楼市短期受压 长远前景乐观

香港的住宅楼市受到国内复常及通关有利因素影响,在2023年第一季有好表现,价格比去年底反弹近7%,成交也显著增加。买家眼见楼价已从高位回落超过15%,纷纷改变过去一年的观望态度,抢闸入市!但经过首三个月的反弹后,业主见形势有转纷纷反价,而心急出售的业主,包括移民客户已经在首季出售了物业,二手市场上的业主叫价都是「企硬」,买家见楼价已经迅速反弹,又不急于再加价追货,形成二手市场出现拉锯形势;一手方面发展商也不停部署出货,始终现楼待售单位已超过18,000伙,发展商也是用同区二手市价推盘为主,换句话可以用旧楼价买得到新货,理应反应不俗,但除了个别有铁路概念的楼盘销情尚可,其他高价物业的成交也是寥寥可数。当然相比去年差不多完全停顿为佳,但是要大规模去货,就必须外间因素配合。

由于豪宅的买卖,不少是与国内买家有关,中国的疫后经济仍然疲弱,楼市销情一路未回复,现楼楼价不振,财富效应影响下,连消费力也需要政府大力刺激!另外,美国联储局六月加息的机会率又上升至40%,令港元按揭息口有上升压力,再加上债务危机,令买家选择按兵不动,所以笔者估计香港住宅楼市在未来6个月都不会太景气,二手市场了个别笋盘外,大致上都是买卖两闲。至于发展商一手市场的持货力较强,都会考虑长远的因素。

大家都相信美国债务危机,国院二院始终会妥协解决,而美国的息口在年底或明年初回落的机会也极大。再者香港近期不断优化专才到港的措施,除了新设的高端专才计划,连原先正在实施的优才计划,其人力清单也由13项加大覆盖至51项不同行业,政府的目标是每年增加35,000个外来的优才或专才,这类人才必会带动房屋需求,笔者估计这类大都是中产阶级,对香港中价物业的租赁市场带来实质需求!

另外,政府也公布了新田科技城300公顷土地的详细规划,这里主力发展创科行业,面积等于14个大埔科学园,笔者相信也会吸引不少大型科技公司巨企进驻!以后专才不会再集中居住在港岛或九龙市中心,北部都会区一旦形成,新界的物业可能会跑赢大市,甚至在深圳的物业也连带受到刺激,大家不妨多加留意未来发展的走向!

总括而言,笔者对香港住宅物业的长远前景,仍然是乐观的!

现在真的是投资柬埔寨房地产的最佳时机?

柬埔寨的经济在过去几年中一直保持6%至7%的增长,甚至经过两年的疫情,2022年的GDP还是保持在5.1%,而2023年的GDP更预计将增长5.6%。

很多人会说:“柬埔寨的政治不是很稳定,Ellen你怎么看? 投资者可以在政治不稳定的国家投资吗?”

不可否认,我们很常听说柬埔寨经常发生抗议事件,政治局势可用“动荡不安”来形容!

但我个人认为:危机就是转机!虽然柬埔寨的政治局势动荡不安,但是我们可以看到,近年来政府在各个领域都进行了积极改革,这些改革成果反映在经济发展速度。

柬埔寨

这些年,柬埔寨的经济成长能如此快速、市场前景非常乐观,完全是因为柬埔寨正在发展中,需要各方资金的投入,政府为此对外采取开放的态度,提供税务优惠等等。

这对投资者来说,无疑是最好的投资时机,所以投资者可以抓住这难得的机会,在柬埔寨政府向我们招手的时候入场,不要等到哪一天他们发展好了、收紧外国投资政策,到时候这样的机会就没有了。

1. 柬埔寨的房地产市场有哪些趋势和前景?

柬埔寨房地产市场近年来一直在增长,特别是在首都金边。预计未来几年,柬埔寨的房地产市场将继续保持稳步增长,尤其是在旅游和工业发展方面。

柬埔寨

2. 如何确定柬埔寨地皮的市场价值和潜在回报?

在评估柬埔寨地皮的市场价值和潜在回报时,投资者应该要投资拥有基础设施的土地,如道路、电力和水供等,以增加房产的价值和发展潜力。

因为这些地区有比较明确的土地使用用途、土地面积、地段和市场需求,所以回酬高,也可以在短期内看到。

3. 如何找到可靠的柬埔寨地产开发商和代理商?

