如何在五年后处置EB-5资金?看懂美国移民局应对排期的投资维持政策

2015年8月10日,美国移民局自2013年5月30日备忘录发布以来首次发布重大EB-5政策备忘录草案。经过两年多的时间,EB-5业内人士一直翘首等待美国移民局对不断变化的EB-5 格局发布新的指导,并且美国移民局从今年年初就曾许诺会发布新的政策指导备忘录。对移民局政策指导的迫切需要的主要驱动因素为今年年初美国国务院对中国EB-5投资者的有条件绿卡申请设立了截止日期(又可理解为排期)。排期的出现不可避免的影响到当前EB-5就业计算的结构,资金如何被投放到项目当中,以及最终给投资者返还问题。

新的备忘录草案主要讨论了三个议题:

  1. 在提交I-526申请时,就业需要在什么时候被创造出来
  2. 由于中国投资者排期改变了既有的移民/投资时间表,应该如何满足维持投资要求?
  3. 重大变更什么时候可以发生,什么时候不可以

本文主要针对第二个议题——维持投资要求(即资金重新部署问题)——进行阐述。

维持投资要求正如许多政府项目一样,EB-5 项目是一个技术性和法规驱动的项目。要遵循其繁琐同时不断改变的规定,参与者必须谨慎的处理。

在这些规定中,有一项为1) 投资者资金必须做“有风险”的投资;并且2) 在投资者有条件居住期间,必须“自始至终维持”投资是“有风险”的。

问题归根结底是以往从递交I-526投资移民申请开始EB-5程序到递交I-829条件移除申请只需要三年半到四年的时间,而I-829的批准只需等待不到一年的时间。大多数贷款模式的EB-5项目都是五年投资期限。因此,以往移民流程基本在五年范围内完成,在有条件居住期间“自始至终维持”投资从来不是一个问题。

移民/投资时间流程

以下是投资移民的一个可视化描述。图中上半部分涉及EB-5移民流程,下半部分是为了获得EB-5签证所做的投资的投资流程。

但由于中国签证排期和I-526申请在美国移民局的积压改变了整个格局。

从图B上可以看出,实际上有两股力量在这里同时起作用。首先,中国签证排期在投资者I-526批准到领事馆处理程序中间增加了一年左右的时间,同时,也导致领事处理时间增长(任何EB-5移民律师都会告诉您现在等美国签证中心的信件等到望眼欲穿)。其次,目前市场上绝大多数项目的监管协议里都有提前放款的条款,也就是说相比之前投资款在I-526批准后才进入项目,现在的投资款进入项目比原来提前了约一年。

换句话说,按目前的投资流程,EB-5投资者在绿卡尚未获批之前资金就随时可能被返还。因此,新的备忘录中的维持资金指导部分的内容即是为了应对区域中心在这个时间段里应当如何运作的问题,请参考图B中星号部分。

所有EB-5利益相关者都知道维持资金迟早将成为一个棘手的问题,所以一直以来都向移民局询问这个问题的答案:如果在投资者I-829申请批准前JCE(创造就业企业)就将5年期贷款偿还给NCE(新商业企业),NCE应当如何处置被偿还的投资款?

这里打个岔为EB-5初学者做一个简单的解释。NCE(新商业企业)是一个由区域中心管理、由EB-5投资者注入股权投资的实体。区域中心需要将投入到NCE的资金作为贷款发放给开发商的项目实体,这个项目实体又被称为JCE(创造就业企业)。简单地说,在贷款模式的EB-5项目中,NCE是贷款人/区域中心,而JCE则为借款人/开发商。(该术语出自指导EB-5项目的法规用语)(回复“投资模式”查看EB-5不同投资模式结构图解)。

EB-5公寓项目

抛出一个有趣的背景,其实这个问题早在中国签证排期开始前就已经在公寓开发EB-5项目中被提出和讨论过。有意思的是,新政策备忘录草案使得EB-5公寓项目更加容易。原因是公寓开发项目的周期传统上就比其他项目(例如酒店或混合使用型项目)短,因此一直存在上图标星号的时间段中EB-5资金应该如何处置的问题,而不是直到现在才像其他所有的项目一样都有资金再配置这个问题。以往通常在酒店项目中,要求开发商将EB-5资金一直放在JCE里并不是问题,因为酒店项目通常需要几年的时间才能达到稳定经营,在此之后开发商才可以进行再融资或出售(届时EB-5贷款会用再融资或出售的所得来偿付)。

