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加拿大有很多想要买房的人面临的第一个问题就是：买新建房屋还是重售房屋?

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新房(New Home)包括预售新房，是指已经建成或者正在建设，但是还没有销售出去、还没有人拥有过的房屋。新房是由建筑商或发展商进行销售，买房的人是第一个业主。
重 售房(Resale Home)即二手房，是指已经有人拥有过，重新投入市场进行售卖的房屋。重售房是由房屋业主进行售卖，买房的人不是第一个业主。 重 售房按建成时间分为0-5年、6-15年、16-30年、31-50年等等，所以重售房也可能是很新的，不过数量较少。

二者的不同点不仅在于价格，还有生活方式上的不同。有的人喜欢现代化的室内布局，有的人则更偏爱旧式的建筑风格，购买什么样的房屋，还是要综合考虑。

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房屋地点：

重售房：重售房的存在时间比较长，周围的小区环境一般已经发展成型，交通方便，公共设施完善，步行距离就能到达周围的便利店、学校、小区中心等。

新房：新房所在区域的道路和小区都可能比较新，多数的新房所在区域都是距离市中心有一段距离的近郊，到市中心的距离在1小时以内。但是现在很多开发商也会购买城 市 中心地段的土地，将旧建筑推倒后重建公寓，选择开始变多。但是新房所在小区一般不是很完善，可能需要开车去往周围的商店、小区中心等。

购买价格：

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重售房：以每平方英尺的价格来衡量，重售房的价格要更便宜。而且如果没有出现价格战的话，房子还有讨价还价的余地。

新房：和重售屋的价格相比，新房的价格要更高。而且通常新房的价格是由开发商指定的，所以基本没有什么议价空间。但是有些新的公寓楼盘也会推出一些优惠，比如赠送家具或优惠券等等。

后续成本：

重售房：因为重售屋被使用的年限已经比较多，容易出现年久失修的问题，也就意味着买家要做好维护的准备，预留出维修经费。

如果买家对房子现有的格局不满意想要改造的话，需要花费大量的建筑成本。比如，如果你想为房子加盖一层，那么你必须改动房子里现有的所有电线道路。

如果你想对老房子进行重新规划，但又不想破坏房子的现有特征的话，可能需要购买与房子建筑时相同的材料，因为时间较久，有可能现在这种材料既昂贵又难以获得。

新房：对于新建房屋来说，如果有超过建筑规定规范的部分，仍然需要额外的费用。

购买新房的业主需要以最终售价为基础支付GST/HST，不同省份的税率不同。比如一个新房的最终价格是45万，BC省的税率是12%，那么你就需要额外 支 付5万4000元的税款，安河的税率是13%，你就需要额外支付的税款就是5万8500元的税款。在2015年4月1日后，BC省新屋税将变回简单 的 GST，在4月1日后的购房者只需缴纳5%的新房税。

对于新房来说，各项设施都还很新，所以维护费用要少得多。如果在新家中发现一些需要修缮的瑕疵之处，也可以先查看家庭保险条款中是否有该项保护，如果有的话可以向保险公司提出索赔。

占地面积：

重售房：由于过去的标准比较宽松，重售屋的占地面积一般都较大，每套房屋的前后都有宽大的草地花园。

新房：相比之下，现在的土地越来越少，管理规范也更加严格，对土地利用的限制则越多，新建住宅的庭院面积也越来越小。

建筑风格

重售房：老房子一般都有时代的建筑特征，外观上可能有独特的特点，或者位于树木成排的内街上。内部的建筑细节也可能有不同，比如拱形天花板和内置的大橱柜等。

新房：新房的客厅通常是开放式的，设计也更现代化。如果想要升级现有的建筑风格，比如较高的天花板，需要支付额外的费用。还有很多新房虽然落成了，但是周围的小区还没有形成，仍有很多房子在建筑中，如果搬进这样的新房，你要做好生活在建筑区的准备。

搬迁日期

重售房：一般来说，重售屋对于迁入时间比较灵活，没有什么特殊要求，买家甚至可以用这一点来和卖家讨价还价，允许卖家有充足的时间迁出。很多中国买家对迁入日期有一定的讲究，想要在某一特定日期迁入，那么重售屋应该更加方便。

