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加拿大是一个移民国家，其中中国人最集中的两大地区是大多伦多(大多伦多地区是加拿大人口密度最高的都会区。除了多伦多市之外，大多地区还包括皮约、杜夏等四个地级市)和温哥华。群聚效应，让上述两个地区成为中国人移民投资的首选。在加拿大上学虽然没有户口这一说法，但是小孩在入学前需要填一张表格，上面需注明居住地址，由此产生了学区房概念。

多伦多投资首选学区房

据了解，在学区房周围的租金能够比其他地区的高，同时也更易出租。近年来，加拿大房市虽也有遭遇经济危机和市场淡季的冲击，可是不管市场如何变化，学区房却一直是炙手可热的紧俏产品。

加拿大学校分为三类，私校、天主教学校、公立学校。每年加拿大研究机构菲莎研究所提供的年度学校排名对新移民买家及海外投资客们是一个十分直观有价值的参考，随着学校名次的上升，其所在区域的房价也会随之上涨，但大部分的学校排名还是较为稳定的。

据天下集团提供的信息，位于约克区渔人村的William Berczy小学是一间很有历史的老牌名校，位列全省第一。而其所在区域过去十年的平均涨幅大约为6%-8%。

服务于海外置业中介机构嘉德置业的郁乔茗介绍说，随着时间的推移，名校排名概念华人社区的不断推广，愈来愈多的新移民孩子都集中在高分学校上学，导致周围房价上涨。也正是因为众多买家对名校的趋之如鹜，才进一步保障了名校区的房产长期稳步增值，随后又吸引着更多的买家前来竞价。

但天下集团总裁李飒提醒为子女读书选择购买学区房的购房者：由于加拿大进入大学等是看学生的综合排名成绩，而综合排名成绩是取决于其在学校内的成绩，越好的学校可能越难做到学校的前几名，从而导致其排名不高，当然在进入大学时，也会考虑其是否就读于名校。但是要想给子女轻松的环境及优秀的排名，可以选择当地人较多的学校就读，可能更容易有好得成绩。

据多伦多地产局10月公布大多伦多地区房屋成交显示，今年10月份，大多伦多地区房屋成交量比去年同比上升17.5%，为7642间。今年前三季度数据显示其销售量仍处于上升趋势。此外，今年10月份房屋平均成交价也较去年同比上升8%，平均成交均价为$47.81万元。由于目前加拿大银行低利率的支持，本地的房主对房屋的负担能力趋于乐观。另据加拿大房屋及按揭公司发布的GTA地区房市展望报告，明年加拿大房屋销售量趋向平稳，如果维持银行低利率，大多伦多地区房屋售价可能还将以每年10%的速度成长。李飒建议投资购房者，在购买房产时，尽量购买独立屋，虽然公寓也有其好处。但是由于加拿大地区升值的空间都在土地上，并且土地属于永久产权，其土地价值要大于楼房价值。但在购买独立屋时需考虑其在购买后的支出，有可能购买到很老的房子，需要更换的地方很多，甚至有可能会导致推到房子重新建造，需要一定宽裕的资金。

学区房是投资热点，需谨慎对待

很多人在投资加拿大房产时对“学区房”情有独钟，认为学区房的升值前景远超其他房产，而且加拿大移民购买学区房可以让子女入读更好的学校。亨瑞移民专家建议，在考虑是否投资学区房时，一定要结合自己的实际情况，量力而为。

投资加拿大学区房真的值得吗？

加拿大多伦多地区名校云集，历来是学区房投资的热门地区。近年来，多伦多排名靠前的学校周边地区，房产价格一升再升，家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个，主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。

亨瑞移民专家建议，如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚，学区房是最佳选择。目前，被划为学区房的地段房价逐年上升，而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨，在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见，在投资层面看，学区房的确具有较大的升值空间。

学区房容易价格虚高

但是，如果购房者自身经济实力不足、购买学区房只是盲目跟从的话，一定要小心谨慎。目前，学区房价格有一定程度的虚高，如果负担太重，恐怕会适得其反。

名校附近未必就是学区房

另外，关于学区房还有一点需要澄清，并不是购买了名校附近的房产，子女就百分百可以进入名校学习。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法，名校划区的范围并非一成不变。每年，学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素，对学校入读学生范围的划分做出细微调整，某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。例如，位于北约克的名校尔海高中，其附近的新旧住宅楼有的被划入学区范围，有的就不属于学区房，因此在买房前一定要事先了解清楚。

