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美国联准会七月底曾表示，因就业市场及房市好转，指标利率近乎零的非常时期快要结束，若经济如预期般一直改善，最快九月就会升息，美国失业率八月降至五．一％，似乎说明升息确凿。G20会议聚焦美国联准会升息可能对全球经济带来的压力，美国其他经济数据是否也如此支持升息？

美国房产

一般认为，升息将使美国企业的资金成本攀高，不利其经济复苏。但其实美国升息后，新兴的经济体为了避险，资金将大举冲向美国，提供美国民间和政府资金需求。在此趋势下，美国资金充沛，长期利率可望持稳，美元对新兴国家货币将持续走强。而台币在央行总裁彭淮南操作下，对美元仅下跌二％，在亚洲仍是强势货币，但以中国台湾目前的经济景气恐怕无法长期维持，鸿海、台积电等大企业都在囤积美元。

美国房市需求增加，使新建住宅销售较去年增加一八．一％，政府发放的建筑许可增加三○％，新住宅开工数上升二六．六％，住宅完工数上升二二．二％，建商的信心水准回复到六十分(五十为基准)，显示房地产市场信心充足。七月成屋销售升至八年半来高点，新屋开工也攀升至二○○七年十月来高点，都为房市成长动能正蓄势待发提供佐证。

S&P/Case Shiller房价指数显示，美国二十座大城市六月房价比一年前上涨五％，全美房价则成长四．五％，展露房市回温步调加快的迹象。租金市场平均上涨六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

虽然美国经济好转，太快升息却不见得是好事。此决策应为长期性，而非在尝试后又降息。对于升息的不确定感已经开始反映在美股，九月初美国股市三大指数全数下挫。股市若大跌，经济增长情势将褪色。

以目前美股震荡走势，房地产表现相对稳健，新兴市场涌入美国避险资金多在美国购置房地产。据美国房地产经纪人协会NAR统计，外国买家共投资一○四○亿美元购买美国房地产。美元存款利率高，金融市场成熟透明，且资产的安全性高，难怪会是目前全球经济震荡下有钱人的避风港。

根据最新地产商全国协会房屋负担能力指数，由于房价上涨继续超过收入增长，全国各地的业主发现更难买到理想的房屋。

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从全美国范围来看，单户住宅平均价格上涨幅度截至7月，比一年前上涨高达5.8％，上涨金额高达23万5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上涨幅度比去年同期高出近一倍，金额为45万7百元。

全国房地产经纪人协会的研究数据专家表示，目前市场上的出售住房库存非常低，所以有可能导致房价继续上涨。不过，增加创造就业机会和稳定的收入增长帮助缓解重大价格的增长带来的压力。目前，关于新房和二手房的抵押贷款申请开始减少，这可能是季节性或一个迹象，同时也显示出利率上升正在对支付能力产生影响。

从一个月前开始，在美国的所有地区，住房负担能力已经有了下降趋势，负担能力指数有了最大跌幅，为2.1％。一年前，全国的住房经济承受能力都在下降，唯独美国东北地区有2%的增长。今年支付能力与去年同期相比，最大跌幅为4.3％。

根据全国房地产经纪人协会，美国西部地区的房地产市场已经见证了房价涨幅最大的一年，比去年价格上涨8.4％，其次是南部7.1％和中西部地区为6.5％。东北部有最小的价格涨幅，为1.8％。

根据国际房产服务公司Savills近日一项调查结果，在全球14个国家中，美国是最热门的国际住房市场。许多华人地产投资者喜欢在加州最好的社区买房，然而地产专家们却表示：美国几年内发展潜力最大的区域并不在加州。

在19日洛杉矶房地产展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）向华裔投资人提出建议

在洛杉矶房地产周六的展览会场上，加州地产服务谘询公司Real Wealth Network执行长菲特克（Kathy Fettke）表示，有经验的投资者喜欢在价格曾下跌但已回稳的区域进行投资，但加州许多地区房价已接近或超过了2006年的历史最高点。因此，她建议投资者考虑就业机会与人口增长强盛，且房价能让人负担得起的其它区域。另外，有大公司进驻或城市投资数十亿美元的区域，也值得关注。

菲特克说：“例如宾州匹兹堡，我们花5万美元可以购买连栋式房屋，它紧连着数百万美元的好莱坞式新影城。”这样会带来现金流，每个月可有1,000美元的租金收入，而且房价也会涨。另一个有巨大潜力的区域是弗吉尼亚州的Hampton区域。2016年巴拿马运河延伸段新开张后，该港口能为大型船只提供服务。

业界人士也提醒投资者，要记得展望未来。大型房地产公司Growth Equity Group高级合伙人伊梅尔（Pett Immel）说：“我们想知道这些市场未来展望，许多投资人不这样思考，他们只看今天发生的事。”他说，了解展望最好的办法是看建房许可证，他们可以调出任何分支市场的建房许可证，以了解未来半年、一年或一年半将发生的事。

