多伦多度假屋市值随时飙升 专家提醒尽早分配房产

在湖边度假屋(cottage)凑孙为乐,是不少退休人士的梦想。但这类多伦多楼市市值通常已飙升数十倍的物业,将来若有需要转给家人名下,联邦政府会征收重税。有专家建议,退休人士可趁在世时,转售或转赠物业给子女,这样既可减轻税务负担,子女将来也可享受物业增值。

多伦多度假屋市值随时飙升 专家提醒尽早分配房产

退休人士持有的度假屋,早年购入价通常只需数千元,但现时市值已飙至10万元或以上。皇家银行财务策划师劳顿(Mike Laughton)指出,物业转名始终会牵涉税款,其中一个应付方法,是现在把物业转售或转赠给子女,劳顿说:「你愈早转给遗嘱受益人,你将来需要负责的税款会愈少。」

另一个方法,退休人士借钱给子女,用来购买自己的物业。换言之,在维持按揭供款的条件下,你可以在五年限期内,分散资本增值及相关税款,你更可以在遗嘱豁免债务。
增加物业持有人数目,也是另一种应付方法,例如与子女联名持有物业,或者把物业转给信托基金,当物业当作遗产转移时,就可以避免缴交遗嘱认证费。

为了减轻税项,当你决定物业新售价时,还需考虑其他费用,例如地产代理佣金、律师费及其他相关交易费用,增加新房间、扩建木制平台也可计算在内,但还在进行的维修费则不在此列。

预先分配遗产免家人争议

加拿大帝国商业银行私人财富管理(CIBC Private Wealth Management)税务及财产规划主管戈隆贝克(Jamie Golombek)指出,退休人士也可以透过宣誓,表明物业是主要居所,避免缴付资产增值税。

然而退休人士若在市中心同时持有物业,但又把度假屋当作主要居所,在期限内出售市中心物业时,就无法享受相关优惠。戈隆贝克因此建议,退休人士这时可考虑每个物业每年平均增值、未出售物业的潜在升值金额和预计持有年期。

有人可能会以为,可以象征式1元把物业转售子女,但加拿大税务部(CRA)仍然会以市值计算相关税率。当然,你也可以继续持有物业,过世后才以遗产模式转给受益人。但这种方式等同出售物业,联邦政府会征收重税。

如果你有多于一名子女,宜尽快妥当分配遗产,以免家人瓜分物业时引起不必要的争议。劳顿说:「这不只是税务责任,而是确保家人和平处理遗产,你也可以完成个人使命。」

 欢迎前往加拿大房闻速递

加拿大留学申请成跳板,温哥华华人“爬藤族”涌现

爬藤族”,就是指卯足了劲儿把美国长春藤盟校作为大学申请目标的人群,华人子弟是其中的一支生力军。

在加拿大是没有高考这一说的,孩子们读到12年级,申请大学时提供11年级和12年级第一学期成绩就可以了,不需要一考定终身。

但是自从一群雄心勃勃的中国父母带着孩子雄赳赳、气昂昂跨过太平洋之后,加拿大这块没有高考硝烟的和平土地上,就来了一群立志要爬“藤”的人。狼烟四起,各种攻“藤”、爬“藤”、摘“藤”战略机构如雨后春笋般应运而生,翻开温哥华当地的各种华人报纸、期刊、小广告全是“藤”讯。

加拿大留学申请成跳板,温哥华华人“爬藤族”涌现

可能有人问,那些“藤”都在美国呢,干嘛到温哥华来爬啊?

这也正是中国父母的走一步、看两步战略思想。

首先,比较了移民加拿大和美国的性价比后,觉得先拿到第一张船票比较重要,于是选择来到加拿大,保证能读北美名校,毕竟加拿大的很多所大学排名也是遥遥领先的,父母拿出来说事儿不至于跌份儿。有了这个保底后,眼光高远的中国父母就瞄上了美国的那几所常春藤联盟大学,对形势略加研判,他们就得出自己的结论:加拿大和美国是近邻,美国一定很照顾加拿大,给的名校录取名额一定会多,那就不能坐失良机。再加上各种爬“藤”助攻机构在说明会上励志故事的精彩传播,家长都像被洗了脑、打了鸡血,个个斗志昂扬,立刻给刚来这里东南西北还没搞清楚、ESL语言班还没出来的孩子上紧发条,投身到各种补习班里面去了。更有一些机构直接就是打包服务,给孩子量身定制学习和发展规划,直到完成名校申请的全套申请材料。怀揣“苦什么,不能苦孩子,亏什么,不能亏教育”崇高思想的中国父母不惜一掷千金把孩子就打包了。

