安省樓價增長續領先加拿大全國
皇銀：樓市去向取決利率走勢
皇家銀行表示﹐多倫多屋價過高的問題主要涉及獨立屋﹐並且預期樓市去向關鍵在於利率走勢﹐不會僅憑屋價過高因素而引發價格下跌。
聯邦政府的房屋機構加拿大按揭及房屋公司較早前發表屋價分析和評估報告﹐將多倫多樓市的風險警示由中度調升至高度﹐部份原因涉及屋價過高。
皇家銀行隨後發表針對本國樓市的分析﹐基本上市持有頗為樂觀的展望﹐除了一些受到油價下跌打擊的省份之外﹐目前看不見會有廣泛的跌市或嚴重的調整。
該銀行的報告同意多倫多確實存有屋價高的情況﹐但同時指出這並不意味快將會出現任何調整。
剛好相反﹐該銀行預測﹐安省屋價今年及明年均會錄得增長﹐分別達到8.1%及4.3%﹐比全國可望獲得的4.6%及3.2%的增長出色。
皇家銀行高級經濟師Rober Hogue在報告中指出﹐本國屋價過高的問題已引來不少的談論﹐但歸根究底﹐其實牽涉到溫哥華及多倫多的獨立屋﹐其他地區的屋價基本上正常﹐反映出屋價過高並非全國普遍的現象。
他續稱﹐多倫多及溫哥華獨立屋價格偏高﹐原因是供求問題所致。由於城市發展政策支持高密度住宅﹐導致獨立屋需求持續殷切﹐但供應則顯著減少的情況。
根據該報告﹐在過去的10年﹐多倫多獨立屋的建築減半﹐而溫哥華也下跌幾乎25%﹐在這樣供不應求的市場環境之下﹐獨立屋價格急升及偏高的情況並不令人感到意外。
這位專家在報告中更指出﹐不預期屋價過高的單一因素可以引發價格下跌﹐而溫哥華是這方面的例證﹐因為當地屋價極難負擔的情況已持續多年﹐甚或數以十計的歲月﹐但卻沒有令樓市倒下來。
他認為﹐本國樓市的去向將會取決於利率的變動。根據該銀行的基本假設﹐加拿大中央銀行將於明年中開始取消貨幣刺激措施﹐並且在下半年總共加息75個基點。
換言之﹐隔夜利率將會相應上升至1.25厘﹐而樓市的需求因此逐漸遇到壓力。
樓市若調整應屬軟著陸
現階段屋價大跌機會頗渺茫
皇家銀行高級經濟師Robert Hogue指出﹐目前本國樓市既有下跌風險﹐也有促成進一步上升的契機﹐但強調若然出現調整﹐應當是軟著陸﹐屋價磞盤的機會﹐現階段看來渺茫。
他在該銀行的樓市分析報告中指出﹐軟著陸是指現房市場的成交量在可能持續數年的整個週期之內溫和及受控制地回落少於10%。
根據這名經濟專家﹐一旦出現利率上升及買家需求放緩等的下跌因素﹐屋價將會遇到壓力﹐但相信全國的屋價不會馬上下跌。
較有可能出現的結果是明年全國屋價的升幅下降至3.2%﹐或者大致上與家庭平均收入增長一致。至於全國屋價磞盤﹐例如出現25%跌幅的情況﹐以現階段來說機會頗為渺茫。
不過﹐這名經濟師在報告中補充﹐目前也可能出現一些因素導致本國樓市持續上升。
他指出﹐在過去數年來﹐加拿大樓市的表現一再比預期的出色﹐所以在未來的日子﹐可能會保持這個勢頭。
他表示﹐支持樓市升勢的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至進一步回落﹐以及加拿大的經濟增長較預期的強勁和移民淨增長急速上升。
多市獨立屋置業成本 佔稅前收入67%
柏文住房負擔少近半
根據皇家銀行分析﹐多倫多屋價過高所引致的住房負擔能力問題﹐主要與獨立屋扯上關係﹐在共管柏文方面﹐相對於過去30年來的平均水準﹐只是略為轉壞。
該銀行有跟進全國住房負擔能力的情況﹐並以置業成本佔家庭稅前收入的比率反映出來﹐舉例來說﹐50%的讀數代表半數收入用於房貸還款﹑物業稅及水電等方面的開支。換言之﹐讀數愈高﹐置業愈難負擔。
資料顯示﹐本年首季﹐多倫多2層高標準獨立屋的平均價格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房負擔能力讀數是67%﹐按年上升2.3%﹐與自從1985年以來的平均水準54.4%比較﹐增長了12.6個百分點。
標準獨立屋是指面積1,500平方尺的住宅。
至於面積1,200平方尺的平房方面﹐讀數由30年前的48.8%上升至57.3%。這類住宅的價格也上升10.1%至654,200元。