要找到可靠的柬埔寨地产开发商和代理商,需要一些时间和精力,但是选择一个可靠的代理商,可以确保你的投资安全和成功!

柬埔寨

当寻找可靠的柬埔寨地产开发商和代理商时,投资者们可以采取以下措施: 

  1. 搜集信息:在网上搜索有关柬埔寨地产市场的信息,包括可靠的开发商和代理商的名字和联系方式,也可以通过询问当地的朋友或同事,以及在柬埔寨的驻外机构了解相关信息。
  2. 进行背景调查:在选择开发商或代理商之前,进行详细的背景调查是非常重要的。你可以查看他们的网站、社交媒体专页,阅读他们的客户评论和反馈,以及向相关机构来了解他们的信誉度和专业程度。
  3. 与多家代理商和开发商联系:建议联系并与多家代理商和开发商沟通,了解他们的经验和专业知识。通过这样的方式,你可以评估他们是否可以提供你需要的服务,并找到最合适的合作伙伴。

但老实说一句,要找可靠的代理商肯定非IQI莫属!我们不只在马来西亚有超过20个办公室,在全球不同国家也有我们的团队。

他们都有丰富的经验和资源提供最地道的服务,或者可以协助与当地的律师和顾问联系,为投资者提供一条龙的买卖服务。

IQI柬埔寨也因为提供客户卓越和优质的服务,最近荣获《2023柬埔寨房地产奖》的“最佳房地产代理机构奖”。

柬埔寨

因此,如果你需要帮助,可以随时联系IQI团队,我们将竭诚为你服务。

4. 投资柬埔寨地产的最佳时机是什么时候?

如果你问我,我会说是昨天!因为今天的价钱肯定比昨天贵了!所以,马上行动吧!

