楼市用家主导 危中有机莫悲观

2023年转眼间又到了7月份,虽然只是6个月时间,楼市却经历了不同的市场情绪。去年底楼价不断下跌,跌幅达15%时市场情绪曾经非常悲观,笔者在去年12月时已在此撰文「楼市曙光初现,反弹约在春季」,幸运地估中国内放宽防疫措施,香港楼市也借中港通关,成交数量大幅上升,高峰在2月至3月间,3月的田土厅成交登记达8,599宗,相对于2022年下半年平均每月的4,465宗,上升了92%。根据城市领先楼价指数,楼价在2023年上半年也反弹了6.71%。

可惜乐观的情绪只维持了3个月左右,踏入4月份成交却明显下降,5月及6月的成交量继续萎缩,6月份的田土厅成交登记已经回落至4,765宗,这主要反映5月份的市况,6月份相信会更差。以十大屋苑成交为例,6月份只有90宗,创五年新低,而官方公布的楼价指数在2023年连升4个月之后,5月份已经按月下跌0.74%。美国息口不明朗、俄乌战争持续、中国内地经济欠佳、香港本地消费疫弱、未来土地供应大增等等负面因素,令楼市在半年间由冷变热,再由热变冷,转变之快也是非常罕见!当今香港的楼市又回复去年的悲观气氛之中!

笔者过去两周分别介绍过韩国及澳洲楼市的近况,也值得大家参考来评估一下香港的情况。韩国的情况似香港的97版,大量投机活动令楼价疯狂快速上升,结果当息口上升打破了楼市神话后,换来的是漫长的熊市。相反澳洲楼市虽然也受冲击,但大量移民在疫后涌入,令需求大增,租金大幅上升,吸引的回报令租金大幅缓和,相信再下跌的风险有限!

笔者估计香港的情况较接近澳洲,过去几年政府辣招及银行的压力测试,令投机活动绝迹之余,连投资物业也越来越少,楼价没有大升的背景下,大跌的机率就自然减少。何况,官方公布的租金指数罕有地与楼价背道而驰,连续4个月上升,租金反映实质需求,这种趋势应该会延续下去。香港政府公布「高才通」的招人才计划已批出5万个申请,相信这批「人才」带来的住房需求将于下半年陆续显现在市场上。由于买楼收租的行为在高息的情况下,短线投资变得无利可图,可供出租单位变得买少见少,租金向上相信是无法逆转。

「山穷水尽疑无路 柳暗花明又一村」,笔者又再次大胆估计,辣招即将放宽,只要措施放宽得宜,换楼活动一旦被再次启动,将会为楼市注入新动力,大家不用太悲观!香港作为中西方的交汇点,仍然有不少的优势,只要大家好好把握,笔者仍然相信香港的明天会更好!

美国有钱人都住哪?带你一窥美国顶级富人区豪宅

美国房价高是众所周知的,但为什么还是那么多人喜欢买豪宅?

美国房地产公司 Redfin将豪宅定义为:根据评估的市场价值,价格排在前5%的房屋。

根据美国豪宅市场学院2023年6月份的豪宅市场报告, 尽管豪宅市场外存在不确定性,但其价格、销售和库存水平稳定,因此豪宅需求在2023年前五个月得以持续增加。

如果你想在美国购买豪宅,我们为你推荐几个具有独特魅力、以豪华房产著称的理想地点!

1. 加州的比弗利山庄

美国洛杉矶比弗利山庄 (Beverly Hills) 是豪华生活和奢侈豪宅的代名词。

这里不仅是全世界最奢华住宅区的集中地,也是贵气逼人的罗迪欧大道所在地。街区的奢侈品店林立,世界一线品牌的专卖店基本都设立于此。

除此之外,比弗利山庄还是许多电影影集热爱的拍摄场景,像是《忍者龟:变种世代》、《蜘蛛人3》、《X战警》都曾在这里取景。

2. 科罗拉多州的阿斯彭

阿斯彭(Aspen)是全美最著名的专业滑雪胜地和富人聚居地。这里有令人叹为观止的山景和各式豪宅,这些豪宅通常配有滑雪进出的专属通道。

阿彭斯拥有令人惊叹的多岩山脉,四季皆为度假胜地,是名流富豪们喜爱的置产地点。

3. 加州洛杉矶的贝莱尔

与霍姆比山(Holmby Hills)以及比弗利山 (Beverly Hills)共同组成洛杉矶白金三角区的贝莱尔(Bel-Air),是洛杉矶最负盛名的标志性豪宅的所在地。

