追逐中国人的足迹 了解一个由市民打造的纽约市

纽约,37%的人口是在国外出生的。纽约移民人口都分布在五大区,这些新移民都会聚集在各地建立自己的小社区。这使得纽约不但更有特色,而且还为这个城市增添了许多种族色彩。纽约大学弗曼中心本周发布了来自10个国家的纽约客分布图。

正如你所看到的,来自多明尼加共和国的移民成了纽约市最大的移民人口数目,占了纽约移民总人口的13%。这都是因为该国在20世纪中因为政治不稳定而掀起了移民潮,在曼哈顿北端和南布朗克斯有大幅多明尼加人口的足迹。

其次,中国移民排在第二位,占了纽约移民总人口的12%。纽约州华裔人口为50多万人。来自中国大陆的移民在加州最多,有36万7410人,第二是在纽约,有26万1952人。在第二次世界大战前,美国的华人移民多来自广东和中国香港。在50年代,大量的中国台湾人移居到美国。70年代后,中国大陆居民赴美留学丶探亲人数增多,在90年代形成中国大陆的移民高潮。在2010年后,我们可见中国民众掀起了买房潮和利用房地产来为他们下一代铺路。我们也可以在这移民人口分布图上看到纽约的华人社区都分布在曼哈顿,皇后区和布鲁克林各区,而且也不断的阔大。许多中国移民都选择聚集在一起,主要原因是他们想在熟悉的环境下适应新生活然后再慢慢的迁移到别的地方去。在华人的社区里,我们可看见很多琳琅满目的华人商业如:超市,理发店,手机点,中药行等等。这些商业不但为华人带来日常生活的方便,而且也因为如此使得当地的房地产需求量大增。许多开发商看准了市场的需求在各个华人聚集地区开发了多个项目。法拉盛是最受新移民的亲睐,不管是来自中国、中国台湾、中国香港、韩国、东南亚和南亚移民都以这地方为他们的登陆点。

为何纽约受到外国投资者爱戴?

纽约是一个深受外国投资者爱戴的国际大都会,他们投资纽约的房地产主要目的是为了得到更好的就业机会、让下一代接受优质的高等教育或是防止资产贬值。纽约拥有许多带领全世界的经济体系如:金融业、时尚业、科技业、服务业等。这些行业都为这个城市带来了许多就业机会。除此以外,纽约有很多高等学府,许多父母都把孩子送到纽约来接受优质的高等教育,希望将来他们能够得到更好的发展。治安是投资者最关注的课题,纽约市政府自911事件后对社会安全做出了许多改革方案,如今纽约有很多街区变得更加适合安全居住。不但如此,美元汇率在过去这几年持续走强,随着去年中国央行贬值了人民币,美国的房地产成为了外国投资者海外资产的避风港。在美国众多城市中,纽约市的房地产投资政策是最安全和高透明度的。纽约市政府为了保障公众利益都规定在购买房地产时必须聘请律师做交易。同时,随着科技的发展许多重要的房地产讯息例如:销售记录、屋契、房产税单、建筑违例记录等都可轻易的在网络上得到。

中国投资者也引向了纽约房地产的设计

2015年中国投资者在美国已超越了加拿大成为最大的购房群体,纽约有很多开发商都为了迎接市场的需求在项目设计的细节方面都倾向亚洲人的喜好。位于法拉盛的天景豪苑就是一个好的例子,这个公寓是参考亚洲的公寓模式而建造的;公寓的底层有大型的商场及完善的配套设施。这个项目的第二期就在开盘时非常热烈,开发商在第一个星期内就售出了$8500万的房子,成为纽约最受欢迎的期房之一。

在另一边厢,位于曼哈顿的中国城邻近也有不少具有特色的公寓。为了取悦中国购房者,开发商聘请了亚洲著名建筑师,安藤忠雄为卖点。这日本建筑师在伊丽莎白街152号采用了他独特和简约的设计风格再配戴精致的建材,让这城市中的公寓能够在不同季节与大自然融合为一体,这种建筑风格在纽约也是史无前例,开发商希望能够利用亚洲人的动力为纽约建筑增添新元素。

身为一个著名的国际都市,不管是在任何时期纽约依然吸引着来自世界各地的移民。出手阔绰的中国买家正在帮助提振纽约的经济,同时也影响着纽约房地产市场的房源和经济适用性。在未来的日子里,我们将可看到中国文化融入纽约的主流社会。

 

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2015年第四季度曼哈顿房产销售报告

道格拉斯房产公司(Douglas Elliman)每年都会发布关于美国纽约市曼哈顿区的房产销售情况的季度报告。其2015年第四季度的报告显示,该区房产销售的中位价已高达1,150,000美元,同比2014年的980,000美元飙升了17.3%。此次暴涨甚至打破了雷曼破产前的最高记录——2008年第二季度的1,025,000美元。新开发区的房产销售中位数猛增15.4%至2,059,411美元,二手房中位价也上升 8.1%至960,000美元。这些增长数据表明,需求普遍推动价格上涨,曼哈顿的房地产市场正处于健康状态。

第四季度房产销售量同比也有所增加,从2014年的2,718套上升至2,973套。房产在市天数从105下降到82,同比去年要加快23天,这意味着交易量增多,需求有所提高。吸收率——所有房产全部出售所需要的时间指标,同比加快,从去年的5.5个月缩短至5.1个月,这表明,房产出售速度较快,没有过多存货。

在新房销售中,价格在100万至300万美元之间的占 49.8%,中位价为1,789,054美元;超过$300万美元占34.6%;低于100万美元的占15.6%。公寓市场显示,最受买家欢迎的是1房公寓(36.2%),中位价为1,043,706美元,和2房公寓(36.7%),中位价为1,975,000美元。每平方英尺均价已从1,552美元上升至 1,959美元,同比涨幅高达 26.2%。

报告显示,总体而言,市场正处于良好的状态:交易量增加,新房和二手房中位价均上升,在市天数缩短——意味着房产销售速度加快,吸收率更低——意味着虽然市场供应量增加,但交易量也在增加。

所有这些数据都指向一个事实,即2015年第四季度曼哈顿市场表现非常好,正处于健康状态。我的团队在1月也看到买家稳步入市,尽管通常这个时候市场发展有所放缓。春节前几个月买房值得考虑,因为以后会有更多买家入市。

 

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如果你多年前在纽约投资了房地产,你知道你的投资增值了多少吗?