本文是由IQI房地产中介卢彬彬提供。

道医通三焦壮肾水调理糖尿病自愈 | 居外专栏

中国糖尿病患者将近1.5亿人,患病主成因:生活习惯不良、压力情绪所致、代谢问题(包括吃西药中毒所致)。

《黄帝内经》健康养生秘诀:依序排湿寒、通经络、除毒素(提升免疫自愈力),健康自然来。

健康长寿的要领,大道至简:《排湿寒》调动自愈力、《通经络》提卫真气、《除毒素》提升免疫力,百病不生,健康养生。

糖尿病可以采道医通三焦壮肾水祖传手法(不吃药、不打针、不手术)调理好,惟情绪不稳定、个性暴躁,不配合调理的患者不容易调理自愈。

道医三焦畅通术调理糖尿病自愈步骤

步骤1:排湿寒,唤醒自愈力。

批注:湿气过重,会酸;气血过不去,会麻木;瘀血会痛。

步骤2:通三焦 – 三焦经统管全身通路

三焦经起于肚脐下方的包宫与胃经、胆经相会;经络管脏腑之表,穴位管脏腑之里。糖尿病是长期性病症,属阴虚火旺:虚则补其母穴。

批注:母能令子虚(虚则补其母穴),子能令母实(实则泻其子穴)。

步骤3:内膀胱经通利水道,身体最大的排毒器官。

三焦经、内膀胱经疏通后要重灸,提升关键穴位的能量。先开穴后艾灸,效果快。

实操:探察内膀胱经的痛点。背部也可采点搞耒调动气血。用双手揉背,使身体放松。

冷凉的穴位处可用艾灸。

批注:手足阳经的五输穴(井穴、荥穴、输穴、经穴、合穴)。

各经络输穴:根据脏腑情况选五输穴打开胰腺通道。

步骤4:壮肾水 – 调理后会留口水,就可逐步停药。

1. 脾升胃降:脾主升清,胃主降浊,两者相互协调。

2. 糖尿病患者无法上传人体津液到经外奇穴-金津(左)、玉液(右)而口干舌燥。

 糖尿病者要补阴虚。以腹式呼吸促进肠胃的蠕动。

批注:糖尿病患者大多是阴虚火旺,经络阴经疏通采逆方向泻法解热。

3. 壮肾水,滋养胰腺功能。

壮水之主,以制阳光。脾升胃降:脾主升清,胃主降浊,两者相互协调。

清代名医黄元御,把人体的气机升降画成一幅图,如上图,中医理解人体的气机升降模式,非常有帮助,很直观,一目了然。

心肺在高位,肺朝百脉,肺气给其他脏器进行输布,肺气需要肃降,肺为天,本来就在最高位了,当然需要下肃了。

如果肺气不肃降,上逆的话,就会咳嗽,呼吸道、支气管都不舒服了。

传统中医的心生血论述。首先,心肾同经,同属少阴经、肾水上承、心火下降,心肾系统通过这样的机制,达到一种平衡。

健康的身体状态就是水火既济,最直接一层意思讲的就是心肾系统的平衡状态,那么火水未济,水火不济等状态,就是疾病的症状了。

脾胃肝胆的升降功能,最主要最直接的一个气机升降功能就是,肝随脾升,胆随胃降,肝脾为脏属阴,胆胃为腑属阳。

生命的机制就是吸纳天地日月的精华之气,人体的阴阳机制也有一个水火既济的宏观机制。

肝胆为木,脾胃为中土,肾为先天之本,而脾为后天之本,对人体而言,消化食物是人体生长,生命动力的主要来源。

五行中有木克土的特性,植物可以稳固地表,植物可以钻进土里面,深一层是木性对土性的一种制约。

阳木为胆,阴木为肝,阴脏为有形,是肝的木性特征,而肝木就是随着脾土的养分输布来生长的,所以肝随脾升。

胆气的体现形式,从解剖学可以看到一些运转模式,胃为谷之海,容纳食物,胆汁分泌到胃里面,帮助消化分解食物。

胆汁胃液食物分解出来的食物,输送到小肠,进行清浊分解,吸收有效成分。营养学理解认为就是有形之物,营养成分,中医认为是包括有形无形的营养成分,阳之精,阴之精都会吸收。

然后,进一步通过大肠的分解,之后通过两便排泄出体外。

人体的气机升降运行机制:条条大道通罗马,我们可以回头来理解《黄帝内经》素问之灵兰秘典论篇,将会有另外一番体会:

『心者,君主之官也,神明出焉。肺者,相傅之官,治节出焉。肝者,将军之官,谋虑出焉。胆者,中正之官,决断出焉。膻中者,臣使之官,喜乐出焉。脾胃者,仓廪之官,五味出焉。大肠者,传道之官,变化出焉。小肠者,受盛之官,化物出焉。肾者,作强之官,伎巧出焉。三焦者,决渎之官,水道出焉。膀胱者,州都之官,津液藏焉,气化则能出矣。凡此十二官者,不得相失也。』

批注:1. 促进脾胃后天之本,调理脾胃功能。2. 糖尿病患者无法将大小肠分泌的津液上传到金津(左)、玉液(右)两穴(经外奇穴)而口渴。胃怕寒,喝偏阳性的温开水解渴。

(热水+冷水的开水偏阴性,不宜喝)。

重点操作:大肠经、任脉、脾经、胃经、膀胱经。察找穴位堵点(痛点)。

先做腹部再做背部,最后做四肢的穴位。夹脊–八髎找痛点,疏通之,若采刮痧+艾灸(文火为补)。

批注:用刮痧板引气血,做后若虚,用灸调理。

【小结】二型(后天)糖尿病调理要领

1. 二型(后天)糖尿病调理步骤:首先要排湿寒(酸性物质多,先排),提升自愈力。

2. 全身关键穴位打开疏通(至少1疗程)。

3. 道医通三焦+壮肾水,逐步改善糖尿病,可停药。

4. 糖尿病患者的饮食五个注意要点:

食疗、心理调护(保持情绪欢愉,对血糖稳定很重要) 、适当运动。以散步,骑率、慢跑、打太极拳、八段锦等有氧运动方式为好。

风险提示:(1)本文仅代表笔者观点,不作为医疗治病依据,身体有疾病,请先到医院就医诊断。(2)让数据指标的变化告知:体检数据是检验调理效果的唯一标准。

在家工作恒常化 写字楼前景黯淡

在疫情期间,不少公司的雇员都被迫在家工作,当初当然不适应,工作流程及设备都要作出相应的配合。但经过三年的实施,在家工作逐渐成为一种潮流,即使疫情过去了,不少公司仍然实施在家工作的模式。

