北部都会+明日大屿 土地稀缺,此情不再
7月13日立法会通过了2022年发展(城市规划,土地及工程)草案,此草案在2022年12月9日才刊宪首读,经过6个月时间就能通过,效率比过去高很多!此法宪包含城市规划、土地回收、填海造城、铁路工程等主要法案,目的是压缩造地时间,加速发展。
笔者在读书年代,书本上香港经常被形容为地少人多,土地缺乏,所以楼价高企!但事实上,在香港近1111平方公里的土地上,只有24.7%被开发,而住宅发展只有低至7%,远远落后于新加坡的14%,伦敦的33%及纽约的34%。实情是香港从来不缺乏土地,只是极少土地能够被发展造屋,当中发展经历的程序非常冗长及复杂,今次改革乃是一个好的开始!
另外一个土地使用率偏低的原因,是与深圳连接的新界北部,有大量闲置土地,以往这被视为边界,距离市中心又远,自然缺乏发展机会。林郑政府在最后一届的施政报告提出北部都会区的发展计划,透过发展正式与深圳「同城化」。香港与深圳都是大湾区的龙头城市,若能透过北部都会区令两者之间互补不足,便能为香港的发展踏上新的台阶!例如北部都会区能够提供大量土地,供大湾区企业成立科研中心,当有足够的经济活动,就能带动就业及基建。不过北部都会区当中有不少私人土地,在收地及规划过程中,必会遇到不少挑战。今次法例的通过,正好协助加快各项流程。虽然如此,政府估计仍需20年才可以见到雏型!
20年时间仍然是一个非常长的日子,当中的变数也多!明日大屿却刚刚相反,土地是填海而来,完全可以控制在政府手里,估计2024年就可以开始填海,2032年就可以有居民搬入,时间上可以弥补香港中期需要。也因为明日大屿提供了部份土地,能协助北部都会区在收地上的谈判能力,两者可谓息息相关,互相补足!再者,明日大屿也有计划铁路通往前海,联通深圳,再通过广深第二高铁经过深圳,联通广州及东莞,大湾区三个龙头城市都能够快速地联通起来!
所以笔者认为北部都会区及明日大屿两个大规模发展计划,都应该同时上马。除了彻底解决土地开发不足的难题外,也能够联通深圳及广州,对大湾区发展大有裨益,可谓一石二鸟!
海外留学or国内求学?看看2023年QS世界大学排名!
无论海内外求学,选择一所好的大学乃重中之重。
QS世界大学排名是公认较为权威的全球大学排名,由英国高等教育组织Quacquarelli Symonds通过公开、透明的问卷调查形式所取得。
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QS世界大学排名评估指标:
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中国大学表现出色
这次的QS世界大学排行榜,除了有榜首常客——美国麻省理工学院第12年蝉联冠军之外,北京大学比去年升了六位排在第12名;中国院校清华北大也挺进前15名,取得史无前例的好成绩!
