英国留学奖学金种类多 申请攻略必读！

英国留学费用对于大多数家庭来说是一笔不小的数目，因此英国奖学金在许多学生看来是一个很好的机会，争取下来就能减少部分费用，甚至一整年的学费。那么英国奖学金到底有哪些？又应该怎样才能成功申请呢？

英国留学奖学金种类多 申请攻略必读！

英国奖学金种类

一般同学都能享受到英国大学奖学金，这是由你所就读大学提供的奖金，具体数额不定，但能帮你支付一定甚至是全部的学费、生活费用等，每年一次。对于这样的奖学金，如果由导师帮助申请，成功率会更高。

另外是院系奖学金，面向人群更多。先由院系发给不同研究组导师，再者每个导师又有不定的名额，例如埃克塞特大学提供生命科学院5000英镑的五类奖学金，可支付学生一年的学费。

以上两种名额较多，也是最为容易获得的奖学金种类。另外一种是项目奖金，这也是由导师项目来决定发放的金额，如果得到的研究资金多，那你得到的也就越多。同时也有一些专项奖学金，以个人或者企业名义捐赠给一些品学兼优的同学(英语、学习成绩、才能三方面决定)，这些企业与大学合作，不仅提供奖学金还有进入企业实习工作的机会。

英国奖学金申请须知

UKEC老师在帮助同学申请奖学金的过程中总结出：如果雅思成绩相比更高，那就更易获得奖学金，而学习成绩、个人获得的奖项也对奖学金申请有影响。最有说服力的属实践能力，特别是在英国硕士留学申请当中。甚至在UKEC的一些项目中(如：MPP英国硕士直通项目)，就能直接获得大学奖学金，甚至是一些有利于学生入学的优惠政策。对于大学奖学金，同学们还应当多主动申请，注意每个大学的申请截止日期，做好充分的材料准备。当你获得奖学金之后，也会相当有成就感。

不难看出，在国外读大学和国内一样，只要努力学习就能为爸妈省一笔钱。也为自己的个人简历上增光添彩。

新移民助推温哥华房市稳步上升

加拿大房市持续高涨多年，是否出现泡沫？会否崩盘？都是不少人的疑问。不过有房贷保险公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推温哥华房市稳步上升

房贷保险公司Genworth Canada执行长拉维斯（Stuart Levings）接受彭博新闻社（Bloomberg ）访问时指出，加国房市短期内并不会崩盘，其中一个主要因素就是，加国移民结构在房市中带来的有力支撑。

拉维斯表示，房市与海洋食物链十分类似，第一次买房的首购族就如同浮游生物一样，如果没有首购族，市场才会出现萎缩，不过目前加国每年约有25万新移民投入房市，因此他预计房屋需求量将不会下降趋势。

拉维斯同时提到，联邦政府自2008年以来的持续收紧房贷，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大胆的投资客无法入市，也有效地保护加国的房地产市场。但他认为政府应避免做出更多更动，以免造成连首购族也无法进入房市。

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投资美国房产 拥有合法身法最重要

当有了一份稳定工作，购买美国房地产可以是个非常简单的过程，很有可能不需头期款就可拥有第一栋自住屋，而且美国房产的所有权是公开在政府备案材料中，随时可以查询。

如果您是外籍人士，希望在购买美国房地产过程顺利进行的话，有合法身分最重要

在美国没有法律规定说房地产买方必须是美国公民。事实上在美国购买房地产，外国人甚至可能有资格获得贷款。

不过如果您是外籍人士，希望在购买美国房地产过程顺利进行的话，需要做一些前期准备工作。

最重要的是要有合法身分，让您成为合法房产拥有者。这个身分可以是您做为一个个体或您在美国可能想要建立自己的公司。在美国投资房产，可以是个合法 的公司实体，称为一个有限责任公司，简称为LLC.有限责任公司。所受最大的经济损失，就是您初始的投入资本。作为LLC公司拥有者，您将享受美国风格的 额外机会，建立银行账户、公用设施和整体财产。有限责任公司将允许您建立美国身分。但这并不保证您国籍，它可能给您不同的签证状态和允许您留在美国工作签 证的时间更长。

最重要的是通过拥有美国房地产的所有权，建立了财务独立的第一步，也是一个非常丰厚的经济回报机会。

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购买旧屋翻新投资模式成多伦多新趋势

随着多伦多的房地产市场迎来新一轮的高潮，宅基地越来越珍贵，在老社区购买旧屋推倒后重建已成为本市的发展趋势。

购买旧屋翻新投资模式成多伦多新趋势

据市府有关部门提供的数据，在今年1月1日至5月11日有375个旧屋的重建申请被批准，其中有超过半数集中在北约克。仅在Willowdale社区，市府有关部门已批准了76栋旧屋被推到重建。

此外，怡陶碧谷南部地区的老宅社区也是重建的重点。

Willowdale区市议员庄霏伦(John Filion)坦言，随着土地日益稀少，将有越来越多的老宅被推倒，宅基地被重新划分，新建两座或者更多的房屋。重建可能将提升物业的价值，但也会削弱社区的邻里关系，怀雅逊大学城市和地区规划学院的城市规划专家Mitchell Kosny则担心，将旧屋拆毁重建的趋势将导致多伦多社区的特色逐渐消失。