伊梅尔表示，内布拉斯加州的Omaha附近有许多正在进行的大型建筑项目，包括谷歌数据中心在相邻爱荷华州Council Bluffs市耗资4亿美元的扩建工程。今年稍早，媒体还报导了当地建筑工人紧缺问题。

找到好的房地产市场后，菲特克一般建议投资人寻找价值10万美元或以下的房产，每月租金能收回至少300美元，以保证有利可图。她说：“专注在购买美国人能负担得起的中等价位房产，今天就能看到现金流，若该地靠近就业增长区，可能很快就会增值。”菲特克在自己举办的房地产活动中，经常发现参加者80%都是华人。

9月22日，纽约市规划局首次向开发商派发“强制包容性住宅”（mandatory inclusionary housing）任务，即在划出的15个指定区域内，所有新盖的住宅楼都必须有25%或30%的可负担住房，法拉盛西也被列入此类特区，所含区域北到北方大道，南到罗斯福大道，东到王子街，西到范怀克高速公路。

纽约市长白思豪上任后，许诺“到2024年前建设8万套可负担住房”。市规划局表示，为了实现白思豪的这一计划，规划局经过几个月的商量讨论，终于制定了这套方案。这个方案中的“可负担住房”是根据房租定义的，如果房租占一个家庭总收入的30%以下，那么这样的住房就算做“可负担住房”。市政府给开发商提供了两种选择，如果按当地家庭平均收入的60%来计算是否“可负担”（即房租低于当地家庭平均收入水平的18%），则只要提供25%的公寓作为可负担住房；如果按平均收入的80%来算是否“可负担”（房租低于当地平均收入的24%），则需要拿出30%的住房作为可负担住房。

纽约房产

社区有7个月讨论时间

原来市政给开发商的政策源自421-a，也就是只有当开发商想享受政府减税时才会有“可负担住房”的要求。但是现在在划定的特区内，这种含有25%的可负担住房的“包容性住宅”是必须的了。同时，政府不允许开发商开设供廉价房客出入的“穷人门”，但是允许开发商另想办法区别开不同的房客，只要他们的高价房和低价房都在同一个地盘上，并且不给穷人难堪，怎么做都可以。

昨天出台的新计划将给各社区和区长及各委员会6～7个月的讨论时间，然后拿到市议会投票表决。

这个计划遭到了一些房客组织的抗议。他们认为，开发商拿出25%的公寓作为可负担住房仍然不够用；并且，当地平均收入的60%作为可负担的房租还是很贵，很多家庭负担不起；还有一些人认为，这个计划势必让一些地区“白人化”，从而使种族歧视现象更加严重。市规划局的官员说，如果需要进一步降低房租，那么市政需要拿出更多的钱来补贴开发商。

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。洛县房产税估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的报告显示﹐2015年洛县应纳税的房产总价值比上年增长了6.13%，为1.26万亿美元。这进一步证实洛县房价已连续五年上升。

根据周一（9月21日）公布的报告﹐2015年圣盖博谷几个城市的房价是洛县城市中排名最高的。图为亚凯迪亚区内一处正在销售的豪宅

亚凯迪亚2015年房产（包括住宅和商业地产）为洛县房价增长最快的城市之一﹐总价值达139.39亿美元﹐比上年的128.09亿美元增加了8.8% 。亚市经理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）说﹐增长率反映出了人们对投资亚市的兴趣持续加大。他表示﹐在停滞了好几年后﹐亚市城镇住宅的重建和商业地产的投资项目已开始兴旺起来。

洛县2015年房价前20高城市中﹐帕萨迪纳排第8，亚凯迪亚排第13﹐西柯汶纳排第18﹐其房产总价值分别为﹕259.57亿美元、139.39亿美元和101.46亿美元﹐帕萨迪纳的房价同比增长率为6.5%﹐西柯汶纳的房价同比增长率为5.9%。

根据《圣谷论坛网》，西柯汶纳城市经理弗里兰（Chris Freeland）说：“这项排名对我们来说是个非常好的消息。这表明，我市的经济正在复苏﹐我们的社区居民看到了住在这里的价值，企业家也看到了在西柯汶纳投资的价值。”

虽然所有圣盖博谷城市的房价都在增加﹐但尔文代尔（Irwindale）2015年的房价增长则较为缓慢，其同比增长率仅为2.2%﹐为洛县房价增长最慢的地区之一。该市规模相对较小﹐住宅和商业地产只有978栋﹐比其邻居鲍德温公园市几乎少了14,000栋。

