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在买房交接过程中，大的产权问题，由保险公司，律师作保障，但有另外一些细节，一定要注意，不然也会带来烦恼。

多伦多房产交接切记10大要点

1. 房屋的装饰，灯具，窗帘，家具，以至于后院的摆设，剪草机，吹雪机等等，非固定在房屋上的东西，首先要和卖家沟通好，问清楚那一件留下，哪一件不留，列一个清单，双方签字，作为合同的附件之一。
2. 对于要留下的东西，如果比较贵重，或有特别的价值，要贴上标签，经双方再次确认。比如字画，艺术品等等，因为价值不定，要特别留意，不可笼统讲留下几件东西，一定要和卖家再三确认，贴上标示。
3. 留有照片，只是事后的佐证，最好是和卖家沟通好，确认好，免得日后麻烦。
4. 对于电器部分，不论验房有无验该部分，一定要卖家演示给买家，并要买家操作一次，确认无误，列出清单，要买家签字。
5. 一定要求卖家提供原始平面图，原始发票，原始地界图，原始的购买合同。常常发现，一个房屋经过一手以后，很多文件已经丢失，地界图还好，可以到市政厅申请，可是平面图，建筑商提供的包括建筑面积在内的文件，不易申补到。另外有一些设备，屋顶的更换发票，一定留下，以备不时之需。
6. 对于律师扣钱条款，最好列明，不然，即使最后一次看房，发现问题，律师也不一定可以事先扣留相应款项。
7. 对于室内外按摩浴缸，自动浇灌系统，摄像监控系统，灯光控制系统，应该让卖家一一显示给买家，并让买家自行操作至少一次，确保工作，并会使用，否则，即使有说明书留下，也常常会有不同的麻烦。
8. 对于桑那房，酒窖房，要特别注意，湿，干房的保养不同，酒窖的通风有一定的要求，一定要问清问明。
9. 对于各种水管，电路，要问清楚卖家，有无做过特别更改，如有，切切问明白，在哪里，做了怎样的更改。
10. 对于室内游泳池，最好使用原业主的公司维护，以减少不必要的麻烦。

以上的一些问题，不可以完全依赖验房师，也不可依赖某一个人，最好亲力亲为，把麻烦解决于事前。

当然，交房以后可以根据合同打官司，但是合同条款要写好，并且您的经纪要具备这方面的经验，知识。比如，卖家讲，您们验房也验过了，看也来看过2次了，交完房您们说有问题，对不起，责任不在我，这对吗?您听了会不了了之吗?

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加拿大买房指南

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加拿大广播公司报道说，多伦多地区的房主如果想把自己的房子卖个好价钱，最好选在5月份定价成交。

5月多伦多迎来房产投资黄金期

根据TheRedPin.comf房地产经纪公司的统计分析，大多伦多地区过去5 年的售房资料显示，每年的5月份是房屋买卖成交最多的一个月份;比如去年5月份大多伦多地区房屋销售成交量是2万8百零9个房子，比一年中任何其他月份都多。

5月份不但房屋成交量多于其他月份，而且成交价格也比其他月份的平均水平高出18,650加元。

具体来说，5月份的房价高出房价第二高的月份10月份5千加元，高出房屋售价最低的月份1月份6万加元。

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“亚洲对基础建设的需求越来越大，对资金自然也有更大的需求。现在越来越多国家将加入亚洲基础设施投资银行（AIIB）,因此我们相信，若加拿大加入AIIB，对于中加两国的关系一定会起到积极作用。”加拿大皇家银行（RBC）首席经济师Craig Wright说。

3月25日，“加拿大投资与创新论坛”在上海举行。Craig Wright就是在论坛上接受21世纪经济报道记者采访时做出上述表示的。

专家：若加拿大加入亚投行 楼市将冷却

油价的负面影响是短期的、确定的

“中国企业在加拿大的投资目前依旧主要以传统产业为主，包括油气、矿产等资源类投资较多。”加拿大皇家银行代表、首席经济师Craig Wright说，“不过，最近我们看到投资正在逐渐多样化，比如对生物技术等高科技产业的投资越来越多，中国投资者的行业分布还是很广泛的。”