建筑许可证和法规

在开始任何装修工程之前，请确定是否需要许可证(permit)。涉及到水电汽暖管道的许可证附带安全检查，可以保证工程完成的合法和安全。

如果住在公寓或是城市屋内，还需要检查当地的章程(Bylaw)，是否需要进行申报并接受监督。

进行估算

大多数承包商提供免费的价格评估，多问几家，并让他们写下来。

业主必须清楚每项工程要做的工作、材料数量和劳动力成本，最后得出一个总价。不要忘记加上消费税。

如何选择承包商

成本是选择潜在承包商重要的一点，但是更应该认真考虑的是你能得到想要的材料、做工和质量。向朋友询问满意的承包商的名字，在商誉局等地方查询是否有被投诉的历史;查询该公司是否有人拥有相关的水电暖牌照、政府部门的认证或是符合其他行业组织的要求。

尽量选择老资格的公司。

业主也应该向承包商要求得到下级承包商的信息，如管道工、电工和其他人的名字，然后在互联网上进行查询。

签订书面合同

一旦选定了承包商，不要满足于口头协议和握手，虽然这种合同是合法的，但是很难当做证明。

一份书面合同可以从一开始理清许多误解。

确保所有承诺都写在书面合同内

如果业主的装修承包商作出承诺和保证，保证它被写在合同里。

在某些情况下，如果不写清楚标准，就会有漏洞可钻。只要写出来，合同签订双方都能得到更好的保护。

如何付款

一个合同中应该规定清楚如何付款以及付款的方式。除非工程非常小，否则业主应要求一个明确的、书面的估计数字，而不是按照小时计算，最后得出一个超出支付能力的数字。

在最终付款的时候，注意承建商留置权(builders lien)的问题，根据BC承建商留置权法(BC BUILDERS LIEN ACT)，房主应当扣留10%的保留金直到工程完工后55天，确认没有任何钱款争议后再付给主承包商，否则分包商可以向屋主要求支付主承包商拖欠的费用。

其他合同注意事项

一定要清楚的表达合同的最后期限以及如果承包商无法达到会发生什么。

另外，标明业主只会为在工程中使用的材料和用品付费，而不是所有购买的材料。承包商也应该提供所有的材料的购买收据。

如果是自己主动来敲门的承包商，不要轻易相信对方的身份，或签下合同。如果受骗，也可以依法在10天之内撤销并要求退款。如果承包商要求大量资金，他们就可能触犯了反欺诈法(Trade Practices Act)。

任何时候都不要提前付钱或是给出太多押金，而应该随着工期进展而分期付款。

不满意时应该怎么做

一旦工作已经开始，那么解决不满最简单和最便宜的方式是和承包商谈一谈。这能解决许多误解。如果工作情况依然不够理想，终止合同，责令对方停止工作非常有必要。谈判如果不能解决问题，请考虑起诉。

低于2.5万加币的索赔额可以选择在小额法庭起诉(Small Claims Court)，可以选择自己准备文件并进行申辩。如果大于这个数字，业主可能需要雇佣律师，并在BC最高法院提交诉讼。

 

由于中国房地产疲软，很多中国人涌向加拿大做房地产投资。报税季节来临总会有很多人焦虑，有人想占点便宜，少报一点收入，有人是搞不清税务规定而错报漏报。

对此税务专家的建议是，守规矩就是减少麻烦的最好药方。每年都会有人因不守规矩而被税局调查，出了问题轻则罚款，重则坐牢，华人群体整体守法意识比较强，很少听到有人因偷漏税坐牢的消息，但是出问题的也不少，搞不清税务规定是最大的问题。

近年由于大多伦多地区房地产市场活跃，华人涉及房地产税务纠纷明显增多。据税务专家胡商介绍，华人最容易出的问题有两大类：一是房地产出售所得性质的定性;二是买新房HST退税。

关于房地产出售所得性质的定性问题，是指赚到的钱在三类性质中属于哪类，即是属于100%应计税的生意收入，还是50%应计税的资本增值，还是彻底免税的自主住所(principal residence，即PR)?