在家工作恒常化,自然影响对写字楼的需求,笔者翻查政府在年初公布的《香港物业报告2023》,报告内指出香港的写字楼在2022年底空置面积超过2000万平方呎,相当于10幢IFC2 ,空置率已经达到14.4%,创出1998年后的新高纪录,相当惊人!空置面积大增主因是供应增加,单是2022年便有超过370万平方呎的写字楼落成,为2021年落成量的7倍,而展望2023年落成量则是287万平方呎,而2024年则是114万平方呎,如果需求不增加的话,空置面积则会继续上升至超过2400万平方呎。根据专门做写字楼的代理朋友透露,高危期在2024年至2025年,他们估计会有大量外资银行的租约到期,银行是喜欢实施在家工作的行业之一,可以预期当租约到期,自然会大量缩减写字楼的租赁面积,空置率可能会进一步上升。

香港其实已经较为幸运,相比外国,在家工作更为流行。笔者有两位女儿在工作,一位在澳洲,她每星期只有一天回写字楼,其余日子都是在家工作;相反,在香港工作的女儿则是每星期有一天在家工作而已。而笔者有亲戚也在英国工作,他在新公司工作了九个月,只有三天回公司工作,其余时间都是在家工作。可见在外国写字楼面对的困境,比起香港更加困难!

香港的写字楼业主,尤其是甲级,大部份都是大财团或是身经百战的投资者,借贷杠杆一般不高,被迫贱卖的机会很小,再加上国内经济一旦复常,人民币国际化持续,香港作为全球最主要的离岸交易中心,对写字楼的需求是有增无减,危机较低。

相反,外国的写字楼不少是由基金或ETF形式持有,过去几年利用低息进行借贷入市,杠杆比例高,一旦空置率上升,租金收益下跌,在利息上升的背景下,供款也可能出现问题,一旦违约银行就会收楼迫仓,贱卖物业,新一波的信贷危机由写字楼引发,一点也不出奇!

作为投资者,宜减低同类物业或金融产品的投资,若利用杠杆借贷的话更宜及早行动,减低风险!

纽约上东区的富人豪宅是什么样子的?

纽约市上东区(Upper East Side),是曼哈顿所有社区当中最富贵的区域之一。

你可以在这里找到著名的石油大亨洛克菲勒家族,美国总统罗斯福家族、纽约地主阿斯特尔家族等等耳熟能详的名流富豪。

上东区除了深受富豪们喜爱,同时也是纽约市长的官邸格雷西大厦(Gracie Mansion)的所在地。在过去的200年里,格雷西府曾经是多位纽约市长的家,因此这座官邸极具历史意义。

此外,上东区汇聚了纽约市最优质的学校,是数一数二的顶级学区,也因此吸引不少华人家庭定居于此。

这里名校云集,著名的公立高中包括埃莉诺罗斯福高中(Eleanor Roosevelt High School)和道尔顿私立学校(Dalton School)等等。

今天就跟着居外脚步体验纽约最悠久“老钱区”,一探上东区的魅力!

优越的地理位置

上东区位于曼哈顿的中心地带,是纽约市最为繁华的商业区之一,毗邻许多高档购物和餐饮场所,交通也非常方便。

此外,上东区毗邻中央公园和东河,距离曼哈顿中央商务区只有几分钟的车程,交通便利。

高投资价值

上东区拥有纽约市最昂贵的住宅,包括豪宅、公寓和公寓酒店。这些住宅通常设有高端设施,如健身房、游泳池、保安和礼宾服务。

由于上东区房产拥有优越的地理位置、豪华装修和一定的历史价值,当地房产投资具有较高的回报率和升值潜力,备受外国房产投资者的青睐。

全球化社区

纽约上东区是一个国际化的社区,聚集了来自世界各地的精英人士。住在这里,你有机会结识来自各行各业的人才,建立有价值的人际关系。

奢华石灰岩豪宅待售!

上东区第五大道附近有一栋六层楼高的石灰岩豪宅证正在寻找主人!

