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加拿大换房手续必读：那些年我们一起追过的贷款

如果由于生活需要，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。加拿大的华人移民中，很多人在生活稳定之后会考虑生儿育女，或将国内的长辈接过来一起生活。家庭人口或life stage的变化，使人最先想到的就是换房问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。

详解加拿大买卖房过程中的贷款安排

买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，加拿大大多数商业银行的按揭贷款都是“portable”的，即，“可携带式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。

例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。

如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。

如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。

例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元;旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元;原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000(10000+1800-1600)元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样，BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的消费者来说，财务上的安排更容易些。

如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款(bridge loan)，银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。

例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。

换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。

本文试图说明换房过程中的一些常见问题处理方法。每个消费者的财务状况和未来打算都不同，如果打算换房，建议先咨询银行，再动手操作。

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移居泰国的6个理由

泰国是距中国最近、文化最为相通的国家之一，因而多年以来就存在不少中国赴泰移民。近10年来的这股移民潮被一些学者称为“第三次移民浪潮”。那么，中国移民为什么要移民泰国呢？

移居泰国的6个理由

1、因为生活方式和生态环境

吸引他到泰国的不仅仅是新的商业机会，也有些人是喜欢泰国的生活氛围和环境：相比国内的很多城市，清迈都要更为干净整洁，空气质量也更好。当然，也因为这里已经成为国际性的旅游城市，有各种风格独特的咖啡馆、餐馆和旅游项目，一些“小资”就是因为生活方式和生态环境的因素住在了清迈。

考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低许多。另外，泰国的生活成本比西方国家低，就业岗位也不少，因而吸引了大量中国青年移民。考取泰国的留学生相对容易，而泰国高等院校也乐于招收留学生，泰国的学费也较欧美国家低。

2、生活消费低福利好，到这里养老不错。

对中国大城市和西南地区的中产阶级来说，以后到清迈养老似乎是个不错的选择，这里的生活消费要比中国大多数省会城市低，四季长夏，事实上，欧美人退休后到泰国养老已经有将近二十年的历史，即便是普通蓝领、白领退休也可以用欧元、美元退休金在泰国过更为舒适的生活。我记得2008年去泰国还惊讶于芭提雅的欧美老男人数量之多，后来发现，在曼谷、清迈同样有为数不少的退养人士。

泰国政府规定超过50岁就可以办理养老签证，可以呆一年以上，只需要每年去当地移民局报到一次。即使获得一年的签证，也可以有很多方便的变通办法，比如签证快到期就坐汽车去临近的柬埔寨等国进出一次，再办一下签证即可。很多不到50岁但在泰国长期居住生活的欧美人也是如此处理。

只要你是泰国公民，不管是小小的一次感冒还是十万火急的大手术，去任何一家公立医院救治只收30铢手续费(即6元人民币)，其他一概不收。可见，泰国虽然相对于中国是个小国，但福利上却不比中国逊色，

3、有更多的商业机会和多元的环境。

相比周边的柬埔寨、缅甸、老挝，泰国更为发达，基础设施更好，而且民风较为开化和温和。新移民到曼谷、清迈、芭提雅、普吉这样的大城市和旅游城市的比较多。三十年来有将近三十万中国台湾商人到到泰国“打拼”，从事旅游、加工业、农业等各种产业。近年中国内地商人接踵而来，多是西南临近地区的冒险家，其中不少人似乎更喜欢到柬埔寨、缅甸、老挝这种刚开放有爆炸性成长和暴富机会的地区开拓与中国有关的生意。

近几年来，两国政府间持续“中泰一家亲”的友好关系，给商业带来了空前机遇。现在，与中国有关的商贸推介会、投资签约会在泰国屡见不鲜，许多新移民利用在国内的知识，到泰国发展生意。