很多人自认为自己住房是PR，所以出售赚钱后不申报，但税局可不一定这样认为。

胡商举例说，杜先生在2009和2010两年卖了两个房子，并在为这两年报税时没有申报，因为他认为这两年出售的两栋房子都属他的主要住所(Principal Residence)，从中所得属于100%免税的资本增值。相反，税局则认为他的房屋买卖属于生意运作，而从中所得应按生意收入来计算所得税。

在2009年之前杜先生一家三口一直是住在他于2005年购买的一个半独立屋里。2006年7月他买了一个公寓单元的楼花;该公寓于2009年5月完工。杜家决定般进公寓，而将半独立屋出租，但搬进去后他才发现该公寓单元比原来想象小多了(原看到的只是设计方案)。所以他住进两个月后就挂牌出售，并于2009年10月出手，净赚11万多。随后杜先生又在与多伦多相邻的万锦市购买了一个独立屋住宅。住进不久他发现虽然房子够大但维持费用太高;有些费用都是事先没想象到的。他感到压力很大，愈来愈觉得难以承受，所以决定又要换房。这次卖房于2010年11月成交，净赚7万多元。

税局根据网上信息于2012年初挑出杜先生查税。税局查税部门认为杜先生这两年房屋买卖频繁，每次拥有产权时间不长，并且买卖利润可观，象是在炒房，从中所得应按生意收入纳税。所以查税结果评估出税款两年共达10万多(包括补税、罚款和利息)。杜先生当然不服，进行了税务上诉。

税局上诉部根据案例法区分资本增值与生意收入的六个因素，对杜先生的上诉进行了分析。这六因素包括：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易(或运作)的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳税人在购买时的动机和意向。

税局上诉部的结论是杜先生在2009和2010年出售的两处房产虽然拥有时间不长，但每次出售都有特殊原因，并不像在炒房，所以从中所得属于资本增值;同时由于该两物业均属他正常居住的住所，房屋买卖利润应属免税的资本增值。最后税局撤销了罚款决定。

胡商说，为避免这样的麻烦，纳税人应注意的事项包括：

1)换房不要太频繁，否则可能被定性为炒房，应按生意收入报税。在一般情况下一个住房住两年就比较安全。

2)万一有意料不到的事由要卖房，注意保留证据(如果由于是周围环境变化，最好留有照片)。

3)挂牌算是有意卖房的证据(税局不承认你只是想试试市场不是真想卖)。

4)一旦入住，将自己的地址改为新地址，特别是在税局。

5)从搬家公司拿搬运费收据，订电梯证据等。

6)开一个house warming party，等等。

买新房退HST的问题，是指卖房时建筑商免收HST但事后税局要求补交。出现这种情况的主要原因是买主不久就出售，或一直不住入(如果纳税人不在税局更新地址，税局就有可能认为没搬进去住)。符合免交HST的条件有三种：自己住，亲戚住，出租给别人住。如果是自己或亲戚住，应注意的事项与上述几点相同;如果是出租，注意保留租约及房租收款证据等。

胡商说，房地产买卖的信息属于公共信息;地产经纪、律师等都可以通过省政府网站查到。加拿大税局也经常利用这一资源来寻找“有潜力的”查税对象。那些买房而资金来源不明的纳税人可能会被挑出来查税。特别是那些做生意报亏损的人，一旦买房就会引起税局注意，很简单的道理，你做生意连年亏损，买房的首付是从哪里来的?

 

OFFER实际是Agreementof Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。

许多常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

OFFER递交的程序是怎样的?

目前最常用的递交OFFER的形式有两种：直接递交OFFER给卖方或卖方经纪人或传真OFFER。

第一种方式需要买方经纪准备好OFFER并在买方签字后向卖方经纪人登记OFFER并约定双方见面时间地点(通常在卖方住所或卖方经纪公司内)，并由买方经纪亲自递交OFFER给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就OFFER条款讨价还价并达成协议.通常情况下买方也需要到场。任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。

传真OFFER相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可可生效。

OFFER的价格是如何定出的?

