自由行，不論你年紀如何，這裡都很完美。阿爾布費拉是所有旅游景點的中心。一個短距離的轉乘，就可以達到法魯機場。

波爾蒂芒（Portimão）

波爾蒂芒是阿爾加維的第二大城鎮，普賴爾洛查（Praia da Rocha）和阿沃爾（Alvôr）度假勝地均倚靠其興旺發達的商業發展和住房服務。

波爾蒂芒是一個在歷史上幾次改造自己的城鎮。近年來，波爾蒂芒已經成為一個充滿活力的國際大都市，為游客和居民提供了良好的設施。

維拉摩拉（Vilamoura）

維拉摩拉有六個不同的高爾夫球場、葡萄牙最大的碼頭、兩個海灘、一個帶有兩塊草地的草地保齡球俱樂部、一個網球中心，一個體育俱樂部和一個射擊俱樂部。維拉摩拉還有很多五星級酒店、自助式別墅和夜店。

另外，還有一個國際賭場，裡面會有精彩的表演。此外，還有一個頂尖的騎術學校。

維拉摩拉是一個獨立的地區，擁有2000公頃的土地，是歐洲最大的獨立旅游勝地之一。

塔維拉（Tavira）

塔維拉距離西班牙邊境18英裡，橫跨日勞河（Gilão river），可以說是阿爾加維最美麗的城鎮。這裡大旅館很少，教堂很多，漁船擠滿了河邊，每個人都有時間走走停停。

從發掘的腓尼基文物，到伊斯蘭式的裝飾門廊，再到文藝復興和巴洛克風格的繁盛，歷史的層次隨處可見。然而，真正打動你的是那些顏色：白的令人炫目的牆壁、明亮的上光花磚、火紅的波形瓦。

責編：Zoe Chan