房價探底引海外買家 波多黎各會成為第二個希臘嗎?

當美國 2 月陷入急凍,波多黎各可是有著 26 度的宜人氣候,此外它的海灘,也被TripAdvisor評為全球最美海灘之一。

波多黎各有著 26 度的宜人氣候,它的海灘被評為全球最美海灘之一

《CNNMoney》報導,由於波多黎各現在已成買方市場,用 10 萬美元就買進海邊的三房物件。避險基金大腕鮑爾森正大舉進貨,因為他認為波多黎各有成為下個邁阿密的潛力。

但何以波多黎各的房價會這麼「平易近人」?原因在於該地深陷經濟危機,人們紛紛逃離,與底特律在 2013 年申請破產時的情況有些類似。

波多黎各首府聖胡安一鎖匠 Joaquin Garcia de la Noceda 表示:「現在這裡有好多房子都變成空屋了。」

Joaquin 將其 96 歲母親三房兩衛的屋子以 10萬 美元出售,但卻乏人問津。而一年前該物件一年前還值 21.5 萬美元。房子 2009 年買進價格則為 17.7 萬美元。

由於政府債台高築,波多黎各 10 人中就有超過 1 人失業。許多當地人直接搬去佛州、德州等地。

波多黎各過去 10 年人口流失了逾 10%,約合 44 萬人。自從去年 8 月該地首度違約後,人口流失甚至還加速。

退休人士 Maria Milagros Rodriquez 表示:「人們把鑰匙丟在屋裡就一走了之。」─他們直接讓銀行去煩惱這件事。

Maria 在波多黎各的泳池豪宅,同社區幾年前的一個物件以超過 100 萬美元售出,但人們現在用 40 萬美元就能買進。波多黎各是美國房屋違約數排名第二之處,第一名為紐澤西州。

RealtyTrac 副總 Daren Blomquist 指出,波多黎各現在的違約平均,甚至超出 2010年房市危機時的平均。

情況甚至還有惡化的可能性,越來越多屋子將深陷違約泥沼。對於已步入衰退還面對700 億美元債務的波多黎各來說,無疑是雪上加霜。

不過,房價探底,也開始吸引了一些撈底買家。

比方說投資人 Nicholas Prouty 就不理會身邊人們的警告,在2012年大膽買下整棟被查封的公寓,現在全部 312 個單位都已售出。買主則多是高學歷、年齡 30 初頭的單身女性。

Prouty 甚至打算多買兩棟樓,複製這樣的成功經驗。

 

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(互聯網資訊綜合整理)

招收國際學生益處多 澳洲政府助力擴大海外生源

教育現在成為了昆州排名前5的出口商品之一,其對行業的發展起著關鍵性作用。澳洲日報報導,由澳洲廣播公司所獲得的數據顯示,昆州的公立學校每年單是向海外學生收取的學費就超過了3000萬。

數據顯示,昆州的公立學校每年單是向海外學生收取的學費就超過了3000萬

位於布里斯本海灣的Cleveland State High School便是教育行業的佼佼者之一。在該校,有50名國際生來自12個以上不同的國家。

然而校長班克羅夫特(Paul Bancroft)表示,海外學生的教育並不只是為了賺錢。

「教育的目的並非是為了獲利,而是為學生提供服務和增加教育的機會。在同一時段內,學校需要使用相關款項為學生提供教育,」班克羅夫特說。

教育廳長瓊斯(Kate Jones)指出,教育是維州的一個關鍵出口商品,政府相信公立學校體系在未來具有巨大的發展潛力。

「目前,昆州有75所學校致力於提供國​​際學生計劃。在接下來的時日裡,我們將會努力讓這一數據上升至100所,」瓊斯說。

據瞭解,昆州現擁有2500名國際學生就讀於公立小學和中學,主要分佈在布里斯本,黃金海岸和陽光海岸。

在過去的十年中,國際學生的人數翻了一番,昆州國際教育部(Education Queensland International)正在努力向全球推銷公立學校,這一成本的預算為800萬元。