通常在顾客选到中意的房屋后，经纪会立刻根据自己在房地产市场的专业经验，帮助买方准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料，帮助买方分析市场价格并订立合理购买价格，一切定价均基于实际数据资料。

如何了解卖方的心理，以合理的价格买到满意的住房?

很多人都说，卖方的心理无非是想让房子卖到尽可能高的价钱。此话对，但不全对。因为忽略了一点最重要的，任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品出不了货，所以应该修正说卖家是希望在房子安全(成功)售出的基础上拿到尽可能高的成交。牢记卖家的心理状况，谈OFFER时就可以变得很技巧了。

当我们在谈OFFER的过程中，除了关注价格本身，交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度的影响到OFFER是否能被卖家接受，技巧地揉合各种因素，呈现给卖家的是一个有强烈诱惑力的大餐，卖家想不接受你的OFFER也难。记住一点，双赢才是真的赢，一个好的买卖合同应该是双方均满意的合同。

有多个OFFER时怎么办?

你看到中意的住房，当然有可能别人也中意，所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事，反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子，所以不用担心。

尽了努力，达到自己能接受的最大上限，即使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷，拿到这套房子后你也会患得患失，不妨冷静面对，再寻找其他的房屋。

 

如果说，多伦多之于加拿大，就如东京之于日本，有些人会觉得比较牵强。两国是有很大不同：日本弹丸之地，加拿大地广人稀，但是多伦多和东京的共性则比较明显：一是人口规模，两者都是其本国最大的城市；二是房价，两地的房价过去几年一直上涨，并且，东京因为什么原因上涨，多伦多亦然。

其实两个共性归根到底只是一个，东京房价因为什么原因上涨？人口增加。最近我在微信上看到《房地产决策参考》的一篇文章《地图迁徙大数据：房价涨跌的人口密码》，很有同感。文章论述道：房价表现与区域人口增减关系密切，东京市区是日本净流入人口最集中的地区。“房价涨跌的密码，是人口净流入或净流出；人口流入与房价涨跌基本成正比，流入得越多的，往往涨得越快，无流入或净流出，房价上涨乏力。”

这段话换一种说法就是：由于日本中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而大城市的经济发展明显好于中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入大城市，东京外来人口多，住房需求旺盛，房价自然水涨船高。道理很显浅，说深奥点就是“房价涨跌的人口密码”。

其实也不止用东京做比较，哪里都一样。文章里面继续说道：2014年，中国人口净流入超过100万的城市共有22个，房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟着是广州、厦门。今年春节期间，中国五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞。为什么迁出多？因为平常人口流入多，一到春节就都回家过年了。

该文深入探讨到：而人口流入流出的密码是什么？是产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。看一个地方的房价走势不能只看人口规模，还要看人口规模的可持续性。人口流动和转移最重要的动力是产业。产业对房价的影响，主要通过三个方面：人口规模、人口结构和收入。产业决定人口、人口决定房价，所以归根到底，还是产业决定房价。

其中最核心的主宰因素，是产业决定了收入的多少和可持续性。产业升级在聚集大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来巨大推力，因此，产业结构显著影响着一个地区的房价水平。产业越高端、多元，房价上涨空间越大。相反，产业结构单一、产业链条短，房地产市场增长空间则很有限。

以洛杉矶为例，其房价30年前比纽约低不少，但现在和纽约基本持平，这主要是由于洛杉矶周边集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，以致房价迎头赶上纽约。再以深圳为例，深圳是中国南部最大都市圈——粤港都市圈中最繁荣的城市，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

相反，那些依托于自然资源的重工业驱动型城市，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产需求量多由本市居民支撑，房价上涨的后劲不足。汽车工业衰退，“汽车之城”底特律破产。世界原油价格暴跌，卡尔加里顿显萧条，这就是产业结构单一的结果。

再看日本，根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%。但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

再看看多伦多：多伦多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多伦多作为加拿大的经济中心，在经济上的领先地位表现在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游、体育等多方面产业上。多伦多也是世界上最大的金融中心之一，多伦多证券交易所是世界第七大交易所，多数加拿大公司在这里上市。