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加拿大购房六大陷阱

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有善恶美丑，就有凶险和杀机。GTA地区的房地产界，尤其是华人房地产界也一样存在着这些现象。所以，学会做一个聪明和有眼光的消费者，辨识哪些是陷阱哪些是真正的投资机会，尤其是学会挑选诚信专业的地产经纪变得极为重要。下面肖郎例举一些常见的房地产消费陷阱以便大家了解和参考。

加拿大购房六大陷阱

陷阱一：广告宣传误导

很多买家会有类似的经验，当你在某广告上发现一个房子性价比特别好时，你致电给这个打广告的经纪。好一些的经纪会告诉你，这个房子已经卖了，他会问你还有其他类似的房子你要不要看；还有一些经纪就干脆说带你去看，等你们会面时，你会发现他带你看的房子和他说的或打广告的房子差距甚大。浪费了你的时间不说，而且也挺耽误事。

因为你本来有机会和时间去看其他更合适的房子，现在折腾一番连继续看房的兴趣都没了。其实在经纪这个行当里，部分经纪会用一些过期的、他人的、甚至不存在的杜撰出来的房子来吸引买家的电话已经是公开的秘密，他们主要通过不实的广告来吸引客户，并通过带客看房来达到转移目标甚至成交的目的。建议：尽量找熟悉的知根知底的经纪看房或者知名LISTING经纪直接联系购买。

陷阱二：移民地接双簧

通常我们会有这样的经验：有时候我们跟团旅行会在住宿和交通费用上比较便宜，但若跟着导游的介绍去买东西会比较贵，甚至会货不对板。为什么呢？因为这就是一种生意模式，用便宜的交通和住宿吸引你，主要目的是让你来消费，赚这里面的钱。若你跟团旅行一分钱的东东也不买，通常导游的脸色都会比较难看甚至可能会故意刁难你。

有许多投资移民也都有这样的经验，刚来的时候移民公司会安排一个地接人员来接你，甚至有的移民公司还提供3-7天的免费住宿给你。当然，最后你会知道这个地接人员就是地产经纪，免费住宿也是地产经纪提供的。然后这个地产经纪会带你买房子，会迫不急待地想各种办法让你尽快买房。为什么呢？因为他已经在你身上付出了一些成本，如果你不买房他就亏了，所以他需要的就是尽快让你买房（当然他也先入为主地给你留下了一个还不错的印象，再加上又有移民公司的推荐，所以你也很容易信任他们）。

这本来无可厚非，但这种模式的缺点就是，许多客户买了有问题和缺陷的房子，还有一些就是买价是高出市场价不少（过度抢OFFER的结果）。肖郎在今年夏天接触的客户中有四个找我卖房的卖家以前都是地接经纪帮助买房的，一个房子紧挨着高速，一个房子正对着高压线，还有一个房子的地前大后小直三角型，最后一个两年前买的房子现在的市场价还比这个价低。

陷阱三：草率卖身签约

买卖双方即便是有各自的经纪，仍需要很仔细地阅读相关的文档，如不懂英文可以请自己的经纪逐条解释合同和OFFER的条款，甚至你可以告诉你的经纪你需要带回一份影本，还有就是在告知经纪的情况下你要就他的解释进行录音，以便你日后万一有争端可以备查和作为佐证。

日前肖郎接待了一位要买C12豪宅的客户，他听朋友介绍想委托肖郎作为其买房经纪。肖郎问他有无和其他经纪签约过，他说应该没有但他不能确定，他将他签过的所有文档都拿给我看，我发现其中有一份就是他委托一个经纪作为买方经纪的档，委托时间长达半年，地区覆盖多伦多，万锦，列治文山等。他觉得很奇怪，就去问他以前帮他下过OFFER的经纪，原来这个经纪在他第一次下OFFER的时候在他不知情的情况下让他签了买方代理协定。我的建议是，不是熟悉的经纪或者知名经纪，轻易不能签买方代理协定，尤其是长时间大范围的买方代理协定。

还有按金能不能退回以及退回的条件。按金是否过多都很容易导致争端或者让消费者受损。所有的这些条款必须以书面档规定。另外，最好以支票形式支付按金。同时，安省消费厅的建议是，支付的按金不应该超过整个交易额的10%，房地产按金一般不超过5%。最后是否有冷静期，是否有贷款和验房条件也非常重要。千万别在不知情或者不知道这些条件的重要性的情况下去掉从而造成不必要的损失和被动局面。

