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除了倫敦四通八達、讓每一位倫敦人都引以為豪的地鐵系統之外，很少有人知道的是，倫敦的有軌電車系統（tram）也曾經是歐洲最大的的城市有軌電車系統。

但是，自從1952年以來，因為種種原因，倫敦的tram系統就停止了發展，而最近的新增tram軌道僅僅是在Croydon的一條小線路。

當前倫敦有軌電車線路：

在經過了半個世紀的沉寂之後…

最近，倫敦交通集團（Transport for London）承諾將投資7000萬英鎊來加長Croydon這條軌道系統：

新增的延長線路將以South Wimbledon為起點，途徑Morden和Sutton，集中在倫敦西南。

這7000萬英鎊的預算是TfL價值5.5億英鎊的發展基金的一部分，此項基金也是TfL專門為了倫敦公共交通還不算特別完善的區域所設置的，旨在改善倫敦整體的共同交通系統。

對此，TfL的發言人表示：

“這次的延長線計畫的目的就是加強該區域的通達性以帶動就業人口，將有超過1萬套新建住房在此區域落成，包括Morden、Sutton中心城區和St. Helier地區在內的公共交通系統將更為完善。”

追溯這次延長線計畫的歷史，最初是由倫敦上任市長Boris Johnson所提出的，最初的建議投資額為1億英鎊，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暫時擱置，理由是該投資並不是“優先級”。

而最近在Khan市長的交通建設計畫中，又將這一項目重新啟動，一旦施行，將會大大改善南部地區的公共交通系統。

這項延長計畫最多將耗費3.5億英鎊，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府來提供資金。

對此Corydon的議員Steve O’Connell表示：

“現在是到了這幾個區域的政府將這個問題嚴肅對待的時候了，我們希望所有人將這個項目重視起來。”

對於這個延長線項目，TfL和O’Connell先生都相信，該項目會大大提升Wandle 河谷區域的價值。

Wandle河流經Carshalton、Hackbridge和Morden，之後在Wandsworth匯入泰晤士河。

延長線南端起點為Sutton, 將與倫敦地鐵北線(Northern Line)的Morden站相連，屆時，通勤到倫敦的時間將會大大減少。

Foxtons位於Sutton的地區經理William Campbell認為，這次基礎設施的升級將會吸引更多對此區域有興趣的買家，從而推動房價的增長：

“現在，Sutton區域已經接受了從South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，這些地區的房價高漲，兩居室的均價高達50萬英鎊。對於首次購房者來說，這個價格可以在Sutton買到一套足夠大的房子，配有停車位和花園。”

現在Sutton地區的三居室價格在42.5萬英鎊左右，而四居室的價格在47.5萬英鎊左右。

Sutton的有些地方現在環境還是不盡人意，商業配套設施也比較缺乏。

然而，石油公司Subsea7的新總部大廈的落成已經促進了該區域價值5000萬英鎊的重建計畫的落地。

一個新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外將有100萬英鎊投資到該區域舊電影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改變這裡的面貌。

另外，延長線的開通也將帶動周邊區域的發展，例如Sutton附近Carshalton地區作為一個安靜但又交通方便的區域，預計將受到較大提升。

另外，距離Sutton三英里以外的Hackbridge的房價也比較合理，平均房價為316,473英鎊。而該區域也正在經歷一個價值1500萬的重建計畫，目的是打造倫敦第一個可持續性的遠郊區域。

總結：

交通對於一個地方房產市場的重要性想必大家已經非常明確，而新的交通線路的的建成更是對一個區域的房價會帶來根本性的影響。

今天提到的tram延長線的區域內的房地產市場值得投資者的密切關注，在tram線路建成之後將會帶動整個區域房地產市場的發展。

來源：英倫房產圈

責任編輯：Shelly Du

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現，如果扣除通貨膨脹因素，英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前！從2008年金融危機開始，住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比，難怪中國一些投資者感嘆“英國房子怎麼這麼便宜？”！

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裡，中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方，從著名的地標性摩天大樓，到新建的住宅或學生公寓。不過，如同歐美投資者一樣，中國對英國房地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏”對國情了解”、忽略細節而遭遇過各種問題，影響到資產收益。