共管柏文目前普遍被認為是最容易負擔的「上車盤」。事實上﹐這類住宅的屋價升幅遜於獨立屋及平房﹐但住房負擔能力的變動也不大﹐多年來維持在略高於稅前收入30%的水準。
根據該銀行的資料﹐900平方尺面積的柏文平均售價上升6.6%至371,700元﹐而住房負擔能力讀數比去年微升0.2%至34%﹐若與30年來的平均水準31.2%比較﹐只增加了2.8個百分點。
分析師∶中國經濟衰退 溫房市未必降溫
近期中國經濟出現衰退狀況，專家認為卑省北部的天然資源產業預計將會受到負面影響，不過中央第一信貸(Central 1 Credit Union)經濟分析師餘永森(Bryan Yu)認為，溫哥華地產市場是否會受中國經濟因素影響而降溫，相當難以評估。
餘永森指出，溫哥華房市與中國經濟確實有某種程度的關聯性，但因無人搜集且統計相關資訊，所以業界並沒有足夠的研究數據來做進一步的分析，目前在這個議題上任何相關的論點，基本上都是推測出來的。
不過曾有多位華裔地產經紀對記者表示，目前加元持續走軟，再加上銀行低利率，對於具有中國背景的買家來說，相當於房價打折，面對中國經濟情況出現變化，有人擔心人民幣可能持續貶值，因此已經加緊腳步希望能儘快入市。
溫哥華麥當勞地產(Macdonald Realty)副總裁史卡羅(Dan Scarrow)認為，本地房市確實受到中國買家的影響，但僅限於豪宅市場，他相信普通房價不斷攀的主因為市場供需失衡導致，現有的住房單位已經不能滿足人口成長需求。
限制海外買家 律師∶負面影響更多
年初大溫房市不斷升溫以來，關於海外買家在本地置產的討論不斷，總理哈珀(Stephen Harper)承諾若能繼續執政，將會擬定政策搜集海外買家的相關資訊，不過溫市地產律師貝爾(Richard Bell)認為，這類資訊對解決房屋可負擔問題的幫助實在有限。
曾有學者與政界人士指出，本地政府或可參照澳洲政府的做法，限制海外買家進入本地房市，但事實上據澳洲地產業者的統計，儘管當地對眾多針對海外買家的限制措施，但過去一年房價仍然出現10%的成長。
貝爾表示，若政府將解決本地房價可負擔問題的焦點放在外國買家身上，且針對這些買家收取額外費用的話，所帶來的負面影響恐怕多過正面效益，因為即便是制定外國買家必須支付額外費用的政策，恐怕亦無法阻止中國買家在環境優美的溫哥華置產。
貝爾進一步提到，他認為當前對於中國買家湧入大溫房市的爭論，可能都是本地民眾的「仇外心理」(xenophobic)作祟，貝爾質疑，若目前在大溫大量購買地產的人，是來自英國而並非中國，不知道輿論聲浪是否還會跟當前一樣偏頗?
貝爾還說，房價上升其實還有許多其他的解釋，例如利率較低與人口數量不斷增加等因素，但目前很多人都把焦點放在僅影響豪宅市場的海外買家身上，這是十分不幸的發展。
卑詩教授∶聯邦應擬全國住房策略
雖然總理哈珀(Stephen Harper)宣稱，若保守黨執政，將搜集本國房市內海外買家相關資料，不過研究房屋可負擔問題的卑詩大學(UBC)教授楊格(Margot Young)表示，這些數據對於解決溫哥華房屋可負擔問題恐怕幫助不大，因為兩者間並無直接關聯性。
楊格指出，這些資訊或許可以協助政府與民眾瞭解房市結構，但卻對制定相關政策恐怕不會有太大幫助，她認為哈珀這些關於房市的選舉承諾，僅顯示保守黨政府試圖爭取連任，目前在相關問題的政策上，確實是有所缺失。
楊格進一步提到，與其擔心海外買家所帶來的問題，或許聯邦政府更應考慮全國性的住房策略，她認為很多其他國家實行的「投機稅」或「空屋稅」等打措施，是值得考慮的做法。
楊格還說，目前媒體與社會各界對於海外買家投入本地房市的討論，確實帶有種族歧視的觀點，這些論調把問題焦點轉移到「外國人」身上，可能造成聯邦政府繼續忽視本國居民對於可負擔住房的需求性。
楊格建議，聯邦政府應向其他七大工業國(G7)的成員看齊，擬定全國性的住房策略，制定對提供更多可負擔出租單位有助益的政策，同時設法解決民眾收入不均等的問題，因為這個問題也是住房危機中十分重要的一環。
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（據加拿大華人網）