陷阱四：土地开发迷局

经常有买家电话咨询我：肖郎，现在有人推荐一个土地或地产专案，所需资金也不是特别多，专案最低年回报50%或80%，问我的意见如何。我有时候都会惊讶，这么好的专案即便是肖郎这样的排名数一数二的顶级经纪为什么都会不知道？等买家将具体的位址告知我时，我才恍然大悟，这不是某个现业主无法出手的垃圾专案和某著名的亏损专案吗？某些经纪或公司的包装能力真的让人佩服和无语，可以说是“化垃圾为金元宝”，骗你没商量。但毕竟作为同行我也不能坏了人家的好事，我只能说这个我不清楚，你可以咨询一下律师或他人的意见。其实用屁股想想都知道，真有年回报那么高那么把稳的事情，相关经纪或公司，甚至前业主早就砸锅卖铁或借高利贷都自己去做了，还轮得到你吗？

有一些经纪称有自己的设计公司、承建商、专案管理团队、专业服务人员，为客户提供从选地建房、设计报批、施工管理、后期销售等一条龙或一站式服务。7月份，我接待了2个买地开发的客户，他们都是想从地产开发中获利的买家，但现在刚买好地就出问题了，不知道怎么办？希望肖郎给办法或者帮助卖掉。一个客户H总是某经纪帮助其买了一块地承诺说保证可以分隔成两个LOT，现在他多方问下来都是不可能的。再回头问以前帮他买房的经纪，他说这个他再去问问，然后没有下文再也找不到了，电话不是没人接就是正在忙。另一个客户Z总连续通过一个经纪帮买了4块地，因为帮其买地的经纪答应其自己的设计公司免费帮其设计，其承建队伍可以做到80-140元/尺帮他建造，还可以免费帮其做专案管理，这么一算每块地开发都有可观的利润啊。刚做第一个专案启动就做不下去了，因为设计要收人工等成本，成本费竟然比正规设计院的报价还贵30%，另外以前说的建造成本指的是毛坯价，精装成本要翻倍。专案管理可以免费做，但需要有聘用合同，每年需要5万的基本底薪，这已经是友情价了。Z总气得快吐血了，这样算下来不仅赚不到钱还会要赔上一大笔。再继续和以前的买方经纪纠缠已经无济于事，而且人家说他正在帮其他的买家买更大的地，没时间没精力理他，他爱做不做随便啦。

这使我想起了“蚁力神”“万里植树造林”等国内的经典骗局，这和加国某些土地开发迷局都有惊人的类似点：那就是重点宣传和承诺的后期开发或回报都是没谱甚至是虚假的，其目的只有一个，就是请君入瓮，就是让你多买点地和房子，不管合不合适能不能开发，至于以后的事情，买前都好商量，买后就你自己去抗着吧，爱怎么着怎么着，那是你自己的事情。肖郎的建议是，土地开发需要多方论证和比较，而且需要一个个来，着急不得。看起来美好的事情结果往往不那么好，把话说的太大的经纪最后肯定什么也不会为你做只有一拍两散你独自承受坏的结果。

陷阱五：经纪回购承诺

经常我们会发现有些经纪会承诺卖房多少天卖不掉就经纪自己承诺买进的广告。也有卖家会问肖郎，人家承诺买进你买不买进？肖郎只好老实说这个我真没有。

5月份我就遇到一个卖家来委托肖郎卖房，她以前就是一个承诺买进的经纪帮他卖的，结果卖了数月也没有卖掉。后来她就要求这个经纪买进，这个经纪说他可以买进，但他只能用政府估价买进而且目前他也没有足够的钱只能分期付款，需要卖家帮他TAKE BACK 贷款，或者帮他担保去银行贷款。听完后卖家快要晕倒，心想这叫什么事情啊就只好另想办法了。

这个还不算太离谱，6月份我遇到一个卖家L先生，L先生说他的房子本来是一个和他要好的经纪自己打算买的，但这个经纪没有那么多钱所以请L先生先买下来，并说这个房子一转手至少可以赚30%利润。这个经纪承诺L先生卖掉目前自己住的房子就加价15%来买这个房子。L先生一想这样利润很有保证又是熟人，看起来分析得也在理，就毫不犹豫地买下来这个100多万的房子。L先生本来自己也还有两个房子所以这个房子买过来就是为了帮这个经纪顶下来的。房子买下来后这个经纪开始推推唔唔了，先说自己太太不想卖目前的住所了所以暂时不能买这个房子了，不过他可以入股50%;L先生一想50%也行啊，就请他入股；后来经纪又说干脆不要入股了他帮L先生卖掉利润都给L先生，然后就加价20%来卖，其结果可想而知，连看的人都没有。现在干脆号称回中国休假去了连人都找不到。现在有的公司或经纪卖CONDO声称包租，其实这也是玩一个文字游戏而已。真的好租也不用他们包租了，如果不好租他们也最多象征性地包租个一到两年，然后又将他们准备亏损补贴租金的大部分在售价里先赚回来就好。