瓊斯表示,推廣公立學校對於昆州的學生來說是一筆有價值的投資。

「推廣可以促進文化交流,而我們正在成為全球經濟的一部分,」瓊斯說,「我們的年輕學生將會以從未有過的方式瞭解和體驗文化多樣性。」

校長班克羅夫特指出,學校招收國際學生可以帶來諸多好處。「我們可以向國際生學習他們的文化,他們也可以瞭解我們的文化……我們還能學習彼此的語言。」

 

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緊俏的度假休閒物業——辛辛那提「白橡樹高爾夫俱樂部」

辛辛那提(Cincinnati)位於俄亥俄州,通過眾多體育賽事而聲名遠播,而多種族融合帶來多元的文化,都提升了這個城市的魅力。如今這裡有一個優質高爾夫球場正在出售,位於俄亥俄州辛辛那提市附近,是一個美麗的18洞高爾夫球場,為您帶來絕佳的投資機會。購入之後,投資者可加大球場的營銷力度,讓它擁有更廣闊的前景。

辛辛那提一個優質高爾夫球場正在出售,是一次絕佳的投資機會
辛辛那提一個優質高爾夫球場正在出售,是一次絕佳的投資機會

搶手度假休閒物業,位置優越鄰近辛辛那提

這處高爾夫球場名為「白橡樹高爾夫俱樂部」(White Oak Golf Club),是一個美麗的18洞高爾夫球場,位置也十分優越。球場內有連綿起伏的丘陵和眾多大型湖泊,風景的確美不勝收,整個球場擁有俄亥俄西南地區所無與倫比的氛圍,因此深受人們喜愛。

球場內有連綿起伏的丘陵和眾多大型湖泊,風景美不勝收
球場內有連綿起伏的丘陵和眾多大型湖泊,風景美不勝收
整個球場擁有俄亥俄西南地區所無與倫比的氛圍,深受人們喜愛
整個球場擁有俄亥俄西南地區所無與倫比的氛圍,深受人們喜愛

白橡樹高爾夫俱樂部鄰近俄亥俄州辛辛那提市,該市舉辦過許多著名的體育賽事,例如網球賽事辛辛那提大師賽,或者辛辛那提的棒球隊紅人隊,體育賽事的頻繁反映著辛辛那提市民生活的活躍。此外,辛辛那提也以歐洲式的古建築聞名,擁有許多意大利式建築。辛辛那提還是一個充滿藝術氣息的城市,擁有世界級的動物園和水族館和交響樂團。這裡也是一個受歡迎的度假休閒之地,漂亮的風景和怡人的氣氛都讓人心情愉悅、放鬆身心。

辛辛那提市舉辦過許多著名的體育賽事,反映著辛辛那提市民生活的活躍
辛辛那提市舉辦過許多著名的體育賽事,反映著辛辛那提市民生活的活躍

隨著宏觀經濟狀況不斷好轉,人們會尋找靠近住宅的度假場所,因此度假和休閒物業也日趨緊俏。除此之外,辛辛那提地區(Cincinnati Region)擁有許多旅遊和旅行景點,因此,本球場的客戶既可享受球場的寧靜氛圍,也可快速前往辛辛那提市,享受城區內的繁華生活。

這裡是一個受歡迎的度假休閒之地,漂亮的風景和怡人的氣氛都讓人心情愉悅、放鬆身心
這裡是一個受歡迎的度假休閒之地,漂亮的風景和怡人的氣氛都讓人心情愉悅、放鬆身心

珍貴的期房住宅購置機會,讓您安居在悉尼北岸高端華人區Chatswood

澳洲房產-悉尼北岸高端華人區Chatswood
Chatswood區(車士活)是中國人對悉尼最為熟悉的區域之壹,是著名高端華人區,移居和投資澳洲房產的人士不可錯過的壹個好區

Chatswood區(車士活)是悉尼的著名區域,也是在中國人對悉尼最為熟悉的區域之壹,距離悉尼市中心約10公裏,位於上北岸地區,是著名高端華人區,移居和投資澳洲房產的人士不可錯過的壹個好區。這是兩套獨戶住宅,坐落於同壹宗土地的兩個相鄰地塊上,現正出售期房。車士活境內很少有這樣的兩套相鄰住宅出售,因此,這兩套住宅為投資者提供了獨特的置業機會。

