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【視頻】新年戰情室：多倫多樓市總結暨牛年展望｜居外專欄

牛年伊始，繼續發布一年一度的多倫多地區樓市榜。

過去一年，各類大事件不斷上演，它們對多倫多房地產的疊加影響使房產走勢變得復雜化。本期Daisy黃嵐基於大多倫多地區過去一年市場表現，提煉出更多的已知數據，通過系統化分析和可視化呈現，希望梳理出重點，幫助您看透市場，理清對未來的觀察，最終形成自己的觀點。

截止2020年末，大多倫多地區的獨立屋均價達到了120萬加元，同比漲幅16%；Toronto Central多倫多中區、King國王市、和Oakville奧克維爾錄得均價前三甲。在漲幅方面，由於基礎價格低，大多倫多地區遠郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大漲幅。

疫情導致的遠程辦公和社交疏離推動獨立屋王者歸來，也使價格相對較低的大多倫多遠郊地區需求旺盛，成為導致其漲幅最大的直接原因。

鎮屋（聯排）方面，截止2020年末，大多倫多地區的鎮屋均價達到了83萬加元，同比漲幅15%；其中Toronto Central多倫多中區、King國王市、和Toronto West多倫多西區錄得鎮屋均價前三甲。和獨立屋一樣，大多倫多遠郊鎮屋的漲幅最大，漲幅居前三的分別是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。

疫情推動了部分Condo需求轉向了低密度住宅，鎮屋是這部分需求的首選。同樣因為價格相對較低的原因，大多倫多遠郊地區的鎮屋漲幅最大。針對於鎮屋Daisy黃嵐年前有一篇Townhouse的原創分析，感興趣的話，歡迎移步閱讀：【視頻】情懷中的鎮屋、風口上的鎮屋：黃嵐獨家分析多倫多鎮屋市場｜居外專欄

2020年疫情對於大多倫多Condo共管公寓市場來說喜憂參半，一方面市中心需求的下降導致價格基本持平，整個多倫多地區均價略微下降，另一方面，也開啟了通脹大環境下相對低價的買入窗口。當然以黃嵐當前的一線體驗，此低價窗口期也正在收窄。數據方面，2020年Condo均價前三甲分別是包含了傳統豪宅區玫瑰谷的C09區，以及是市中心C03區（含著名的Yorkville約克維爾街區），還有包含了傳統頂級豪宅區跑馬徑的C12區。

2020年大多倫多Condo均價和漲幅在某些區域顯得有些怪異，比如包含了頂級豪宅區跑馬徑的C12區Condo均價位居前三，同時漲幅第一，這反映出多倫多Condo市場細分明顯，不可一刀切來做投資買賣分析。某些豪宅區本來Condo就不多，一旦一個新Condo樓盤上市，價格漲幅會顯得很誇張。

最後，Dasiy黃嵐再從另外一個維度補充一下2020年房價上漲的理由：以往每年加拿大政府的貨幣超發差不多7%左右，這與每年房地產市場的平均漲幅相當，而2020年由於疫情，超發了15%，房地產價格的增長可想而知。這也可以解釋為什麼不僅加拿大，包括中國和美國在內的一線大城市的房價目前都有不小的增長。

本期黃嵐多倫多牛年地產榜就到這裡，更多關於多倫多地產買賣投資的討論，歡迎添加黃嵐微信探討斧正。謝謝您的時間。

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【視頻】情懷中的鎮屋、風口上的鎮屋：黃嵐獨家分析多倫多鎮屋市場｜居外專欄

鎮屋Townhouse，顧名思議是坐落於鎮上的房屋，溫馨而有社區氛圍。從歷史上看，鎮屋是貴族或富裕家庭的城市的住所，以便於社交。如今城市不斷的擴張以及土地的稀缺使得鎮屋價值凸顯，在北美大城市如紐約、舊金山、波士頓、華盛頓、多倫多，鎮屋已經成為高品質的兼容城市生活和舒適環境的居住選擇。

從投資或自住的角度看，一直以來鎮屋Townhouse給大家的印像是一個介於獨立屋和公寓Condo之間的品種。二十年以來大多倫多地區房價年復合增長率為6%，無論是獨立屋、鎮屋、還是Condo公寓在不同的時間段內都呈現輪動的態勢，而市場品種的熱度也是相對的，有的買家喜歡買漲而有的買家喜歡撿漏，本期Daisy黃嵐選擇漲幅可觀的鎮屋做個分析。

首先不管是Condo漲還是獨立屋漲，從歷史曲線來看，鎮屋的漲幅基本都介於前兩者之間。而均價方面，最新的大多倫多鎮屋達到了80萬加元。

當然大多倫多不同城市的鎮屋成交量和均價都有較大的差別。不出意外其中多倫多中區（含市中心、中城區、和北約克）均價最高，有趣的是大量印度裔集中的布蘭普頓成交量最大，而華人較喜歡的萬錦和列治文山無論在均價還是成交量方面都處於中上較高的位置。

許多鎮屋是有管理費的，根據小區不同，物業管理項目會有不同，但主要是公共部位維護。由於鎮屋不像獨立屋，公共部位交織較多，協調統一專業的維護更能確保生活品質和房屋保值增值的最大化。

許多買家認為鎮屋管理費是額外的成本，其實不盡然… 首先，無管理費物業的維護也是有成本的：

獨立屋維護成本低是個誤區
無管理費鎮屋公共部位維護協調很困難
換屋頂、換窗戶、換密封條，這些都是實打實的開銷
割草、除雪、刷車道其實都是成本，自己做也是花自己的時間成本，這一定得要算
管理費每個月得出，相對於自己維護不固定的金錢支出，在心理上更顯得容易被注意

再來，管理費是有價值的：

業主可以放心小區得到專業的維護，維護得好的小區房價更高
業主省下時間做更有價值的事
業主自己的勞動其實也是成本，還不如讓專業的來干

最後，無管理費或管理費低的鎮屋其價格也會更高。所以Daisy黃嵐的結論是存在即是合理的，絕大多數情況下管理費提供的服務和價值是相當的，而且一切的成本和服務都已經體現在了鎮屋的總體持有成本中。所以鎮屋有無管理費不應當是首選要素，在我們鎮屋投資和自住的決策過程中不能撿了芝麻而丟了西瓜。