轻诺必定寡信。部分经纪或公司钢刚开始也并不是存心想欺骗客户，只是凭着一腔热情并没有思量周全就去做了，然后一旦出现意想不到的情况或者市场不那么好时只好不兑现承诺溜之大吉。还有少数经纪或公司把虚假承诺当成一种经营模式，目光短浅，能混就混，能骗就骗。反正都不是白纸黑字律师见证过的承诺，都在法律上算不得数的，你也很难真的去追究他的责任。肖郎建议，经纪的重大承诺需要书面化并且通过律师见证，或者找著名的大牌的LISTING经纪直接合作，毕竟对这些顶级经纪来说，辛苦积累的声誉好比是孔雀最珍贵的漂亮尾巴上的羽毛，他们一定会呵护备至，轻易不会去损毁它。从经济学上来说，成交量越大也有知名度的经纪做出下三滥的事情乱承诺的可能性就越低，而实际上，如果不是一个诚实守信有专业操守的经纪，也不可能做到顶级。

陷阱六：个人资料被盗

在房地产交易中有时候经纪需要登记客户的证件，如驾照等。但作为卖家，不是决定了和这个经纪合作让他来卖你的房子，你轻易不要出示你的证件；而作为买家，更加不能轻易出示你的证件，除非你已经确定请这个经纪做你的买方代理或者你已经通过这个经纪买好房屋。另外，轻易不能授权不熟悉的人作为你买卖房屋的全权和签字代理人。

最近我帮一个客户卖房，通过查询产权我发现现在这个房屋已经不在这个业主的名下而 是在去年已经转卖给他人了。后来一问才得知，她以前委托过一个经纪做为他买卖房屋的全权代理，没想到这个经纪转手将这个房子偷卖给他人了，并且收走了全部的房款移居到不知道哪里的爪哇国去了。他报警了，但员警也对此无能为力，除非她找到以前的经纪后员警可以帮助她调查清楚。

另外，任何时候不要在电话中透露出生日期、SIN卡号码等个人资料。记住不要把载有个人资料的档当垃圾丢出。

这年头，各种陷阱总是无处不在，真是让人防不胜防。肖郎之所以冒着被某些同行拍砖的危险和大家讲这些林林总总的陷阱，一来时给广大消费者提个醒，做个聪明的消费者谨防陷阱；另一方面也希望所有的同行都诚信自律，只有这样我们这个行业才有希望并得到大家的尊重。毕竟，用一句调皮话来形容经纪和客户的关系是这样的：我相信你时，你说你是什么就是我相信你时，你说你是什么就是什么；我不相信你时，你说你是什么！

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重大投资签证瞄准中国富人 新政惠泽澳洲小企业

澳洲政府将SIV签证的投资要求导向了风险较高的领域

澳洲近期对重大投资者签证（SIV）的调整可能会令流入风险投资市场的资金增加3倍达到5亿元，在澳洲证交所（ASX）上市的小公司获得的投资也会大大增加。

据《澳洲人报》报道，联邦政府5月底宣布对SIV签证制度进行调整，强迫希望获得澳洲居留权及国籍的外国人对新起步的公司进行投资。根据新政策，虽然SIV签证要求的总投资额维持在500万元不变，但外国人要至少将50万元放进对小型私营公司进行投资的风险投资基金或私募股权基金，另外还有150万元则要放进将自身80%的资产都投资于新兴公司的管理基金或上市投资公司。余下的投资则可放进其他的上市公司、公司债券、年金或房地产，但对澳洲房产投资也会有所限制。

高盛投资公司（Goldman Sachs ）的分析师罗斯（Matthew Ross）认为，新的投资要求使得SIV签证申请者过去对政府债券及住宅市场的投资转向，并且会扩大澳洲的风险投资基金市场、为ASX上市的新兴公司注入资金。

按照现在的SIV签证申请要求，富裕的外国人需要在澳洲政府认可的投资领域内，要投资500万元且投资期限至少为4年，然后才能有资格申请澳洲的永久居留权。不过目前大部分的投资都流入了投资风险较低的政府债券以及住房项目，而且有多达91%的SIV签证申请者都是中国大陆居民。

罗斯认为，即便是澳洲政府将SIV签证的投资要求导向了那些风险较高的领域，但预计也不会吓到未来的申请者，而且澳洲政府会保持现在的SIV签证审批速度，每年为约千人签发该签证。

如果按照这一签证率计算，即风险投资市场每年将能增加5亿元的资金。目前澳洲风险投资市场的年资金规模是1.2亿元，等于SIV签证申请者的投资规模将是现有市场规模的4倍。

除了风险投资市场之外，另一个赢家将是ASX上市的小公司。罗斯在一份为客户撰写的报告中指出，目前资本额不到5亿元的小公司仅占了ASX小型综合股指数（ASX：SOI）的28%，年营业额估计为260元，而如果外国投资者通过SIV签证条款变化后的要求，为该领域投入15亿元的话，将令该领域的资金流量大为提高。

罗斯还指出，目前净资产超过500万美元（约合647万澳元）的中国富裕居民有350万之多，澳洲政府目前的SIV签证发放量与之相比仅是杯水车薪。高盛估计如果申请者对SIV签证的需求量继续增加、而且所有的SIV签证申请者都成功获批的话，将有多达100亿元的资本流入澳洲。

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购买美国银行屋最佳方式：现金交易

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买。

很多银行屋不是没有法拍成功，是因为价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，这是银行的一种止损方式，并非是没人买