但是,在公寓开发项目里,项目的时间流程往往要求开发商在5年贷款到期日以前就出售建成的公寓,而在这之前移民局并不愿意讲明在这种情况下区域中心应该怎么办,所以以前要设计一个安全的公寓项目十分困难。尽管如此,之前仍有做起来的公寓EB-5项目,而当公寓销售期临近时,一部分代理公寓EB-5项目的律师曾极力试图让移民局回答这个问题:假如JCE/借款人已经将所借贷款偿还给NCE/贷款人,并且NCE并未将资金返还给EB-5投资者,那么在这种情况下EB-5投资者的资金是否还将会被移民局解释为是“有风险”并且足够“持续”风险。

设想一下,EB-5投资者将资金投入到NCE里,最终是由NCE将这笔资金在发放到JCE的。因此,这个观点是有一定道理的:只要资金一直放在NCE中(即最开始的投资实体),即使开发商(JCE)将贷款偿还给区域中心(NCE),投资金额从技术上讲仍是被“维持”的。

但是之前美国移民局一直拒绝直接回答这个问题,只是承诺会根据个案不同的细节而审理个案。但是现在,移民局出台的指南在回答本文所讨论的问题的同时,使得公寓项目更容易设计成功。

美国移民局的官方立场

现在中国签证排期使得移民及投资流程时间不匹配成了整个行业所要面对的问题,因此移民局不得不对这个问题树立政策指导:投资者得资金是否一定要被‘重新部署’,还是可以一直放在NCE中,即可被认定为“自始至终维持”资金。

现在,我们终于有了一个答案:根据新颁布的指导备忘录草案,即使JCE在I-829前将投资金额返还给NCE,NCE不能够只将投资金额放在“银行账户或托管账户中”,投资金额必须被重新部署到“有风险”的商业活动中。(备忘录草案将EB-5语境中‘有风险’定义为“有损失的风险或收益的机会”——解释这个定义本身就足以一篇文章了,因此我们在此不做过多阐述)。

有一个问题的答案目前尚不明朗(虽然这绝非唯一一个答案不明朗的问题):维持资金的要求到底何时才算结束。在备忘录草案发布后的四天后,美国移民局在利益相关者的季度电话会议上的确暗示投资者的I-829一旦递交,对维持投资的要求就停止了。但是当有人试图确认移民局这一观点并在电话会议上问道“是否一旦I-829申请提交,投资者不需要等待获批资金就可以马上被返还”的时候,移民局的态度便含糊不清。(I-829的审批过程大约需要一年多的时间,所以这时间上的差别绝非微不足道)。当然,为了尽量规避法律中的不确定性,除非移民局明确澄清这一观点,否则律师很可能会提醒投资者资金会在I-829获批后才能返还给投资人。

权衡利弊:等待对政策指导的解释

无论如何,移民局现在的立场已经迫使区域中心不得不权衡左右做出一个微妙的平衡:一方面既要保障EB-5投资者的资金在重新部署时能够达到最安全的方式,同时还要确保资金不能过于安全,否则美国移民局很可能因为资金没有在有条件居住期间处于足够的“风险”中而被拒绝。

我们期待能够看到移民局将会在2015年9月8号征求意见期之后的最终版政策备忘录会中做出何种说明或改变。

(译自Julia Yong-hee Park律师的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》)

 

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最重要的15分钟-美国名牌大学招生官讲述申请审批的真实过程(下)

以下是由哥伦比亚大学前任招生官Keith Hernande讲述的一个真实的申请流程故事。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

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12分钟过去了。

文书

文书平淡无奇。当我们在审阅完文书之后感觉无特别之处或无任何感情波动时,我们则称之为平淡无奇。这是他在一个小村庄参加志愿者的活动经历。他在那儿教书。在这一季招生时段中,我怀疑这已经不是我第一次审阅诸如此类的文书了。

但是我后来发现了一些独特之处,这是一个简单的句子。“我看着这些学生。来自学校的校友们自豪地帮助着这些孩子,这些年轻的村庄学生们也快乐地玩耍着。但是我却为此难过。我感觉他们并不了解对方。但是我了解。因为在我生命中的大多数时间里,我就是一个来自小村庄的男孩。”

哇,自我认知,社会感知。这是很有深度的东西。虽然这并不是一篇措辞精美的文书,没有华丽的辞藻,但是我在意的并不是措辞,而是文书中表露的情感。他拥有将自己置身环境之外,理性分析环境的能力。我专心致志地审阅着文书的其余部分,尝试着了解这篇志愿者文书与我审阅过的和将要审阅的诸如此类的文书的不同之处。我深深地陷入了“思想泉流”。我开始了解他是谁和他的想法,以及这与老师推荐信,课程,成绩和期望的联系。我写下备注:“这个学生很优秀。”事实上,在我看来这不仅仅只是一篇关于志愿者活动的文书。我们在乎的并不是文书的主题,而是学生在文书中展现的思考问题的方式。我知道,这名学生会很好地适应世界各地的生活环境。他会从他人身上学习,分析问题,处理并解决生活中的困难。他可以加入到我们的团体当中,成为一名优秀的贡献者。

