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2021年拜登上台后，美国房地产市场还能一路高涨吗？

受新冠肺炎疫情影响，秋季以来美国经济的复苏之路并不平坦，但住宅房地产市场却是少数的例外。

在经济措施和低利率的双重刺激下，2020年下半年以来美国楼市持续火爆。美国Case-Shiller 20城综合房价指数最新数据显示，9月份该指数的同比增速达高达6.6%，创下了30个月来的最高水平。当月，美国西部城市凤凰城、西雅图、圣迭戈同比涨幅超9.5%，位居前三；即使是涨幅垫底的纽约，房价也上涨了4.3%。10月美国成屋销售季调后年化总数为685万套，创2005年以来的新高；11月新屋开工数据也颇为亮眼，达9个月以来最高水平，反映出住宅市场的强劲需求。

据美媒报道，11月总统大选之后，美国纽约等大城市的房地产活动明显增加，此前尚在观望的投资者似乎已不再犹豫。根据房地产中介Serhant提供的数据，自11月以来，曼哈顿区的成交量比去年同期增长了6%。考虑到海外投资者在曼哈顿的住宅市场中往往扮演着重要角色，这或许意味着，随着新冠肺炎疫苗问世、政局不确定性减少及美元不断贬值，海外投资者对美国房产的兴趣正在迅速回归。

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亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，居外网的最新统计数据显示，11月美国房产询盘数量环比上月大涨了69%，与去年同期相比也增加了43%。

奇米尔认为，拜登上台后或许可以在一定程度上缓和美国国内与国际局势，这将恢复投资者——尤其是海外投资者对投资美国房地产的信心，“确定性是影响海外投资的首要因素。”

贝壳找房海外事业部总经理时今强也持类似观点，他表示，虽然美国疫情仍未有缓解迹象，同时国际间的旅行限制也没有取消，但即使如此，今年美国的房价仍持续上涨，这一点对投资者具有很大的吸引力。

未来，拜登的政策将对房地产市场带来哪些影响？2021年美国房价会继续保持火热吗？

拜登政策可能对房地产市场的影响

房地产政策并非是美国大选时的热门话题之一，因此拜登的竞选承诺和行政计划中很少有会直接影响楼市趋势的事项。

拜登财政计划的核心是削减2017年时通过的对个人和企业的减税，然后将由此增加的税收收入用于基础设施、新能源、制造业、教育、医疗、社会保障等领域。

对个人（主要是富裕人群）和企业加税的计划无疑将利空楼市，但减免大学学费、放宽学生贷款条件等措施又能增加公立大学的入学机会，长期来看又利好楼市。

从整体上看，拜登的行政政策对于美国楼市而言或许会是喜忧参半，但影响预计不会很大。况且参议院的最终席位尚未出炉，如果共和党拿下50席以上，拜登想要推行新政的空间将更为有限。

洛杉矶房地产公司CINDY CHIN REALTY的创始人程欣迪（Cindy Chin）对第一财经记者表示，疫情让中低收入的美国人在购房面临挑战，但拜登在竞选时曾发布一项购房激励计划，将为首次置业者提供最高1.5万美元的首付税收优惠，这将会刺激那些名下尚无房产的人加入市场。

此外，还补充道：“拜登还承诺投入1000亿美元用于建设和升级可负担住房，这有望给陷入困境的入门级住宅市场带来缓解。”

从事房地产投资顾问20多年的加州房地产公司Keller Williams资深经纪人游健对第一财经记者表示：“我基本上不太相信拜登会推出什么大幅影响房价的政策。但他上台后，对海外移民和留学生的政策可能会有所放松，这对于住宅和租房市场来说都算是利好，尽管影响可能很有限。”

美国Warburg房地产公司负责人戈特利布（Gottlieb）表示，拜登上台后，美国房地产市场的表现料将更为平稳。“我认为拜登将带来稳定，未来四年的日常生活将更加可测，而不用半夜三更去关注总统又发了什么推特。通常来说，房地产市场很大程度上取决于买家的信心，当人们对生活感到稳定和自信时，他们会更加愿意投资。”

展望2021年美国楼市

对于2021年的美国楼市，市场人士普遍认为明年的火爆程度将会比今年更进一步。投资者预期经济将从疫情引发的衰退中复苏，而抵押贷款利率仍将维持在历史低位。

美国房地产咨询网站Redfin本周二发布的报告称，2020年美国住宅市场的销售额预计同比增长5%，而明年的销售额料将增加10%以上。

Redfin首席经济学家费尔威瑟（Daryl Fairweather）在报告中说：“即使疫情有望结束，美国人仍将继续购买房产以应对新的生活方式。预计2021年的房屋销售将比2006年以来的任何一年都多。”

尽管该机构预测，抵押贷款利率将从历史低位的2.7％缓慢上升至3％左右，但对于融资的影响仍十分有限。

美国LeverageRE房地产公司的CEO巴洛（Eric Balog）对第一财经记者表示，尽管受到疫情和大选不确定性的影响，2020年美国主要城市房地产市场的表现仍然出奇得好，“我认为这是因为买房者对美国资产和投资环境仍然充满信心。”

巴洛表示，目前的普遍共识是，在拜登的领导下，新冠肺炎疫情有望得到控制，如果这一点能够实现，那么2021年美国楼市的涨势有望得到巩固。

Keller Williams资深经纪人游健也认为，未来几年美国房地产的表现都会相当不俗，主要原因是美联储的低利率政策和市场的供不应求。尤其在加利福尼州，他提到，该州刚通过了一项提案，允许55岁以上的购房者可以在满足一定条件的前提下减免地税，而同时一项限制租金提案则未被通过，对于投资者而言，这是两个不容忽视的利好消息。

不过，市场也并非完全没有风险，比如Lending Tree的首席经济学家卡普菲迪斯（Tendayi Kapfidze）就提醒，虽然疫苗能让社会生活和经济恢复常态，但劳动力市场的复苏可能会较为缓慢，收入不会迅速回到上升通道，同时永久性失业人数的却在不断增加；随着宽限期的结束，购房者的还贷压力将会增大，而贷款标准也可能进一步收紧，这将使得部分地区的房价受到压制。

美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）预计，随着新冠病毒疫苗的大范围分发接种，以及额外的政府财政支持，2021年美国经济复苏的速度将加快。但商业房地产市场，特别是写字楼、零售业和酒店的复苏预计将滞后于经济，至少需要两年多时间才能恢复至疫情暴发前。