4、移民泰国性价比高。

超大都市的中产阶级似也都“不安于室”，怀着对雾霾的无助和对未来的不确定感寻找方向。就目的地情况而言，东南亚或许只能算次优的选择，但毕竟好抵达、离中国近，算是性价比合适还有点心理安全感的一种选择吧。

5、不限制生育，生男生女都一样。

泰国因为人口极少，所以政府不限制人民的生育量，在这里，你就是生个4胎5胎也绝对正常，正因如此，这里没有中国那么严重的”重男轻女”现象，毕竟“机会”多多嘛。

6、可以自由信佛修行

泰国是个佛教国度，所以在这里出镜频率最高的人就是僧人。在中国，一般都很少有人带发修行，即使有，也需要很严格很苛刻的条件。但在泰国，你完全摒弃这一点。中国人和泰国人的”修行观”完全不同。如果有人在中国出了家，那肯定认为是得了什么抑郁症或受了什么大的伤害，那他们家的祖宗可能就要被人笑话了。但在泰国出家却截然相反。他们经常把出家当作是舒缓压力和调节心情的一种渠道，而且你可随时出家随时还俗，丝毫不会遭到别人的白眼。

不过，近两年来，由于泰国局势的动荡，也让很多想去泰国旅游的华人都处于观望的态度，至于移民，就更要谨慎考虑了。

房屋贷款更容易美国房市2015年继续“吹暖风”

美国房市将在2015年迎来一股暖风。

全美房地产经纪联盟（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示，2015年美国房市将健康发展，成屋销售将上升至530万栋，超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%，主导着美国房市。

美国“两房”下调房贷首付比例，美国房市2015年将继续复苏。推荐房源：美国纽约“公园广场30号”

劳伦斯同时预期，成屋销售中间价格继续稳中有升，但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%，而根据2014年12月公布的数据，去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%，达到20.83万美元。而在2013年11月，成屋销售中间价格同比上升9.4%。

经济复苏拉动房市

保罗（化名）去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前，由于整个基金行业的不景气，他工作一直不稳定，甚至在年中下岗。他告诉本报记者，当时，已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜，失去收入来源后非常不安。然而，让他高兴的是，新的工作非常稳定，工资也超过每年10万。

“找到工作后，我们的婚礼如期举行。另外，我已经存了一些钱，准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者，“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”

虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐，GDP在2014年第一季度甚至下降了1%，但是随着天气的转暖，美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安（Beth Ann Bovino）在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。

劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生，我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。

首次购房者回到房市

美国房市最近的最大变化就是，曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示，首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。

根据报告，首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出，“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”

此外，97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付，因为当银行将房贷打包卖给“两房”（房地美、房利美）时，两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难，对信用分数和文件的要求更高。

而联邦房屋署（Federal Housing Administration）为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款，与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比，联邦房屋署的房贷担保费太高了，阻止了首次购房者贷款的愿望。

有鉴于此，房利美和房地美在去年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾对媒体表示，“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。

许多专家预期千禧世代（1978~2000年间出生）的人将逐步取代老去的“X世代”（二战后出生的一代）成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰，千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今，千禧世代逐步进入首次买房大军，加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。

住房库存紧张有所缓解

除了贷款难以申请，无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计，美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋，比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕，比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市，短于6个月就表明待售住房库存紧张。

劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计，去年虽然消费者信心指数不断上升，房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋，而在2015年，新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%，劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求，大约需要150万栋新房才能满足。

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纽约20万平价房选址法拉盛四地入选

纽约商业和劳工联盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日举办“平价屋论坛”，从市府政策和城市经济发展的角度探讨纽约市乃至纽约州的“安居”和“乐业”问题。目前，法拉盛的罗斯福大道、大学点大道、北方大道和西法拉盛被纳入平价屋的建设选址地点之一，未来发展让人拭目以待。

