人民币贬值对澳洲房地产的利与弊

人民币贬值可能抑制中国人对澳洲房地产的需求

试图在全球经济中恢复有竞争力地位的中国已连续2天让人民币贬值。《澳洲人报》报道称,澳元兑美元短线跳水近百点,跌势扩大至1%,触及六年新低0.7215,新西兰元兑美元跌逾1%,触及六年新低0.6466,因中国央行改革中间价,人民币持续贬值施压澳新货币。

因澳大利亚和新西兰和中国经济状况密切相连,澳元和新元极其容易受到中国方面因素影响。澳洲国民银行分析师指出,人民币大幅贬值之后,市场仍面临相当多的不确定性,在人民币中间价公布后,澳元瞬间遭遇大幅拖累,显示未来几周内相关货币仍将继续承压。

这并不是说人民币的贬值主要针对澳洲。它是为了让人民币重回大部队的行列,因为只与猖獗的美元挂钩已意味着,人民币对其它贸易伙伴而言,例如澳洲,价格过高。这造成了澳洲住宅、旅游及矿业等方面的繁荣。
 
因此,虽然人民币汇率的调整幅度相对较小,更像是展示意向,但它对澳洲来说肯定是件大事。
 
近几年全球深陷低迷的经济增长、通胀及资产回报,原因在于供给过剩及消费者需求和商业投资不足。
 
德国和日本都请求邻居们降低货币价格,但中国固执地维持基础设施支出,并紧紧抓住美元。结果,其经济严重受累于过多的债务和资本支出以及价格过高的货币。目前中国有关当局似乎想处理这些问题。这对澳洲而言有着深远的影响。
 
澳洲房价飙升的部分原因在于2011年以来澳元兑人民币的汇率降低了35%。中国投资者已成为澳洲房地产的边缘定价者,但一直带着不同于澳人的衡量方式去参加拍卖。
 
如果中国真心让人民币贬值的话,可能抑制中国人对澳洲房地产的需求,令房价不再上窜。但从周二晚的市场情况来看,澳元可能跟随人民币的脚步。因此,有分析师认为这或许会是零和博弈(正如所有货币战争的结局)。
 
澳洲商品价格自2011年以来已狂跌了近50%,这造成“收入衰退”。不过,商品出口量有所提升,这令GDP继续增长。如果出口量因为中国钢铁产业的调整而下滑,那么澳洲就得指望中国人继续出现在这里,不管是作为游客还是地产买家。
 
另一方面,罗柏并不知道中国政府会采取什么措施来重新实现强劲的经济增长。他说:“如果我知道答案的话,我就不在这儿了。”但罗柏补充称,他相信中国政府在作出的选择上会取得成功。
 
澳洲国民银行(NAB)8月12日撰文就中国央行调整人民币中间价对澳元的影响进行分析,并认为澳元预期有下修风险。内容如下:
 
中国央行将美元/人民币中间价大幅上调近2%,澳元给出了经典的膝跳反应式下跌。澳元的下跌是对于美元/人民币汇率的最大反应,同时也是亚洲货币走势中的典型代表。
 
随着人民币贬值的持续发酵,我们将看到美元兑亚洲货币进一步走高,澳元/美元也将进一步承压。本行对于澳元的后市预期也或因此作出修正。目前的预期是澳元/美元9月末目标0.74,年末目标0.72,2015年上半年目标0.71水平。
 
如果要维持现有预期的话,我们需要看到中国央行令美元/人民币后市进入一个震荡区间,而非进一步走高。又或者是美元/人民币进一步走高,但美元兑其他亚洲货币不再续升。
 
此外,本行对澳元/美元年内剩余时间的预期也有严苛条件要求,主要取决于美联储9月16/17日的货币政策会议上是否升息。我们认为美元在9月仍有进一步上行的可能性,因此,本行澳元/美元的预期仍有下修风险。
 