延伸阅读：

来源：第一财经
作者：吴将
责编：Zoe Chan

拜登当选总统，其政策有望利好海外投资者！

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人口增长全美最快达拉斯租金涨不停！

近年来，美国达拉斯（Dallas）的房地产已经成爲了全美房地产界的“领头羊”，几乎每一份关於全美房产的数据都能看到名列前茅的成绩。据彭博数据显示，达拉斯地区每天以数百人的净增长量高居美国各城市榜首，同时，是全美工作机会增长最高的地方之一。工作机会每年带来很多的净流入人口，预计今年人口会新增100万，2040年人口将达到至少1,050万。

美国房地产学会（Urban Land Institute）发布全美最适合投资房地产的城市排名中，位於德州的达拉斯名列第一。它是目前美国最值得投资的地区之一，市场租赁需求旺盛，房产升值稳定。在过去五年中，达拉斯地区的房地产经纪出售的房屋价格上涨了近50％。

达拉斯的经济十分多元化，支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。多元化的经济结构也带动了就业，吸引了愈来愈多年轻人到此居住生活。事实上，人口涌入必然带动达拉斯地区房屋出租市场，年租金涨幅约4%。另外，Airbnb平台数据显示达拉斯市场涨幅明显，较去年增加了34%，游客愈来愈喜欢这种方便舒适的度假居住方式。每年德州度假出租房的收入约为2亿美元，达拉斯所占比重为各城市之首。这些都是投资当地楼市的利好消息。

Neighborhood Scout的数据显示，达拉斯的房地产在过去十年升值了59.88%，平均每年的房屋升值率为4.80%，使达拉斯跻身全美房地产升值幅度最大的10%之列。据Zillow最新数据显示，达拉斯的房屋价值中值为 213,300美元。达拉斯的房屋价值在过去一年上涨了9.6%，Zillow预计明年将上涨4.5%。

租金持续上涨

达拉斯都会区拥有众多一流的高科技产业丶电子通讯和IT产业，包括AT&T丶爱立信等24家世界五百强企业。素有“电信走廊」之称，现已成为硅谷人移居首选，被誉为美国“南部矽谷」。与湾区矽谷相比，达拉斯在生活成本丶房价和税收体系等方面极具竞争力。同时拥有全美名列前茅的公立和私立高中。

得益於旅游业发展，目前为止，达拉斯租金已经持续超过20个月上涨。同时，居民住房的租售比1：16，可以简单理解为房屋出租16年后收回全部房价，而达拉斯地区对出租房的需求量之大，保证了房屋的高出租率。

达拉斯地区是全美最大的出租公寓建造市场，今年将有超过26,000个新的出租公寓单位开放出租。根据CBRE的研究，在未来12年，达拉斯地区人口将增加到890万人，休斯顿人口将达到820万人，奥斯汀人口将达到250万人，圣安东尼奥人口将增加至300万人。到目前为止，达拉斯地区的市场几乎吸收了公寓建筑商投放到市场的所有新公寓。

房屋严重短缺

德州的经济传统上是能源和石油，但从20世纪中期开始，德州产业开始多元化发展，包括电子电脑航空航太生物化学等都有一个均衡发展。

以达拉斯为例，美孚石油是传统能源产业，美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT，美国电信电报公司德州仪器，是跟华为竞争的一个很大的电子企业，还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。

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德州北部的房屋销售量连月比去年同期增长两位数。民众从西维吉尼亚州丶阿拉巴马州和北达科他州等房屋过剩的州，迁移到经济实力较强的州寻找新的机会，为这些高增长的州带来压力。成千上万的人迁移到德州找工作，使德州的房市紧张。

以全德州计算，上市房屋仅够3.1个月的供应量。德州房地产经纪人协会透露，达拉斯福和市的上市房屋数量更少，仅够供应2.3个月。

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来源：capital-hk.com
责编：Zoe Chan

疫情之下，达拉斯地区房市仍创纪录——牢牢抓紧史上最低贷款利率和可售房屋短缺的入市好时机！

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居外看点：经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？

一波三折的美国大选终告落幕。但美国的麻烦事还远远不止于此。

秋季以来，美国新冠肺炎疫情出现急剧反弹。11月4日，美国单日新增新冠肺炎感染病例突破10万。穆迪首席经济学家赞迪（Mark Zandi）近日表示，鉴于疫情继续在美国传播，加上缺乏额外的财政支持措施，美国经济复苏可能会被逆转，经济进入衰退的风险很高。

疫情形势如此严峻，美国经济跌落谷底，但房价却出乎意料出现强劲上涨。据美国媒体报道，6月份美国现房销售价格中位数首次突破30万美元，创下历史新高，超过了2007年金融危机前的高点。而且近几个月，美国房价也依然保持升势。

美国楼市“逆势”火热的原因是什么？背后潜藏哪些风险？

美国房价创新高

今年，全球经济出现了很多反常现象，其中就包括经济低迷但房价持续走高。

亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）在接受中新社国是直通车采访时表示，经济衰退期，无论在美国还是在全世界，住房总是不景气。人们失去了工作，不再梦想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中，全球住房价格却强劲上涨了4%。美国房价就是逆势上涨的典型例子。自今年5月以来，美国新房销售量攀升了67%，价格上涨了15%。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，以下简称NAR）发布的最新数据当中，有三大要点值得关注：

一、美国9月成屋销售量达到654万户，比上月增长9.4%，比一年前增长近21%，并创近14年来新高。

二、9月美国现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元，连续四个月创下新高，这已经远远超过金融危机前的高点。2007年美国金融危机前，美国楼市泡沫顶峰时，现房销售价格中位数大致为23万美元。

三、供不应求的市场导致库存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套，以目前销售速度只能维持2.7个月，这一数据也创下历史新低。

为何反常大涨？

“一般而言，美国房屋销售在年底会趋于平缓，但在9月份，它们的飙升超过了我们在这个季节通常看到的情况，”NAR首席经济学家Lawrence Yun说，可以把这种反常归因于创纪录的低利率和市场上大量的买家，包括度假屋买家，因为在家工作有更大灵活性。

一方面，空前宽松的货币政策提升了居民购买力。今年3月起，美联储为应对疫情影响，开启无限量、无底线量化宽松政策。数据显示，2020年9月，美国M2扩大至18.6万亿美元，近5月M2同比增速处在20%以上的历史高位，并持续扩大，9月同比为24%。