如果你期盼纽约房价会得到舒缓,这里有个坏消息。纽约最新的市场报告已出来了,纽约的销售价格已在2015年第四季度创下了历史新高。根据Douglas Elliman自1989年观察的两个数据,平均销售价格和每平方尺均价已打破纪录了。

在曼哈顿的平均房价较上季增长了12%,已达$1,948,221美元,比2014年同期增长了12% ;中位房价同样的也上涨,报$ 1,150,000美元。房地产评估师,乔纳森·米勒指出最新的数据都比2008年美国次贷危机之前高,不管是在共管公寓(Condo),合作式公寓甚至是高端的期房都比比皆是。此外,销售期也出现前所未有的惊人速度,房子平均在82天内售出,比起2014年同期缩短了20天。 

同时,其他的房地产公司也证实了这些天文数字的数据:从Town Residential、Cocoran和Halstead的数据中也揭示了类似的平均值和中值销售价格,销售价格创纪录均在四个曼哈顿街区:下城,上西城,中城东和中城西。这些街区在这几年内都有很大的改变,许多发展计划正在进行中,例如第二大道地铁线,新下城和哈德逊港口的发展。根据Urban Digs的数据显示:曼哈顿的下城每平方尺均价为$1,248美元,上西城为$1,210美元,中城为$1,743美元。在曼哈顿众多区域中西村、熨斗区和翠贝卡为每平方尺均最贵的地区,这些地区也是最受欢迎的居住环境。

那么什么是这一切的罪魁祸首?

根据Elliman指出期房的市场打破了每平方英尺的平均价格的记录报$2,210美元,成为了房价上涨的推动力,即使价格较高,好的期房炙手可热还是不缺买主。其次,房源短缺一直以来都是问题,比起2015年第三季度下滑了10%,造就了供不应求的现象,这导致价格暴涨。

纽约房地产市场是全美热度最高者之一。居住在这个城市的成本自然也居高不下,哪怕当地经济疲软也不能让其走低。现在民众买房面临一些困境和压力,有的人是因为房价过高、收入低买不起房,有的人是背负债务较多,只好先还债后买房。对于美国多数家庭而言,家庭财富主要体现在住房上,早买房就等于早积累财富。根据美国房地产经纪人协会2015年12月发布的一份调查显示,在租房者中53%的人是因为买不起房子而租房,30%的人是不希望买了房子后自己成为房奴所以租房,而94%的租房者表示他们在未来一定会拥有住房。

目前纽约市3%左右的低空置率,说明了房产市场需求仍然很大,这也是造成房价增幅迅猛的原因。由于2015年房价房租上涨过快,根据StreetEasy预测,纽约市的房产买卖和租赁市场可能在2016年都将放缓,但租金涨幅有大超房价涨幅之势!虽然在纽约市的住房成本仍然很高,但2016年房价房租涨幅双双放缓的趋势,还是安慰了不少有心在纽约置业的买家,以及想继续在纽约好地段租房的租客们的。展望2016年,虽然美国经济增长仍面临诸多不确定性,但其经济基本面仍优于大多数主要经济体,内生增长动力强劲,将继续稳健增长。

 

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最重要的15分钟——达特茅斯学院前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望想通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

达特茅斯学院招生实况

我从法式滤压壶中沏出一杯咖啡,拿到了餐桌上。然后坐到壁炉边上,以驱散新罕布什尔的冬季严寒。我仍身着睡衣;今天,我将在家里审批申请材料。现在是早上9:30,我打算在中午12点之前审阅完12份申请材料。

我在浏览器中打开审批申请材料的软件,并下载了最新的Excel摘要——这就是那个罗列了我审阅过的所有申请者的信息大文档,当然也涵括了我对他们的备注。今天我要审批来自伊利诺伊州的申请者,这是我所指定的区域之一。我将它们依次按照州、地区和学校分类。我可以看到所有提交了申请的材料。有一个学校有20位申请者;有12个把材料交全了的学生。这12位是我将要在午饭之前审核完毕的。

GPA

我用GPA成绩将学生排序,然后从分数最高的孩子开始。她的名字叫Jenny。我下载了她的数字化文档,但是在我审批之前,有些东西就已经自动地呈现在了我的屏幕上。我发现Jenny的GPA是4.23(正常情况下,GPA满分为4分,难度高的课是可以网上加分的。)她在全年级共453名学生中排名前10%(她的学校并没有给出明确的排名)。她SAT的最高拼分为2400分,这让人非常满意。我可以看到和她来自同一学校的其他学生也考取了非常好的成绩(那所高中有4个申请达特茅斯的学生的SAT都在2300分以上),但是只有她一个人是2400分。她参加了5门AP课程考试,其中生物、美国历史和法语都是5分(这是最高分),AB微积分和化学得了4分。她的顾问说她选择的都是难度较大的课程,给她的综合评分为5分。她的两位老师给她的评分也是5分,推荐信4分。最后,她对经济学很感兴趣。这在我审阅所有材料之前就能预测到。尽管我有些好奇为什么她的第二位老师对她的评分会稍低一些,但是我对Jenny的印象已经很好了。

1分钟过去了(是的!)

