Category: CA Investment Column

加拿大 | 不可小觑的“宅妝”Home Staging 投资回报率超300%！

房屋的卖家都会希望自己的房子可以在同类的房屋中脱颖而出，并能在最短的时间内卖出一个好价钱。那么如何才能让人们一见钟情于你的房屋，又甘愿为之掏空腰包就是一门值得研究的学问了。

在市场上房屋就好比是商场货架上的商品，想要在诸多同类商品中能过引人注目，精美考究的包装是关键，因为第一印象的好坏直接影响了人们对商品乃至房屋的直观感受，也很大程度上影响了人们最终的决定。其实对任何一件美的事物都难以抗拒的人们，在看到房屋的那一刻就已经对房屋有了自己的打分，印象分数高便能让人们更容易记住，也就能更容易的被高价买走。专业的 Home Staging其实为的就是包装您的房屋，使它能更完美的呈现给潜在买家，让更多买家为之倾心、打出高分，最终认定那是他未来的家，即使花重金购买也在所不惜。

Home Staging 如何帮助售房？

人靠衣装马靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 来美化。售房前的 Home Staging 要换位思考买家的心理变化，以买家感受放在首位，要把自己的房屋假定成买家的房屋进行装饰改造。这种装饰如今有专业的 Home Staging 设计师进行设计，他们会根据您房屋 的实际情况，合理布置您的家具摆设、装饰点缀；更换地板材料、窗帘和墙面色彩；修正花园草坪等等，从而突出房屋的优势、巧 妙隐藏一些弱点，房屋也不再间间独立而是成为一个整体，使得人们会情不自禁从外到内的连连称好。

有相当充分的数据支持显示经过 Home Staging 装饰的房屋能够在更短时间内成功售出，平且价格也远高于没有进行 Home Staging 的普通房屋，因为购房者对于房屋的感受在进门几秒就有了判断，平且有超过半数以上都愿意为已经能够入住的房屋支付更高的价格。

Home Staging 现今已经成为房屋交易中的一个重要环节，被越来越多的人所接收，专业程度也与日俱增。这种发展也都归功于它实质性的利益回报，售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤劳勇敢的中国人凡事喜欢亲力亲为，想要自己动手 Home Staging 一下自己的房屋可能没有专业人员来的那么高端大气上档次，但也能做到整整洁洁温馨的家。

外观养护——卖房前修剪草坪，让花园更有生机是非常重要的。人们进入房屋首先要走过门前车道和两旁的绿化带，要是这里脏乱不堪，可以想象买家的对房屋的期待将会降低不少。美丽的花卉和平整的草坪总是让人忍不住多看两眼，精心装扮的花园也能体现房主的生活情趣、个人品味。其实妆点房屋门前，让别人开始便能留下一个好印象既不会太昂贵也不会太费事。另外，有关外观方面还最好要检查一下外墙 和烟囱情况，风吹雨打这些难免会有一些破损，让外观更美丽能给第一印象加分不少，粉刷一下房屋外墙面也能增色不少。

室内清洁——自家住着的房子东西爱怎么放就怎么放，为了方便什么都往能够得着看得见的地方摆，每每结果都是台面上、角落里零零散散放着各色的生活用品，有些不拘小节的人还放的东倒西歪。这种做法在售房时却是要非常注意，因为人们对于干净整洁的环境比较有好感，整洁的室内布置不仅能让房间明亮开阔，也让人们又亲切感，更容易让人潜意识认识到这会成为我的家，而不是别人的家。售房前给房屋来个大扫除，藏起过于破旧的物品，并将散落的生活物品归纳收入橱柜内，展现您对房屋的爱惜。

家具摆设——家具能体现屋主品味，也能传达房屋的格调，高档的家具、合理的布局总给人带来 一种极强的视觉冲击。现实例子证明相当一部分买家由于过分喜爱室内家具会要求买房时能够将 家具一并购入。即使没有高档的家具，您也可以自己根据房屋的实际情况调整家具的位置，把家 具摆放在房屋内更合适的位置和角度，再放上一些装饰（比如花卉、布衣等），用充满巧思的软 布置来包装一下，家具的材质虽不能改变，但质感可以无限提升。

地板更换——实木地板是家居装潢里的重要一关，更换实木地板能抬升售房价格的例子也实在是数不胜数。经过多年使用的地毯再清洗也难免有些肮脏感，要本就是容易显旧的颜色那掉价的感觉就更明显了，相反锃亮的实木地板的质感就显得高贵不少。如今市场上的实木地板种类繁多，美观又经济的选择也非常广，投资虽小，但卖房时您就会发现回报却是相当的好，所有如果有条件的话还是应该在售房前考虑更换地板。

墙面粉刷——住过几年的房屋墙壁总会有一些斑渍，有些质量不好的还会出现裂痕，售前粉刷墙面和天花板也是一项小投入大回报的工程。要是感觉整片整片的空旷墙面略显单调，适当的加一些绘画、镜面、铁艺也是不错的选择，一下会减低房屋空荡荡的冷清感，还会增加艺术气息。这里特别要提醒的是，如果您的墙面颜色太过个性或夸张也有必要做一下调整，毕竟不是每个买房者能够懂得了您的美感理念，想要吸引更多买家就要把房屋装饰的能符合更多人的审美。

售房者对于Home Staging 的投资回报率平均超过 300%

细节一个也不能少

为了提升房屋水准以便得到好价钱，填补裂缝、防水防漏、检修管道、检查卖房时一并出售的家电用品等等也不容忽视。有些聪明的卖家知道其中的玄机还会选择一次性投 资重新装修还把老旧的家电换成全新的，“一分价钱一分货”大费周章的整修翻新之后往往都能卖上一个客观的价格。

房屋千万不能有异味。养宠物、吸烟、爱烹调的人家很可能会有一些“特殊”的味道。这些味道又往往会被人感到不适，让潜在买家一下失了兴趣。人们大都喜欢在淡雅芬芳的环境下生活，您可以在这些可能产生异味的地方着重点上一些带香味的蜡烛、放上香片，也可以喷洒一些空气清新剂。不论视觉还是嗅觉都要让看房的人们感受到温馨和怡人的家居舒适感。

避免一切带有个人色彩、宗教色彩的装饰，让房屋显得更中立，更“海纳百川”，更大程度的吸引来自不同地区、不同文化背景的买家。

Home Staging 的目的其实非常明确，就是要提高出售速度，增加出售价格。有时候小小的投资付出会带来意想不到的额外收益，相信只要合理巧妙的运用 Home Staging，您的售房过程将会获益更多。