在中国,高考也就只有一块敲门砖——成绩。要爬“藤”,那可就不是扔一块砖的问题了,除了学校各科成绩保证高质量的全A(至少不能低于90分,86分以上就是A了),还要考SAT1(综合类的考试,侧重语言和逻辑、数学)、SAT2(各科目的单科测试),要修AP(大学认可的学分课程),保证考到5分,否则就别拿出来说事儿。除此之外,义工和社会活动都要非常充分和出色,要让美国“藤”校一眼就认定你是杰出人才,未来各界领军人物,或具有领袖潜质。怎么在短时间内,让孩子的社会活动出彩,出成果呢?中国父母绞尽脑汁,包装机构指点迷津,于是有钱的父母又开始砸钱,办专场晚会,搞个人画展,捐助慈善。体育不够优秀?请高尔夫教练,单项突破,拿大奖;或者剑走偏锋,大家都打篮球、学游泳,人家学马术去,这个学的人少,容易出成绩。总之是八仙过海,不在国内挤高考独木桥了,都出来吊在一颗“藤”上了。

加拿大并没有把高等教育当成每个人迈向成功的必经之路,中学12年级毕业,就具备了找工作的条件,这也和高中阶段丰富的职业类选修课有直接关系。一部分热爱学术的孩子会申请研究类大学,去读医科、工程和法学院,还有很多孩子就进入了社区学院,当地叫college,在中国应该算三本了吧。在college里,有一年就能拿个证书的专业,也有两年拿个文凭的专业,完成了这些学习就可以去找工作了,反而更好就业。工作过程中发现短板,可以目标更加明确地去继续读书,原来的学分都有效。在college读的过程中,修够一定的学分,如果有兴趣、有意愿也可以把学分转到大学继续深造,拿大学毕业证书。总之,条条道路通罗马,不需要一条道走到黑,好像第一步不迈进大学、甚至不迈进名校的门槛这辈子就毁了似的。

在加拿大找工作首先看工作经验,很多中国父母不解,自己的孩子一口气读到博士毕业,一直在读书哪里来的工作经验?这不是强人所难吗?问题的关键就在这里,加拿大的孩子从中学就开始外出打工积累工作经验了,至少也有很多义工经验。很多孩子是读完college之后工作一段时间又回到学校读书,在他们来说“读书-工作-读书-工作”是穿插在他们人生中的一个不断修正向前的路线。因为大多数就业市场需要的是做基础工作的人,很少哪个公司一上来就招聘老板的。所以当一些中国孩子一口气读到博士毕业后,没有工作经验成了他们的软肋,更没有那么多和这个高学历相匹配的高级职位虚位以待给他们预备着。最典型的例子就在身边。朋友的老公在college两年读了一个护理专业,作为护士,他挣的工资远远比一个癌症研究中心实验室的博士要高很多,当然这个博士在多伦多大学博士毕业后也只找到了这个实验室的普通职位,不是项目带头人等等重要角色。而且护士的工作非常稳定,但实验室如果没有课题,博士的工作也就保不住了。

反观国内,高考已经不是个人的事情,而是全社会的事情了,高考的日子,千万不要犯大忌惹那些考生家长,个个能跟你拼命。于是,正常的路要绕行,施工的要停工,全社会捧着那些高考的孩子,仿佛这一考就是决定孩子一辈子的大事。被这种思想和环境氛围浸淫多年的中国父母,把上大学看成了决定人生成败的唯一战役。来到加拿大根本没来得及和当地教育理念接轨,没有了解当地教育模式和体系,就急于把孩子推上了一条窄得不能再窄的爬“藤”之路。而现实情况已经给很多孤注一掷的爬“藤”族亮起了红灯。一些经过包装、打磨的孩子进入“藤”校之后,真实的学术能力达不到要求,北美大学本科淘汰率很高,这些勉强爬上“藤”的孩子不堪重负和巨大的压力,要么转到普通学校,要么转到一些相对容易却不热门的专业去读。也有的铩羽而归,连学都不上了,自信心受到了严重打击,整个人消沉下去。