与此同时，30年期抵押贷款固定利率加速下行，10月末为2.81%，处在历史低位。宽松货币政策下，购房者贷款更容易，贷款成本更低，住房购买力提升。

另一方面，流动性宽松背景下核心区域房产受到偏好。在全球货币宽松、流动性泛滥背景下，资金偏好具有良好基本面的核心区域楼市。

乔治·奇米尔也表示，这种超现实行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场，已经下跌多年的30年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点——美国低于3%，欧洲低于2%。“如果你正梦想着在大房子里渡过这场瘟疫，便宜的抵押贷款现在正向你招手，让你行动起来。”

房地美公司数据显示，9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89%，10月进一步降至2.83%。而整个2019年的平均利率为3.94%。

此外，供应不足也被视为推升美国房价的重要原因。据NAR统计，截至9月底，全美房屋库存总量为147万套，较8月下降1.3%，较一年前（182万套）下降19.2%。按照目前销售速度，未售库存消化时间为2.7个月，低于8月的3.0个月，也低于2019年9月的4.0个月。值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月。

“不缺乏有希望的、潜在的买家，但库存处于历史低位，”Lawrence Yun说。”我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供应快速提升并不容易。截至6月，美国新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4%。乔治·奇米尔表示，城市规划方面的限制，使得在最需要的地方建造新房变得困难。

繁荣背后潜藏风险

美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑。

乔治·奇米尔指出，住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点。但是，当房地产市场价格被便宜的资金所左右，而非真正的需求，结果往往是资源分配严重倾斜，已经有很多投资者买房不是为了避风头，而是为了替代价格更高的股票和债券。

“未来的风险是，经济繁荣会让更多人买不起房，房价最终会达到危险的泡沫水平”，乔治·奇米尔表示，而当繁荣破产时解开坏账需要时间，坏账会波及中产阶级，延长并加深由此造成的经济衰退。房价过快上涨或引发金融风险，且不利于民生。

据美媒报道，由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制，一些技术人员离开硅谷，迁往美国西部山区。但他们的到来也推高了房地产价格，令当地居民不满。

楼市能否推动经济复苏？

乔治·奇米尔指出，在2020年的美国，房地产是少数几个呈现正增长的行业之一。疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求。在美国，住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素，但它在美国发挥的作用不像在中国那样大。

房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元，占GDP总量的6.2%。 “住房市场是美国经济重要组成部分，但鉴于提供新供应量的限制，仅靠住房市场很难恢复经济增长”，他表示，美国需要的是基础广泛的经济复苏，包括但不限于住房。

实际上，美国房价逆势攀升并非个案。近期，英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势。与美国情况类似，其他发达国家尤其是国际大都市房产价格上涨，是货币宽松背景下居民购买力提升以及资金保值增值诉求所推动的。

中长期看，房地产市场与经济运行情况相适应。当前疫情全球大流行仍处在上升期，国外形势依旧严峻，经济面临衰退风险，失业率居高。在这一大背景下，房价上涨、交易活跃难持续。

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来源：国是直通车
责编：Zoe Chan

尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。

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【视频看房】走进全美最贵地区领略顶级豪宅的无尽魅力

“94027”，这个数字对于绝大大多数国人来说，或许只是普通的数字，但对于美国来说，却意义非凡。众所周知，在美国买房时很多人习惯根据邮区编号（Zip Code）来选定区域。而“94027”对应的加州阿瑟顿地区，位于硅谷中心，是全美房价最昂贵的区域，在该区域拥有住房是硅谷精英身份的象征。那么，这个区域有怎样的魅力呢？

阿瑟顿（Atherton）位于加州圣马特奥县，隶属于旧金山城市圈，夹在红木城和门洛帕克中间，地理位置极佳。根据2019年底美国房产网站Property Shark对全美最昂贵邮区编号的最新分析，阿瑟顿对应的“94027”连续第三年位居榜首，其中位售价上涨5％至 7,050,000美元，比名单上第二贵的邮区-纽约萨加波纳克（中位数价格为4,300,000美元）高出63％！

这座风景优美的硅谷小镇只有2000户人家左右，80%是跨国公司的CEO和高管们，其中包括谷歌前董事长埃里克.施密特（Eric Schmidt）、惠普CEO等，此外，来自中国和印度的超级富豪也正在陆续迁入该地区，按房产经纪公司的数据，来自华人买家的需求占该地区豪宅需求的20%！

阿瑟顿镇号称“小巧、田园、宜居，没有任何工业设施”,一流的自然环境和附近的斯坦福大学，这是小镇的最大优势！（来源：Business Insider）

根据Zillow数据，2020年8月，阿瑟顿的房屋中位价已超过730万美元，较过去一年上涨了3.2%，预计未来一年还将上涨4%。

按照房产专家的分析，阿瑟顿地区如此备受硅谷经营和全球富豪的青睐，原因不外乎以下三个：

一、自然环境好：当地山丘起伏、绿树成荫、风景极佳，早在19世纪末，就已是旧金山富人夏季避暑的胜地，小镇的名称Atherton就来自当时在此大兴土木的富豪Faxon D. Atherton。如今，6平方公里的小镇没有任何工业设施，种满了各种植物、绿化率非常高，宜居的田园氛围。

二、地段好：位于硅谷中心，紧邻硅谷起源地——世界名校斯坦福大学，由此前往硅谷各大高科技公司如Facebook、Google、Apple等都仅需20分钟车程。

三、社区环境好：这里历来被视为建造私人豪宅的理想地点，为此拥有悠久的豪宅传统的——大部分住宅都被树木和草坪围绕，私密性较高，而且社区非常安全、清净。目前区内居民也以超高收入人群为主，据称平均年收入在50万-100万美元左右，是全美家庭收入最高的！

这样优越的环境，难怪吸引硅谷精英、乃至全球富豪的关注！近年来，阿瑟顿地区的房价一直稳步上升，且预计未来一年还将增长4%，正是区域吸引力的最好说明。入住阿瑟顿，成为这个尊贵社区的一部分，已不只是单纯的居住需求，更是身份的象征和一笔绝佳的投资！

下面，且跟随我们走入阿瑟顿大街276号（276 Atherton Avenue），实地领略美国最豪华地段常见豪宅的风范，看看硅谷精英们喜爱的超级豪宅到底长怎样。

整个起居室没做任何隔断，透过高耸的玻璃落地窗，可以看到极佳的景致，也加强了室内的采光。

这是一幢功能完善、设施一流的全新现代化住宅，建于2017年，由备受赞誉的建筑师马克·英格利什（Mark English）精心设计而成，是当之无愧的建筑杰作！整个住宅占地1英亩，由一幢面积8869平方英尺的双层主建筑、一幢面积526平方英尺，含厨房和卫浴的独栋客房、私人庭院和泳池组成，共设有5卧6.5卫。一楼与地下一层为生活娱乐空间，二楼为4间卧室，包括主人套房和3个豪华套房，超完美的品质，使之成为独一无二、让人梦寐以求的超级住宅。要了解它，不妨从以下3点进行观察。

