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本周二(3月17日)，多伦多地产局(TREB)公布了今年三月上旬大多伦多地区房市数据。如业内所预期的那样，本地房市在二月份提前迎来“小阳春”之后，三月上旬房地产需求仍保持强劲，推动成交量和平均价大涨，涨幅双双突破10%。

加拿大多伦多独立屋3月上旬价涨21.3%

数据显示，在三月份的前两个星期，GTA房屋成交量为3838宗，比去年同期增长了11.8%。与此同时，房屋的挂牌上市量也上涨了8.4%。由于上市量的涨幅低于销量，这说明市场正在进一步收紧。

三月上旬成交量涨幅最大的是市内的镇屋，年同比增长21.9%。其次是905地区的公寓房，涨幅为19.4%。其他类型的房屋涨幅多在10%左右，只有市内的半独立屋的销量比去年同期下降了7.2%，这是因为市场内存货量过低，从而影响了销量。

评论人士指出，随着市内独立屋价格一涨再涨，让越来越多的人难以负担，所以转向较为便宜的镇屋、公寓房市场。相信在今年剩下的时间里，这两类房屋的销量将领涨全区。

不过，市场内对独立屋的需求仍然很强。三月上旬市内和905地区独立屋的销量分别增长了13.2%和12.3%。业内早前曾警告，加元汇率下滑将会导致海外热钱在春节后加速涌入，而独立屋市场将成为有海外背景的买家的聚集地。

至于大多伦多地区的平均房屋成交价，在三月上旬增长至62.01万元，比去年同期增长10.6%。全区各类土地房屋都录得大幅增长，其中市内的独立屋均价达到109.9万元，年同比增长21.3%，比二月份涨了近6万元之多，而市内和905地区的半独立屋、镇屋的增幅也在10%上下。本地公寓房的价格则在三月上旬保持平稳，市内公寓略有降价。

多伦多地产局主席艾瑟灵顿(Paul Etherington)表示，三月上旬无论是市内还是905地区的房屋销量都录得大幅增长，说明本地居民正在继续将买房视为一项长期的投资手段。不过，在本地某些社区，低层房屋的挂牌量偏低，抑制了销量的增长。

地产局首席分析经理门瑟(Jason Mercer)表示，在过去的一段时间里面，本地房屋的挂牌量增幅一直低于销量增长，这说明市场正在不断收紧，特别是土地房(独立屋、半独立屋和镇屋)，因此这类房屋价格的增长将保持强劲。另一方面，今年三月本地豪宅销售火热远胜去年，这也大幅推高了独立屋的平均成交价。

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中新网3月11日电 据加拿大《世界日报》报道，一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人，豪掷5180万美元买下温西Drummond Drive 4785号25,000尺豪宅，成为卑诗省有史以来最大宗住宅交易之一。

这栋豪宅位于温哥华顶级豪宅区Point Grey，占地1.09公顷，实际上是由三块地合为一块的豪宅。拥有瀑布、室外网球场、运动场、电影院，还有单独的宾客楼。前屋主为北美科技公司名人、社交游戏公司执行总裁、曾任大温游戏公司EA主席多年的麦崔克(Don Mattric)及妻子Nanon De Gaspe Beaubien-Mattrick。

根据交易文件显示，这栋豪宅并未列上地产求售网，交易于去年12月中旬完成，但并非通过经纪交易。

据悉，买家来自中国，在温哥华拥有投资公司。地产经纪海斯曼(Malcolm Hasman)证实，这栋豪宅去年曾列入他的网站出售，但拒绝透露其他细节。

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据加拿大皇家银行最新公布的季度报告指出，去年第四季房市统计显示，温哥华仍然是全国买屋最难负担的都会区、多伦多的房价也升高，由于国际油价跌挫影响，卡尔加里房市比以往较易置产，亚省与萨斯喀彻温省的可负担性也提高。

皇银的最新季度报告指出，由于安省和部分卑诗省的房价飙高，造成加国购屋可负担性的地域差别渐趋两极化。最明显的例子是，卑省的温哥华持续成为全国可负担性最吃紧的房市。统计显示，2014年第四季大温房屋交易创下四年来新高，房市供应紧缩，更进一步推高房价。