纽约市长白思豪将加快平价屋开发纳入2015市情咨文，市民满怀期待

纽约市存在巨大的平价屋缺口，一是源于低收入人群的增加，二是房价上涨。统计数据显示，纽约市的房屋租金上涨速度远远高于居民收入，有300万居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形势相当严峻。同时，纽约市人口从上世纪初期的340万人猛增至810万人，人口大量增加导致城市居住空间逐渐饱和，抬高地价。

市长白思豪提出的十年新建及维持20万间平价屋的计画正是针对上述问题，探讨解决方案。市房屋保护和开发局(HPD)局长宾茵(Vicki Been)表示，纽约市2014在平价屋建设方面建树良多，至少新建和维护了1万7300间平价屋，帮助低收入和耆老解决了住房问题。她承诺，未来将继续兴建平价屋，缓解纽约市住房紧张的问题。

宾茵表示，平价屋政策有助社区经济发展。首先，开发商兴建楼盘需要聘用建筑工人，创造临时工作机会，如果是商用综合体还可提供更多就业岗位。以建筑工人为例，他们在施工期间都会在建筑工地附近吃饭或消费，虽然金额并不大，但对于以小商业繁荣著称的法拉盛来说，不少小餐馆都因此受益。其次，楼盘建成后也可以起到活化周边经济发展及促进街道建设的作用，从总体上提高社区的生活和工作环境质量。

不过，曼哈坦区长高步迩(Gale Brewer)指出，平价屋仍然对社区环境产生负面影响，如何维持平价屋远比新建项目更具挑战性。「穷人门」(Poor Door)就是隐忧之一，住在大楼一般公寓和平价屋的居民分别在不同的大门出入，在一定程度上影响社区的安定。

曾申请法拉盛马其顿广场平价屋受挫的华裔袁女士就表示，马其顿广场平价屋地处法拉盛中心，地理位置方便治安好。“对面就是109分局，周边有华人超市和餐馆，而且一个路口就到7号地铁方便又安全。位置这麽好的平价屋屈指可数，但是无奈申请的人实在太多。”

纽约商业和劳工联盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平价屋的选址问题既是机遇也是挑战。平价屋属于公共福利项目，中心区的地皮价格、工地维护等各项成本昂贵，要建设平价屋实属不易。但如果採用政府与开发商或投资方合作的形式，则更有机会。加入商业的操作模式对平价屋的开发和建设大有脾益。

根据调研数据，多数的平价屋住户多为中低收入者，包括收入占地区收入中位线60%的人士，而年收入低于2万6000元的四口之家入住平价屋的比例非常少。这令很多迫切需要的平价房的低收入人群利益受损。布碌崙中心区的平价房就因此惨遭閒置。申请者的家庭收入要达到2万至4万元之间，否则不符合资格。如果平价屋没有租出去，市场价格的公寓单位就不能招租，开发商或投资商难以回本及盈利。

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加拿大央行降息将给加拿大房市火上浇油？

加拿大中央银行1月21日意外地宣布再度降息后，引发人们对经济的担忧，这两天加元汇率狂跌、股市猛涨。央行坦言，油价大幅下滑让经济增长变得不明朗，是这次降息的主要原因。

央行减息或令买家提早入市

有地产经纪认为﹐加拿大中央银行今次减息0.25厘﹐楼市方面最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

据明报报道﹐一般的首次买房人士资金不多﹐而且负担能力有限﹐对他们来说﹐这次的减息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐拥有较大面积的房子。预期会有买家利用这次减息的机会提早入市﹐当中包括了首次置业人士。

减息无疑是楼市的一个好消息。不过买家还是要量力而为﹐因为利息不会一直持续在这样低的水平﹐所以还是要注意本身的负担能力。目前加拿大经济形势不乐观﹐利息虽然减了﹐但大家的收入的增长并不大﹐而且房价已经高企﹐所以减息也不会对楼市带来特别大的刺激效果。