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租赁收益更高 越多澳洲百姓投资商业房产

据《每日电讯报》报道,越来越多的澳洲人,父母辈投资者投资澳洲商业地产,购买诸如酒吧、商店、儿童护养中心甚至数字广告牌。

退休的阿德莱德医生Prahbash Goel就是其中一人,上周购买了位于Swan Hill的价值1095万的Bunnings仓库。

与住房房产不同,商业房产的租客需付地税和保险。

虽然商业房产并不会像住房一样价格大升,但低管理投入及日常开支,意味着租赁收入会更高。

据商业房产投资经验丰富的Prahbash Goel说,Bunnings仓库非常抢手,日常开支很低。

据悉,这也不是Goel先生第一次投资商业房产了,他说,他还会继续购买,税后收益大概是3-3.5%。

Burgess Dawson的估价师负责人Tim Perrin说,随着资金和证券的收益减少,越来越多的父母辈投资者选择商业房产投资。“这也是受到了自我管理养老金政策的影响。人们购买这些商业房产作长期投资来赚取利润。”

越来越多澳洲人投资澳洲商业地产

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然而投资商业房产也有风险,最大的风险是找租客难,需要花数月或超过一年才能找到一个新租客。同时,商业房产也不会像住房房产一样升价迅猛,靠的是现金流,而不是资本收益。再者,利率的上涨也会减少商业房产的租赁收益。

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54%的买家更青睐美国南部度假屋

随着美国经济的复苏,美国房地产也呈现出一片大好风光。近几年,越来越多的美国主流家庭开始为自己安置第二套房产-度假屋,这也促使美国度假房产的销售价格逐年攀升。

美国度假屋

购买度假屋的主力人群

典型的度假屋买主一般在43岁以上,家庭中位收入为85,600美元,购买范围一般距离家庭主要住宅180英里以内。大多数买主是婴儿潮时代出生的人。而且购买度假屋的大多数屋主,一年中平均有80%的时间不住在里面。

富裕家庭从近年来股票市场的强劲增长中获得巨大回报,房价的增长也让他们有信心把房地产作为另一项长期投资。另外,婴儿潮一代的人即将退休,人数越来多,2014年令人印象深刻的经济涨幅促使他们相继购买第二套房,并规划在几年之后转换为他们的主要住房。

南部度假屋销售火热

美国南部度假屋销售火热,2014年56%的人选择在美国南部买度假屋,比 2013年足足增长了41%;在美西购买度假屋的占25%,低于2013年的28%;15%的美国人选择在东北部购买,也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的买主比例为14%,与前一年持平。54%的度假屋买主购买独立的家庭住宅;购买Condo的占27%;购买Townhouse和 RowHouse的为18%;40%选择海滩区,19%选择乡下,还有17%选择山区。有1/3的度假屋屋主计划将物业作为自己或家庭周末的度假地,另有 19%计划将来把度假屋转为主要住宅。买主计划占有物业的时间一般为6年左右。

度假屋的价格冲破新高

美 国地产协会(NAR)统计,2014年,全美度假屋销售比2013年增加57%,共卖出113万栋度假屋,超过了度假屋价格最高的2006年,是2003 年调查以来的最高数量。而且2014的销售量,比2012和2013年两年的销售总量还多一倍。度假屋销售占2014年总交易量的21%。

2014年,度假屋买主家庭中位数收入为94,380美元,比2013年的85,600美元更高。赚的钱多了,屋主也愿意跑更远,接受更远距离的度假屋。2013年屋主愿意买在180英里远的度假屋,2014年延伸到200英里。

受欢迎地区 房价涨幅

美国人的度假偏向,一般选择在近水岸或者能够滑雪的地方。因此,海边和滑雪胜地,都是美国的名流经常光顾的地区。美国地产协会(NAR)报告显示,2013 年起,奥兰多的房地产市场开始摆脱经济危机的影响,房价迅猛上涨。2013年奥兰多房价上涨幅度达到18.42%,2014年上涨幅度为8.8%。

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奥克兰房价7月下跌2万9

奥克兰最大房地产公司Barfoot & Thompson最新数据显示,奥克兰7月的住宅中间价下跌2.9万元,从6月的78万6000元降至75万7000元。该公司董事总经理Peter Thompson认为,这是房市放缓的迹象。

奥克兰房产

该数据与QV新近发布的数据形成对照。QV数据显示,奥克兰的房价每天上涨511元。不过,Barfoot和QV衡量的方式有所不同,Barfoot使用的是中间价,而QV使用的是平均价。

Thompson表示,Barfoot公司7月成交量一直很高,共售出1388套住房,比6月高18.9%,比去年7月高41.2%,是1999年以来最忙碌的7月,比有史以来最活跃的2003年7月还高4.5%。  