其实，通过法律程序被拍卖的房子中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。而这80%银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

银行屋类型

银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是现状带住客销售（ASIS），另一种就是交空销售。

现状带住客销售： 房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。 另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%至 35%以上。

交空销售：空房卖得很快，深受大多数人喜爱，空置房是可以进去看房的，这样的好处是能够看得见风险。假如你不懂装修，可以找一个装修师傅去帮你看房，这样就能够估算出买这个房子是否划算。

购买有差别

购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万以下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。 这个钱是必须要交的，普通买卖的房子则是卖家交。购买银行屋的时候，通常银行都已经把这个房子的一些拖欠的贷款、地税、水费付清。但有一笔欠款银行是不负责的，那就是房屋局的罚款，这个费用99%的银行是不会付的，需要屋主自己承担。

银行屋贷款

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，银行的估价师是可以进去估价的，之后才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

不过，如果信用特别好且工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

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2015澳洲买房意向：墨尔本超过悉尼 珀斯成下一个热点

澳洲有意在未来的一年里买房或建房的人有130多万，这相当于50多万套房子将易手或新建，Roy Morgan研究公司的数据如是显示。

澳洲每日新闻报导，尽管西澳的房地产销售不太景气，但珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。在2015年3月之前的12个月里，珀斯居民中有9.8%认为他们有意在一年之内买或建独立房或公寓房。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上。按人口比例来说，墨尔本意向买房人数占总人口的8.3%，超过了悉尼的7.8%。布里斯班的意向买房认为占人口比例是6.7%，阿德雷德为5.8%，堪培拉为5.3%，霍巴特为3.5%，低于全国平均数。

就全澳来说，有买房意向的总人数中只有25%居住在上述七大省会城市之外。

这七个省会城市中，全澳有买房意向的总人数中几乎半数居住在悉尼与墨尔本。其次是珀斯，有买房意向的人数是165,790，然后是布里斯本为124,670人。

然而，按意向购买的房产类型来说，悉尼、墨尔本、珀斯有明显差别。这或许能否预测2015年及以后房地产实际销售量的关键。

在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年澳洲房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。

Roy Morgan调查公司的总裁莱文（Michele Levine）说：“约100万省会城市居民有意在一年内买房或建房，不论是作为投资还是作为首次购房。在利率处于历史最低水平的现在，这无疑令许多人认为已经使过热和不平等的房地产市场上的需求进一步加大。”

他说：“各省有不同的适用于新房或现房的首次购房者补贴计划与印花税减免计划。但这本身并不能解释各省会城市间买房意向的不同。在珀斯有意买新房和买现房者几乎一半一半，而在悉尼七成有意买现房。”

他说，也就是说，今年悉尼约有22万人、墨尔本20.6万人将通过中介在现房议价和拍卖中奔忙，同时进一步抬高房价，而在珀斯，建筑设计师、承建商、开发商的工作将红火。

在悉尼和墨尔本，有马上购房意向的人各在30万人以上

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房价居高不下 如何买房投资

在现今的澳洲房地产市场，投资者要用传统的方法来挑选下一个热门地产区，这比以往都难，但也不是完全不可能。目前澳洲房产投资者常常会盯上市区周边崭露头角的、有高档化趋势的、竞争相对更激烈的区域。比较有效的做法是人们可以去买一个相对破旧，但有升值前途的便宜房子，等待它增值，然后抛售，几年内即可发一笔小财。

在墨尔本的Sunshine 区就是一个很好的例子。去年七月，维州房地产协会（REIV）宣布，蓝领阶层的郊区在去年第二季度的房产增长超过了20％。而这并非是唯一的例子。

REIV 今年第一季度的统计数据显示更惊人：墨尔本的Mount Waverley 区, Bentleigh 区和 Beaumaris 区对应的增长分别是19.7%，18.3% 和 16.4％。

很显然，要能在正确的时间和正确的地区购买房产，你的投资就能有斩获，但要如何才知道某个区域将成为下一个房地产新热门区呢？

高档化

一切都归结到一个区域是否有高档化的趋势上来，根据来自 Where Group Property 的 Todd Hunter 的意见，投资者应该寻找区域周边是否有某个地区有将被焕然一新的迹象。

“最关键的是收入负债比，也就是说，平均而言，与人们在该地区的购房所需的债务水平相比，这一个地区人们的收入水平相对不错，” Hunter 先生说。“然后这额外的现金流，就可以用于房子翻新上。”

一个区的老房子，如果旁边有一个较新的区，通常就是很好的选择，他补充道，基础设施投资的公告可以是一个区域将要开始成为热门区的一个标志。

“更好的情况是，有人口增长快的地区，人群不断汇集的地区，”Hunter 说。

地理位置也关键

从过去的经验上看，最大的收益区为内城区，但那当然不是唯一的热门区，Hunter 先生说：“内城区相对更贵，地产的增值周期往往在内城区开始然后向外围郊区蔓延。交通方便极其重要，因此要注意看是否有良好的公路和铁路交通。也就是说只要有良好的交通条件。你仍然可以住在远郊，而比较容易的来到市区工作。”