贝莱尔是洛杉矶人口密度最低的住宅区,整个区域面积约6.37平方英里(约合16.5平方公里)。这里的豪宅多建于山坡上,为生活提供了优越的隐秘性。

贝莱尔的居民多是美国商界和娱乐界的名人,大部分受过良好教育,是投资豪华房产或者退休的好地方。

此外,这里也有著名的高等学府,像是UCLA加州大学洛杉矶分校和美国犹太大学(American Jewish University)。

贝莱尔豪宅待售!

在贝莱尔东门(East Gate)处,有一栋乔治亚式现代白砖豪宅正在等待它的主人。

这栋外观纯白的豪宅充满贝莱尔庄园的古典色彩,其长走廊和高耸的天花板更是凸显了豪宅的奢华风格,无愧其获奖庄园的荣誉。

推开豪宅宏伟的双前门,映入眼帘的是开阔的峡谷景色。

豪宅的最大特点之一,便是这个胡桃木镶板的图书馆。

各个不同装潢风格的客厅和会客空间让你与家人朋友的聚首时光更欢愉。

家用电梯可以说是每间豪宅的标配了,你可以通过房子内的电梯轻松地穿梭在每个楼层。

住在豪宅内担心与世隔绝?这里应有尽有的娱乐设施会让你根本不想出门!

胡桃木镶板图书馆、青铜湿酒吧、玻璃封闭酒室、红外线桑拿室、家庭影院、户外泳池……足不出户也可以享受人生。

可容纳12人的正式用餐区非常适合招待尊贵的客人。

开放式概念厨房配上定制的Lacanche品牌炉灶。

豪宅内的8间卧室与16间卫浴都经过精心设计。

除了家庭影院,豪宅内还有健身房、青铜湿酒吧 、红外线桑拿浴室等等娱乐设施。

在最富盛名的豪宅区贝莱尔拥有一栋峡谷豪宅绝对会是你人生中最值得的投资!有兴趣购买此房产者欢迎点此浏览房源

移民增加,房屋短缺澳洲疫后租金狂升

上星期跟大家分享过韩国首尔的楼市,今天转去看看澳洲楼市的情况!澳洲楼价在2021年达到高峰,主因也是受低利率带动,2021年澳洲利息降至0.1%,回想90年代澳元是高息货币,利率最高曾至17.5%,两者对比好像是天方夜谭。

超低利息带动澳洲整体楼价在2021年上升了超过20%,悉尼更升超过25%。但2022年5月开始加息,楼价也从高位回落,连跌10个月,整体跌幅超过10%,悉尼跌幅达14%。但澳洲楼市并不像首尔般越跌越有,反而在今年4月开始企稳,主要原因是租金大升所带动。

根据当地著名地产网站Realestate.com.au公布,澳洲2023年首季租金中位数按年上升11%,当中布里斯本上升15.6%、墨尔本升9.32%、悉尼升11.32%,悉尼受欢迎的区份更是升幅超过30%。当中原因是澳洲的移民人口大增,因为当地推出了多项「抢人才」计划,包括Global Talent (GTI) 签证、港人救生艇计划等,令去年人口增长创历史纪录的48.2万人。

今年4月3日,澳洲国家住房金融及投资公司(NHFIC)发表报告,从2023年起计10年,澳洲将新增超过180万个家庭,未来5年的房屋缺口累计增加至10.63万套,公寓占6.23万套,独立屋占4.4万套。当中布里斯本的缺口将达1.23万套,而悉尼仍缺1万套。

当然去年底,中国放宽了防疫措施,令大量留学生回流也是原因之一。以笔者在墨尔本市中心一个公寓为例,疫情前以每周700澳元的租金租于中国留学生,在疫情期间留学生没有了,便租给一对本地夫妇,租金曾经跌至每周480澳元,但今年初同类单位在市场租金曾超过每星期900澳元,升幅非常惊人!