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過去一年，巨額國際資金湧入英國，在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國退歐後不確定性，大手筆斥資英國？為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、中國香港或者其它國際大都市？

今年，中國金融監管當局收緊海外彙款投資房產規定；英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞；為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場？為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際，倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資？

全球最大之一的國際律師行貝克·麥堅時（Baker McKenzie）以國際化運作聞名，現任國際貨幣基金組織總裁的拉加德曾是這一律師事務所首位女老板。近日，貝克·麥堅時（英國）組織了一場別開生面的英國房地產研討會，吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士，反映出19大召開之際，不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者，都對投資英國，或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

貝克·麥堅時的律師朱一抒（Lucy Zhu）來自中國。她介紹說，英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國“一帶一路”政策和中國企業境內外投資合理布局的推進，英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

之所以說這場研討別開生面，不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家，還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素，將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結，讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

數據說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒，其根本原因在於數據支持。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕（CBRE）2017年10月中旬最新發布的報告顯示，2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊，與去年同期相比增長64%。

這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊，相當於2016年全年的總和。

CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人皮爾森（Stephen Pearson）介紹說，我們預計，目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中，很大一部分來自於亞洲。

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚，留歐派卡梅倫首相辭職，正如留歐派在投票前警告的那樣，英鎊彙率應聲跳水下跌，英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但貝克·麥堅時的合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納（Stephen Turner）指出：”雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福，可是誰搬走了？！”

脫歐決定做出一年來，如果僅看英國各大報章，人們感覺政府似乎“風雨飄搖，朝不保昔”，而倫敦金融城的大金融機構似乎要“望風而逃”“搬遷歐盟”。但倫敦的房價卻保持堅挺，不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌，反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者中國香港？

透明的地產投資市場

皮爾森介紹說，投資者需要的是尋找一個安全的投資地，倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場，它不僅是對外國投資者持歡迎態度，有對私人資產嚴格保護的法律，也讓投資者充分了解其交易價值和風險，資金進入退出都有序可循，這個市場既適合長期價值投資，也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離，比如倫敦市場上產權年限不同的地產，使投資者有更多的選擇，一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。

皮爾森表示，脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望，但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發，有些地區房價下調，使市場重新平衡。

他透露說，很多亞洲的資金來自中港台地區，雖然說中國實行了新的海外資金彙款限制，但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少，特別是通過中國香港的投資資金量巨大。

他相信，中國隨著經濟進一步增長，公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。他介紹個人前往北京與中國大公司高層溝通交易的經歷說，投資買方賣方通過增進了解和信心，將有利於交易的順利進行。

離岸稅務、規劃、開發和保險

特納也指出，因為亞洲商業文化不同，一些其它地區投資者初步了解倫敦房地產市場後，忽略得到熟悉倫敦房地產市場交易的各領域專家的諮詢的重要性，僅依靠海外自己的團隊來處理有關交易，實際上對項目產生很大風險，一些項目因此遭遇到意想不到的問題。

他指出，與來自不同地區的投資者打交道還需要克服商業文化差異。

貝克·麥堅時的合伙人、稅務負責人詹姆士·史密斯也指出，過去海外投資者常利用比如在英國根西島或者澤西島設立離岸公司，然後投資英國房地產市場從而合理避稅的情況。但現在英國政府為了“堵住逃稅漏洞”，不論該公司是否在英國本土有注冊的商業實體，其經營利潤都歸納到應繳稅收範圍內。這就需要稅務專家介入，從稅法角度予以協助，找到合法解決問題的辦法。

規劃和法律等領域如果沒有全面通盤考慮，也會存在類似的風險。貝克·麥堅時的合伙人、規劃負責人本·法內爾舉例說，比如在倫敦進行開發項目的投資者一個不可忽視的問題之一是英國規劃法律中特有的采光權（Rights of Light）。比如世界著名的美國高盛投資銀行在建造其倫敦市中心總部大樓雖然獲得了規劃批准，但忽略了這個問題，導致該投行在這一項目中陷入了與鄰居大樓耗資百萬英鎊的訴賠案。