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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加拿大 | 史上最全！魁北克省教育体系的深度介绍

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。

魁北克教育系统由教育娱乐与体育部监管。具体管理是由当地公共选举的法语和英语教育局完成的。孩子们从五岁开始分别接受学前班、小学（一到六年级）的教育。小学期间细分为一二年级为阶段一、三四年级为阶段二、五六年级为阶段三。中学的教育为五年，是7~11年级。学生年龄在12到17岁之间。中学也分为两个阶段，一是7~8年级，二是9~11年级。完成11年级的学生将获得政府颁发的初级教育证书。

魁北克全省境内有将近100个教育局，按照地区分管着区域内的公立学校。而蒙特利尔作为魁省最大的城市，其境内有6个教育局分管着不同区域的英、法语学校。下面是华人关注较多的三家教育局：

1、English Montreal School Board

加拿大蒙特利尔英语教育局（English Montreal School Board，简称EMSB）是魁北克省的英语公立教育局之一，成立于1998年7月1日，由蒙特利尔地区的前基督教教育局，天主教学校委员会，杰罗姆-乐罗耶学生委员会和圣-克鲁瓦学生委员会共同组建而成。EMSB包括38所小学，26所中学，11所成人和职业教育中心，共计约35,000名学生。

2、Lester B. Pearson School Board

加拿大皮尔逊英语公立教育局（Lester B. Pearson School Board）是魁北克省的英语公立教育局之一，学校按照魁北克教育部制定课程计划，鼓励学生在智育、体育、领导才能和自我管理方面实现全面发展；学校还提供国际化程度极高的IB课程，为学生升入世界名校打下坚实的基础。皮尔逊教委拥有45所小学、12所中学和6所职业培训中心，共计约30,000学生。

3、Maguerite-Bourgeoys School Board

玛格丽特布尔瓦公立教育局（La Commission Scolaire Maguerite-Bourgeoys）是加拿大魁北克省第一大法语教育局，下属有85所教学机构，其中61所小学，12所中学，2所特殊教育学校，6所成人职业培训中心和4所成人教育中心，在校学生45000人，教职员工6500余人。

魁省投入了大量的金钱和精力在教育建设上。从几个月的娃娃到成人培训，从注重实践的职业课程到钻研学术的大学高等教育等，该省都有很完善的设置以保证不同需求的人都能找到合适自己的课程。从低到高的教育层级如下：

托儿所（Daycare）

其接受的最小的宝宝是从三个月大的婴儿开始，但这实属少数。由于孕妇的产假在魁北克省是10个月左右，所以大部分家长会把孩子在9个月大的时候送到托儿所。虽然家长心中不舍，但也正好由此让孩子开始培养坚强和独立，自己动手吃饭，穿衣的能力。

学前班（Preschool）

入学的学生从4岁到5岁不等。在魁北克教育系统中，学前班教育从4岁就可以开始了，但是强制教育是从6岁开始的小学。与国内的托儿所和幼儿园总体上没有什么不同。

小学（Elementary school）

一般从6岁开始，分成三个阶段：1（一年级和二年级）2（三年级和四年级）3（五年级和六年级）。每个年级为一年时长。

中学（Secondary school）

一共五年，称为7年级到11年级。其中七年级和八年级等同于初中（Junior high school），九年级，十年级，十一年级称为高中（Senior high school），毕业后拿到魁北克政府的高中毕业证书。

中学毕业后有两个选择：

  • 一是直接入读职业培训学校，经过相对较短的时间培训即可到工作岗位就业；
  • 二是通过CÉGEP两年的学习，再进入大学深造。

职业培训（Training）

通过几百到一千多小时的职业培训课程，学生可以拿到：职业培训毕业证书（类似中国的中专、职高文凭）；或者专业化职业证书（类似岗前培训证书）

特别值得一提的是近年来魁省非常火爆的PEQ留学转移民项目，学生完成1800小时的职业培训学习后加上法语达到B2水平，即可申请PEQ魁省移民。这是目前加拿大性价比最高，用时最短，以及门槛最低的留学转移民项目。

CÉGEP（Collège d’ enseignementgénéral et professionnel）

这是魁北克特有的教育设置。本地学生只有完成了CÉGEP才能入学University拿到学士学位。一般来说，读CÉGEP的时长是两年，在此期间学生会根据自己的兴趣方向，进行重点选课，然后再申请入学大学。看起来CÉGEP很难理解，但简单的说是相当于把其他省份高中的最后一年和大学的第一年组成了CÉGEP。

但同时学生也可以选择读三年的CÉGEP，毕业之后相当于国内的大专水平，拿到的是DEC学位（Diplôme d’études collégiales）。选择这种方案的学生是为了直接参加工作，一般毕业后即可投入社会。

大学（University）

魁省本地的学生在大学只需要读三年即可拿到本科学士学位，这是与外地学生最大的区别。但其受教育的时间由于CÉGEP的存在，并没有比省外的学生少，而是跟国内或是加国其它省份的共计16年相同。不同是是在此教育体系下，孩子都能更早的接触到社会，通过CÉGEP的学习了解更多的目标专业知识，以帮助学生在大学选专业时更具有方向性和目标性，对未来的计划也就更脚踏实地。

Rita感言

加拿大的历届总理有23人，就有9任出自魁北克省，包括现任总理小特鲁多。管中窥豹，可见一斑，魁省的教育实力雄厚，体系安排合理，其英、法双语的培养更是锦上添花。当地的私立中小学低廉的学费也是魁省的教育福利之一，

在今后的文章中，笔者再为大家介绍更多资讯。

 

周天绮专栏全集：

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力对比分析

加拿大的领土面积为998万平方公里，为全球面积第二大的国家，得天独厚的自然资源以及稳定发展的经济赋予了这个“枫叶之国”全球最富裕、经济最发达的国家之一的美誉。

安大略省（Ontario），魁北克省（Québec）以及不列颠哥伦比亚省（British Columbia，BC省）分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多、蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚，吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点，而眼前最热点的当属BC省大温地区的“炒房热”。