我打开的第一份文件是由Jenny的指导顾问发来的中学报告。我查看Jenny的成绩单。我知道她的GPA很高,但是我想看看她都选了哪些课程,是否有学术上的弱点。今年,她选择了AP英语,AP心理学,AP BC微积分(这是她所在的高中提供的难度最大的数学课程), AP 物理, AP法语和音乐。除了11年级第一学期的AP AB微积分是B+之外,Jenny的每一科都是A。我对她的第一个备注为“全A,除了第一学期的AP AB微积分是B+以外,其他所有科目都很优秀;是年级名列前茅的学生”。

3分钟过去了

推荐信

接着,我开始审阅指导顾问的推荐信。我所寻找的是我们称之为“最高赞扬”的东西—其实也就是“最好”的意思。但是当我通读完全文之后,我并没有感觉到顾问对她真切的赞誉。顾问说Jenny今年的成绩非常顶尖(尽管她没说Jenny是年级第一),她指出Jenny的SAT成绩为2400。然后,她罗列出了一些Jenny的课外活动:学生会财务主管,年刊总编辑,越野赛联合队长。但是总的来说,这封推荐信让我感觉有点“平淡无奇”。所以我写道“标准的指导顾问推荐信;学术优异的学生,但是并没受到极力的赞扬,感觉有点meh。”“Meh”指的是当你在耸肩时发出来的声音。这感觉像是指导顾问在草率应付这封推荐信。

5分钟过去了

通用申请

现在是时候审阅Jenny的通用申请了,这部分是由她自己填写完成的。第一部分全是关于她的家庭状况。她的父母都受过高等教育。她的母亲毕业于约翰霍普茅斯大学,之后去了一所法学院;她的父亲本科毕业于艾莫斯特学院,然后又攻读了西北大学凯洛格商学院的MBA学位。他是一家大型公司的副总裁,Jenny的母亲则在一家法律事务所工作。Jenny有一个哥哥去了杜克大学。通过这些我可以得知Jenny的家庭很注重教育,Jenny有很多机会提升自己的学术和智力。这看起来她参加过SAT辅助课。她的成绩和分数都非常优秀,但是这对于出生在这样的家庭的学生来说也并不足为奇。

简历

接着,我开始审阅Jenny的简历,我在上面勾画出了一些亮点。“9-12年级学生会,12年级会计;10-12年级越野赛;12年级联合主席;9-12年级年刊,12年级总编辑;一些服务活动。”简历上还罗列了其他的事情,例如她吹长笛,她是法语俱乐部的成员,她去年在布朗大学参加了一些大学课程等,但是这看起来都没有特别吸引人的地方—很多学生都做过这些事情。老实说,我对她的课外活动不是特别满意。她具备一定的领导能力,但是就她现在的档案看起来也就2-3分的样子(满分5分);我没有看到她做过任何能使她区别于其他学生的有趣的活动。

文书

现在我开始审阅Jenny的文书,这是让我了解她的好机会。“闹钟在早上6:25响起。”噢,我之前审阅过这种类型的文书。看来Jenny是要向我介绍她一天的生活情况了。她提到了一些课程;例如,他们英语课讨论的一本书《Walden》,作家Thoreau—她非常喜欢。这没问题。接着在放学后,她呆在越野赛训练场。她会一边训练一边思考年刊的事;她需要在4个人中选择她的职员,在她的朋友中挑选可不是一件容易的事。现在她到家了,她得自己做饭,因为父母都还在工作。由此我可得知她具有一定的独立自足能力。然后她开始写作业,睡觉。

我无法从Jenny的文书中更好地认识到她,她错失了一个让我了解她的机会。这篇文书缺乏知性,但这是我希望能从学术这么优秀的学生的身上看到的。可以说她的文书降低了她的录取率。我写到“文书:日常时间表。不明智的选择;没什么特别的”。

 Jenny的补充文书是关于年刊的。我知道Jenny想告诉我这是她领导力的体现。但是通过她的描述方式,我并没有看到她所做的事与前任总编辑有何不同。领导不是一件简单的事,但是管理却比较容易。Jenny看起来更像是一个管理者。

11分钟过去了

推荐信

现在我该审阅Jenny的老师推荐信了,我希望能从中发现一些更具说服力的东西。但是就像她申请材料中的其他部分一样,它们看起来都平平无奇。老师们都描述她是一个勤奋,专注的学生,在班级里成绩优秀。这看起来Jenny的老师们都承认她是一位非常聪明的学生,但并不是一位让老师们感兴趣的学生;有可能,他们都不怎么能记住她。我对每位老师的推荐信都做了一些备注,但是就像我在指导顾问的推荐信中写到的一样“感觉特别模板化”。

13分钟过去了

申请结果

我完成了她的审批。我不认为Jenny会被录取,但是由于她的成绩非常拔尖,所以我还是得再解释一下。

 “显而易见,Jenny是一个学术水平特别高的学生,她的分数就能为此证明。但是学校对她的推荐信只陈述了她的具体成就,她的申请材料中缺乏能够证明她在学术或是课外活动中的延展性。也没有看到太多的求知欲。具备一定的领导能力,面面俱到的申请材料,但是并无突出的闪光点。并不认为能与其他申请者相抗衡。综合得分:可能,但可能性不大。”

我把她的申请材料发给了另一位招生官进行第二轮审阅;可能之后会出现一份极具说服力的面试报告。但是在面试结束之时,我们也没有看到任何改变,所以我们最后还是决定不录取她了。

John Beck——达特茅斯前任招生官,途西委员会成员

John获达特茅斯学院文学学士学位,专业是政府管理,主修国际关系,辅修环境研究。就读期间,他是Dickey中心战争与和平会员(Dickey Center War and Peace Fellow),并在洛克菲勒公共政策中心担任高级领导。John曾任达特茅斯招生办公室高级助理主任,负责美国学生和国际学生(中东和南亚)的招生和甄选,也曾去印度、中国东南亚出差。在达特茅斯最后一年,他担任国际招生经理,监管达特茅斯全部国际申请人的甄选流程。加入途西之前,John在国外徒步旅行六个月,去过缅甸、老挝和柬埔寨等国家。

John现任途西本科咨询团队总监,工作地点在北京。

 