14分钟过去了。

我看着时钟,希望在15分钟内完成。我沮丧而悲伤,因为这意味着我将更加痛苦,并不得不更晚入睡。但是我享受此次审阅和了解这个学生。

补充文书

他在文书中提到了他创造的数学公式,并将此作为申请数学学习的理由之一。这二者之间的关联天衣无缝。但是我也为文书中的一些语法错误而失望。他书写这篇文书时似乎并没有像书写其他文书那样用心,但是我对此的感觉仍然不错。

这还有一封来自学生父亲一个朋友的额外推荐信。我想看看我是否知道这位推荐人,但是我不知道,我继续阅读着。

面试

面试评分为4分,总分5分,总的来说还不错。我接着审阅面试报告。面试者说这名学生特别木讷,但是他让你感觉好像木讷的人理应征服这个世界。我笑了。这名面试者备注说,这名学生没有英语交流障碍,上课应该没有问题。我对此特别欣慰。我继续完成我的报告。“这名学生是我在整个申请时段中觉得最好的孩子,但是我们最好在审阅完所有学生材料后再做出最后决定。我们将看到他一步步成长起来。无论是他的考试成绩,背景都让他从所有来自同一高中的学生中脱颖而出,但是难度较低的英语课程意味着我们可能会找到更具优势的学生。如果非得说出我的担忧,那就是他的TOEFL成绩,因为这确实低于我们通常招收的国际生TOEFEL平均分要求。”

我将该生的申请材料存入电子等候区,我们称之为委员会讨论队列。17分钟过去了。

———–

2个月过去了,我重新查看Bob的材料。现在,我已经审阅过很多在TOEFL成绩,领导力,学术研究和推荐信都比他优秀的学生。但是并没有一个学生在各方面都比他优越。比起和Bob来自同一高中的其他同学,我还是更喜欢他。我和其他不是特别明确Bob情况的同事展开讨论。我们决定在审阅完同一地区的400名申请者后再决定是否录取Bob。我们完成了所有的审阅,录取了4名学生,然后回到Bob。我们的沟通时间比较长,我可以从其他招生官们的眼中看出,这真的就要发生了,我们决定录取Bob了!这并不是因为Bob比其他学生跟更优秀,这并没有“更好”,因为我们查阅了太多不同的学生。但是回到文书部分,我们何曾审阅过一名可以完美适应自己社会经济情况的学生?我的同事们说他们没有遇见过。他们认识到了我在17分钟内发现的所有。Bob对数学热情高涨,他希望学习之余同样提升其他方面,他具有分析社会情境的能力。他将比来自同一地区的其他学校和来自同一高中的其他同学带给课堂更多的积极影响。他值得被发现,他被录取了。他是同一地区400名申请者中第五个被录取的学生。

 相关:最重要的15分钟-美国名牌大学招生官讲述申请审批的真实过程(上)

 

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最重要的15分钟-美国名牌大学招生官讲述申请审批的真实过程(上)

以下是由哥伦比亚大学前任招生官Keith Hernande讲述的一个真实的申请流程故事。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

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哥伦比亚大学,你知道我们会选择何时开始审阅申请者们的申请材料么,我总是喜欢在晚上八点,天完全黑了之后再开始。那时候很安静,只有我和申请者。

我打开电脑(几乎每所学校都是线上审阅),开启系统软件开始审阅材料。首先,我必须得决定从哪儿开始。因为我们是按地区审阅,所以我首先得选择一个地区。接着我会审阅那个地区所有申请者的申请材料,共400名申请者。我查看推荐最多申请者的学校,有一所学校共推荐了40名学生。这会花费我约8小时的时间进行审阅,每个学生约15分钟。我将在凌晨4点离开办公室,但好在我可以在办公室睡觉!我打开音乐,让房间里充满能量。我从GPA最高的学生开始一一审阅。

