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最近10年多伦多的房地产市场异常火爆，几乎所有类型的房屋至少都翻了一番。

 根据多伦多地产局的数据，从2000年至今，多伦多房价平均上涨了127%，仅仅从2006年以来，多伦多的房价都上升了50%以上。

 如果你入市的时间更早，甚至早到上世纪50年代，光是靠房子你赚的钱何止倍增，英文《环球邮报》挑选了几名几十年前投资（或者自住）多伦多房地产的居民，他们的回报可能会让你大吃一惊。 

1957年

 多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）是从1967年才开始定期公布多伦多地产数据的，在此之前的1940年代和1950年代，许多数据都无从比较，不过大量数据显示以前多伦多的房地产市场的发展非常平稳，屋价也稳定的上升。

 Mae和Leonard夫妇于1957年买下位于多伦多Chaplin Crest街上一栋两层高的房子，当时Mae35岁，Leonard39岁，两人刚刚从美国移居加拿大，丈夫担任1家工厂的经理，管着超过200名工人，妻子在家里照看3个儿子。 

房子的Lot是64英尺，当时两人花了3万500元买入。

Mae已经记不清当时两人的年收入，只记得丈夫向老板借3千元作为房子的首期付款，但是老板慷慨的的开出3万元的支票，让他们一次性把房款付了，年轻的夫妇心存感激，很快就把老板的3万元还清了。 

Leonard今年去世，Mae决定把这栋两人拥有的半个世纪，也是两人唯一共同拥有的房子卖掉，房子的售出价是160万元，比当初的买入价升值52.4倍。 

几十年前房屋买卖似乎比现在容易，当时没有那么多抢价战，房价也不会像今天这么离谱，几乎每天都有变化。 

遗憾与建议：只要你能够承受，赶紧为自己买一套房子吧。

 1958年

 Ron和Joan当时都是20岁出头的年轻人，当时Ron还是实习警员，两人花了1万6900元买下位于Birchmont和Eglinton交界附近的Chelwood Rd街上一栋2层高的半独立屋，作为他们的爱巢。

 买房子的首期款是1500元，其中500元是Ron自己存的，另外1千元来自遗产的继承。当时Ron的年收入为3千500元，每个月还按揭款75元，平时两人都比较节省，一有闲钱就偿还按揭，用了15年就把按揭还清了。

 Chelwood Rd街上的半独立屋目前价值40万元，等于1958年他们买入价的23.7倍。Ron早已去世，目前Joan住在多伦多北面度假胜地Moskoka湖滨的度假屋里，Chelwood Rd的房子是他们人生中购买的第一栋房屋，之前两人越搬越北。

 遗憾与建议：踏出第一步吧，尽快偿还按揭欠款，开始时买房子不要太大，这样可以把开支降下来。

 1967年

 上世纪60年代的多伦多与现在相比大不一样，许多标志性的建筑还没有兴建，现在高档商店林立的Yorkville当时不过是嬉皮士的避风港。

 1967年多伦多的平均屋价仅为2万4千元，3年之后屋价大幅跳升了20.4%，平均屋价也不到3万元。

 40岁的Jean和44岁的Mac当时买入Moore Park附近Hudson Dr街一栋3层高的独立屋，有40英尺的Lot，当时的价格是4万2千元。当时多伦多平均家庭的年收入大约2万元，当时的按揭利率为4厘。

 根据多伦多地产局数据，现在Moore Park附近的C9区平均屋价为250万元，等于Jean和Mac当初购入价的60倍。Jean和Mac在此之后还买了6栋房子，目前Jean住在多伦多市区Cabbagetown的Wellesley St街上。

 遗憾与建议：小区邻居永远是买房首先要考虑的，一旦决定了，就跟着感觉走吧。

 1973年

 上世纪70年代是多伦多房价大幅上升的年代，1970年多伦多平均房价仅为2万9429元，到了1979年，这个数字就升到7万830元。屋价大幅上升导致普通购房者难以承受，建筑商不得不减少动工量，以及将房子的面积缩小。

 1973年，Nick和Rochelle买下多伦多Kecala Rd（位于Birchmont和Lawrence附近）的一栋侧复式独立屋，有3个睡房，花了3万4千元。