2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一项新税率政策：“自8月2日起，凡购买大温地区房屋的外国人均要额外征收15%的房地产转让税（Property Transfer Tax）”。省财政部长德容格（Mike de Jong）公布新法规时表示举例说，新法生效后，一栋售价两百万加元的住宅，如果是卖给外国公民，则需要加上30万加元的房地产转让税。也就是说，在新政下，未来所有非加拿大公民或居民，以及外资机构的准业主都会受到影响。上至BC省省长（Christy Clark），下到温哥华市市长（Gregor Robertson），都认为此新措施不但可以确保和帮助当地中产家庭能够在社区购买或租到合适的房屋，而且还能抑制全球投资带来的对温哥华地区的房产市场的过热影响。

究竟是政府决策者“杞人忧天”？还是温哥华的房产价格当真是高到“如临大敌”，造成了全民负担？下面笔者就将分析温哥华地区的房市给当地居民带来的压力，并与其他两个城市做个对比，以此来对加拿大三大城市居民供楼租房能力进行分析：

供房负担能力

去年九月，加拿大皇家银行RBC针对各城市的房市走向以及房产市场的居民负担能力分析进行了评估，评估报告显示温哥华与多伦多房市的持续火热已经严重影响到了居民“供楼负担能力”。温、多两市在房价飞涨方面的情况很像90年代房市崩溃前的不健康水平，虽今后的走向尚不可预期，但也到了需要谨慎投资的阶段。而加拿大以蒙特利尔为首的其它城市则属投资的健康等级。

皇家银行副总裁兼总经济师Craig Wright表示，温哥华房产市场的供楼能力负荷已经到达加国所有城市的最高水平。以目前房价计算，该地区中等收入水平家庭的税前收入的88.6%需要供给到房屋费用；而多伦多的情况趋于负担排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利尔在下表中排名第三，仅仅37.2%。这说明在蒙特利尔进行购房置业的居民比温哥华的居民多出一半的可支配收入，买房者的供楼负担大大降低。

加拿大三大城市供房负担能力比较

然而，仅凭上表还不足以说明温哥华的房市让当地居民无法承受，因为所谓的“供楼能力”除了受房价因素影响外，也与当地收入有紧密的联系。若温哥华居民收入高到足以承担高房价也无妨，但根据统计数据显示却并非如此。且除了买房之外，租房开支也是衡量居民安居乐业的重要指数。因此，笔者又做了三城所在的省份关于法定最低工资与负担房租之间的研究。

租房成本比较

下面的表格摘自加拿大独立并且非盈利公共政策研究机构（Institut Fraser）于2016年4月推出一份加拿大各省最低工资统计分析报告，该系列对比数字可以让读者对加国这最大的三个省份的收入水平有个直观认识，从而更加深入地了解除供楼之外，租房成本上的差距。

加拿大各省最低工资统计分析报告【来源：加拿大统计局（Statistique Canada）、中小企业人员薪酬计算服务公司Nethris和加拿大房屋抵押贷款及住房保险公司（SCHL）】

由图所示，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省的法定最低工资为10.45 $/H，在这三个大省里排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作时数却为131个小时，占居三省之首。也就是说，如果一个人平均每周工作40小时，那么这个人的房租基本由他工作三个多周的工资来支付，剩下的一周左右的工资来负担他的生活费。

与之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作时数是72小时，比起BC省少了足足59个小时,这个差距相当于魁省的一位普通工作者每月可以拥有比大温地区的工作者多一个半星期的工资储蓄，比安省的工人多将近一个星期的工资储蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活惬意与负债能力的轻松。

Jason专业点评

笔者凭借在海外多年从事房地产经纪的经验并结合多方数据，大胆的预测:第一，新政不会把大温地区的楼价问题完全清除，但是在一个阶段内多少遏制住了上涨的趋势。第二，魁北克省的房地产市场将自2016年起，在未来的几年甚至是十几年内，会是一匹黑马。在如今温哥华和多伦多在房产领域前途不明朗的今天，蒙特利尔作为加拿大第二大城市会突破重围，成为华人安家置业的首要选择。

大部分华人都有购房置业的投资习惯和梦想。这其中既有中国民间资本逐渐强盛的原因，更有中国人千百年不变的对土地田宅的依恋。不管是作为子女教育的敲门砖，还是应对国内通货膨胀实现财产保值，海外购房置业都是华人近些年来热衷的投资方式。上文仅探讨了在魁省、蒙市的安居优势，若再结合近年魁省移民的火热，和魁省广受称赞的高福利制度，不难推测出在魁省投资的巨大潜力。笔者会在今后的文章里为大家介绍更多魁省投资置业信息，也欢迎大家向我提出感兴趣的话题。

开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。各类房屋价格涨幅趋势非常明显，涨幅高达15.7%，这么高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。【阅读原文】

 

郭释仁专栏全集：

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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加拿大 | 大多伦多地区2016年五月房市与天比高

开年以来房价一路猛涨，每月的房地产报告数字体现了一个现象——“高”，不仅交易量“高”，价格也“高”。

五月中大多地区房市不仅交易量“高”，价格也“高”

五月中大多地区共有12,870起交易，同比增长迅猛，涨幅超过7.4%，销售量刷新了地产局往年五月的历史记录。就在销售量增长的同时，各类房屋价格涨幅趋势非常明显，平均成交价格从去年同期的$649,648升至$751,908，涨幅高达15.7%，这么高水准的回报率，买家疯狂的原因也可见一斑。

多伦多地产局主席Mark McLean认为今年买家群充足，上市房屋数量去比同期下降6.4%，价格上涨成为必然趋势。

2016年五月大多地区主要房型的销售量和平均房价

相比2015年同期，2016年五月中独立屋的交易总量，销售量共计6,500起，价格达到$986,691，价格涨幅高达18.9%，在这样的回报下，相信将有更多的投资客进入市场，市场的火热程度将继续保持；半独立屋交易量减少4.8%，共有1,210起交易产生，价格涨幅11.8.2%，为$670,074；镇屋价格涨幅为15.8%，均价攀升至$553,370，销售增长13.8%为1,864起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长21.9%，价格上涨5.9%，均价$413,925。

大多伦多地区总体房屋统计数据

五月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量增长迅猛，为4,638起，均价为$782,051，售价叫价比105%，市场停留时间为17天，这些数字都让我们对现在的市场抱有坚定地乐观态度。

Peel区销量第二，销售房屋数量2,684起，平均价格为$627,387，其中Mississauga五月销售1,321起，平均价格为$653,861，紧追其后的Brampton共计销售1,253所房屋，均价为$583,671。Halton区五月内一共产生1,136起交易，平均价格$818,231。其中Oakville销量和价格都是区中第一，487起交易，均价$1,022,301，无疑在各个城市中脱颖而出。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。五月大多地区独立屋市场销售共计6,500起，均价至$986,691，房屋在市场上的周期为13天，售价叫价比为105%，这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求，价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一，共有1,565起交易，均价为$1,285,693，房屋在市场上的周期12天，并且售价叫价比为107%，抢Offer的情况使得价格被抬高不少。