7月新上市房源为1777套,仅低于3月的1997套,是今年第二高的月份,比去年7月份增长了27.3%。

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出国留学保证金的三项准备原则

各国的签证官在对自费留学的国际学生的签证材料评估时,除了要评估学生本人的学习背景、学习能力和学习目的,同时也要考察学生家庭的经济情况,看他们是否可以负担在国外留学的费用。所以说,资金担保(出国留学保证金)也就成了签证官签发签证的一条重要依据。一般来说,经济担保金额的多少取决于学生在国外学习的年限和在该国的平均学费和生活费。在考虑出国留学时,学生和家长需要量力而行,要充分考虑到自己的家庭的经济承受能力和经济收入的情况。基本原则是:收入可以负担在国外的学费和最低生活费。

经济担保的三项准备原则:

出国留学保证金的三项准备原则
出国留学保证金的三项准备原则

一,收入要与存款相匹配:收入情况一定要与工作单位和职务相吻合,如果存款的数额很大,但从父母的工作单位和职务判断,如不可能有这么高的收入,也会成为疑点。

二,存款的收入和支出要合乎情理:如果你的存款历史中忽然有一笔很大数目的存款进账,你就需要解释它的来源,而且必须合乎情理,并能提供有说服力的证据。

三,担保人最好是本人或父母:因为只有父母对子女有抚养和教育的义务和责任,旁系亲属提供经济担保容易引起签证官的怀疑和警惕,因为旁人没有对 你进行抚养、教育的义务。在特殊情况下,如果担保人在给签证官的陈述信里提出了充分的证明理由,能够表明亲属为什么给申请人提供这笔钱,而且提供的资金占 资金收入的份额较小的情况下,还是有可能通过的签证的。

需提前准备好留学保证金,留学的担保金应该提早准备出来,因为目前有不少国家提高了对留学家庭银行存款资金和存款时间的要求,不同的国家也有不同规定,有3个月、半年和1年等,对此,最好视线对留学目的国家做到全面了解,再办理相应期限的存款证明。

在办妥前往国家或地区有效入境签证后,出国留学人员需本人持护照及签证正本、人民币保证金回执到银行办理退还人民币保证金手续。如果没取得签证 或因故取消出国,须持人民币保证金回执到银行先将所购外汇按结汇当日挂牌汇率办理退款手续,后凭人民币保证金回执及兑换水单办理人民币保证金退还手续。退 还手续必须由本人办理。

收取人民币保证金的标准为:在银行当天按现钞卖出价购汇所需人民币金额的基础上加收保证金,人民币保证金与所购美元(或等值外汇)的比例定为2∶1,即1美元或等值外汇收取2元人民币保证金。

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加拿大首次购房,房屋保险都保啥?

屋主们通常都会购买房屋保险,以免在房屋受灾的时候面临巨大损失,比如火灾,或是地下室淹水。

但是你知道吗?你购买的日常保险所能包括的范围常常很隐蔽,有些方面你的房屋保险是已经包括了的,但是你自己不知道,所以我们很有必要在这里详细解释一下。(提醒:不同保险公司的政策都不一样,所以要仔细向保险公司确认你的保险合约)

加拿大首次购房,房屋保险都保啥?

你的房屋保险包括:

抵押贷款保护

如果你流离失所,面临房屋重建的问题,这项保险将保障你的按揭利率。例如,当你在洽谈抵押贷款的时候,你的五年固定利率为2.65%,但是在第二年,发生了火灾,大部分房屋需要重建,工程将实施6个月之久,在这段时间里,五年固定利率升到了3.75%,那么这项保险能帮你支付利率上升的差价部分,你仍然可以按原来的利率支付按揭。

偷盗抢劫损失

并非所有的财物损失都发生在房屋里,房屋保险覆盖范围包括财物丢失和财物损坏,就算发生地点不在房屋内。举个例子,如果有人砸破你的车窗,把车里的笔记本电脑、相机、MP3都偷走了,车子的损坏问题交由汽车保险处理,而财物损失则是在房屋保险的覆盖范围内。

度假损失

如果你正悠闲地在海边度假,躺在沙滩上晒太阳吹海风,有人闯进你的酒店房间,偷走了你的护照、相机、和现金,你一定感到很崩溃。虽然这是件麻烦事,但也不用太伤神,因为房屋保险的覆盖内容还包括旅游保险,咨询一下房屋保险和旅游保险的细则,看看哪一个能最大限度地保障你的利益,最好能全额报销。