新房：虽然新房有一个确定的交房日期，但建筑商未必能在该日期完成工程，所以购买新房的业主要做好延迟迁入的准备。

周围邻居

重售房：二手房的小区历史较久，周围邻居的类型也可能多种多样，可能是退休的老人、年轻家庭或者是租房居住的人。

新房：开发商在兴建新的楼盘前，可能会有特殊针对的购买人群，也许是精英人士、首次购房者或者单身的年轻人等，开发商在建筑细节和市场营销方面，都会针对这一人群采取相应的策略。

实际上，买新房还是买重售房，并没有绝对的答案。新房和重售屋都各有特点，适合不同家庭，每个家庭都可以根据自己的喜好和财务情况，选择最适合自己需要的房屋。

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时代在不断变化，很多传统行业都难免失去优势，面临转型。曾在市场上呼风唤雨的商业地产开发商，也在市场悄然转变的情况下，需要重新定位，及时转型。聪明的开发商不会不停抱怨“谁动了我的奶酪？” 而是积极调整方向，寻找新的奶酪。

商业地产发展商应寻找“新奶酪”

多年来，商业地产的开发商一直因循同样的模式：买农地或住宅地，通过土地改变用途，建公寓楼或城市屋、仓库或商场、银行，不少人在开发的过程中赚了钱，做得风生水起。现在市场已经发生了改变，开发商也必须做出调整和改变。

炒楼花赚钱时代结束

公寓楼已经遍地开花，供过于求。除了一些地头特别好的地段，如铁道镇、温哥华市中心、Cambie夹Marine Dr的某些楼盘迅速卖掉以外，很多楼盘的销售前景都没那么乐观。从目前的存量看，需要很长的时间去消化。

二手公寓房投资赔钱的可能性很大。一个楼盘，第二期和第一期的房价差距不大，靠买卖楼花赚钱的机会已经很稀少了。

过去一些投资者付出15%左右的价格买到预售的楼花，在房子成交之前把楼花卖出，获取利润。在多年前，有些人用这种方式以小博大，赚了不少钱。但这两年，楼花不那么容易卖掉了，在市场不好的情况下，有的投资者连定金都不要了，还受到开发商的追究。因为赚钱难，买公寓投资的人就减少了。如果想靠刚需拉动，新增移民的数量与市场的供应量又不能匹配。

在这样的新形势下，开发商也需要转变思维实现转型，搞清客户的真正需求，最新的趋势，是先找到目标客户，再开发适合客户的商业地产。比如可以用众筹的方式，先找到客户，让客户为物业投资，在物业中占有股份。在房子建成后，客户不仅可以分到房子，还可以赚到利润。在这种模式下，客户可以用成本价买到房子，开发商也提前把房子卖出，不愁销路，买卖双方成为合作伙伴，达到双赢的结果。

开发商转型的五大方向

在温哥华开发商业地产，要把握市场需求，笔者认为，有以下几个方向可供参考：

一是养老地产严重不足，投资养老地产将大有可为。加拿大人口老龄化，特别是随着华人移民增多，迫切需要有中餐供应，华人服务人员的养老院。开发商投资养老地产将大有可为。

二是教育培训地产也将是需求热点。华人重视教育，孩子课余培训几乎成为常规。因为地点分散，接送孩子上兴趣班成为家长的繁重任务，中文课在城东，钢琴课在城西、舞蹈课在城北，美食课在城南的情况并不鲜见。如果开发商将这些做各种教育的客户集中在一个楼里，家长送孩子去学习，自己可以有地方喝茶看报，家长减轻了负担，开发商也可以赚得盆满钵满。

三是建一座有各种医疗机构的大楼。在大温存在看病难的问题，中医可以弥补这个不足。如果有一个中医大楼，可以针灸、推拿、开中药，有自己的配药中心，相信很多病人会觉得很方便。

四是在办公楼稀缺的市场下，将开发办公楼作为一个方向也很有前景。目前，除了温哥华市中心和Broadway，大温其他城市和中心地段的办公室都很稀缺。笔者与几位合伙人创办的龙美地产，在寻找办公室的过程中遇到了很多难题，比如，有办公室的地方停车位不足，有停车位的地方档次不够。现在华裔移民来到温哥华，已经不满足于打球旅游，很多人有做事的需求，对办公室需求旺盛。

