Category: Lifestyle US

一直以来，旧金山唐人街对于中国移民来说是一个居住和工作中心。但现在人们说，高档化和科技热潮的迹象正在威胁、迫使在那里长期居住的居民离开这个家园。

古老的街区充分地展示着它的文化和历史。那里的所谓唐人街区规划，使得这一特征得以保护。但该地区正面临着新的挑战，包括：租金上涨、空店面和低收入租户迁离。 华人社区协进中心（Chinatown Community Development Center）副主任辛迪吴说：“我们现在看到的是一些早期的中国商家。”

一些社区重要的商家，甚至是经营很长时间的商家，像有48年历史的皇后酒楼（Empress of China Restaurant）关门，单人旅馆被转变为可获更丰厚的短期租赁房。吴说：“他们收费高达一晚150美元。我们曾经看到的单人旅馆每个月才600美元。

一个讲广东话的中国老年妇女对KTVU记者说，周四她接到通知说，她和其他低收入租户居住的住宅，目前正在被出售。

住户们周四晚上，参加一个社区会议，表达他们对“被驱逐”的担心，房东很可能会把房子转租给高收入租户。这些住户中，很多人都已在那里住了8～30年了。他们每月支付的房间费用是一个单间500美元左右。

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拥有一套度假屋或美国独栋别墅即第二套住房，在美国的主流家庭越来越常见。而近几年随着美国经济的恢复，购买度假屋的人数越来越多，让度假屋销售连续呈飙升之势。

买度假屋的量价 冲破新高

美国地产协会（NAR）统计，2014年，全美度假屋销售比2013年增加57%，共卖出113万栋度假屋，超过了度假屋价格最高的2006年，是2003年调查以来的最高数量。而且2014的销售量，比2012和2013年两年的销售总量还多一倍。度假屋销售占2014年总交易量的21%。

2014年，度假屋买主家庭中位数收入为94,380美元，比2013年的85,600美元更高。赚的钱多了，屋主也愿意跑更远，接受更远距离的度假屋。2013年屋主愿意买在180英里远的度假屋，2014年延伸到200英里。

南部度假屋成为大热门

2014年56%的人选择在美国南部买度假屋，比2013年足足增长了41%；在美西购买度假屋的占25%，低于2013年的28%；15%的美国人选择在东北部购买，也比2013年的18%略低3%；中西部度假屋的买主比例为14%，与前一年持平。

据分析南部火热原因，是由于价格较低，市场消化了众多不良资产。

54%的度假屋买主购买独立的家庭住宅；购买Condo的占27%；购买Townhouse和Row House的为18%；40%选择海滩区，19%选择乡下，还有17%选择山区。

有1/3的度假屋屋主计划将物业作为自己或家庭周末的度假地，另有19%计划将来把度假屋转为主要住宅。买主计划占有物业的时间一般为6年左右。

从去年以来，到北加州度假圣地泰浩湖和特拉基（Tahoe/Truckee）买第二套房的屋主人数激增。据地产公司Pacific Union的销售人员介绍，大部分买主来自于湾区。另外，在酒乡Sonoma Valley，去年第一季度投资屋减少，多出的部分全部被第二套住宅抵消。

谁在购买度假屋？

典型的度假屋买主一般在43岁以上，家庭中位收入为85,600美元，购买范围一般距离家庭主要住宅180英里以内。大多数买主是婴儿潮时代出生的人。而且购买度假屋的大多数屋主，一年中平均有80%的时间不住在里面。

富裕家庭从近年来股票市场的强劲增长中获得巨大回报，房价的增长也让他们有信心把房地产作为另一项长期投资。另外，婴儿潮一代的人即将退休，人数越来多，2014年令人印象深刻的经济涨幅促使他们相继购买第二套房，并规划在几年之后转换为他们的主要住房。

买度假屋 贷款更严谨

购买度假屋，贷款条件一般更严格。据网上贷款机构LendingTree的资料，购买度假屋，首付款比例最少是25%。而购买第一套房，买主可付低至 3.5%以下的首付款，平均首付款比例为15.5%。度假屋贷款，贷方往往还需要房主具备更好的信用分数，毕竟度假屋不像典型的投资房，用来出租能赚得回 报。

比如，美国银行对于那些首付比例占房价10%的房主，需要FICO的信用分达到至少740分。另外，还有收入上的要求，如房产税和保险，加上月还款额后，不得超过税前收入的43%。而购买第一套房的屋主，信用分达到680分，即可以5%的首付购买第二套住宅。

受欢迎地区 房价涨幅大

美国人的度假偏向，一般选择在近水岸或者能够滑雪的地方。因此，海边和滑雪胜地，都是美国的名流经常光顾的地区。美国地产协会（NAR）报告显示，2013年南加州沿海城市、山区和隐蔽性好的地区的房价，均出现20%左右的涨幅。

