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英国房东赚翻！租金回报近20年超过1400%

据英国卫报报道，1996年至2014年间，英国房屋租赁市场收益回报超过1400%，远远超过股票、债券及现金交易的投资回报率。当地的“包租公”与“包租婆”们可谓赚了个盆满钵满。

英国最大抵押贷款机构Halifax经济学家认为，英国房产市场上超高的租金回报要得益于英国房价与租价之间涨幅差距。例如，2014年12月至2015年2月间英国房价涨幅约为3%，但租金价格涨幅却高达9.2%(HOMELET数据)，增幅远高于房价。因此，英国房产用来出租的“投资性价比”要远高于其它用途。

租金回报近20年超过1400% 超出股票收益近7倍

英国知名Wriglesworth咨询公司的经济学家们在上周六发布投资分析报告。报告称，从1996年开始，投入英国购房出租的每1000英镑，到 2014年第四季度都转变为14987英镑的高昂回报。在同等资金成本的基础上，这个结果是商业地产投资收益的4倍，同时也是政府债券、股票与现金储蓄的 7倍左右。

Wriglesworth经济学家分析，2008发生的金融危机尽管让英国经济陷入衰退，但英国主流房产市场却基本未受其影响，房产市场在过去20年间基本呈上扬态势，房价也翻番增长。再加上不断上涨的租金价格，超过5年的英国长期置业者们已经坐拥了巨大的房屋收益资产。

英国房产咨询网站Helifax分析师表示：“伦敦地区的高昂房价和增速迟缓的工资水平已经让当地很多年轻人打消了买房的念头，越来越多的人加入了‘伦敦租房大军’，地铁沿线已经基本找不到空置的房屋。”可以说，英国近年来上演的“买房难”为租房交易市场的繁荣创造了更大的机遇，而随着租金价格的不断提升，很多经济学家担忧，“租房难”时代的提前到来也许将进一步拉高租金水平。

置业专家分析，成熟且繁荣的租赁市场让英国房产相比于其它国家更适合“购房出租”这一投资方式。除了房产自身的升值收益，租金回报其实占了英国投资收益的“大头”。

专家建议，有意英国房产的买家可以专注于超过5年的长线投资，丰厚的租金回报可以让投资者在相对较短的时间内还清贷款。根据Wrigles worth投资报告中的贷款分析显示，购房出租者会利用房租收入来轻松偿还抵押贷款，在13年内还清本金与利息。

伦敦房价罕见下跌0.4% 租金收益顺势看涨

据英国权威房地产网站Rightmove发布的3月英国房价指数分析报告显示，伦敦房价终止了连续3个月的增长势头，3月份平均房价下跌0.5%，平均价格为58.03万英镑。令人惊讶的是，全国房价在2015年第一季度持续保持着超过5%的增长势头，涨幅明显高于伦敦地区。

英国CEBR(经济与商业研究中心)此前已经作出预测，2015年英国其它地区房价涨幅将实现6年来首次超过伦敦地区的“大反转”现象。但是这种趋势却不会持续很久，英国大选结束后，伦敦地区房产市场将重新发力。

CEBR分析师认为，除了受大选的不确定因素影响以外，第一季度伦敦地区房屋新建量的上升与英国推出的“help-to-buy”系列买房优惠政策，在一定程度上缓解了伦敦住房紧张的状况，给伦敦地区的房价涨势按了“暂停键”。

“伦敦地区房价短时间内的下跌趋势将更有利于提高英国的房产交易健康指数，免除了房产泡沫危机，但是这种趋势将会于2015年底发生改变。”CEBR经济学家妮娜这样认为。

另一方面，伦敦租赁交易市场仍然火爆。据Homelet数据统计，伦敦地区第一季度租金涨幅超过3%，月租金超过1300英镑。Homelet认为，从目前来看，伦敦地区的房屋租赁市场并没有降温的迹象，“租房生活”仍然是伦敦大部分上班族的第一选择。