 当时多伦多的平均屋价为4万元。

 Rochelle在一家翻译公司任职，Nick在Lipton公司任会计师。

 买房的首期款为3千元，其中一半是自己存的，一半是借的，当时的按揭利率高达9厘，平均家庭年收入为1万1到1万3千元。

 根据多伦多地产局的数据，该区域（E04）同类房屋的均价为54万元，等于当初购买价的16倍。 目前两人都退休了，Nick住在多伦多东面的Pickering，Rochelle住在蒙特利尔。

 遗憾与建议：回顾过去，Nick似乎应该在这栋房子住的时间长一些，交易的费用不菲，买家永远要考虑装修和重建的费用。按揭利率不会永远如眼下这般低，记住要避免抢Offer之类的价格战。

 1981年

 上世纪80年代的按揭利率是你难以想象的，经常达到双位数字，1981年更高达22%，不过利率这么高也难以阻挡屋价上升的步伐，整个80年代多伦多平均屋价上升了260%，从1980年的7万7千元，上升到1989年的27万4千元。

 Janet和2个哥哥连手买入位于Trinity Bellwoods小区的Grace St街上一栋2层半高的半独立屋，这个30英尺Lot的房子从中间分开，可以分成4个独立的单位，当时Janet只有23岁，2个哥哥分别是25岁和27岁，买这栋房子花了8万1千元。

 1981年多伦多的平均房价是9万元。

 这栋房子的首期款是2万元，其中1万元来自母亲的贷款，5千元来自投资者，3兄妹每人拿出1700元把剩余的款项凑齐。当时3兄妹踏入社会没多久，Janet在影视业做自由撰稿人，每周有300元收入；其中1个哥哥是法律系学生，另1名哥哥在纽约当餐厅侍应。

 他们与银行谈下的按揭利率是13.5%。Janet住在顶层，哥哥住在主层，他们把其中2个单位出租，帮补一下按揭的压力，后来Janet从2名哥哥手上把整栋房屋的产权都买下来，最终自己把房子卖掉。

 多伦多地产局的数据显示该区-C1半独立屋在2014年10月的平均价格为91万5千元，等于当初购买价的11.3倍，而这个物业在今年初卖出时的实际价格为146万元，等于当初投资价的18倍。 

Janet目前住在多伦多Glenholme大道上的自住物业里，她和丈夫在多伦多市中心Riverdale区、安省Prince Edward County分别拥有收租的房子，在美国佛罗里达州还有1个公寓单位，退休生活完全无忧。

 遗憾与建议：看准心仪的物业就下手，别犹豫，Janet告诉记者，如果一切可以重来，她绝对不会把Grace街的房子卖掉而买现在Glenholme街的房子，好的邻居小区是无价之宝。

 1986年

 John和Ruth当时都是31岁，那年他们决定花22万元买下河谷区（Riverdale）Langley大道上一栋3层高的半独立屋，面积达4千尺，当时多伦多平均屋价只有13万9千元。

 辛苦存了4年积蓄，加上向父母借款，两人终于凑齐了5万5千元的首期款项，开始了清还按揭之旅，当时按揭利率高达11.25%，两人都是艺术家。4千尺的大屋在河谷区非常难得，加上房子保养得又好，目前的价值轻松过2百万，与当初的购入价比较，增值9倍以上。

 John和Ruth现在还住在这栋房子里，后来他们又陆续投资购买了6栋房子。

 遗憾与建议：尽可能多付首期款，加快还款速度。John后来说，如果有可能就尽量多买物业，能买多少买多少。

 1991年 

1990年多伦多的平均屋价为25万5千元，这是一个屋价下跌的10年，整个90年代多伦多的屋价跌了11%，到了1999年，多伦多市的平均屋价跌到22万8千元。

 90年代初的经济危机令失业率上升，人们对房屋的承受能力大受打击，其中1996年到达谷底，当年的房屋均价为19万8千元，之后才开始回升，但是无论如何到世纪末还没有回升到10年前的水平。