此外不排除利率掉头回升的可能性﹐但估计在半年内不会再有变动﹐因为中央银行需要时间来观察减息后的整体经济形势。

加拿大央行本次降息，最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。

五年定期贷款利息预期创新低

有房贷经纪估计﹐随着加拿大中央银行突然把隔夜利息调低﹐五年期的定息房贷的利率可能会创新低。

业内人士Brian Matthey称﹐如果目前的情况不变﹐五年期的房贷利息可能会下调至2.69厘。他补充称﹐这个利息还未计算优惠。

根据房贷行业的一般做法﹐客人如果讲价﹐一般可以获得折扣﹐最后所取得的利率因而会比广告中公布的利率为低。

房贷经纪Gord McCallum相信五年期的定息房贷的利率可能会刷新历来的低位。他表示﹐如果五年期的定息房贷利率调低至2.5厘﹐他不会感到意外。

总理支持央行:加拿大经济好得很?

加拿大总理哈珀星期四下午在安大略省圣凯瑟琳市说，加拿大经济的基础很牢固，完全经得起石油价格下跌带来的冲击。加拿大仍然会在2015年消灭赤字，达到财政平衡。他表示，联邦政府的财政状况确实受到原油价格的影响，可能不得不动用一笔备用资金来达到财政平衡。他对加拿大央行降低基准利率的决定表示支持，并让他的听众相信，加拿大的经济和金融政策使这个国家成为全世界最稳定的经济体，他所领导的政府将继续创造就业，支持企业创新，帮助制造业发展，并且不会增加企业的税收负担。

由于低息刺激加拿大房市一直高烧不退，如今再次降息，有人担心会给房地产市场火上浇油。不过业内人士表示，一旦市场失控，政府会出手干预的，只不过要看时机而已。

大银行收紧房贷次级市场占有率增

加拿大房贷市场的次级放贷商所占的市场比率创了历来的高位﹐被指会增加楼市的风险。

次级贷款市场的主要参与者是有别于大型银行的放贷机构﹐目前所涉及的贷款﹐只占全部房贷的2.2%。

以这个比率来说﹐一旦发生违约问题﹐应当未足以对楼市造成任何严重的结构性损害﹐但它们的市场占有率已显著增加。

根据加拿大帝国商业银行世界市场(CIBC World Markets)利用加拿大统计局的资料编制的数据显示﹐在过去的一年﹐这些另类的放贷商所批出的贷款额增加了25%﹐但同期间总体的房贷额只增加了4%。

美国楼市崩盘及在2008年经济衰退﹐次级贷款被指是部分原因。他补充称﹐次级贷款是健康运作的市场的一个正常环节。在美国﹐次级贷款曾经占市场5%﹐一直持续了40年都没有出事﹐但当增高至33%时﹐问题就来了。

本国的大银行追随联邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的楼市降温政策﹐因此需要收紧贷款条件﹐以致非银行的房贷机构获得更多的发展空间。

由于有更多的房贷申请不获银行接受﹐房贷经纪会把这些申请转介给包括了Home Capital Group等的非银行的贷款公司。

德意志银行：加拿大房价被高估63% 称冠全球

最近加拿大的银行股价纷纷跳水，这跟投资者看空加拿大楼市有密不可分的关系。

近日德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球高估楼价国家中的冠军。并指由於加拿大国民的负债额高，令到加拿大「处於严重危机」。

上述是德意志银行的国际首席经济分析员斯路杰（Torsten Slok）发出的研究报告，他认为若加拿大楼价与国民收入作出比较，楼价被高估了35%;若与租金比较，更是高估了91%。

他指加拿大的另1项问题是国民的家庭负债额极高，若以占收入的比率计算，已升至较美国高出五成。德银曾於1年前指出加拿大於全球高估楼价国家中称冠，昨天的评估更是再进一步。