曾经有一个申请到“藤”校的孩子,父母喜极而泣,要大摆筵席,孩子却很理智、很清醒,告诉父母别这么高调,“藤”校进是进去了,能不能读出来还是未知数呢,等他真正大学毕业再说吧。

有一个被父母励志之后要爬“藤”的孩子,负责给他包装的指导老师问他:“知道常春藤盟校有哪几所吗?”孩子列举了两个最大牌的哈佛、耶鲁之后就说不上来了。老师问他:“是你自己的意愿要上美国名校吗?”孩子的一番言辞让老师也吃惊不小:“我爸爸妈妈为了我来这里读书,他们放下生意交给别人打理,公司损失很大,家里为我付出了很多,我必须出人头地。”小小年纪,孩子就开始背着父母的梦想爬“藤”了。

也不能一味指责中国父母的功利,毕竟国内教育资源有限或者分布不平衡,我们的教育从小升初就开始淘汰式选拔了,所以功课越做越难。孩子们从上幼儿园开始就被推上了一条充满竞争的道路,你不往前跑就面临被淘汰。但在加拿大,他们永远鼓励孩子享受人生,他们觉得每个阶段都是孩子人生中宝贵的不可逆转的经历,父母过分强迫孩子学习就是剥夺了孩子享受人生的权力。这里也有一些天才班,或者学术类型的高中特殊教育,但是大多数父母没有觉得孩子一定要进入这样的领域才值得欣慰。整个社会和教育保护的是孩子的自信,从不排名次,不大张旗鼓表彰学术获奖的孩子,不把成绩和孩子的名字同时公布。孩子们看到的永远都是他自己知道的那个长长的学号和学号后面自己的成绩。孩子在学校篮球队、足球队或冰球队中的风采可能比他的学术成绩更容易为他赢得在同学心目中的荣耀。

所以很多中国孩子在父母意愿的压力下爬“藤”爬到一半,适应和了解了这里的教育之后,立刻觉醒不爬了,开始享受这里的学校生活,做作业时戴着耳机听音乐,这都是这里老师鼓励的行为,说可以减压;上学不是早出晚归、披星戴月,而是踩着滑板,迎着早晨8点半的太阳去学校,所有路上的车远远就停下,都得给他让行;拒绝父母给报的各种课外强化班,他要和同学去海边享受阳光,因为下午三点就放学,温哥华的夏天10点天才黑;期末了, 不知情况的父母如临大敌,严阵以待.孩子却根本没有期末考试的概念,因为老师给出的全是平时成绩的综合分数,最后一个测试决定不了命运,所以孩子照样篮球打到汗流浃背才回家,第二天,拿着一支笔就去考试了,连书包都不带。

父母的心都还拴在“藤”上,孩子已经自由飞翔,于是很是有些父母顿足捶胸地后悔,加拿大教育毁了孩子,孩子在国内读的是重点中学的实验班,每天刻苦用功,大考小考排名次,孩子根本不敢松劲儿,来到这里变得不思进取、贪图享乐、整天还想入非非整出那么多奇思妙想,整个就是不务正业。在国内,老师多负责啊,三天两头电话联系,通报孩子情况;这里的老师就只给你5分钟和家长单独交流时间,还得提前网上预约,你问他孩子任何情况,他都说“very good!”欲哭无泪的中国父母在加拿大望“藤”兴叹,可又有多少还在中国的父母为孩子出来读书寻找机会而望眼欲穿。永远都是围城的墙里、墙外,永远都是风景在别处。

欢迎前往加拿大留学指南加拿大生活栏目。

 

加拿大移民后遗症,你犯了吗?

移民之后,就好像一个人做了换肾手术,需要终生服药抑制排异反应。拿到移民的门票,跨过那道门槛儿,不是完事大吉了,而是有无数后遗症等着你一一去面对,无论是适应加拿大生活环境还是维持生活舒适度,一种叫做“纠结”的情绪将和你如影随形,直到终老。