需求大增,而供应受制于高利息、贷款成本增加及楼价下跌的影响,令发展商放慢起楼的速度。根据NHFIC的估计,澳洲未来3年的每年新增供应只有不足14万套,远远追不上需求的增加!

当然,随着租金的显著上升,必然会推高售价,以往来自澳洲代理公司的宣传电邮,都是向笔者推销楼盘,这也是自然的事,但最近都是询问笔者会否有卖楼的意向,可见当地不愁买家,反而笋盘难求,要越洋向旧业主打主意放盘。展望澳洲空置率只有低于1.5%,租金易升难跌,加上澳元处于低位,看来澳洲房屋的前景似乎相当不俗!

如何提升中医企业核心竞争力 | 居外专栏

首先感谢《上海·交大教育集团高净值研究院》胡婷副院长的邀请到院而有了向宋志平董事长学习《三精管理》的机会。

近期我为希望工程公司集团筹备四家公司的实务领略并以《如何提升中医企业核心竞争力》为题,于端午节假日提笔写作专栏,分享给大家。

照片来源:上海·交大教育集团高净值研究院。讲师简介:宋志平,管理工程博士,曾同时出任中国建材集团、国药集团董事长,并带领两家企业双双跻身《财富》世界500强行列。

企业决策者,要学会从管理到有效率的经营,要在经营上做出正确的选择,在不确定性中做出正确的决策。

企业管理者,要懂现代管理理论,更要精通管理方法,关键是要结合中医企业的实际情况,创造出适合自己的企业经营理念和管理模式,在实践中做好管理,知行合一管理好企业。

提升中医企业核心竞争力的《三精管理》: 组织精健化、管理精细化、经营精益化,其中各有四化。

(一)组织精健化:提升企业的组织竞争力,它有四化:

1. 治理规范化:在企业中建立好的机制,从激励机制发展到共享机制,实现利益相关者的共赢共享,同时员工福利优先于股东福利。

管理代替不了公司治理:公司治理是以防范风险、提升公司价值为目的,其要素是盈利和公司价值。治理主要讲的是决策层的行权规则而管理主要强调管理层的内部控管。

2. 职能层级化:企业的发展离不开人,尤其要把合适的人放在合适的岗位上:在希望工程公司集团总部要有决策高手,在中医服务平台要有市场营销能手。

中医企业采医养事业部可作为营销企划及风控管理的职能层级,发挥战略领导、资源整合等决策者,而目标是成为决策高手,引领企业盈利。

中医公司【医养事业部】(营销Marketing+风控管理)视角的工作职掌内容:

  1. 依病种别(无风险、轻风险、重风险<癌症、肿瘤、疑难杂症>)暨中药方拟定经营方针、政策及策略;
  2. 依病种别(无风险、轻风险、重风险<癌症、肿瘤、疑难杂症>)拟定东方歧黄-主品牌-梵真中医诊所-上市主体)暨道济堂-副品牌-梵针中医诊所;(合并财报)之短、中、长期的中医诊所经营暨加盟系统规划;
  3. 医养市场分析、对策研拟及执行推动;
  4. 医养营销6P运作策略拟案及执行推动;
  5. 医养服务管理(依据医师、技师专项能力的服务之开发、改良、淘汰);
  6. 医养新服务(专攻新病种)上架规划拟案及执行推动;
  7. 预算与成本管理:物料耗材的采购、管理、计耗:来自中医诊所之门诊成本、营销、服务质量等差异追踪改善;
  8. 与药方供货商作品质、效率协调及门诊部各项调度管制;
  9. 全国整体性及(直营+加盟)各据点营销方案规划;
  10. 媒体广告企划拟案、执行及追踪;
  11. 中医诊所直营、加盟通路改善、调整规划,项目执行;
  12. 中医诊所加盟业务追踪、辅导及市场对策研拟;
  13. 中医诊所的营销促进及市场价位管理;
  14. 按季度、半年、年度作经营损益分析暨年度事业营销企划;
  15. 建立服务流程标准及考核:定期检查医养人员的工作流程的细节、品质是否符合标准;
  16. 医师责任险是否有效;
  17. 定期消毒、废弃物处理等卫生合规检查;
  18. 医师、调理师、心理咨询师、客户服务人员的服务流程(包括企业文化和安全宣导);
  19. 客户的回访服务及投诉处理;
  20. 其他交办事项。