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途西教育 让你在起步的时候就找准正确的方向

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从天际线看出纽约房地产在2016年的动向

纽约房地产一直以来都是热门的话题,让我们一起来探索未来的发展和动向。 

纽约未来的天际线变化 

在过去这几年里,纽约的房地产都非常的火热,同时我们也可以看到纽约的天际线出现很大的变化。 在2004年之前,纽约曼哈顿只有28栋700英尺以上的摩天大楼,短短的在这几年期间就增加到47栋。其中包括13栋已完工的、15栋正在建设中和另有19栋是项目提议计划。这些摩天大楼都是以康斗(condo)或商业住宅混用为主,而且也在不同地区的冒起,不管在金融区、熨斗区或中城甚至皇后区的长岛市也是如此。 

图一:玻璃人行天桥、图二:旋转木马、图三:纽约摩天轮

这些摩天大楼改变了纽约的城市风貌和制造了许多就业机会。举例:金融区在911事件后恢复过来,市政府投入了很多资金和人力发展公共社施,这包括:以2700万美元在西侧大道上建玻璃人行天桥、在炮台公园建了1600万美元以海洋为主题的旋转木马、跟着将来会在史德顿岛(Staten Island)北端建大型的摩天轮,可以瞭望到曼哈顿下城的美景。这些美化城市的公共设施为市民带来了许多娱乐和视觉上的享受。 

纽约期房的发展 

在2014年至2015年期间纽约有大量的期房推出市场,这是因为纽约受到许多国际买家的热衷。在众多的期房当中,我们都可以发现开发商都很注重设计。从大楼外表到室内的设计都采用了高档的建材和完美的线条。在格局方面也比一些旧式的康斗来得宽倘,全都应用了开放式的厨房,因为这样可以节省内墙厚度占用的空间。除此以外,大楼里也必定有完善的配套设施如:室内泳池、娱乐和休闲空间、健身房、富丽堂煌的大堂等。这些期房的设计都非常受欢迎,尤其是中国的投资者,这也是因为他们喜爱投资期房的原因之一。 

曼哈顿期房的价格都处于在200万美元以上(1卧),这些期房多数都分布在下城,熨斗区,高线公园旁和中城。由于期房的价格受到纽约政府的管治,开发商必需得到政府批核才可调整,不但如此购买价格也没有可谈判的空间。在2016年,投资者会持续有很多在期房上的选择和机会。 

图一:5 Beakman、图二:30 Park Place

魅力城市的扩张 

纽约政府为了刺激房地产,在过去这几年推出了奖励计划给开发商,让他们能够发展土地和制造就业机会。除了在曼哈顿,纽约有很多区域也因为这几年房地产的趋势而变得更有潜力,许多开发商都在曼哈顿以外的地区,如皇后区的法拉盛、Long Island City、Forest Hills、Astoria或布鲁克林的Sunset Park、Brooklyn Heights、DUMBO等区开发了许多价格比较低的康斗。在这些区域我们同时也可看到很多项目在进行中。随着这些新开发的楼盘,这些区域也变得非比寻常。

纽约市是国际大都会也是美国人口最密集的城市,这独特的城市有许多魅力。在这里有着带领全世界的经济体系,这包括金融业、时尚业、服务业、艺术和媒体业等,为纽约带来很多的工作机会。不但如此,这里也有很多高等学府和学习机会。许多父母都把小孩送到这来接受优质的教育。由于人量流动力非常的高,这也使租凭市场不断的攀升。许多投资者都看准这市场,希望能够在这优势上取得回报。

2016年纽约房价的走势

美国经过了2008年的次贷风暴后,在2015进入了复苏。纽约的房市也受到外国投资者的推动下播下了种子,我们可在2016 年会看到开花结果的情景,尤其是新下城和中城的发展。除此以外,纽约市政府也极力的打造河边公园的设施,希望民众会有一个舒适的休闲的空间。

纽约房地产未来的发展会持续的迈进。不过由于在过去这几年有太多高端的房地产(500万美元以上)同时在市场上竞争,使得这市场也受到了压力而将进行调整,例如:在公园大道432号,也因为如此开发商把大户型的都分割成小套。相对之下,在50万到500万美元的房子(1卧至2卧)都受到投资者的青睐。我相信这些价格会在2016年保持平稳水平。在众多的地区中,皇后区的房地产备受瞩目,因为许多卖家都从曼哈顿或布鲁克林转战到价格比较低的区域。举个例子:位于法拉盛的天景豪苑的第二期计划在2015年11月期间推出市场,短短在一周内就卖出了价值8500万美元的房子。天景豪苑的第二期计划一共有258户价格从49万美元到200万美元之间。因为受到了中国人的推崇,这新楼盘改写了法拉盛甚至皇后区的房市历史。

 

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最重要的15分钟——卡尔顿学院前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望想通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

卡尔顿学院审批实况

卡尔顿学院是坐落于明尼苏达州诺斯菲尔德市的一所小型文理学院。尽管世界综合排名一直名列前茅,但是由于我们录取的学生很少而且又位于美国的中西部,所以名声还是不如哈佛或斯坦福那么响亮。然而,卡尔顿的教育是世界一流,独一无二的;我们以我们的课外智力拓展为傲,我们的专业成果可与常青藤盟校媲美。因为上述种种原因,卡尔顿的招生异常激烈,录取流程严谨。以下就是我们的录取流程。

学术排名和课外活动

不同于美国其他院校,我们并不以区域划分学生。我审阅申请材料的时候可以从任意区域开始,但是我通常会从我招过生的区域开始。我选择了马萨诸塞州,新罕布什尔,佛蒙特州和缅因州,然后从中挑选了一位申请者—化名Elizabeth—除她之外,还有2位和他来自同一所学校的学生也申请了我们学校。我们的软件在一张表上涵盖了人口信息、活动和学术情况,我们叫它“仪表板”;20秒内,我已经得知了Elizabeth的GPA是4.14,排名47,年级共400人。她刚好在年级排名前10%以外。SAT数学660,阅读740,写作720。阅读/写作都不错;但数学分数较低。我还知道她是学校报刊的总编辑,并参加了一些其他的活动。我写下了一些速记笔记:“9-10年级:戏剧和服务活动;大型课外活动,曲棍球队长,每周8小时。很忙,有领导经历。”