相对早期移民那种彻底告别母国,一到移民国即便是住地下室、打labor工也抱着安营扎寨、安家落户的勇气来的移民前辈们,近些年的移民大多是一家两制,家庭成员中那个负责夯实经济基础的一般是拉着行李箱做候鸟,另一半留守陪伴孩子读书。这种家庭体制导致一个家庭在对未来的规划中充满了观望和举棋不定。而今实力不可小觑的各类新移民们抵达之后便可入住豪宅或当地高尚社区,但特殊的家庭体制将原本可能沉闷、单调但却完整的生活割裂,脚踏两只船的行程总是充满了各种潜在的风险和不确定性,于是动荡的心很难把这片天空永远蔚蓝、绿草四季如茵、雾霾终年不见的土地当做自己真正的家。候鸟们一年四季处在迁徙的状态中,留守的主妇们或盼着孩子早日入读大学,摆脱这份陪读的羁绊;或“移民监”中一口气住够时间,拿到公民身份,以期获得一份行走的自由。

但这依然只是一种期待中的生活,移民后遗症的形影相随,让这些貌似来去自由的人实际上经历着最难以给局外人讲解清楚、且技术含量颇高的牵挂和羁绊。

加拿大移民后遗症,你犯了吗?

以保留加拿大永久居民身份为例,候鸟们如果还想保住这个身份,要在五年中住满两年。不要以为这两年是白驹过隙,对相当一部分人来说就是度日如年。国内生意如过山车一般牵扯着每根神经,加拿大清净到寂寞的日子实在不好打发,哪里能安心住下来?有的人干脆放弃这个身份,拿个10年签证,但这就意味着你将不能再享有当地政府给永久居民的各种福利。有的心有不甘便委托一些中介机构想“办法”。弄虚作假多了,移民局就开始给所有移民“服药”。现在当第一张枫叶卡到期要换第二张枫叶卡时,手续变得格外繁冗、严苛。为了证明居住时限达标,移民局要求你提供护照中所有出入境记录,包括空白页都要复印出来,中国海关印章没有英文,必须拿到有资质的英语翻译部门一个章一个章翻译出来,同时出具翻译机构确保真实性的声明。除此之外,还要提供每年的纳税证明、读书或工作证明、租房证明、买房的每年缴纳地税的证明、孩子的就读证明甚至成绩报告……凡此种种,就是要证明你真实地住在这里。此外,所有提交的复印件要有家庭医生、牧师或会计师等政府信得过的人关于真实性的声明和签字。现在医生、牧师愿意签这个字的越来越少,很多人干脆拿到律师事务所公证。

一位拿着永久居民身份的女士在加拿大完成生子任务后,回到国内和亲朋好友大力褒奖在加拿大生孩子享受的超乎想象的优越待遇,关键是费用全免。结果没多少日子便收到了医院三万加元的巨额账单,原因是在加拿大的居住时间不够,不能享受当地医疗保险。 加拿大的失业保险有时候比上班的人工资还高,但一旦离境便不再享有。还有十八岁以下的孩子享有的儿童福利(俗称“牛奶金”),也是在离境之后便不能领取。为了打击一些离境后还在拿这项福利的人,加拿大税务局不断加大抽查力度,而且年年抽查,一封信寄到家里,便要你提供居住证明,孩子的在校证明,40天内没有将资料寄到税务局,福利立刻停止。随后便可能面对更多的调查,如果真的是冒领了,那就意味着吐出这些钱的同时还要接受罚款。现在加拿大一些部门已不再相信私人之间的租房合同,为了证明你的真实居住,甚至要你提供半年的水电费、电话费的缴费账单。

很多移民想,干脆入籍吧,成为公民就不用每天算着日子居住,可以一劳永逸了。现在不仅这种一劳永逸行将被打破,就连入籍的门槛也让很多人望而生畏了。今年2月,加拿大移民局将入籍申请费从每人200加元直接涨价到400加元。尽管很多人认为钱不是问题,但移民局让相当数量的人的语言能力成了一个很严重的问题。所有申请人必须提供政府承认的ELSA(英语第二语言)听、说、读、写四项技能四级或四级以上的证明,包括学习期间的出勤记录。以前50岁以上的申请人可以免入籍考试,现在一个即将通过的法案将年龄上限提到了65岁,这就意味着你得用英语参加入籍考试的笔试和面试。笔试如果还可以突击恶补的话,移民局官员面前随机话题的对答如流可就不那么容易了。新法案通过后,入籍居住时间也从四年住满三年变成六年住满四年。最关键的是入籍之后也不再来去自由,医疗保险住够规定时间方能生效只是限制条件的其中之一,预计未来还会有更多的细则对居住时间进行限制。