这栋豪宅建于1869年,并且多年来都是纽约名人是住所,其中包括新艺术派彩绘玻璃大师路易斯•康福特•蒂芙尼(Louis Comfort Tiffany)的女儿,玛丽•蒂芙尼。

豪宅被优雅的石灰石所包覆,室内每一处设计都非常用心,包括大理石地板和媲美博物馆的定制照明。此外,豪宅在采用先进的家居技术同时保留了镀金时代的传统文化,将古典与现代完美融合。

这栋堪比城堡的豪宅十分宽敞,共有六个主卧室套房,七个完整的浴室、四个半浴室、横跨六层的生活空间和一个地下室。

门厅和入口长廊的豪华黄铜中央大楼梯,带领你开启全新的生活体验!

卧室位于豪宅的三楼、四楼和五楼,其中包括带有壁炉和私人书房的主人套房,设有一个深喷水浴缸和独立的步入式淋浴间。

此外,主人房里还有精致的嵌入式家具和一个朱丽叶式的阳台,从房内就能欣赏到窗外的树梢美景。

位于四楼的主人套房是爱书者的天堂,因为卧室旁边设有一个大型图书馆,让你在纸醉金迷的生活中沉淀心灵,找到内心平静。

想在平凡的日子中找乐趣?那就探索豪宅顶层的隐秘天堂吧!这里设有家庭影院、化妆间、天窗健身房和设备齐全的酒吧区。再往阳光充沛的屋顶平台走去,则可以看到中央公园和城市景观。

豪宅内的厨师厨房配备了与高级餐厅相称的电器,与主人品味相衬的佳肴就此诞生。
酒红色装修让饭厅更显格调和高贵。

这栋壮观的豪宅可以说是上东区富人的理想生活,这里距离第五大道和中央公园离前门只有几步之遥,往东方向可以去到麦迪逊大道各种商店和咖啡馆、往北方向六个街区是大都会博物馆。

想充分体验上东区无与伦比的优雅和奢华生活吗?这栋豪宅就是上流社会的缩影!有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

撤辣时机未至 调整却属必要

国际货币基金组织(IMF)最近访问香港,发表了一些关于香港楼市的言论,IMF认为若来自炒卖需求的系统性风险已经减退,港府可分阶段取消买家印花税(BSD)及税率达15 %的住宅从价印花税(DSD),房屋局局长何永贤回应说︰「在目前环境下,毋须调整住宅物业的需求管理措施」。笔者明白作为政府,当然不希望楼价大升或大跌,在今年年初楼价自高位下跌了15%以上,当时市场估计政府在财政预算案会有减辣措施!但国内一通关,形势岂即大逆转,楼价也迅速反弹,所以政府很害怕一旦撤辣或减辣,都会为市场带来额外需求,形成炒风,所以就一动不如一静!

但这些楼市辣招,已经实施了超过13年,有部份的确有赶绝炒风的作用,例如SSD(额外印花税)就令到炒家绝迹,适宜保留;但15%的住宅从价印花税,就会令长线投资者成本大增,也退出市场,尤其是中价物业业(楼价在1500 万至5000万之间),市场少了投资者,租客的选择少了,租金自然也难以下跌。部份资金利用家中的子女首置免税买楼,令到上车盘的需求更加大,间接也推高了上车盘的价位!

至于买家印花税,笔者也不建议完全取消,避免太多境外资金涌入,但若是用专才身份来港定居,希望有一所自置居所是合情合理之事,理应受到豁免,而且有名额限制,对推升楼价的影响也自然有数计。

在放宽从价印花税的同时,政府可以考虑增加供应以平衡需求,除了觅地、加快兴建等等远水之外,其实在发展商手里有大量已落成但未出租或出售的空置房屋。根据房屋局公布的数字,2023年3月已落成的空置物业数目达到18,000间,数量多过一年的落成量,相比10年前2013年,此类空置物业只有4,000个,增幅可谓非常惊人!

其实,2019年9月,政府曾经就订立空置税刊宪,但始终无法三读通过,在2020年11月政府宣布撤回法案,令「空置税」流产告终。 「朱门酒肉臭,路有冻死骨」,香港住在劏房、笼屋的「冇壳蜗牛」,天天见到大量空置的新楼在丢空,这两句出自杜甫的诗句可说是最佳写照。笔者也明白发展商不是恶意而为,只是辣招增加了投资的成本,令新楼去货困难,只要政府适当调整辣招,重燃市场的投资及换楼意欲,货尾单位自然可以较易放售,在此背景下加征「空置税」阻力也自然减少。

习主席名言「房子是用来住,不是用来炒的」,自然更加不应该让房子空置,浪费是固然,也容易令人误解是囤积居奇,政府也是责无旁贷!