 在影视界工作的Laura于1991年花了16万9千元买下她的爱巢，当年多伦多的平均屋价是23万4千元，她买的房子是有2间睡房的镇屋，在多伦多上湖滨区（Upper Beaches）的Swanwick Ave大道，房子不大，Lot只有14英尺，只有1个浴室卫生间。

 Laura的老板借给她1万元作为首付，当时的按揭利率也很高，达到11.25%，物业税一年要交505元，她的年薪是5万8千元，还有花红。

同类型的镇屋现在价值50万元，等于23年前的3.25倍。

 Laura后来又买了2栋房屋又卖掉，目前住在美丽的湖滨区Herbert Ave大道上1栋3层高的独立屋里。

 遗憾与建议：没有遗憾，不要怀疑自己的能力，要看重房屋的升值潜力，不要因为一些小问题比如橱柜颜色而放弃大好机会。

 2015年刚到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成为年末的热门话题。

虽然还没有到12月份的最后一天，但加拿大房地产协会（CREA）最新的年度预测显示，2014年加拿大房价将增长6%，至405，500加元（约人民币（6.2198, 0.0050, 0.08%）220万元）。

个别热门城市涨幅惊人，温哥华的房产均价早已超过80万加元，多伦多房产均价达55万加元，卡尔加里均价达46万加元。而根据Teranet National Bank房价指数，过去五年加拿大房价累计已上涨了27.2%。

但与之对应的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系统评估报告表达了对房产市场的担忧。央行认为，目前加拿大的房价已经被高估10%至30%，给购房者带来了巨大的房贷压力，也成为当前加拿大经济面临的最大风险。

如果从经济的角度分析，推动房价上涨的因素，主要是收入、就业、利率、住房供应和人口增长几个方面。

过去几年加拿大房市上扬，超低利率是主要推手。加拿大央行维持1%的基准利率已超过4年之久。

人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入，“一不小心”就贷多了。但过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。

央行报告显示，目前大约12%的加拿大家庭处于严重负债水平，其债务/收入比高达250%。

考虑到加拿大目前的通胀率为2.4%，创2012年3月以来最大升幅，一旦利率恢复正常化，还款压力上扬，而薪资与其他收入又不可能突增，这种对立必将对房市产生重大冲击。

住房供应量和人口增长情况则是供求关系的两端。假设2015年加拿大将接受26万到28.5万个新移民，而住宅开工率预计为18.49万套（根据加拿大按揭房屋公司CMHC的预测数据），那么新移民的涌入的确可以给房产市场带来促进作用。

但这里面有个问题：高企的房价即便对于部分富有的新移民而言也已是天价，这些新来者中有多少能转化成有切实消费能力的购房者，来消化这些新建房？

而且，新移民主要登陆在大城市及经济中心，比如大多伦多和大温哥华地区，这些地区有可能呈现一定程度的“供不应求”，但在其他地区，房市表现已明显呆滞。

仍然以CREA的数据进行分析。虽然全加2014年的房屋交易量增幅预计将达到5.1%，但列入统计的10个省中，有4个省录得年度跌幅，1个省持平，另2个省增幅仅为0.8%和1.8%，真正对全国增幅起贡献的，其实只是BC省（14.5%），阿尔伯达省（9.3%），安大略省（3.6%）。

而从价格方面来说，虽然全国的涨幅达到6%，但仍有2个省（新斯科舍省、新不伦瑞克省）录得跌幅，领跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿尔伯达省（5.0%）而已。

再以安大略省为例。虽然大多伦多地区和哈密尔顿市行情火爆，但是只要过了东部边界，行情立刻走低，渥太华贵为首都，也摆脱不了库存过多、销售疲软的态势。

一直以来，这种地区差距都存在于加拿大房产市场，只是近几年，因为各地经济环境、发展潜力、人口增长预测等因素的差异，被进一步放大了而已。相比大城市，郊区、小城镇事实上找不到房价上涨的强有力支撑，因而也并不存在普遍性的狂热。

再看看加拿大历史上曾经历过的房市风暴。80年代初和90年代初，房产价格快速上涨，媒体大量报道人们对房地产的各种痴迷，那些没抢到房、错过了买入机会的人捶胸顿足，后悔得无以言表。这些都是资产泡沫化的典型特征，而结局无一例外都是深幅回调。