Hunter 表示，他倾向于“要找别人都不找的”低价格房产点。

“我会坚持500,000澳元以下的价格范围，避免在城区内的单元（因为往往供过于求），”他说，“并坚持在省会城市区域，或大区域的地区做选择 – 要避免矿业城镇。”

警惕热点区的变籔

Metropole Properties 的 Michael Yardney 敦促购房者在挑选下一个地产热门区时要加倍小心。

“我已经看到太多的追逐热点的投资者得不偿失的例子，如有人只是以基础设施的变化或寻找下一个医院的兴建为基准就可能失败，”他说，“这些因素并不总会导致更大的资产增值。”

Yardney 先生还说，有时把握正确的投资时间不容易。“要么你会过早进入一个热点而错过了黄金机会或是过晚进入，热点已经开始冷却，”他说。

Hunter 先生对此表示赞同，他们认为太专注于寻找一个热点的问题所在是，“时间不对号”。“人们通过报导知道这些热点的时候，为时已晚 ……增长期已经实现，”他说。

关注价格上涨的连锁反应

Yardney 先生说在房产投资时要留意房市的“涟漪效应”，“当某一个地区房市开始火热时，强劲的价格上涨，会让部份购房者因购买力限制因此会希望在热点相邻的区域购买房产，”他说。“这种对热点区域需求的增加，也因此而推高了相邻区域的房产价格。

“当然这种涟漪效应不会永远散布开去，而往往是在主要的地理界线就有阻断现象，如主要的道路或高速公路，所以这是一个要留意的方面。”

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专家解读：中国公民投资美国EB-5移民的就业机会

美国EB-5移民：就业机会如何算。今年2月，移民局发表公开信答复部分EB-5区域中心在关于其项目中“租户就业”的计算方法提出的疑问，声明会依据其认可的经济学计算模式承认其所创造的新增就业机会，此举释放出明确的信号：美国移民局对EB-5审核的标准将越来越严格。实际的影响到底有多大呢？

近年来市场火爆的EB-5投资移民项目中，“就业机会”的足量创造是申请人最终成功获得绿卡的必要条件。移民专家表示，美国移民局关于EB-5项目就业计算一直以来就是以新增就业机会来认定的，没有新的变化。其认可的计算公式RIMS II（工作生成模型，原理是从直接工作机会利用参数推导出间接工作机会）与美国国家经济分析局（简称BEA）开发的“就业系数”计算方法如出一辙。

以苹果公司为例，就业机会如何算？

苹果公司作为全球最具价值的企业，与传统企业通常雇佣较多职员的情况有所不同，一直以来在创造就业方面受到外界很多质疑。下面我们以苹果公司的就业机会创造为例，向申请人解释EB-5投资移民项目中的就业机会是如何创造出来的。

近日，苹果公司在其网站发布它在美国本土创造大量就业机会的研究报告，正是采用了BEA的“就业系数”公式。根据BEA的“就业系数”计算公式，基于公司2011年在研发、产品和服务等方面的直接投入成本，并去除掉一些非直接关联就业岗位后，得出了以下就业数据。

该报告显示，苹果在开发经营iPad、iPhone等产品的同时，2011年在美国本土创造了总计为51.4万个直接和间接就业岗位，其中直接雇佣数4.7万个。其中位处肯塔基、纽约以及得克萨斯的外包服务商，就已经产生了直接为苹果服务的25.7万个就业机会，而为iPhone、iPad提供应用软件的苹果应用商店，仅在美国国内也创造了约21万个在线工作机会。而其他直接为苹果服务的如快递、运输等间接就业数据还未包括在内。

 移民局不认可“租户就业”

移民专家指出，如果投资人的EB-5资金在绿卡条件解除前一直处于正常运营之中，其根据RIMS II得出的直接和间接就业机会创造是得到认可的，市场大可不必为此担心。移民局的上述这个声明，实质是澄清了有关部分EB-5项目中出现的租户只是将原有的雇员从其他地方转移过来、并未创造新的就业机会，这种“租户转移就业”的间接就业数据，移民局是不认可的。

今年严查办公楼医院项目

由于投资移民美国申请人越来越多，整个美国移民局面临非常大的压力，今年2月17日，美国移民局向所有的区域中心发表了公开信，该公开信释放出明确的信号，美国移民局将对EB-5审核的标准越来越严格。

今年美国移民局会重点调查如办公大楼项目、医院项目、大型购物中心等项目，并将对这些项目创造的就业机会进行严格审核，原来移民局对商业广场、商业中心包括办公大楼就业方式的计算通常是以租约的方式计算，而只要是租出去就算投资项目产生的就业机会。但是，从今年开始，这样的就业机会计算将不再有效。

申请人选择项目四大要点

建议申请人选项目时要考虑以下情况：一是项目在移民局批准的就业岗位通常要越高越好，通常超过40%比较安全；二是不管是借贷模式还是投资模式，关键要看项目的退出机制是怎样，若能结合这两种模式的项目更好；三是政府投资资金越高越好；四是整个EB-5的投资资金最好不超过总投资的50%。

 

 

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美国EB5投资移民常见问题Q&A

 问：在准备投资移民的过程中，总听到I-526 及 I-829. 何为I-526? 何为 I-829?