法內爾指出，在高盛的這個案子裡，項目開發商忽略及早安排采光權的保險索賠問題。這也體現出保險業在倫敦房地產市場的重要角色。

來源：BBC中文網

責任編輯：Zoe Chan

炎熱的夏季已經結束，房市步入“金九銀十”。倫敦高端房產中介Maskells為您總結今年夏季倫敦房市的情況。

Maskells中介認為，今年夏季房產市場如同“氣流”一樣上下起伏，因為沒有任何值得關注的消息引領房市。英國脫歐進程緩慢，英國在許多問題上作出讓步，在移民問題上采用強硬立場。這些不確定性對於房產銷售沒有益處。

300萬鎊是臨界點

盡管房產市場還在交易，但是房產價值的不同意味著房市活躍程度不同。大部分房產交易的價值都在300萬鎊以下。

原因包括如下兩點：1. 印花稅上漲；2. 這個價格範圍的買主增加了。買房者對於價格調整感到緊張，如果需要貸款買房，他們還擔心幾年後房子的價值會如何變化，尤其是英國央行將取消定期融資項目（Term Funding Scheme），這個項目的取消意味著廉價的貸款將會消失。

要價與成交價有差距

今年夏季，房產市場的要價和實際成交價格也有一定的差距。Maskells表示，他們經手的一部分房產交易最終的成交價比原先的要價要低。

其它中介則表示，許多房子干脆被賣主撤下，不繼續掛牌出售了。比如，Lonres報告說今年夏季與去年夏季相比，被撤下的房產增加了82%。

大倫敦地區掛牌出售的公寓增加了68%。一些房產的成交價甚至比原先的要價低了一成多，這讓中介感到擔憂，因為近期許多房產的要價已經經過了調整。

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給賣家的建議

Maskells表示，夏季通常都不能顯示出房市整體的走向，而未來三、四個月的趨勢則更具說服力。但是他們給賣主的建議不變，那就是同等價位房產中，房子狀態最好、價格最合理、給人留下最好印像的房產仍然是最先被買走的。

那麼怎樣才能給買家留下最好的印像呢？清潔、整潔、簡潔。這可能意味著賣主需要多付出努力，但是站在買主的角度考慮一下，就會覺得這些努力不會白費了。

500萬鎊以上房產

價格介於300萬至500萬鎊的房產，仍有市場，但是還是那句話，同等價位中最好的房子最先被買走。

而價格超過500萬鎊的房子，房主們需要注意了。這樣的房子現在不好出手，所以不少房主們考慮出租。

Maskells計算了一下，價值700萬鎊的房子，印花稅是75.3萬鎊。如果把這775.3萬鎊用於投資，收益率是4%的話，房主一年可以得到的收益是17萬鎊。而這筆錢變成了房子，一年的房租可以得到18.2萬鎊（沒有計入房產維護成本的話）。所以跟投資相比，買房意味著房主一個月損失了1,000鎊。所以夏季期間，周租金超過3,000鎊的出租房產不少被房主撤回了。

Maskells建議手中有超過500萬鎊房產的房主，在房子沒有售出之前不妨通過出租來降低成本，同時在租房合同中加上中斷條款，這樣一旦有人有興趣買房，可以較快成交。

買主觀望

Maskells還注意到，買房者從倫敦向周邊地區遷移的趨勢放緩了。原因有二：其一，人們擔心，如果就這樣搬走了，可能再也無法在倫敦買房子了；其二，倫敦周邊的通勤區有許多房產待售，買主考慮房價可能會繼續停滯甚至下降，因此仍持觀望態度。

賣主不宜過於樂觀

不要過於樂觀，盡管公布的房屋價格指數可能顯示房價的上漲速度仍是兩位數，但是這是已經成交的房產的價格。

而且，有房產售出並不意味著方圓20英裡的類似房產也能以同樣的價格售出，因為買主沒有那麼多。所以，要聽取中介的建議，他們最了解行情。

（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

對很多家在英國的華人父母來說，供孩子讀書是一筆不小的開銷。如果告訴您，有個辦法不僅能讓您的孩子免費讀書，等孩子畢業後您還能得到一筆淨收益，您想了解嗎？

以房養學，就是在孩子在上學期間，父母為子女購買一套當地的房產，既滿足住宿所需，又利用房產的增值，達到抵充留學期間給費用的目的。不過，即使您沒有孩子，選擇在好學校/大學城附近買房也是個保險的選擇，因為英國學生公寓有限，靠近學校的地區學生對住房需求量非常大。因此學區房升值穩定、波動較小，無論將來是要出租還是出售，都絕對不愁買家或房客。