多伦多的购屋需求也攀升，刺激房价趋高，即使公寓的交易情况不差，也弥补不了市场的可负担房屋需求。

反观国际油价走低的效应已开始显现，产油省的卡尔加里地区房市可负担性已大幅改善，当地的房屋交易减少，造成更多待售或新上市的房子求售，对买家相对地较有利。

皇银报告称，萨斯喀彻温省目前已成为买家的市场，雷琴纳(Regina)、沙斯卡通(Saskatoon)的房屋销售量去年最后一季减少4.6%，房价平均下降0.6%，萨斯喀彻温省的买屋可负担程度也因此提高。

另一方面，曼尼托巴省、魁省和大西洋省份的房屋可负担性也有所改善。

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六个多月前，国际油价大幅下跌开始威胁到卡尔加里（Calgary）这个原被视为加拿大最火热的房地产市场。现在，该市的房地产市场正走向一个关键路口。卡尔加里是加拿大第四城市，位于阿尔伯塔省，被称为加拿大的石油之都。

截止2月23日，卡尔加里房屋总销量暴跌了36％，新上市房屋量上升9%。卡尔加里房地产协会数据显示，该市中位房价下滑0.5%，平均房价下跌3.4％。

很显然，现在是卖房的坏时机。那些打算卖房的人把希望寄托于油价反弹，希望油价上涨能扭转这个加拿大能源中心惨淡的经济前景。

加拿大蒙特利尔银行（BMO）的前首席经济学家、目前就职于抵押贷款经纪公司多明尼昂贷款中心（Dominion Lending Centres）的谢丽·库珀（Sherry Cooper）称，卡尔加里的卖房者如果坐等油价回升将会后悔莫及，在她看来，房价还会继续重挫10%至20%。

“从什么样的水平下降？从已经有泡沫的房价。卡尔加里的平均房价已经出现暴涨。从这一角度来看，它曾经是加拿大最强劲的房地产市场” 库珀如是说。公寓价格在二月遭受重挫，平均下降8％至304,000加元，独栋别墅价格下跌了3.3％至534,000加元，联排别墅价格下降2.2％至417,000加元。

加拿大会议局（Conference Board of Canada）的最新省级展望显示，阿尔伯塔省将陷入衰退，并且至少持续到2016年。

温哥华历来是海外华人买家青睐的房地产风水宝地，出高价抢offer在那里早就不是新闻了，然而近日温哥华西区一间豪宅抢offer闹剧还是引起了媒体关注，因为这次加价40余万抢offer成功的不是中国富豪，而是一个本地华人医生。

据明报报道，这个位于温哥华西区Paton街4700路段的楼盘放出不久，便有11个买家下单，其中9人为华裔，最后本地买家以410万元成交。 

这就是本地华裔成功压过中国富豪加价40余万抢下的温西豪宅。

地产经纪黄英伟介绍，该楼盘开价368.8万元，政府今年估价为315.3万元，成交价比估价高出30%。该间房屋2014年的政府估价为286.27万元，光是估价便在一年内上升10%。附近邻居称，该区类似的楼盘去年成交价仅为310万元，今年竟然出现410万元的成交价，等于是一年上涨了100万元。而11名买家中排第二的是中国来的富豪，出价则为380万元。

黄英伟透露，他所代表的买家为一名本地华人医生，愿意出高价购屋的原因，主要是因为该区大多是专业人士居住，非常适合买家的需求。

华人聚居区依然要抢

尽管业内一再提醒，加拿大房价已经被严重高估了，但抢offer现象在某些华人聚居区依然是主旋律，个中原因值得玩味。

一位华人地产经纪称，抢offer最大的好处是卖方经纪比较容易push卖家成交。2014年，不仅仅很多老经纪喜欢用抢offer方式去卖房子，很多新经纪在偶尔拿到listing的时候也采用这种方式。作者谈到经历的1次抢Offer失败，他估价这个房子应该是在90万左右，有两个Offer来抢,他出到88.3万，而另外一位经纪出价98万多，并且取消全部条件，当然后者胜出。

有网友慨叹，现在listing的房价已经不是卖价了，而是“抢房指导价格”。也有网友指，listing的房价往下砍价的比比皆是，你为啥非要跟着抢呢?华人聚居区对你来说真的那么重要吗?