Craig Wright表示，加拿大经济基本面较好，通货膨胀率较低、政府负债率也比较低、高素质人才多、企业所得税相对较低、金融体系稳健，因此，若投资者对人才、高科技等方面有要求，加拿大将是非常理想的投资目的地。

加拿大未来的宏观经济走势是中国投资者在赴加投资时关注的主要因素之一。

2014年第四季度，加拿大GDP的实际增长率为2.4%，高于此前2%的预期。Craig Wright对21世纪经济报道表示，加拿大去年全年GDP的实际增长率为2.5%，这意味着加拿大去年第四季度GDP的实际增长率较前三季度略有下降，这主要是受油价暴跌的影响。

他指出，油价的持续下跌将使能源大国加拿大2015年GDP的下降趋势延续到第二季度，而能源投资也将会因此受到影响。

“综合来看，油价带来的负面影响终究是短期的、确定的；从长期来看，加拿大经济仍然具有很多不确定性。不过，从抵消因素来看，今年晚些时候当加拿大和美国的消费走强时，两国的货币也将随之走强，届时将会对经济产生正面影响。”Craig Wright说。

AIIB与加拿大房地产市场

对亚洲基础设施投资银行（AIIB），Craig Wright表示，加拿大政府正在考虑，但目前还没有任何官方决定。

“亚洲是一个不断发展的地区，对基建的需求也越来越大，对资金自然有更大的需求。现在越来越多国家将加入AIIB，因此我们相信，若加拿大加入AIIB，对于中加两国的关系一定会起到积极作用。”Craig Wright说。

在过去几年，大量中国投资者涌入加拿大房地产市场，分析人士称与加拿大的移民政策有关，也与加拿大房地产市场近几年的复苏有关。

对未来加拿大房地产的走势，Craig Wright对21世纪经济报道表示，“将会冷却但不会崩盘。”

“从传统角度来看，加拿大房地产并没有很大的库存，因此没有利率调整的需要。目前的低利率还是鼓励大家买房的，所以楼市情况较好；但在明年，我们预计加拿大利率将会上升，房地产市场也将因此而冷却。”Craig Wright道。

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据大温哥华地产局（REBGV）消息称，2015年3月，大温哥华区MLS®中住宅物业销售量达到了4,060。这与2014年3月2,641的销售量相比上升了53.7%，并且比2015年2月3,061的销售量上升了32.6%。

上个月的销售量比过去十年中平均每月销售量高出26.8%。

2015年3月温哥华房产市场走势分析

大温哥华地产局局长达西·麦克劳德表示：“今天，房屋购买者之间形成了强烈的竞争。这产生了较多的多重竞价，并且给房屋价格带来一些上行压力。对卖方来讲，这意味着如果在现行市场中正确定价，那么销售房屋所花费的平均时间就会减少。”

3月份，大温哥华市区新挂牌独立式住宅、连排住宅以及公寓住宅共计5,968。这与2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上个月的新挂牌总数比该区过去十年中平均每月新增数高4.7%。

目前大温地区MLS®上的待售房屋总数为12,376，这比2014年3月下降了14.5%，但比2015年2月上升了4%。

麦克劳德称：“今天，待售房屋数量较往年同期较少。如果你准备将房屋投入市场，这些市场条件显示，现在是绝好的时机。”