而大多伦多地区是加拿大唯一的都市圈，这个都市圈还连接着北到蒙特利尔、南到纽约的整个北美东岸大商圈。即使不论人口流入的规模，资本的逐利性决定了这个地区必定成为各路英雄云集、商家必争之地，如果说温哥华是富有移民退休的好去处，那么多伦多才是年轻人向往的明日之星，前景不言而喻。投资房产，舍多伦多其谁？

近日，加拿大大使称中国买家推高温哥华房价，而他们将进一步采取措施拒绝贪腐资金流入。

星期二，前加拿大驻中国大使马大维在卑诗大学举办新书发布布会，他在新书“Middle Power, Middle Kingdom”中专门用一章，分析中国超富阶层涌入加拿大， 购买温哥华与多伦多等城市房产，所带来的影响。 

温哥华和多伦多房地产市场持续升温，出现日益令人不安的负担不起的景象。Vancity最近发布布的一份报告指出，如果当局对市场不加以干预，很可能在2030年之前，温哥华独立屋平均房价会超过210万元，届时，令人难以企及的房价会迫使年轻一代及小家庭，搬往房价尚可负担的兰利里、高贵林等偏远城市生活。
　　
什么成为房价上涨的主要引擎？有学者认为，外来移民及海外买家影响本地房市是不争的事实，亦有地产界人士直言，本地房价高企与中国热钱有关，根据在中国上海设有分公司的加拿大地产商麦当劳地产(Macdonald Realty Ltd.)的统计数据，温哥华房地产的买家有约三分一都与中国大陆有联系。近年中国热钱散布布全球多个角落，温哥华即为其中之一。

马大维在2009-2012年期间出任加拿大驻中国大使，他熟悉亚洲事务，能说流利中文，亦曾是总理哈珀的高级外交政策顾问。
　　
马大维在接受媒体采访时肯定了温哥华住房市场受到外国投资者的冲击，他说：“我知道这是温哥华正在热议的话题，我同意（外国投资者）对当地房价造成巨大影响。”
　　
马大维认为：“中国大陆买家确实推动着全球多个城市的房地产市场，从悉尼、纽约到伦敦，还有像温哥华这样的加拿大城市，毫无例外地都受到冲击。”
　　
马大维质疑一些房地产行业人士的说法，他们淡化外国资金在加拿大房地产价格中的作用。他说： “很难说来自中国的投资在我们最大的几个城市的房地产市场是没有丝毫影响的。”
　　
他告诉记者说，温哥华成为全球富豪的向往地是好事，然而带来的房价猛涨、房屋空置等问题，都需要加拿大人研究，了解具体发生了什么，怎么样制定政策应对的。

加拿大应杜绝贪腐资金

马大维认为：“中国大陆超富人士，正在逃离中国。他们不仅拥有中国物业，也在世界各地搜寻住处，如果条件允许的话，就可搬迁过来。”
　　
据Global Financial Integrity组织的估计，2002年至2011年期间，中国富翁携一万亿元资金外逃，这些“热钱”流散到世界各地。
　　
马大维建议，加拿大应该针对中国“热钱”展开公开辩论，这些流入到加拿大市场的热钱中亦有贪官的不义之财，因此需要讨论如何让本国房市对贪腐赃款“关上大门”。他认为，加国政府应该协助中国政府，更好地打击贪腐。
　　
中国政府在2014年启动“猎狐行动”，追捕隐藏在海外的经济罪犯，而美国和加拿大是这些贪官污吏的首选地，因为中国与加美两个没有引渡条约，贪官们将家属送出来，送孩子出国读书。

政府出台政策应对

马大维建议加拿大政府借鉴其他国家经验制定政策，对海外投资者加以限制，以保护本国房地产市场。
　　
他认为：“真正明智的政策制定者应该考虑，既要让自己城市欢迎投资者，又需要保护其民众，确保拿固定工资的人买得起房，还必须考虑房屋空置的问题。”
　　
他提到，澳大利亚制定法律，要求外国投资者购买房地产时，需要先注册登记，不允许购买二手房，以此来促进全国房市供应增长。英国则采取向海外买家收取额外税款。
　　
此外，温哥华人一直抱怨说，外国投资者在购买房屋后，空置不用，而这种趋势越来越严重，对温哥华社区活力带来负面影响。马大维认为，这是真实情况，也是外国投资者带来的又一问题。