免費讀大學還能淨賺4萬英鎊

哈利法克斯社區銀行（Halifax Community Bank）的總經理Russell Galley說： “有充份的證據表明，學生住房市場可以為私人業主帶來豐厚的房租利潤，而且房產本身也在增值。過去三年來，以房養學投資的家長們購買的房產，平均房價增值22%。如果房子還租給其它人，他們還可能得到租金收益。”

我們來算筆賬：

如果小王的父母在他讀大學時就購買了一套價值50萬英鎊左右的房子。如果不在倫敦，50萬的房子一般為3間臥室，小王自己住一間臥室，剩下的兩間臥室用於出租，每間臥室租金約為500英鎊/月。如果小王的父母付25%的首付，剩下的申請貸款。假設房價在3年內增長22%，房租可用來抵消房貸。那麼，小王大學3年期間總收支公式為：

60萬英鎊房產總值+3.6萬英鎊的租金收益（出租兩個臥室）- 37.5萬貸款-12.5萬首付-6萬學費-1.3萬生活支出-1.8萬的還貸利息（年利率約3%）-0.5萬左右的買房相關費用（律師費、稅費等等）=4萬

從中可以看出，以房養學讓小王免費讀了大學，他們全家還淨賺了約4萬英鎊。而且，三年後，房子不賣，繼續出租，還能享受到更多收益，非常劃算。

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房價漲幅最快的大學城

根據哈利法克斯社区银行的最新資料，房價漲幅最大的十所大學城都在英格蘭南部，其中很多地區房價在英國來說也是最高的。

比如，位於薩里郡吉爾福德（Guildford）的薩里大學（University of Surrey）是英國最昂貴的大學城，平均房價達到512,000英鎊。三年來房價上漲了105,000英鎊。

近三年房價漲幅最大的地區位於貝德福德郡大學（University of Bedfordshire）附近，這所大學的主校區位於英格蘭東部的盧頓（Luton），3年間價格上漲了42%，漲幅達到了28.5萬英鎊。

相比之下，最便宜的大學城位於蘇格蘭的佩斯利（Paisley），是西蘇格蘭大學（University of West Scotland）所在地，該地區平均房價為123,000英鎊，房價僅為吉爾福德薩里大學城裡平均房價的四分之一。

2014年到2017年平均房價漲幅最大的大學城：

（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

近日，JLL的倫敦市中心住宅市場報告新鮮出爐，報告顯示：

截止到2017年9月，倫敦市中心的房地產市場穩步前進。很多跡象表明，經歷了一段時間的波動後，倫敦市中心房地產銷量穩步增加，價格保持上漲，市中心的開發項目數量增長，一派欣欣向榮！

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接下來，我們具體來看看，這份報告說了點啥

1.房地產開發市場

2017年第二季度於2016年第二季度相比，項目開發的數量上升了4%。

2017年第二季度與第一季度相比，項目的供應量上升了166%

在脫歐，大選等種種因素的動搖下，倫敦市中心的開發項目依舊保持上升，而精明的開發商之所以會繼續在倫敦市中心開發項目，自然是看中了倫敦市中心房產項目的稀缺性和供不應求的供應狀態，在這種形勢下，市中心房產升值的潛力也較大。

2.房產交易量

2016年第二季度，脫歐公投的時刻，英國房地產市場的確經歷了短暫的低潮期。

但2017年，倫敦房地產市場開始蓬勃發展，走出了2016年的陰霾。

2017年第二季度的房產交易量，比2011年和2012年高出38%！

2017年第二季度，倫敦市中心房產市場開始回溫，銷售量穩步增長。

具體點來說，倫敦市中心的核心地區（Core）房產交易量較大，佔倫敦市中心市場的一半：

西部和西南部的老牌富人區Mayfair, Soho, 威斯敏斯特Westminster，騎士橋Knightsbridge, 肯辛頓Kensington, 切爾西Chelsea，第二金融城金絲雀碼頭Canary Wharf，九榆Nine Elms。