目前，大温哥华市区所有住宅物业的MLS®房价指数复合基准价格为660,700加元，这比2014年3月高出7.2%。

3月份，销售量与现行房屋总量之比为32.8%。这是自2007年7月以来大温哥华市区的最高比率。

2015年3月，独立式房屋的销售量达到了1,711，这比2014年3月的独立式房屋销售量1,116高出53.3%，并且比2013年3月的独立式房屋销售量933高出83.4%。大温哥华市区独立式房屋的基准价格比2014年3月上升了11.2%，达到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的销售量为1,627，这比2014年3月1,106的销售量高出47.1%，并且比2013年3月的销售量982高出65.7%。公寓住宅的基准价格比2014年3月高出3.3%，达到了390,200加元。

2015年3月，附属住宅的销售量为722，这比2014年3月的销售量419高出72.3%，并且比2013年3月销售的附属房屋量432高出67.1%。附属住宅的基准价格在2014年3月至2015年之间上升4.9%，达到484,900美元。

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在一些人眼中，温哥华的公寓作为财富储备价值胜过黄金。

温哥华公寓保值超黄金？

黄金一直被不少人视作财富储备的最佳选择之一，但如今这一传统正在慢慢改变，在温哥华、纽约、伦敦这样的大城市，当代艺术和公寓楼的“收藏”价值已经超过黄金。

全球最大资产管理公司贝莱德（Black Rock Inc.）主席芬克（Laurence D. Fink）指出，黄金的地位正逐渐被其他已经通过通货膨胀调整的产品所替代，现在更具储存价值的产品分别是当代艺术品和温哥华、伦敦及曼哈顿的公寓单位。统计显示，黄金价值曾在2011年秋季创高峰，每盎司价值1921.17美元，21日一早在纽约黄金交易市场的价格则为1198.82元，比2013年水平低了28%。芬克指出， 现在投资者可以通过交易所买卖基金（ETFs）更灵活的购买和拥有黄金，也导致黄金的大众化，“我不认为民众在今天依然把黄金视作最佳的财产储备方式”。

根据房屋中介公司Corcoran Group，受新屋供应短缺影响，如今曼哈顿公寓单位的中间房价已达到六年来新高，今年第一季度达130万元，另据地产网站Rightmove Plc数据显示，大温的平均房价3月也增至89万1652元，在英国，物业价格则在4月上扬2.5%，创下新高。

芬克说：“对全球家庭而言，这类置产已经成为他们在海外国家和地区，更加可行的财富储存方式，且不必倚赖黄金”。

 

最近谈到多伦多好地点Condo和House 出租的现金流非常可观，我以前的文章也总说因为加拿大的房贷利率目前处于历史上相当低的水平，在多伦多买房出租投资实际上非常合算。而很多不看好多伦多房地产市场的人士的一个重要理由就是多伦多的房产靠出租几乎没有现金流。

多伦多房产投资中立竿见影的现金流

我们都是谈的同一个地方的投资，结论的分歧之所以这么大，主要是怎么看待房贷月供的本金部分。非专业房产投资者认为房贷月供是每个月定期从银行账户扣走的，里面虽然含了一部分本金，但都拿不到手，不能马上变现，所以本金不应该算进去，只有账面现金流才唯一算数。这种偏面的认识影响了很多人的投资决定，耽误了很多人的投资良机，很是可惜。

其实，加拿大银行的房贷产品中有一些是可以做到每月还贷只付利息，不付本金的，或者是每月还贷中大部分只付利息，不付本金。房产投资者在做房屋贷款时如果得到专业指导，其实大部分人都应该选择这种产品。

最近本地一个大银行最新推出的贷款产品尤其适合我们房地产投资者，在这里我需要专门介绍一下。

以前银行的房贷做HELOC （房屋抵押授信）时，从大约2年前开始只可以做房价的65%，这65%部分 的房贷可以是open 的贷款，每月只付利息，不付本金。但因为open 贷款的利率比较高，大部分人都把这65%部分的房贷 锁定(closed) 几年，例如2年固定2.49%，而这期间，每月还款时，月供的本金部分自动回到HELOC的信用部分，可以随时再借出来，只要付利息就行（利率是Open 的利率），还回去就不用付利息。本金又借出去的部分积累多了，同时短期内不准备还上的话，这部分也可以再锁定贷款(closed) 几年，降低借贷成本，以后的本金也是同理。总之，这65%部分的借贷额可以循环重复使用。