一些曾经历过上次风潮的“老业主”冷眼旁观这几年的房市，有句意味深长的评价：“房价怎么涨上来的，就有可能怎么跌回去。”这跟咱们中国人说的“出来混，总归要还的”，倒是有异曲同工之妙。

不过，来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主，但2014年有所转折，非能源产品出口增加，预计2015年这一趋势还将继续。

如果加拿大GDP在2015上涨2.5%，就业率及工资水平呈现良好的发展态势，那么将对整个房产市场起到积极的推动作用。但如果实体经济得不到持续改善，则房地产泡沫危机将明显化，住房市场冷却与衰退速度之快，或达到20年来前所未有的程度。

以能源重镇卡尔加里为例。石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到这里，从而刺激了对房屋的需求，然而，现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约四成，对当地的就业也产生了一定的冲击，预计新的一年里更多的人将持等待观望态度，而不是急着下单。

另一个常被房市乐观主义者强调的外部支撑因素则是海外投资者尤其是亚洲投资者的避险需求。

对很多投资者而言，在温哥华或多伦多购置一处房产，是一种“保险”而非单纯的投资，目的是用来抵御本国或有的金融风险，做全球范畴的资产配置。不过这种趋势也越来越多地引起了当地民众及政府的不满，未来政策制定者可能会采取更多“挤泡沫”的步骤，让市场逐渐失去动力。

如果用一个词语来形容加拿大房市，“参差不齐”可能比“形势一片大好”更合适，而“软着陆”或许是政府与民众乐见的最佳结局。

在决定投资或者投机加拿大房市之前，城市规模、就业情况、居民收入、金融环境，甚至全球经济的异动，都值得购房者深入研究，细细琢磨。

买家和卖家握手成交时，才能确定一所房子的真正价格。但是，在买房或卖房之前，抑或是在交地产税时，人们还是需要一个价格数据来作参考。这个价格是多少，不同的人会给出不同的答案。

通常，如果一所房子的挂牌价低于评估价，你会立即怀疑这个房子是不是有什么问题。其实，对不同的人或机构来说，同一所房屋会有不同的价值，而且房屋的评估价与真正的市场价可能会相差好几个百分点。

房产经纪估价：$$$$

房产经纪的工作就是让一所房子的价格卖得尽可能地高，因此从房产经纪那里所知道的房屋价格可能是最高的。

房产经纪可以从房源西悉尼服务商MLS（Multiple Listing Service）那里获取公众不可能看到的资料，并且一直关注着房地产市场中的最新消息，盯着各处的楼盘，与买家沟通信息，并与其他经纪交流。

综合所有这些信息，并考虑该地区类似房屋的价格以及市场行情后，他们会给出他们认为可能达到的最高价钱。

业主估价：$$$

房主对自己的房子通常是充满信心的。在卖房以前，房主会做一些功课，阅读与房地产相关的报刊，查看这些报刊上所列的房源，对自己的房子处于什么价位有一个估计。不过，即使是同类型的房屋，也会有细微的差别，所以业主根据模拟进行的估价可能偏高。另外，有些房主想卖旧房换新房，因此新房的价格也可能对房主的评估造成影响。

银行：$$

银行作为放贷者，对房子的估价比较保守，这样一旦贷款人最后不能偿还贷款，房子需要被出售的话，他们也比较容易拿回自己的钱。

当房子的要约价被买家接受之后，在大多数情况下，银行会派出评估员查看房屋，并确定这个房子是不是真的值这个成交价。如果评估员认为房子的实际价值大大低于成交价，那么买家不得不从其他途径筹措资金，融资也完全可能落空。

BC物业估价署（BC Assessment）：$

对房屋最保守的估价来自于政府自营机构——BC省估价署。BC省估价署负责对全BC省两百万套私有房产进行估价，不会漏掉1元钱的价值。因为基于这个评估标准，每个市政和税务机关可以收取相应的房产税。

当然，这并不意味着估价署每年会派人上门估价。虽然他们有评估员，但如果这样做人手显然不够。评估署有个巨大的数据库，包含来自于市政、省府、房地产局及其他相关机构的大量数据。