住進悉尼高端華人區——Chatswood

澳洲房產-悉尼北岸高端華人區Chatswood
Chatswood(車士活)是悉尼於北岸的另壹個商業中心,目前投資者可購入其中壹套住宅,也可同時購入兩套住宅

Chatswood(車士活)位於悉尼以北10公裏,是悉尼於北岸的另壹個商業中心,其繁華程度和商業市中心不相上下,與CBD隔灣相望,交相輝映。目前正在出售的這處物業,投資者可購入其中壹套住宅,也可同時購入兩套住宅。

隨著大型購物中心的興建以及諸多大型企業的入駐,Chatswood在不到10年的時間裏已經壹躍成為悉尼北區的壹個重要中心城市。之後經過了10余年的改建與規劃,如今的Chatswood已經是北區發達的商業、零售、休閑、就業、居住中心了。除了澳大利亞本地居民,Chatswood區其他居民大多數出生於中國大陸、韓國、中國香港、英國或臺灣。從眾多美食和藝術品酒可以看出這裏住著很多不同國籍的人。壹些國際知名品牌在Chatswood區都有主要的辦事處,比如CSR、AbiGroup、Smith’s、Pepsi等等,因此白天妳可以看到很多穿著西裝革履的上班族出來喝咖啡。

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Chatswood的美在於它的多樣性——不僅是文化的多樣性,還有建築、藝術和歷史的多樣性

Chatswood作為繁華的地區,十分熱鬧——無論是看電影、吃飯、購物還是健身,幾乎到處都是人。Chatswood區僅有壹半的居民是在澳大利亞出生,所以在這裏妳可以看到很多亞洲風格的雜貨店、數不清的美食,妳可以從鄰居那裏了解很多他們國家的文化風俗。當地有著悠久的歷史,有很多已經很難看到的住宅——從公寓到豪華住宅。Chatswood的美在於它的多樣性——不僅是文化的多樣性,還有建築、藝術和歷史的多樣性。

貼近自然的幽雅環境,大師級工匠建造而成

澳洲房產-悉尼北岸高端華人區Chatswood
兩套住宅位置優越,維尤街旁有漂亮的藍案樹公園(Blue Gum Park),為您帶來得天獨厚且貼近自然的環境

這兩套住宅都占據優越而宜居的位置,維尤街旁有漂亮的藍案樹公園(Blue Gum Park),為您帶來得天獨厚且貼近自然的環境。住宅地址為:悉尼車士活維尤街34和34A號 (英文地址:34 and 34A View Street, CHATSWOOD – SYDNEY)。

把握珍貴置業機會!輕鬆享受Chatswood優質教育和生活享受

Chatswood(車士活)作為悉尼北區富人區的中心,政府計劃將其打造成北區的重鎮,基礎設施在不斷完善,大量的就業機會,便捷的交通,特別是已開通的 Chatswood 通往Epping 的新火車線直達澳洲著名的Macquarie University,更為本區的升值錦上添花。這套物業的地址是:悉尼車士活維尤街34號 (英文地址:34 View Street, CHATSWOOD – SYDNEY),為您帶來了十分稀缺的期房住宅購置機會。

Chatswood是悉尼北區富人區的中心,基礎設施在不斷完善,是一個十分稀缺的住宅購置機會
Chatswood是悉尼北區富人區的中心,基礎設施在不斷完善,是一個十分稀缺的住宅購置機會

位置卓越、教育優質,安居在悉尼北區的耀眼明珠Chatswood

車士活(Chatswood)境內很少有新住宅出售。這處位於維尤街34號(34 View Street)的住宅距車士活的購物和餐館區只有10分鐘的步行路程,而且車士活境內還有龐大的華人社區,讓亞裔投資者很有歸屬感。車士活所在地分佈著悉尼一些最佳學校,該地設有大型鐵路和巴士換乘站,人們可從這裡坐車輕鬆前往悉尼北岸的其他頂級學校,而且乘火車前往悉尼中心商務區只需15分鐘時間。