鎮屋買賣決策過程中的真正關鍵是對個案價值的了解和對參照系的准確把握。為此Daisy黃嵐選取我們華人比較偏愛的多倫多、萬錦、和列治文山，給大家在這個時間點上搭建一個投資參照系。當然，細分社區不同會有很大的差異，Daisy黃嵐這裡只是介紹一個粗略的概念（方法論），具體需要根據您的地段社區房型喜好做深入的分析。 今年以來多倫多市鎮屋成交中位價達到100萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

多倫多市今年以來的最高成交價鎮屋位於著名的Annex社區的Yorkville約克維爾（見下圖）。約克維爾可以說是多倫多當之無愧的鑽石地段，多年來Condo和鎮屋的最高成交價都出於此社區。

再來看萬錦市，鎮屋中位成交價達到89萬加元，下圖列舉了幾處中位價位的鎮屋和位置：

萬錦市今年以來的最高成交價鎮屋位於萬錦最著名的愚人村（見下圖），這裡環境宜人，豪宅輩出。

再來看一下多倫多北面的列治文山，這裡的鎮屋成交中位價達到92萬加元，下圖列舉了幾處中間價位的鎮屋和位置：

列治文山今年1月至9月的最高成交價鎮屋位於Westbrook社區（見下圖）這裡環境好，學區更好。

影響鎮屋買賣決策的另一個重要因素是社區的風格和情懷。和獨立屋和Condo比起來，鎮屋居住是最具社交氣息的，這也是人們選擇鎮屋的原因之一，因此小區的設計至關重要。

Daisy黃嵐把鎮屋小區設計分成以下幾類：

現代小鎮風情型：街區錯落有致，房屋各有特色。

質樸婉約型：安靜、小徑通幽、溫馨煙火氣。

桃花源記型：設計精巧、專業園藝、真正的世外桃源。

簡單直接型：排屋設計、真正的聯排別墅。

所謂蘿蔔青菜各有所愛，無論您青睞哪種風格，哪塊區域，或是那類戶型，Daisy黃嵐的專業分析和眼光都會為您的買賣決策保駕護航。

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上學上班冬暖夏涼：多倫多市中心地下步道PATH及周邊公寓分析｜居外專欄

多倫多的秋天到了，也讓人聯想到這個城市即將到來的白色卻又溫馨的冬天。到時候多倫多一下子就變成一個地面上看不到什麼人的城市，但其實這裡的人們生活和工作依舊保持著他們原有的樣子，因為這個城市有著一個龐大而神奇的地下城，一個吉尼斯世界記錄世界上最大的地下步行街 PATH。

這座地下城能帶你到多倫多金融核心區的的任何一座主要大樓、商場，並且離多倫多大學市中心校區也不遠，可以說是能讓學生和上班族足不出“戶”而走遍市中心金融核心區。本期Daisy黃嵐為您帶來多倫多市中心地下步道PATH介紹及其周邊Condo公寓分析。

20世紀初，歐美發達城市先後進行了城市地下空間的開發和利用，其中軌道交通的發展一直是地下空間建設的主要部分，而以多倫多為代表的加拿大城市卻以不同的角度發展了地下空間。被命名為“通道”（PATH）的地下步行系統是多倫多乃至全世界最大的地下商城兼通道。

每天有約50萬人進入到地下城，主要是在金融區上班和在附近大學上學的通勤族。PATH給他們提供了巨大的便利，尤其在冬季和夏季，不必擔心天氣情況。大部分通勤人員可由地下通道直接進入辦公室所在的大廈，且不必擔心因堵車而遲到。

PATH擁有370萬平方英尺的零售空間，有1200家餐廳、商店和服務。
PATH連接了超過75座建築物。可以通過PATH到達六個地鐵站、三個主要百貨商店、九家酒店和多倫多最繁忙的公交樞紐-聯合車站Union Station。PATH也通到多倫多一些最受歡迎的旅游和娛樂景點，包括曲棍球名人堂、羅伊·湯姆森音樂廳、加拿大航空中心和伊頓中心。市政廳和地鐵廳也通過PATH連接。
從安大略湖濱到Dundas大街，從娛樂區到央街（Yonge St），都可以穿過PATH這個世界一流的金融區地下步道相連。

PATH的位置和涵蓋範圍，讓Daisy黃嵐幫您獨家挖開地面鳥瞰一下：

PATH包含的Downtown核心區太大，而地圖太小看不清？別急，下面這張大一些。可以看出，在PATH穿行，要經過125個不同層級出入口及60個分道口，一定要確定好方向再逛哦。

PATH地下城入口遍及市中心區的街道各處，而且入口處標有彩色的“PATH”標志，十分醒目。

就像地鐵公寓受人歡迎一樣，PATH周邊的公寓可以說是更為稀缺和被追捧的對像。為了更好的分析周邊的公寓，我們先來看一下PATH東南西北所及範圍和周遭區域的特色。

多倫多市中心地下步道PATH的南部到達了湖濱，周邊公寓結合了金融區繁華和湖濱的悠閑，頗受歡迎。

PATH的中部核心區是金融區，遍布高端商務樓，其東側眾多Condo也是金領們安居的上選。

PATH北部達到了Dundas大街，靠近懷雅遜大學，再北一點就是多倫多大學。可以說是南通金融區CBD, 北近大學，讀書、工作、生活都方便。

PATH東側是以Univeristy大街為主軸的政府及酒店一條街，這裡有整個金融區CBD尺價最高的Condo頂級酒店式公寓如麗思卡爾頓Residences of The Ritz Carlton、香格裡拉Residences of Shangri-La 等。

