Category: Lifestyle US

一直以來，舊金山唐人街對於中國移民來說是一個居住和工作中心。但現在人們說，高檔化和科技熱潮的跡象正在威脅、迫使在那裡長期居住的居民離開這個家園。

古老的街區充分地展示著它的文化和歷史。那裡的所謂唐人街區規劃，使得這一特徵得以保護。但該地區正面臨著新的挑戰，包括：租金上漲、空店面和低收入租戶遷離。 華人社區協進中心（Chinatown Community Development Center）副主任辛迪吳說：「我們現在看到的是一些早期的中國商家。」

一些社區重要的商家，甚至是經營很長時間的商家，像有48年歷史的皇后酒樓（Empress of China Restaurant）關門，單人旅館被轉變為可獲更豐厚的短期租賃房。吳說：「他們收費高達一晚150美元。我們曾經看到的單人旅館每個月才600美元。

一個講廣東話的中國老年婦女對KTVU記者說，週四她接到通知說，她和其他低收入租戶居住的住宅，目前正在被出售。

住戶們週四晚上，參加一個社區會議，表達他們對「被驅逐」的擔心，房東很可能會把房子轉租給高收入租戶。這些住戶中，很多人都已在那裡住了8～30年了。他們每月支付的房間費用是一個單間500美元左右。

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擁有一套度假屋或美國獨棟別墅即第二套住房，在美國的主流家庭越來越常見。而近幾年隨著美國經濟的恢復，購買度假屋的人數越來越多，讓度假屋銷售連續呈飆升之勢。

買度假屋的量價 衝破新高

美國地產協會（NAR）統計，2014年，全美度假屋銷售比2013年增加57%，共賣出113萬棟度假屋，超過了度假屋價格最高的2006年，是2003年調查以來的最高數量。而且2014的銷售量，比2012和2013年兩年的銷售總量還多一倍。度假屋銷售佔2014年總交易量的21%。

2014年，度假屋買主家庭中位數收入為94,380美元，比2013年的85,600美元更高。賺的錢多了，屋主也願意跑更遠，接受更遠距離的度假屋。2013年屋主願意買在180英里遠的度假屋，2014年延伸到200英里。

南部度假屋成為大熱門

2014年56%的人選擇在美國南部買度假屋，比2013年足足增長了41%；在美西購買度假屋的佔25%，低於2013年的28%；15%的美國人選擇在東北部購買，也比2013年的18%略低3%；中西部度假屋的買主比例為14%，與前一年持平。

據分析南部火熱原因，是由於價格較低，市場消化了眾多不良資產。

54%的度假屋買主購買獨立的家庭住宅；購買Condo的佔27%；購買Townhouse和Row House的為18%；40%選擇海灘區，19%選擇鄉下，還有17%選擇山區。

有1/3的度假屋屋主計劃將物業作為自己或家庭週末的度假地，另有19%計劃將來把度假屋轉為主要住宅。買主計劃佔有物業的時間一般為6年左右。

從去年以來，到北加州度假聖地泰浩湖和特拉基（Tahoe/Truckee）買第二套房的屋主人數激增。據地產公司Pacific Union的銷售人員介紹，大部分買主來自於灣區。另外，在酒鄉Sonoma Valley，去年第一季度投資屋減少，多出的部分全部被第二套住宅抵消。

誰在購買度假屋？

典型的度假屋買主一般在43歲以上，家庭中位收入為85,600美元，購買範圍一般距離家庭主要住宅180英里以內。大多數買主是嬰兒潮時代出生的人。而且購買度假屋的大多數屋主，一年中平均有80%的時間不住在裡面。

富裕家庭從近年來股票市場的強勁增長中獲得巨大回報，房價的增長也讓他們有信心把房地產作為另一項長期投資。另外，嬰兒潮一代的人即將退休，人數越來多，2014年令人印象深刻的經濟漲幅促使他們相繼購買第二套房，並規劃在幾年之後轉換為他們的主要住房。

買度假屋 貸款更嚴謹

購買度假屋，貸款條件一般更嚴格。據網上貸款機構LendingTree的資料，購買度假屋，首付款比例最少是25%。而購買第一套房，買主可付低至 3.5%以下的首付款，平均首付款比例為15.5%。度假屋貸款，貸方往往還需要房主具備更好的信用分數，畢竟度假屋不像典型的投資房，用來出租能賺得回 報。

比如，美國銀行對於那些首付比例佔房價10%的房主，需要FICO的信用分達到至少740分。另外，還有收入上的要求，如房產稅和保險，加上月還款額後，不得超過稅前收入的43%。而購買第一套房的屋主，信用分達到680分，即可以5%的首付購買第二套住宅。