德意志银行称，加拿大房价被高估了63%，是全球高估楼价国家中的冠军。

加拿大中央银行也认为加拿大楼价被高估，但只认为高估了10至30%。

《经济学人》杂志（The Economist）於近年一直认为加拿大楼价被高估，认为若与国民收比较是高估了32%；若与租金比较则是高估了75%。

德银的报告，有解释加拿大「处於严重危机」的7大原因：

当美国国民的家庭债务自2008年经济大衰退後逐渐减少时，加拿大国民的家庭债务若以占收入的比率计算，是历来最高，并较美国国民负债率高出五成。
加拿大住宅按揭信贷市场已经放缓，对楼市是项坏消息。
加拿大国民的各种债务齐齐慍升，包括信用卡贷款?按揭贷款及个人借贷，但收入增长速度则极之缓慢。
加拿大的住宅房屋建筑量於近10年的增长不高，但柏文单位建筑量则急升。
加拿大的最大楼市市场多伦多，於近数年的新屋动工及竣工量都放缓。
温哥华市於近数年的新屋动工及竣工量保持平稳。
加拿大去年有7%劳工是於建筑业工作，倘若楼市大跌，对整体经济会有重大影响。相对而言，美国则只有4%劳工是於建筑业工作。

澳洲挪威房价被高估50%

此外，德银的上述报告称，澳洲及挪威的住宅楼价也被高估了50%，其中例如澳洲新南威尔斯省Wollongong市的楼价，若以楼价中位数与家庭收入中位数比较，较美国纽约市更贵。

不少国家的中央银行曾推出经济政策，希望减少楼市泡沫的危机，例如英国，中国香港及星加坡。

高盛的经济分析员Hui Shan去年曾估计，推出的政策能每年降低1%信贷及楼价增长。

德银的报告又指美国的楼价是较历史的平均数低5%。

英国房价被高估38%

由於英国政府鼓励买家付较低首期，上述报告指英国楼价被高估38%。

加拿大房屋买卖的十大禁忌

对于大多数人而言，买卖房屋算得上是人生要做的重大选择，抉择错误后果严重，除了金钱上蒙受损失，更能导致心情不好，甚至影响到后续的生活。如何能避免买房卖房少犯错呢？安大略省房地产协会指出了10大错误，只要大家能加以避免，就能增加成功的几率。

加拿大房屋买卖十大禁忌

禁忌１：让情感凌驾于理智之上

很多时候，人们会与那“一见倾心”的房屋不期而遇，就非常想倾其所有买下它，但这时千万要保持冷静，最重要的是别忘记你到底有多少预算，超负荷买房是大忌。而且也万不可为了与其他买家抢offer就忘了验屋这一购房必不可少的环节。

禁忌２：雇佣第一个遇见的经纪

房地产经纪在买卖房屋过程中起到关键作用，这一点大家都是十分清楚的，但如果你需要聘请一位经纪，不要操之过急，见到一位就马上定下来。多接触几位，从中选一个才是明智的，另外了解其他人与这位经纪打交道的经历也非常有用，会帮助你作出正确的选择。

禁忌３：不以书面形式列出你的所需

有时候，你的所需如果仅以口头交流的方式让经纪知道是远远不够的，必须以书面的形式把所需全部列出来，如此经纪才好不遗漏什么重要事项，或也好以此做深入的沟通协调。

禁忌４：不认真阅读文件和合同

有时，买家或卖家为了图快（别耽误了买卖）就在没阅读过的文件上签字，这一做法会招致严重后果。如在卖方与经纪签订的合同中，常有“holdover clause”，意思是在某一特定时期，房屋在没有经纪的参与情况下若售出，还是要给经纪佣金。如果作为卖方，你根本没细看条文，那么依据此合同约定，你还是要支付经纪不菲的佣金，虽然房子是你自己卖出去的。

禁忌５：想当然以为买房就是买全部

有的买家看中一处房屋，会想当然地认为屋中的设施如冰箱、洗衣机等包含在房价中，其实不尽然，卖家搬走时常会将这些电器带走。连屋内外的保安系统也只是短期租给你，你要不买，卖家会拆除的。所以，要想“买的明白”就需以书面写明房屋的售价具体包括哪些细项。