早年已经入籍的移民们,现在即便回到母国居住,因为已经是外国人了,母国也不得不对其见外了。很多手持加拿大护照的加籍华人回国看父母、和老公团聚,在申请中国签证时还得提供国内的邀请函。还有相当一部分已经入籍加拿大的华人在国内有房产和银行账户。为了保证这些个人财产的安全性,他们又不敢随便把国内户口注销,否则你一个拿着外国护照的人怎么说清楚你本人就是那个房的房主和银行账户的户主?因此,他们不敢享受国内给彻底没户口、没瓜葛的外籍华人的某些便利政策,只能在擦边球的状态中手持外国护照,拿着中国签证,回到国内居住满三个月就得出趟国再签一次。

一位回流国内定居的朋友,每三个月出境一次,“旅行”成了他生活的常态,尽管这张护照可以走遍世界150多个国家,但回国就为多挣两个钱的他还得选择最经济的路线——中国香港。就因为手里那张加拿大护照,这些年是不用算在加拿大的居住时间了,在自己家却要天天掐着点儿过日子,远不是传说中的那种来去无牵挂。即便不用算在加拿大的居住时间了,但每年四月报税的季节还得回到加拿大去报税,作为这个国家的公民毕竟有着千丝万缕的联系,切断之后将来一旦你回去居住了又是一堆麻烦等着你。还有房子的麻烦事,冬天得有人给你铲雪,一年四季还得有人帮你除草,没人居住却要年年给政府缴纳高昂的地税。这个朋友说一年到头被两个国家的种种细节搞得快人格分裂了。

候鸟的生活也不是别人眼中所艳羡的那样,越到老后遗症越多。超过四十岁以上,长途飞行就开始变成一种煎熬。就是头等舱中的富贵鸟也一样要面临倒时差的折磨,年龄越大越经不起这种折腾,而且不久前就已经有人因为这种迁徙、奔波命陨温哥华。那些现在在国内打拼、筹划着老了以后回温哥华安享晚年的候鸟们,很多连身份都没有了,多病多灾的老年是可以承受得了加拿大高昂的医疗费用呢还是可以经受得住十几个小时的长途飞行回国就医呢?一家两制的移民家庭,老到飞不动的时候,一个人的社会福利全部在加拿大,一个人的社保、医疗等等全部在中国,牛郎织女的日子难道还要持续下去吗?到那个时候,在哪里居住、谁来陪伴谁将是一个更加现实并两难的选择。

鉴于新一代移民的这种频繁迁徙中的诸多不确定性,移民国深感这些移民对当地经济贡献远远低于预期,对当地社会的融入程度和适应性也差强人意。2011年,加拿大政府一刀切了30万技术移民,当时有媒体形容是“哀鸿遍野”。震惊之余很多已经拿到移民“入场券”但还在国内纠结“去,还是不去”的人,不再每天在加拿大华人移民论坛中反反复复地问那些过来人“自己的状况到底适合不适合去那里生活” 了。因为他们突然发现了这张“入场券”因为紧俏必须珍惜了,至于那场子里的戏是否真的精彩已经不重要,重要的是不能浪费了这个入场的机会。2014年,被指责为“只认钱”的加拿大政府再次举起六亲不认的刀切了6.5万投资移民。这回是富人头上动刀,动静可就不是一般的大了。这下不是“哀鸿遍野”而是“沸反盈天”,国内、国外的媒体跟着热闹,喊着打官司的有钱人还在和加拿大政府分庭抗礼、连连叫板。这是一个从“入场券紧俏”到“禁止入场”的质变,场外的人不论是排队等候的还是压根儿就是远远观望的都急眼了。其实场子还是那个场子,就因为关了门,仿佛场子里的戏更精彩了,人人都想挤进去一看究竟。

实际上,那些已经入场的人们面对这场人生大戏的诸多无奈和求解无解的情况,相比国内的人们面对雾霾、食品安全、子女教育有着只多不少的纠结。习惯了这山看着那山高的人们,对面山头上的人儿真的不比你幸福更多,那里的美好多半是你心中的海市蜃楼。

 欢迎前往加拿大移民栏目。

澳洲偏远地区房产市场好转 沿海地区市场走俏

澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data的数据显示,部份偏远地区房产市场开始转好。澳洲房地产市场的蓬勃景象从一些省会城市开始波及到了中小城市,尤其是沿海区域。 