受歡迎地區 房價漲幅大

美國人的度假偏向，一般選擇在近水岸或者能夠滑雪的地方。因此，海邊和滑雪勝地，都是美國的名流經常光顧的地區。美國地產協會（NAR）報告顯示，2013年南加州沿海城市、山區和隱蔽性好的地區的房價，均出現20%左右的漲幅。

華人買家眾多的地區，如洛杉磯縣和橙縣部分城市的房屋出現15～20%左右的上漲。這兩個縣的新港灘（Newport Beach）和新港海岸（Newport Coast）等著名豪宅區，都是華人買家青睞的地區。

賭城拉斯維加斯也是加州人喜愛的地方。距離加州很近，房價便宜許多。另外，該州的稅收優惠也吸引了買家光顧。

度假屋中位價有滑落現象

硅谷房地產協會主席（Silicon Valley Association of Realtor）艾薩克森（Chris Isaacson）在5月份接受媒體採訪時表示，度假屋銷售量大幅增長，是經濟回到正軌的一個好跡象，說明消費者的信心已經回歸。

但度假屋的中位價卻在下降。NAR首席經濟學家Lawrence Yun認為，度假屋中位價下降，可能是由於度假屋屋主購買的是Condos和Townhouse的結果。這兩種度假屋會令度假屋的中位數面積下降200英呎。

另外，購買不良房產的度假屋買主人數也在增長。而南部度假屋的購買量比較大，但價格較低，這也會拉動度假屋的中位價下降。

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來自聖安東尼奧的開發商Embrey合作夥伴公司已經提交了一份開發方案，計劃在北達拉斯的中城公園社區(Midtown Park)建造一個到目前為止該社區內最大型的項目，一個擁有16座公寓大樓，近400個出租公寓單位的公寓社區。

中城公園社區位於北中央快線(75號公路)的東面，Royal Lane的南面，緊挨著Manderville Lane。該社區佔地面積多達80英畝，社區項目於十年前就已經啟動，當時開發商收購了位於長老會醫院北面居民區內數以千計的舊公寓。

然而在把開發地盤清理並申請了土地用途重新規劃後，原來的業主卻由於經濟衰退而失去了這片熱門旺地。在2011年11月份一次法拍拍賣會上，密蘇里州的Kroenke控股公司和Provident房地產公司購入了這片空置地塊。

從那時起，新業主就不斷出售其下的地產用於各種各樣的開發，包括聯排別墅、醫療辦公樓、老人院和出租公寓單位等。

這次的新公寓項目佔地接近18英畝，將佔據幾個位於北中央快線和DART的通勤鐵路線之間的大型空置地塊。

中城公園社區先前的土地規劃為建造接近4,000個出租公寓單位、50萬平方英呎的零售空間以及125萬平方英呎的辦公空間。它是目前位於北中央走廊上最大的空置開發地盤之一。

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2015財政年度紐約市政府新建和保存的廉租房公寓單元超過20000個，創下25年來的最高紀錄。

白思豪13日宣佈，至今年6月結束的2015財政年度，紐約市政府新建和保存了20325個廉租房單元，其中新建和保存的廉租房數量分別大約為8500個和11000個。這些住房可以居住50000人。

目前紐約正在新建的廉租房單元約有8500個，打破了房屋局(DHPD)自從1978年設立以來的最高紀錄。紐約市政府為這些廉租房直接投入了6.18億。

白思豪計劃10年裡建20萬個廉租房公寓，2015財年新建和保存的這些廉租房是這個計劃的組成部分。這些公寓約80%提供給低收入家庭，包括收入極低的家庭，也提供給老年人和無家可歸者。

低收入分幾個層次：

收入極低家庭指三口家庭 年收入不超過AMI(地區中位收入)的30%，或低於23300元；

收入很低的家庭指三口之家 年收入為AMI 31%-50%，或23301-38850元；

收入低指三口之家 年收入為AMI 51%-80%，或38851-62150元；

收入中低指三口之家 年收入為AMI 81%-120%，或62151-93250元；

中等收入指三口之家 年收入為AMI 121%-165%，或93251-128200元。

廉租房分別在紐約五個區，通常新的廉租房公寓樓施工完成70%時，房屋局會進行抽籤，抽到者如果條件合格，將能分到廉租房。廉租房每年租金的增加受到管制，例如今年廉租房委員會決定明年一年期租約不漲租。

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美國2014年的國內生產總值（GDP）為全球之冠，那些擁有許多專利、具備創新經濟與強勁供應鏈的「先進產業」，更是為全國經濟產值貢獻了17.7%。一份最新的報導整理出全美擁有「先進產業」高科技公司工作機會最多的城市，其中以加州硅谷的聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區居首。