移民律师：实施完善《加中税务协定》

加拿大移民律师李克伦（Richard Kurland）认为，加国政府应该采取更多措施，杜绝贪腐资金流入加拿大。在具体措施方面，他提出，加中两国曾更新《加中税务协定》（Canada-China Tax Treaty），却至今未获得联邦政府的批准，这是一个缺陷。
　　
加拿大与中国政府在1986年签署《加中税务协定》（Canada-China Tax Treaty），该协议目的是为避免对与两国均有关系的人士，进行双重征税及打击偷漏税行为。
　　
他强调说：“这方面应该跟上，允许两个国家握有相关的工具，根本上清除贪腐问题，这样才能遏止这类（贪腐）钱财流入加国房地产市场。”
　　
不过，至于中国富豪冲击本地房市，李克伦认为，这方面仍然缺乏证据与统计数据，无从下定义。

尽管经济成长率低迷，失业率仍在7%盘旋，政府停止投资移民受理等等不利因素，大温开春以来房市依旧逆势上扬。今年前四个月共售出超过一万间房屋，较去年同期上升23.4%，平均售价为814,873元，较去年上扬8.4%。

售价400万以上房屋，今年至今共售出117间，较去年同期高了23%，丝毫不受投资民条例影响，卑诗地产协会更大胆预测2014年大温将售出30,800间房屋，较去年同期上升6.3%，价格则高过80万，较去年上扬4.8%。

究其原因如下：

1. 低利率：央行为振兴低迷的经济景气，一直维持1%的隔夜拆款利率，尽管众多经济分析师预测加国将于2014年下半年加息，但众家金融机构却纷纷降息，大打价格战，甚至有1.99%的房贷利率祭出，低利率持续刺激房市。

尤其是对首次购屋族有着莫大的鼓舞作用，去年由于房贷紧缩及预测加息的双重压力下，房市暂时熄火，今年在加息无望的加持下，房市大受鼓舞。

2. 汇率：加元走贬，亚洲买家的丰厚财力在汇率的推波助澜下，蠢蠢欲动。房价若以外币折算，应是降了一成，于是西区部分地区的房价已悄悄地涨了20万。33呎Ｘ120呎的标准地一推出，瞬间引来四、五组人马相争，一块4千呎地卖到180万元也不足为奇；250万元已买不到一幅50呎Ｘ120呎的六千呎地。

由于Lord Byng中学今年力压U-Hill中学成为大温公立学校的榜首，Dunbar区直接获利，房价应升上扬。另外列治文的伦敦中学在大温公校排名第二，Broadmoor区的房市值得关注。暑假大批移民抵埠，可能再次推高”好学区”的房价。

 3.  ​空置率：大温房屋的空置率仅在1%上下，给了投资者莫大的信心，虽然大温房价已高居北美城市的前茅，但每年的净移入人口持续增加，国际留学生每年续速成长，在在都推高对租屋的需求量。在低利率、低空置率相辉映下，大温房是仍深深吸引了本地及国际投资者的青睐。大温房价的走势图居然与中国GDP的成长趋势图不谋而合，因此关心大温房市的人士，不妨也多参考中国GDP的趋势，或会有意想不到的收获。

 

 

最近几年，加拿大的房贷政策越来越严，很多已经来加拿大好多年，收入不高，还没买房的人士越来越难贷到款。很多有了自住房，再想投资房产的人士更是遇到贷款的瓶颈，以致看到合适的投资房没法下手，错失良机。

其实，加拿大除了5大银行以外，还有几十家可以做房贷的金融机构，条件不好的借房贷人士没有必要一棵树吊死，这家银行不给你贷款，你可以找别家去借，只要找到一家就行。加拿大的房贷市场，目前竞争很激烈，各家贷款机构可谓八仙过海，各显神通。