华人买家众多的地区，如洛杉矶县和橙县部分城市的房屋出现15～20%左右的上涨。这两个县的新港滩（Newport Beach）和新港海岸（Newport Coast）等著名豪宅区，都是华人买家青睐的地区。

赌城拉斯维加斯也是加州人喜爱的地方。距离加州很近，房价便宜许多。另外，该州的税收优惠也吸引了买家光顾。

度假屋中位价有滑落现象

硅谷房地产协会主席（Silicon Valley Association of Realtor）艾萨克森（Chris Isaacson）在5月份接受媒体采访时表示，度假屋销售量大幅增长，是经济回到正轨的一个好迹象，说明消费者的信心已经回归。

但度假屋的中位价却在下降。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，度假屋中位价下降，可能是由于度假屋屋主购买的是Condos和Townhouse的结果。这两种度假屋会令度假屋的中位数面积下降200英尺。

另外，购买不良房产的度假屋买主人数也在增长。而南部度假屋的购买量比较大，但价格较低，这也会拉动度假屋的中位价下降。

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来自圣安东尼奥的开发商Embrey合作伙伴公司已经提交了一份开发方案，计划在北达拉斯的中城公园社区(Midtown Park)建造一个到目前为止该社区内最大型的项目，一个拥有16座公寓大楼，近400个出租公寓单位的公寓社区。

中城公园社区位于北中央快线(75号公路)的东面，Royal Lane的南面，紧挨着Manderville Lane。该社区占地面积多达80英亩，社区项目于十年前就已经启动，当时开发商收购了位于长老会医院北面居民区内数以千计的旧公寓。

然而在把开发地盘清理并申请了土地用途重新规划后，原来的业主却由于经济衰退而失去了这片热门旺地。在2011年11月份一次法拍拍卖会上，密苏里州的Kroenke控股公司和Provident房地产公司购入了这片空置地块。

从那时起，新业主就不断出售其下的地产用于各种各样的开发，包括联排别墅、医疗办公楼、老人院和出租公寓单位等。

这次的新公寓项目占地接近18英亩，将占据几个位于北中央快线和DART的通勤铁路线之间的大型空置地块。

中城公园社区先前的土地规划为建造接近4,000个出租公寓单位、50万平方英尺的零售空间以及125万平方英尺的办公空间。它是目前位于北中央走廊上最大的空置开发地盘之一。

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2015财政年度纽约市政府新建和保存的廉租房公寓单元超过20000个，创下25年来的最高纪录。

白思豪13日宣布，至今年6月结束的2015财政年度，纽约市政府新建和保存了20325个廉租房单元，其中新建和保存的廉租房数量分别大约为8500个和11000个。这些住房可以居住50000人。

目前纽约正在新建的廉租房单元约有8500个，打破了房屋局(DHPD)自从1978年设立以来的最高纪录。纽约市政府为这些廉租房直接投入了6.18亿。

白思豪计划10年里建20万个廉租房公寓，2015财年新建和保存的这些廉租房是这个计划的组成部分。这些公寓约80%提供给低收入家庭，包括收入极低的家庭，也提供给老年人和无家可归者。

低收入分几个层次：

收入极低家庭指三口家庭  年收入不超过AMI(地区中位收入)的30%，或低于23300元；

收入很低的家庭指三口之家   年收入为AMI 31%-50%，或23301-38850元；

收入低指三口之家   年收入为AMI 51%-80%，或38851-62150元；

收入中低指三口之家  年收入为AMI 81%-120%，或62151-93250元；

中等收入指三口之家   年收入为AMI 121%-165%，或93251-128200元。

廉租房分别在纽约五个区，通常新的廉租房公寓楼施工完成70%时，房屋局会进行抽签，抽到者如果条件合格，将能分到廉租房。廉租房每年租金的增加受到管制，例如今年廉租房委员会决定明年一年期租约不涨租。

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美国2014年的国内生产总值（GDP）为全球之冠，那些拥有许多专利、具备创新经济与强劲供应链的“先进产业”，更是为全国经济产值贡献了17.7%。一份最新的报导整理出全美拥有“先进产业”高科技公司工作机会最多的城市，其中以加州硅谷的圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区居首。

纽约财经新闻网《24/7 华尔街》（24/7 Wall St.）3月13日整理出全美拥有最多“先进产业”科技工作的城市排名，位于加州硅谷的圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区的先进产业劳动力达30%，排名第一，而由先进产业所创造的产值高达该区经济总产值的47.5%。

美国智库布鲁金斯学会（Brookings Institution）所定义的“先进产业”（Advanced Industries），意指该产业于每位员工的研发支出超过$450（美元，下同），以及STEM（Science, Technology, Engineering, Mathematics，即科学类、技术类、工程类与数学类）的人才比例必须高于全美均值，或超过所有员工总数的21%。

2013年“先进产业”的产值占全美经济产量的17.7%，在圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区，“先进产业”的产值几乎就占该区经济产量的一半。在上榜的前15个城市中，排名15的盐湖城之先进产业产量份额也有16.5%。