答:I-526 是指临时绿卡这一步的申请，这步得批后，才会日后在广州领馆面试,  或 在美国领馆递交调身份的申请;I-829 是指指永久绿卡申请.这一步的申请要等到临时绿卡得批1年零九个月后才能向美国移民局提交.

 

问：美国投资移民对于随同子女的年龄要求是怎样的？

答：21岁以下的未婚子女。

 

问：办理美国投资移民获得身份后，是否要在投资项目经营的城市居住？

答：获得美国绿卡后，可以在美国境内任何地方居住，并不受项目经营地点的限制。

 

问：美国投资移民获批，登陆并取得美国绿卡之后，孩子是否马上可以在美国读书？

答：是的。而且目前只有美国的永久居民或公民可以到美国公立中学入读，海外留学生则只能读私立学校。

 

问：选择美国项目，需要注意哪些因素呢？

答：选择项目，我司认为，应该从商业的视角去评估。并且需要考虑项目的集资时间是否过长，是否能提供足够的就业机会，是否能在五年之后有还款的能力等等方面综合考虑。

 

问：在美国买房子可以作为申请移民的投资吗？

答：不能。因为没有创造就业机会，是不属于投资移民的。虽然这个问题简单，但的确有不少人问。

 

问：美国投资移民是否每半年登录美国一次就一定可以维持身份？

在条例上要求永久居民离境时间不能超过半年。但我们的建议是还需要证明以美国为家。

 

问：我投资50万美元申请EB-5移民，是否也可以带上我的配偶和子女一起移民？

答：可以。您的配偶和未满21周岁的未婚子女可一同申请，即一人申请，全家绿卡。

 

问：什么样的证据可以证明资金来源是合法的呢？

答：举例说明：

1.中小企业家： 企业经营所得每年上千万人民币，小商品生产，资金积累：分红和工资。出具公司资产负债盈利记录等达到移民局要求

2.房地产买卖：中国房地产买卖是高盈利的。有些申请人不是企业家，而是国家公务员，企业高级管理，医生等等。其实这些职位的申请人平时收入都比较高，这些申请人只要能够解释近年有合法积累去购买房产，如果这些房产在中国一线城市，房价在近几年基本上都翻了一倍有馀。

  3.申请人在美国持有H-1B, F-1等合法身份，通过父母赠与等等，父母也需要证明财产是通过股票、房地产等积累而来。

 

问：投资移民的50万美金是否需要证明来源？

答：是的。只要能够证明用于投资的50万是合法来源所得。收入来源可以是公司经营所得，公司红利，股票收益，房地产增值，遗产等等。也可以是借来的。比如说，房地产抵押借款等等。

 

问：一般投资移民申请人在美国多久可以拿到绿卡呢？

答：如果投资移民申请人已经以合法有效的身份在美国居住，那么以目前的审批速度，最快只需要4个月左右便可以拿到绿卡了。

 

问：目前投资移民申请人大多来自海外还是在美国居住呢？

答：投资移民申请人按居住所在地分为两种，一种是申请人已经在美国居住，持有合法非移民身份，如持有国际学生F-1签证、工作签证H-1B或L-1跨国经理签证。另外一种申请人在海外，比如居住在中国大陆。目前投资移民申请人来自海外的人数比较多。

 

问：投资移民有名额限制吗？

答：有。国家批准项目每年的总数上限是10000名。3000个保留给投资指定区域中心的投资人。目前没有用完，所以该类申请人目前还没有移民排期，可以很快获得绿卡。

 

问：除了投资50万美元以外，这类EB-5移民还需要什么条件？

答：EB-5移民没有年龄、语言、学历、经商背景、净资产等要求。唯一的条件就是投资款50万美元是申请人通过合法途径获得的，可接受馈赠或继承等方式。

 

问：条件绿卡与正式绿卡有什么区别?

答：条件绿卡指的是两年有效期的绿卡，条件绿卡到期前3个月需申请正式绿卡。除此之外，条件绿卡与正式绿卡持有人均享受相同的权利和社会福利。

 

问：如果我的移民申请被拒绝，投资款是否退还给我？

答：会的。在美国移民局尚未批准您的移民申请前，您的投资存款放于指定的监管账户，一旦您的移民申请被批准，投资资金将投资于美国项目中；反之，投资款将自动从监管账户释放到您本人的账户中。“即，先批准，后投资，资金监管安全。”

 

问：我的投资是否确保我获得绿卡? 在临时绿卡规定的两年到期之前, 投资人获得正式绿卡的百分比是多少?

答: EB5投资之关键在于对投资中心的选择. 投资中心选择正确, 投资人获得临时绿卡将不成问题. 同样, 投资中心的正确选择可使投资人获得正式绿卡的风险降到最低.

 

问：投资的整体风险有多大?