一家房屋贷款公司最新推出的买House 首付10% （买Condo 首付20%）的房贷项目，手续费加保险费只需要1.5%，贷款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 买House 主要适用于买第一套房的人士，若买第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎样，该房贷公司肯定比那些大银行容易贷到款。

对房地产投资稍微有一点了解的都明白，房地产投资必须靠贷款的杠杆才能挣到大钱，往往贷款比例越大，投资回报率越高，当然贷款比例的范围要在可控风险的范围之内。

下表是以我最近代理的一个在多伦多市中心距Bloor/Dufferin  地铁站只有500米的一个二层，半独立屋Duplex为例，买家如果采用该房屋贷款公司的首付10%的贷款产品，计算出的靠全部出租产生的现金流及预期投资回报率。

从上表可以看到：

1.只要租金足够高，即使首付10%，房贷压力也并不是很大，每个月账面上只要倒贴315 块就够了。最重要的是，每月倒贴315 块换来的是1140 块的净值现金流（本金回报），这个回报远超过RRSP 的回报。

2.通过首付10%，靠租金实现的净值回报率达到了18%，非常可观，也说明了多伦多有些区域的房产仍然还具有很高的投资价值。

3.因为首付投入的少，只要以后房产有增值，投资回报率都被大幅提高。文中举例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房产增值就可以达到5年后回报增加3.3 倍的回报。

4.通过首付10%，它的投资回报率比25%首付的投资回报率（我之前文章专门算过是165%）增加了1倍，说明了贷款杠杆的威力非常巨大。

这个10%首付的房贷是个比较新的项目，如果想深入了解这个产品，包括夫妻俩已经有房如何用10%首付再买房之类问题，可以打电话或者加我微信详细了解。

房屋贷款公司最新推出的买House 首付10%的项目从借贷成本来说是最合算的，比那些大银行都低。因为如果到加拿大本地的任何一家大银行申请借贷比例90% 的房贷的话，一方面申请条件非常高，要求很苛刻，很难批准。即使批准了，要求必须购买政府规管的CMHC 保险，借贷比例90% 的话，保费（premier）按规定是贷款额的2.4%（前几年是2%，今年涨到2.4%）。而这家房贷公司的10%首付新产品，保费只要1.5%，节省了0.9%的贷款成本。至于其它的一些对申请人要求不高的房贷公司的房贷也跟这个10%首付的项目没法比。例如，目前房贷市场情况下，如果收入不够，想首付15% 或者20%，一般只能从B Lender 借到贷款，利率是1年固定4%以上，还要付一笔费用不菲的Lender fee，1年以后，续贷款（renew）时还很麻烦。 这个10%首付的房贷项目主要是对目前没有房贷的人最容易申请。对于夫妻俩已经有了自住房的，想再多贷款投资房子的，最好的方式就是把一方从产权的名字上拿下来，名下没有房贷的人再贷款当然很容易了。这种方法不止对这个10%首付的新房贷项目适用，想多申请银行房贷的也都同样适用。

从房产投资的角度来说，夫妻两人婚后买的自住房（法律上来说，一般情况就是婚房），产权上放2个人的名字是最傻的，因为效果基本是一样的，只要证明是婚房，即使一方名字不在产权上，将来真有分家那一天的话，这个自住房仍然是一人分一半，不跟产权上的名字直接挂钩。而产权上放2个人的名字去借房贷，就大大束缚了双方的借贷能力。对于夫妻俩的名字都在自住房的产权上，房贷还剩一些的情况下，若想再多贷款买房，最容易的办法就是从产权中拿下一个人的名字，当然房贷上面的名字也要相应拿下来，对于自住房买了几年，房产净值已经增加了一些的情况，这么做都不是太难。

然后用拿下来的这个名字去买投资房，例如10%首付买房，拿到贷款就会容易很多。从税务角度，也应该这么操作：自住房尽量多付些首付，少贷些款，因为反正贷款利息也不能抵税，而投资房应该尽可能多贷款，一方面扩大投资回报率，另一方面可以合法的避税少交税。因为每家情况不一样，自住房只放夫妻俩一个人名字需要具体情况具体分析。这个10%首付的房贷产品也适用于Refinance （重新贷款），对于一些着急需要现钱的人这是一个很好高效的解决办法。