中国上榜的高校共计71所,其中排名上升的学校包括:
- 北京大学(+6)
- 清华大学(+4)
- 浙江大学(+3)
- 上海交通大学(+4)
- 中国科学技术大学(+4)
- 武汉大学(+31)
- 哈尔滨工业大学(+19)
- 南方科技大学(+49)
- 北京师范大学(+8)
- 华中科技大学(+28)
- 天津大学(+27)
- 山东大学(+7)
- 四川大学(+50)
- 华南理工大学(+1)
- 厦门大学(+15)
- 东南大学(+4)
作为高校霸主,美国今年共有26所高校上榜前100,也是top 100上榜最多的国家。
纵观亚洲大学,新加坡国立大学的排名最高,排在全球第11名。
马来西亚有24所大学入榜,同时也是最多马来西亚大学入榜的一次。其中入榜的五大公立高校包括:马来西亚大学(UM)排在第70名、博特拉大学(UPM)排名第123位、马来西亚国民大学(UKM)排名第129位、马来西亚理科大学(USM)排名第143位、马来西亚理工大学(UTM)排名第203位。
值得一提的是,中国今年的排名成绩不错,上榜的高校数量为世界第三,有13所高校跻身前300。
回顾往年QS世界大学排名:
一手销情未达目标 放手减辣难掀炒风
上周有新界洪水桥的汇都及港岛黄竹坑站上盖的海盈山两个全新盘开售,前者是上车盘,绝大部份都是$700万以下的楼价;相反港岛区楼价由$1,000万至$3,000万不等,以往相同位置的楼盘都是换楼客及投资者为主。这两个新盘受到市场的特别关注,因为是财爷放宽楼按的首次大型新盘开售。结果销情并不理想,汇都只出售64间,约占推出单位的1/3,而黄竹坑的海盈山也只售出48个单位,占推出的40%左右。一般来说,首次推盘发展商也会克制定价,以求「一Q清袋」,制造抢购气氛,有利再推售余下的单位!
今次反应未达目标,其实笔者不太意外,虽然有放宽楼按政策,但对上车盘汇都来说实际帮助有限,最高仍然是可按九成,只是保险按揭由30%改为20 %,保险费便宜了。自从上一次财爷将九成按揭扩展至$1000万,$600万以下细价楼的优势就已经减少了,买家开始倾向买$600万以上的物业,因首期相差不大,而地点及面积却有更多的选择,今次汇都正正受到此影响销情。至于海盈山的主要客群之一是投资者,但在高息及高税的背景下,放宽楼按对其帮助有限,至于另一种主要客群是换楼人士,虽然受益于放宽楼按,但15%的印花税仍需预先支付,要通过两间物业的压力测试仍然是困难重重!
今次售楼结果,充份反映当前香港住宅购买力的瘦弱,市场上的投资者在当下投资市场连一般定期存款都有4厘以上的利息,更不要说一些年期较长的投资债券,也很容易有5厘以上的回报。笔者也刚刚购入达6厘的汇丰银行债券,相对于2厘左右回报的物业租金收益,大部份投资者都不会轻易出手买楼收租。另一方面,香港近年有大量年轻人的移民,他们都是上车盘的主力买家,刚刚上月加拿大又放宽对香港年轻人的移民资格,令近十年大专毕业生只要在加拿大工作一年,便可获得永久居民资格,这种「抢人才」计划,又不知将会抢去香港多少年青人。
相反,外地来港的「专才」、「优才」,却要支付30%印花税,对吸引他们来港落地生根,无疑是一种阻碍。财爷应放心减辣,首先应对此等「人才」,暂缓缴付印花税,若七年内卖楼才征收额外税项,才能补充离港的购买力,也间接令人才愿意留港发展,收一石二鸟之效!
在购买力疲弱的背景下,笔者大胆预测,即使财爷取消全部辣招,也难掀起炒风!相反若不及时行动,楼市信心再进一步下跌的话,要挽回却是非常困难!
放宽按揭,换楼得益
上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节,计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限,并不包括经按揭证券公司提供的贷款,$1,000万以下的按揭由60%加至70%,而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%,$1,500万至$3,000万可做60%按揭,超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划,$1,000万以下的仍然是90%,而$1,000万至$1,500万为80%(上限$1,200万),$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。
由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易,大家集中讨论对此部份物业的影响,$1,000万以下的上车盘实际得益有限,但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场,则帮助很大。如果采用按保,只需少于20%的首期;而直接同银行贷款,首期也回复辣招前的30%,大大减轻了换楼业主的首期负担,也节省不少保险费!
市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望!邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额,不等同你可以增加你的还款能力,现在是还款能力出问题,不要聚焦在错的枝节上!其实在高息的背景下,加上经济疲弱、移民增加,港楼的购买力相当弱,即使大幅减辣,楼价也不会受刺激而大幅上升,正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税,工商物业的价钱仍然稳定。
笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期,还要支付15%的从价印花税,又要通过两层物业的银行压力测试,对他们来说难关重重,今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计,今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助,成交量会稍为上升,但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果,可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关!