Peel区销量第二，全区销售独立屋1,304所，整区的均价较上月上升，为$813,549。Brampton以691起交易排在区内第一，销售量稍有回落，平均价为$687,399；其后的Mississauga销售520起，价格$973,179；Caledon销售93起，平均价格达到$858,312。

Halton区五月共有691起交易，平均价格$1,005,912。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有308起交易，不断西迁的投资客，将Oakville的房价提升了一个新高度，并且已连续数月维持，本月均价为$1,274,182；其后的Burlington排在销售第二，交易143所独立屋，价格为$902,376；Milton以143起交易排在之后，价格平稳为$743,204。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区五月月销售总共1,210起，市场基础依然稳固。平均成交价格$670,074，房屋在市场上的周期天数为8天，售价叫价比108%，一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大，这也使得选择半独立为居住房的人群增加，然后并不充裕的上市房屋，让这个紧俏的市场更火爆。

五月价格、销售量最高的多伦多市销售406起，平均价格为$834,883，售价叫价比高达112%，房屋在市场的周期为短短9天。

Peel区一共销售447起半独立屋，平均价格为$564,227。其中Brampton以243起的销售量排在第一，均价相对平稳为$526,446；Mississauga本月销售紧追其后，共产生196起交易，均价为$611,731。

Halton区在五月共销售67起，区内销量最高的Malton总计销售29起，平均价格基本持平$587,121。Oakville位居第二，有21起交易，均价为$663,571。本月的Burlington销售仅11起，价格分别为$564,545。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在五月一共销售889起，平均价格达到$474,972。其中多伦多市总计销售341起，遥遥领先其他城市，平均价格为$536,392，销售周期为15天，售价叫价比为104%；Peel区306起交易，其中Mississauga一马当先，共219起交易，平均价格为$446,376。Brampton销售86起，平均价格$365,098；Halton区一共79起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售36起，价格为$426,851；Oakville以31期交易排在区内第二，平均价格为$490,358。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区五月Condo市场共计产生3,056起交易，平均价格为$442,520。

其中，多伦多市销售房屋2,137起，均价为$442,520；Peel区共计407起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，五月Mississauga销售324起，平均价格为$313,364；Brampton销售82起，均价为$267,650。Halton区共计销售103起，Oakville以53起销量排在第一，均价为$460,108；Burlington销售41起，均价$395,300。

五月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为975起，总体平均价格为$624,852，房屋在市场周期为9天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中本月销售量最高的是多伦多市，共147起交易，均价为$834,879。Brampton以139起交易位居第二，均价为$492,454。

2016年已经步入6月，半年就这样一晃而过，对时间的飞逝速度惊叹不已，也对今年房地产市场的温度惊讶不已。

英国公投脱离欧盟，世界处於震惊之中。身在英伦的安妮为大家分析公投结果，综合各国元首政要对事件的回应，并预测对英国房价及金融业的影响。她会以最真切的文字，将个人所见所闻，所思所感与大家分享。【阅读原文】

 

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加拿大贷款置业方程式

最近跻身于买房的人们深深切切的感受今年大多地区房地产的猛势，4月5日，地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手；第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%；905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。

不仅如此，对于未来的加拿大房地产形势也是一片看好。加拿大《赫芬顿邮报》根据2013至2016年的楼价走势，估算10年后多伦多、温哥华等各大城市的房价。据其推算，在2026年多伦多的单家庭房屋（single-family home）将在226万至358万之间，而温哥华单家庭房屋均价则将在280万至510万之间。

房屋火爆，抢offer现象不可避免，当验房和贷款条件都为了争取更多成功率而舍弃的时候，购房者如何能够保护自己，能有十足把握获批贷款，以及海外投资人如何在加拿大获得贷款都成了经常被问及的问题。今天我们就来深入探讨加拿大贷款流程和注意事项。

加拿大贷款程序跟中国大不同

很多人初来加拿大想要安置家业，但对于加拿大的银行体系以及贷款手续并不了解，更对于自己出来加拿大凭借什么资料辅助能够成功获得房屋贷款一无所知。

在中国，申请人想要获得贷款首先要通过正规文件证明自己有偿还能力，银行站在不信任的角度在审视您的申请，检验您是否能够有资格获得贷款。而在加拿大情况就不一样了，大部分加拿大商业银行根据贷款人的申请资料，凭借信用记录的信息来审核贷款人的资格，一般情况下只要您的信用记录保持良好，平且能够证明自己申请时所陈述的内容，银行都会同意放款。

加拿大银行的按揭贷款流程大致分为三个步骤：审批、验证以及放款。通常情况下，只要贷款人能够如实填写贷款申请，及时全面的提供银行所需要的文件，银行都会如期发放款项的。移民出现纰漏导致不能成功获得贷款的情况一般因为收入证明不过硬、首付来源解释不清、房屋实际价值与银行估计不符、房屋结构有改建现象以及产权交割情况存在疑点等。但要是这些情况都不存在，一切都非常顺利的话那么从申请提交按揭贷款到获得银行批复只要一到两个工作日，在这方面加拿大银行的效率还是比较高的，当然也有例外，每个人情况不同可能需要的时间也会不一样，信用记录这些硬性条件有问题就可能导致花费更多时间等待。

银行审核的内容从上述内容也能初见端倪，主要包括对于房价、收入、首付以及居民身份这四个项目的审核。只有这四项都没有问题，才能保证顺利获得贷款。只要银行觉得不够证据证明就会一而再再而三的向您索要相关信息，直到银行满意为止。正如介绍律师的文章所提到的，律师会处理贷款文件的审核。对于新移民来说，繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗，要花很长的时间进行研究，即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利，关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验，银行便会通知律师，并把贷款文件交给代理律师。

想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构，不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