加拿大是民主社会，有很多优点，但缺点是缺乏集权，很多地是私人的，国家很难统一规划。不像中国那样，可以统一规划信息产业园、金融中心区。笔者建议，商业地产开发商可否通过众筹的形式，在每个城市建中国企业家中心，有办公楼、娱乐和餐饮设施，适合华人在加拿大的创业需求。

五是可以关注旅游休闲地产的需求。十年多次往返签证的放开，使大批中国旅游者涌入加拿大，期望享受加拿大的蓝天白云、美丽景色和无污染食物。对酒店度假物业的需求将会增加，这应该也是商业地产开发商转型的一个方向。

 

温哥华房价高烧不退

开春以来，温哥华地区的房价再次进入“发烧”状态，而且烧得不轻。日前，温哥华东区的一栋独立屋以216.7万加元成交，比挂牌价160万加元高出56.7万加元，高出幅度达35%。

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温哥华东区房价比西区一向要低不少，这次一栋普通房屋售价超过200万加元，实在让许多年轻人大跌眼镜甚至不寒而栗。温哥华的房价何时才能降下来?当地 一家信贷机构不久前发布的一份报告显示，未来大温哥华地区的房价还会继续攀升，至2030年独立屋平均屋价可能超过210万加元，是目前的一倍。

温哥华房价飙升缘由分析

过去许多人都觉得，温哥华房价不断攀升的主要原因是移民人口太多。温哥华气候温和，风景秀丽，不少海外乃至加拿大东部的人都愿意到温哥华及其周边地区定居。住房需求量增加，而供应量又不能完全满足，房价自然水涨船高。

然而，最近加拿大苏富比国际房地产公司刚刚公布的一份报告显示，二战后出生的“婴儿潮一代”，不仅是过去20年的经济发展主力军，在加拿大高端房地产市 场也具有重要影响力。具体说来，他们收入稳定，财富在增加，不少人还从自己的父母那里获得遗产，有能力为自己购买豪宅，也愿意安享晚年的幸福时光，这让温 哥华房价屡创新高。

苏富比房地产公司是专门从事高档住宅的一家知名房地产公司，他们的房屋销售经纪人十分了解地产市场行情，在对这些经 纪人进行问卷调查后得出的结论比较可信。该报告指出，全国共有960万人属于1946至1965年期间出生的“婴儿潮一代”，约占加拿大总人口的30%， 他们正值50至69岁的壮年，不少人的家庭年收入达到30万至60万加元，而温哥华平均家庭年收入不过7万到8万加元左右。

加拿大“婴儿潮一代”成为高端住宅的主力军

这份报告 称，高端住宅的主力军是50至69岁的加拿大“婴儿潮一代”，他们不但有财力在传统豪宅区购买高档住宅，甚至也帮助那些刚创业不久、手头还不宽裕的“Y一 代”子女购买房屋。如果没有父母的帮助，这些参加工作不久的年轻人要想在温哥华和周边繁华地段拥有一套上百万的公寓房，无异于白日做梦。加拿大苏富比国际 房地产公司总裁麦克迪在发表报告时感叹说，从未见过有那么多的加拿大人开始出资帮助下一代购买房屋。

但36至50岁的“X一代”则没那么幸运了，他们中只有20%的人在购房时获得父母的资助，原因是他们的父母经历过上世纪80年代及90年代的两次地产泡沫破裂，同时当年以两位数的高利率按揭自己的房屋，因而在帮助下一代方面显得力不从心。

过去，加拿大人退休后一般都是卖掉城里或附近的房子，搬到比较偏远而且房价便宜的地区居住，把钱省下来养老。但现在的情况似乎有所改变，调查显示，“婴 儿潮一代”更愿意住在靠近市中心的豪宅或高档公寓里，只是那些家中没有子女或与父母同住的“婴儿潮一代”，才会搬到偏远一些的地方居住。