当年房屋的评估价通常为前一年7月1日的价值，评估时考虑的因素包括：可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及小区设施。

BC房屋评估署通过批量分析房屋的销售资料来为某一小区性质差不多的房屋确立市场估价。基本上与买家搜寻房源时所做的事情差不多，比如说买家常会考虑，“这个房子内部状况比较好但是离大马路太近；另一个房子小一点，但是所在的位置比较安静而且地下室也装修好了” 。

大部分估价上升是因为房地产市场的整体变化。如果你所在的小区去年突然变得比较受欢迎，去年的成交量比前年多很多，那么今年的评估价格就会反映这种变化。

如果市场变化过于极端，政府就会介入给估价设限。2009年就曾发生这样的事，因为某些地方的房价相比于2008年的高峰跌了超过10万。

房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化，比如，改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会使房屋升值。

我的房子到底值多少？

想要正确客观的了解自己房屋的价格，就要了解上述各种评估途径的利弊，综合考虑。

你可以通过BC物业估价署网站的e-valueBC工具（http://evaluebc.bcassessment.ca/default.aspx）获得房价。你只需输入自己房屋的地址，就可以查到房屋的估价，但要记得这是去年7月1日的价格。

也可以多找几个地产经纪和他们谈谈。他们非常了解本地的房产市场，也通常有自己的方法来确定一所房屋的价格。可能你会得到几个不同的答案，但都在相近的范围。同样地，不同的经纪有不同的销售策略，挂牌价也会有差别。

和不同的经纪交流，能帮助你更正清晰的认识自己的房价，也可以取多种结果的平均值或中位数作参考。

你还可以找经过加拿大估价协会（Appraisal Institute of Canada，AIC）认证的估价师，他们能提供比较公正的房屋当前市场价。估价师通常由放贷者、律师事务所、投资者和其他需要准确的不动产价格的人雇用。你可以通过AIC的“Find a Real Value Expert”工具（http://www.aicanada.ca/find-an-appraiser/）查找评估师。

如果你想知道详细的的房屋当前价值，也可以查找放贷机构和房产专业人员所用的资料。Landcor资料公司（Landcor Data Corporation）的不动产估价报告通常29.95元一份，还包括当前市场行情。通过这份报告，你可以了解该不动产的历史、估价、所在地区的市场趋势等等。Landcor公司利用BC估价署的数据库及其他数据源，并有其独特的方法来分析这些海量数据。

当然，也不妨和邻居、朋友、亲戚多交流一下，获得多样动态的房产信息。

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加拿大中央银行1月21日意外地宣布再度降息后，引发人们对经济的担忧，这两天加元汇率狂跌、股市猛涨。央行坦言，油价大幅下滑让经济增长变得不明朗，是这次降息的主要原因。

央行减息或令买家提早入市

有地产经纪认为﹐加拿大中央银行今次减息0.25厘﹐楼市方面最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

据明报报道﹐一般的首次买房人士资金不多﹐而且负担能力有限﹐对他们来说﹐这次的减息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐拥有较大面积的房子。预期会有买家利用这次减息的机会提早入市﹐当中包括了首次置业人士。

减息无疑是楼市的一个好消息。不过买家还是要量力而为﹐因为利息不会一直持续在这样低的水平﹐所以还是要注意本身的负担能力。目前加拿大经济形势不乐观﹐利息虽然减了﹐但大家的收入的增长并不大﹐而且房价已经高企﹐所以减息也不会对楼市带来特别大的刺激效果。

此外不排除利率掉头回升的可能性﹐但估计在半年内不会再有变动﹐因为中央银行需要时间来观察减息后的整体经济形势。

五年定期贷款利息预期创新低

有房贷经纪估计﹐随着加拿大中央银行突然把隔夜利息调低﹐五年期的定息房贷的利率可能会创新低。

业内人士Brian Matthey称﹐如果目前的情况不变﹐五年期的房贷利息可能会下调至2.69厘。他补充称﹐这个利息还未计算优惠。

根据房贷行业的一般做法﹐客人如果讲价﹐一般可以获得折扣﹐最后所取得的利率因而会比广告中公布的利率为低。

房贷经纪Gord McCallum相信五年期的定息房贷的利率可能会刷新历来的低位。他表示﹐如果五年期的定息房贷利率调低至2.5厘﹐他不会感到意外。

总理支持央行:加拿大经济好得很?