来看看网友贴出来的最近几个华人参与抢offer成交的经典案例吧：

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2015年一月的房屋销售量比10年平均的一月销售量高了14.9％。购房者依然活跃，而挂牌出售的房屋数量却低于一般水平。所以最近纷纷出现 Multiple offer 的情况。而我们地产公司本周看到的几个例子:

#105 825 W 15^th Ave Vancouver: 25 年2房城市屋，叫价$529,900，无条件Offer，成交价$580,000 。

9111 Holmes St Burnaby: 60年独立屋，叫价$828,000，10个竞争Offer，最后无条件成交$885,000。

1163 W 38^th Ave Vancouver: 73年独立屋，叫价$3,088,000，六天卖出，成交价$3,830,000。

大温哥华地产局(REBGV)总裁雷·哈里斯(Ray Harris)表示: 我们目前看到较少的业物挂牌出售，虽然购房者需求仍保持稳定。尤其是在独立屋市场，现在出售的业物数量，是最近四年来第二低量的一年，这造成购房者之间的竞争。 地产局报告表示，大温哥华地区的销售与房源比例为17.7％，仍然是属于平衡的市场状况。

但如果将温哥华、本拿比、列治文各地区以及独立屋、城市屋、公寓各类别的业物分开来看的话，销售与房源比例这个数字就提供了更多的资料(下图):

例如:温哥华及本拿比的独立屋在2015年一月都是属于卖家市场。我们本周看到几个 MULTIPE OFFER 的例子有两个就是在温哥华和本拿比的独立屋。

本拿比的城市屋市场更是火热的卖家市场，销售与房源比例高达34%。到上个月一月为止，本拿比有138个城市屋挂牌出售。而一月份共有47套城市屋售出47除以138＝0.34或34%。如果没有新的城市屋在本拿比挂牌出售，以这个速度，3个月后，所有的城市屋都会卖完。

各区的公寓市场是处于平衡市场，代表供应与需求是对等的。

记得刚考到地产经纪牌照后，前辈告诉我每天早上都要看销售与房源比例，这样才能了解市场状况。尤其在自己专长的地区，需要更详细的了解：例如，本拿比又可以分为更小的区域如 Metrotown或Edmonds、还有业物的种类、屋龄、大小等等，都有不同的供应与需求。我们虽然不能预知未来，但是了解市场状况才能给客人最好的建议。

例如现在是卖本拿比独立屋或城市屋的好时机，但是如果现在想卖列治文的公寓，可能没有其他地区或屋类那么好的价钱。但是反过来看，如果现在想购买列治文公寓，可能买家又比较多议价的空间。

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加拿大中央银行星期三上午宣布把基准利率从1%降到0.75%。这个决定出乎所有经济学家的意料。加拿大广播公司记者史蒂夫.奈尔斯说，加拿大央行自2010年9月以来一直把利率维持在1%。彭博资讯公司在这次央行例会前夕请22位经济学家做相关分析，竟没有一人预测出央行降息。

原本就一路下滑的加元币值应声再降将近2美分，目前停留在81美分以下。

油价之过

尽管此前有经济学家认为原油价格下降有利于加拿大的出口贸易和制造业发展，但加拿大央行行长博罗兹（Stephen Poloz）在星期三上午的新闻发布会上表示，原油价格的下降对加拿大经济的影响毫无疑问是负面的，包括原油出口的利润下降，能源领域的投资和就业缩减。

原油星期三在国际市场上的每桶价格在50美元以下。加拿大央行已经把对今年的经济发展预测从2.4%降到2.1%，2016年回升到2.4%。但是这个预测是在今后两年原油价格每桶60美元的基础上做出的。 如果原油价格持续停留在目前水平，央行可能再度降低对经济发展的预测。

加拿大央行因此认为有必要下调基准利率以助经济一臂之力。各大银行的跟进将减轻那些需要贷款的公司企业的利息负担，并增加加拿大消费者的购买力。加元汇率下降将有助于扩大对美国的出口贸易。

房贷浮动利息率可能下降0.25%

对于以浮动利率贷款的房主来说，加拿大央行的决定可以让原本担心今年房贷利息增加的他们松一口气。经济学家们估计，在博罗兹的新闻发布会后，各银行都会做出略微下调利息率的反应。加拿大帝国商业银行国际市场部的首席经济师艾弗里.申菲尔德（Avery Shenfeld）认为，房贷浮动利息率的下降可能也在0.25个百分点上下。