3. 中医服务专业化:坚持传统中医专业主义、长期主义、务实主义,做到特色中医企业(=传统中医+传统文化融合的服务型企业),企业必须有上下一致的企业文化和统一的价值观。遂将企业经营理念定义为诚信、勤奋、价值、传承。中医企业文化:中医生活化、生活养生化、养生文化化。

医师、调理师、心理咨询师、客户服务人员,都要对专业有深刻理解的执着,对于医养服务工作能够专心致志、孜孜不倦,一心一意做一行爱一行、精一行,有激情、脚踏实地地能持之以恒。

面对快速变化的市场环境,企业团队都要学习,建立学习型组织是做企业的基本目标。这里谈到学习型组织,不只是要公司同仁多读几本书,也不只是培训什么科目,而是公司全员要通过系统的学习和交流互动,使企业组织更具活力和生命力,实现不断进取、自我更新,更重要的是增加同仁之间、员工与客户之间的互动效益。

学习型组织之父 彼得·圣吉认为,学习型组织要进行五项修炼:「建立共同愿景、加强团队学习、实现自我超越、改变心智模式、进行系统思考。」

4. 机构精干化:中医企业管理层级控制在三级以内。

加强企业干部的素养教育:做人首先要修身正己,不断提高个人能力和素养,诚信做人 做事。

勤奋做事脚踏实地,心怀强烈的医养服务心和责任感,树立创新发展意识,同时还要有风控意识,决策时要深思熟虑,工作中要稳扎务实,工作完成后要复盘总结。

企业主、决策层要创造安心、安身、安业的工作环境,努力为员工谋幸福;管理干部心里始终装着事业、装着集体,全心全意为企业发展献计献策,让公司集团成为有温度的企业组织。

(二)管理精细化:提高中医企业的人力成本竞争力,它有四化:

1. 管理工法化:精者质量,细者成本。以人为本做好医养服务,一切从细节开始。在中医企业里,人是最重要的,尤其是人的积极性、凝聚力和创造力。

管理工法是企业制胜法宝,比如,KPI ( Key Performance Indicator )管理用数据说话,聚焦影响中医企业业绩的关键指标,围绕这些指标不断进行管理改进与提升。

KPI管理可分为三个阶段,一是制定本年度的KPI指引。二是动态调整:每月对KPI进行分析,分析分析不足之处是源于公司外部原因还是内部原因,并以此为依据动态调整KPI指引。

三是目标倒逼:定期公布KPI完成的进度,用目标倒逼确保从年度初开始就不断滚动更新的KPI指引能真正落到实处。

对标优先以中西医企业为标杆,以KPI为核心,定期对比,找出差距,做出优化改进。

2. 成本对标化:中医为体,西医为用。向国内外一流中西医养医馆对比和学习。对内优化,医师、调理师互相学习借鉴,定期讨论、总结经验,把经验与实际工作相结合,形成先进带后进的良好氛围。建立多维度(医术、经营、管理)对标体系。

3. 质量贯标化:建立一套中医企业管理标准体系,进行全员参与的全过程的质量控制。做中医企业、做医养服务,从根本上讲,做的就是医养质量,不仅要有责任心,还要全员参与。