加拿大总理哈珀星期四下午在安大略省圣凯瑟琳市说，加拿大经济的基础很牢固，完全经得起石油价格下跌带来的冲击。加拿大仍然会在2015年消灭赤字，达到财政平衡。他表示，联邦政府的财政状况确实受到原油价格的影响，可能不得不动用一笔备用资金来达到财政平衡。他对加拿大央行降低基准利率的决定表示支持，并让他的听众相信，加拿大的经济和金融政策使这个国家成为全世界最稳定的经济体，他所领导的政府将继续创造就业，支持企业创新，帮助制造业发展，并且不会增加企业的税收负担。

由于低息刺激加拿大房市一直高烧不退，如今再次降息，有人担心会给房地产市场火上浇油。不过业内人士表示，一旦市场失控，政府会出手干预的，只不过要看时机而已。

大银行收紧房贷 次级市场占有率增

加拿大房贷市场的次级放贷商所占的市场比率创了历来的高位﹐被指会增加楼市的风险。

次级贷款市场的主要参与者是有别于大型银行的放贷机构﹐目前所涉及的贷款﹐只占全部房贷的2.2%。

以这个比率来说﹐一旦发生违约问题﹐应当未足以对楼市造成任何严重的结构性损害﹐但它们的市场占有率已显著增加。

根据加拿大帝国商业银行世界市场(CIBC World Markets)利用加拿大统计局的资料编制的数据显示﹐在过去的一年﹐这些另类的放贷商所批出的贷款额增加了25%﹐但同期间总体的房贷额只增加了4%。

美国楼市崩盘及在2008年经济衰退﹐次级贷款被指是部分原因。他补充称﹐次级贷款是健康运作的市场的一个正常环节。在美国﹐次级贷款曾经占市场5%﹐一直持续了40年都没有出事﹐但当增高至33%时﹐问题就来了。

本国的大银行追随联邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的楼市降温政策﹐因此需要收紧贷款条件﹐以致非银行的房贷机构获得更多的发展空间。

由于有更多的房贷申请不获银行接受﹐房贷经纪会把这些申请转介给包括了Home Capital Group等的非银行的贷款公司。

最近加拿大的银行股价纷纷跳水，这跟投资者看空加拿大楼市有密不可分的关系。

近日德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球高估楼价国家中的冠军。并指由於加拿大国民的负债额高，令到加拿大「处於严重危机」。

上述是德意志银行的国际首席经济分析员斯路杰（Torsten Slok）发出的研究报告，他认为若加拿大楼价与国民收入作出比较，楼价被高估了35%;若与租金比较，更是高估了91%。

他指加拿大的另1项问题是国民的家庭负债额极高，若以占收入的比率计算，已升至较美国高出五成。德银曾於1年前指出加拿大於全球高估楼价国家中称冠，昨天的评估更是再进一步。

加拿大中央银行也认为加拿大楼价被高估，但只认为高估了10至30%。

《经济学人》杂志（The Economist）於近年一直认为加拿大楼价被高估，认为若与国民收比较是高估了32%；若与租金比较则是高估了75%。

德银的报告，有解释加拿大「处於严重危机」的7大原因：

1. 当美国国民的家庭债务自2008年经济大衰退後逐渐减少时，加拿大国民的家庭债务若以占收入的比率计算，是历来最高，并较美国国民负债率高出五成。
2. 加拿大住宅按揭信贷市场已经放缓，对楼市是项坏消息。
3. 加拿大国民的各种债务齐齐慍升，包括信用卡贷款?按揭贷款及个人借贷，但收入增长速度则极之缓慢。
4. 加拿大的住宅房屋建筑量於近10年的增长不高，但柏文单位建筑量则急升。
5. 加拿大的最大楼市市场多伦多，於近数年的新屋动工及竣工量都放缓。
6. 温哥华市於近数年的新屋动工及竣工量保持平稳。
7. 加拿大去年有7%劳工是於建筑业工作，倘若楼市大跌，对整体经济会有重大影响。相对而言，美国则只有4%劳工是於建筑业工作。

