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中国的房地产市场其实在近几年一直处于疲软状态，正是因为如此，很多人都把眼光放向了海外，在海外自办产业能够带来意想不到的收益和发展。在海外进行房产投资，每一个国家都有相应的门槛，纵观大多数国家，有较高投资价值，并且门槛较低的却寥寥无几，在东南亚地区，马来西亚这个国家是最适合投资的，投资马来西亚房地产到底值不值呢？

评断一个房产的价值高不高，其实主要从三个方面来进行，第一财务上面的回报，第二教育上面的回报，第三生活上面的回报。马来西亚这个国家的发展，其实在财务上面有些不均衡，纵观所有城市发展最好的是吉隆坡，不管是收入还是其他方面的水平，他都要远远高于其他城市。大部分海外投资者在马来西亚进行房产投资，都会选择吉隆坡、新山、槟城这三大城市。

刚开始投资这三座城市的房产时，很多人都觉得房产价格比较便宜，但随着这几年的发展，也能够明显的感受出他们的房价一直在不断的增长，之所以增长是因为投资人在不断的增加，海外人口数量在不断的增加，经济发展在不断的变化。虽然马来西亚的房产价格一直在持续上涨，但是它不会出现疯狂式的上涨，在上涨的过程当中他是比较均衡的。

马来西亚的房产投资其实综合各方面来说还是比较不错的，当然城市上面的选择还是以核心发展为主。马来西亚和新加坡他们的距离非常近，但是两国的经济差距却非常大，虽然如此，但是还是有很多人愿意在马来西亚进行房产投资，因为他给自身所带来的利益与新加坡相比更高。

在马来西亚进行投资是机遇和挑战并存的状态，中国投资马来西亚其实也规划了一些相关的策略，大部分人选择投资马来西亚，看重的还是它丰富的投资机遇。面对机会并不是茫然的去投资，而是要客观的去看待，理智的去选择国内人士在马来西亚投资，所获得的政策福利其次也比较多，任何情况下都要全面的去了解一下该投资是否值得进行，是否能够持续下去。

一带一路的发展对马来西亚投资的增长速度其实大力的增加了，这使得国内很多企业也纷纷地去马来西亚进行投资。在一带一路这样的大背景下，中国不管是私有企业还是国有企业都有可能大举进入东盟国家。从2016年开始，中国对于东盟国家的投资比例一直在不断的增加，由最开始的9.2%涨到现在10%以上，数据的变化足以证明中国在马来西亚的投资力度也将会持续增长。

中国对东盟国家的投资其实很大，一部分主要集中于基础设施领域方面的建设，因此这方面的发展将会为马来西亚在以后的发展中提供很好的机遇。除了吸引外资以外，自身的发展也会越来越完善和全面，使得国内的经济发展变得越来越好。一带一路建设力度越大，那么周边地区的收益度就会越高，因此从这方面可以明显的感受到各国都是互利互惠的状态。

中国在马来西亚进行投资并不是所有的状况都是能够获得回报的，在不断发展的过程中其实也有一部分的损失，但是路已经走出来了，没有撤退可言。未来发展的过程当中，中国在马来西亚的投资有很多机遇，同时也面临很多挑战，不管状况如何，都要牢牢的把握住时机，争取互相发展。

新租赁法出台

葡萄牙是欧洲自有住房率最高的国家之一，部分原因是政府慷慨地向国民发放抵押贷款补贴，将本国的自有住房率从1981年的52%推高到了2013年的74%，去年这一数字增至75%。

与此同时，私人租赁市场已经从1981年占住宅总量的39%萎缩到目前的20%左右。社会租赁行业规模较小，约占总住房存量的3%，或总租赁存量的16%。

私人租赁市场之所以萎缩，是由于国家出台了新的租赁法，该租赁法对租户缴纳的租金进行了严格管控，并保护他们免受驱逐。因此，年轻人通常要么住在家里，要么支付过高的房租，或者买一套公寓。这使得对租赁住房的大量需求被抑制。

2012年8月14日通过的第31/2012号法律改善了上述情况，赋予了房东更多权利。这项新措施是该国与国际货币基金组织、欧洲央行和欧盟委员会达成协议从而获得780亿欧元救助的条件之一。

法律从以下方面进行了修改：

• 新的立法允许租赁双方就任何租赁期限达成一致，而不是之前的最少5年。如果合同中没有规定期限，则租赁期设定为两年，可以自动续约。
• 现在设立了一个调整租金的流程：（1）房东向租户提出新的租金标准；（2）承租人接受或提出反驳建议；（3）如果没有达成一致，协议可以终止，房东支付五年的租金作为补偿。有经济困难的租户可获得豁免，他们租房可按过渡制度执行，需缴纳的租金在五年内小幅上涨。法律还规定了一项特殊的过渡制度，适用于65岁以上或有60%残疾的租户。
• 与旧法律一样，如果租户死亡，租约将转让给其配偶、普通法配偶或亲属，但不同的是，现在新的租赁期限只有两年。租户的受益人不允许在同一个城市持有购买或租赁的财产。在里斯本和波尔图，在邻近城市持有上述房产也不被允许。