當然還有東面近多倫多電視塔和羅傑斯中心的著名的休閑娛樂生活區，許多西人特別喜歡。

環顧PATH及周邊，從舊的到新的，二手Condo樓盤還是不少的，有80多棟樓，下面的動圖中每個藍色立柱代表著一棟公寓，其長短代表樓盤的平均呎價高低。

我們再來看一下PATH區域及周邊的平均年成交量最大的10個樓盤，他們的位置和平均成交呎價見以下各圖：

Ice Condos 位於12 York St, 市中心近湖濱區，由Lanterra Developments開發，2016年建成。

Maple Leaf Square 位於55 Bremner Blvd，金融核心區，由Lanterra Developments開發，2010年建成。

Harbour Plaza 位於100 Harbour St，著名湖景房，由Menkes開發，2017年建成。

The Massey Tower 位於197 Yonge St，金融核心區東部，由MOD Developments開發，2019年建成。

88 Scott St 位於金融核心區東部，由Concert Properties開發，2018年建成。

Aura Condos at College Park 位於386 Yonge St 靠近PATH北面，近伊頓中心、懷雅遜大學、和多倫多大學，由Canderel Stoneridge開發，2015年建成。

The Pinnacle on Adelaide 坐落於295 Adelaide St W，屬於PATH西面的休閑娛樂區，由Pinnacle International開發，2014年建成。

300 Front St W 位於PATH西面的休閑娛樂區，由Tridel開發，2013年建成。

33 Bay at Pinnacle 位於市中心湖濱區，由Pinnacle International開發，2011年建成。

L Tower 位於8 The Esplanade，屬於金融核心區東部，由Cityzen Development開發，2015年建成。

另外Daisy黃嵐再帶您看一下PATH區域最貴的兩處頂尖酒店式公寓Condo。

Residences of The Ritz Carlton 麗思卡爾頓公寓 位於183 Wellington St W，屬於PATH西側的政府、金融、酒店一條街，由Graywood Developments開發，2011年建成，平均尺價為$1600，單位成交均價320萬加元。

Residences of Shangri-La 香格裡拉公寓 位於180 University Ave，同樣屬於PATH西側的政府、金融、酒店一條街，由Westbank Projects Corp開發，2012年建成，平均尺價為$1330，單位成交均價190萬加元。

PATH周邊公寓還有很多，根據Daisy黃嵐團隊統計，在PATH區域200米內涵蓋的樓盤共有80多個，篇幅所限，不便贅述了。

更多詳情請添加黃嵐微信，或在下方提供聯系，免費獲取專業個案咨詢。

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加拿大逐步重啟經濟安省強力助燃房地產恢復！｜居外專欄

當安省重啟後，政府將協助房地產恢復以重燃人們的信心。

安大略省從3月17日宣布因進入冠狀病毒爆發而進入緊急狀態並下令關閉企業後，已經進入第8周。省府4月底發布在疫情期間逐步重新開放經濟的框架計劃，將逐步放寬對社交隔離的限制，並計劃在未來幾個月內重啟經濟。經濟重新開放將分三個階段進行，每個階段持續兩到四個星期，並由衛生官員密切監測，衛生官員將根據需要調整措施和時間表。

根據該計劃，安省所有有街道入口的零售商店於5月11日開門營業，提供路邊取貨和送貨服務。省立公園也打開大門，向市民開放。

“我們支持省府關於逐步重新開放的公告。”安大略房地產協會（OREA）首席執行官Tim Hudak在一份聲明中表示。“這是一個謹慎的框架，它是基於醫學界，一線工人和像OREA這樣的行業協會的最專業的建議制定。”

安省的房地產經紀服務一直被列為必不可少的行業之一，在緊急狀態期間仍可以正常運行。但是，對於買家和賣家來說，這都是一場令人焦急的等待，人們在等待可以再次進行傳統意義上的看房。4月初，省政府禁止房地產經紀舉行開放日以限制病毒的傳播。從那時起，現場看房就被線上看房所取代，而房產經紀也利用視頻和其他工具發揮創意，向不能親自訪問的買家展示房屋。

Hudak預測，當越來越多限制解除，經濟重啟時，由於全家人被“禁錮”在家裡度過了幾個月的時間，將催生出一批剛需買家，很多人會考慮買房。買家會再次進入市場，親臨現場看房，Hudak表示，買家將會縮小選擇範圍，而不是漫無目的的隨機看房。在“新常態”下，所有的房屋展示都將遵循嚴格的健康和安全預防措施。

作為經濟重啟的一部分，省議員和安省就業與恢復委員會將與各行各業的代表進行磋商，以制定重啟政策。Hudak證實，OREA一直與委員會保持溝通，並提出了建議供他們考慮。

房地產業是安大略省GDP的最大貢獻者之一。每年創造成千上萬的工作機會，支持安大略省的經濟。

Hudak指出，“房地產的恢復可以在安大略省的經濟和信心恢復中發揮領導作用。”

多倫多最大的華人房地產公司，大鵬地產公司資深置業專家Jason Gao表示，“過去的幾個月，無論買家還是賣家的需求都被壓制了，等疫情過後，估計在6-8月會有一個窗口期，一定會有一個銷售的放量，隨著成交量的爆漲，價格會有明顯變化。建議在這個窗口期，賣家應盡快出手，買家要做好准備，動作要迅速。在這個窗口期，特別是剛需房的成交會比較火熱。今年下半年，疫情對於經濟的影響就會表現出來，房市的走向很可能進行分化，但從長遠看，加拿大的房價，肯定還是會穩步上漲的。”

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
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留學移民那些事兒：選擇移民顧問之道︱居外專欄

一直以來想寫寫有關移民顧問服務方面的文章。感覺很有必要與客戶溝通一下選擇移民顧問和正規專業服務這件事兒。

加拿大是最早啟動留學、移民項目的國家之一，擁有完善的相關法律體系。近些年來，加拿大留學移民行業的市場規模也日益擴大。其中既有一心一意要為客戶出謀劃策、保駕護航的良心公司，也有想從中牟取短期利益的違法中介代理。天綺移民希望通過以下問與答的方式，為大家解除些常見咨詢疑惑，為您留學及移民之路鋪墊基石！

持證移民顧問的定義及查找？

簡單來說，持牌移民顧問指的是在加拿大移民顧問監管委員會（ICCRC）注冊的的移民顧問。他們都會有一個字母R打頭的注冊號碼。您可以通過ICCRC官網https://iccrc-crcic.ca/find-a-professional-frame/找到每一位加拿大持牌移民顧問。