第一个申请者:GPA 97分(100分制),男生,对数学感兴趣,国际生,但是我不知道他的母语是什么。

GPA

我查看他的成绩单确认GPA是否一致。结果GPA错误。招生部希望简化我的工作,但是他们却没注意到这名学生就读过两所高中。97分只是其中一所学校的GPA。因此我得亲自重新计算。我审阅他的学校档案,这是一所重点学校,阐述了学校所提供的课程和成绩计算方式。根据该校的GPA计算方式,我计算的结果为92分,因为该学生9年级的成绩不是特别优异。就此来说,他不是该校最优秀的学生。确定GPA之后,我开始从学校档案(从中我可以得知难度最大的课程是哪些)查看该生所选择的课程。这个档案很好,它记录了该生每一科的最高成绩!我可从中得知原来他选择了11年级难度最大的数学课(除他之外,班里只有5名学生也选择了此课程),并取得了最高分。这特别厉害。然后我看到了他的英语。他选择的是常规英语课程,但除此之外学校还提供了2个难度更大的英语课程。他的英语成绩还不错,我开始疑惑他选择常规英语课程的原因。他的学校不允许他选择难度更大的英语课?是他自己选择更简单的英语课程?他是否更关心高分GPA?我在招生官发言区留下备注,我们内部的交流术语,“人文科学选课难度较低,数学成绩优异,推荐信需待明确。”

本应花3分钟完成的审阅流程,最终却花了5分钟,因为得重新计算GPA。

推荐信

有趣的是,他选择了他的英语老师做为推荐人。他的老师谈到他刚来到这所学校时的面对的挫折。因为词汇量匮乏,他被迫选择难度较低的英语课程。但是这并没有打压到他的决心,相反,他变得孜孜不倦,总是希望越做越好。每天放学后,他都会求助老师的辅导,并带着矿泉水以向老师作为感谢。我知道他的家境比其他同辈同学贫困,直到中学才有机会学习英语,对此他感觉很遗憾,但却又不得不接受事实。我开始明白他选择难度较低的英语课程的原因。我开始对他有好感。在我审阅完其他推荐信后,我对他的好感明显加剧。

9分钟过去了。

学生简历

我从人口资料开始。该生被称作Bob,他之前从未来过美国,母语为中文,无兄弟姐妹。母亲毕业于一所大专学校,父亲从未上过大学,但现在运营一家采矿公司。这看起来十分有趣。如果父亲拥有一家采矿公司,为什么该生会比其他同学贫困?推荐老师在撒谎?但是他的父母都没上过4年制的大学。这个公司应该是最近才开创的,然后发展迅速。他们可能称得上富裕,但并不算大富大贵。致富经历的不同,让人们更加清楚如何利用他们的金钱。

10分钟过去了(但这只用了1分钟)。

课外活动

该生在学校没有过任何担任领导的经历。在数学组中赢过一次市级竞赛,全国排名第三。这还不错。他创建过一个独立的项目(这从某种程度上说,可以算是一种领导力的表现),创造了一个决定级别的数学公式。我想要了解更多关于这个数学公式的信息,真希望他能将此写进一篇文书!

考试成绩

他参加了8科AP课程考试,但是学校并不提供AP课程。可能我是招生官中比较特殊的一位,但我对此有点恼怒了。这听起来好像某人给了他错误的建议。他本可以花更多时间发展自己的领导力而不是担心这些没必要的考试。但是至少它们都是5S和一个4。该生还是很有天赋的。考试成绩优异:SAT 670/780/700 (2150),SAT2中物理,数学和化学满分,文学740,但这也很令人钦佩。尽管他选择了难度较低的英语课程,但仍然表现优秀。这是我没料想到的。他的TOEFL成绩105,这有一点点让人不安。这比我想像的要低一些。然而不管怎样,他的考试成绩和我之前8分钟所知的一致,这名学生学术表现优异。事实上,我并不那么在意他的考试分数,因为成绩优异是一名好学生的征兆,而不是一名好学生的原因。好学生的考试成绩都很优秀。Bob是一名好学生。但是我会喜欢他的性格吗?

想知道国际留学生Bob最终有没有获得招生官的垂青,被哥伦比亚大学取录及其原因,请紧贴途西教育的下一期专栏

 

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五大类暑期活动 为你的留学之路做最后冲刺

五大类暑期活动 为你的留学之路做最后冲刺暑假已经开始了,准备出国的同学中,有些同学已经彻底放松打游戏看电视,有些同学处于充电、出门旅游或者参加活动的状态。途西建议同学们懂得劳逸结合,高效地利用暑假为出国留学做最后的冲刺准备。美国大学的招生官非常重视学生的暑假活动。如果仅仅只是参加了备考班,招生官会认为你没有意思,也不乐于挑战自己。因此,途西顾问建议同学们根据自己的兴趣爱好和特长在暑假完成学术和课外活动上的突破。以下是途西总结的五大类暑期活动,供同学们参考:

发展学术或课外兴趣

学期中,老师要求同学们上课,完成作业,同学们自己并没有太多的时间追随自己的好奇心。不管你喜欢艺术设计还是天文地理,都需要自己投入大量的时间和精力才能够有所了解。暑假便是一个黄金时间段,能让同学们集中精力深入了解自己感兴趣的话题,完成一项历时较长的项目或者总结学期中自己的课外活动表现。途西顾问鼓励学生在暑假中多阅读自己感兴趣的书籍,有意识地思考更深入的问题。途西顾问还会针对学生课外活动履历表上的优势劣势为学生暑期的活动进行策划。

做备考准备

途西顾问强烈建议同学们在6月完成SAT/ACT和托福考试。但也有部分同学还是需要参加之后的考试,因此暑期是备考的黄金时间。大学招生官不希望申请者暑期只做备考,还希望同学们做一些和自己学术兴趣和课外兴趣相关的活动,因此备考的时间投入必须是最高效的。如果有条件,同学们可以考虑一对一的辅导,或是其他更有针对性的复习。

走访了解就读学校

一些同学对就读的大学不满意,很大一部分原因是申请过程中对学校了解不够(往往仅参考排名)并且没有参观学校。途西建议学生和顾问进行深入交流,了解自己适合和喜欢的学校环境和教育风格,拟定初步学校名单后,利用暑假进行走访。尤其对于排名20之后的学校以及文理学校来说,如果你亲身体验过学校的文化并且巧妙地将这段经历体现在申请材料中,将对你的申请有很大的帮助。

提高自身英语水平

同学们可能认为申请是最艰难的阶段,但是有多少人意识到学校学习才是更具挑战呢?你的听说读写能力到底能不能胜任美国大学紧张的学习生活?你对艰涩难懂的学术文章能理解多少?你能不能组织好自己的观点,又能不能轻松地让别人听懂呢?在美国大学中,你会经常被要求在短时间内完成大量的阅读,并且需要在课堂中发表自己的观点。为了更好地为未来的学习环境做准备,同学们可以和顾问一起对自己感兴趣的学术领域列一个读书名单,多对书本和文章中的观点进行总结,并学习交叉思维,懂得发表自己的见解。

其它

想要去NGO实习?想要去山川大河徒步?你们有没有一些心愿终于有机会可以在暑假完成?途西鼓励学生走自己的路让别人去说吧!

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五大类暑期活动 为你的留学之路做最后冲刺

孙中元   Andrew Sohn 途西教育联合创始人

暑假已经开始了,准备出国的同学中,有些同学已经彻底放松打游戏看电视,有些同学处于充电、出门旅游或者参加活动的状态。途西建议同学们懂得劳逸结合,高效地利用暑假为出国留学做最后的冲刺准备。美国大学的招生官非常重视学生的暑假活动。如果仅仅只是参加了备考班,招生官会认为你没有意思,也不乐于挑战自己。因此,途西顾问建议同学们根据自己的兴趣爱好和特长在暑假完成学术和课外活动上的突破。以下是途西总结的五大类暑期活动,供同学们参考:

发展学术或课外兴趣

学期中,老师要求同学们上课,完成作业,同学们自己并没有太多的时间追随自己的好奇心。不管你喜欢艺术设计还是天文地理,都需要自己投入大量的时间和精力才能够有所了解。暑假便是一个黄金时间段,能让同学们集中精力深入了解自己感兴趣的话题,完成一项历时较长的项目或者总结学期中自己的课外活动表现。途西顾问鼓励学生在暑假中多阅读自己感兴趣的书籍,有意识地思考更深入的问题。途西顾问还会针对学生课外活动履历表上的优势劣势为学生暑期的活动进行策划。

 做备考准备

途西顾问强烈建议同学们在6月完成SAT/ACT和托福考试。但也有部分同学还是需要参加之后的考试,因此暑期是备考的黄金时间。大学招生官不希望申请者暑期只做备考,还希望同学们做一些和自己学术兴趣和课外兴趣相关的活动,因此备考的时间投入必须是最高效的。如果有条件,同学们可以考虑一对一的辅导,或是其他更有针对性的复习。

走访了解就读学校

一些同学对就读的大学不满意,很大一部分原因是申请过程中对学校了解不够(往往仅参考排名)并且没有参观学校。途西建议学生和顾问进行深入交流,了解自己适合和喜欢的学校环境和教育风格,拟定初步学校名单后,利用暑假进行走访。尤其对于排名20之后的学校以及文理学校来说,如果你亲身体验过学校的文化并且巧妙地将这段经历体现在申请材料中,将对你的申请有很大的帮助。