你妈妈的养老院房间

你妈妈住在养老院里吗?她所有的个人物品、家具、以及你送给她的那些高科技小玩意都在房屋保险的覆盖范围内。索赔范围的最高金额为一万元,适用于你妈妈老人院房间里所有的财物丢失和财物损坏问题。

你孩子的学生宿舍

你的房屋保险还能延伸到你孩子上学的宿舍,最高索赔金额为一万元,这意味着你的孩子不需要为学生宿舍或是校外公寓额外购买保险。

自行车被盗

几乎每一个热爱骑自行车的人都经历过自行车被盗的情况,这在北美简直太普遍了。值得庆幸的是,你的房屋保险可以帮你报销,即使是你在某家餐厅想用美食时候,有人把你停在餐厅门口的自行车偷走了。一般来说,大部分保险公司在自行车被盗这方面的索赔金额为3000元,但也有可能更少。

邻居诉讼

你应该听说过,有些邻居因为在别人家门口滑倒或摔跤而把这家房子的屋主给告了,面对这种情况,房屋保险可以覆盖打官司的法律费用,金额范围从一百万到两百万都有。

公寓评估损失

如果你住的是公寓,那么你会很高兴知道这个消息,最全面的房屋保险将包括公寓评估方面的损失,任何特殊的评估费用都将覆盖在内。所以,如果你的公寓大楼屋顶被破坏,每一家住户都要支付5000元的修理费,那么房屋保险将帮你把这部分费用覆盖掉,等于说你自己不用支付。

你需要考虑的房屋保险额外险

重建代码保险

一般来说,《建筑条例》(building codes)每十年就会更新一次。这对某些老旧房屋很可能会造成困扰,因为随着新的条例出台,原来的条款不再适用,那么房主就会被要求按照新规重新修建或更新房屋。这时,重建代码保险就派上用场了,它可以提供因附例法重新装修房屋所产生的花费。

单位业主额外保护险

这是一项专门针对公寓住户的保险。如果因个别单元造成整栋大楼的公共建筑受到损害,这项保险可以代替业主进行赔偿。这种保险的好处是赔偿金额大,1万元起。比如一户人家因操作失误导致整个大楼出现故障,那么需要赔偿的损失不会是一笔小数目,有了这种额外保险业主就放心多了。

下水道备用险

这项保险适用于有地下室或者储藏室的户主。下水道备用险主要是为了防止地下室及室内物品被污水覆盖,这种保险价格从50元到1500元不等,是否需要购买以及购买的数额完全取决于房屋所在位置,以及是否有潜在的地下水污染风险。

洪水保护保险

担心洪水?这项保险同下水道备用险稍微有点相似,都是为了保护业主不受污水或者水灾所困扰。第一次购买此项保险或者格外小心的业主还可以购买额外险,称作“陆路水保险”,有了它,不论是何种形式的水灾都有了保障。

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2015年美国十佳大学城市揭晓

如今,大学城对学生在选择学校和专业时的影响日益加深。近来,美国居住资源公司Livability.com发布了最新的2015年美国十佳大学城市排名。

 2015年美国十佳大学城市揭晓
2015年美国十佳大学城市揭晓

住在大学城的居民可以深入了解大学提供的经济稳定和学生的创造活力。即使你不是学​​生,作为大学城的居民,这里肯定会让你流连忘返。记住,这些大学城提供让学生茁壮成长的地方——无论是在学业上还是社交上,这里有众多娱乐选择,当地的大学对文化和经济也有促进作用。

这个排名以当地学校的密集度、居民受教育程度、25-29年龄段的人口占比所在地(其高低反映城镇吸纳毕业生就业的能力)、生活消费水平、大学对城市的影响、文化多元性、学校体育专业强弱,以及租房水平等为参考因素,得出全美前十最佳大学城。

“对于大多数上大学的孩子来说,这是他们第一次选择居住的地方,”Livability.com的主编Matt Carmichael说,“孩子们不仅要考虑选择合适的大学,还应对居住地加以考虑。”

全美前十最佳大学城是:

1.堪萨斯州的曼哈顿(Manhattan),堪萨斯州州立大学所在地

2.北卡罗莱纳州的达勒姆(Durham),杜克大学和北卡罗莱那中央大学所在地

3.密苏里州的哥伦比亚(Columbia),密苏里大学所在地

4.加利福尼亚州的伯克利(Berkeley),加州伯克利分校所在地

5.德克萨斯州的丹顿(Denton),北德克萨斯州大学和德克萨斯女子大学所在地

6.马萨诸塞州的剑桥(Cambridge),哈佛大学、麻省理工学院、霍特国际商学院、莱斯利大学所在地

7.佛罗里达州的甘斯威尔(Gainesville),佛罗里达大学所在地

8.南卡罗来纳州的哥伦比亚(Columbia),南卡罗来纳大学所在地

9.内布拉斯加州的林肯(Lincoln),内布拉斯加大学所在地

10.肯塔基州的鲍灵格林(Bowling Green), 西肯塔基大学所在地

 

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澳洲房产投资四面受压 炒房者陷入“天堂里的烦恼”

投机性投资者是推动澳大利亚房地产市场火热的中坚力量,在过去的一年将地区住宅地产价值推高了5000亿澳元。据路透社报道,事实上,超过半数获得贷款审批的新住房是用来投资的。

澳洲房产投资四面受压 炒房者陷入“天堂里的烦恼”
澳洲房产投资四面受压 炒房者陷入“天堂里的烦恼”

但这种情况可能很快就会迎来改变。高盛(Goldman Sachs)在8月3日(周一)发布的一份报告中指出:“随着房地产市场动能继续发挥效应,我们预计,接下来,租金收益率将会创历史新低,再加上新的宏观审慎政策将针对投资者的房地产贷款,很可能会考验房产需求,特别是来自投资者对房产的需求。”该银行在报告中补充道,这可能导致房价增速放缓。

澳大利亚央行——澳大利亚储备银行(RBA)一再表示对近几个月房地产市场投机行为的担忧,担心投机者突然撤退,可能引发住房市场大幅修正,进而损害整体经济,特别是考虑到60%的家庭财富是投放在物业资产上。不过,尽管房价一直上涨,预计在8月4日(周二)举行的政策审议上,央行也不会采取任何行动。
 
跟高盛一样,安保资本(AMP Capital)投资策略主管兼首席经济学家谢恩•奥利弗(Shane Oliver)认为投资者的需求下滑可能会使房价增长放缓。然而,他补充道,唯一能引发房价下跌的是澳大利亚央行迅速拉升利率,使其远高于目前2%水平,而这种情形似乎不大可能会发生。

CoreLogic RPData 8月3日分析指出,今年7月,澳大利亚州府城市租金同比小幅上升0.9%,是有记录以来的最低增速。这使得毛租金收益率再创新低,尽管当月房价上涨11.1%,创2014年4月以来的最高水平。
 
“当你考虑到在过去的12个月,悉尼租金仅增加了2.5%,而房价上升了18.4%,很容易看出收益率越来越收到挤压。” CoreLogic RPData研究主管蒂姆•劳利斯(Tim Lawless)在8月3日发表的一份声明中解释道。
 
在投资活动量最高的城市之一墨尔本,租金收益率约为3%,是澳大利亚州府城市中的最低水平。2015年7月份,住宅价格同比上升11.5%。劳利斯称,这表明低收益率并没有抑制投资。但是,低收益率加上新出台政策打击投资者贷款,房产投资前景暗淡。

7月下旬,澳大利亚审慎监管局(APRA)宣布提高银行住房抵押贷款资本规定的要求,其中包括资本金增加2%,住房按揭贷款风险权重从目前的16%增加到25%。在这项新措施出台之前,6月数据显示,多数银行超过澳大利亚审慎监管局规定的投资住房贷款年度增长10%的上限。

为了应对澳大利亚审慎监管局的新举措,包括西太平洋银行(Westpac)、澳新银行(ANZ)以及安保资本在内的金融机构上周(7月27日至8月2日)均宣布紧缩措施,如减少对外国投资者的贷款、提高投资贷款利率、甚至停止投资住房借贷。

劳利斯还预计,最近接二连三的发展将成为影响投资者兴趣的主要障碍。“信贷收紧,加上抵押贷款利率提高的潜在可能性,以及澳大利亚银行机构投资贷款增长受限这些因素加起来,将促使市场上投资者需求放缓。”