楼市用家主导 危中有机莫悲观
2023年转眼间又到了7月份,虽然只是6个月时间,楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌,跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观,笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现,反弹约在春季」,幸运地估中国内放宽防疫措施,香港楼市也借中港通关,成交数量大幅上升,高峰在2月至3月间,3月的田土厅成交登记达8,599宗,相对于2022年下半年平均每月的4,465宗,上升了92%。根据城市领先楼价指数,楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。
可惜乐观的情绪只维持了3个月左右,踏入4月份成交却明显下降,5月及6月的成交量继续萎缩,6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗,这主要反映5月份的市况,6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例,6月份只有90宗,创五年新低,而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后,5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素,令楼市在半年间由冷变热,再由热变冷,转变之快也是非常罕见!当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中!
笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况,也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版,大量投机活动令楼价疯狂快速上升,结果当息口上升打破了楼市神话后,换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击,但大量移民在疫后涌入,令需求大增,租金大幅上升,吸引的回报令租金大幅缓和,相信再下跌的风险有限!
笔者估计香港的情况较接近澳洲,过去几年政府辣招及银行的压力测试,令投机活动绝迹之余,连投资物业也越来越少,楼价没有大升的背景下,大跌的机率就自然减少。何况,官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰,连续4个月上升,租金反映实质需求,这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请,相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下,短线投资变得无利可图,可供出租单位变得买少见少,租金向上相信是无法逆转。
「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」,笔者又再次大胆估计,辣招即将放宽,只要措施放宽得宜,换楼活动一旦被再次启动,将会为楼市注入新动力,大家不用太悲观!香港作为中西方的交汇点,仍然有不少的优势,只要大家好好把握,笔者仍然相信香港的明天会更好!
美国有钱人都住哪?带你一窥美国顶级富人区豪宅
美国房价高是众所周知的,但为什么还是那么多人喜欢买豪宅?
美国房地产公司 Redfin将豪宅定义为:根据评估的市场价值,价格排在前5%的房屋。
根据美国豪宅市场学院2023年6月份的豪宅市场报告, 尽管豪宅市场外存在不确定性,但其价格、销售和库存水平稳定,因此豪宅需求在2023年前五个月得以持续增加。
如果你想在美国购买豪宅,我们为你推荐几个具有独特魅力、以豪华房产著称的理想地点!
1. 加州的比弗利山庄
美国洛杉矶比弗利山庄 (Beverly Hills) 是豪华生活和奢侈豪宅的代名词。
这里不仅是全世界最奢华住宅区的集中地,也是贵气逼人的罗迪欧大道所在地。街区的奢侈品店林立,世界一线品牌的专卖店基本都设立于此。
除此之外,比弗利山庄还是许多电影影集热爱的拍摄场景,像是《忍者龟:变种世代》、《蜘蛛人3》、《X战警》都曾在这里取景。
2. 科罗拉多州的阿斯彭
阿斯彭(Aspen)是全美最著名的专业滑雪胜地和富人聚居地。这里有令人叹为观止的山景和各式豪宅,这些豪宅通常配有滑雪进出的专属通道。
阿彭斯拥有令人惊叹的多岩山脉,四季皆为度假胜地,是名流富豪们喜爱的置产地点。
3. 加州洛杉矶的贝莱尔
与霍姆比山(Holmby Hills)以及比弗利山 (Beverly Hills)共同组成洛杉矶白金三角区的贝莱尔(Bel-Air),是洛杉矶最负盛名的标志性豪宅的所在地。
贝莱尔是洛杉矶人口密度最低的住宅区,整个区域面积约6.37平方英里(约合16.5平方公里)。这里的豪宅多建于山坡上,为生活提供了优越的隐秘性。
贝莱尔的居民多是美国商界和娱乐界的名人,大部分受过良好教育,是投资豪华房产或者退休的好地方。
此外,这里也有著名的高等学府,像是UCLA加州大学洛杉矶分校和美国犹太大学(American Jewish University)。
贝莱尔豪宅待售!