该大银行最新推出的贷款产品，是65%部分 房贷以外的那部分5% – 15% 的房贷（只能是锁定closed 的贷款），每月还款时，本金部分也可以自动进入到那65% 的授信部分，也可以随时再借出来，只要付利息就行（利率是Open 的利率），还回去就不用付利息。最终的结果就是，全部的房贷，即使贷款比例80%，都可以做到只付利息，不付本金。这样可以大大提高资金的使用效率，把钱用活用到极致。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin 地铁站只有500米的一个二层，半独立屋Duplex为例，买家如果采用该银行最新推出的贷款产品，计算出的靠出租平均每月产生的现金流。即每月马上可以到手的现金流有$1499，非常可观，顶上一个普通打工的月收入了。

这种贷款产品同时对大部分房产投资者和所有自住房拥有者都带来一个重大优点，就是降低了投资风险（购买自住房严格来说也是投资）和月供的压力。

例如，购买100万的房子，首付25%，贷款75万，按2年固定2.49%的利率，房贷月供大约是$2955，这其中平均含的本金部分大约是$1458，利息是$1496，基本各一半。如果采用传统的贷款，一旦签下房贷，供房贷的几年至几十年期间，不管借款人的经济状况发生了什么变化，即使工作丢了，每月还款$2955（几年后可能会更高）是很难改变的。理论上实在困难的话，可以跟银行商量，但是可调整余地不大。

而如果采用该银行最新推出的贷款产品，一旦家庭经济状况发生变化，月供压力陡增时，可以马上把月供的本金部分拿出来做资金周转，每月只还利息，不还本金，一下子月供压力就减少了一半，大大减轻负担。虽然多付出一点点利息，但是保住了房子，争取到了时间，以时间换空间，通过整盘部署，可以利用多种办法走出僵局，使投资盈利达到最大化。

 

大温哥华房地产公司Royal LePage和Re/Max最近几天先后发布2015年度房市报告，显示今年首季度不但温哥华的房价飙升，同时温哥华、多伦多等热点地区的溢价效应甚至扩散至周边，带动周边地区房市升温。
　　
Royal LePage4月15日公布的房价调查报告，温哥华房市自2月份开始升温，今年首季度所有类型住宅价格较去年同期大幅上涨。
　　
数 据显示，温哥华首季平房独立屋的平均价格上升10.6%，至$1,174,509，标准两层独立屋的平均价格上升了10.3%，至$1,267,287。 在被调查的本国房地产市场中，这两类型住房的平均价格最高，升幅也最大。全国标准两层独立屋价格上涨5.3%，至$451,463，平房独立屋价格则上升 6.6%，至$405,895。
　　　　
Royal LePage公司总裁Phil Soper说，本国住房买家带着过去十年经济衰退的记忆，一直对市场变动和广泛的经济因素非常敏感，油价大跌已影响到本国经济、消费者信心，甚至房地产市 场。“总之，我们很快就不会再看到过去三年那样的房价飙升，因为市场的变化是周期性的，并配合其他的经济条件，我们也不会预期房价会急剧下跌，尤其在目前 超低利率的环境下。”
　　
房地产经纪公司Re/Max的最新报告显示，温哥华平均房价比去年同期上涨7%，至$874,869，这个数字包括从公寓到独立屋的所有类型住房。
　　　　
Re/Max公司多伦多大西洋分公司的副总裁Gurinder Sandhu说，越来越多的在昂贵的多伦多和温哥华工作的加拿大人，到这两个城市的附近地区购置物业，在那里他们的钱可以买到大一点的房子。
　　　　
卑诗省维多利亚市的住房交易量增加了23%，平均房价则上升2%，达到$569,070。
　　　　
Sandhu 说，温哥华和多伦多之外的地区，包括维多利亚、汉密尔顿-伯灵顿、巴里，都报称房市受到本国房价最高地区的影响。　