景观与私密性

曾有评论说，超级豪宅最关键的就是地段！也是，谁不想独自拥有优美的自然环境和不被干扰的清净呢？只有超级豪宅才能确保同时实现这两点！本所住宅所在的地区位于阿瑟顿最幽静的区域，四周绿树成荫，自然环境相当优美，当您穿过路边由绿树+大片草坪组成的通道时，您会感觉一个专属于自己的私密世界。

现代设计风格

作为追求创新、领跑世界的硅谷精英，实用简练的现代风格自然是最合适的设计风格。整个住宅由美国著名建筑师马克·英格利什（Mark English）设计，无论建筑外观、室内设计与功能搭配，均完美符合科技精英的审美与生活习惯，是当之无愧的建筑杰作。

住宅的建筑外观干净简约，以直线条为主的方正设计。室内设计简练实用，无数落地窗和大面积的可伸缩玻璃幕墙打通室内户外的界限，让整个空间充满光源，通透自然。偌大的起居空间内，没有做任何隔断，空间通透而开放，且无缝与户外的私人庭院连接，自然实用。两大极具视觉震撼力的建筑设计元素——连接H型顶层两侧的浮桥，以及三层高螺旋楼梯更是锦上添花，使这栋豪宅真正脱颖而出！

功能搭配

作为行业精英，住宅自然不只追求居住舒适，更要确保满足举办日常社交之需，为此，三层住宅（地面两层+地下一层）在功能上做了明确划分：

底楼是举办派对的好地方，有豪华的定制吧台、可容纳400多瓶酒的玻璃酒窖和极其宽敞的影院室。

一楼包括超宽敞的开放式起居室和一流的美食厨房，以及1间带有套内卫浴的独立客房和办公室。

二楼共设有4间卧室，每间卧室都设有独立套内卫浴，既豪华又私密，当中包括1间拥有超宽景观阳台的主套房。

住宅的其他完善配备还包括带水疗长达57英尺的游泳池、别墅庭院还有大片修整干净的绿草坪，闲暇时可以在上面晒太阳，在晚上这里是举办聚会派对的“大场地” 。

最后值得一提，豪宅全屋安装了辐射地暖和制冷系统，营造出更宁静丶洁净丶开扬丶舒适的居住环境；最先进的Control4智能家居系统亦全面提升了生活的品质和便利。

更多本豪宅的精美细节，欢迎您点击https://www.juwai.com/56018234.htm查看，或拨打服务热线400 041 7515咨询。

更多精彩豪宅实景欣赏：

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

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纽约楼市“高大上”光环褪色，未来还有投资潜力吗？

作为美国第一大城市、联合国总部所在地、全球金融中心——纽约市的国际影响力与地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光环之下，纽约市的房价一直处于美国、乃至全世界最贵的大都市之列，并不会让人感到惊讶。

美国房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）在此前发布的《2020年全球生活报告》中，纽约市以平均64.9万美元的房价轻松排到了第10位。而有着“皇冠上的明珠”美誉的曼哈顿区的房价更是“贵上加贵”，据美国房地产咨询公司Property Shark的数据显示，2020年8月份，曼哈顿区的房价中位数是98万美元，远远高于纽约市68.5万美元的平均值。

但世上没有什么资产可以永远只涨不跌，纽约市的房价也不例外。事实上，美国房地产咨询公司Zillow的房价指数显示，2019年时纽约市的房价已进入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越来越流行的居家办公潮则进一步削弱了纽约市房价的上涨动力，尤其对曼哈顿区的冲击最大，使得该地区房价出现了明显的下滑，并有大量房产滞销。

在经历了长达十多年的牛市之后，纽约的楼市似乎再度进入了调整期，那么这次又将会持续多久呢？

美国纽约柯克兰（Corcoran Sunshine）地产经纪公司高级常务董事科代罗（Daniel August Cordeiro）对第一财经记者表示，他认为，目前（疫情带来）的趋势不会给市场造成永久性的变化，每当纽约（房地产）市场陷入停滞的时候，买家都会重新评估他们的优先选项。

“如果说我们在过去20年里学到了什么，那就是纽约（的房地产市场）是有弹性的，而且总是会反弹的。”科代罗如此说道。

纽约：新房平均8折

今年3~5月，纽约州是美国新冠肺炎疫情最严重的地区之一，6月之后才逐渐趋于稳定。

疫情让居家办公变得越来越普遍，加上“保持安全社交距离”等规定又极大限制了人们前往餐厅、酒吧等公共娱乐场所，博物馆、电影院也长期处于关闭状态，再加上经济萎靡情况下导致的流浪汉与犯罪率的增加，这一切都使得大都市的魅力光环不再如以前那般耀眼。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）10月初发布的《全球城市住宅楼价指数》显示，2020年二季度纽约市房价同比仅上涨了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明显低于凤凰城（+9.0%）、西雅图（+6.5%）、明尼苏达（+5.4%）和圣地亚哥（5.0%）等其他上榜的美国城市。

根据房地产咨询公司Property Shark的统计数据，2020年4月纽约市的房产交易量只有1549套，与3月份的2909套相比出现了断崖式暴跌，5月份更是仅成交了1337套。此后，随着市场情绪回暖，7月份时回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，与去年同期相比锐减了45%。

同时Property Shark的数据还显示，虽然6~8月期间的交易量整体上在回升，但房产交易价格的中位数却在下滑，分别是71.8万美元（6月）、68万美元（7月）和66.5万美元（8月），均不如去年同期的73.5万美元、78万美元和67.5万美元。

科代罗对第一财经记者表示，纽约市新公寓的售价跌幅最为明显，“比两年前下跌了20~25%左右，整个市场的平均可议价范围大约也有10%。”科代罗认为，当前市场上（新楼盘）的库存量将会是未来五年内最高的，因为大部分正在开发或计划中的新项目都会被冻结。

不过他补充道：“现在是挑选具有投资价值的房产的最佳时机，因为有很好的产品可供选择，价格也很优惠。而在接下来的一年里，库存会逐渐下降，价格也会趋向稳定，有投资潜力的楼盘则会售罄。”