固定利息率随债券收益率起伏。鉴于后者将随央行基准利率而降，因此固定利息率可能也会轻微下降。目前的五年房贷利率在4.79%上下。

利息率一旦下降，势必鼓励更多的加拿大人贷款购房。这对加拿大中部和东部地区的房地产市场和房价是一针强心剂。但是，加拿大人本来已经创纪录的个人债务恐怕也会再上一级台阶。

加拿大央行过去屡次呼吁加拿大人减少债务，现在降低利率，等于是鼓励人们借钱。申菲尔德说，央行现在只能是两害相权取其轻，先顾经济发展这一头。

但是不列颠哥伦比亚大学的房地产市场专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，利率降低0.25%，对一个付房贷的人的实际影响其实并不大，不过是每个月几十块钱的差别而已。这并不足以炒高房价，尤其是在阿尔伯塔等省份，这点收益远远不能弥补石油价格下跌造成的冲击。

中部、东部和西部：有人欢喜有人愁

道明银行经济师克莱格.亚历山大（Craig Alexander）也说，尽管低利率会有利于加拿大太平洋地区和中部地区的房地产市场的发展，但是西部地区，尤其是经济严重依赖石油的省份，低利率对房地产的影响恐怕抵不过低油价的影响，当地的经济因此会放缓。

对于吃利息的退休人士来说，加拿大央行的降息决定也将使他们感到手头比过去紧。申菲尔德说，这将会促使他们寻找比担保投资证（GIC）收益更高的投资方式。

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根据加拿大房地产协会最新的全国房屋销售数据。9月份加拿大房屋销售持续走强。与去年同期相比房屋销售增长超过10％，价格平均上升了5.9％。截至今年9月，加拿大房价最高的十大城市如下：

10．萨斯卡通

2014年9月平均房价：333,888加元

比2013年9月： – 1.3％

售出的单位数目：592

萨斯卡通

9．基奇纳 – 滑铁卢

2014年9月平均房价：338,917加元

比2013年9月：+7.2％

售出的单位数目：565

基奇纳 – 滑铁卢

8．渥太华

2014年9月平均房价：357,753加元

比2013年9月：+2.6％

售出的单位数目：1,144

渥太华

7．埃德蒙顿

2014年9月平均房价：367,381加元

比2013年9月：+5％

售出的单位数目：1,778

渥太华

6．汉密尔顿 – 伯灵顿

2014年9月平均房价：411,699加元

比2013年9月：+5.4％

售出的单位数目：1,227

汉密尔顿 – 伯灵顿

5．卡尔加里

2014年9月平均房价：461,099加元

比2013年9月：+5.8％

售出的单位数目：2,837

卡尔加里

4．维多利亚

2014年9月平均房价：509,667加元

比2013年9月：+4.7％

售出的单位数目：544

维多利亚

3．菲沙河谷

2014年9月平均房价：520,477加元

比2013年9月：+5.8％

售出的单位数目：1,344

菲沙河谷

2．多伦多

2014年9月平均房价：573,676加元

比2013年9月：+7.5％

售出的单位数目：8,051

多伦多

1．温哥华

2014年9月平均房价：836,735加元

比2013年9月：+6.4％

售出的单位数目：2,965

温哥华

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2014年加拿大房市的情况已基本尘埃落定。2014年的房市，仅就多伦多的情况而言，终归没有让太多人心想事成。相对往年略显稀少的二手房源注定今年能买到房的人也少，整年持续高升的房价也让很多人最终未能果断上车。除了兜里怀揣着足够银弹的富裕人家，普通老百姓要么降低标准，要么依然在蠢蠢欲动中延续着购房的梦想。

由房贷利率和移民数量透视加拿大2015房市走势

而在新楼销售方面，2014年的楼花销售仍然进行得如火如荼。几个在多伦多以北新开盘的独立屋楼花引发了人龙没日没夜地排队领号的壮观景象。而在市中心推出的好几个公寓楼盘都达到了预期的销售计划，并超额超量地完成了开发商的指标。这都印证了2014年初各方对新屋价格和销量持续走高的预测。

不过，新楼销售哄抢度高也从侧面说明，其实投资人和大众都一样，对于二手房市场能否持续上行是抱有怀疑态度的，与其争抢不知道是否已经接近峰顶的二手楼，还不如出手那些从原始价买入，只要实体房一建成就能坐享升值成果的楼花。在没有太多稳健的投资渠道的实际情况下，将钱投入房市仍是大部分人最佳的投资选择。