提高自身英语水平

同学们可能认为申请是最艰难的阶段,但是有多少人意识到学校学习才是更具挑战呢?你的听说读写能力到底能不能胜任美国大学紧张的学习生活?你对艰涩难懂的学术文章能理解多少?你能不能组织好自己的观点,又能不能轻松地让别人听懂呢?在美国大学中,你会经常被要求在短时间内完成大量的阅读,并且需要在课堂中发表自己的观点。为了更好地为未来的学习环境做准备,同学们可以和顾问一起对自己感兴趣的学术领域列一个读书名单,多对书本和文章中的观点进行总结,并学习交叉思维,懂得发表自己的见解。

其它

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途西教育:如何寫一份出色的留學申請書

          涂西教育如果你今年正在申請入學,就像大多數的學生一樣,你現在一定開始思考如何寫申請書了吧。也許你有些緊張,也許你已經想到了常見的申請書,但是你還不知道大多數的高等院校需要他們各自的申請書,稱作補充材料。在當今競爭激烈的入學環境下,申請書至關重要。但是你該怎麼開始呢?

準備一份「個性化」的自我陳述

 

對於個人陳述,我想說的有很多。不過讓我們先從幾件需牢記的事開始吧。首先,最重要的詞是「個性化」。短文必須是關於你的。在描寫別人時,很多學生可以寫很出色的短文,如他們的祖父母,但這是個人陳述,不是介紹信。你的祖父母不是申請人。好消息是,你非常有趣,是活的,你不可能無話可說,比如向招生官展示你是怎麼思考的,或者你是怎麼生活的,以及你的未來。是什麼煩惱讓你徹夜無眠?有什麼事情是你無法理解的?

自我陳述時需要避免以下幾點:

個人簡介,招生官早已知道很多你的信息。他們不需要基礎信息,諸如你是從哪來的,你是怎麼到現在這個地方的。這也帶來了我以下觀點:

避免陳述很久前發生的故事

招生官只對現在的你感興趣,而不是10年前的你。

避免陳述堅持不懈客服挑戰的事件

很多學生認為他們需要寫一些關於他們克服挑戰的事件,好像與入學相關的唯一品質是堅持不懈。請相信,求知慾,或者表達對於他人的真誠興趣(你能在短文中展示)更重要。

避免陳述自己頓悟了某個經歷

頓悟是指當你想到一件事,有了一個經歷,然後你突然改變了想法。在現實生活中,頓悟不常發生。然而,由於某些原因,在申請短文中卻一直發生。通常,這並不令人感興趣。

避免對自己簡歷進行總結

招生官已經讀過你的活動經歷內容。如果他們在你的個人陳述中再看到你的活動經歷,他們可能會懷疑你對於你的成就太驕傲,要麼感覺你確實沒什麼可說的了。不管怎麼樣,最好還是寫一些別的內容。

補充社區群體類別的短文 避免平淡無奇

很多學校會要求學生寫一篇關於社區群體類別的短文。例如:「描述下你的世界,比如你的家庭、社區或學校-告訴我們你的世界是如何培養出你的夢想和志向的。」(加利福尼亞大學,500字)

社區群體短文是分享你的一些重要信息的另一個機會。從根本上說,這是另一份個人陳述。可能聽起來有點可怕,但是這是個好事。你只要確保好好利用這個機會。

首先要明白的事是,你是很多不同社區團體的一部分。他們不僅僅是立足於你不能掌控的事情(你的家庭或你的學校),也是一些關於你個人興趣的事情。例如,如果你喜歡籃球,那你就是籃球迷社區團體的一部分。一些社區團體很容易被認為是理所當然的,如果你講廣東話,那你就是廣東話社區團體的一部分。

當你需要寫社區群體類的短文時,想想一些別人不會寫到的事情。很多學生都有家庭和學校。你可以寫你自己的,當然,不要寫一些平淡無奇的事情。

 

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一张图看懂在旧金山买房时怎样选择合适区域

我在上一篇文章中提及到,旧金山海湾地区涵盖了多个城市,包括旧金山城丶斯坦福大学所在的帕洛阿尔托(Palo Alto)丶奥克兰(Oakland)丶伯克利(Berkeley)丶蒂伯伦(Tiburon)等等。这些城市每个都各具特色:旧金山城布满了博物馆丶公园和科技初创企业,帕洛阿尔托则以其学校和大型企业驻扎而闻名。
 