2分钟过去了

文书

我开始审阅她的文书。我挺期待这篇文章的,因为她SAT阅读的分数和报刊活动都不错。Elizabeth的文书写的是关于高中参加新闻活动的经历。她从自己喜欢的报纸开始说起,但是这看起好像是一个局外人在赞扬出版物的布局和整洁。接着她对出版内容的偏差进行了指责,说问题没有得到客观地解决。这很有创造性,写得也很好,这表明她对自己参加的活动会进行辩证地思考。我写道,“文书铿锵有力,报纸栏式地介绍了她和报纸的经历。视角新颖,写作清晰有力”。我写最后一句话是因为很多文书都千篇一律,平平无奇。

5分钟过去了

Elizabeth提交了一份补充文书,大概半页纸长,是关于在她如何在16岁大时承受父母离婚后的沮丧。她的母亲提出离婚,原因是父亲有外遇,整个诉讼程序长达6个月。她写到她的成绩在第二年下滑,因为自己的情绪被父母的离婚而影响,还提及到在母亲忙的时候需要照顾自己年幼的妹妹,但是她在接下来的一年里成绩有所提升。我喜欢这篇文书,措辞简明并富有信息,陈述了成绩下滑是受环境所影响而不是因为自怨自艾。但我现在还没想好如何看待她成绩的“下滑”。我会在审阅成绩单时再仔细研究。

7分钟过去了

学术成绩

我打开指导顾问的推荐信;但是这并没有让我更多地了解到她。我写道,“模板式推荐信”,紧跟着我开始审阅成绩单。我在一个成绩表中记录她的成绩,她每年参加5门核心课程—很好—高二有A有B;生物,AP化学,没有物理;AP西班牙语;4门AP人文。数学/科学为B。”她不擅长数学和科学。这不算很糟糕—我们两种类型的学生都见过—但是我们更倾向于在高中选择具有挑战性课程的学生。至于她的成绩,不是特别让人印象深刻,但是这也不意味着不会被录取。这时候下定论还太早,尽管我已经正在斟酌是否应该把她放到“讨论或是拒绝”栏里。

11分钟过去了

推荐信

我审阅第一封老师推荐信,这是由她的英语老师撰写的。我审阅的速度很快,感觉很乏味,写道:“积极的赞扬,但大多数篇幅都用在罗列活动上。没什么特别。”

第二封推荐信长达2页,罗列了更多的活动,但是这位老师—她的AP化学老师—阐述了为什么他这么执意推荐Elizabeth的原因:尽管Elizabeth对科学没有天赋,但是这是她自己选择的课程。我很佩服她的积极主动性,尽管我也有点生气她在高中没有选任何物理课程。

14分钟过去了

面试报告

Elizabeth与卡尔顿的一位校友进行了面试,这位面试官写了一篇1页纸长的报告来阐述他们之间的对话。这篇捧场的报告总结成一句话就是“Elizabeth是卡尔顿的绝佳候选人”,“我会在大学里和她成为好朋友”。接着又罗列了Elizabeth参加的东西,但是这些我都已经知道了。我备注道,“校友IV (interview)—喜欢她,说她非常适合我们学校”。面试对她的申请有些积极的帮助。

现在我把所有的信息都综合到了一起。我喜欢Elizabeth,她的申请材料也不错。但是她的数学和科学成绩平平,我可以断定这是一个“太耀眼的缺点”,这不是一个好兆头。我写道,“喜欢Elizabeth。优异的领导力,特别喜欢文书,但是数学分数低,缺乏对数学/科学的探索,这很可能导致被拒。我已经审阅过来自这所学校的申请材料了;其他学生的学术表现可能更好。斟酌后,偏向于拒绝。”我把Elizabeth的档案发送给第二组招生官进行再次全面审批。

15分钟过去了

几星期后

申请结果

我们在招生委员会上看着这些备注时充满了忧郁。(第二轮审阅者与我的评论一致)。到目前为止,与她来自同一学校的申请者们还有排名第4和第63的,全年级共400人。排名第63的学生直接被拒绝;我们花了很多时间讨论排名第4的申请者,他的学术非常优异,但学生本人毫无特色。显而易见,排名第47的Elizabeth是这3名候选人中性格最适合卡尔顿的,我们希望我们会录取她。但是由于竞争太过激烈,所以我们也不能贸然决定。最后,我们将排名第4的申请者放到了候补名单上,拒绝了Elizabeth。

Peter Varnum——卡尔顿前任招生官,途西委员会成员

Peter获卡尔顿学院(美国前十文理学院,位于明尼苏达州南部)的英语文学学士学位。毕业后,Peter在波士顿工作了三年,帮助了大量的贫困学生。之后,他回到卡尔顿学院担任招生官一职。在此期间,他审批申请材料,并决定录取了7000多个申请者/每年,包括国际学生。

在大学期间,Peter是大学网球代表队的成员之一,单打2-5,双打1-3,创下了卡尔顿学院最辉煌的记录,并帮助学校跻身国家第三赛区的前30名。除了在图书馆看书和打网球之外,他还会在校园里演奏钢琴,表演和写音乐剧。Peter很荣幸地成为了该学院在教学排第一、接受校友捐赠排第二、和“最幸福的人”排第八的毕业生。

Peter目前正在攻读塔夫茨大学的弗莱彻学院的法律和外交文学硕士学位。塔夫茨大学位于马萨诸塞州的波士顿市。

 

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【最新消息】EB-5完全无条件延期已成定局!