禁忌６：时常忽略“墙内乾坤”

进到一处房屋，我们很容易被厨房的大理石台面和室内簇新的硬木地板所迷惑而忽略了对于墙内重要的设施的检查。其实，密封、电路走线、水管安全等是隐秘的“乾坤”，如果不了解清楚就作出购买决定，事后常常叫苦不迭。所以一定要咨询经纪，这些结构和对象更新的情况。里和面一致，才值得下手。

禁忌７：时常忽略“室外洞天”

人们常说，买房买的是社区，这句话道出了物业真正的价值。每个社区都有独特的氛围和气质，而一天当中气氛也不尽相同。所以不妨安排多个时段到房屋所在社区走走，找些住在那里的居民聊聊，逛逛附近的市场，亲身实地感受居住环境，如果满意再做购买决定不迟。

禁忌８：忽略房屋“背景调查”

人们还常说，每座房屋都是一个故事。但这个故事有好有坏，购屋前你不一定了解的很清楚。它是否是大麻屋、油罐有无拆除、发生过凶杀案没有，这些影响到房屋价值的因素请务必调查清楚，途径一是通过上网查询房屋的历史，二是委托经纪进行调查，三可以向房屋的邻居打听，确切地讲，房屋的“背景调查”这一环节不可遗漏。

禁忌９：认为“口头约定”也算数

通常，人们还是重视“口头约定”的，但前提是不出事。一旦有了争端，“口头约定”是不算数的。所以买卖双方最好将过程以笔头形式加以记录，以防后患。

禁忌10：对交易涉及费用严重低估

从物业过户费、物业保险费到验屋费乃至律师费或公证费，房屋交易牵扯的花费全加起来可不是一笔小数目，能否有能力支付，事前须做好心里准备和财务上的安排。

总之，买卖房屋，乃大事一桩，须谨慎从事，最重要是，一定要找到靠谱的专业人士帮助。

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3分钟带你看懂加拿大房屋买卖需要交接的费用

买房在办好贷款之后，除了首期付款，还有哪些费用呢？

加拿大房屋买卖所交费用

一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5-2%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括：

土地转让税（Land Transfer Tax）

加拿大各省的土地转让税不一，但都是根据房屋的买价来订的。在安省，土地转让税计划公式如下：$55，000以内按0.5%算，$250,000以内按1%-$275算，$400,000以内按1.5%-$1525算，$400,000以上按2%-$3525算。如$500,000的房子土地税:$500,000X2%-$3525=$6475。在安省首次置业者如果购买新房，大多免交此费。

产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Feel）

很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告，这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

PST

如果你首期付款不到25%，你需要购买CMCH或G.E的贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的，但PST必须在你交接日一次付清。

GST

旧房买卖没有GST,新房买卖需要付G.ST，有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

律师费

通常的律师费是在三、五百到八、九百之间，商业楼宇更多。有的律师会给你一个全包的价格,大约$1000-$1300.

政府注册费及杂费

其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。

交接费用调整（Closing Adjustments）

这些通常包括地税，学校税，水、电费，Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

利息调整（Interest Adjustments）

再说，如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接，银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前，先补齐中间这一段时间的利息。

火险（Fire Insurance）

在交接月之前，你必须买好火险。Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同。

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号外号外：央行意外降息，安省年轻人蜂拥购房

上月21日，联邦央行意外宣布将基准隔夜利率从1%下调至0.75%，令加国各大银行展开新一轮的降低按揭率的大战。虽然降息至今仅短短的半个月，但是已经开始影响本国房市。特别是安省和大西洋省份的年轻一代，在降息的刺激下加快了买房的进程，这意味着这些地方的房市将在今年迎来新一轮的高潮。

央行意外降息，安省年轻人蜂拥买房

据满银(BMO)最近公布的一项调查显示，在央行宣布降息之后，有近一半的接受调查者表示，他们计划在5年内购买房屋;而15%的人表示，银行下调按揭贷率，有利于他们更早实现自己的购房梦。