紐約財經新聞網《24/7 華爾街》（24/7 Wall St.）3月13日整理出全美擁有最多「先進產業」科技工作的城市排名，位於加州硅谷的聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區的先進產業勞動力達30%，排名第一，而由先進產業所創造的產值高達該區經濟總產值的47.5%。

美國智庫布魯金斯學會（Brookings Institution）所定義的「先進產業」（Advanced Industries），意指該產業於每位員工的研發支出超過$450（美元，下同），以及STEM（Science, Technology, Engineering, Mathematics，即科學類、技術類、工程類與數學類）的人才比例必須高於全美均值，或超過所有員工總數的21%。

2013年「先進產業」的產值佔全美經濟產量的17.7%，在聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區，「先進產業」的產值幾乎就佔該區經濟產量的一半。在上榜的前15個城市中，排名15的鹽湖城之先進產業產量份額也有16.5%。

至於「先進產業」的勞動力人口占全部勞動力的比率，也以聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉地區最高，達30%；最低比例的鹽湖城也還有11.1%。儘管如此，美國的「先進產業」就業人口比率平均值卻從1980年的11.6%跌至2013年的8.7%。

從事「先進產業」的勞動力薪資也高於其他產業工作。2013年全美從事「先進產業」的勞動平均薪資為$89,300，遠遠超過全國勞動平均薪資$50,130。在上榜的前15個城市中，以電腦系統設計與相關服務的工作佔大多數，其次是汽車零組件製造和航空航天產品與零件製造。

以下就是《24/7 華爾街》整理出的美國擁有最多先進產業工作的城市列表。

1. 聖荷西－桑尼維爾－聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara），加州

先進產業就業份額：30.0%
先進產業產量份額：47.5%
平均年薪：$101,640
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

2. 西雅圖－塔科馬－貝爾維尤（Seattle-Tacoma-Bellevue），華盛頓州

先進產業就業份額：16.0%
先進產業產量份額：32.6%
平均年薪：$63,180
最大的科技產業：航空航天產品與零件製造

3. 威契塔（Wichita），堪薩斯州

先進產業就業份額：15.5%
先進產業產量份額：27.4%
平均年薪：$44,410
最大的科技產業：航空航天產品與零件製造

4. 底特律－沃倫－迪爾伯恩（Detroit-Warren-Dearborn），密歇根州

先進產業就業份額：14.8%
先進產業產量份額：24.8%
平均年薪：$53,300
最大的科技產業：汽車零組件製造

5. 舊金山－奧克蘭－海沃（San Francisco-Oakland-Hayward），加州

先進產業就業份額：14.0%
先進產業產量份額：24.7%
平均年薪：$80,960
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

6. 華盛頓－阿靈頓－亞歷山大（Washington-Arlington-Alexandria），維吉尼亞州－馬里蘭州－西維吉尼亞州

先進產業就業份額：13.7%
先進產業產量份額：19.9%
平均年薪：$68,370
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

7. 棕櫚灣－墨爾本－提蘇維爾（Palm Bay-Melbourne-Titusville），佛羅里達州

先進產業就業份額：13.4%
先進產業產量份額：21.7%
平均年薪：$47,350
最大的科技產業：音頻與視頻設備製造

8. 波士頓－劍橋－牛頓大都市區（Boston-Cambridge-Newton），麻薩諸塞州

先進產業就業份額：13.3%
先進產業產量份額：22.8%
平均年薪：$67,370
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

9. 休斯頓－伍德蘭－糖城（Houston-The Woodlands-Sugar Land），德州

先進產業就業份額：12.8%
先進產業產量份額：38.4%
平均年薪：$63,880
最大的科技產業：建築、工程與相關服務

10. 聖地亞哥－卡爾斯巴德（San Diego-Carlsbad），加州

先進產業就業份額：12.3%
先進產業產量份額：21.2%
平均年薪：$58,850
最大的科技產業：科學研發服務

11. 奧斯丁－圓石市（Austin-Round Rock），德州

先進產業就業份額：12.1%
先進產業產量份額：24.9%
平均年薪：$53,510
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

12. 普羅佛－奧瑞姆（Provo-Orem），猶他州

先進產業就業份額：12.0%
先進產業產量份額：23.2%
平均年薪：$39,940
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

13. 羅利市（Raleigh），北卡羅來納州

先進產業就業份額：11.7%
先進產業產量份額：23.4%
平均年薪：$51,630
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

14. 奧格登－克利爾菲（Ogden-Clearfield），猶他州

先進產業就業份額：11.3%
先進產業產量份額：20.5%
平均年薪：$40,180
最大的科技產業：汽車零組件製造

15. 鹽湖城（Salt Lake City），猶他州

先進產業就業份額：11.1%
先進產業產量份額：16.5%
平均年薪：$48,780
最大的科技產業：電腦系統設計與相關服務

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