在贝莱尔东门(East Gate)处,有一栋乔治亚式现代白砖豪宅正在等待它的主人。
这栋外观纯白的豪宅充满贝莱尔庄园的古典色彩,其长走廊和高耸的天花板更是凸显了豪宅的奢华风格,无愧其获奖庄园的荣誉。
推开豪宅宏伟的双前门,映入眼帘的是开阔的峡谷景色。
豪宅的最大特点之一,便是这个胡桃木镶板的图书馆。
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家用电梯可以说是每间豪宅的标配了,你可以通过房子内的电梯轻松地穿梭在每个楼层。
住在豪宅内担心与世隔绝?这里应有尽有的娱乐设施会让你根本不想出门!
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开放式概念厨房配上定制的Lacanche品牌炉灶。
豪宅内的8间卧室与16间卫浴都经过精心设计。
除了家庭影院,豪宅内还有健身房、青铜湿酒吧 、红外线桑拿浴室等等娱乐设施。
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移民增加,房屋短缺澳洲疫后租金狂升
上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。
超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。
根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。
今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。
当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人!
需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加!
当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!
如何提升中医企业核心竞争力 | 居外专栏
首先感谢《上海·交大教育集团高净值研究院》胡婷副院长的邀请到院而有了向宋志平董事长学习《三精管理》的机会。
近期我为希望工程公司集团筹备四家公司的实务领略并以《如何提升中医企业核心竞争力》为题,于端午节假日提笔写作专栏,分享给大家。
企业决策者,要学会从管理到有效率的经营,要在经营上做出正确的选择,在不确定性中做出正确的决策。
企业管理者,要懂现代管理理论,更要精通管理方法,关键是要结合中医企业的实际情况,创造出适合自己的企业经营理念和管理模式,在实践中做好管理,知行合一管理好企业。
提升中医企业核心竞争力的《三精管理》: 组织精健化、管理精细化、经营精益化,其中各有四化。
(一)组织精健化:提升企业的组织竞争力,它有四化:
1. 治理规范化:在企业中建立好的机制,从激励机制发展到共享机制,实现利益相关者的共赢共享,同时员工福利优先于股东福利。
管理代替不了公司治理:公司治理是以防范风险、提升公司价值为目的,其要素是盈利和公司价值。治理主要讲的是决策层的行权规则而管理主要强调管理层的内部控管。
2. 职能层级化:企业的发展离不开人,尤其要把合适的人放在合适的岗位上:在希望工程公司集团总部要有决策高手,在中医服务平台要有市场营销能手。
中医企业采医养事业部可作为营销企划及风控管理的职能层级,发挥战略领导、资源整合等决策者,而目标是成为决策高手,引领企业盈利。
中医公司【医养事业部】(营销Marketing+风控管理)视角的工作职掌内容:
- 依病种别(无风险、轻风险、重风险<癌症、肿瘤、疑难杂症>)暨中药方拟定经营方针、政策及策略;
- 依病种别(无风险、轻风险、重风险<癌症、肿瘤、疑难杂症>)拟定东方歧黄-主品牌-梵真中医诊所-上市主体)暨道济堂-副品牌-梵针中医诊所;(合并财报)之短、中、长期的中医诊所经营暨加盟系统规划;
- 医养市场分析、对策研拟及执行推动;
- 医养营销6P运作策略拟案及执行推动;
