Category: Global Investment Column

自10月後欧洲各国新冠病毒的感染人数和死亡病例数骤然上升，德国丶法国丶英国等国受疫情影响严重，甚至躲过上一次疫情高峰的波兰和捷克，此次也未能幸免；美国更是创下了单日新增的最高记录；而日本最近也面临新一轮疫情的影响，12月31日的新增感染人数，东京都1337人，首次达到四位数，神奈川县588人，也创新高。疫情的再次来袭，也给之前疫苗成功后的市场狂热带来一些担忧。不确定市场下，日本的房地产仍具吸引力。

今年的疫情显然没有对日本住宅类投资带来不利影响，中端住宅类物业投资，其资产回报率一直稳定在3%-4％之间；作为房地产投资中最受欢迎的投资标的之一，住宅类的投资交易活跃，且竞争激烈。 根据RCA的数据显示，截至2020年第3季度，年初至今的投资交易额较去年同期增长超过70％，甚至已比2019年的交易总量增长5％。

住宅类投资交易额

投资者似乎并未在疫情不确定下踌躇，特别是海外投资者，更是看重日本长期的避风港地位，并投资于日本房地产，以作为防御性策略，在今年上述的整个交易中，海外投资者约占比三分之二。黑石集团在今年第二季度以3000亿日元回购安邦投资组合；香港基金太盟投资集团（PAG）宣布计划在今後的约4年间向日本房地产最多投入约8400亿日元，并认为日本房地产市场受到的疫情冲击有限，如面临房地产被出售，或金融机构处理不良债权的增加，投资有望取得相对较高的回报。

上述种种，凸显出机构投资者对日本房地产的信心。

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2020年转眼间又到尾声，本文见报时已经是圣诞前夕，又是时候回顾一下本年中国香港楼市，及展望来年趋势。

去年笔者曾预计2020年不同种类的物业，会出现不同的表现。工商铺大幅下跌，1,000 万以下住宅受惠政策平稳；而2,000万以上贵价楼就下跌。2020年的物业走势跟笔者的估计基本吻合。

当然，2020年绝对不是平凡的一年。由年初大家的焦点还在中美贸易战及社会运动，到 3月开始新冠肺炎爆发，对经济固然带来沉重的打击。各项不同类型资产都出现恐慌性抛售，连一向保守稳健的债券也急促下跌，利用低息做杠杆性投资，更被银行斩仓，令跌势加剧。最夸张的是原油期货，竟然跌至负37.63美元，而物业ETF，股价下跌超过一半的也比比皆是。

有评论认为这是雷曼2.0，结果又是美国联储局无限放水救地球。各国中央银行都将利率推至接近零，大量购买债券，令资产市场回复正常。美国股票甚至创出历史新高。物业市场当然也是受惠於资金充裕及低息环境支持，而且物业在今次大跌市中，表现是最平稳的环节。

所以2020年疫情令经济下滑，失业率上升，而疫情又带来低息又充足资金，楼市受到好坏参半的因素影响。

当然，英国推出居英权新方案，也令移民的风潮再起。笔者估计在2021年，移民因素也是利淡住宅楼市的主要因素之一。

笔者估计，2021年资金足及移民潮影响下，物业市场不会大跌。住宅市场会平稳，豪宅影响较大，一方面受移民潮影响，另一方面国内买家又因疫情未能到港。工商铺价格在 2020年大幅下跌後，2021年也会趋向平稳，在低位会吸引买家入市，相信成交量会上升。

笔者也需强调在市场平稳的背後，也隐藏着危险，着名投资趋势专家——占．罗杰斯（Jim Rogers）曾准确预测2008年雷曼兄弟金融风暴的发生，他在其新书——《危机时代》中预言：当今年代不平衡的状况，最终会引致战争。当今的状况正如1939年第二次世界大战爆发前夕类似。

所以笔者建议投资者，不要因利息超低而大做杠杆。战争一旦在台海发生，中国香港受到的影响之大，不言而喻。

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政府在施政报告各项措拖中，令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额，让中国香港单牌车直接驶进大湾区，每次限期 30 天。这肯定对珠海，甚至整个粤西物业带来无限憧憬。

2020 年初疫情令大家难以返回内地，珠海物业也跟随大市转静。这一年缺少了中国香港买家，珠海物业价格下跌，自然是合理联想。但事实刚刚相反，过往香港买家约占成交 20% 左右，其馀八成除了本地需求外，也有来自深圳丶广州等地。自从年中国内疫情缓和，推动珠海价格也一直在攀升。

大字门一带新发展区，在年初还是大约 30,000 人民币一平米，现在特价单位也要卖 36,000 人民币。金湾区也由 25,000 人民币升至 30,000人民币。斗门近湖心路也由 1,500 人民币升至 1,800 人民币。如果要近 10,000 人民币一平米，已经要去到近斗门的高栏港了！