作為客戶，我為何要付費咨詢？

工作中經常碰到有些客戶不能理解為何移民顧問要收費才提供咨詢？

其實道理很簡單，“免費的可能會是最貴的”。一個錯誤的指導，可能會造成不只是金錢上的損失，還有時間上的浪費；而最可怕的是機會的丟失。如果您不想浪費時間得到不正確的解答；不想在實現自我目標的開始就走錯了方向；無法承受一個免費的不專業的咨詢所帶來的後果，建議您要選擇性地付費咨詢。

持證顧問平時的工作很忙碌，而且要有序，需要按部就班地處理好所有簽約客戶的案子。試想一下，一個經驗豐富，有良好口碑，日日忙忙碌碌的持證顧問是否還有時間和精力來做眾多的免費咨詢？法律咨詢也是持證顧問的工作，工作就應該有報酬。咨詢需要占用時間，時間是人們最應重視的生活成本。

移民顧問的知識和經驗是有金錢價值的。客戶的一個簡單問題，在今天可能只是一個是和不是，對還是不對的簡單回復，但在昨天和以往就是移民顧問若干小時甚至更長時間的辛勤耕耘和探索的結果。

希望客戶朋友們能夠了解免費和收費咨詢服務的不同。咨詢一個肯鑽研，有經驗，有能力的顧問對於客戶未來的申請成功將是事半功倍！

移民顧問一般是如何收費的？

移民顧問的收費一般是按時間收費和按任務收費的兩種方式。除非是簡單咨詢或是完成任務耗時不多，大多數客戶會選擇按照完成自己的目標任務來與移民顧問結算。不同的移民顧問及移民公司的價格有時相差很大，因為各家公司的成功率和服務內容和標准都不相同。大量的知識和經驗對於優秀的移民顧問來講是絕不可少的。而這些知識和經驗背後就是他們收費的主要依據了。信譽良好，有好的口碑的公司通常收費會高些。

實踐出真知！持證移民顧問完成學業，擁有執照，不意味著能夠很好地獨立執業。現實生活中，新拿到牌照的顧問或是對客戶所要做的業務內容不熟悉的顧問，往往會給出很吸引人的價格。

為何一定要選擇持牌移民顧問辦理申請？

越來越多的客戶認可要選擇有資質的持牌移民顧問代理自己的申請，但對於選擇持牌移民顧問來做申請的必要性依然一知半解。

非法中介代理，一般常以很低的價格吸引客戶，有時也會以百分百成功，申請被拒，費用全退，這樣的“承諾”來招攬客戶，但避而不談公司有沒有合法的資質牌照。他們試圖逃避法律責任，讓客戶自己提交他們為客戶准備好的文案，這就為日後埋下了禍根。非法中介沒有專業保險賠償用來保障客戶的利益，碰到嚴重問題則關閉公司逃之夭夭！但面對非法移民顧問服務價格上的“優惠”，很多申請人還是不知如何選擇。我們接續看下面內容……

移民局的官網上明確表明：“We will not deal with representatives who charge a fee but are not authorized. If you use an unauthorized representative, in Canada or abroad, we may return your application or refuse it.” 意思就是“移民局不會辦理收取費用但沒有資質的授權代理人遞交的案件。如果您在加拿大境內或境外使用未經合法授權的代理人，可能會被退回申請或拒簽”。了解更多，還可參見下面最後的一個標題的內容。

舉個生活中的例子。病人去醫院看病，通常會選擇掛專家號、主任醫師甚至要去看不同醫院的專家號，之後家裡人討論過後再做方案上的決定。很少人會聽信無證醫生的建議來治療。事實上，選擇持牌移民顧問來做申請與此生活中的例子是有比較性的，對於客戶很有參考意義。特別是客戶自身申請條件弱，持牌顧問才是客戶做各項申請時需要求助的專家。

優秀的持牌移民顧問的工作絕不是收集材料，填寫表格，遞交申請那麼簡單。其中依據所學法律知識，按照客戶自身現有條件和可開發條件制定可行方案，備選方案和實施過程中調整方案，協同客戶准確表達意願，在不違背加拿大有關法條和規定的前提下，運用有效的方法來說服移民官，是持證移民顧問所做工作中最有挑戰性的部分。

大家知道，蓋高樓大廈請什麼樣的建築師來設計最初的藍圖很重要。同理，客戶留學和移民之初的規劃非常重要！選擇比努力更重要！

留學、移民加拿大如何選擇優秀的移民公司？

1. 確認移民公司是否有資質

驗證一家移民公司的好壞首先要看公司是否有移民局認可的收費辦案資質。每位在ICCRC注冊的移民顧問都會有自己的執照號，申請人可以在ICCRC官方網站上查詢移民顧問的信息。切記，在遞交申請的時候，持證移民顧問會讓客戶在IMM 5475 和IMM5476的委托表格上簽字，並與申請材料一同遞交。

2. 了解移民公司的成長歷史和是否可持續長期發展

在直接跟移民公司接觸之前，申請人可以通過多種途徑提前了解一下移民公司的成長歷史，及未來可持續發展的可能性。加拿大的留學、移民行業發展很快，每年都有新的公司成立，也有很多公司關閉。留學、移民都有一定周期，短則幾月，長則幾年。選擇成立早，從業時間長，並且有長遠發展實力和計劃的公司很重要。

3. 了解移民公司的專業度

術業有專攻，留學、移民行業也是如此。加拿大移民政策相對繁瑣，每個項目要求的申請材料繁多，而且每年都有所調整。優秀的移民公司，會依據公司的規模，將精力放到部分項目，進行深入研究。無論從公司的網站、廣告宣傳上，或是與移民顧問咨詢的過程中，申請人都可以對於公司的專業度做出一個理性判斷。

4. 了解公司是否具有完善的團隊和服務

以留學轉移民為例來具體說明。留學轉移民的大致流程分為：

咨詢你信任的、有口碑的持證移民顧問，確定正確方案；
材料收集，文案制作–>學簽申請通過，入境指導；
落地服務，入境後期服務（如：銀行開戶、學簽注冊等）；
續簽，換簽，保留合法身份–>最後申請移民身份。