市中心這些核心商圈的適應力較強，即使在脫歐震盪的時候，也依然有著良好的抗風險能力。

因此，2017年，市場對於倫敦市中心公寓的需求穩步上升，低端市場活躍，高端市場也表現穩定。

由於英國所得稅和印花稅的調整，英國本地買家投資房產變得更加謹慎，而大量海外買家，尤其是中國買家的湧入，讓倫敦市中心房產供不應求。

3.當前新房供應量

在倫敦市中心房產銷售量復甦的時候，目前的供應量卻沒有跟上。

2017年第二季度，新房供應量為9310套，同比下降18%，和2015年第一季度的高峰時期比，更是下降了36%！

2014年6月到2017年6月，市場上的市中心房產供應量變化

新房供應下下降，房產交易量回升，市場需求穩步上漲，足以看出，在未來幾年內，倫敦市中心房產供不應求，供需矛盾明顯，還會推動房價的上漲。

4.房產開發

眼看當前市中心新建房產數量減少，需要卻穩步攀升，精明的開發商們嗅到了商機，於是爭相在倫敦市中心開發新樓盤，但市中心能開發的地方卻屈指可數。

當前，規劃和建設中的新樓房都屬於較高檔的項目，在過去一年半的時間裡，投入市場的新樓盤數量不斷波動，但今年以來，前兩個季度的強勁表現也意味著市中心樓房開發的春天又來了。

首先，在2016年脫歐公投期間，新項目的增長速度明顯放緩。

其次，在英國提高二套房和購房出租的印花稅後，新項目數量下跌。

而2017年以來，每季度的新項目數量都與2013-2015年保持一致，並且呈現逐漸上升的趨勢。

2017年以來，開發倫敦樓盤的新的申請項目數量也不少，僅僅第二季度的申請項目的房產數量就達到了5,100套。

5.在建樓盤

已經申請好許可，正在建設的倫敦市中心新樓盤數量呈現增長趨勢：

由於2017年第一季度和第二季度開發項目的增長，在建的倫敦市中心新樓盤呈現回暖態勢，穩步增長。

目前，有超過36,000套房產正在建造，整整是2011年的4倍！

已建成的房產數量也以每季度3,000套的速度實現，也就是說2017年全年的倫敦新建市中心項目總數會超過10,000套！

這已經是過去6年以來，最快的速度。

6.倫敦市中心核心區

截止到2017年第二季度，整個倫敦地區規劃新建的房產數量為16,960，其中核心區為2,980 ，核心區外為13,980.

其中，倫敦東部的規劃項目佔了全部項目的63%，相比之下，西部新建的項目數量並不多。

究其原因主要是因為倫敦東部政府規劃的重建項目較多，吸引了開發商的投資。

截止到2017年第二季度，核心區在建房產佔整個市中心的49%，申請中的佔整個市中心的30%。

放眼過去一年，只有18%的申請項目在核心區，這也可以看出，核心區的新建房產數量有減少趨勢。

7.倫敦市中心房市的未來

整體來說，經歷了脫歐，大選動盪後，倫敦市中心的房地產市場開始回暖，發展也比之前預料的好很多。

隨著倫敦新市長Sadiq Khan就任，土地市場逐漸收緊，有限的土地需要解決英國的住房危機，那麼中低價位的房產就似乎成了未來的發展趨勢。

最後JLL也給出了預測，未來三年，預計脫歐接近尾聲時，倫敦和市中心的房價會相對大幅增長，超過英國平均水平。

至於房租，自然也會水漲船高：

預計2017到2021年，倫敦市中心房租上漲13.1%，大倫敦平均房租上漲19.9%。

總結：

經歷了脫歐公投和大選，印花稅上調等，倫敦的房產市場經歷了動盪。

但隨著一切塵埃落定，人心所向，脫歐談判陸續開展，倫敦的房產市場又出現了回暖趨勢。

大體來看，目前市場上的市中心核心區房產數量並不多，但需求還在穩步上漲。

相關資訊：英國大學城三年內房價增長22%

（據英倫房產圈）