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温哥华房市走俏 6月销量创新高

这个六月是大温地产局过去所有六月销量最大的一个月，跃升至大温地产局所有月销售记录的第二位。

上个月的住宅销量为近十年来月平均销量的29.1倍，也是月销量连续第四个月超过4000套，这在大温地区的销售历史上属于首次。上一次的最高月销售记录为2005年5月的4434套。REBGV主席在接受采访时说道：“大温地区的家庭独立式住宅市场需求依然强劲而活跃，上个月我们见证了该地区近十年来房产销售的最高纪录”。

大温地区所有住宅地产当前在MLS®房价指数的符合基准价格为694,000加元，同比增长10.3%。

McLeod说：“房产市场活动具有周期性特征，当前我们正处在活动周期的上升阶段，这与2000年中期的情况十分相似。要想指出造成该循环周期的某一种因素很简单，但事实是这一循环规律是好几种不同的因素共同作用的结果。”

McLeod还说：“当前的良好势头是低利率政策，独立住宅市场供不应求，人口增长，大温地区经济领衔加拿大增长，前几年‘积压需求’得到释放以及该地区非常适宜生活等多种因素共同导致的”。

六月，大温地区的独立式，并附式和公寓式住宅房产月总新挂牌量为5803套，同比增长8.7%（2014年6月新上市量为5339套）。

McLeod说：“虽然当前有稳定数量的新挂牌量不断涌入市场，但总体而言，市场上的房产供应仍然处于供不应求的状态”。

当前大温地区在MLS®挂牌可供销售的房产数量为12181套，同比2014年6月下降23.9%，同比2015年5月下降1.3%，为2006年6月以来的最低挂牌量。

六月份房产成交与挂牌比率为35.9%，为大温地区2006年6月以来最高。当成交与挂牌比超过20%并维持一段时期后，就会出现有利于卖方的市场境况。

McLeod表示：“在当前的市场竞争形势下，买方做决定的时间非常有限，他们需要和房产经纪人保持沟通以获得当地市场MLS®的最新房产挂牌信息，制定符合自身需求和风险偏好的购买战略，并获取其他专业咨询和保障服务”。

2015年6月，独立式房产销售量达到了1920套，同比增长31.3%（2014年6月为1462套），相比于2013年6月的1102套增长了74.2%。同月，大温地区独立式房产的基准价格上涨到了1,123,900加元，同比2014年6月增长14.8%。

公寓式房产2015年6月的销量为1774套，同比增长35.6%（2014年6月销量为1308套），相比于2013年6月1068套的销量增长了66.1%。同月，大温地区公寓式房产的基准价格上涨到了400,200加元，同比2014年6月增长5.3%。

附合式房产2015年6月总销售量为681，同比增长7.1%（2014年6月销量为636套），相比于2013年6月472套的销量增长了44.3%。同月，大温地区并附式房产的市场基准价格达到506,900加元，同比增长7.1%。

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温哥华楼市低风险稳增，多伦多房市风险急剧上扬

加拿大抵押贷款及房地产公司（CMHC）最近称多伦多过热的房地产市场具有高风险。在考察了全国15个房地产市场后发现，多伦多、温尼伯格(Winnepeg)以及里贾纳（Regina）三地属于高风险房地产市场。令人诧异的是，温哥华的房地产市场则被归到了低风险类别。

温哥华楼市低风险稳增，多伦多房市风险急剧上扬

在报告中，加拿大抵押贷款及房地产公司称：“在多伦多房地产市场，高风险主要来自于价格过快增长以及估值过高。温尼伯格房地产市场的风险来自于估值过高以及供应过剩，而里贾纳的风险主要由于价格过高、增长过快以及供应过剩，尤其是新建公寓房过量。”

在多伦多，目前独立屋平均价格在100万左右。价格的上涨主要是因为市场上涌入了越来越多的高价房屋。这种房价的增长与个人收入增长不相匹配，使得溢价风险增加。

加拿大抵押贷款及房地产公司还指出，上季度已完工但未出售的房屋数量出现了显著增长，已经达到了历史最高值。在建的公寓数量增速在减缓，使得二手公寓市场以及租赁市场收紧。只要开发商不再继续过度建设，目前的公寓房储量会很快地被市场消化掉。