曼哈顿：人去楼空

据美国媒体报道，疫情暴发之后至今，纽约市大约有50万人搬走，约占纽约市总人口的6%，而其中大部分人原先都居住在曼哈顿区。

美国房地产公司Douglas Ellima的调查数据显示，今年8月，曼哈顿公寓的空置率升至5.1%（以往通常在1.5~2.5%之间），创下十多年以来的最高水平，空置数量攀升至创纪录的15025套。此外，八月份签订的租赁合同相比一年前减少了24％，可供出租的房源则增加了166％；所有公寓的月租金中位数为3363美元，同比下降了4％。即使当前在曼哈顿租房平均可以享受到两个月的免费租金，基本上也无需交中介费，但流出的人口仍明显少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美国楼市整体上出现了一波回暖，交易量反弹明显，但曼哈顿区却是例外。

据Douglas Ellima和房产评估咨询公司Miller Samuel上周发布的一份联合报告统计，三季度曼哈顿的房产交易量为1375套，环比二季度仅增加了1.3%，而与去年同期相比则暴跌了46.3%；与此同时，三季度曼哈顿待售的房源已激增至9319套，环比增加了49.7%，同比增加了26.8%，为2009年全球金融危机最严重时期以来的又一峰值。根据报告评估，市场消化当前所有可用库存将需要20.3个月，同样为2009年以来的最长时间。

报告还称，当前曼哈顿楼市的交易量正在以蜗牛般的速度前进，买家能享受到的折扣是十年以来最高的。市中心大多数办公室都处于关闭状态，餐厅和文化、娱乐场所的运营大幅受到限制，同时可供购房者选择的房源堆积如山，卖家如果要在这时候抛售，大幅降价是唯一的选择。

纽约苏富比地产公司（Sotheby’s Realty）的房地产经纪人David Xu表示，当前曼哈顿的租房市场非常不好，有1.3万多套房子待租。曼哈顿的高端房地产市场更加严峻，其高档公寓主要是公寓（Condo）与合作公寓（Co-op）。房价在400万至1000万美元之间的房子都是降价销售。

“我听说，有的高档公寓售价比之前降了70％。卖不出去的房子数量是过去十年中最高的。” David Xu说道。

与之相反的是，纽约市临近地区的房产受到了热捧。据纽约周边地区的房产经纪人们反映，近来郊区房屋的问询和购买需求出现激增。Miller Samuel的数据显示，与2019年相比，纽约市郊区的7月房屋销售额增长了44%，其中威斯特彻斯特郡（Westchester County）的增长高达112%。

外国买家：缺席影响高端楼盘

近日世邦魏理仕发布的一份研究报告显示，今年上半年全球资金对美国公寓的投资额同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。报告还提到，外来资金通常热衷于对中高端房产进行投资，而纽约市一直是他们在美国首选的投资目的地。

综合不同机构的统计数据，2019年外国投资者在美国楼市的投资额大约占总交易量的5%左右，对美国房地产市场的整体影响不会很大，但在中高端市场，情况则完全不同。

科代罗向第一财经记者透露：“曼哈顿新公寓中的三分之一都是由国际买家买走的，而来自中国的买家则占到所有国际买家的近一半，其他来自亚洲的买家还包括韩国和新加坡等，他们都是楼市生态系统中重要的组成部分。”

科代罗表示，2013年时中国买家的交易量还只占外国买家的约20%，之后便稳定增长，但今年受疫情、大选等多种因素影响，整体数字肯定会下降。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，从今年上半年中国买家在居外网的询盘量来看，美国楼市的吸引力并没有消失，相反询盘量同比2019年上半年还增长了26%。但奇米尔也表示，询盘量并不能和实际成交量直接挂钩。

“考虑到对疫情的担忧、赴美旅行的困难、学生签证的不确定性等诸多因素，我们认为，对身处美国之外的中国背景买家而言，今年在美国楼市的实际交易数量将低于去年。类似的情况也会发生在印度等其他亚洲国家的买家身上，但需求还是有的。”奇米尔如此说道。

但纽约房地产在未来真的还有投资潜力吗？疫情给楼市带来的变化会不会是永久性的呢？

对于这个问题，至少科代罗表现出了坚定的信心，他对第一财经记者表示，自己绝不会和纽约打赌，这是肯定的。从历史上看，每一个市场周期都比上一个更高。

科代罗称：“纽约是一个非常有弹性的地方。我从90年代开始就住在纽约，我见过不少的挫折和衰退。这次感觉像是一个暂时的停滞，在某种程度上就像2001年的‘9.11事件’一样，经过一个令人疲倦的秋天之后，第二年春天电话开始响个不停，所有买家都在同一时间回来了。”

延伸阅读：

来源：第一财经
撰文：吴将
责编：Zoe Chan

纽约房价一向是这个城市经济的风向标，对全球投资人来说，也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值，纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制，现在正是入市的窗口期。

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全美房价开始回升！专家分析为短期现象

美国东部时间8月4日，在疫情面前，全美房价少见的出现小幅回升现象。创纪录的低抵押贷款利率在近几个月提振了房价，让购房者有更强的购买力进行房屋买卖。而专家认为，这是只是短期现象。

本月初，30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至3.24%，但随后急剧下降，6月底为2.94%。根据CoreLogic的数据，6月份全国房价年增长率为4.9%，远高于5月份4.1%的年增长率。6月份房价环比上涨1%，创下2013年以来的最大单月涨幅。

新冠疫情影响到了全美的各个角落，但并不是每一个房地产市场都受到了相同的冲击。从全美房市的变化中也可以看到疫情对房地产经济造成的影响，部分地区的表现要好于其他地区。纽约市在最初几个月受到疫情的严重打击，一些居民选择搬到偏远的郊区—甚至远至费城，以寻求更多的空间和更安全的环境。受此影响，费城的房价以每年8.4%的速度上涨，大量纽约客的涌入令该市受益匪浅。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔-黑尔（Danielle Hale）表示，“在遭受了3月和4月特别严重的打击后，东北地区的新冠病毒病例保持稳定，我们看到大量买家重返市场。如果同样的趋势也发生在南部和中西部，例如疫情继续上升，那么秋季房市还会上扬，尤其是在学校决定推迟开学之后。”

同样的，圣地亚哥和华盛顿特区的房价走势也比较强劲，主要是因为这两个市场需求多余供应。房地产销售公司Long & Foster的一份报告显示，6月份华盛顿特区的库存量同比下降了25%。