2014年，很多事都已尘埃落定。但即将迎来的2015年，仍是可以给予大众满满的希望。

根据近日加拿大房地产协会所发布的关于2015年加拿大整体房产市场发展的预测数据，从整体上看，2015年加拿大房价预期将会增长0.7%，但销售量就会出现微量的下滑约为0.4%。总的来说，2015年的房市仍是趋于平衡地发展。对于目前的情况来说，要想2015年房价能下调的机会几近为零，只要能保持，对于想要追赶末班车上车的人来说已经是最好的情况了。但是预测毕竟只是预测，真正的情况还待实际因素决定。以下几项因素作为重要参考用于考究2015年多伦多的房市走势极为有帮助。

1.房贷利率

众所周知，就是因着加拿大这几年房贷利率一直维持在历史最低水平，才引发了普通大众和海内外投资客纷纷进入加拿大房地产市场的热烈效应。尽管这两年内，房贷利率即将大幅上调的声音此起彼伏，但最后都没有真正发生，稍微的上调也在置业者的可接受范围内，所以对于房市也没有造成多大的影响。但是，同一时间，房价并没有维持在同一个水平之上，这几年来房价已经以飞速增长到了一个偏高水平，如果在房价最高的时候再遭遇利率提高，大众是否仍然能够承受双重重荷呢？

当然，加拿大政府历来以“心系民生”而闻名，为了保障不会重滔美国房贷危机的覆辙，政府会持续出面干预房贷对房市所引发的毁灭性打击。但是，大众也要明白，政府也知道“纸包不住火”，房价再上涨也不能无上限地上涨，现在加拿大的房价只因对比同样是国际大都市的其他国家地区而言低，才有了持续的大幅度上涨，到了一定程度，就应该达到平衡，以免在经济低迷的情况下造成民众负债过高的危险状况。房贷可以说是国家抑制房价的最有力工具，如果到了国家真正认为房价已经不能再恶意往上，房贷调控也就必然出台了。

不过，据早些日子BMO银行利时证券分析员的评论分析表明，预期至少在2015年10月之前，央行都不具备加息的条件。的确，房贷市场从来都不是孤立存在的，它与加拿大整体经济发展以及房屋市场和就业市场等都有着直接关联。目前，油价下跌，加元汇率对美金又持续贬值，这些都对加拿大的经济带来不稳定因素。根据加拿大央行近期发布的数据，有近100万人只能找到兼职工作，这都显示加拿大的经济呆滞，将会抑制通胀。所以，从这个层面来看，毋庸置疑，整个2015年的房贷利率仍然可以保持低水平。

2.移民人数

这两天，微信圈传得沸沸扬扬的莫过于加拿大移民部又把早前关闭的CEC移民类别下的六个职业重新开启，又可以重新通过“快速移民”系统重新等待移民申请的机会。身边不少的留学生对此好消息倍感兴奋，本来打算放弃移民的念头回国的好些人又重拾移民的希望。当然，移民与否是个人的选择意向。但是，这样的举动无疑又给房市带来了某种程度上的推动意义。

近年来，我的客户当中，相当一部分是购买房产让孩子在这边以房养学的国内来的留学生家长，也有相当一部分是已经毕业有了工作正着手移民的留学生。他们的共同观点都是：租不如供。这也是源于中国人对于家和土地的长久建立的依赖感。没有一个房子，家就没有一种归属感。所以，华人移民的到来对于整个加拿大房地产的推动起到了深刻的作用。

尽管这两年，一系列表面无损哪个族群，但是实际对华裔打击最大的移民政策不断出台。当然，这是加拿大政府希望移民能增加对加拿大经济和社会的贡献的举措。最后他们仍以最新调整的政策再度向同一批人发出橄榄枝。我们都明白，加拿大无法割舍华裔移民带来的经济效应。尤其是房市。基本上，只要是华人喜欢的置业地区，那里的房市走势就会游离在全局走势之外，因为那里只有上行的趋势。“良禽择木而栖”，华人对居住的地方十分讲究，花多少钱也在所不惜。所以，这两年只要确保了移民人数的平衡或增长，作为一个移民首选的生活地区，多伦多的房市也不会有大的回落。

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