流程中的每個環節對於申請人來說都不容忽視，都需要專業的團隊指導和協助完成。一家專業且有聲譽的移民公司，會將每個環節都安排好，確保每個步驟都能按時開始，完美結束。

選錯移民顧問及移民公司後果嚴重

一家優秀的移民顧問和其領導的移民公司，可以讓您的留學、移民之路一帆風順，事半功倍。相反的，如果選錯了移民公司，可能會造成無法預計的後果。

最為典型的應當是前幾年遍布各大媒體頭條，號稱加拿大有史以來最嚴重、規模最大移民欺詐案。移民公司老板自己聲稱是“金牌中介”、“移民大律師”，可事實上他是一名無照經營的非法移民中介。在這次案件調查中：

608人，加拿大永居身份不被加拿大承認；
221人，被剝奪加拿大國籍；
252人，被迫自願放棄永居或入籍申請；
共計1,081名受害者面臨遣返。

在此要告誡廣大客戶的是：由於移民公司的不專業、缺乏經驗而造成的申請人拒簽有時甚至是不可逆的。客戶可能面臨5年內不得再申請抑或是更嚴重的後果。而使用非法顧問，您的案件將被拒簽而且無法上訴。

加拿大資深移民留學顧問周天綺
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面對疫情，加拿大房地產經紀的硬核操作｜居外專欄

在這個社交疏遠的時期，房地產業不能像往常那樣開展業務，傳統房地產買賣所依賴的面對面互動機會減少，特別是加拿大安大略省政府在4月初完全禁止了房屋開放日活動。那麼，房產經紀是如何應對疫情的呢？

根據多倫多最大的華人地產公司大鵬地產資深房地產專家Jason Gao介紹，如今，在COVID-19大流行期間，雖然面對面的房屋銷售仍然是售房過程的重要組成部分之一，但是房產銷售代表比以往任何時候都更傾向於使用先進的視頻和電子商務手段展示房屋。

Jason Gao說：“買房是一筆大投入，除非您投資樓花，否則每個人都希望能看到物業。對於這麼多錢，人人都希望能看到他們所購買的樓盤。”

3月下旬，安大略省正式宣布全省進入應對疫情大流行的緊急狀態，暫停省內所有非必要服務及非必要工作場所。僅一周之後，房地產經紀人Jason Gao為客人在多倫多市掛牌出售一套聯排別墅和出租一套位於市中心的高層公寓，他使用了先進的視頻展示技術協助進行房屋展示。依靠視頻的協助，聯排別墅僅用3天就以房主滿意的價格售出，高層公寓在對租客進行精挑細選之後，也在3周內成功租出。在這個市場近乎停滯的情況下，著實令客戶及業界朋友刮目相看。

在新冠大流行對多倫多住房市場的影響持續迅速發展的同時，Jason在iPhone上錄制了虛擬開放日視頻，他從走廊開門進入房間，逐一講述了房間的功能，特點，就像他在往常開放日中向前來參觀的潛在買家介紹物業一樣。

Jason解釋說，在傳統的虛擬看房中，只顯示串在一起的室內照片，因此很難理解房間比例和細節。照片的展示空間有限，因此詳細說明賣點可能會受到限制。錄制的看房視頻可以幫助買家集中精力了解最有興趣的細節。

他說：“我認為這可以讓買家更加深入的了解物業。” “我可以帶領買家進入（房間），並向他們展示我認為對他們來說一些重要的賣點，因為他們無法真正的站在房間裡面。”

虛擬開放日可能不是我們以前看到的經過圖片編輯的超精致加工視頻版本，但是Jason解釋說，人們更喜歡這種樸素又寫實的視頻。

Jason說：“我認為這樣的視頻短片使物業變得更加現實，更加可信，如身臨其境。” “視頻短片不是那麼完美。這只是我一個人的力量，缺乏足夠的想像力和後期制作，所以它不像是經過精心打磨的廣告片，更像記錄片。不過我認為這也很重要。”

這些視頻通過潛在的買家網絡進行共享，本來計劃在虛擬開放日在社交媒體公布。但是，該視頻還沒來得及在網上公開發布，就迅速引起了感興趣的購買者的注意。經過談判後，位於多倫多的聯排別墅在3天內以$ 67.8萬的加幣價格售出，遠遠高出要價($59.9萬)。Jason表示，今後他們可能會再次使用此視頻售房策略。

Jason說：“我們為賣方客戶感到高興，也為買方客戶感到高興。” “這恰好對每個人都有效。我認為大家找到一個地方，雙方都可以感到放心，因為在疫情大流行期間，誰都不願意出門去尋找房源，但確實需要一個地方可以展示和了解物業。”

Jason表示，雖然使用新技術可以使工作變得輕松，但房地產是一個面對面的行業，當場展示不太可能被完全取代。如果有一名可依賴的專業房產專家可以進行指導就大大提高了虛擬看房的可行性。

“我的父輩使用復寫紙，後來開始使用傳真，現在我們在售房過程中普及網絡電子簽名，隨著科技的發展，我們融入新技術，使房地產來變得更加方便，不需要實際見面即可完成整個買房、售房流程已經成為可能，但是我認為科技永遠不會取代人的核心部分”他說。

多倫多大鵬地產資深房地產專家Jason Gao
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新冠疫情中的大多倫多地產市場｜居外專欄

近幾年，伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長，低失業率，和不斷湧進國門的新移民，大多倫多地區（GTA）的地產市場一直持續穩定增長。即使是2017年政府開始增收15%的外國人投資稅，也沒有抑制地產市場的持續上升。南安大略省，俗稱“金馬蹄地區”，一直是加拿大經濟金融工業中心，地產市場更是一枝獨秀，不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，還有連續七，八年被評為加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