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伦敦市中心豪宅市场再次升温 每尺房价1200镑

最新数据显示,今年第二季度,伦敦市中心的豪宅价格出现小幅上涨,同比上升0.8%,是2014年9月以来的首次上升。

伦敦市中心豪宅市场再次升温 每尺房价1200镑
伦敦市中心豪宅市场再次升温 每尺房价1200镑

根据英国房地产商Marsh & Parsons发布的数据,伦敦皮姆利科区(Pimlico)去年的房地产市场表现强劲,房价上涨5%,与去年第二季度相比上涨 66,000英镑。

该地区的房产需求在第二季度攀升17%,但同期供应量只增加了10%。目前,整体销售中的42%是由投资者贡献的,同比上升8%。

第二季度,外国买家贡献了全部销售额的34%,同比上升30%。Marsh & Parsons宣称这与来伦敦工作和生活的欧洲买家有很大关系。

皮姆利科区的房产单价比伦敦整体房产单价要高出27%。处于中心地段如荷兰公园(Holland Park)、诺丁山(Notting Hill)或肯辛顿-切尔西(Kensington and Chelsea)等的房屋,每平方英尺单价为1,516英镑;而伦敦整体市中心房产的每平方英尺单价一般维持在1,192英镑。

Marsh & Parsons的首席执行长Peter Rollings表示:“在久负盛名的伦敦中心区域,如肯辛顿(Kensington)、切尔西(Chelsea)和荷兰公园,房屋有着出色的资本增值和财产保值功能,这使得这些地区格外有吸引力,尤其是对投资者来说,最近的房价上涨更是令人鼓舞。

“投资者是衡量伦敦市场整体健康状况的一个很好标尺。如果有任何可能会引发对未来伦敦房市担忧的因素,投资者将会快马加鞭赶往别处,”Peter Rollings解释说。

他还指出,价格增长出现转机,又开始了上涨势头:相比今年一季度0.6%的跌幅,二季度反而上涨了0.8%。市中心以外的伦敦,房价复苏最强,涨幅高达1%。

不过,该区的房价增长相比去年还是要慢得多,按年计,伦敦黄金地段的房价甚至有所下跌。Peter Rollings称,将房价置于一个较长的周期来比较很重要,自2013年6月以来,伦敦黄金地段的房产均价已经暴涨了​12.1%。

就物业类型而言,二季度伦敦“家庭装”住宅(family sized homes)录得了最大的价格涨幅——黄金地段的四居室价格环比上涨约13%。此外,住宅需求也有所上涨,注册买家数量增加17%。Peter Rollings预计,未来几个月内,伦敦市场的调整幅度可能会位居英国第二位,价格处于最高级别的房产销售会有更多的微调,以适应印花税改革。

 

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芝加哥城市学院提涨学费

从今年秋季学期开始,芝加哥城市学院(City Colleges of Chicago)系统的7所分校将开始提涨学费,平均每人每学期约涨价$225。

城市学院目前按学分收费,大部份学科的费用为芝加哥居民$89/学分,伊州其它地区学生$202/学分,外州学生$249/学分。

提涨学费后,将采用统一的价格,全日制学生每学期(至少修12学分每学期)$1,753,半日制的学生每学期$1,069,修单门课程的学费为$599。

市中心的哈罗德‧华盛顿学院

学费涨价对半日制或修单门课的学生来说最为明显。城市学院表示,改变收费方式的目的在于鼓励更多学生全职学习,目前城市学院有60%的学生都是采用半日制的方式就读。

但也有不少半工半读的学生表示,他们还有日常工作,根本无法全职读书。Mary Beth Nick在接受WBEZ采访时说,“很多人还有工作、家庭的责任,根本无法全职上课。”

对于学费的提涨,目前就读于哈罗德‧华盛顿分校就读的华裔徐同学则表示,社区学院相比其它大学价格很低,涨价她觉得可以接受。徐同学即将转学到伊州大学芝加哥分校,她表示,社区学院对她来说起到的是一个价格实惠的“跳板”的作用,因为转学十分容易。

芝加哥城市学院属于市政府,学院的收入除了学费外,主要是靠市民的房地产税。在新一年的预算中,城市学院决定提高学费而不提高房产税,以达到平衡预算。

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