在加拿大另一个火热的房地产市场温哥华，加拿大抵押贷款及房地产公司认为其房地产市场出现价格调整的风险很低。由于二手房屋市场状况趋于平衡，会使房价继续稳定的增长。

尽管温哥华房价是全国最高的，但是对各类房屋的需求在人口和个人收入持续增长，以及有限的土地供应的大背景下仍会保持强劲。首次置业者会继续关注低端房屋，而高端房屋的需求则主要来自高收入人群以及房产投资者们。

从全国范围内来看，加拿大房地产市场的溢价风险趋于温和，房价的增速略微快于人均收入。

加拿大抵押贷款及房地产公司首席经济学家Bob Dugan表示说：“总的来看，我们对房地产市场所出现问题进行的风险评估会因为区域差异而有所不同。各地房地产市场出现的不平衡状况可能会因为未来房价的缓和以及经济状况的改善而得到解决。”

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新加坡 7月私宅转售价微涨0.3％

新加坡非有地私宅转售价连续两个月上扬，在7月环比微涨0.3％。但私宅转售量却继续下跌，跌幅达10.4％。

随着大选脚步似乎越来越近，分析师也认为，下来一个月的私宅市场预料将更淡静，转售量应会进一步下跌。

莱坊（Knight Frank）住宅服务执行董事陈智群说：“如今坊间预测大选将在9月举行，国人都关注大选情况，预料买房或卖房的人数会减少，转售市场表现将继续疲弱。”

根据房地产交易网站SRX昨天发表的预估数据显示，私宅转售价格上扬的主要推动力是来自市区的高档私宅以及市区外的大众化私宅，分别上扬了1.7％和1％。至于市区边缘的中档私宅却下跌了2.2％。

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与去年同期相比，私宅转售价下跌0.9％；跟去年1月高峰期相比，私宅转售价则是下跌6.5％。　　ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅转售价大致上持平，过去一年的价格指数在166.7点170.0点之间波动，显示价格基本上已稳定。

他说：“鉴于许多降温措施发挥作用，私宅转售价似乎已达到均衡水平，预计下来我们不太可能看到私宅转售价的剧烈波动。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部经理黄显洋也认为，整体而言私宅转售市场并没有太大起色，7月份的0.3％价格涨幅也只是微涨，不意味着私宅市场的复苏迹象。

另一方面，SRX数据也显示，7月份私宅转售量下跌，从6月的575个单位减至上个月的515个单位。

与2010年4月高峰期的2050个单位转手相比，7月私宅转售量减少了七成以上。但如果跟去年同期的386个单位相比，转售量则上扬33.4％。

陈智群表示，7月份私宅转售量跌一成左右，主要是因为该月份有不少新私宅项目推出，促使买家把注意力转移到新私宅市场，更导致转售市场的需求减少。

7 月份新推出私宅项目包括盛港的霸型公寓项目峰景苑（High Park Residences），以及雅尚苑（The Brownstone）和The Vales等执行共管公寓(EC）项目。当中，峰景苑在推出后的短短一个周末，就卖出超过1000个单位，打破楼市过去半年的闷局。

环比下跌同比上升

林东荣则指出，虽然就环比而言，7月份私宅转售量下跌一成，但同比而言，私宅转售量却上升了，而且6月份和7月份的转售量同比增幅都超过三成。

他说：“私宅转售量连续两个月取得双位数同比增长，说明了现在有更多买家进入转售市场。”

随着私宅价格价格趋稳，他预期买家这股购买势头会延续下去，全年私宅转售量估计可达到6000个单位，比去年增加两成左右。

不过，陈智群却持稍微不同看法，认为8月和9月的私宅转售量可能会下跌，这不仅是因为这两个月有国庆日和中元节等节日活动，减弱市场买气。更重要的是，即将来临的大选，将分散了买家对房地产市场的注意力。

他说：“现在一些基层已开始忙碌选区内的走访活动，公众也在关注大选情况，一些发展商可能会因此选择不在这时期推出新私宅项目，这多少都会影响私宅买家的购买兴趣，使到私宅成交量继续下跌。”