當今年年初新冠病毒剛開始在國內橫行的時候，GTA地產市場正進入了一個白熱化的搶房階段。2019年下半年市場已經開始出現端倪：庫存量比往年同期相比較低。但由於接近年底，成交量和平均價格並沒有出現太多異常。一進入元月，上市房屋總量仍舊遠低於往年，那些坐等觀望許久的買家終於撐不住了，開始入場買房子。於是出現了多個買家爭奪一個房子的狀況。房子在市場上的平均銷售時間大大縮短。此時的景像和2017年初頗為類似。房子一上市就被多家競價，甚至包括以前在市場上掛了幾個月的房子，突然也成了香餑餑。市場完全是賣家市場。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。

加拿大2月份就發現輸入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情況。有的時候一天出現好幾個新情況。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什麼。從輸入性到社區傳播，最後到不明轉播源頭。3月13號，禮拜五，安省突然宣布禁足令。3月16號到20號是加拿大學校全國春假時間。政府鼓勵居家工作，提倡社交距離，希望通過2周春假的禁足政策減緩疫情擴散。同時宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍舊照常上班，比如醫院，政府工作，建築行業，超市等。地產經紀屬於必須類工作範疇。筆者自己3月初就取消了全家春假的旅游計劃。但是很多筆者周邊的同事、鄰居、一些當地白人同事，置禁足令一邊，該出去玩還出去旅游，根本沒有把禁足令當回事。當時的禁足令並沒有禁止境內或者出境旅游等。一切完全靠民眾的自覺。這種政策的松懈也導致了加拿大疫情的進一步惡化。

3月13日可以說是地產市場的一個分水嶺。上半場還熱火朝天，下半場突然被人為的按下了”暫停鍵”，活動驟減。筆者記得那個周末還帶了好幾波客戶看筆者剛上市的一個房子。當時讓客人在門口輪流等，一家看完再看一家。一進門口就洗手液消毒，大家都保持2米距離談話。大家都很遵守規則。這個出租房當時也是好幾個offers順利成交！但之後上市的房子運氣就沒那麼好了。多數是電話電郵垂詢，親自帶客人看房子的就寥寥了。隨著時間的推移，大家都意識到了整個事態的嚴重性，也盡量遵守政府的規定，能不出門就不出門。除非是看病拿藥或者買生活必須品。

筆者的上市房子在3月中以後就基本很少看房了。所有賣家買家都暫停了活動。除非有些客戶必須買房的。我們基本以雲看房為主，分享圖片錄像還有3D看房，充分網上電話溝通，仍舊覺得很合適，才會聯系安排看房。出去看房也是大家全副武裝，手套口罩消毒，一樣不少。筆者有幾個在疫情期間需要close的房屋，都按時完成。搬家公司繼續工作。律師事務所也仍舊工作，保證每個案子都可以按時交接。疫情當中的地產市場仍舊有成交，但是遠遠比不上之前的火爆。而且由於大部分本來打算上市的賣家，也紛紛推遲了上市時間，等待疫情結束。這也大大局限了買家挑選的余地。

瑞麥地產（RE/MAX）提供給客戶的看房套件，裡面有口罩、消毒紙巾，還有一次性手套

雖然市場活動比疫情前減少了很多，並不證明沒有市場活動。起步房仍舊是熱搶的目標，50萬到60萬左右的房子仍舊是上一個走一個。200萬左右的高價位的房子，也有買家出手以比正常市價低很多的價位買到心儀的房子。所以疫情當中，真正受益的是買家。沒有搶房子的威脅，在高端價位，甚至可以以較低的價位買到性價比超高的房子。

如何預料這場疫情的走向？中國的經驗表明加拿大也許至少需要2、3個月的時間會等到拐點，疫情得到控制。筆者對GTA疫情後的地產市場還是持樂觀態度。雖然不能恢復到年初的地產輝煌白熱化的狀況，甚至報復性買房狀況，但是市場應該還是會比較穩妥的保持供求平衡的狀態，不會出現大幅下滑的現像。復工後暫時的經濟低迷，還有疫情帶來的失業率增加，會暫時影響到很多人的購房能力，消減一些買房需求。但筆者認為，被削掉的購房需求正好平衡了之前的賣家市場，從而達到供需平衡的狀態。正如業界專家Royal LePage CEO對疫情後市場預測中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未來會怎麼樣，我們拭目以待。

責編：Zoe Chan

加拿大安省RE/MAX地產經紀“蘭姐”欒蘭
帶你深入了解金馬蹄地區
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多倫多和蒙特利爾豪宅走高，溫哥華有望趨穩｜居外專欄

Royal LePage最新預測：2020年多倫多和蒙特利爾豪宅市場將持續走高，溫哥華房市也將出現改變。

大蒙特利爾地區（GMA）的豪宅（8.5％）和公寓（8.3％）升值幅度最大。大多倫多地區（GTA）的豪華公寓價格也大幅上漲（7.0％）。
有限的房源和高需求將繼續推動豪華住房價格上漲，Royal LePage預測GMA和GTA豪宅市場價格將繼續走高。
盡管價格同比下降，大溫哥華的豪宅房地產市場仍顯示出平穩的跡像。

根據Royal LePage官方發布的消息，在截至2020年1月31日的12個月內，房屋價格在蒙特利爾，多倫多和渥太華等大區域均呈上漲趨勢。在多倫多和蒙特利爾，在傳統的高需求地區，房源緊張是房價上漲的重要因素。導致低庫存的原因主要是是潛在的升遷買家缺乏信心。

可以看出，隨著多倫多地區在國際上聲譽漸隆，當地的豪華公寓價格出現了大幅上漲。多倫多和渥太華的豪華住宅需求量一直保持健康的發展趨勢，蒙特利爾的獨立屋豪宅市場則顯示出明顯的上漲勢頭。在加拿大西部，溫哥華和卡爾加裡這兩個較大的地區的豪宅價格都同比出現下降。但是各種數據仍表明溫哥華的奢侈品市場正在逐步趨於穩定。雖然近期預計溫哥華和卡爾加裡的豪宅市場不會出現價格上漲，但買賣雙方對市場穩定的信心越來越強。