加拿大银行的买房贷款相关产品

  • 预批住房按揭贷款（Pre-approved Mortgages）：预批是指银行提前批准您作为买家可以向该银行以多少利率贷到多少额度的款。许多银行都提供预批贷款，并锁定利率在一段时间内不会上升。这项业务尤其能帮助您更好的了解自己的财政状况，让您在买房前能够知道自己能负担什么价位的房子，由于利率会在一定期内固定也就保障您能够安心的去挑选自己想要的梦想家园。
  • 常规住房按揭贷款（Conventional Mortgages）：大多数银行都提供标准的以物业作为抵押的常规房屋抵押贷款，要求贷款人每月支付月供，即本金和利息。常规抵押贷款要求买家至少首付房价的25%-35%。这个属于大家最多选择的贷款形式，由于首付够多一般这种贷款成功率也比较高。
  • 高额住房按揭贷款（High-ratio Mortgage）：如果您的首付低于25％，你还是有可能可以申请到房屋贷款，但您将需要按揭保险（Mortgage Insurance）。这种保险是保护银行的利益的。加拿大有两个机构作贷款保险，一个是GE，另一个是CMHC。
  • 卖家借出的住房按揭贷款（Vendor Take-back Mortgage）： 这种贷款形式需要基于房屋的卖家愿意借出房价的一部份给贷款人，也就是买家。这种形式的贷款往往是第二按揭，来填补房屋成交价与银行贷款之间的差价，卖家这样做的目的也是为了能提高房屋一定的吸引力。
  • Open Mortgage和Closed Mortgage：Open Mortgage 允许贷款人除了固定月供外可以作额外还款，以减少借贷的利息成本。因为它的还款灵活性，利率就会稍高些。而Closed Mortgage就没有这种可以随时还款的灵活性了，你必须到签订期限到期时才能结束，才可以付清按揭，但利率就可以稍低些。

当然，买家除了可以选择不同的住房按揭贷款类型，还可以选择不同的还款时间可以按每月，每半月，每两个星期，每星期等形式向银行支付按揭。一直以来加拿大的低利率对房产市场起了很好的支撑作用。

值得注意的是，非加拿大居民和新移民贷款前，即使你在加拿大并没有收入，也一定要保证自己在加拿大境内没有不良信用记录，因为只有符合这一条件您才能顺利贷款。也正由于信用记录的缺失，一般情况下非加拿大居民和新移民需要交付相对当地居民更多的首付，所以买房前做好贷款评估，准备好充分的首付资金才能保证买房过程万无一失。

 

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【最新报道】大多伦多地区2016年四月房市再创高峰

大家都知道今年大多伦多地区的房地产市场火爆，谁周围都有那么几个正在或者考虑买房的朋友，但房地产市场火爆成什么样了呢？今天我们就从最新出炉的2016年4月房地产官方数据报告来一探究竟。

四月中大多地区共有12,085起交易，同比增长迅猛，涨幅超过7.4 %，各类房屋价格涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时，平均成交价格从去年同期的$636,094升至$739,082。但如果注意细节的话会发现，本月的销售大致除公寓以外的，其他房屋类型销售涨幅明显处在905区域，416范围的上市房屋数量有限，销售量较去年同期不增反降。

四月的房地产形势完全印证了多伦多地产局主席Mark McLean 的预测，今年将极有可能销售量及价格都刷新历史。

相比2015年同期，2016年四月中独立屋的交易总量，销售量共计6,062起，价格达到$968,437，价格涨幅18.9%，这种涨幅绝对是投资好选择，手上握有房产的投资客们都已笑得合不拢嘴，半独立屋交易量减少2.1%，共有1,137起交易产生，价格涨幅13.2%，为$637,867；镇屋价格涨幅为14.1%，均价攀升至$530,353，销售增长13.8%为1,551起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长25.2%，价格上涨4.3%，均价$389,319。

大多伦多地区总体房屋统计数据

四月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量增长迅猛，为4,248起，均价为 $766,472。Peel区销量第二，销售房屋数量2,454起，平均价格为$613,376，其中Mississauga四月销售1,211起，平均价格为$654,819，紧追其后的Brampton共计销售1,113所房屋，均价为$555,401。Halton区四月内一共产生1,148起交易，平均价格$788,043。 其中Oakville销量和价格都是区中第一，487起交易，均价$986,790。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。四月大多地区独立屋市场销量和均价超过三月，疯狂势头不减，销售共计6,062起，均价至$968,437，房屋在市场上的周期为13天，售价叫价比为104%，这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求，价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一，共有1,401起交易，均价为$1,257,958，房屋在市场上的周期12天，并且售价叫价比为107%，抢Offer的情况使得价格被抬高不少。

Peel区销量第二，全区销售独立屋1,185所，整区的均价较上月上升，为$796,195。Brampton以582起交易排在区内第一，销售量稍有回落，平均价为$660,015；其后的Mississauga销售492起，价格$966,467；Caledon销售难得破百，共111起，平均价格达到$755,494。  

Halton区四月共有694起交易，平均价格$961,502。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有314起交易，不断西迁的投资客，将Oakville的房价提升了一个新高度，并且已连续数月维持，本月均价为$1,191,503；其后的Burlington排在销售第二，交易156所独立屋，价格为$828,719；Milton以142起交易排在之后，价格平稳为$765,973。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区四月月销售总共1,137起，市场基础依然稳固。平均成交价格$679,618，房屋在市场上的周期天数为9天，售价叫价比107%，一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大，这也使得选择半独立为居住房的人群增加，然后并不充裕的上市房屋，让这个紧俏的市场更火爆。

四月价格、销售量最高的多伦多市销售371起，平均价格为$901,159，售价叫价比高达110%，房屋在市场的周期为短短10天。

Peel区一共销售423起半独立屋，平均价格为$552,172。其中Brampton以235起的销售量排在第一，均价相对平稳为$506,879；Mississauga本月销售紧追其后，共产生180起交易，均价为$610,651。

Halton区在四月共销售70起，区内销量最高的Malton总计销售34起，平均价格基本持平$571,401。Oakville位居第二，有17起交易，均价为$684,512。本月的Burlington销售仅16起，价格分别为$595,494。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在四月一共销售862起，平均价格达到$473,346。其中多伦多市总计销售310起，遥遥领先其他城市，平均价格为$547,256，销售周期为16天，售价叫价比为104%；Peel区295起交易，其中Mississauga一马当先，共223起交易，平均价格为$433,858。Brampton销售72起，平均价格$348,204；Halton区一共79起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售32起，价格为$413,894；Oakville以31期交易排在区内第二，平均价格为$497,065；Halton Hills本月销售12起，排在其后，平均价格为$339,271。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区四月Condo市场共计产生2,809起交易，平均价格为$409,631。