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日本留学签证为什么会被拒

不少申请日本留学流程中办理留学签证的同学可能会担心我的签证会不会被拒呀，我在申请签证的时候要注意哪些呢?下面为大家介绍日本留学签证被拒的主要两点原因。

在取得在留资格认定证明书后，可以开始申请签证。申请签证时也会进行审查。在申请签证时，审批人员一般会从以下两个方面对申请人进行审核。一般情况下都能顺利取得签证，但在以下两点被质疑时，也有可能无法取得签证。需要诚实面对。

一、学习及语言能力

学习能力通常通过申请人的最终学历进行判别。如高中生一般需要提供高考成绩并进行相应认证。无高考成绩或高考成绩较低者，日语能力则成为其判断标准条件。在赴日留学申请中，经常会出现申请者所出具的日语能力学时证明与实际能力不符合的现象。这已经引起了日本签证审核机构的充分注意。所以，在面试中一旦发现申请者的日语不具备相应的能力，将会导致拒签的可能性大增。

二、经费保证

赴日留学签证的资金证明(银行存款证明)没有存款时间长短的限制，但在申请“在留资格认定证明书”和申请签证时都要被参考。如果发现学生出具的存款证明属伪造，也会被拒签。有的申请人没有充分的经费证明，使得签证官怀疑其在日本留学的经济能力，也会被拒签。使馆还要对申请人出具的双亲在职证明进行确认和核实。

签证申请被拒绝以后，申请人常常希望知道被拒签的原因。按照规定，个别个案具体拒签的原因一般不予公布。具有以上几种情形或有此嫌疑者，签证申请通常不予批准，仅供申请人参考。签证申请被拒绝后，原则上在被拒签后六个月以内不得以相同目的再次提出申请。

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高中出国留学流程_初中出国留学流程

很多家长开始意识到应试教育的局限性，希望孩子高考或者中考后直接留学海外。但是高中出国留学有哪些流程呢？初中出国留学和高中出国留学流程相同吗？居外将一一为您解答。

出国留学保证金_出国留学保证金证明

对于很多未接触过留学的人而言，留学保证金仍然是一个无比陌生的词汇。那么，出国留学到底需要多少保证金？是否需要保证金证明？如何才能获得保证金证明呢？

悉尼豪宅应有尽有竟两年卖不出！

据《每日电讯报》报道，位于悉尼西南的一隐蔽豪宅拥有室内和户外酒吧、网球场、9个睡房，再加一个奢华大水池——竟两年都卖不出。

据悉该悉尼豪宅位于Cobbitty，自2013年8月起就已上市售卖，估计将于9月被拍卖。

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BOS Realty Carnes Hill的中介Dean Boskovic称，该豪宅绝对是大师级作品，肯定能拍卖得至少500万澳元——该区房价中值的7倍。“房子占地8公顷，非常漂亮，应该用来做婚礼接待才对。”

中介说，房子由卖家所建，一个有5个小孩的家庭。他们已经买了一个更大的农场。

这个豪宅处处都精美，高高的天花板、控温的地窖、隔音的影院、还有可容纳40辆车的停车场等等。房主还可以自己调灯光、声响等等。水池旁还有健身室、桑拿房。

中介说，房子需求很大，将于9月12日下午2点开拍。

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为给孩子创造一个最好的教育环境，让他们拥有顶尖的教育资源和条件，中国父母真是操碎了心，豪掷千金购买学区房的消息屡见报端。近几年来，随着国际视野的开阔，越来越多的家庭将目光投向了美国学区房市场，纽约这一教育资源丰富的城市首当其冲。大量涌入的人群使得纽约市区学区房异常紧俏，让人望房兴叹。然而，我们如果把眼光放更远一点，就会发现除市区外，纽约北郊其实也是购置学区房的好选择——它不仅离纽约中心很近，自身也拥有十分丰富而优秀的教育资源。