澳洲挪威房价被高估50%

此外，德银的上述报告称 ，澳洲及挪威的住宅楼价也被高估了50%，其中例如澳洲新南威尔斯省Wollongong市的楼价，若以楼价中位数与家庭收入中位数比较，较美国纽约市更贵。

不少国家的中央银行曾推出经济政策，希望减少楼市泡沫的危机，例如英国，中国香港及星加坡。

高盛的经济分析员Hui Shan去年曾估计，推出的政策能每年降低1%信贷及楼价增长。

德银的报告又指美国的楼价是较历史的平均数低5%。

英国房价被高估38%

由於英国政府鼓励买家付较低首期，上述报告指英国楼价被高估38%。

加拿大道明银行（TD Bank）认为，随着油价下跌，能源生产地区的住房市场受重挫，除了两个最热的房地产市场，加拿大房价今年开始全面下行。

该行预测，只有安大略省和不列颠哥伦比亚省 ——分别受多伦多市和温哥华市常年火爆的房地产市场推动，在2015年能躲过房屋价格和销量下跌。该行认为，安大略省和不列颠哥伦比亚省的房价今年将分别上涨3.1％和2.9％。

不过，该行指出：“2014年的房价进一步上涨某程度上削弱了支付能力，将有可能成为安大略省和不列颠哥伦比亚省的市场阻力。”

多伦多和温哥华的强势将小幅推高全年平均房价约1.6%，但加拿大整体房屋销售预期下滑1.7%。

道明银行预测，在2015年，阿尔伯塔省的房屋销售将暴跌逾20％，价格下跌3.5％；萨斯喀彻温省销售将降低6.7％，价格下挫3％。该行报告称，萨斯喀彻温省的“住房市场出现极度疲软的迹象”，尽管相比阿尔伯塔省，它的经济更加多样化。

该行还称，这三个原油生产大省和加拿大其他地区之间的“经济表现将出现巨大的差距。”

这对安大略省反倒是好消息。在该行看来，安大略省将引领加拿大经济增长，预计该省GDP在2015年将增长2.8％，2016年将增长2.5％。制造商的能源成本有所降低，加元走弱令出口更具竞争力，“安大略省特别能从中受益”，该行在报告中写道。

另外，报告还指出，政府支出也将拖累阿尔伯塔省的经济发展，由于石油收入减少，该省面临数十亿加元的预算缺口。阿尔伯塔省今年的经济发展“预期将几乎停滞不前”，GDP增长仅为0.5％，2016年将反弹至1.8%，但仍大幅落后于该省于近年的经济增速。

加拿大职业网站Workopolis发表一项分析，指出在多伦多置业，每年的收入需113,009加元才能负担得来。

这次的分析包括了全国10个主要城市，多伦多所需要的入为第二高。高踞榜首的是温哥华，当地的人需要147,023加元的年收入，才有足够的负担能力。其余大部分城市需要的入息介于7万多加元至8万多加元，但温尼辟及哈利法克斯的人以稍低于6万加元的收入，也有能力供楼。

根据统计资料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由于可见，对于本国大城市的家庭来说，居者有其屋其实不是太难达到的目标，但多伦多及温哥华则例外。

这次的分析以多伦多房贷经纪威廉斯(Adrian Williams)的意见为依据，设定首期10%，亦即是房贷相等于屋价的90%，而还本期及房贷利息分别定为25年及2.99%。他指出，在计算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的资料外，还要包括公用服务的开支及有关的税款，以及最重要的屋价。

房价经常波动，不过，该网站指出，这次研究引用加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋价数据，适用于去年12月底。此外，有关的计算也包括至少100加元的公用服务费用，和由威廉斯提供的各地物业税。

按以上设定，多伦多平均房价是587,505加元，以首期10%计算，每月房贷还款是2,560加元，再加上354加元的物业税及公用服务开支，所需要的年薪达到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的则是温哥华，根据该网站的分析，温哥华房价是819,336加元，每月的房贷还款额高达3,570加元，比多伦多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相应增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物业税资料，温哥华的平均屋价虽比多伦多高出近40%，但物业税反而较低，只是251加元，少约100加元。