至于有人担心这家房贷公司是否可靠就是多虑了，因为是人家把钱借给你，不是你借钱给人家，该担心的不是你，而是人家贷款机构，他们最担心钱借出去还不上。

相信很多人都不知道这个首付只要10%就可以很容易贷款买房的项目。除此之外，还有不少贷款产品，普通人也都是不太了解，甚至即使专门做方面的人也不太清楚。 例如，现在没有加拿大身份的中国人到加拿大买房的越来越多，以前要想在加拿大贷款买房，人必须过来。而现在可以做到购房的中国人从头到尾都不用登陆加拿大，也可以首付35%，银行贷款65%买房，全部手续都在中国就可以搞定，包括加拿大的银行开户。

还有，外国人在加拿大贷款买房，很多情况下还可以首付20%就能买房，只是房贷利率比本地人稍微高一点而已（但仔细算算，这对贷款者也非常合算的，尤其是两国的利差差距很大的情况下）。 所以，我一直强调术业有专攻，人各有所长，干什么事情要想做的多快好省，不走弯路，就应该找在该领域最擅长的人去做。

房价膨胀，花一生的积蓄去买房，这已然让人们疲惫不堪，然而，更加残酷的实施是哪怕你花了一辈子来买房，即便你买到房，也依然住不起房，膨胀的房税会让你望而却步，此外，已然是老年，你还能继续奋斗吗？

多伦多郊外905地区的豪华公寓价格直线飙升，叫价动辄上百万，由此使附近旧房不断升值，地税（property taxes）高的惊人，这使得许多老年业主穷其一生积蓄买下了房子，最终却住不起房。

在大多伦多地区也逐渐形成这种买了房子又住不起的趋势。Guy Colm, 82岁，用了41年的时间终于付清贷款，在Ajax拥有了自己的住房。他喜欢房子的后院，以及错落有致的户型结构，但是地税成倍增长，Colm的薪水却固定不变。Colm称，2000年房子的地税$2,480，去年就达到$3,135。

5年前，列治文山（Richmond Hill）居民Bogdan Holender（现80岁）所交的物业税为$2,800，今年涨到$3,300。Holender与妻子都领政府退休金，但急速上涨的物业费，再加上医药费、汽车保险使他们一无所有。Holender说：“我们没有任何积蓄。”

安省老年人联合协会主席（United Senior Citizens of Ontario）Judy Muzzi说：“相比而言，Holender一家的处境还算不错，不少老年人为此都吃不上饭了。所有的收入只够保住头上的那个屋顶。”“老年人的薪水不会增加，可是其它费用却在不断上涨，这让他们从何处凑钱支付？”

还有很老人不愿对外透露自己的窘境，Oakville地区一位退休的老妇人说：“如果邻居们知道我的情况，我再也没脸出门了。”这位老人年轻时是一位数据处理员，现在一个月$1,550的退休金，丈夫每月退休金只有$150，可是今年所住房屋的地税又涨了$200达到$3,183，她说：“每个月底我们都一分钱不剩，便利店的赊帐额属我们最高。”

但是安省的物业税还在涨，大多伦多地区已经打破记录，以奥沙瓦（Oshawa）为例，去年这里的物业税平均增长11.9％（大多伦多地区物业税平均涨12％）。April Cullen议员表示：“由于北部城市发展迅速，地产增值快，因此我所在的选区地税增幅达30％～35％。”

鉴于此，905地区的市民一致要求省府设地税上限，当然这并非他们第一次提出，2004年Halton Hills议会就曾请求省府为那些在自己房屋居住20年，年龄超过70岁的老年人冻结地税，但省府置若罔闻。

老年协会主席Muzzi指出，省府至少应减轻低薪老年人的赋税负担，或者为他们冻结一年地税，省府完全可以通过其它征税途径，如增加消费税、个人所得税来增加财政收入。

Colm不想因付不起地税而卖掉房子，Holender也不想如此，Holender说：“如果卖了房子，还得找地方住，照样得付房租，就我们目前的收入情况，很难在列治文山租的起房子。”

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