相比来说，旧金山的房价比一年前却有所下跌，这跟硅谷地区大批量的科技工作者远程办公有关。许多员工得知消息后，纷纷搬离房租最贵的市中心区域，导致需求下降，价格也随之下跌。根据ABC的消息，90%的城市劳动力目前在家里工作，人们正在搬离城市。甚至根据报道：如果走在旧金山南部的市场和金融区，感觉就像一座鬼城。

在疫情爆发之前，旧金山南海滩一套两居室公寓的平均挂牌价格约为195万美元。如今，均价已下跌3万美元，至192万美元。一居室公寓的均价下降了1.5万美元。旧金山去年年底房屋的空置率为5.4%，而目前为10%，当对住房需求不再旺盛，价格也就随之下降。

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但分析师表示，房价的上涨速度会放缓。房地产经纪公司Redfin首席经济学家泰勒-马（Taylor Marr）表示：随着抵押贷款利率下降，房价上涨，但供给也下降了，这削弱了对房价的影响。房价增长可能会放缓，但共识是房价至少在今年将继续上涨。”

CoreLogic的经济学家Frank Nothaft预测，到明年6月，价格将比今年低1%。他预计价格上涨将在未来12个月有所减缓。导致经济再次全面停摆，房屋销售可能会像3月和4月那样走弱，房价会反映出这一点。

更多分析认为，房价产生变化的根本原因是供给和需求的平衡度。房屋建筑商看到了买家的兴趣和强劲数据，但由于疫情带来的供应链问题和劳动力市场紧张，他们未能提高产量来满足这一需求，劳动力市场紧张多年来一直在阻碍楼市复苏。这意味着即使低利率帮助了人们做出买房的决定，市场上也不见得有足够可挑选的房源。

根据Zillow的数据，在费城，目前房源数量比去年同期下降了34%。Realtor.com的一项分析同样发现，今年3月至5月，大都市地区的房源比去年同期下降了48%。

阻碍购房行为第二原因是3月份实行了禁售。为了防止疫情继续传播，房地产市场在3月施行了禁售活动，只能远程看房，这等于在最繁忙的季节业务暂停了两个多月。当房地产市场重启时，一些卖家又考虑到健康问题不愿重新投入销售过程，尤其是在可能让他们面临风险的情况下。同时，隔离也加速了家人们重回家庭生活来照顾空巢老人。

阻碍房价复苏的其他原因还包括联邦政府实行的CAREs Act救助法案。房源网站Zillow.com的经济学家杰夫-塔克（Jeff Tucker）认为：法案允许房主在失去工作的情况下延期支付抵押贷款，目前有8%的抵押贷款已经延期支付。通常在经济衰退期间，很多人会失业，无法偿还房贷，或者最终丧失抵押品赎回权，银行会把他们的房子卖掉。但这一次，市场上最低迷的部分实际上已经冻结。对这些家庭来说，这无疑是个好消息，但一个主要的副作用是，在这样的衰退时期，进入市场的房屋数量也会大大减少。”

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来源：新浪财经
责编：Zoe Chan

酷暑来袭，加州找间海滨度假房避暑吧！仅需1/10的价钱｜居外精选

炎炎的夏日已经来临，高温酷暑之下，想必小伙伴们都盼望着到凉爽的海滨度假消暑。今天就为大家介绍美国有名的海滨度假城市——加州圣莫尼卡（Santa Monica），曾被美国《国家地理》杂志评为世界上最佳海滨城市之一，见识当地迷人海滨风光和值得关注的机遇。

圣莫尼卡是美国加利福尼亚州洛杉矶的一个城市，位于太平洋沿岸，洛杉矶市以西，是一个度假胜地和高档住宅区，是加州、乃至整个美国最吸引人的海滨城市之一，每年游客数量超过700万！这里冬暖夏凉，交通便利，不仅适合消夏乘凉，对于那些想度过一个闲适下午的人来说，圣莫尼卡海滩也是最好的选择。

圣莫尼卡海滩（Santa Monica State Beach）是圣莫尼卡的标志性旅游景点，全长两英里，沿着太平洋海岸公路分布，海滩沿途遍布野餐区，商店，码头，休闲餐馆，设备租赁点，健身活动设施等。当然，整个海滩最知名景点莫过于一直延伸到海里的莫妮卡码头，那是吹海风、欣赏海景的好去处，码头上方有一座游乐园，园内有摩天轮、云霄飞车等设施。

迷人的圣莫妮卡码头，此处也是美国著名的66号公路的终点，人气异常火爆。图片来自Santa Monica Travel & Tourism (SMTT)

圣莫妮卡的方位图，由此前往洛杉矶市中心、好莱坞、国际机场等地都十分便利。图片来自SMTT

到了晚上，海滩有时还会有乐队表演，届时，沙滩会变成一片欢乐的海洋。DJ播放着最新歌曲，人们喝着冰镇饮料，尽情地享受节日乐趣，这才是最畅快的夏季度假方式！

圣莫尼卡的第三步行街（The Third Street Promenade）是当地人气最旺盛的聚集区，位于中心区，是一条专门用来游行表演的街道，两旁被街头艺人、电影院、礼品店、服装店、美术馆占据，热闹非凡，每天有大量的游客慕名而来。由于邻近海滩，在第三街建筑的二、三层楼上，依然能尽享无与伦比的阳光、清凉海风和开阔视野之利。

毫无疑问，圣莫尼卡是你梦寐以求、具备度假生活所有元素的避暑胜地。住在圣莫尼卡海滩，每天走在沙滩上就如同置身天堂，海滨天气凉爽，微风习习，舒适宜人，在阳光明媚白天里瞭望海岸线上的海景，这就是圣莫尼卡的生活。

如今，你只需要支付“少量”的价钱，也能在这样圣莫尼卡这个海滨度假胜地拥有一套不错的度假房产！

这套全面整修过的双层独栋别墅位于圣莫尼卡Seaview Terrace（邮编：90401）一条历史悠久的步行街上，是当地高档海滨住宅区，环境和景观良好。距离圣莫尼卡标志性景点、上面介绍到的海滩、码头和第三步行街，都仅有一步之遥，由此前往洛杉矶市区、比佛利山庄、好莱坞、国际机场（LAX）等主要区域也都在半个小时车程之内。可以说，居住于此，每一天都能在这天堂般的海滨胜地度过美好的假期！

谷歌实景地图上的19 Seaview Terrace豪宅，毗连圣莫尼卡勒梅里戈海滩JW万豪酒店，直面圣莫尼卡海滩，尽享无敌海景和周边一切的优秀休闲配套

整个房产设有4间卧室和3间浴室，可供8个人居住，且全部翻新过、房屋状态保持良好，可拎包入住。目前，在圣莫尼卡，同等位置、户型和装修的海滨别墅，总价普遍都过数百万美元。