其中，多伦多市销售房屋1,997起，均价为$436,545；Peel区共计339起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，四月Mississauga销售267起，平均价格为$302,190；Brampton销售72起，均价为$251,460。 Halton区共计销售96起，Oakville以41起销量排在第一，均价为$511,498；Burlington销售40起，均价 $349,073。

四月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为980  起，总体平均价格为$594,821，房屋在市场周期为9天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名改变，本月销售量最高的是Brampton，共145起交易，均价为$469,329。多伦多以130起交易位居第二，均价为$766,048。

看完这期报道，相信不少去年买房时感叹高房价的买家们会感到一丝庆幸，好在下手还算早。 但不论何时买，按合理非冲动的价格买到自己心仪的房屋才是购房永恒的准则，切勿盲目跟风和无理出价。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。一连两篇专栏文章让我分析投资两者的利弊。【阅读原文：（上）、（下）】

 

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【最新报道】大多伦多地区2016年三月房市异常火爆！

办公室窗前的大树最近鼓出了花苞，心想着多伦多的春天就要来了，殊不知四月开头的几场大雪让人措手不及，入春的脚步又一拖再拖，但三月的房地产市场却好似一跃进入“盛夏”，火爆程度让买卖双方都吃惊不已。

房产局三月的房价指数（MLS® Home Price Index Composite Benchmark）显示，该指数三月数据较去年同期增长了11.6%，均价上涨12.1%，第一季度总体均价也较之去年增长了13.6%。这样的涨幅也不难看出，今年房地产市场的开局形式，和年内走势的基调都呈现积极向好。

三月中大多地区共有10,326起交易，同比增长迅猛，涨幅超过15.8%，各类房屋涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时，平均成交价格从去年同期的$613,815升至$688,181  。

多伦多地产局主席Mark McLean 指出，通过今年第一季度的市场表现，可以判断今年将极有可能再次刷新历史。

相比2015年同期，2016年三月中独立屋的交易总量，销售量共计4,954起，价格达到$910,375，价格涨幅15.7%，半独立屋交易量增长达到20.5%，共有986起交易产生，价格涨幅13.2%，为$637,867；镇屋价格涨幅为14.1%，均价攀升至$530,353，销售增长13.8%为1,551起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长25.2%，价格上涨4.3%，均价$389,319。

大多伦多地区总体房屋统计数据

三月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量增长迅猛，为3,627起，均价为 $699,745。Peel区销量第二，销售房屋数量2,236起，平均价格为$579,396，其中Mississauga三月销售1,078起，平均价格为$597,073，紧追其后的Brampton共计销售1,068所房屋，均价为$550,763。Halton区三月内一共产生921起交易，平均价格$767,697。 其中Oakville销量和价格都是区中第一，347起交易，均价$990,781。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。三月大多地区独立屋市场销量和均价增长速度让大家惊叹不已，销售共计4,954起，均价至$910,375，房屋在市场上的周期为15天，售价叫价比为102%，这样的势头难怪买家们普遍感受到了紧迫。

其中多伦多市销售量排名第一，共有1,075起交易，均价基本与上月持平为$1,174,358，房屋在市场上的周期14天，并且售价叫价比为104%。

Peel区销量第二，全区销售独立屋1,038所，整区的均价较上月上升，为$758,288。Brampton以592起交易排在区内第一，平均价为$644,611；其后的Mississauga销售373起，价格$939,086；Caledon销售73起，平均价格达到$756,358。  

Halton区三月共有571起交易，平均价格$937,758。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有234起交易，环境优美、校区一流著称的Oakville均价一路飙升，直接冲破120万大关，为$1,200,677；其后的Burlington排在销售第二，交易125所独立屋，价格为$797,039；Milton以121起交易排在之后，均价为$765,224。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区三月月销售总共986起，市场基础依然稳固。平均成交价格$637,667，房屋在市场上的周期天数为9天，售价叫价比105%。

三月价格、销售量最高的多伦多市销售319起，平均价格为$817,611，售价叫价比高达108%，房屋在市场的周期为短短11天。

Peel区一共销售388起半独立屋，平均价格为$532,126。其中Brampton以222起的销售量排在第一，均价相对平稳为$493,222；Mississauga本月销售紧追其后，共产生161起交易，均价为$586,021。

Halton区在三月共销售48起，区内销量最高的Malton总计销售28起，平均价格基本持平$544,052。Burlington位居第二，有9起交易，均价为$598,222。本月的Oakville销售仅7起，价格分别为$656,600。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据 大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在三月一共销售721起，平均价格达到$446,055。其中多伦多市总计销售266起，遥遥领先其他城市，平均价格为$500,711，销售周期为20天，售价叫价比为101%；Peel区236起交易，其中Mississauga一马当先，共175起交易，平均价格为$429,995。Brampton销售59起，平均价格$347,982；Halton区一共64起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售25起，价格为$420,515；Oakville以20期交易排在区内第二，平均价格为$507,614；Milton本月销售14起，排在其后，平均价格为$391,586。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区三月Condo市场共计产生2,641起交易，平均价格为$389,319。

其中，多伦多市销售房屋1,808起，均价为$416,251；Peel区共计395起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，三月Mississauga销售329起，平均价格为$305,564；Brampton销售65起，均价为$259,462。 Halton区共计销售83起，Oakville以36起销量排在第一，均价为$416,696；Burlington销售28起，均价 $334,270，这一数字较上月高出不少。

三月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为830  起，总体平均价格为$603,580，房屋在市场周期为10天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名由高到低排名不变，仍旧依次为多伦多、Brampton、Milton、Oakville和Mississauga。其中多伦多和Brampton销售量三月分别为131及122起交易，均价为$872,932和$456,216；Mississauga销售31起，均价为$574,129。

看完这期报道，相信不少去年买房时感叹高房价的买家们会感到一丝庆幸，好在下手还算早。 但不论何时买，按合理非冲动的价格买到自己心仪的房屋才是购房永恒的准则，切勿盲目跟风和无理出价。

 

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加拿大房产投资系列：加拿大高尔夫球场

高尔夫在大多数心中属于“高富帅”运动，高昂的打球花费使得这项运动在国内成为小众运动，但在北美地区情况就不同了，在这里高尔夫普及率高，高尔夫球场也是随处可见，这也使得很多移民在来到北美之后，也爱上了这个运动，热衷于打高尔夫球。更有一些投资客，看准了高尔夫球场市场，想要投资这一生意。