大多倫多地區

在過去的12個月中，大多倫多地區的豪宅中位數價格上漲1.2％，至3,629,916加元，而豪華公寓中位數價格上漲7.0％，至2,402,650加元。

豪華住宅購房者同樣也面臨著低房源的情況，這挑戰了整個住宅市場。比如市中心或者高需求地區上市房源的持續走低，這對於想要在同一街區上購房的買家來說是不幸的。由於公寓住宅相對於獨立屋更便於管理和維護，加拿大本土的年輕高管和高收入人士與投資者和外國買家展開了激烈競爭。這也導致了所有中高檔地區和市中心一帶（包括中部，東部和西部）的豪華房源，無論是獨立式豪宅還是豪華公寓，都受到了廣泛的關注。

明年，豪華住宅預計將增長2.5％，至3,721,000加元，而豪華公寓預計將增長6.0％，至2,547,000加元。

大蒙特利爾地區

大蒙特利爾地區的豪宅因為市場房源繼續趨緊，價格上漲一直保持強勁。在截至2020年1月31日的12個月內，該地區的豪華住宅和豪華公寓價格同比增幅最高。在此期間，大蒙特利爾地區豪華住宅的中位數價格上漲同比增長8.5％至1,853,513加元。同期，豪華公寓式公寓的中位數價格上漲8.3％，至1,409,262加元。

盡管目前市場對Westmount和Outremont等成熟的豪華社區的需求保持穩定，但周邊地區如Le Plateau和Griffintown對豪華物業的需求卻開始激增。西岸的豪華住宅由於景色優美和優質學校聚集等原因，在市場上也大受歡迎。

造成大蒙特利爾地區豪華房屋房源減少的一個重要因素是，賣方市場對於出售當前房屋後能否找到下一個理想房屋缺乏足夠的信心。許多人擔心目前價格上漲的快節奏可能意味著，在他們售出自己房屋之後，任何的延遲都有可能導致極大的虧損。與其冒著這種風險，不如等到市場趨於平穩再出手。

豪華獨立屋的成交速度往往很快，因為買家知道在目前有限的房源條件下存在著激烈的競爭。但是，盡管豪華公寓的需求也在持續增長，但買家仍然擁有選擇的余地，和其他投資者之間的競爭也不如獨立屋一般明顯。2020年的豪宅銷售市場將非常活躍，買家對豪宅的需求持續增長，但目前市場上的房源極有可能滿足不了這樣大的需求。

在接下來的12個月中，豪宅的中位數價格預計將上漲5.5％，至1,955,000加元，而豪宅的中位數價格將上漲5.0％，至1,480,000加元。

大溫哥華地區

在截至2020年1月31日的12個月期間，大溫哥華地區豪華別墅的中位數價格同比下跌6.7％至 5,394,594加元。同期，豪華式公寓下跌4.4％至2,411,773加元。

雖然大溫哥華地區的豪華房地產在過去十二個月內所顯示的房屋和公寓中位數價格同比下降，但自2019年10月以來，豪華公寓銷量的顯著增長正在推動市場趨於穩定。從2019年10月1日到2020年1月31日，大溫哥華豪宅的中位數價格同比下降1.3％，而公寓的中位數價格相對持平，同比增長0.2％增長。

溫哥華的普通住宅房地產市場正在朝著平衡的市場所轉變，但是在豪宅市場卻開始呈現上升趨勢。目前市場對價格在3到5百萬加元之間的房屋有穩定且健康的需求。高端房地產市場進入平衡市場將需要更多時間，但並不是不可預期的。對於賣方來說，在准備售房之前制定正確的策略將至關重要。要提高競爭力，賣家從一開始就需要一個好的營銷策略，否則他們可能會錯失機會。又或者，如果房屋定價過高，則會被市場所拋棄，得不償失。

預計明年該地區的豪宅價格將溫和下降。預計豪華公寓的中位數價格將同比下降2.0％至 5,287,000加元，而豪華公寓的中位數價格預計將下降1.5％至 2,376,000加元。

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在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）｜居外專欄

上期文章講述了在蒙特利爾購房選擇地段的一些原則，希望對大家有所幫助。為了進一步幫助大家在區域選擇方面進行具體操作，本期文莊將結合各個區綜合情況，為大家推薦一些不錯的區域，希望可以給准備登陸或是在購房道路上迷茫的朋友做一個參考。

1. 市中心 Ville-Marie

優勢：生活便利，設施豐富
劣勢：較為擁擠

從綠線Atwater 到 place-des-art這一段區域都屬於蒙特利爾的市中心。該區整體上來說是雙語社區，說法語的人比說英語的稍多，占54%。著名的英語大學－康考迪亞和麥吉爾和法語授課的著名魁北克大學都在此區。此區域學校集中，交通便利，商場酒吧餐廳等娛樂設施也隨處可見，主要是以高層公寓為主，居住密度大，房型普遍緊湊，但對於上學和生活都很方便。此區學生，年輕白領一族較多，房子好出租，價格也比別的區域高些。

這個區域51%的人口都是接受過大學以上的學歷教育，也意味著整體人群文化素質較高，經濟收入來看，年收入低於5萬加幣的購房者占整體的66%，也就是說，這裡即不屬於富豪地帶也不是普通的小老百姓，簡單點講算是小資生活圈吧。

2. WESTMOUNT

優勢：環境優美，社區與學區兼顧
劣勢：房價高

Westmount坐落於皇家山南，她是加拿大最富裕的社區之一，家庭年平均收入高達30萬，其富裕程度只有BC省的西溫哥華（West Vancouver）、多倫多地區的Forest Hill、Rosedale和The Bridle Path能與之相比。

用一個詞來總結Westmount的住宅特點，那便是豪華。這裡的房屋檔次高，設計獨特精致，價格自然也在蒙特利爾地產市場居高臨下。該區內生活便利，超市、藥店、大型購物商場、母嬰用品、玩具店、寵物店……各類商店應有盡有。

這裡吸引大量的高收入人群，例如政界重要人物，律師，中法雙語的公司精英及高層管理者，在這裡生活享受到的不僅是品質還有精神上層面上的觸動。

3. 南岸－Brossard

優勢：房價適中，設施齊全
劣勢：開車去島上上班會堵車，學區一般

這裡的主要語言是法語，許多移民選擇在這裡定居，其中也包括很多華人。Brossard城市環境優美，有大片的綠地和公園，在權威的Moneysense加拿大2014最適合居住的加拿大城市排名中排名非常高。