新法还赋予了房东更多终止租赁协议的能力：

• 如果租户连续两个月未能支付租金，并且在第三个月月底仍未支付到期租金，房东有权终止合同。
• 如果租户一年内累计四次未能按时付款（或逾期超过八天），房东可以终止合同。
• 房东可以在提前至少两年通知租户其打算终止合同的情况下终止合同。
• 如果房东希望拆除该物业或开展施工，也可以终止租约。

该法旨在更新旧合同额关租金的规定，并修订第6/2006号法律或《新城市租赁法》（新NRAU城市租赁制度），以期解决旧租赁问题。

新的立法中还加入一项新程序，即对于没有在法院或合同规定的日期搬出去的房客，可予以驱逐的特别程序。它还设立了国家租赁办公室（BalcãoNacional de Arrendamento），房东可以向该办公室提出申请，以通知租户腾出房产。

房东们对这部新法律期待以久。根据里斯本业主协会主席路易斯·梅内泽斯莱托（Luis Menezes Leitao）的说法，外国人认为旧法律不合理，他还说里斯本中部的一些人每月支付5欧元的极低房租。

《住房权利法》获得通过

2019年7月，议会通过了《基本住房法》，为住房被视为公民权利奠定了法律基础，从现在起，政府要负责确保所有公民有适足的住房。

为了缓解房价飙升的影响并消除无家可归现象，新法律强制各市议会将公共建筑和存量住房改造为经济适用房，并且禁止在政府为租户找到附近的替代住房前驱逐租户。

根据上述法律，有史以来该国首项国家住房政策将于2020年3月提交议会。

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

葡萄牙的房贷利率低得惊人。

经历了从2012年至2015年的持续下降之后，该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月，住房贷款平均利率为1.05%，略低于去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

• 1年以内（含1年）：2.51%，低于去年同期的2.92%
• 1至5年（含5年）：2.51%，低于去年同期的2.68%
• 5年以上：1.05%，略低于一年前的1.11%

利率

——欧洲央行贴现率；——按揭利率；——1年以内到期；——1-5年内到期；——5年以上到期
数据来源：欧洲中央银行，太平洋汇率服务，《全球房产指南》

抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行（ECB）最近的降息政策，从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接着降至2016年3月的0.00%。

根据 欧洲抵押贷款联合会（EMF）的数据，葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感，因为2018年发放的新增抵押贷款中，约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。

不断萎缩的抵押贷款市场

尽管贷款利率极低，但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%，至944.1亿欧元（1,053.7亿美元），占国内生产总值的44.8%。

未偿还住房贷款余额

——未偿还住房贷款，百万欧元（左边刻度） ；——占GDP百分比（右边刻度）
数据来源：欧洲中央银行，《全球房产指南》

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

里斯本的租金收益率十分可观。

根据《全球房地产指南》研究，里斯本的公寓租金收益率不错，仍保持在4.5%至6.7%之间。在此提醒，租金收益是指在出租房产时，您作为房东所能获得的总回报百分比。越小的公寓往往收益回报越高。里斯本一套50平方米的公寓租金收益率约为6.32%，而一套250平方米的公寓其租金收益率只有4.5%。里斯本的别墅租金收益率也不错，从5.45%到6.05%不等，规律在于，别墅面积越大，收益率越低。

在阿尔加维（Algave），公寓的总租金收益率为居中水平，从3.5%到3.8%不等。阿尔加维别墅的租金收益率较低，在约2.84%至3.04%之间。

在里斯本，公寓租金从每平方米12欧元到16欧元不等。因此，一套120平方米的公寓月租金约为1,578欧元。里斯本的别墅租金为每平方米9到11欧元不等。一套450平方米的别墅月租金约为4,185欧元。

阿尔加维的公寓租金较低，从每平方米4欧元到6欧元不等。所以一套120平方米的公寓月租金收入大约为620欧元。阿尔加维的别墅租金约为每平方6到10欧元不等。因此一套300平方米的别墅月租金收入约为2,356欧元。

就房价租金比而言，《全球财产指南研究》指出，里斯本的房产价值很高。

来源：全球房产指南
责编：Zoe Chan

2017年出台的新财富税对葡萄牙豪宅市场的影响微乎其微。

这一新税种的正式名称为“额外市政房产税（AIMI）”，是一项年度税，由Valor Patrimonial Tributário（VPT）对高价物业收取，不管业主居住在哪里。如果财产（或财产份额）价值超过60万欧元，则物业所有人须承担责任。

税率如下：

• 面向公司/企业持有的房产征收0.4%
• 面向100万欧元以下的个人房产或非管理房产征收0.7%
• 面向持有价值超过100万欧元的房产征收1.0%

60万欧元的限额适用于所有个人和财产，但纳税事项不符合规定的除外。已婚夫妇和民事伴侣适用于120万欧元的共同限额。用于旅游或商业、农业或工业目的的房产不包括在内。

然而，葡萄牙的所有房产仍需缴纳0.3%至0.8%的葡萄牙市政税（IMI），相当于英国的市政税。

先前对价值超过100万欧元的住宅地产征收的印花税已经取消。

来源：全球房产指南
责编：Zoe Chan