Category: US Investment Column

“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”­­——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。
 
2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

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Sidney剖析美国房产市场

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经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。

不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：

问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。

解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?

问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！

实现经济独立更好的选择

好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！

尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:

——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。

在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。

Sidney Shauy专业点评

我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。

最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！

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什么是产权保险？

产权保险在保护美国屋主的产权上已经有125年的历史了。当一个物业被贷款，被卖出或者被购买时，这项交易的记录通常会被登记在公共记录中。同样地，其他可能影响产权的事项也会被记录和登记。这些事项可能包括扣置权丶税收丶抵押和其他的纠纷等等。当买方购买产权保险时，产权保险公司就会搜索这些记录，以便发现（和解决）所有可能会影响买方产权的纠纷。当然，就算是最有技巧的产权专家也不一定能会发现所有潜在的产权问题。很多比较难发现的产权风险譬如：记录文件时发生的错误丶被伪造的文件丶未被公开的继承人，和其他无法预期的种种问题都是比较难发现的产权风险。那就是为什麽保护你产权的关键就在於购买产权保险。

两种产权保险

1. 贷款的产权保险

当您为了购买新的房屋，或者其他的不动产而贷款时，您的贷款公司会要求您购买一项贷款产权保险。这项产权保险能够为您的贷款公司提供产权纠纷的金融保险。这项保险合同会在有限的情况之下，和在贷款尚未还清之前保护您贷款公司的权益。

2. 屋主的产权保险

身为屋主，您可以选择是否要买一项屋主的产权保险，这项产权保险会为其承保的屋主提供直接的产权保险，包括所有屋主对其物业的权益。屋主的产权保险合同与贷款公司的产权保险合同都以保护产权为目标，保险合同的条例包括保险公司所承保的风险，保险范围外的不承保项目，和承保范围外的例外要求。

十个常见的产权纠纷问题

1. 公共记录上的错误： 文书记录或申报记录上的错误会影响到您的房地产契约，或房地产的勘察，也可能导致资金的紧缩和撤消。

2. 未知的优先扣缴抵押权：前屋主可能对自己的帐务管理得不是很清楚，也可能有一些未付帐款。虽然前屋主的债务非您所欠，但即使在您完成财产交易後，其它金融机构还是可以使用其对您新屋的优先扣缴权来抵押所欠的债款。

3. 非法的契约：您的房产所有权可能会看起来有完美的历史，但是有些之前所定的不合法的契约。 这些不合法的契约也会影响到之前(和现有)的产权拥有权。

4. 失踪的继承人：这些继承人有的是失踪，有的是没人知道其存在。其他的情况包括家庭成员可能为自己的利益而对房产的权益提出争议。这些情况和问题有可能在您购屋很久後才发生，而它们都会影响到您产权的权益。

5. 伪造文书： 有些时候，提交在公共记录的伪造文书，或捏造的文件都会影响到我们的产权，并造成我们房产的产权模糊不清。一旦这些伪造的文件曝光，你的家，你的权利都会受到威胁。

6. 未公开的债权人： 您买房子的时候可能不知道由於之前的贷款或抵押，或由於非金钱的债务所导致的房产限制使用的契约-拥有此契约的第三者对您的物业拥有全部，或部份的扣押权。

7. 未显示的（他人）使用权： 一个未被发现的（他人）使用权可能会限制您对您房产的使用权。

8. 分界线的纠纷：在您买房子之前，您可能已经看过几份房产的调查资料。然而，其他调查资料可能对物业的分界线显示出不同的报告。因此，您的邻居或他人可能会声讨对您物业一部份的所有权。

9. 未被发现的遗嘱：产权所有人在没有明显的遗嘱或继承人之下死亡，政府将会出售其财产，包括其物业。当您购买此类房产时，您会认为您具有屋主 的权利。然而，即使在过了许多年後，如果已故屋主的遗嘱被发现，您对该物业所具有的拥有权还是会受到威胁。

10. 假冒前任屋主的卖主：普通常见的名字和同样的名字都可能出现屋主的假冒人。如果您从一个冒充屋主的人手中购买房子的话，您的风险将会是失去您法律上对该房产拥有权。

为什么您需要产权保险？

您只需要是在您购买房地产时缴一次的保费。只要您和您的继承人继续拥有您房地产的所有权，您的产权保险就仍然有效，而您在未来也不会需要再次支付任何的保险费用。

如果您在美国投资房产的话，我建议您买产权保险。