在各年龄层的加拿大人中，对央行降息反应最热切的是千禧年一代(Millennials，指1980年至2000年出生的人士)。虽然他们已经背负着比父辈更沉重的债务，但是仍有75%的人表示打算在5年内置业，而超过20%的人则表示，降息缩短了他们购房的时间表。

从地区来看，安省和大西洋省份的潜在购房者的入市欲望最为强烈。除了降息之外，油价下跌也让这两个地区的居民受益颇多，从而降低了入市的门槛，有20%的人表示会抓住这次的机会置业。

阿省和魁省的居民购房意愿则最弱，只有12%和13%表示会抓住降息的机会入市。前者是因为油价暴跌影响了当地的就业和经济，令他们在今年对购房变得更加谨慎。对于魁省而言，当地的高空置率(vacancy rates)和新建公寓供过于求，都让许多潜在的首次购房者转向租房市场。

满银高级经济师加蒂埃利(Sal Guatieri)表示，鉴于原油价格下跌对加国经济产生重大的负面影响，央行可能会将低利率维持更长的时间，甚至进一步降息，这无疑将给本国的房市再添一把火。即便在温哥华、多伦多等房屋难以负担城市，其房市可能也会借着降息而迎来新的高潮。

另一方面，业内人士也提醒潜在购房者和准备趁着低息升级房屋的人士，不要因为税率低过度扩张债务。特别是在温哥华和多伦多这两个都会区，前者家庭的住房成本已超过家庭税前收入的83.6%，而后者也达56.3%之多。

本地银行贷款专家表示，根据以往的经验，房主最好将每月住房成本控制在家庭税前收入的32%以内，这包括房贷、水电煤气、管理费及物业税等。鉴于居高不下的房价已让加国许多家庭的住房负担远超过这个水平，尤其是一些都会区，因此皇家银行的建议是一般家庭的住房成本不要超过家庭税前收入的42.6%。

一个好消息则是：满银调查还发现，由于现在商业银行并没有很大幅地降低按揭率，所以大约有一半的受访者表示打算利用低利率尽快偿还现有债务，而不是背负更多新债，因此这次降息对本国家庭债务的影响可能并不会太大。

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澳洲房地产、食品和农业等成中国投资新热点

澳洲现在吸引来自中国投资的热点领域是农业、食品、高端制造业、基建业以及房地产业。上述的几大热点领域出现在KPMG对中国2015年前景展望的报告中。而这些热点领域也是澳洲本地公司急需得到融资的领域，包括一些寻求更大市场的澳洲公司。

该报告称，更多的中国企业，特别是私营企业，在越来越多的国家和领域进行投资，此举将帮助他们向产业价值链的上端转移，包括技术、产品研发、品牌和质量方面。澳中两国签署的自由贸易协定很可能于今年8月起生效，有望进一步刺激来自中国的投资。

澳洲房地产继续吸引中国投资

报告显示，中国2014年的对外直接投资首次刚刚超过对内投资，中国商务部预测，2014年离开中国的资金大约为1200亿美元（1570亿澳元），比2013年多10%。

报告称因为投资目的的多样化也导致中国资金流向的变化——从资源丰富的发展中国家到发达国家，后者能提供更先进的科技、知名度高的品牌、广泛的工业经验和遍布世界的物流网络。去年全球最大的10项海外并购中，有9项是发生在发达国家，而2010年只有4项，但澳洲没有一项并购跻身前10位。

KPMG的报告称，很多西方国家发生的私有化过程将给中国投资者提供更多机会，现在看来似乎只有澳洲只有新州一地走在私有化的道路上。中国的监管机构，例如中国保监会，正行使催化剂的作用，鼓励更多的中国投资走向海外。中国国有企业在走出国门的进程中，将变得更加灵活，即便在并购后准备只占少数股权。

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