抗压能力靠累积 企业个人都要识

相信大家都有听过「压力测试」,在申请楼宇按揭时,银行必须假设利率加高三厘,在供款相应提高的情景下,买家是否仍有足够的供款能力。除了个人之外,其实企业也必需进行「压力测试」,量度一下自己的「抗压能力」。

 

有一些压力来源是可以预先估计到,利率增加只是一例,经济衰弱来临,消费型的生意自然受影响;原料涨价直接影响企业的盈利,也是意料得到!但有一些压力来源可能是无法事前预计,就例如今次COVID令全球不少企业都面临很大的压力,企业又应该如何作出准备?

 

本周是五一黄金周,国内游客回复,大量游客令企业生意滔滔,有听说单单是酒店房间都已经涨价一倍,但对于未能坚持至今天,已经关门的商店、餐厅或旅行社,却是无福消受了!又例如刚刚公布新一年的米芝莲得主,新获一星的餐厅叠囍居却在同一天结业,如果他有能力挨多一段时间,结局可能又不一样。

 

抗压能力强在企业层面不外乎两个情况,第一种就是财政实力强,即是大把钱不怕蚀,三年疫情月月蚀、年年蚀都可以挨下去!当然这类公司相信并不少,也不知蚀到何年知月。无可否认,如果企业财政薄弱,短期一年半载的逆景,随时可以摧毁他们!

 

另外一种情况,就是企业的应变能力,遇到困难市场改变亦不会墨守成规,餐厅不能堂食,可以做外卖;私房菜没有客人光临,就改做到会;客户消费能力减弱就改做两餸饭!当然敏锐的适应能力,不可能无缘无故就能拥有,通常都是以一次一次小改变,慢慢磨练出来。这种「抗压能力」不单企业独有,个人也必需具备,在数十年的岁月里必定有经过起落,一遇逆景就放弃,永远无法建立信心及能力去挑战更大、更高、更难的目标。

 

不少父母对其小朋友百般呵护,每一件事都替其绸缪,其至越俎代庖,会打击及担搁小朋友的自信心建立,也令小朋友的「抗压能力」变得虚弱,无法自己渡过逆境,建立人生应该有的「抗压能力」

深中通道快完工 中山楼价有支持

近日,笔者终于可以到中山处理积压了近三年的事务,期间碰到不少香港人,他们也是到中山收楼,申请房产证或者处理装修事宜!

由于疫情加上近年中国政府对内地房地产的紧缩政策,三条红线发挥了作用,中山楼价近年也是向下,高峰期火炬开发区的新楼,可以去到每平米近2万元,现在1万5千元已经有不少选择;东区市中心情况好一点,香港人至爱之一– 新鸿基发展的奕翠园仍然可以卖到近2万元,当然比高峰期每平米也下跌了近4至5千元!笔者有些朋友早年已经买入中山物业,自然与笔者讨论是否会沽出获利。

今次笔者重游中山,市容比以前整齐,尤其是东区,商场人流也不错,经济似乎还可以,但最吸引笔者注意的是大量在建设中的高架天桥,尤其是在火炬开发区!查阅资料得知,大部份天桥都是为了接驳即将于明年6月完工通车的深中通道而设。笔者2016年购入中山物业时,也是憧憬此建设带来的升值机会。转眼间,深中通道由原先的概念,即将变成事实,能否真正发挥促进深中同城的效用,将大大影响中山物业的前景,港珠澳大桥至今仍然未能发挥其真正效果,更令不少投资者警惕!

相对于全长55公里的港珠澳大桥,深中通道只有24公里,行车时间只需20多分钟,便可以由深圳前海至中山的马鞍岛。前海已经是深圳最繁荣的地区之一,相比港珠澳大桥的地点在机场,由市中心至机场又是34公里的距离,走高速公路也要30分钟,即使港车北上,不需要落车过关,由香港市中心至珠海关口,最快也要近1个半小时,若加上通关手续,2个小时是最低消费!