Brossard不同區的房子差別很大，整體來說，房屋類型比較全面，聯排、獨立別墅和公寓都有，價格區間也比較大。

南岸算是大眾化的居住場所，作為魁省收取移民最多的地方，他的經濟一直在穩步上升，在該區最大的購物中心dix30附近建有交心的公寓和別墅，屬於富人區。很多老移民都喜歡住在這裡，原因很簡單：環境好、房子新、生活便利、要啥有啥。

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在蒙特利爾購房如何選取好地段（上）｜居外專欄

自古“安居樂業”，所以買房搬家成為華人新移民登陸後最需解決的重要大事，對於剛剛下飛機為整個城市還不熟悉的新移民而言，想在短期內找到另自己各方面都滿意的房子，其實還是困難重重的。

那麼, 買房應該買在哪？不可否認，確定了買房地段才是開始看房選房的第一步。交通便利、配套完善固然是好事，但有時候過猶不及，什麼區域最適合你一定要充分比較優劣才能決定。一模一樣的房子，放在不同的地段上價位可就差太多了。舉個例子，在Westmont地區的一個獨立別墅，可能需要100萬才能搞定，而到了西島就可能才要四十萬左右，其中差距天南地北。換句話來說，如果你有50萬的預算，那麼你在NDG可能只能買到一個又小又年代久遠的物業，而在西島或南岸可能就是一個新建的中等大小的房子。

一般來講，在選擇買房地段的時候要考慮以下三點：

1. 孩子的教育

孩子是未來的希望, 教育是有孩子家庭在選房時考慮的重中之重. 孟母三遷, 無非是讓孩子有個良好的成長環境. 在蒙特利爾, 好學區是好地段的一個標志.

蒙特利爾的小學是以住區劃分的，只有本區的孩子才能上。當然也有極個別的學校是跨區招生，例如國際小學。買一個在好學區的房子意味著你的孩子可以上得到更好的學校。另外，在好學區的學校，家庭收入比較高, 給學校貢獻的學費多, 學校自然就有更多的錢去聘更好的老師配備更好的教學設備. 更重要的是, 這些區域的家長與孩子素質比較高, 這也意味著你的孩子會跟與他們同樣優秀的孩子們一起成長，平時出來玩的小朋友家裡面都有不錯的家庭背景。

2. 交通

在考慮學區的基礎上，買房還應該考慮到離上班地點的遠近。選擇上班地點附近的房子是比較實際的，每天時間上的寬裕會使你比別人多出一到二個小時的休息時間，生活質量有很大提高。雖然工作會變化, 但至少眼前的幾年很方便, 而工作的變化是無法預期的.

交通對於住在蒙特利爾的人尤其重要，因為蒙特利爾的交通是出奇的不好，特別是
當上下班時，高速堵得非常厲害。高速普遍窄小並且路道連接設計不合理，這些例子也不甚枚舉，例如520號無法直接上40號，著名的DECARIE CIRCLE是去西島和LAVAL 15號高速的瓶頸等等。另外，連接南岸的兩橋一隧道一到上下班高峰也是寸步難行。這些高速公路，一到風雪天，常常有車禍，必定會堵車，蒙特利爾一年裡有半年是冬天，上下班如果碰上堵車，一是費時，二是費油費車，三是窩心著急。因而，這種特有天氣和路況，使地段成為了房價的倍增器，也是一些靠近市區的住宅區比遠一點的貴的多的重要原因之一。

3. 均衡價位與地段

好學區, 交通便利、配套完善固然是好事，但最重要的還是選擇最適合你的區域, 這一點的話一定要充分比較優劣才能決定。不是所有的好地段所有人都能承擔的起, 房價也不是決定地段的唯一指標。

下圖是最新出爐的蒙特利爾各區獨立屋均價表：

除了房價之外，我們選擇地段應從以下幾個方面入手:

第一就是你要考慮的是大的範圍，即在哪些大區選房，是NDG，還是Westmont，亦或是西島等等。綜合了自身和客觀因素後，就一定要明確自己想要的大區。因為不同的市區，房子的新舊和價位相差很大。

很多的看房的人都會進入這樣一個誤區，在一些比較好的地段看了很長時間的房子，都不太滿意，然後有一天，去看了比較遠的地段相同價位的房子，馬上一眼就看中，殊不知，相同價位的房子，在遠的地段，房子會大好多也新很多，這是常理。但誤區在於，你在用熱門地段的看到的房子所造成的印像，去和相對偏遠點地段的質量好的房子去比較，當進行房子和房子之間的比較時，完全忽略了地段之間的巨大價值差異。最後，你買到的不一定是那個區裡性能價格比最高的樓，也低估了交通不便對於生活質量所帶來的影響。

因而，在買房前，一定要知道自己希望的地區的大致範圍，蒙特利爾每天都有成千上萬棟樓在賣，今天看這裡，明天看那裡，十有八九會挑花了眼。

第二，“要看房子的小區在整個大區內的位置。以NDG舉例，這個區裡有很多不同的小區塊，這些小區塊的好壞，居民的素質，周圍的設施, 房屋的類型都相差甚遠。因此，每個區塊在大區中都是不同的，即便是只隔了一條街，也有很大區別。一般來講，封閉的小區地段價值高些，因為封閉的小區，意味著外人不太容易進來，安全性好，並且經過車輛也少。再次，要看小區格局，房子之間間距大，綠化好，樹木茂盛，小區就好。

第三則是房子本身所屬的方位。房子在小區的地理位置是怎樣的很重要。盡管小區很好，但如果這個房子靠近高速，大馬路或者貨運鐵路，就意味著會有噪聲和灰塵。還要看自己中意的房子的附近旁邊是否都是住家房子，還是公寓樓，如果是那些出租性質而非自住性質的公寓樓，就會意味著常會有過多的陌生人來往，對安全會有一定影響。反之，如果房子在“羊角”路裡，或者靠近公園，或是靠近河邊，則是比較加分的。

下期文章：【在蒙特利爾購房如何選取好地段（下）】

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