車士活境內還有龐大的華人社區,讓亞裔投資者很有歸屬感
車士活境內還有龐大的華人社區,讓亞裔投資者很有歸屬感

Chatswood 現已成為眾多有錢年輕貴族的聚集地,房屋租金一路攀高,是投資買房的最佳選擇。Chatswood位於悉尼以北10公里,是悉尼於北岸的另一個商業中心,其繁華程度和商業市中心不相上下,與CBD隔灣相望,交相輝映。

本住宅由屢獲殊榮的大師級建築商負責建造,為牢固的磚瓦結構
本住宅由屢獲殊榮的大師級建築商負責建造,為牢固的磚瓦結構

如今的車士活(Chatswood)已經漸漸成為悉尼北區的一個重要商業中心,越來越多的華裔移民選擇在此定居,並齊心協力將其建設為悉尼北區一顆耀眼的明珠。該區域內擁有非常多的名校,是一個全球都著名的優質教育區,悉尼多所排名前十的小學與高中都在這裡,包括Chatswood High School、Chatswood Public School以及St Pius X College等,這其中很多都是具有上百年歷史的名校。而Chatswood也因為很多早期移民以及龐大的華人社區,所以稱為很多華人移民的第一站。

擁有這套物業,您可以在這裡享受充滿運動樂趣的休閒生活,與都市裡繁忙的生活節奏截然不同
擁有這套物業,您可以在這裡享受充滿運動樂趣的休閒生活,與都市裡繁忙的生活節奏截然不同

2015年第四季度曼哈頓房產銷售報告

道格拉斯房產公司(Douglas Elliman)每年都會發布關於美國紐約市曼哈頓區的房產銷售情況的季度報告。其2015年第四季度的報告顯示,該區房產銷售的中位價已高達1,150,000美元,同比2014年的980,000美元飆升了17.3%。此次暴漲甚至打破了雷曼破產前的最高記錄——2008年第二季度的1,025,000美元。新開發區的房產銷售中位數猛增15.4%至2,059,411美元,二手房中位價也上升 8.1%至960,000美元。這些增長數據表明,需求普遍推動價格上漲,曼哈頓的房地產市場正處於健康狀態。

第四季度房產銷售量同比也有所增加,從2014年的2,718套上升至2,973套。房產在市天數從105下降到82,同比去年要加快23天,這意味著交易量增多,需求有所提高。吸收率——所有房產全部出售所需要的時間指標,同比加快,從去年的5.5個月縮短至5.1個月,這表明,房產出售速度較快,沒有過多存貨。

在新房銷售中,價格在100萬至300萬美元之間的占 49.8%,中位價為1,789,054美元;超過$300萬美元占34.6%;低於100萬美元的占15.6%。公寓市場顯示,最受買家歡迎的是1房公寓(36.2%),中位價為1,043,706美元,和2房公寓(36.7%),中位價為1,975,000美元。每平方英尺均價已從1,552美元上升至 1,959美元,同比漲幅高達 26.2%。

報告顯示,總體而言,市場正處於良好的狀態:交易量增加,新房和二手房中位價均上升,在市天數縮短——意味著房產銷售速度加快,吸收率更低——意味著雖然市場供應量增加,但交易量也在增加。

所有這些數據都指向一個事實,即2015年第四季度曼哈頓市場表現非常好,正處於健康狀態。我的團隊在1月也看到買家穩步入市,盡管通常這個時候市場發展有所放緩。春節前幾個月買房值得考慮,因為以後會有更多買家入市。

 

Kai Wong專欄全集

 

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美國投資移民新項目 16年紐約投資新風向

一直以來,人們都將繁華喧囂的曼哈頓視為紐約的「代名詞」,然而目光越過曼哈頓,東河對岸的布魯克林區正在悄然崛起!這個與曼哈頓僅一橋之隔的街區,似乎已立下追趕曼哈頓的決心,並隨著一系列市區復興改造和名企高校的遷入,成為紐約的理想新城。那麼如何在美國紐約置業也困擾了一部分人。