加拿大低房贷利率助长加拿大房价飙升

必须指出的是，当前加拿大的房贷利率处于历史最低位，这在很大程度上也助长了人们购买住房的欲望。调查显示，不管是没钱的年轻人还是有钱的中老年人，在购买房屋时都愿意贷款。

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由此看来，这份报告至少透露出两个信息：一是温哥华房价持续升温的主要原因并非外来移民，因财富增长而拥有很强购买力的当地中老年人才是温哥华购房的主 力军;二是加拿大人的观念也在改变，过去子女一到18岁基本上被扫地出门，但现在房价如此高企，父母也软下心肠，愿意拿出部分积蓄来帮助子女构建安乐窝。

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最近一段时期，安省的大学学区公寓楼花项目异常火爆，几个不同地区、不同大学附近的公寓楼花都是大卖。

近日成功“抢”到多伦多大学附近的Vox Condo楼花的董小姐说，16日晚上，作为第一批VVIP客户的她赶去售楼处签合约，结果一到就被人山人海的场面给震到了，大厅内人挤人，外面也有大批人在等待，很多人并不是这第一批的VVIP客户，只是一心希望能在现场遇到想转让的买家，但其实这是不可能发生的事。董小姐从7点等到快10点才轮到她签约，她估计剩下的客户们都签完约怎么也要12点多。学区公寓楼花的炙热由此可见一斑。

家长流行投资学区公寓

究其原因，一方面是因为Condo公寓价格的持续上涨，已经出现了投资Condo入不敷出的现象;另一方面，安省的留学生数量不断增加，而学校提供宿舍的能力却不能相应增长，客观上也使得学生租赁公寓成为一种刚需。

而本地英文媒体也报道称，由于加拿大父母为孩子上大学而买公寓已渐成趋势，一些大城市大学区周围的公寓竟也在8、9月里形成“热销”局面。

绝大多数加拿大大学生在头一年会选择住在学校的宿舍，但是到了第二年，学生们往往会在学校周围合租公寓。这个时候，一些父母就会考虑购买大学附近的公寓单元，让孩子住进去。虽然学区周围的公寓往往较为昂贵，但是其优点也显而易见。

为子女投资学区公寓至少有三个优势：

1.由于父母的预算较为宽松，所以他们能够在比较高档、治安较好的社区选购公寓。让孩子生活在一个安全的地方，父母也能省却不少担心。

2.大学区附近物业的增值空间较大，因此这个公寓可以做为一项长远投资。无论是在孩子毕业以后卖掉房子，还是继续出租，都是很不错的选择。

3.让孩子在自己的公寓里住，省却了亲自去打理照顾的麻烦，而当父母去大学看望孩子的时候，也有地方落脚，而不是多一笔额外的酒店账单。

很多父母综合考虑了种种因素后，还是做出买房的决定。对子女比较多的家庭来说，他们更容易投资学区公寓，因为孩子们可能就读同一所大学，而入住自家公寓会是一个很省钱的办法。

值得注意的是，对很多已购买了学区公寓的家长来说，他们的目的并非是长远投资，而仅仅是简单地满足孩子们上学的需求，因此只进行最低限度的装修。主要是为了有一个干净、安全的环境，让孩子安心学习并取得好成绩。等他们毕业了，便可以出售或出租给其他的家长或学生。

专家指出，由于学区公寓较贵，在投资前应仔细考虑自己的财务状况，并想好是短期投资还是长期投资。如果是后者，就要做好更详细的规划，因为如果孩子毕业了，打理一个远离自己住处的公寓是件很麻烦的事情，万一遇上不好的房客，就更麻烦了。

此外，在选购公寓的时候应该注意地点和周围的交通环境。如果你的孩子不开车，避免选择步行活动受限的区域。如果你的孩子开车，则要确保公寓楼提供停车场。这些因素应该在买房前就考虑好，以确保新房子同时满足您和孩子的需求。

大学新校区选址影响周边公寓市场

地产界人士表示，不但现有的大学学区对房地产尤其是公寓市场影响很大，就算是一些大学的新校区尚未开建，就已经让人可以预见到周边房产市场的活跃性。

举例来说，自从约克大学宣布新校区选择万锦后，许多敏感的地产经纪纷纷猜测新校区到底会放在哪里?万锦市副市长Jack Heath于9月3日表示，约克大学新校区的具体位置将在407高速公路以北的Kennedy与Warden路之间的万锦市中心地段。