至于“先进产业”的劳动力人口占全部劳动力的比率，也以圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉地区最高，达30%；最低比例的盐湖城也还有11.1%。尽管如此，美国的“先进产业”就业人口比率平均值却从1980年的11.6%跌至2013年的8.7%。

从事“先进产业”的劳动力薪资也高于其他产业工作。2013年全美从事“先进产业”的劳动平均薪资为$89,300，远远超过全国劳动平均薪资$50,130。在上榜的前15个城市中，以电脑系统设计与相关服务的工作占大多数，其次是汽车零组件制造和航空航天产品与零件制造。

以下就是《24/7 华尔街》整理出的美国拥有最多先进产业工作的城市列表。

1. 圣荷西－桑尼维尔－圣塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），加州

先进产业就业份额：30.0%
先进产业产量份额：47.5%
平均年薪：$101,640
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

2. 西雅图－塔科马－贝尔维尤（Seattle-Tacoma-Bellevue），华盛顿州

先进产业就业份额：16.0%
先进产业产量份额：32.6%
平均年薪：$63,180
最大的科技产业：航空航天产品与零件制造

3. 威契塔（Wichita），堪萨斯州

先进产业就业份额：15.5%
先进产业产量份额：27.4%
平均年薪：$44,410
最大的科技产业：航空航天产品与零件制造

4. 底特律－沃伦－迪尔伯恩（Detroit-Warren-Dearborn），密歇根州

先进产业就业份额：14.8%
先进产业产量份额：24.8%
平均年薪：$53,300
最大的科技产业：汽车零组件制造

5. 旧金山－奥克兰－海沃（San Francisco-Oakland-Hayward），加州

先进产业就业份额：14.0%
先进产业产量份额：24.7%
平均年薪：$80,960
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

6. 华盛顿－阿灵顿－亚历山大（Washington-Arlington-Alexandria），维吉尼亚州－马里兰州－西维吉尼亚州

先进产业就业份额：13.7%
先进产业产量份额：19.9%
平均年薪：$68,370
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

7. 棕榈湾－墨尔本－提苏维尔（Palm Bay-Melbourne-Titusville），佛罗里达州

先进产业就业份额：13.4%
先进产业产量份额：21.7%
平均年薪：$47,350
最大的科技产业：音频与视频设备制造

8. 波士顿－剑桥－牛顿大都市区（Boston-Cambridge-Newton），麻萨诸塞州

先进产业就业份额：13.3%
先进产业产量份额：22.8%
平均年薪：$67,370
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

9. 休斯顿－伍德兰－糖城（Houston-The Woodlands-Sugar Land），德州

先进产业就业份额：12.8%
先进产业产量份额：38.4%
平均年薪：$63,880
最大的科技产业：建筑、工程与相关服务

10. 圣地亚哥－卡尔斯巴德（San Diego-Carlsbad），加州

先进产业就业份额：12.3%
先进产业产量份额：21.2%
平均年薪：$58,850
最大的科技产业：科学研发服务

11. 奥斯丁－圆石市（Austin-Round Rock），德州

先进产业就业份额：12.1%
先进产业产量份额：24.9%
平均年薪：$53,510
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

12. 普罗佛－奥瑞姆（Provo-Orem），犹他州

先进产业就业份额：12.0%
先进产业产量份额：23.2%
平均年薪：$39,940
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

13. 罗利市（Raleigh），北卡罗来纳州

先进产业就业份额：11.7%
先进产业产量份额：23.4%
平均年薪：$51,630
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

14. 奥格登－克利尔菲（Ogden-Clearfield），犹他州

先进产业就业份额：11.3%
先进产业产量份额：20.5%
平均年薪：$40,180
最大的科技产业：汽车零组件制造

15. 盐湖城（Salt Lake City），犹他州

先进产业就业份额：11.1%
先进产业产量份额：16.5%
平均年薪：$48,780
最大的科技产业：电脑系统设计与相关服务

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美国旅游房产也在逐年火热，在最新数据中显示，纽约、迈阿密均已成为全球人民心中必去的旅游城市之一。那么在这里购置美国房产进行投资应该是不错的选择。

据美国商务部发布的《OverseasVisitars To Select U.S. Cities:2013-2014》数据显示，2014年迈阿密外来游客增长率为21%，相比2013年14%提高了七个百分点，创历史新高。年总游客量 已超过洛杉矶、奥兰多及旧金山，仅次于纽约位居全美第二。

在万事达公司公布了一年一度的全球旅游城市指数（the Global Destination Cities Index）旅游研究结果中显示，预测在2015年，将有1227万游客将奔赴纽约，为其创造价值174亿美元的消费收入，单论消费额这在所有北美城市中 位居第一，世界第二。

近几年，美国的旅游地产业也在不断壮大，很多人偏向在热门旅游城市购买美国房产，就是看上了其潜在的升值潜力以及火爆的租赁市场。