布魯克林區與曼哈頓僅一橋之隔,隨著一系列市區復興改造和名企高校的遷入,成為紐約的理想新城

舊城復興:政府4億多重金打造新商業旺地

曾經躲在繁華曼哈頓背後暗自寂寥,而隨著越來越多投資者從曼哈頓轉道進軍其周邊,擁有著紐約最多人口的整個布魯克林舊城正在復興,一連串從中央商業區改造到高端住宅群建設項目的開發正在火熱開展。就像《慾望都市》裡米蘭達說的那樣,「布魯克林即將成為新的曼哈頓」。

而作為「第二個曼哈頓」的心臟,布魯克林中心也在被打造成全新的商業旺地。經過近幾年的文化和商業復興,布魯克林中心已成為紐約第三大商業區:擁有 11所學院和大學,超過50個文化組織、巴克萊中心的世界級娛樂場所,以及美麗的公園、休憩用地等齊全的公共生活設施。此外,周邊地區也從 2004 年再分區計劃中獲益良多,僅在道路、公園、文化場所和公共場所等基礎設施上,政府就投入了高達4 億多美元的公共投資。

在文化和商業顯著增長的同時,布魯克林中心也正在成為新公司和知名公司的關注焦點。隨著曼哈頓中城南部次級市場的 A 級辦公空間日益緊張、平均租金昂貴以及空置率較低,布魯克林相較於曼哈頓更為優惠的辦公租金,正在吸引著越來越多公司租戶。如今,布魯克林的辦公室出租率 已達到96.6% (2015 年7月統計數據),並且從2005 年以來租金已上漲50%。鑑於辦公空間在全紐約市的普遍需求,預估到2019 年,布魯克林的辦公空間租金將會上漲22%。

零售+辦公樓 成就布魯克林中心新地標

走到布魯克林中心最為中央的位置,正是著名的福頓商業街的所在。這裡距曼哈頓中心僅10分鐘車程,是紐約交通最為繁忙、人流量最為密集的地段之一;超過200家知名零售商店在這裡彙集,而著名的梅西百貨大樓,正位於福頓街422號。

如今,這座位於商業旺地中心地段的梅西百貨大樓,正在醞釀著一次全新蛻變!繼2011年投資4億美元大規模改造曼哈頓哈克羅廣場旗艦店後,這裡將成為 梅西百貨的第二個重點門店改造目標,並因所在區域辦公租賃前景廣泛而吸引全球頂尖開發運營商鐵獅門傾情加盟,合力打造經典商業和現代商務辦公結合的梅西A 級辦公大樓。

梅西A 級辦公大樓將被改造成零售和辦公樓兩大主體:保留一到四層樓的梅西百貨營業空間,並開展約1億美元的店內翻新;開發商鐵獅門將開發建造十層、約62萬平方 英呎的A級辦公大樓。翻新改建後的梅西大樓,不僅將為客戶創造更具活力和趣味性的零售體驗,其全新辦公空間也將吸引廣泛的傳統和新經濟企業進駐,更是會成 為布魯克林新地標。談及與鐵獅門的合作,Terry J. Lundgren表示看中了鐵獅門「開發經驗享譽全球並十分有遠景」,並對能夠合作「如此重量級的項目」而感到榮幸。

作為猴年開春EB-5力作,梅西A 級辦公大樓改造項目不僅是僑外移民的第81個EB-5項目,也是僑外與紐約老牌區域中心CanAm基金合力推出的第25個EB-5項目,並將延續移民局傳 統認可成功EB-5模式。項目總投資4.91億美金,EB-5資金僅佔項目總成本12%;就業盈餘率88.58%,充分保障綠卡安全;項目完成後總價值可 達7億美金,相當於11.6倍EB-5資金,足以償還高級貸款和EB-5資金,極大保障了資金安全。

 

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(據每日電信)

澳洲頂級公寓St Leonards 國外買家購買比例將受限

若有可能,地產開發商Mirvac打算避免將St Leonards項目的頂層公寓賣給海外買家。

該項目位於太平洋高速公路472號至486號,分2期開發,一共500套公寓。儘管銷售面向國外買家,但Mirvac可能會將比例限制在15%至25%。住宅部總管 John Carfi表示頂層公寓涉及金額巨大,不能承擔太多風險。