随着约克大学这个决定，有地产经纪预感万锦市的房价将会上扬，因为有更多家庭会因约克区自此有了从小学到大学一整套教育体系而选择搬到这个发展较为完善的地区居住。

按照约克大学预计，在5年内完成兴建分校的工作，分校可容纳5000名学生，而在20年内学生人数可增加至1至2万人。万锦市人口在2011年逾30万人，到2031年人口预计超过42万人。

一位熟悉万锦的地产经纪分析说，万锦的独立屋和镇屋较多，由于居民多比较富裕，相信不会因为新校区而出现分租屋情况，反而更多有子女的家庭想要搬来，因此会促进这样的物业价格上升。

此外，大量学生的涌入，毫无疑问会促进公寓出租市场的发展。该区内公寓已经有投资者买入用来收租。不过由于公共交通相对不方便，这里的租房市场目前较其他地区发展的比较慢。

近期最火爆的4个大学学区公寓楼花项目

为了让有兴趣的楼花买家对市场有更多的了解，本报记者特别请翟新宇(Rhino Zhai)向大家介绍4个近期最火爆的大学学区公寓楼花，它们是：多大附近公寓楼花——Vox，约克大学附近公寓楼花——The Yorkdale，滑铁卢大学附近公寓楼花——K2，皇后大学附近公寓楼花——University Sutes。

1，多大附近公寓楼花——Vox

加拿大最火爆的四大优质学区房

VOX Condo 取名于拉丁语的“Voice”，位于多伦多市中心28号至36号 Wellesley Street(Yonge & Wellesley)。举步至多伦多大学、怀雅逊大学、地铁、市中心最大的购物中心、金融区等，其位置相等于北京 CBD 国贸商圈、中国香港中环商圈、上海浦东 CBD 商圈、广州珠江新城。

增值潜力：

多伦多由于各企业总部的密集进驻以及工作职位的增长，又因大学的招生量逐年提升及招生方向更全面地面向世界的独有特点，未来供应会越趋紧张，房价也会随之越涨越高。VOX 楼盘均价约 $580-600/尺，周边公寓均价为 $640/尺。比较附近的楼盘 11 Wellesley 是$750/尺，50 Wellesley 是$700/尺(无单身公寓 studio 小户型)，Totem 楼盘是 $650/尺，VOX是一个最低记录。

2，约克大学附近公寓楼花——The Yorkdale

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The Yorkdale Condo紧邻Yorkdale Mall，位于北社区Ranee Avenue南侧，Allen Road正对面(AllenRoad是社区内重要通道，由南往北串连着Lawrence Heights)。北面的401高速能够快速到达任何地方，Yorkdale社区内众多餐馆，娱乐，购物项目均可在公寓走路范围内到达。出门可达地铁站可直通约克大学，也可轻松到达多伦多市中心，地铁约30分钟到达多伦多大学。

增值潜力：

政府于2007年，正式提出整个社区的全方位改造计划，计划包括社区所有住宅以及商铺1208个单位。全计划涉及5,300个全新居住单位，已连体别墅和公寓作为基础户型。不仅如此，100英亩的社区公园面积以及环绕街道的专业自行车跑道提供了优美的生活工作环境。全部Lawrence Heights改造过程会在20年内完工，有望成为多伦多下一个最抢手的社区之一。总投资15个亿，作为此次大型改造工程的第一做楼房，价格绝对是最优惠的。不难预见到此计划会给这片区域的房屋价格带来的影响，而约克公寓作为领头军–第一阶段改造计划的起点，您将会以最小的投入得到最大的投资回报。

3，滑铁卢大学附近公寓楼花——K2

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K2 公寓地理位置优越，座落于大学城中心区King和University的交界，步行至劳瑞尔大学只需2分钟(100米);距离滑铁卢大学不到2公里(门前有巴士直达滑铁卢大学，学生学费中已包含车资，无须额外付费)。