目前安省的高球场大致分为三类：一类是会员制，球场不对外开放，球场每年的所有费用会员平摊；第二类是对公众开放的球场；第三类则是会员和公众各半的球场。总体上来说，高球场生意并非是大红大热，由于季节的限制，平均一年只有6个月的经营收益时间，要在半年的时间内获得足够收益想来也是一件不容易的事。

高尔夫在北美地区普及率高，高尔夫球场也是随处可见

根据保罗马丁自1989年开始的统计数据，我们能了解到截止至2009年，在这20年之间安大略省共计大约进行了150起高尔夫球场交易，平均每年的成交数量小于10起。购买球场的买家对于球场的态度、购买理由都千差万别，为了满足自己的梦想、为了额外投资、为了将来卖给开发商获得更大利益等等。但不论其目的如何，拥有和经营一个高尔夫球场并不是一场挥杆享受的球赛，整个过程需要考虑的东西非常多、非常细。

  • 高尔夫球场普遍价格

高尔夫球场因为其本身占地面积、所处地理位置、配套设施等等因素的影响，价格上有很大的差异。多年来的统计显示了不少九洞的高尔夫球场销售价格不到$1,000,000，另一面，我们也能发现一些18和27洞球场卖到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍来说，一个九洞的球场售价在70万至130万之间的这个范围内。在小市场范围内的一些老式一些的18洞球场只能卖到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心设计过的球场在大市场中，价格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球场，由于经营得当，设计精美，价格甚至能在700万—1千万。在这价格之上的球场不是因为达到了27或36洞，就是土地拥有合法的发展潜力。

  • 18洞高尔夫球场场地占地面积

现今不少18洞的球场面积被缩至100亩，虽然18洞球场的长度可以在80—100亩之间，但对于一个带有练习设施，会所及停车场的18洞高尔夫球场来说，160至180英亩是最为标准的。

  • 小型9洞球场是否会被冷落？

高尔夫球爱好者的老龄化现状明显，许多退休的老人如今迷上了这个休闲轻松的运动，9洞的球场适合老人也适合休闲的上班族。

选择一个球场投资时要考虑它的多变性，球场长度可以人为变化，4,500 至6,800 yards区间内进行转换， 可以适应更多人的需求，从商业的角度来看，这样能获得更大的利益。

18洞高尔夫球场的标准面积有160至180英亩
  • 是不是很多高尔夫球场最终发展成地产？

当然没有。原因是高尔夫球场通常被指定在大多数直辖市的土地上建设，官方用地计划和区划法规规定了其只能用于娱乐用途的。如果想要改变这片土地的建设规划，需要经历一个漫长而昂贵的过程。

  • 购买高尔夫球场需要注意什么？

其实这个打样同你购买其他产业一样，如何让吸引顾客以及如何在现行市场存活维持下去显然是最为关键的要素。

如果你是一个经验十足的高尔夫场运营者，你可能更倾向于选择一个业绩欠佳，但有前景的球场，通过资金投入和管理改善在未来获得更多收益。如果你是一个没有经验的买家，买一个运行良好，且能够继续保持的球场显然是更明智的选择。

购买高尔夫球场前要做足工作，不能单纯因为其地理位置靠近自己的家。对于高尔夫球的需求和市场有一个了解，根据研究，通常90%的客户居住在球场周围20分钟的车程的半径内；12和70岁之间的人口中15至20％会打高尔夫；每年平均这些人会打10至20场高尔夫球等等。

市场总会自动寻找供需平衡的点，对于需求方的了解，更能帮助投资人扮演好供给方的角色。很不幸的是，很多买家在买球场之前没有进行细致的市场评估，过于乐观的估计了市场需求，最终导致了不可挽回的后果。

当考虑一个高尔夫球场作为投资，也有投资者需要做出几个重大决策。其中之一就是考虑是单纯投资一个独立的高尔夫球场还是投资成一个高尔夫社区。通常来说，高尔夫社区前期投资更大，但后续收益也会更有潜力。

另外，投资过程中，除去购买的成本以外，还要对于其他费用有所了解，例如每年维护一个典型的18洞高尔夫球场将花费50万至100万，食品和饮料，工作人员，楼宇维修及管理费也都要考虑详尽。理想情况下，投资者应该寻找至少15％的回报。

投资一个高尔夫球场的回报可达到15％
  • 说到供给，安大略省快速增长的高尔夫球场是否会影响现有球场的价值？

事实上，这个问题不可避免，但目前这种影响只基于对特定的市场和特定的球场类型。一些配套服务渐渐跟不上需求的球场，以及一些年代久远的老球场如今正一点点被更新、更全面的新建高尔夫球场所替代。

如果用时间的框定来回答这个问题应该更为实际。在过去十年里建造的新球场大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年间建成的旧球场现在的价值早已远远超过他们的成本。

买卖旧的球场对于买卖双方来说，往往能够达到双赢的目的。买家可以通过低于当下重置成本的价格获得球场，而卖家能够获得高出成本的价格卖出。

  • 高尔夫球场是否盈利？

是，大部分高尔夫球场经营仍然有利可图。在供应大幅增加的情况下，同行业中只有极少数企业倒闭。

在加拿大投资和经营高尔夫球场有利可图

投资高尔夫球场作为一个比较新颖的投资项目，对于大部分人来说都是门外汉， 进项此类交易更要寻找有关行业的从业人员进行获取更为准确、全面的信息。不论是投资球场还是其他项目，想要事半功倍，令投资风险降到最低，投资回报增至最高都需要专业人士的帮助。

延伸阅读：【加拿大房产投资系列：加拿大农场】

 

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大多伦多奥克维尔华人热点区域独立屋的成交趋势分析

大多伦多奥克维尔的10多个社区中，关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多，因为它们所对应的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总，方便朋友们了解它们的市场变化，更好的做出买卖决策。

成交量

由于2015年的成交数量统计至6月24日，所以成交数量只是大致半年的数量。总体看，从2012年至2014年的三年时间里，三个社区的成交量基本都保持逐年减少的趋势，唯一出现例外是2014年的IR North，成交数量略有上升。但今年的成交量可能会有上升，因为从2015年上半年的成交数据看，Glen Abbey社区的成交非常突出，全年成交一定会超过去年，而Eastlake和IR North预计将和去年持平甚至超过。 

平均成交价

从2012年至今的平均成交价来看，Eastlake累计上涨10.5%，Glen Abbey累计上涨26.5%，IR North累计上涨28.4%。三个社区中数Eastlake涨幅最慢，但还是逐年增长，需要说明的是，因为Eastlake在2014年有一套1450万的成交，所以拉高了当年的平均价格，其它几年的最高价通常都在500万左右，所以这年的数据有失真。Glen Abbey虽然前三年的涨幅不及IR North，但今年上半年相对去年的价格涨幅就达到11.9%，IR North则为7.7%。 