不过，今天介绍的这套房产提供了一个全新的投资购买方式，让你能以很少的价钱 “拥有”这套房产——即以“分权共有产权（Tenancy in Common）”方式购买。科普时间——在美国加州，持有房屋产权有多种形式，除了常见的“单独占有（Sole Ownership）”、“夫妻共有产权（Community Property）”外，还有“分权共有产权（Tenancy in Common）”——投资人按照出资比例拥有对应的权益，每部分都权益都是独立、可随时转让并被继承，通常用于家人、投资伙伴间合伙投资房产使用。

这意味着，你仅需以30万美元的价格（加上每年按比例分摊的税款和保险费等），便可获得这套总价超过350万美元豪宅的十二分之一所有权权益，以及每年拥有30天的使用时间！对于只打算在美国休闲度假而非长住的高端买家来说，以很小的代价，在海滨胜地圣莫妮卡拥有这样完美的度假别墅，也算相当划算的！

当然，你如果喜欢，也可以把整栋豪宅都买下来，总价约370万美元！更多关于本度假别墅和购买方式的详情，欢迎大家点击https://www.juwai.com/54639988.htm查看，如有问题，欢迎拨打居外买家服务热线400 041 7515。

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

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美国房市观察：5月洛杉矶市房价大跌尔湾则大涨30%

受疫情影响，美国南加州洛杉矶地区的房市也受到冲击，主要表现就是整体销售量下降。

而房价方面，则是各细分区域表现冷热不均。根据First Time的数据显示，洛杉矶县和橙县部分区域房价确实有所下降，比如洛杉矶市同比大幅下降。而其他大多数区域，比如尔湾、阿卡迪亚、帕萨迪纳等市其房产市场依然很稳健。

以下列出部分区域房市具体数据，供买家参考。

1. 洛杉矶市（Los Angeles）

受疫情影响，洛杉矶市的整体成交价格大幅下降。5月份的平均销售价格为119.6万美元，同比去年下跌了19%。

5月的房屋销售量同比一年前也大幅下跌，已成交数量为286套，pending sales为397套。

房屋库存方面，较3个月和6个月前增加，但几乎与一年前持平。因销售数量远低于1年前，可以看出洛杉矶市新上市房源有所减少，买家正在减少上市。

2. 尔湾市（Irvine）

作为华人去美国投资的大热城市，尔湾房市在这次疫情中的表现确实很强劲，房价不跌反升。

虽然5月的房屋销售量同比一年前也难以避免的大幅下跌，已成交数量为49套，pending sales为39套。

但是，5月份尔湾市的平均销售价格同比去年上涨30.7%，为172.8万美元。

尔湾市5月的房屋库存为377套，虽较3个月前和6个月前的库存有所增加，但是较一年前减少21.8%。

美国加州尔湾7卧13卫的豪宅，享有绝美的山景和1325平方米的建筑面积，房价约¥ 7,421万。点图查看居外房源详情

3. 阿卡迪亚市（Arcadia）

这座城市也深受华人青睐。不仅学区好，而且社区环境好、安全，生活品质高。

5月阿卡迪亚市的平均销售价格为191.2万美元，同比去年增长43.5%。

5月份的房屋库存较去年同期下降23.3%。房屋成交量仅有11套，不到去年的3分之1。pending sales也只有19套。表现为库存少，交易量也少。

4. 帕萨迪纳市（Pasadena）

帕萨迪纳是加州理工学院所在地，紧邻富人区圣马力诺市，是一座非常活力的城市。

这里的房屋销售相比其他城市表现较为平稳。5月份的成交量为50套，相比去年同期上涨11%。

5月份的房屋销售平均价为110.1万美元，相比3个月前有所下降，但相比去年同期上涨9.2%。

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5. 森林湖市（Lake Forest）

森林湖市，是尔湾市重要的三大卫星城市之一，学区好，安全性高。不过它真正开始被更多华人注意在很大程度上与该市近几年新开发的新屋社区有关，比如紧邻尔湾市与尔湾只有一街之隔的Baker Ranch社区，以及最新的Parkside社区等。

森林湖的房市在这次疫情中表现较为稳定。5月份房屋销售中位价为88.7万美元，同比去年上涨5.0%。

5月森林湖销售变慢的同时，房屋库存有所增加，但较一年前仍有所减少。

6. 阿罕布拉市（Alhambra）

从洛杉矶市区出发，沿着10号公路向东行驶便可进入圣盖博谷地区，而由此进入圣盖博谷（华人聚居地）首先进入的城市就是阿罕布拉市。阿罕布拉市也因此被称作是通往圣盖博谷的门户。

5月份阿罕布拉市的在售房源非常少，仅有33套，相比一年前的46套，减少了39%。

阿罕布拉市5月份房屋销售量有所增加，为15套。销售平均价整体大幅上升，为91.7万美元，同比一年前上涨21.5%。

总的来看，大部分华人喜爱的城市，其房市表现的都更有韧性。价格上不仅没有下跌，还在上涨。

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来源：新华侨网
责编：Zoe Chan

低调又内涵，亚利桑那州的全新极致疗养基地，超值低价等您来抢！︱居外精选

亚利桑那州是低调有内涵的最佳代表。坐拥美国国家公园，国家森林，彩色沙漠，科罗拉多大峡谷等多处名胜古迹，又南接墨西哥等国，省会凤凰城是知名NBA球队太阳队的所在城市，接壤别国让边境城市异域风情十足…

诸多优点数不胜数，今天居外带大家一起走进亚利桑那州一座别具特色的新兴城市——普雷斯科特（Prescott）。普雷斯科特坐落在布拉德肖山脉（Bradshaw Mountains）的针叶林中，距凤凰城仅90分钟车程，可以说是非常近的距离了。凤凰城的人口增长速度在全美数一数二，2017年人口就已达到162.6万，已远超其州首府及美国首都华盛顿特区；2019年更位列全球城市500强榜单第40名。与美国其他城市相比，这里的经济和房地产发展迅速，升值潜力巨大。

拥有高尔夫球场的地方环境都是极好的，而普雷斯科特目前有6个球场（图片：东方体育）

不仅如此，四季分明的气候让普雷斯科特的户外生活变得丰富多彩——无论是在这片地区的6个高尔夫球场中的任意一个打高尔夫，或是在当地的酒庄放松身心，徒步旅行，钓鱼，都能让您得到极大的满足和乐趣。这里满是松树覆盖的山脉，著名的花岗岩小山谷，巨石，5个天蓝色的湖泊，国家林地也在不远处。可以说，在这里拥有一栋具备完美配套的豪华别墅，就相当于拥有一座天然的疗养基地。这样的基地，居外怎么能不带大家看看呢？