俗话说“一分钱一分货”,中医企业的服务可以贵一些(却比西医医院便宜)但必须保质量。中医企业要赢利,服务就要有合理的价格。

人力成本是刚性的,订价策略采低价格,到了营销降价活动一定是以牺牲质量为代价的。

中医企业应有稳定的价格策略,赚取合理的利润,从而持续盈利,中医企业的核心竞争力靠的是医养技术。

做好服务是指营销前、中、后的客户服务及专业心理咨询服务。服务质量至上,合理价格自然会是中上价位(用良好的经营赚取合理利润)。

4. 财务稳健化:中医企业要追求有利润的收入,要有现金流量的利润。全面预算管理:(1)预算管理的核心是将战略目标和任务落地,在一定时间內执行达成目标,它主要统筹财务、人力、资金、医术等资源,通过目标分解、资源配置、执行跟踪、纠错改进等促进年度目标达成。

(2)预算编制与管理並重,经营考核与预算紧密挂钩。建立预算管理信息系统,形成从预算编制、执行、分析、调整到考核的闭环管理。

并通过KPI对比分析,快速了解驱动经营的关键因素,并积极采取行动。现金管理是财务管理的核心,它的基本任务是保证经营有现金收入,支出有现金支持,实现有现金流量的利润,确保中医企业经营运行和发展需要。

(三)经营精益化:重点是要提高企业的持续盈利能力,它也有四化:

1. 业务归核化:中医企业必须构建自己赚钱的核心业务,比如:癌症肿瘤、疑难杂症的核心医术及外治法为主业务,非核心的调养业务为辅。中医馆采双品牌(东方岐黄、道济堂)经营,分级为核心业务及非核心业务,做好业务定位。

2. 创新有效化:要有效、有目的、有组织地创新。企业一流品格是企业在经营活动和社会交往中体现的品质、格局和作风;其中几项企业品格–热心公益、关心员工幸福和客户(患者)医病关系,它反映了企业的价值观。

人命关天,医养安全稳定是中医企业的大事和底线。稳定就是中医企业里不能发生群体性事件,为企业积极主动化解内部矛盾及医患矛盾。心理咨询医师的工作职责不单是面对患者,还要面对企业员工,避免积累大的矛盾。

3. 市场细分化:中医企业转型(五星级酒店型的中医馆)而非转行。市场决定业务的发展,把握和创造客户身心灵医养的需求。品牌定位细分为《东方岐黄》、《道济堂》,有助于中医企业区隔市场并占据更多市场份额。品牌战略塑造工作为中医企业工作的重中之重。

4. 价值最优化:它的核心概念是合理订价,主动掌握订价权。要稳定服务价格,降低成本,取得利润。

结语:1. 希望工程公司集团(包括中医企业)的经营理念:诚信、勤奋、价值、传承。中医企业文化:中医生活化、生活养生化、养生文化化。

2. 经营管理是企业生存之基,服务质量是企业立身之本,医术研发创新是企业动力之源,企业必须抓好经营管理、服务质量、医术研发创新,提升中医企业核心竞争力,方能在激烈的市场竞争中始终掌握价值与价格的主动权,稳定服务价格,降低成本,取得利润。

3. 企业做得得心应手,规模适度才是最好。企业成长是有逻辑的,规模从小到大,从大到强(具核心竞争力),再到优(稳定的盈利能力)。企业追求要活得好、活出质量,中医馆加盟系统重质不重量。

风险提示:本文仅代表笔者观点,不作为企业经营管理的唯一标准,应以企业本身属性条件的诸多数据指标的变化来检验企业核心竞争力。

 

韩国楼市急挫租客受累破产

笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。

韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。

韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。

另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」

楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。

政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。

香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!

详解西班牙非盈利签证:登陆后想买房可以拿国际收入贷款吗?

近年来,随着人民经济水平的整体提高,移民不再是高净值人群的专属,也成为许多中产阶级为儿童和家庭创造更好成长和生活环境的选择。

西班牙作为欧盟和申根国家,地理位置优越,周围沿海,靠近法国和葡萄牙,作为欧盟成员国的西班牙,其护照可以畅游欧盟其余26个国家,教育水平也位居首位,确实是移民的最佳选择。

相对于传统的西班牙50万购房移民,超低成本的西班牙非盈利性居留移民更受众多申请人的青睐,通过购买或租房获得欧盟居留资格。

非盈利移民项目是目前移民市场性价比最高、处理速度最快的移民方式,已成为许多家庭移民的新选择。

西班牙非盈利移民

什么是非盈利移民?