相反,由前海至马鞍岛只需要20多分钟,至中山火炬区也是约30分钟,至中山东区市中心也不超过40分钟,时间上非常之快速!前海楼价高,动辄每平米15万元起,即使驾车走25公里,去到福田也要最少30分钟(不塞车的话),楼价也超过10万,去到最远的坪山区,65公里距离,需时1小时15分,楼价也在3万至4万之间。

中山楼价在每平米1万至2万之间,一定对深圳人有非常大的吸引力。再细看深中通道资料,是八线行车设计,比港珠澳大桥的六线行车更进一级,也反映中央对此项目的信心。借着深中通道,中山将轻易便捷接驳周围五

大机场(广州、深圳、珠海、香港、澳门)及四大深水港(广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏)。物流成本下降使中山有望成为连接珠江东西岸的交通枢纽!

最后,笔者也建议朋友再坐一会,等待深中通道正式通车,发挥效用,楼价有望进一步提升!

大阪IR赌城建设计划,为房地产注入新亮点 | 居外专栏

继2月份外国人访日数量出现大幅上涨后,3月继续保持上涨态势,访日外国人总数突破181万人,为2022年同期的27.5倍。

数据显示,目前的外国访客数已恢复至疫情大流行前同期的约三分之二;外国游轮在疫情后的再次停靠,以及传统春天旅游季的到来是人数上涨的主要原因。

从目前外国访客结构来看,韩国游客数量位于首位,约占整个外国访日人数的25%;目前中国大陆的访日人数较疫情前仍有大幅度的差距,但3月的访日人数较2月,还是上涨了约一倍。

大阪将建造一个集赌城、娱乐、酒店、会议等多功能设施于一体的综合度假区,一直广受各界瞩目。

近日,该计划终于迎来了关键性的一环,日本政府于4月批准了综合度假区(IR)建设计划。

这意味著,在日本的首个特定地区,即大阪府/市可建设以赌场为主导,包括酒店、餐厅,购物中心等在内的综合度假区,已进入实质性阶段。据悉,该度假区将于2029年秋冬开业。

选址大阪湾“梦洲”人工岛,占地近50万平方米这一综合度假区计划,被认为是日本政府推动经济的一项重要举措。

根据目前的资讯显示,以赌场为驱动的综合度假区,建成后每年预计可吸引2000万名游客,其中约600万名为访日的外国人。

每年营收或可高达5200亿日元;为大阪和周边地区提供约3.7万个就业机会,并带来约1.3万亿日元的经济效益,这将有力地促进日本旅游业和娱乐业的发展。

综合度假区(IR)建设计划的通过,也为大阪及周边地区的房地产注入新的亮点。

市场普遍认为,IR建设计划将是“2025年大阪・关西世博会”后的热点延续,一方面,作为兴起的旅游和商业中心,土地价格会稳步上升。

另一方面,大阪的世博会和极具规模的赌城将会吸引大量的游客,这将有效的推动大阪及周边区域的租房和民宿酒店业,从而会持续推高大阪及周边相关地区的房产价格。

风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

用“产业投行融资思维” 快速打造一家生医上市公司 | 居外专栏

医美行业

1. 目前中国整体干细胞储存率仍不足1%,参与发达国家,我国干细胞存储市场预计每年达320亿元以上的规模。

2. 目前女性最关心、最热门的保养服务项目“抗衰老保养”在所有项目中的提及率高达72%。根据Transparency市场调查,我国抗衰老市场规模900亿元,CARG>15%。

3. 根据彭博预测,从2015到2025年我国中等收入以上人群比例将从33%上升到70%,中高收入人群的增加为医美市场的发展奠定基础;至2025年,我国医美市场有望达到7000亿元,复合增长率30%。

医美行业当前对再生医美的研究主要有两部分:第一是组织工程,其中一个典型案例是注射型软骨,将软骨细胞分离、培养、扩增,再应用到人体中,实现软骨重建。

第二是干细胞抗衰,通过干细胞的旁分泌机制,表达、合成、分泌大量活性因子,实现组织和器官损伤修复。

目前,国外已有机构开展干细胞抗衰注射,虽然临床表明对机体衰老、面部年轻化有一定效果。

但循证医学证据并不可靠,比如在细胞培养过程中,通常易发生基因突变,如果发生突变后的细胞无限增殖就会形成肿瘤的风险。

再生医美符合未来发展的医美商业模式

医美产业的兴起气象带动社会的经济效益的显出。因此,以干细胞为基材的医疗产业必为未来最有潜力发展的医疗产业,能充分在再生医学、转化医学、预防医学领域及医美行业等卓越医疗的贡献与成果来造福人类。