不少人会怀疑这个高楼价仲有没有再升的动力？大家不妨参考全球大型对冲基金桥水（Bridgewater Associates）创办人号称“鳄王”的达利奥（Ray Dalio）的意见，他说：“There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都会认为估值过高不值购买。但考虑到接近零的债息，债券若是股票，市盈率大概也高达 75 倍。所以有钱人将资金由债市流向股市， 50 倍P/E 又何贵之理？

这又跟珠海楼市有点相近！国内资金多，中国人又喜欢买房保值，租金回报很低又如何？房屋已经成为贮存财富的工具。深圳人在深圳也很难置业，无钱的固然买不起；有钱的也没有名额，又好似中国香港！

不久的将来，中国香港车可以很方便进入珠海市，也许只是前奏。一旦深圳到珠海的大桥落实，升幅可能更厉害！现在评估资产价格，在零息的背景下，回报已经是次要，重要的是资金流向。

珠海的发展商也很害怕，最近，有发展商直接在中国香港开立证银行户口，方便香港买家在香港直接付钱，方便至极！也有发展商跟中资银行合作，可以经指定银行直接直接一笔过全数楼价汇至国内发展商户口，免除经地下钱庄的风险。

这些方便资金流动的措施，也会进一步推动成交数量及推高楼价。笔者对 2021 年的珠海楼价抱正面态度。

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国际奥委会（IOC）於近期召开的奥林匹克峰会上确认，因受新冠疫情影响而延期的东京奥运会，将於2021年夏季举行，新日期为2021年7月23日至8月8日。此次奥林匹克峰会由各国际单项体育联合会（IF）负责人，以及世界反兴奋剂机构（WADA）主席等参加，峰会就“以全体参加者的健康和安全为最优先”达成共识，并表示将全力以赴实现安心安全的赛事。

日本政府在12月上旬致信“全球疫苗免疫联盟”（GAVI），对国际奥委会（IOC）向参赛者提供疫苗的举措表示欢迎和支持。GAVI是力争向发展中国家普及疫苗的国际组织，与世界卫生组织（WHO）等进行合作，主导各国共同出资购买新冠疫苗的的保障机制（COVAX Facility），日本已决定向该机制出资并加入。

东京奥运会和残奥会组织委员会也在12月中旬公布了明年奥运会圣火传递活动的路线概要，活动将用121天巡回47个都道府县的859个市区町村，途经地区与原计划保持不变，只是基於提高运营和警备效率，调整了部分顺序。圣火传递将於2021年3月25日从福岛县的足球设施J-Village（楢叶町丶广野町）启动，整个活动约有1万名火炬手参与。奥组委副秘书长布村幸彦表示：“希望通过圣火传递告诉国民，期待已久的奥运会就要来了。”

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上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多，但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施，实际上与香港楼市关系密切。

中国香港经济要再起飞，融入大湾区已经是唯一出路。中国香港要保持在航空枢纽的优势，以往在大湾区，有深圳丶广州丶珠海及香港，四个机场空域有限，是机场发展的樽颈，入股珠海机场是重要的关键。笔者着眼除了多了跑道於国内航线配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港机场的发展空间就宽敞了！

再加上港珠澳大桥啓用，机管局发展“航天域”，增建自动化停车场，简化“陆转空”手绩，旅客无需入境香港便可到闸口登机等等措施，为大屿山锐变成一个机场城市建立基础。再者，屯门跟机场的隧道开通之後，珠海丶大屿山丶屯门西丶深圳前海将与陆路连成一线。政府再放宽港车不设配额北上，大大打通人流物流，这一带的经济活动又会更上一层楼。

除了机场城市，施政报告也提到铁路交通的提升。东涌延线，屯门南延线及北环线都要加速推展。这些项目已经拖延已久，姑终未见落实日期。九龙湾的单轨轻铁的计划一直研究了十年，最近才宣布因技术问题而放弃。计划一拖再拖，最後还要胎死腹中，全广大市民每天出行都受苦。

所以，施政报告重要的不单是计划内容，而是落实速度及决心。立法会的反对派撤走了， “明日大屿”的研究计划也顺利获得通过。

笔者希望施政报告内的种种大计，也能顺利执行。中国香港背靠祖国，面向世界。无论在内循环及外循环都可发挥效力。香港的经济将会踏上新的台阶，楼价也自然水涨船高，大有潜力！

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日本政府决定追加经济对策来应对新冠疫情的影响，总规模约73.6万亿日元，包括中央政府预算约为30.6万亿日元，以及增加在民间投资的项目规模。这次政策的推出，不仅针对防疫蔓延，还新增了首相菅义伟提出的去碳化、为大学的研发设立巨额基金、防灾减灾的新国土强韧化计划等项目。这次的追加，是继前二次规模均超过百万亿日元的第三次对策。

为了提升消费，日本政府还将延长旅游支援项目“Go To Travel”，计划延长至2021年6月底。为避免支援项目结束后而导致下滑现象，该项目拟分阶段来缩小折扣率；同时计划提高工作日的折扣率，以引流相对客户数量集中的休息日旅游。