12月15日,坊间传出的EB-5无条件延期信息,虽然有多个消息源证实,但是业内还多有担忧,是否成真。

12月16日,国会已经就政府预算法案达成一致,EB-5区域中心计划,已经包括在内,并且将完全无条件延期,至2016年9月30日。

虽然,国会还没有最终投票,但是在投票前,国会必须要有72小时的时间,所以在12.18这个最后时间点之前,国会已经没有时间再修改法案的任何部分了。现在,可以肯定的预期是,12月18日之前,EB-5将继续搭着政府预算案,延期至2016年9月30日。

这标志着,喧嚣了整整6个多月的EB-5变法,暂告失败。

EB5Sir专业点评

参议院立法委员会主席Grassley,以及最先同其妥协的IIUSA,是变法的先头兵。最近这两周,发生了太多的事情,先是在完全不被看好的情况下,Grassley以要挟废掉EB-5的态势,开始占据上风,推动立法进程。但最后关头,EBIC等为代表的各方势力,包括一众IIUSA会员反水,致使国会大佬认识到了EB-5立法的复杂性,最终在12月15日决定暂停EB-5改革,先做延期。

这也意味着,EB-5行业之路,将可能更为艰辛。

谁都同意,EB-5法案是一部有着25年历史的老法,已经不能适应当下的EB-5市场环境,谁都同意EB-5法案需要进行修正补缺,让EB-5行业能够更为有效健康的前行。但是,受限于EB-5行业内部的各方利益角逐,未能达成一致对外要政策对内强化监督,此次立法受挫,无疑令人心焦。

显然,EB-5法案已经到了非改不可的时候了,EB-5行业也已经到了需要立法进行规范的时候了,本人原先期望此次无条件延期,能够至少附加EB-5监管条款,再做延期。但是,恐怕已经争执到了最后关头,而没有任何时间再做任何调整,无论“恶法”还是“良法”都未能出台,这不能不说是美式民主的一大遗憾。

在这接下来的九个半月里,能预期到的是,EB-5行业的外部政策和舆论环境将更为严酷,再次延期之时,又将何去何从。

在为投资者和移民行业,多了几个月的低价EB-5投资延展期高兴之余,本人不禁期待,立法改革能尽快重新启动,业内各方利益也能一致对外,团结一致去争取配额放宽等政策,重新给EB-5行业一个稳定健康的发展期。

感谢业内朋友Jay Riskind和Vanessa提供的立法进展的最新信息,预算法案原文已经发布在参议院的网站上,需要官方信息的,可以自行查找或者微信留言索取。

 

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【EB-5立法快报】奥总签字延期5天 EB-5的N种活法

美国政府预算案,争议激烈;EB-5法案,同样热闹非凡。

EB-5立法及美国政府预算案最新进展:

  1. 12月9日,众议院推出零时延期案(CR – Continuing Resolution),将政府预算案延期5天,到12月16日午夜;
  2. 12月10日,参议院通过零时延期案;
  3. 12月11日,众议院通过零时延期案;
  4. 12月11日,奥巴马总统在零时延期案上签字;

至此,美国会避免了联邦政府的停摆,并使得EB-5捎带延期5天,至12月16日即周三。

周六12月12日,国会继续在紧急磋商,为了政府预算案的妥协和一致,同时也为了EB-5改革法案。

EB5Sir刚刚,从业内消息人士Jay Riskind处拿到了12月12日的磋商版本,主要变化为TEA认定的6个月宽限期

当前的TEA认定,可以一直维持到2016年7月1日,只要:

  • 该项目,有I-526申请在7月1日之前,递交;或者
  • 该项目,I-924申请(可能应理解为预审批)在2014年10月1日之前,递交。

但是,中国方面比较关心的,一些大佬们正在抗争的一条:即所谓资金来源要求提供,企业和个人7年税单还在法条之中。当然,如果这一条有什么可以让人放心一点的话,就是有个前提条件“as applicable(如果适用的话)”。

据Jay透露,当前国会内部人士对于EB-5法案的走向,做出如下预估:

  1. 15%的可能,EB-5新法案就按照12月12日的版本生效;
  2. 30%的可能,EB-5新法案在继续变更后生效;
  3. 25%的可能,EB-5新法被毙,直接延期;
  4. 10%的可能,EB-5法案终止;
  5. 15%的可能,政府预算案未准备完毕,再延期2-3天;
  6. 5%的可能,政府预算案不能出台,政府关门;

据Jay介绍,最近几天的主要进展为:

  1. 行业内对新提案的大力反对,包括主要成员对于IIUSA的质疑;
  2. 一些重要的参议员希望看到直接干净的延期;
  3. 期望对于提案进行修改,而且确实在进行中;
  4. 国会大佬希望看到能达成共识;

预期在周日(12月20日)或下周一(12月21日),将达成最后的结论。当前Grassley法案起草团队,做出一些妥协和变更,但是尚不能使得整个行业满意,如果这股情绪爆发到足够使得国会高层大佬参与进来,并且直接对参议院多数党领袖 – Mitch McConnell进行游说的话,那么将很有可能使得EB-5法案直接延期的可能性增大。

最后几天,到底是Grassley同学笑道最后,还是。。。,且让我们,继续看戏亦或继续担忧。

感谢Jay Riskind提供的信息,其为:中美私募投资峰会主席(美国年度最大型的中国投资项目峰会),The Riskind Group集团的创始人兼首席执行官。

 

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最重要的15分钟——耶鲁大学前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

耶鲁大学审批实况

大学审批季之时,我每天在与招生委员会接洽之前需要审阅20-30份申请材料。招生委员会是为选定最终被录取者而设立,它由院长、少数的高级招生官,和当天与会的招生官组成。由于时间的关系,我们不可能逐一讨论每一个申请者的情况,所以我只会呈上在我审核的区域中最引人注目的申请者。每个申请者的材料都会被归置到一个统一的大文件夹中,委员会成员可以自由地发问我为什么不举荐某个申请者。但是大多数的时候,学生的纸面申请材料便可说明一切(例如,一个学生的GPA远远低于同龄人,或者是他的老师推荐信平平无奇,那么一般情况会直接被刷下。)