相比于以激光、注射为主的传统方式,再生医美是效果更好,更符合未来发展的医美方式。

再生医学与医美结合,可以通过修复、替代或再生人体细胞与组织,实现人体容貌、形态与机能的修复、再塑与提升。

间充质干细胞行业存在未耕耘市场利润空间,为我国医疗生物产业的支柱。新创立的生医公司自我定位为上游供应商:可发展以抗衰老市场、再生医美外泌体、细胞储存市场及医美市场为先的市场主轴。

  1. 在预防医学上提供20年优质干细胞储存服务,以干细胞优质数量化10的8次方及均匀浓度为核心。
  2. 抗衰老市场上提出九种干预疗法及干细胞植入。
  3. 在医美市场上提出干细胞修复和再生,面部年轻化、干细胞隆胸、自体干细胞客制化保养品(面膜、干细胞外泌体化妆品)服务、干细胞植发(在毛囊乳突干细胞的转化及深层导入诱发干细胞生长)。
  4. 在预防医学上提出免疫细胞、间充质细胞等储存。
  5. 在精准医学上提供治疗老人痴呆症、退化性关节炎、小脑脑瘫、干细胞制剂。

     资讯来源:杨铨庆博士、美国哈佛大学访问科学家

新创生医公司知识产权作价实缴资本的法律依据

中国《公司法》第27条 从2014年3月1日起,无形资产出资比例可达100%。

换言之,知识产权(无形资产)可以100%作为注册资本注资为实缴资本,同股同权增资扩股,有利于融人才(用股权、期权激励人才)、融资(用股权融资金、资产并购)、融渠道(用股权融代理商)、融资源(用股权融供应链),对于生医公司具有极大的做实做大作用。

知识产权(无形资产)作价实缴资本:包括-知识产权、技术创新、商业秘密、研发投入、商标、各种专利、项目前期投入、公关成本、渠道资源、政府资源、创新商业模式、预估价值等。

实务上,针对企业的营业执照上面的主营项目(营业范围)密切相关,通过【企业股权分配管理系统,知识产权稳定性能价值评估综合软件,知识产权数据智能、众筹基金、申报流程监控系统,知识产权专利评估、技术转让、创新孵化综合系统,无形资产知识产权高质量高安全价值评估软件】

可在技术股东个人名下,重新研发计算机软件著作权(由国家版权局核发知识产权软件著作权证书)

企业重新研发计算机软件著作权证书,不牵扯原先任何发明及技术专利,不需要担心会泄漏任何技术等机密数据,经由北京财政局认可的专门评估无形资产的评估机构及数家跨不同领域的单位协助评估、估价(评估无形资产知识产权价值。

与欧美日各国案例比价评量,先评估未来五年的价值)、审计、验资后,出具审计报告及验资报告,成为公司有价资产,企业再到市场监督管理局,变更企业的注册资本为实缴资本到位(知识产权出资完成公司的实缴资本)。

后续公司合法合规地同股同权做股权融资,规避非法集资的风险,并规避“名股实债”的所谓估值法的股权融资风险,对公司资本运作融资上市进程取得重要帮助。

公司以美国上市为目标,资本运作顶层规划,笔者给新创的生医公司杨博士(技术长)的建议:

当下最重要的启动关键步骤

步骤1:研发技术之知识产权做到杨博士(技术长)个人名下。

步骤2:杨博士(技术长)个人名下的知识产权,作价到上海OO公司的资本科目项下。

步骤3:技术资本作为原始股,首先提拔10%-20%作为创始团队用。并完成融资型商业计划书。

步骤4:根据融资型商业计划书(预估未来5年营收损益数据、融资用途、天使轮融资金额、美国上市规划辅导)。释放10%-20%原始股作为对外融资用;对外融资金额;比如3亿元?当然这要根据技术作价成公司资本的金额多少及未来5年获利预估而定。

风险提示:投资有风险,入市需谨慎;理性投资,风险自担。本文仅代表笔者观点,不作为项目投资建议!