平均上市天数

三个社区的平均上市天数基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明显下降的更快，仅为15天，明显超过IR North的 19天，从一个侧面也佐证了价格快速上涨的原因。另外，豪宅区Eastlake的平均上市天数也快速下降，预示今后价格升幅可能会加快。

Brittney专业点评

从上述数据来看，当前的市场明显还是卖方市场，对于每一个希望在这三个社区中购房的家庭来说，每个社区的全年成交只有200套不到，遇上自己心仪的、而又符合自己预算的房子机会还是非常难得的，所以建议各位朋友顺应市场的大趋势，迅速而准确地做出决策。

 

蒋蓓专栏全集

 

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资深投资顾问倪骏良浅谈“资产证券化”

最近有一部电影在北美上映而且特别火— 《The Big Short》（中文名：大空头）。电影主要讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象，通过做空次贷CDS而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。而这部电影的原型就是根据著名的美国对冲基金公司保尔森公司（Paulson & Co）的创始人兼基金经理保尔森在2007年到2009年的两年时间里通过押注美国次级按揭贷款市场崩溃狂赚150亿美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空头）

在经历了2008年由次贷危机引发的全球金融海啸后，大部分人将此归罪于美国华尔街发行的次级抵押债券，更有甚者是谈“次债”色变。那究竟什么是“次级抵押债券”呢？首先次级抵押债券也是一种抵押债券，抵押债券主要分为两大类。一类是住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS），另一类是资产支撑证券（Asset-Backed Securitization，简称ABS）。其区别在于，前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。那么次级抵押债券就是在普通抵押债券的基础上，引进次级信用的贷款人再次证券打包形成的抵押债券。

金融危机的罪魁祸首

如果将2008的金融危机全部归结于这些“抵押债券的发行”是不完全正确的，因为在这场危机中，贷款政策的制定者，以及债券信用等级的评估机构均扮演了非常恶劣的角色，尤其是贷款政策的制定者。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽申请住房贷款的条件，借钱给那些能力不足以清偿贷款的人，然后再将这些住房抵押债券做成金融衍生品，打包分割出售给投资者和其他金融机构。在评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，以及在债券层层包装的情况下，链条上的机构皆低估了风险。所以，当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些债券失去了大部分的价值，从而造成了许多金融机构资本的大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地紧缩信贷等等。因此这场危机的罪魁祸首并不是因为抵押债券的发行，而是由系统风险低估，评级机构失职，以及金融监管缺位等共同造成的。

事实上，资产证券化是一个伟大的金融创新，抵押债券作为资产证券化的具体金融产品形式对刺激美国的零售消费和房地产市场是起到了巨大并不可替代的推动作用。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券化产品来提供的。可以说，资产证券化对美国经济作出了重大的贡献。资产证券化有一个重要的金融特征，就是可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。资产证券化的产品类型除了上面讲到的住房抵押贷款证券化（MBS）和资产支撑证券化（ABS）这两种主要类型，还可以再衍生出以下五种：商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；住宅地产抵押贷款支持证券（RMBS）；抵押债务权益（CDO）；抵押贷款权益（CLO）；抵押债券权益（CBO）。

资产证券化的优点

而若能合理的使用资产证券化这个金融工具，其带来的好处也是显而易见的。首先，对于银行和相关金融机构来说，资产证券化为原始权益人提供了一种新型融资工具， 提高其融资能力和资本充足率的同时，降低了其融资成本；其次，对投资者来说，其不但可以有机会用较小的成本参与到具有较高投资回报的新型投资渠道和产品中，而且可以在明确资产可预期收入的前提下大幅降低自身的投资风险。

加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）

对加拿大经济的影响

加拿大在过去的二、三十年里整个国家经济是依托于资源经济为支柱产业发展起来的， 所以当全球资源价格由于产能过剩而大幅下跌的时候，加拿大的经济产业结构就到了一个不得不调整的时刻。我们可以从最近几年的加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）看出，这种调整已经在加拿大政府和央行的的引导下开展起来，地产行业（GDP贡献率第一名）和基建行业（GDP贡献率第四名）这两个行业相加起来对整个加拿大的GDP增长贡献率超过了20%， 这是加拿大政府试图摆脱长期对能源和矿业行业严重依赖性的重要一步。鉴于地产和基建行业在加拿大经济复苏中会扮演越来越重要的角色，资产证券化就必定会成为重要的金融工具来增加行业内的流动性，加速其发展速度以及整体的盈利能力。

投资资产证券化产品的两大要点

而作为普通投资者，可以通过投资这些行业的资产证券化产品，用较小的成本较低的风险，第一时间参与到这些行业的发展，并分享接下去的繁荣。且鉴于加拿大国内的股市波动不断加大，由政府发行的国家债券或地方债券收益日益低下，共同基金公司的投资产品又普遍表现得越来越低迷。 以银行为代表的大型金融机构发行的保本型固定收益产品GIC收益率（年化2%左右）实难满足普通投资者最基本的养老退休目标。 所以，选择加拿大本地的资产证券化投资产品是每个普通投资者当下非常好的一个选择。那么作为一个普通投资者，在寻找和判断这一类资产证券化投资产品的时候需要特别注意哪些问题呢，我个人带着这个问题特地请教了丰业银行信用风险管理部门的高级总监Eric先生。 Eric从以下两方面做了详细的回复：

首先资产证券化投资产品必须由一定的资产支撑来发行证券，这些资产按照贷款类别分别为：原始土地，住宅，商业物业和工业设备，个人投资者要非常清楚自己投资的资产证券化产品是属于以上哪一类的资产类型，同时还需要明确基于这一类资产是否有比较明确的未来收入流，比如住宅的按揭还款，商业建筑贷款的公司还款，个人信用卡消费的信用卡还款都是会定期收到借款人的还款。这些有规律的还款构建起了这个资产证券化产品的核心价值。

第二，为了保护自己投资者的利益，必须要确认资产证券化的发行方已将原有属于公司经营的资产出售给一个第三方SPV（特殊目的实体），这是一种风险隔离机制，确保投资者投资的资产证券化产品与发行人的实体经营公司之间筑起一道防火墙，即使其实体公司的经营产生波动，也不影响其支持债券的资产价格，从而力地保护投资者的利益。

 

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