Casa Di Buona Fortuna，“低调奢华有内涵”的完美诠释

“Casa Di Buona Fortuna”（意大利语，即“佳运美景”）豪宅是亚利桑那州普雷斯科特一处兼具复古西部魅力和极致现代化起居生活的疗养别墅，5卧5卫，占地面积4048平方米，建筑面积1022平方米，空间开阔，拥有高品质的居住环境和氛围。

Casa Di Buona Fortuna的每一处设计都经过精心考量，质量上乘。它的具体位置毗邻美国绿化环保区，因此，在此处“人间仙境”，您不但能享受到私人领地的宁静和绝佳的隐私性，而且周围的醉人美景还全年受到政府细致入微的保护。

来看看这栋疗养别墅的内部乾坤吧。

从惬意的优雅内装，到高度人性化的先进设备，甚至是绿色环保节能因素等等都一一考虑周全。住宅的每一处细节设计都经过精心的考量，为您创造出与其环境相匹配的度假氛围。

卧室套间一，通向阳台的玻璃门将蓝天绿林的景观带进室内，采光十足，舒适的布置更是优质睡眠的保障。

Casa Di Buona Fortuna设有3-5间宽敞的卧室套间，每间卧室都采用主套房设计，配套设施齐全，您和您的家人及访客都将感受到极致的奢华。

楼下的室内恒温泳池，可以一边在室内游泳，一边透过玻璃门窗欣赏屋外的景色。您也可以根据不同的心情和喜好，调换泳池和天花板的照明和娱乐模式。

在主卧室套房内的马赛克风格豪华浴池连壁炉，在冬日泡澡享受的同时，可以感受炭火舞动的乐趣。

住宅的各个角落都能为您创造舒适体验，从蒸汽淋浴间，到超大浴缸, 多个壁炉, 再到温控酒窖, 恒温游泳池, 俯瞰连绵山峦的大型阳台，烧烤娱乐区, 车库里的健身空间，水疗中心和桑拿浴室……在Casa Di Buona Fortuna，休闲享乐无极限，品质和舒适完美结合！

对了，采光是这栋疗养别墅的众多亮点之一，全靠无处不在的超大窗户。

假想一下，您在畅泳一番或舒适泡澡后，到美景厨房里准备晚餐，然后在餐厅尽情享受美食。眼前一片开阔的自然景致，岂不是有一种置身桃源的感觉。

室外长廊上有一排排的休闲桌椅，午后在那里喝个下午茶。您可以随意挑选角度欣赏大自然的鬼斧神工，也是别有一番风味!

长廊上还配置有一排排的单人沙发躺椅，傍晚悠闲地躺在这里，与亲朋好友相谈甚欢，一起欣赏落日余晖，迎接明天的来临。

书房内置的书架和柜子，帮助您整理书籍和收藏品，而且书房的采光也没有马虎。双开的落地玻璃门外，便是万里晴空和山景，让您赏心悦目。

在自家定制的豪华家庭影院室中看部电影，天花板上的星空照明系统可随您心情调换颜色和图案，一定让您欲罢不能。这样舒适的配置是在公共电影院享受不到的，只有Casa Di Buona Fortuna能做到。

这栋高智能豪宅以能源循环为理念，注重节能，材料选择和水源有效利用，内外材质上乘并且设计创新。Casa Di Buona Fortuna荣获绿色环保建筑（LEED）的白金认证，诠释了“绿色环保”建筑可以兼具优雅别致的外观与健康实用的功能性。毫无疑问，这是您梦寐以求的理想家园，其售价不到建造成本的60%！欢迎您在线了解房源，请点击：https://www.juwai.com/51222160.htm，或致电居外热线400 041 7515。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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拥抱知识与财富的摇篮安居硅谷好选择丨居外精选

加州是美国华人最为集中的区域，数据显示，36.9%的在美华人都聚居在加州，一个阳光明媚、经济发达的宜居之地。而举世闻名的“硅谷”地区，则是华人在加州定居时最中意的选择，库比蒂诺、帕拉奥图、尔湾等地，已成为备受全球买家欢迎的热门居住地。

毫无疑问，世界名校斯坦福大学（Stanford University）所在的帕拉奥图（Palo Alto）肯定是最受瞩目的地区——除了名校，这里还汇集了众多大名鼎鼎的企业，例如惠普、特斯拉、Skype、Space Systems、福特研发中心、谷歌、脸书、罗技等，被称为 “知识与财富的摇篮”，当之无愧！

即使以再挑剔的眼光看待，都不得不承认帕拉奥图是最适合华人精英人群安居乐业的地方，你关注的每一个领域，都让你满意。

今天，斯坦福大学已成为世界闻名的顶尖大学，但帕拉奥图的魅力远不只有“名校”这一点。（图片来源：Top Tier Admissions）

帕拉奥图长住居民的种族分布。White=白种人；Hispanic=西班牙裔；Black=非裔；Asian=亚裔；Mixed=混血。（图片来源：Statistical Atlas）

华人比例不断升高

根据美国官方数据网站Statistical Atlas显示，目前帕拉奥图的亚裔（华人为主）比例高达31%，仅次于白人的56.3%。这里已成为华人精英家庭的首选区域，移居于此能迅速地融入生活。

居民受教育程度高

作为硅谷和斯坦福大学所在地，帕拉奥图的居民受教育程度全美最高！数据显示，拿到博士学位的居民比例高达13.9%，拿到学士学位以上的居民比例为79.9%，远超任何一个地区！

家庭收入高

世界顶尖高科技企业汇聚于此，自然带来了高薪技术岗位。数据显示，帕拉奥图家庭收入超过加州平均水平一倍以上（$13.7万 vs $6.3万），而且超过20%的家庭都处于超高收入水平。毫无疑问，这是全美最富裕的地区之一。

一流教育资源

在美国，有钱人一般都上私立学校，所以在美国富裕地区，往往私立学校质量更好、数量更多。但是，在帕拉奥图，公立学校质量跟私立学校一样好！当地拥有104所中小学（公立19所，私立85所），按美国权威公立学校评分网站greatschools.org数据显示，当地的公立学校评分多在8-10分（10分为满分），两所公立中学（Henry M. Gunn High School & Palo Alto High School）更是常年获得满分排名第一。