顾名思义,这个签证的名称叫“非盈利签证”,意思就是申请人不能在西班牙盈利。

所谓不能盈利,并不是说不能赚钱,而是指申请人不能受雇于西班牙当地的用人单位,不能拿他们的offer。

“不能工作”的限制并不是永久的,而是在持有非盈利居留的5年时间内。也就是说,在拿到这个签证开始,到5年后换取永久居留卡之前,这段时间里,申请人是不能在当地受雇工作的。

拿到永久居留卡之后,除选举权与被选举权之外,申请人就拥有了与西班牙公民完全同等的权利。

图取自网络

非盈利移民到底要求多少存款?

西班牙有一个IPREM指数(维持生计的最低金额指数),意思是在西班牙生存所需要的最低金额。拿最新的2023年IPREM指数为每个月600欧元为例(指数以西班牙政府最新公布为准),一年的IPREM就是7200欧元。

图片取自西班牙IPREM官网

根据西班牙驻华大使馆官网的说明,申请非盈利居留签证,要求的最低金额相当于多重效应公共收入指标IPREM金额的400%。

在此基础上,申请人负责照顾的每个家庭成员需额外再加IPREM金额的100%。

图片取自网络

西班牙非盈利居留初次申请条件

a) 如果申请人满足法定刑事责任年龄,需提供最近 5 年生活过的国家的无犯罪证明;

b) 没有被与西班牙签订相关协议的国家禁止入境;

c) 在不需要工作的情况下,有足够的资金满足自身及其家人在西班牙居住的生活开销;

d) 在西班牙获准的保险机构,购买商业医疗保险;

e) 没有任何 2005 年国际卫生条例规定的危害公众健康的重大疾病;

f) 已支付了申请流程的相关手续费。

西班牙非盈利居留项目申请流程

由于每个领取要求和每位申请人自身情况的差异,材料清单欢迎咨询客服领取。

西班牙非盈利居留项目申请流程,图片取自网络

西班牙非盈利登陆后住哪里?

  1. 租房

出于时间有限和成本的考虑,大多数非盈利移民前期会考虑租房生活,西班牙租房市场火热,租金连年攀升,但相较于国内一线城市的租金还是相当实惠的。

当然由于在西班牙没有收入(工资单),也有不少移民遇到租房难的问题。想解决这个问题有两种方案:一,找在西班牙本地有收入的朋友做担保人;二,通过我们帮助与房东协调。

 

  1. 购房

有些非盈利移民登陆后经过考察会选择买房,目前可以通过全款购置或者通过非西班牙的国际收入贷款买房。后者鲜为人知,其实移民可以选择自己喜欢和合适的区份通过律师办理贷款购房,贷款额度50%。欢迎后台咨询我们了解更多细节!

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抱残守缺,经济褪色 创新进取,自然得益

笔者最近到日本四国单车旅游,七年前已曾到访当地,今次旧地重游别有一番滋味在心头。我们走的路线是出名的岛波海道,在日本国内及国外也颇具盛名,是单车爱好者的热门胜地!今次笔者发现不少店铺都已结束营业,一条在大三岛的旅客街,原来有30间铺,只余下两间继续经营,其余的都已关门大吉!即使在今治市大街上,情况也差不多,相信在疫情下挨不过去,就算现在游客重临,也无法重新营业!令笔者回想在80年代,日本是多么繁荣先进,无论是歌曲、电影、衣着等等文化,都是引领潮流的先锋,日本生产的汽车及家电、半导体,也是打破天下无敌手,世界上不少企业都向日本企业取经。由80年代的黄金盛世,去到今天日本的萧条与凋零,只是40年间的事,令人不胜唏嘘。