- 医养服务管理(依据医师、技师专项能力的服务之开发、改良、淘汰);
- 医养新服务(专攻新病种)上架规划拟案及执行推动;
- 预算与成本管理:物料耗材的采购、管理、计耗:来自中医诊所之门诊成本、营销、服务质量等差异追踪改善;
- 与药方供货商作品质、效率协调及门诊部各项调度管制;
- 全国整体性及(直营+加盟)各据点营销方案规划;
- 媒体广告企划拟案、执行及追踪;
- 中医诊所直营、加盟通路改善、调整规划,项目执行;
- 中医诊所加盟业务追踪、辅导及市场对策研拟;
- 中医诊所的营销促进及市场价位管理;
- 按季度、半年、年度作经营损益分析暨年度事业营销企划;
- 建立服务流程标准及考核:定期检查医养人员的工作流程的细节、品质是否符合标准;
- 医师责任险是否有效;
- 定期消毒、废弃物处理等卫生合规检查;
- 医师、调理师、心理咨询师、客户服务人员的服务流程(包括企业文化和安全宣导);
- 客户的回访服务及投诉处理;
- 其他交办事项。
3. 中医服务专业化:坚持传统中医专业主义、长期主义、务实主义,做到特色中医企业(=传统中医+传统文化融合的服务型企业),企业必须有上下一致的企业文化和统一的价值观。遂将企业经营理念定义为诚信、勤奋、价值、传承。中医企业文化:中医生活化、生活养生化、养生文化化。
医师、调理师、心理咨询师、客户服务人员,都要对专业有深刻理解的执着,对于医养服务工作能够专心致志、孜孜不倦,一心一意做一行爱一行、精一行,有激情、脚踏实地地能持之以恒。
面对快速变化的市场环境,企业团队都要学习,建立学习型组织是做企业的基本目标。这里谈到学习型组织,不只是要公司同仁多读几本书,也不只是培训什么科目,而是公司全员要通过系统的学习和交流互动,使企业组织更具活力和生命力,实现不断进取、自我更新,更重要的是增加同仁之间、员工与客户之间的互动效益。
学习型组织之父 彼得·圣吉认为,学习型组织要进行五项修炼:「建立共同愿景、加强团队学习、实现自我超越、改变心智模式、进行系统思考。」
4. 机构精干化:中医企业管理层级控制在三级以内。
加强企业干部的素养教育:做人首先要修身正己,不断提高个人能力和素养,诚信做人 做事。
勤奋做事脚踏实地,心怀强烈的医养服务心和责任感,树立创新发展意识,同时还要有风控意识,决策时要深思熟虑,工作中要稳扎务实,工作完成后要复盘总结。
企业主、决策层要创造安心、安身、安业的工作环境,努力为员工谋幸福;管理干部心里始终装着事业、装着集体,全心全意为企业发展献计献策,让公司集团成为有温度的企业组织。
(二)管理精细化:提高中医企业的人力成本竞争力,它有四化:
1. 管理工法化:精者质量,细者成本。以人为本做好医养服务,一切从细节开始。在中医企业里,人是最重要的,尤其是人的积极性、凝聚力和创造力。
管理工法是企业制胜法宝,比如,KPI ( Key Performance Indicator )管理用数据说话,聚焦影响中医企业业绩的关键指标,围绕这些指标不断进行管理改进与提升。
KPI管理可分为三个阶段,一是制定本年度的KPI指引。二是动态调整:每月对KPI进行分析,分析分析不足之处是源于公司外部原因还是内部原因,并以此为依据动态调整KPI指引。
三是目标倒逼:定期公布KPI完成的进度,用目标倒逼确保从年度初开始就不断滚动更新的KPI指引能真正落到实处。
对标优先以中西医企业为标杆,以KPI为核心,定期对比,找出差距,做出优化改进。
2. 成本对标化:中医为体,西医为用。向国内外一流中西医养医馆对比和学习。对内优化,医师、调理师互相学习借鉴,定期讨论、总结经验,把经验与实际工作相结合,形成先进带后进的良好氛围。建立多维度(医术、经营、管理)对标体系。
3. 质量贯标化:建立一套中医企业管理标准体系,进行全员参与的全过程的质量控制。做中医企业、做医养服务,从根本上讲,做的就是医养质量,不仅要有责任心,还要全员参与。
俗话说“一分钱一分货”,中医企业的服务可以贵一些(却比西医医院便宜)但必须保质量。中医企业要赢利,服务就要有合理的价格。