答: 如前题所答, EB5投资之关键在于对投资中心的选择, 选择正确的投资中心可将投资风险降到最低. 虽然任何投资都有一定的风险， 但如果对投资中心的选择不恰当，投资风险会大大增加. 例如, 如果投资中心所投入的项目经营不佳,偏离在移民局备案时的轨道, 则投资金额将可能极具风险.

 

问：EB5投资移民需要多少资金? 是否可分阶段性支付还是必须一次性付清?

答: EB5 投资移民分两类：一类是个人投资：即将投资金额投入到新建企业或收购现存企业，并在移民局指定时间创造10个美国雇员的就业机会；另一类投资移民是将投资金额投到移民局批准的区域投资中心。这类投资投资人免去了在移民局指定时间创造10个美国雇员的就业机会的义务。以上两类投资移民的金额，根据投资地区的不同，可以是100万美元的投资，也可以是50万美元的投资。 对投资区域中心的投资金额必须一次付清。

 

问：如果在我打算申请投资移民之时,我没有足够的合法收入来源, 我能否用未来可预知的合法收入作为投资资金,或把借贷的钱款用做所规定的投资金额?

答: 根据投资移民法律的要求,投资金额必须是投资人的税后合法收入.所以未来可预知的合法收入不能作为投资资金. 至于借贷的钱款能能否用做所规定的投资金额, 如果所贷金额由你的个人合法财产作全权抵押,是可以的.

 

问：区域投资中心对投资人的投资额是否上有保险? 若两年临时绿卡到期未能拿到正式绿卡, 所投资金是否退还?

答: 根据移民法的规定，任何投资必须本着利益共享,风险共担的原则, 因此区域投资中心对任何投资人的投资都不可能有担保的约定。若两年临时绿卡到期未能拿到正式绿卡, 所投资金是不予返还的。但正如上边对第二个问题的解答，选择正确的投资中心可将投资风险降到最低.

 

问：作为投资人, 我是否要参加投资企业的运营?

答: 如果你投资到移民局指定的区域投资中心，你不需要实际参加企业运营. 你可在全美任何一个地方居住。

 

问：临时绿卡得批后, 我可否将家眷接来美国?

答: 实际上，只要I-526 一旦得批，投资人及其配偶和未满21岁的未成年子女可以一起在广州领馆申请获得临时绿卡。 当然，如果 I-526 得批之时,投资人已非移民的身份在美国居住,投资人必须先获得临时绿卡,其配偶和未满21岁的未成年子女才可以在广州领馆申请获得临时移民签证.

 

问: 如果投资人的正式绿卡被拒绝, 其家眷可否继续留住美国?

答: 一旦投资人的正式绿卡被拒绝, 其家眷, 包括其配偶和未满21周岁的子女须与主投资人一起离开美国, 除非他们持有其它有效签证, 如学生签证或非移民工作签证等, 他们可继续在美国留住.

 

问: 临时绿卡得批后, 我可否在美国任选一处居住?

答: 当然. 一旦获得临时绿卡, 投资者可随意在美国的任何一方居住.

 

问:临时绿卡得批后, 我可否在美国为任何公司工作?

答: 当然可以.

 

问:通过投资中心投资的优势在哪里?

答: 依据移民法, 如果不向区域投资中心投资, 而是通过个人渠道投资, 投资人则需要在两年之内为美国解决10个就业人员, 并需提供相关的税务报表. 这对于来美国不久的投资人来讲将是个很大的负担. 而投资区域中心, 则该中心会负责解决10个美国工人就业问题.

 

问: 提交I-526时我需要准备那些资料?我将如何制定经营计划?

答: 届时律师将给予投资人具体指导. 如果向区域投资中心投资, 投资人不需制定经营计划.

 

问: 临时绿卡获得后, 如果投资的企业经营不善,后果将是什么?

答: 依前面所述, EB5投资之关键在于对区域投资中心的选择, 选择正确的区域投资中心可将投资风险降到最低.否则, 投资风险会大大增加. 因此, 聘请一位经验丰富的移民律师帮助你选择正确的区域投资中心便显得尤为重要. 不然, 一旦在临时绿卡得批后, 如若所选的区域投资中心所投入的项目经营不佳, 抑或倒闭, 则投资人将失去申请正式绿卡的资格.

 

问: 我为什么要选择投资美国?

答: 众所周知, 美国是个多元化的国家, 其移民政策和投资环境较之其他国家更为适宜移民的生存与发展.

 

问: 馈赠是否被视为投资移民的合法收入来源? 是否需要提供证明其本身的合法性?

答: 馈赠可以作为投资金额, 只要投资人能够提供证明该笔款项为馈赠人的合法收入. 换句话说，馈赠人必须证明赠与资金的合法来源。

 

问: 移民局是否要对EB5投资者进行背景调查以及对其投资金额做财务审核?

答: 移民局在审理EB5第一步, 即I-526时, 会对投资金额的合法性进行严格的审核. 而对投资者个人的背景审核则放在调整身份阶段, 即I-485 阶段或领馆签证阶段.

 

 

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