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商业资产的买卖交易原则性非常强，操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

温哥华商业地产投资,保密协议很重要

商业地产指的是民用房地产项目之外的一切以盈利性经营为主的地产、房产、及工商业项目，这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产，商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。在这些领域内投资，所涉及的技术性操作等方面便复杂了很多。华人社区在加拿大的商业地产投资领域内经验不足，操作起来往往会有些误解和生疏的地方。老张根据过去几年来在商业地产投资项目买卖的运作经验，就客户朋友们所关心的和可能遇到的各类问题，在此与大家简单交流一下。

保密协议(Confidentiality Agreement):

商业资产的买卖交易原则性非常强，因为绝大多数的商业资产在求售时，都是在运营中的状态。就是说，商业地产项目的买卖都是在不断地营业过程中进行的。我们所遇到的第一个问题就是商业资产内部资料的保密问题，因为任何商业资产的背后都是由一家或多家公司在进行管理和操作，所有的数据和资料都处于保密状态，他们不可能愿意让同行或竞争对手乃至内部员工随意地了解此类资料。商业资产的所有者都只能在确认安全的情况下披露其内部资料和财务数据，大多数的商家都会在买卖双方意向性合约达成之后才肯进行资料披露。操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

《保密协议》具有很强的针对性，是针对其特指的商业资产而言的。不难理解，商业机密的披露首先要以信任为前提。信任从何而来呢？自然就是买方和买方经纪人保密的承诺。有些华人投资者对此感到无法理解，有些甚至拒绝签署此项协议，这只能说明，我们的华人朋友对此类交易的见识和理解有一定的偏差。在加拿大，任何商业行为都必须遵照法律和协议进行，西方人信任的是法律和条约，有些客户朋友对老张说，我们能够做到保密，但协议可否免除？那就请您试想，保密协议您都不肯签署，卖方如何会看到买方的诚意？卖方又何来义务向您披露商业机密？没有协议的约束，一旦出了问题将如何处理呢？

《保密协议》实际上对卖方、买方以及经纪人都有保障作用，是三方共同受益的公平公正的一项合约和法律文件。对卖方来说，看到买方签署的《保密协议》，卖方在交易的过程中就会放心地通过经纪人与买方进行资料和数据的交流，给买方提供种种方便，以便顺利达成交易；对买方而言，签署保密协议后，买方就拥有了查看及审核卖方所提供的所有资料的正当权益，并有权调阅其他资源的辅助佐证资料；对经纪人而言，有了这份协议，经纪人及其经纪公司便有了免责保证，也有了专业服务和经济利益的保障。

《保密协议》有多个版本，各经纪公司和各个商业资产卖方所出具的协议各有不同，但是大同小异繁简各一。主要内容有如下几个方面：

1. 买方确定不可以与卖方、卖方的供货商及卖方的员工直接联系和接触，所有与卖方及其相关方面的联系和会面以及实地考察等都要经过经纪人的准许和适当安排；

2. 买方确定不会与卖方进行直接交易，在未经经纪人和公司的许可下，不能与卖方进行直接的资料和财务数据的交流；

3. 买方确定对所有卖方的商业资产资料保密，不会向任何第三方透露，也不会随意复制和散发资料，一旦买方撤出谈判，买方将所有已获得的资料归还经纪人；

4. 买方签署的《保密协议》对买方的家人和公司合伙人以及买方的公司员工具有同等的约束力。

商业资产的交易以《保密协议》为第一原则和第一步骤，没有这项协议的约束，一切都无从谈起。在动辄几百万甚至几千万加元的交易过程中，安全措施是第一位的，否则，买卖双方潜在的损失可能无法估量。