相反,笔者上月也曾到访佛山,参观了一间装修公司,相信大家都曾有找师傅装修的经验,究竟装修师傅手工如何、会否偷工减料、能否准时起货等等,千头万绪都会令大家非常头痛。但佛山的装修公司为解决此问题,备有八万呎的展示厅,对每一个工序都有实体模型示范,例如墙身油漆会进行七次涂层,每一次的效果都会见到;强电流与弱电流交界的地方会贴上锡纸,每一项工序都可以具体让客户了解到,也为工序设订合格指标,例如墙身斜度必须少于2mm、90天必定完工,否则按天罚款;令人安心的是设有监察视频,客户可以24小时实时见到装修情况,装修公司员工也必须每天拍照汇报工作进度。透过以上种种统一化,标准化的流程,客户都可以安心委托他们进行装修。

回想香港,装修仍然是没有标准,想找到合心意的装修公司靠的是介绍及运气,没有创新的意念及突破的决心及毅力。不单是装修,正如笔者之前也曾撰文提及香港的地产代理模式50年不变,国内已经变完又再变,香港仍是原地踏步。

经济向前走,必须靠企业创新及突破,收入增加买楼能力自然强,楼价才能长远升值。香港要再度起飞,就必须以日本为戒,不思进步拥抱着过往的光辉,也只是近黄昏!

「巴菲特效应」下,日本资产再次受到追捧 | 居外专栏

巴菲特时隔11年后,再度访问日本,并在接受采访时称看好日股,并会考虑加码投资。

巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦(Berkshire Hathaway)将对日本5大商社的持股比例从5%左右提升至7.4%。目前巴菲特日本股票的投资,已成为其除美国以外持有最高股票数的国家。

而在巴菲特的背书下,外国投资者正在大幅购买日本资产。

自美联储开启加息后美元走强,因此大多数全球主要经济体的货币都出现了 一定幅度的贬值,而日元的持续贬值更甚,其贬值幅度一度成为G7国家之最。

而在日本央行继续执行货币宽松政策的情况下,日元近期又继续维持贬值趋 势,5月25日再现1美元兑145日元的低位。

当前的日元贬值,其实对日本经 济还是有一定的带动作用,首先,贬值利好出口为主的制造企业。

然后,贬 值带动日本股市上涨,日股在5月17日突破3万点大关;6月5日更报收于32217点之上,创日本泡沫经济崩溃后的新高。

最后,从海外投资者的角度来看,日本资产具有很高的吸引力,资金也在源源流入中。

日本股市是今年同期全球表现最好的市场之一,截至5月底,东证指数自年 初以来上涨 14%,是1990 年以来的最高水平。

投资日本股票的优势,包括日本上市公司治理取得成果,向股东返还的现金的公司数量和总额不断增加, 日本回购和股息总支出去年升至创纪录水平。

近50%的日本企业资产的负债表为净现金,而美国企业的这一比例为22%。

东证指数成分股公司中约有54%的公司股价低于每股帐面价值,而标普500指数成分股公司,这一比例 仅为7%,此数据足以体现日股的投资价值。

日本的房产投资也持续上涨。第一季度的商业房地产投资同比大增102%,投资总价值超过1.27万亿日元,其中海外投资较去年大涨401%。

在所有类别的商业房地产投资中,写字楼吸引的投资资金最多, 约为6050 亿日元。

酒店类别的投资额同比增幅最大,同比增长超过 960%,为1,450 亿日元,而外国投资者贡献的投资价值超过 500 亿日元。

数据来源:CBRE

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

救经济,撑楼市 撤辣招,莫迟疑

上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止,主力墙莫轻拆」,文章中指出楼市是支柱产业,等如物业的「主力墙」,一旦让其「凌迟式」崩毁,有机会重演香港1998年至2003年的危机。

大家都知道房地产有很长的产业链,除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具,间接影响银行、律师行等等众多行业,楼价下跌也会带来财富效应,令消费减少。笔者认识不少饮食业老板,也在叫苦连天!银行为了竞争,按揭回赠不断提升,部份更创新高至3%,部份银行则提供大湾区港币按揭,可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩,去年已经亏蚀了5亿元,是过去5年盈利的总和,今年首季成绩好转,全港有近13,000宗二手成交,平均每月近4,000宗,比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%,不过踏入4月份,成交又显著回落,估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交,过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交,大部份代理相信又回复亏蚀状态,更严重的是这也只是冰山一角,其他相关行业也在面对艰难岁月!