Go To Travel的推出颇有成效，政府补贴相当於50%的旅行费，其中，35%的部分直接打折，而15%的部分则是发放可在餐饮和购物等使用的地区共通优惠券，具有相当高的吸引力。

据日本旅行业协会的统计数据显示，今年8月，使用大型旅行网站，按目的地分的预约人数在32个道府县，已经超过了去年8月，排在预约人数较去年同期增长的前三位分别是： 和歌山， 是上年的187.8%；奈良，164.1%；德岛，149.4%。9月份的预约人数也在36个道府县超过了去年同期。

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国际展览局（BIE）於12月1日在线举行全体大会，批准写入2025年世博会项目计划的“注册申请书”。申请书是由日本政府於去年12月提交至国际展览局，预计世博会会场建设费用等约1250亿日，将由日本政府、大阪府市、民间共同承担（三方将各自负责承担三分之一费用） 。

据日本世博相井上信治，“2025年日本国际博览会”举办时间为2025年4月13日至10月13日，举办地是大阪市人工岛梦洲。本次世博会入场人数预计达到2800万人次，较2005爱知世博会的入场人次增加约27%（爱知世博会为2205万人次）；计划将邀请150个国家参加，受新冠疫情影响，前期部分工作有一定滞后，因此，全面开展邀请工作将面临不少挑战。

2025年的世博会已是大阪，继1990年“世界园艺博览会”、“爱知世博会”之后，第三次举行世博会，预计可为当地带来约2万亿日元的经济效益。目前各项准备工作已在紧锣密鼓地进行。

世博会地官方会徽已完成发布，在候选的5件作品中，“生命闪耀未来社会的设计”最终获选。该主题会徽，是由圆形丶椭圆形等大小不同的细胞连成环状，具有以1970年世博会标志樱花为主题、犹如眼睛的细胞核；环状内侧的形状代表大阪府和关西。

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林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告，终於在上周发表！笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数，由现时的五成，利用按揭保险计划，额外增加两成，令按揭总数达至楼价七成——
结果传闻落空，施政报告对此只字不提！

笔者留意到也有记者就此向特首发问，特首回应因私人住宅价格仍然远高於市民的负担能力，所以不是减辣的时候。

其实这个道理说不通，去年林郑放宽 1,000 万元以下的住宅按揭时，楼价也是远高於市民的负担。笔者反而估计林郑只愿照顾首置客需求，1,000 万元以上已非其想协助的类别。

当然笔者也明白，私楼市场在大围上盖柏傲庄大卖的情况下，政府於此时放宽按揭，可能带来负面批评。其实，市场不少专家也曾提出一手发展商可以有各式各样的付款方法，包括直接借钱给买家，而二手业主则完全处於被动！政府的按揭政策令市场一手热；二手冷。

在新盘大卖的同时，二手业主则要劈价求售。适当调整按揭政策可以令市场回复正常，不致过份依赖一手供应。一手需求增，也是售价居高不下的原因。至於其他房屋政策，涉及施政报告第 83 段开始，直至 96 段，竟然只有 95 段有关研究“劏房”租务管制，勉强可以说是有关私楼市场，其他内容都是增加公屋的供应及政策。

在土地供应方面，也都是长远计划。笔者也赞成的明日大屿会继续，但远水不能救近火。未来几年的私楼供应，毫无疑问将会出现断层。政府可能认为疫情令经济不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大湾区的融合，只要中国香港金融中心的地位继续发挥效力，房屋的需求仍然强劲，楼价上升的风险只会有增无减。过往一些辣招已经失效，甚至弄巧反拙。政府应趁市道短期回落，及时调整，以免错失良机！

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据日本财务省数据， 其10月出口达到6.57万亿日元，虽然较去年同期仍有0.2%的减少，但下降幅度比9月的4.9%的有明显改善，且该出口数据显示，已恢复至新冠疫情扩大前的水平。源於中国、美国等的经济活动重启，从而带动了汽车及相关产品的出口增长。其中对中国的出口增长达10.2%，为连续4个月的增长；对美国的出口增长为2.5%，是连续2个月的增长。日本10月的进口数量为5.69万亿日元，贸易收支顺差8729亿日元，已连续4个月保持顺差。

日本总务省公布的10月全国消费者物价指数（生鲜食品除外），显示该指数连续3 个月同比下跌，为101.3（较去年同比下跌0.7%）。

其实，在10月有超过半数的品种价格出现上涨，包括私立幼儿园的保育费上涨超过20%；家庭耐用消费品丶手机通信费丶香烟等皆出现上涨。但政府为应对新冠疫情推出的旅游支援项目“Go To Travel”，导致了和旅游相关的住宿费用下跌超37%，对物价指数下跌产生了重要影响，如剔除政策支援的“Go To Travel”带来的因素影响，10月消费者物价指数跌幅可缩小至0.2%。

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