据澳洲新闻网报导,虽然与资源行业紧密相连的城镇仍然低迷,但最新的CoreLogic RP Data地区报告显示,沿海住房产市场显现上升。

资深研究员库舍(Cameron Kusher)预计今年会继续保持好势头。他说:“在贷款利率仍然保持低位的情况下,住房的吸引力,特别是在一些较大的沿海地区市场,很可能会在2015年里继续呈现进一步的上升。”

截止到今年3月底的一年中,在一些省会城市之外较大的地区,悉尼南部的伊拉瓦拉(Illawarra)的独立房价值上涨幅度最大,达9.3%,公寓房上涨9.6%。

黄金海岸(Gold Coast)的独立房、阳光海岸(Sunshine Coast)的独立房和公寓房也有所上升。

库舍称,这些地区自金融危机以来增加了乏力,很高兴看到它们开始好转。

最新的CoreLogic RP Data地区报告显示,沿海住房产市场显现上升

查看更多黄金海岸的优质房源

地区情况:

纽卡斯尔(Newcastle)和麦觉理湖(Lake Macquarie)

  • 截止到今年2月的一年里,售房8,205套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨7.4%,公寓房价上涨6.6%。

伊拉瓦拉

  • 截止到今年2月的一年里,售房6,373套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨9.3%,公寓房价上升9.6%。

列治文(Richmond )— Tweed

  • 截止到今年2月的一年里,售房5,741套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨3.6%,公寓房价上涨4.5%。

黄金海岸

  • 截止到今年2月的一年里,售房18,595套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨4.8%,公寓房价上涨3.9%。

阳光海岸

  • 截止到今年2月的一年里,售房11,060套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨6.3%,公寓房价值上涨4.7%。

汤斯维尔(Townsville)

  • 截止到今年2月的一年里,售房3,904套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价下降2.4%,公寓房价下降1.4%%。

Wide Bay

  • 截止到今年2月的一年里,售房5,523套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨0.2%,公寓房价上涨0.9%。

凯恩斯(Cairns)

  • 截止到今年2月的一年里,售房5,874套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨5.1%,公寓房价上涨5.7%。

吉朗(Geelong)

  • 截止到今年2月的一年里,售房6,191套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨3.5%,公寓房价上涨1.6%。

Latrobe — Gippsland

  • 截止到今年2月的一年里,售房6,373套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨9.3%,公寓房价上涨9.6%。

Bunbury

  • 截止到今年2月的一年里,售房3,746套。
  • 截止到今年3月的一年里,独立房价上涨1.23%,公寓房价上涨0.4%。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

德国房价30年降10% 这才是房价应有的走势

当美国人出国旅游时,所遇到的文化冲击常常是不愉快的。罗伯特•洛克(Robert Locke)的体验却不太一样。在美景如画的德国小镇格利茨(Goerlitz)购买一栋迷人但有些破败的房产过程中,他被惊到了——以一种相当愉快的方式——当地政府官员对这笔交易提出了质疑。他们表示,洛克所同意支付的价格太过高昂,并立即要求卖家降低近三分之一的价格。这些官员之所以有卖家的电话号码,是因为他此前承诺重新修葺这栋物业但最终没有实现。(德国房价多少钱

洛克是一名退休历史学家。正如他所指出的,格利茨当地政府的态度是德国经济如何运作的一个积极生动的例子。德国政府官员并不是不插手经济,而是以影响市场结果为荣。尽管格利茨当局微观管理房屋价格的程度属于特例,但德国经济的基本准则就是保持房屋价格的稳定和可负担性。

德国房价30年降10% 这才是房价应有的走势

要对这种做法的结果提出辩驳,很难。从2012年英国房产咨询公司Colin Wiles援引的数据来看,柏林的单卧室公寓售价仅为5.5万美元,莱茵兰地区四卧室独立式住宅仅售8万美元。而纽约及硅谷类似规格的房产售价在十倍以上。

尽管英语国家的一个传统共识是,官方介入价格会导致低于平均标准的结果,但事实上,无论以哪个标准来看,德国经济都是世界上最成功的之一。有多成功?从国际贸易上就可以看出来。2012年德国的国际收支经常项目顺差为2,380亿美元,位居全球第一。以人均来看,是中国的近15倍,而且是在德国劳动者工资水平在全球名列前茅的情况下实现的。过去十年,德国GDP增长在大型经济体中位居前列,而其失业率却在最低水平阵营中。