综合优势明显，教育水平名列美国前茅

投资纽约北郊学区房，抢占顶尖教育资源高地 — 远离城市污染，自然环境优越适于居住,，森林海洋风景宜人

虽然纽约北郊最初是作为大都市的外围乡村存在，但伴随着中心城市高速发展的辐射作用，经过近2个世纪的沉淀，已经形成了颇具规模的城镇群。这里以Westchester为中心，北接Putnam、Dutches，东边与Fairfield相邻，南面是风光秀美的长岛海湾（Long Island Sound），几个城镇紧密相连，环境、收入、教育等各方面在纽约乃至美国都名列前茅，综合优势十分明显。

优势一：远离城市污染，自然环境优越适于居住

蔚蓝的海洋、茂密的丛林，慷慨的大自然一点不吝啬对纽约北郊的馈赠。这里小镇的生活相当悠闲，人们在绿荫掩映的街头漫步，餐馆、酒吧、公园、学校、教堂……一切都显得温馨平和。住宅区外有连绵的农场和牧场，处处充满轻松自在的田园风光。慢节奏的生活中，不会出现大都市中堵车、噪音、空气污染等问题，让人身心舒缓，心情愉快，十分适于居住。当然，1个小时以内的车程也能让你很方便地前往纽约市区办事。

优势二：人均收入较高，小镇财富位居纽约前列

除了良好的自然环境，纽约北郊的几个小镇还是藏富于民的地方，居民收入普遍较高，是有名的富人聚集区。其中，Putnam是美国最富有的城镇之一。根据2012年的统计数字，其人均收入排在全美所有城镇的第七位。Westchester和Fairfield也不遑多让，前者是纽约一流教学资源会聚之地，后者则是被誉为“黄金海岸”（ Gold Coast）的富豪聚居地。

优势三：教育资源丰富，一流学校任君挑选

和纽约市区相比，纽约北郊的好学校并不逊色，无论是公立学校还是私立学校，都能在美国学校排行中数得上名次。尤其是Westchester，是近几年来纽约最热门的教育资源集中地之一。该镇拥有White Plains 、Scarsdale、Edgemont、Bronxville、Larchmont、Mamaroneck等多个学区，共有48个公立学校学区；另有118所私立学校以及14所大学。Westchester的许多学校在美国和纽约州的排名都非常靠前，教育水平一流。此外，Westchester交通也极为便利，有稳定的Metro North火车线，班次多、时间准、车速快，往来非常方便。其他几个镇的学校也很多。Putnam有6个公立学校学区，其中最大的Mahopac学区拥有1所高中1所初中4所小学，学生总数超过5000人；Dutches则拥有30多所公立、私立学校及高等教育机构。

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悉尼房价200万以上城区数一年翻一倍

澳洲房价中值最高的20个城区

由于房价上涨而且外购投资者迫切希望在悉尼著名的海港和海边城区拥有一席之地，悉尼房价中值在200万以上的城区数量在短短1年内几乎翻了一倍。

CoreLogic RP Data整理了截至6月份的年度数据，发现在澳洲房价中值超过200万的48个城区中，悉尼占了40个，而它的海港富人区派珀角（Point Piper）再度荣登榜首，房价中值达到560万。

根据这些数据，1年前悉尼有22个城区的房价中值在200万以上。自此之后，悉尼的房价飙升了近20%，迫使银行收紧对投资者的贷款，以帮助市场降温。

墨尔本有5个城区的中值超过200万，但只有位于内东南区的图拉卡（Toorak）进入前20名。图拉卡的排名从去年的第15位上升至今年的第9位，中值为320万。

珀斯有2个城区的中值超过200万，分别是斯旺河（Swan River）北岸的Peppermint Grove和另一个斯旺河城区Dalkeith，它们的中值分别为330万和247万。

整体而言，全国房价中值超过100万的城区数量增长了23%，从355个增加至437个。其中新州占了三分之二以上，12个月内从232个增加至302个，几乎全部都在悉尼。其次是维州，增加了10个至61个，西澳（39个）、昆州（14个）、南澳（12个）、堪培拉首都领地（7个）和北领地（1个）。

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