我在审核每份申请材料时,都会将招生委员会的高要求铭记于心。因为招生委员会成员每天只审各领域的最顶尖的学生,他们很难被某个学生震惊。因此,当我审阅申请材料时,我会对每份文件做速记记录——寻找能够让疲惫的委员会成员印象深刻的突出亮点 – 然后写总结。

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成绩单

今天,我将审批一所来自洛杉矶的私立学校的所有申请材料,为了方便起见,我会按照字母的顺序开始审查。第一个学生名叫Trent。我首先看的是他的成绩单。我这样做是因为如若一个学生的成绩单中有任何一个显著的瑕疵,那么该生的录取率则几近为零。认识到这一点后,我便不必再大费周章的在其余的材料下写下过多的备注,因为这些都将无关紧要。Trent所上的课程都有一定的难度,并且每科都是A。我看了一眼他的SAT成绩:每个分项都在750-800之间。不错!但是单靠成绩还远不足以让他录取,可是他已经有了进一步晋级的资格。

1分钟过去了

通用申请、课外活动

现在我要审阅他的通用申请了。我主要是想看看他有没有不同常人之处或是会影响到其他申请材料的地方。他是在美国以外的地方出生的吗?除了英语,他在家还说另一种语言吗?他是与父母住在一起吗?但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉矶,和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等学位的专业人士。这对他的申请来说无利无害,所以我没有作出任何特殊说明。

当我在审阅他的课外活动的时候,我又一次在寻找能够让他脱颖而出的地方。我不在乎他都做了些什么,只要他积极参与并融入在他的社区中就行。Trent的主要活动是辩论赛 ——他当了两年的队长,曾多次获得了地区性的奖项,并参加过全国总决赛。除了辩论赛之外,他还参与了各种社区服务活动,在春天赛跑。我简单地罗列出了他所有的活动并对此总了一些总结,以供招生委员会成员的参考:“2年辩论队长、国家竞赛、若干社区服务、跑步。”

3分钟过去了

文书

不出所料,Trent的第一篇文书果真是关于辩论的。就从今年开始审批到现在,我已经读过上千篇关于辩论的文书了。因此我希望他的文书会有不同与他人之处。但是他没有。他的文书说的是他在刚加入辩论社时是一个害羞的高一新生,但是最后带领着整个团队获得了区域冠军。这篇文书写得还不错,但是我并没有从中更多地认识到他。我感觉他错失了一个向我介绍他自己的机会。其实在看他的文书之前,我便可以猜想得到像他这样成绩优秀并获有奖项的学生,很有可能是一个出色的辩手 —— 但是我真正想知道的是,为什么他那么热爱辩论,以及辩论对他的影响是什么。他的文书看起来是极力想要表现出他的过人之处(他确实挺优秀),以让人印象深刻,但它并没有展现出他是个怎样的人一篇好的文书是可以帮助招生官更好地认识到一个学生作为同学、室友,或者食堂的同伴都是怎样的……但是从Trent的文书当中,我只能想象出他在参加辩论活动的模样。我备注道,“标准辩论文书,建立了自信,锻炼了领导力。就那么样吧。”

接着,我开始查阅耶鲁的补充文书。“为什么选择耶鲁”这篇文书,他写得很好。他叙述了大量热衷耶鲁的具体原因。他提到他走访过耶鲁大学,这对于西海岸的学生来说是比较罕见的(尽管他所就读的私立学校,在春假时延长了一周给他们做校园走访),并且他在耶鲁的几个朋友也坚定了他的志向。“好YY(Why Yale)”我写道。如果招生委员会成员有兴趣的话,他们可以读一读,但这篇文书并不会起到决定性的作用。

Trent的第二篇文书写得不错。这是一篇复杂的、诚实的、文笔好的文章。他说他成长在一个非常虔诚的家庭,但是对自己的宗教信仰存有怀疑。他细致地描述着他对信念的挣扎和他的焦虑,最终,他认识到他不应该让宗教改变真正的自己。我写道,“关于对宗教信仰的挣扎;他在怀疑和信念之间找到了一个平衡点;值得一看。”我很喜欢这篇文书,因为它向我传达了Trent的部分家庭背景、他的思维方式,以及他应对不确定性的能力。

8分钟过去了

推荐信

到目前为止,Trent的申请材料一直都保持着一个良好的势头,但是如果他想从众多申请者中脱颖而出的话,他需要强有力的学校推荐信;单凭他的个人学术成就和文书是无法让他跻身前列的。我查阅的第一封推荐信是由他的AP政府学老师写的(我一看就敢打赌这肯定也是他的辩论教练,结果果真如此。)这个老师在第一段中评价了Trent在班上的杰出表现,还说他在辩论社中表现突出;他态度认真,比较安静,但是具有一定的信服力;他总是反应迅速,而且作业质量高。老师在推荐信结尾处写道Trent是他17年教学生涯中教过的最优秀的学生之一。我备注道,“政府/辩论老师称他是教学生涯中最优秀的学生之一;认真,安静但表现杰出。”然后,我用数字评价系统给这封推荐信打分,把它归到了中上等,但不是“激情澎湃”类。

Trent的第二封推荐信是数学老师写的。信比较短,感觉像是套用了某个推荐信的模板。 (难道这位老师把这个模板套用到了所有学生的推荐信上?等我查看来自这个学校的其他学生的推荐信时就会知道了。)但是这也可以是Trent并不太了解这位老师的一种表现。因为在这封推荐信里,老师并没有举出Trent在课堂表现方面的具体例子,她所描述的那些我都能从成绩单中看出。我记录道,“标准数学老师推荐信;涵盖基本要点,说他吃苦耐劳,勤奋,讨人喜欢,等等。”我把它归为中等类。第一封推荐信里的良好势头,但没有在第二封推荐信中得到延续。