如果買家未履行合同,假如他居住在澳大利亞,則相關的追責會容易很多。

集團的保守策略在其目前位於悉尼內西區Glebe的Harold公園公寓項目體現明顯。到年中,公司將有望完成價值5.81億合約訴訟問題。

St Leonards的兩棟三角形大樓,附帶觀景平台,將與中國開發商新希望房地產和墨爾本的維克投資管理集團聯合開發的位於太平洋高速公路500號至520號的地標大樓交相輝映,地標大樓高144米。

這2個項目將會在3月同時動工。

Carfi表示對區域內有兩個地產開發項目表示興奮。地標大樓建築a+設計團體的Tony Leung表示這是兩個非常不同的項目。地標大樓更傳統,也更針對亞洲和國際市場。雙方都是頂級物業,相互競爭,但同時也互補。

Carfi 表示,Mirvac最近2年內都沒有在海港大橋(Harbour Bridge)以北進行投資。而上次該集團在St Leonards的開發是在上世紀90年代,項目位於CBD北部5公里距離。

集團在Cherrybrook即將修建的地鐵站附近擁有土地,未來可能會在那裡開發。

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(據澳洲新快網)

澳洲房貸進一步收緊標準 首付20%產品大幅增多

20%的買房首付比例已成為新常態,因為許多貸款機構都上調了借貸人置業前的儲蓄標準。

不斷攀升的房價持續令受首置業者難以如願買房。在此情況下,新數據顯示,貸款機構進一步收緊標準,要求更高的首付比例。

根據金融對比網站Canstar的新分析,過去一年要求房貸房價比率達到80%的貸款從28%增至60%。此外,在產品相同的情況下,首付比例更低(5-20%)的借貸人會被收取更高的利率。

Canstar的發言人戴維斯(Canstar)表示,放貸者繼續展示能力,這也加大了借貸人的難度。

她說:「很明顯,房貸房價比率最高80%的產品數量大幅增多了。我們打聽到,企業不是減少了高比率產品,而是增加了客戶成功申請的難度。」

Canstar的研究表明,Bankwest、Bank Australia、Macquairie Bank及Victoria Mutual Bank等等銀行都將房貸房價比率下調至80%,降幅最高的達15%。

對於首付比例超過20%的借貸人而言,他們能省下放貸者方面巨額的房貸保險,這個支出可能達到數千元。

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(據澳洲新快網)

華人澳洲購房更謹慎了 春節並未迎高峰

人們還預料著在中國春節期間,華人會大肆購房,然而事實並非如此。很多悉尼的中國買家都不太願意在這一段期間定下買賣。

Raine and Horne Gosford的中介Belinda Harris說,在春節期間,她帶了兩個來自中國的買家去觀看價格高達400萬澳元的水景房產,然而兩人都沒有在中央海岸買房。

據悉,自去年以來中國買家就少了,但隨著澳元下跌和政府鼓勵,中國買家仍然對澳洲房市感興趣,自1月來表現活躍。

McGrath Mosman的Michael Coombs說,春節期間,他帶了超過25個中國買家去看房。“他們在花時間調研,這是件好事。我不認為中國買家需求會減少。”

Richardson and Wrench Lindfield中介Jessica Cao稱,她所在單位在春節期間目睹很多中國買家需求高漲,很多人都趁這一段時間來看房,自今年以來,中國買家增多了。“超過90%的意向買家都是華人。”

隨著澳元下跌和政府鼓勵,中國買家對澳洲房市大感興趣

一些中介則采取另類方法來吸引中國買家和國外買家,在聖誕期間就在網上掛牌出售房產。

春節期間,Mosman的Middle Head路1097號房產就以450萬的高價賣給了一中國買家。

據悉,該套房產就是在聖誕期間掛牌的,因為當時房市供應少,所以成功吸引了很多買家,大部分都是華人。
 
(據澳洲新快網)
 

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