笔者从前线了解到,不少业主是有能力、有需要换楼的,问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修,搬入后才卖出现住物业,在交接上是最方便的,问题是要先付巨额首期外(五成至六成楼价),还要先付15%的「辣招税」,待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期,绝对不是一个小数目,即使换楼业主有能力负担,银行又会否提供按揭?要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易,结果只能被迫选择先卖后买,但当楼市淡静,沽出物业已经不容易,又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力,令楼价进一步下跌,恶性循环一旦形成,神仙也难救!

刚好在同一天的信报头版头条,新闻是「内地振经济,研放宽买楼助购车」,内地首季经济明显回升,主要受防疫措施放宽影响,踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市,以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下,也要想办法为楼市加入动力,否则经济在欠缺「主力墙」下,随时有倒塌危机,经济就更难有起色!

香港比内地幸运,只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药,固然能够控制短炒投机,防止外来的抢购潮,但也有后遗症,一旦长期服用令物业市场变成一潭死水,经济只会更雪上加霜,也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动,检讨及取消不合时宜的「辣招」,令经济重获活力!

租金平过供楼 租楼?买楼?

笔者最近在社交媒体见到一位独立股评人的文章,认为租楼较买楼划算。他解释购入一个$1,100万的物业,即使经纪佣金及厘印费不算,30年的总利息支出便达到$684万(以3.5厘计算),买入的物业总成本为$1,784万。而租金以每月$2万推算,如果租金不变的话,总成本为$720万,即使以每年4%通帐计算,加租30年的总租金为$1,346万,也比买楼便宜!

这位股评人似乎忘记了,经过30年后,买楼业主仍然拥有物业可以继续自住,继续节省租金,甚至可以做逆按揭,每月收取年金直至终老,成为业主能安享晚年的重要资产;或者将物业出售或出租,物业价值长期跟通帐挂勾,是抗通帐的最佳手段。相反作为租客,付出了30年的租金后,仍然是一无所有,过去支付的租金都是纯支出。其实,除了用30年后作比较外,拥有物业可以带给业主金钱以外的满足感与方便!

作为业主,不怕物业两年的租约到期,随时可能被业主要求迁出,拥有物业会为家庭带来更高的安全感,尤其是女性,这不是金钱能计算的。实质上,也可以花更多时间、心机及精力于装修自己的物业上,令其更适合自己的个人喜好,更加名正言顺成为自己家庭的「安乐窝」。除此之外,物业也会为业主带来更多机会,笔者年轻时为了创业,也是靠卖出自住物业套现,才能实现自己的创业梦!在过去30多年的营商环境里,笔者也明白到跟银行贷款时,往往根据贷款人有多少物业,不抵押也好,抵押也好,即使是有政府保证的贷款,有物业的话银行就容易商量多了!

当然,赞同租楼的,往往认为租楼可保留更多现金在手,可以进行股票或其他金融产品投资,灵活好多,不需要硬性规定每月供款,有被绑死一世的感觉!对于真正精于投资的专家来说,可能是真的,但对于很大部份普罗大众来说,投资并不是一件容易掌握的事,往往「损手烂脚」,随时得不偿失!

而且没有固定的负担,年轻人更容易倾向过度消费,长辈作为过来人深明此理,所以往往会为子女付首期,变相迫子女有一定责任感去供款,也是「强迫储蓄(Forced Savings)」的一种。其实根据过往的按揭供款纪录,按揭大多在10年左右便供满,趁年轻收入容易提升的背景下,买楼就变相令其储蓄上升,对日后创业也好,或将来退休也好,也有一定的倚靠了!

所以在香港生活,有一套自住的物业,是利多于弊的,始终比租楼好!