最后一封是由Trent的升学指导顾问写的推荐信。信的篇幅长达三页之多,详细地介绍了他的每一个活动,和老师们对他的赞誉。我划出了一些最好的句子,其中一些似乎有些过于夸张。 “作为一位卓越的辩手、杰出的学者、和最高阶级的绅士,他的名字将永久地被镌刻在校史册中。有一天,我们会惊叹他居然登上过这些不起眼的殿堂。”我不禁地对这写作文风笑了一下,但是我知道这位升学顾问是在很用心地叙述他眼中的Trent。在我给招生委员会准备的备注中,我写道希望他们看看我勾画出来的句子。因为这有助于平衡第二封推荐信中的不足。

【专业观点】投资者如何选择EB-5项目?美国移民专家教路

如何选择EB-5项目,各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目,或多或少都带有一些典型特征,虽然这是事后诸葛,但不妨来聊一聊个人的一些想法,看看投资者能做哪些事,来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法,完全不成熟,仅供参考或者引发思考,而且本文不是一个实用指南,无法直接按图索骥。

个人观点,总结成八个字:好人好事、好款好卖

第一步:好人

选择项目的第一步是,找到好人,避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说,就是人品 + 经验,包括如下几个方面:

  1. 人品商誉:项目方(开发商)及其合伙人,有良好的商业记录和个人信誉,是否官司缠身,是否一直在做同当前EB-5项目,同等资金规模、相同市场区域的同一种业务;
  2. 区域中心:区域中心及其合伙人,过往的个人和公司信誉,EB-5项目包装、运作、市场销售的经验;
  3. 项目团队:项目律师、经济学家、商业计划起草人,同USCIS(移民局)打交道的经验和记录。

这一步是基础,如果人品有问题,信誉不佳,恐怕应该尽早放弃;如果经验缺乏,不一定完全否定,但需更加多的求证。

投资者可以:

查查开发商、区域中心、及其合伙人,背景、经验、投资开发过的项目,有无官司等不良记录。

需要留意,了解下开发商之前开发的项目规模,是否有过类似大小项目的开发经验,尽量避免投资新手。众所周知,做任何事情都有学习曲线,开发项目也是一样。EB-5求稳,投资者应尽量避免投入到那些,开发商首次做如此大规模的项目,或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型,开发商/区域中心,要么是纯忽悠(人品有问题),要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资(经验有问题)。如果在投资之前,查下过往他们的过往记录,应该不难避免。

如果这个功课做好了,没跟着骗子或急功近利者走,找个有经验靠谱的项目方,EB-5基本就成了一半。

最后,注意一点,申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来,避免玩国人擅长的套路,否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有,私下签定协议不交给USCIS,承诺若不能还款就给房子的,这违反了EB-5投资必须处于风险(at risk)的最基本要求,项目方吃准了中国人常有的投机心里,浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想,业务健康不差钱的公司和老板,为啥非要铤而走险玩弄规则?结果SEC一查,公司都被接管了,你私下签的协议找谁去要房,若拿出来追索而曝光的话,USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步:好事

选择项目的第二步,是要能确认,所考量的EB-5项目,符合市场和移民的逻辑。

简单说,就是能开工有市场前景 + 符合移民条件,包括如下几个方面:

  1. 项目前提:有必要的审批、资金能够落实到位,能开的了工、收的了尾;
  2. 商业逻辑:有市场前景,能运作下去,能创造就业,能盈利,能再融资,能还钱;
  3. 项目类型:EB-5投资的回报是绿卡,投资收益再高都与俺无关,尽量图低风险低回报的项目。
  4. 移民逻辑:本人偏保守,希望看到该项目或者类似的项目,有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以:

考量市场前景,这个比较难,需要对美国的相关市场了解,不同行业又不一样,如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景,可以多从这方面着手。

分析项目类型,高风险高回报的那些高大上项目,适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者,再高项目利润都与你无关,你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以,说得难听点,越是低风险低回报的土项目,越是传统的项目,恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑,这个相对容易,类似的项目是否有获批记录,太新的模式是否会被拒,问一圈基本能了解。

如果一个项目,USCIS认为拿绿卡符合政策,市场前景看好又非高风险的,那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步:好款

好款,即好条款、好条件

往往投资者在评估项目时,一上来就被牵着鼻子走到这一步,最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定,个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步,确认了好人好事之后,才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然,并不是要否认EB-5项目条件的重要性,而是建议考量项目的先后次序。

通常,需要考量的项目条件,可能会有:

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要,但是条件参数毕竟只是参数,只能放在同等条件下考量某一参数

而且,即便在同等条件下,一个开发商资金占比只有10%的项目,一定比占比30%的差吗?没错,开发商投入越大,可能意味着其承诺越大,越难独自抽身而退。但是,单单就这一个参数而言,开发商的投入,恐怕还得看是真金白银的现金投入,还是多年前购地经评估升值后的作价投入,等等不同情况下的资金占比。而且,就开发商的商业逻辑而言,在美国房产市场如此之好的当下,我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱,为何不能少放点自己的股权资金进去,多融点资,放大资金杠杆,去多运作几个项目呢?

同时,个人非常不建议,以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如,一定要选一个有预审批的项目,一定要选择I-526通过后再放款的项目,等等这类限制条件,这种选择项目的方式,很可能会是舍本逐末。毕竟,我们的目的是,I-829获批并且收回投资款,上面所罗列的限制条件,并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事,比那些看起来有众多亮点的项目,更能确保实现我们最终的目的。

第四步:好卖

最近一年,市场上项目太多,产生了一个新的问题,就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以,最好多加一份考量,一个项目是否卖得好,能否能按照计划募集到所需资金?否则,万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金,银行通常是不见兔子不撒鹰也迟迟不会放款的,这样就会影响到开工运营,并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下,项目方是否募资顺利,如果不能按时募集到预定的EB-5资金,是否有备选方案,备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多,自己都绕糊涂了,还是回到开头那句话:好人好事、好款好卖。

最后,请朋友们批判指正。

 

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