发展商为了免除家长或投资者选购、运输、安装家具的麻烦，特别请室内设计师甄选了一系列时尚高质量的家具，并以优惠的价格提供给购房者选择。发展商为了免除投资者自行管理出租物业的担忧与烦扰，特别与滑铁卢当地信誉良好的出租物业管理公司签定了优廉的出租物业管理协议，贴心地为投资者设计了独特的无忧出租物业管理服务。投资者只需要每年支付相当于半个月房租的费用，安坐家中就可以享受只有大型出租物业房东才能享受到的质优价廉出租物业的管理服务。

4，皇后大学附近公寓楼花——University Suites

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495 Princess Street，Kingston，除了多伦多最古老的大学之一皇后大学以外，加拿大皇家军事学院(Royal Military Colleague of Canada)和圣劳伦斯学院(St. Lawrence Colleague)也坐落于此。

增值潜力：

地处学校周边，“The University Suites”的投资潜力可见一斑，皇后大学校内学生公寓资源非常有限并且只提供给大一新生，据皇后大学官网发布，学生都住在离学校步行15分钟的周边社区。圣劳伦斯学院同样面临校内学生公寓匮乏的状况。

且“The University Suites”的多种户型就是为了满足学生需求应运而生，完全有把握长期保证出租无挑战。

信贷合作社Vancity于25日发布报道称未来温哥华房价将继续攀升，至2030年独立屋平均屋价可能超过210万元。这一消息让无数欲图定居温哥华的购房者内心深入非常失落。

Vancity发表名为“缩水的加拿大梦：千禧世代想有个家所面对的现实”报告中，提到多项可能让想千禧世代买房者相当气馁的数据。所谓千禧世代是指1980年至2000年出生者，2030年时这群人年龄为30岁至50岁，正是购买房屋的消费主力。

调查报告指出，75%千禧世代都有买屋的长期目标，视房屋为良好的投资项目。但想在大温购屋成本，以房贷占家庭收入比率(GDS)而言即几达50%，远高于加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)所建议的32%。

以温哥华为例，GDS从2002年的42%升至现在的76%，落后西温市的165%。其他主要市镇GDS分别为北温区73%、列治文51%、白石镇47%、三角洲和本拿比都是46%、北温市44%、高贵林和满地宝都是41%、素里39%、兰里区35%、新西敏和高贵林港都是32%、枫树岭和匹特草原都是31%，兰里市为23%。

Vancity报告指出若政府单位不拿出有效措施，2030年大温房价几乎都会达到不可负担的地步，对千禧世代构成严重负担。

若以CMHC建议的32%作为可负担基准，则大温仅有枫树岭、新西敏、匹特草原、高贵林港和兰里等市的房地产仍属可负担。但该报告预测若大温房地产市场热潮始终不退，到2030年平均房价将超过210万元，即使计算了相应上涨的薪资水准等数据，但仍难跟得上房屋负担的增加。

Vancity预测在2030年大温城镇的GDS预测为西温市的238%、温哥华108%、北温区10%、列治文69%、白石镇64%、本拿比59%、三角洲58%46%、北温市56%、高贵林54%、满地宝52%、素里48%、兰里区43%、新西敏40%、高贵林港、枫树岭和匹特草原都是39%，兰里市为27%。也就是说若CMHC建议的32%没有变化，大温将仅有兰里市的房市属可负担。

报告中点出大温的公寓价格也会上涨的趋势，温哥华的公寓价格至2030年每年涨幅约4.4%，从现在的平均40万7500元涨至81万500元。照此发展温哥华的公寓在2018年即会到达不可负担的范围。其他市镇的公寓仍可负担。此趋势可能让更多人终身都必须租屋，也会对租屋市场构成压力。

报告最后对三级政府提出建议，譬如各市府可增加规画高密度住宅，并认清公寓将从“入门屋”变成永久的家。省府和联邦政府可从税务优惠和减少成本等方面鼓励各市发展永久性可负担房屋计划。

报告也建议，有意买房者或许要建立一些新的买屋观念，如多户家庭共同负担一栋房屋成本、考虑具备功能完整的微型房屋、考虑几代同堂、并且建立良好的财务规划等。

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