排第三位是正受低油价打击的卡尔加里。这个地产市场去年表现不俗，屋价录得显著的升幅，至年底时的平均屋价是465,047加元，每月的房贷还款额为2,026加元，需要的收入为88,578加元。

根据这次分析的结果，在渥太华、沙斯卡通、爱蒙顿及里贾纳这4个城市居住的人，只要家庭收入达到全国的中位数，便有能力置业，因为需要年收入只是介于稍逾72,000加元，至略为低于75,000加元之间。温尼辟及哈利法克斯的平均屋价不足多伦多的一半，所以要求的收入也相对低许多，分别是58,235加元及56,929加元。

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在原油价格暴跌导致盛产原油的加西房地产市场全部熄火的情形下，2015年加拿大房市预期只能见到温和的成长，平均房价涨幅冠军的桂冠可能将落入大多伦多地区之手，这是房地产经纪公司Royal LePage本周公布的今年房市展望报告作出的预测。

该展望报告预测，全加平均房价涨幅仅2.9%，略微超过通货膨胀率。2015年成屋平均房价将达到41万9318元，而2014年平均房价是40万7500元。

多伦多的房价涨幅将全加最大，可望达到4.5%，但远低于2014年度涨幅8%。预期大多伦多今年平均房价可上涨至59万2000元。多伦多的2013及2014年的平均房价分别是52万4089元、56万6500元。

2015年房价涨幅亚军将是被视为住宅可承担性全球第二糟糕的温哥华，预期将上涨2.8%，接下来是卡加利的2.4%。

Royal LePage的总裁索普认为，央行减息将导致各金融机构调降利率，而更低的利率将导致包括大多伦多在内的加拿大中部地区房地产销售量和价格上升，这个广大地区今年平均房价有望再上涨4.5~5%。

索普说卡加利的房市则一落千丈，在油价狂跌之前，卡加利的房市被看好，但现在预测只有与通膨率相当的2.4%涨幅，还不到原来预期涨幅的一半。

稍早前加拿大最大的房地产经纪公司Re/Max的展望报告也说，曾被形容为浮在油田上的城市卡加利，房价涨幅长期与工商业重镇大多伦多并驾齐驱，并一度居于领先地位，可是随著油价大跌，卡加利房市被预测风光不再，卡加利房价涨幅缩小至3%。

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一家中资企业上月买下了位于惠斯勒约两小时车程的“鬼镇”布雷迪恩（Bradian），从买房到买镇“越买越大”，令不少人咋舌华人的购买力。有地产经纪指出，越大未必等于越贵，但华人买物业的确有从住宅向商用地转移的趋势。

早在“鬼镇”交易之前，华人买豪宅、农庄早已不是什麽新鲜事。去年，一名中国买家斥资1100万元，购得温西桑那斯区（Shaughnessy）一栋面积1万6000平方迟的A级历史遗迹进行翻修；同年10月，一名温哥华华裔在新布朗士维克（New Brunswick）的蒙克顿（Moncton）买下一座拥有107年历史的古堡。

不过买大并不一定房价就高昂，以蒙克顿这座名为Castle Manor的古堡为例，交易价仅为47万5000元，比温东一栋普通独立屋还便宜。再如刚刚出售的布雷迪恩镇，成交价格为94万5000元，但所得土地有53英亩。当然，这些物业的后续投入是庞大的，如维修、基础设施建设以及项目开发等，将远高于售价。

温哥华房价一路上扬，加重住房负担，“买贵”是大环境所趋，而非购买趋势。但是近几年，不少华人投资者资金有逐渐从住房型物业向商用物业转移的势头。

譬如购买大型土地兴建大楼和商场，以及发展旅游度假村等，都有不少华人下手。包括现在兰里一个商场项目已有华人买家中意并洽谈。谈及原因，专业人士认为除了商业利润回报，分散投资风险及土地增值都是是越来越受到买家青睐的因素，当然也包括一些出于移民为目的的投资考量。

相较于自住住宅物业，商用土地开发可以带动本地经济发展，增加就业，是一个乐观现象，也从一定程度上可以改观部分人对海外买家投资本地物业的负面态度。

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