越来越多的证据显示，住房价格正在制约旧金山湾区经济的发展，租房者继续面临越来越大的压力。

旧金山房产

目前湾区租金的涨幅与今年年初上涨的速度一样，继续上涨。房地产网站Zillow表示，全美的租金价格较去年同期上涨了3.8％，略低于7月份4.2％的增长速度。

在过去的几年里，租金一直在上涨，已经让租客感到吃不消，这相当于他们的工资不断在缩水。

哈佛大学的住宅研究中心认为，到2025年，全美11％的家庭过半的收入将用于支付租金。联邦住房补贴近年来被削减，房屋建筑商对建造低收入家庭的可负担住房兴趣缺缺，问题就更加严重。

一项由加州大学伯克利分校和芝加哥大学的经济学家们所做的研究显示，旧金山、圣荷西和纽约的高租金正在制约这些城市的经济增长。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期。

因库存不足，美国8月成屋销售跌幅超预期

全国房地产经纪人协会9月21日公布的报告显示，美国8月房屋过户数下降4.8%，折合成年销量是531万套，低于修正过的558万套。房屋价格上升，库存数量较去年同期下降。通常从签订成屋销售合同到最终完成房屋过户有一、两个月的时间。

彭博社报导，市场上房屋库存有限，使一些美国人不能利用目前的低利率。房屋销售今年好转，美联储主席耶伦上星期表示，好转的步伐与强劲的劳工市场及本应提供更大上涨空间的人口统计数不符。

房地产商组织2015年最新估计成屋销售为529万间，较一年前上升7.1%。

8月份的下降是7个月以来的最大跌幅。接受彭博社调查的73位经济学家预期中值降至550万套，经济学家预期区间从540万到562万套，7月报告数据为559万套。

成屋销售占美国房屋市场的90%以上。成屋销售中间价格较2014年8月上升4.7%至228,700美元。全国房屋升值主要由西部和南部带动，西部房价上涨7.1 %，南部上涨6%。

房屋价格上涨是因为库存有限，8月待售成屋数量上涨1.3%至229万套，一年中最高的库存量，但与2014年8月相比，库存下降1.7%。

以目前销售速度看，将需要5.2个月卖掉所有库存，与8月底时相比，需要4.9个月才能售完，房地产经纪人协会认为少于5个月就是市场紧俏。

8月，房产在市场停留的时间是47天，去年同期是53天。

按地区算，四个地区中有三个区购买下降，西部下降 7.8%，东北部销售没有变化。独立屋成屋销售下降5.3%，合年率469万套。购买康斗和连栋屋的销售下降1.6%至62万套。

8月所有买房交易中，全款占22%，首次购房者占32%。

全美地产学会（National Association of Realtors）数据显示，买一幢橙县房屋等于买三幢中等美国房屋，即橙县房价为全美3倍左右。

橙县房价是全美平均房价的3.1倍。图为橙县新建小区

据《橙县纪事报》报导，2015年第二季度数据显示，橙县中位数房价达71.32万美元，而同期全美平均房价为22.94万美元，这意味着橙县房价是全美平均房价的3.1倍。

然而，事实上，3.1倍这个差距是近期橙县和全美房屋均价之间的最小差距，上一次低于这一差距是2012年第三季度。

2014年第四季度，橙县房价是全美均价的3.5倍，自那时起18个月中，橙县房价升高了6%，而同期全美均价升高了20%，这是7年来全美房屋销售较橙县的最优表现。据该报预计，造成这一情况的最大原因可能是橙县高房价使部分买家望而却步。

这是连续第12年橙县房价达到全美的3倍。自2004年以来，橙县平均房价是全美房屋均价的3.14倍。现在，差距似乎不太可能缩回到1982年到2003年间的2.16倍了。

数据显示，两者距离快速拉大是在1997年到2004年间。这期间橙县房价增长了173%，而同期全美房价只增长了51%。这期间橙县经济迅猛增长，甚至在2001-02年全美经济衰退中也没减慢，高技术和金融公司的工作机会迅速增加。而这段时间后期便宜的资本和宽松的贷款条件促成了橙县房价的飙升。

即使是房地产崩溃和经济大衰退时期，橙县与全美房价的差距也没能缩小。据该报分析，可能是因为橙县经济已经恢复到了本世纪以来最好的工作市场，创造了稳定的高薪工作流，使人们可以负担如此高的房价。还有，便宜的房贷也进一步助推了这一趋势。

此外，橙县房屋的供应没有增加太多也是因素之一。过去10年，橙县建筑商建筑的新房销售仅仅是之前10年的一半。还有海外投资者的冲击，他们往往喜欢沿海地产。

很显然，橙县高房价已经成了无数买房者的经济负担，很多人在考虑是否要生活在橙县。但是，多年来橙县和全美房价间巨大的差距也表明，并非所有购房者都认为橙县的高房价是不可逾越的障碍。这就是天堂的代价。