人力成本是刚性的,订价策略采低价格,到了营销降价活动一定是以牺牲质量为代价的。
中医企业应有稳定的价格策略,赚取合理的利润,从而持续盈利,中医企业的核心竞争力靠的是医养技术。
做好服务是指营销前、中、后的客户服务及专业心理咨询服务。服务质量至上,合理价格自然会是中上价位(用良好的经营赚取合理利润)。
4. 财务稳健化:中医企业要追求有利润的收入,要有现金流量的利润。全面预算管理:(1)预算管理的核心是将战略目标和任务落地,在一定时间內执行达成目标,它主要统筹财务、人力、资金、医术等资源,通过目标分解、资源配置、执行跟踪、纠错改进等促进年度目标达成。
(2)预算编制与管理並重,经营考核与预算紧密挂钩。建立预算管理信息系统,形成从预算编制、执行、分析、调整到考核的闭环管理。
并通过KPI对比分析,快速了解驱动经营的关键因素,并积极采取行动。现金管理是财务管理的核心,它的基本任务是保证经营有现金收入,支出有现金支持,实现有现金流量的利润,确保中医企业经营运行和发展需要。
(三)经营精益化:重点是要提高企业的持续盈利能力,它也有四化:
1. 业务归核化:中医企业必须构建自己赚钱的核心业务,比如:癌症肿瘤、疑难杂症的核心医术及外治法为主业务,非核心的调养业务为辅。中医馆采双品牌(东方岐黄、道济堂)经营,分级为核心业务及非核心业务,做好业务定位。
2. 创新有效化:要有效、有目的、有组织地创新。企业一流品格是企业在经营活动和社会交往中体现的品质、格局和作风;其中几项企业品格–热心公益、关心员工幸福和客户(患者)医病关系,它反映了企业的价值观。
人命关天,医养安全稳定是中医企业的大事和底线。稳定就是中医企业里不能发生群体性事件,为企业积极主动化解内部矛盾及医患矛盾。心理咨询医师的工作职责不单是面对患者,还要面对企业员工,避免积累大的矛盾。
3. 市场细分化:中医企业转型(五星级酒店型的中医馆)而非转行。市场决定业务的发展,把握和创造客户身心灵医养的需求。品牌定位细分为《东方岐黄》、《道济堂》,有助于中医企业区隔市场并占据更多市场份额。品牌战略塑造工作为中医企业工作的重中之重。
4. 价值最优化:它的核心概念是合理订价,主动掌握订价权。要稳定服务价格,降低成本,取得利润。
结语:1. 希望工程公司集团(包括中医企业)的经营理念:诚信、勤奋、价值、传承。中医企业文化:中医生活化、生活养生化、养生文化化。
2. 经营管理是企业生存之基,服务质量是企业立身之本,医术研发创新是企业动力之源,企业必须抓好经营管理、服务质量、医术研发创新,提升中医企业核心竞争力,方能在激烈的市场竞争中始终掌握价值与价格的主动权,稳定服务价格,降低成本,取得利润。
3. 企业做得得心应手,规模适度才是最好。企业成长是有逻辑的,规模从小到大,从大到强(具核心竞争力),再到优(稳定的盈利能力)。企业追求要活得好、活出质量,中医馆加盟系统重质不重量。
风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为企业经营管理的唯一标准,应以企业本身属性条件的诸多数据指标的变化来检验企业核心竞争力。
韩国楼市急挫租客受累破产
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。
韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。
在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。
另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」
楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。
政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。
香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!