如果你对旧金山湾地区不熟悉,要决定在海湾的哪一个地区投资是非常困难的,因此我制作了这个流程图帮助你缩小搜索范围。你需要诚实地问自己几个问题,包括房型丶学校丶预算等,你的答案将引导你至最适合你需求的城市名单。
 
赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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资深经纪点评纽约房市近况:房价“一路狂飙” 后市仍有上涨空间

五六月纽约房价创金融危机后新高

2015年夏天的正式来临,让纽约房市领略到一阵热浪。2015年5,6两个月里房价一路上扬,曼哈顿平均价创2007年房产危机以来最高峰。曼哈顿和布鲁克林中间成交价各为137万和79万美金。自2011年房市危机以来,目前已进入第四个年头,纽约房价在这几年里虽时有波折但总体稳步上升。我的感觉是纽约房价还有继续上升的空间,主要在于纽约房市正走向供需平衡的临界点上,下面是简要分析。

截至2015年5月,曼哈顿(蓝色)与布鲁克林(黄色)的成交中位数走势。曼哈顿一路上扬,到了137万美元的新高,而布鲁克林较上月略有下降,但仍停留在较高水平。

 

纽约房市供需趋于平衡 决定房价趋势

2012年以来,纽约房价之所以一路狂飙主要原因在于海外投资者的大量涌入,使得纽约房市供不应求局面加剧,带动了房价的上扬。不过,目前一直处于供不应求的状态正在逐渐消减,纽约房市正走向一个供需平衡的临界点。这个结论有两个“量”来得出:1、总交易量;2、 房源供应量。

2015年3、4月份 曼哈顿和布鲁克林两地主要房市指标。从中可看出,随着两地交易量的频繁,交易价格也都有所上升。

2015年第二季度的总交易量为2674桩,比一年前低了20%,可是比10年平均值(2619桩)还是高了2%。这说明市场虽然经历了快四年的复苏,危机时期形成的库存需求量还在被逐渐吸收的过程中,造成交易量超常的高,可是这个趋势在逐渐消失。

我觉得市场还有上涨的幅度主要是因为第二个“量”——房源供应量。根据公开信息显示,过去10年,纽约房市的供应量平均值是9个月;1年前,为5个月;现在是6、4个月。尽管还是处于供应紧张的局面,但看得出来,房市的供应量正在逐步增加,局面有望改善。

从以上纽约房市的关键指标可看出,尽管当前曼哈顿的平均价格早已超出危机前的峰值(要知道,美国很多城市还没有恢复到危机前的水平),但纽约房市供应紧张的局面一时难以解决。毕竟,纽约市的人口也在同步增长,据最新统计数据,现在的纽约市人口总数已也从2000年的800万,增长到了现在850万。纽约作为最具人气的美国第一大都市地位稳固。基于以上分析,我认为,在这样的局面下,纽约房价仍有上升的空间。

延伸阅读:不为人知的纽约秘闻

既然聊到纽约的历史,我们来看看这些最不为人知的关于纽约的秘密吧!

安邦保险新购入的WALDORF ASTORIA酒店地下还保留着一个秘密的火车站。在还没有私人飞机的100多年前,这是当时的各界名流入住酒店的通道。

Sam Horine/Gothamist

19世纪末这是唐人街的一条地道,让人们在黑帮厮杀的时候可以逃离现场。电影“纽约黑帮”描述的就是一百多前黑帮当道的纽约。

Michelle Young/Untapped Cities

著名的洛克菲勒广场有着每个人都知道的全世界最大的圣诞树,却很少有人知道广场的顶楼有一个极为精致的屋顶花园。花园不外开放,想要进去领略一下俯视第五大道的感觉,就要颇动一番脑子了。

Rockefeller Center

葛宜珉专栏全集:

葛宜珉详解纽约房产市场

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美国房产内部人士深度解读:美国房地产业务是如何运作

业内人士分析:美国房地产业务是如何运作

像大多数公司一样,我们试图用简洁的表现,干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少(如果有的话)公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如,我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值,及利润是如何被分配的。

今天,我将采用我们通常做广告的方法,向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史,更为复杂和多层次。

想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么,当最终产品到达到您手中时,各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。

在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。

我喜欢在房地产行业工作,但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是:那些以最低价买到房产的人,通常值得拥有这些房产,因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。

有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结,可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人房东,这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明:

阶段:投资大鳄——房源供应商

这里所说的房源供应商,是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会,包括房屋拍卖会。他们中的很多行为,比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等,已被我们熟悉。而他们中的另外一些人,每月都发出成千上万相似的信件,试图找出潜在的卖家和场外交易机会。

一些比较专业的房源供应商会避开直接营销,他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序,并能辨识其中的陷阱。

虽然方式可能有很大差异,但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点,他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方,以获取利益,然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作,他们中的大多数人不装修房子,也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。

阶段:修缮投资客——重修后再出售获利

同样与中国的装修者不同,这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋,即一手房源,然后进行必要的整修,使房屋增值,如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等,将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。

除了要善于与卖家谈判,想在这一领域取得成功的关键,是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然,管理现金流也很重要。

阶段:房地产经纪——必不可少的中间人

对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里,房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3%-6%的佣金。他们有办法获得自己的专属房源,也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起,就与经纪人和经纪公司有密切合作。

第四阶段:房东——数以万计的普通买家

想想这些令人难以置信的统计:美国逾三分之一的住宅物业,都为房东所有。这些业主中,有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金,还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。

另一部分业主是资金实力相对较小的购买者,是我们的主要客户。这类业主是普通人,有全职工作,他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。

通常,他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合,以便生活发生变化时他们能有所依靠,例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外,大部分业主没有时间和专业知识,来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。

美国房市的典型场景

通常情况下,一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖(foreclosure auctions)中接手一批物业,出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新,再通过一个房产中介,将房屋出售给买家。产业链中的每个人,一路上都在给房屋增值,并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋,价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点,我们先看以下这个典型的案例:

最近,有一个客户在网站上搜索发现:一个性价比非常高的房屋,六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了,而三个月前还只值40,000美元,现在却卖出了70,000美元的高价。

那么,在以上这个场景中,谁被宰了?是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商,是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客,还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9%的净回报的普通买房者? 

在我看来,没人会做亏本生意,也没有人被宰,只是不同的参与者,在这个行业的不同领域,做各自的生意。不信?且看下面的深入解读:

  • 房源供应者:以3万美元的价格,获得原价4万美元的法拍房,之后,快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客,获利1万美元;
  • 修缮投资客:4万美元买来后,花费大概1.5万美元进行重新翻新,然后在房产经纪的协助下,以7万美元的价格卖给普通买家,获利1.5万美元;
  • 房产经纪:在房屋的买卖过程中,大概获得了6%的收益,约为4200美元;
  • 普通买家:购买后自住,或用于出租,获得的净回报约为9%

每个参与者都从中获利,可谓皆大欢喜!

 

 

Colin Murphy专栏全集:

Colin Murphy与美国房产投资

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旧金山房型多价格宜 投资自住任你选

中国投资者经常听到的“旧金山”、“圣何塞”、“硅谷”等较为熟悉的地名,其实指的不是同一个地方,而是位于旧金山不同的区域,统称为旧金山湾区。旧金山湾区包括:旧金山市区、东湾:伯克立和奥克兰等城市;北湾:纳帕和萨丝里多等城市;南湾:硅谷、斯坦福、圣荷塞等城市等地。从东到西的距离很远,每个地区的房价、生活环境、工作环境也都不一样。本期,我专门介绍其中的旧金山城区,以后再陆续向各位介绍其它地区。

和其它大城市相比,旧金山房价算是较低的,甚至比北京上海都低。美国房屋产权都是永久制的,即可以永远拥有所有权,比中国只有70年的使用权要优越得多。而房屋类型大致归为两种:公㝢房(Condo) 和独立洋房 (Single Family Home)

2015 年初,公㝢房的中价达到108万美元或1万美金1平方米;独立洋房有大有小,小到只有1000多英尺,大到上万英尺。价位也从80万到上千万不等。2015 年初,独立房的中价达到111万美元或8600美金一平方米。  

旧金山共有49个小区,各种各样的房型都有。以下是4个较为普遍的房型:

由于旧金山的房源紧,需求量大,房屋从上市到成交一般只有几天到一两周的时间,交易节奏比美国其它城市都快。好地区的房屋一般有好几个买家,而最后的成交价也一般高于叫价。在激烈的竞争中,现金买家可具有很大优式。也可以采取贷款买房方式,但是贷款手须较复杂,需要作一些准备工作和时间。

中国投资者来说,如果买房是用来自住的话,花园洋房是最佳选择。因为房产价值的一大部分来源于是地产本身。旧金山城内寸土如金,洋房在城里数量有限,长期内房产升值高。如果是投资而已的话,公㝢房是更好的选择。公㝢房大多集中在市中心,易管理,租金又高。旧金山是全美的科技中心,每年都有许多新的居民,所以永远不愁租不出去。  

赫莹专栏全集

赫莹详解旧金山房产投资

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