据Wiles的数据,2012年德国房屋价格较30年前下降了10%(扣除物价因素后)。和英国相比,这个数据简直太惊人了:同期英国房产价格上涨了逾230%。

以上故事中,关键的一点是,德国市政府会定期放出可供开发的土地,从而增加房产供应。终极驱动力是中央政府制定的一条政策,基于每个区域居民数量的最新准确数据,向市政府提供财政支持。

此外,德国还刻意设计了一套鼓励租赁而非买卖的系统。租客享有较多权利,且只要支付了房租,就几乎能免于被房东逐出,甚至也不会遇到房租大幅上涨的情况。

同时,德国法律法规抑制公民对业主所有权的需求。比如,德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款,因此,潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。更有甚者,房屋所有权意味着要服从一项严苛的消费税规定,而优惠税收政策则鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。

所有这一切是如何对德国经济增长做出贡献的?对于美国近代热衷于自由市场解决方案的教条主义者,夏威夷大学的荣誉教授洛克是一位杰出的批评者,他指出,德国对房产市场管控的一个重要结果就是保证了劳动力人口。并且,通过实质上消除了泡沫的这种方式,德国的这套系统尽可能地减少了资源的不恰当分配,而这在英美经济繁荣-萧条的交替循环中多多少少是不可避免的。这一循环又因鼓励公民将房屋所有权视作投资的税收刺激政策而恶化,导致了空间的大量囤积和利用不足。

另外,在德国的系统中,房屋建造商很少需要像普尔特房产公司(Pulte Homes)、霍顿公司(D. R. Horton)、莱纳房屋公司(Lennar)和托尔兄弟(Toll Brothers)等美国房屋建造商那样囤积大量土地——这非常危险,会让公司分心。德国房产建造商只需专注于以低成本建造高质量房屋,因为他们很放心:当有需要的时候,额外的土地可以用合理的价格拿到。

 

难以置信!悉尼以北海滨区十年来房价几乎未变

尽管悉尼许多郊区被房价上涨潮所淹没,但在以北一些海滨区住房的售价与2005年的价格水平相似。

据澳洲新闻网报导,澳洲房地产数据机构Core Logic RP Data的调查表明,Palm Beach、Clareville、Avoca Beach及至少五个其它以北区的房价在过去十年里一直被置于被遗忘的角落,缺少购房者的关注。

在这八个区中,Gosford的房产中位价涨幅最大,也才0.8%。有些海滨区的房价甚至有所下降。Palm Beach现在的独立房中位价比2005年时低了3.2万澳元,其附近的Clareville的中位价竟降低了18万澳元之巨。

这十年的低迷与悉尼的总体趋势刚好相反,悉尼的房产中位价从2005年时的499,950澳元上升到今天的767,000澳元,澳洲大多数地区房产的价格在这十年里大约每年上涨4.5%。

反映出这一趋势的最近房产销售包括Clareville的可欣赏Pittwater全方位的水景一套四卧室住房,2004年时广告登出的价格为127万澳元,但两个月前仅以120万澳元售出。

仅隔几个街区的另一套四卧室住房在去年12月以106万澳元售出,但原房东于2007年花费了103万澳元购入。

来自Palm Beach房地产代理公司LJ Hooker鲁宾逊(Peter Robinson)称,购房者已经很大程度上遗忘了城市远北区是能充分享受生活的地区,他们甚至在开始找房前就排除了这些地区,认为房价太贵。

Palm Beach居民考恩(Sean Cowan)正在出售他的五卧室独门独院房,该地区价格之低让他大吃一惊。他说:“房价比10年前更低,当时这样的价格买不到海景房。”

中海岸(Central Coast)的区Terrigal、Gosford、Pearl Beach和Avoca Beach仍然保持着与2000年代初时相似的房价。近期出售的位于Avoca Drive的一套公寓房低于2003年时的购买价格1.5万澳元,Gosford一套公寓房在2004年时以40.4万澳元售出,今年3月仅卖得37.4万澳元。

新搬来的居民霍尔(Luke Hall)表示,来到这个地区的目的就是想要购买距离海滩仅几步之遥的便宜房子,今年初他从Terrigal搬到了Wamberal。他说:“这里很容易就能以不错的价格找到不错的房子。”

悉尼有些海滨区的房价在过去十年竟然有所下降

查看更多悉尼海滨房源

当年与现在的房产中位价比较如下:

  • Palm Beach独立房:2005年为228万澳元,2015年为225万
  • Clareville独立房:2005年145万,2015年127万
  • Terrigal公寓房:2005年57.5万,2015年57.5万
  • Gosford独立房:2005年43万,2015年46.5万
  • Gosford公寓房:2005年303,455澳元,2015年32.5万澳元
  • Avoca Beach公寓房:2005年66.5万,2015年54.75万
  • Pearl Beach独立房:2005年92万,2015年为82.5万
  • Katoomba公寓房:2005年231,250澳元,2015年27万澳元
  • The Entrance独立房:2005年52.5万,2015年43.25万

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

美国“微公寓” 年轻人痛并快乐的蜗居生活

面对城市地价上涨、有限的土地资源,以及单身人口越来越多,如何让一个收入不高的年轻人,在大都市拥有一套小公寓?又如何在这套小公寓内,容下厨房、浴室、储藏室、卧室、客厅、工作室等?

如何让一个收入不高的年轻人,在大都市拥有一套小公寓

目前,美国大部分城市开始兴起“蜗居”,或称“微公寓”,这种公寓包括浴室在内的面积一般不到200平方英尺(约合18.5平方米),通常配备全套家具,有时会采用内置床和其他内置家具以节省空间。

不过,对于美国人来说,“大的,才是美的”观念早已深入人心,一些受访者曾表示,20~30平方米的小公寓在他们眼中只是放宠物狗的地方,有人宣称他们宁愿住在新泽西的大房子里。

所以,住在这样的小公寓里总会让美国人幻想着什么时候才能有个大房子,不用Shopping回来后为根本挤不出地方放东西而苦恼,可以有张宽敞舒服的床,让我们尽情翻滚,不用担心一不注意就会摔到地上,如果有个大房子,我们还希望能有间设备齐全的大厨房,在这里烹调出收藏了很久却一直提不起劲去做的菜谱。如果你也有这样的想法,那么下面这些痛并快乐着的挣扎你应该会明白。

1、你被迫变得有创意

地方不够大,但希望家里五脏俱全,那么你就必须要头脑风暴一下,将有限的面积最大化了,怎样才能腾出更多的储存空间?怎样才能不显得拥挤?你被迫学着像个室内设计师一样去思考。虽然实在很痛苦,但间接提升了你的家装经验,有时候想想其实也还蛮有趣的。

2、不用正式见面你其实已经蛮了解你的邻居了

你知道邻居非常爱听古典乐,他的女友通常周末都会来过夜,他们偶尔会为了结婚的事情吵架。你还知道楼上的女友很爱穿高跟鞋,经常去旅行或者公干,步伐很急促,估计性格会比较急躁。你无奈地知道了很多你没打算想要了解的事,但没办法,谁让房子隔音不够好呢?

3、住处很容易就变乱,逼你养成好习惯

虽然自己不是个懒惰邋遢的人,但空间小东西多的话,很容易就会造成拥挤混乱的感觉,即使每天都有搞卫生也改善不了多少。为了让生活环境变得不那么让你看着眼火爆,你开始想尽办法去发掘更多的收纳空间,或者是换家具,并且频繁收拾房屋,久而久之就养成了良好的习惯,不过,这种情况比较两极,有的人会选择放任自己,乱成狗窝也无所谓了。

4、你和室友的关系变得非常亲密

同一屋檐下,而且房子又比较小的话,你们很难忽略对方的存在,尤其是吵架之后,虽然很想要远离对方清静一下,但除非你选择摔门离去,否则在小房子里走到哪儿都会见到对方,避无可避,虽然气氛会尴尬一阵子,但对比起住在大房子里头,这个“缺点”可以有效使得吵架冷战的时间变短哦。

5、你学会了边做饭边清理现场

地方浅窄嘛,不想连半成品放一边备用的位置都没有的话也就只能是这样做了。据说不少好的西厨都有这个习惯,边做饭的同时还要在间隙的空馀时间打扫战场,这样可以保持思绪清晰,做起事来更得心应手,一顿饭煮完后不至于锅碗瓢盆堆积如山。而且,你还被迫练就了快速洗碗的好本领。

6、无形中帮你省下了不少钱

比方说家电、家具、装饰品,房子小的话,空调不必买匹数那麽大的,灯也不必买太多,这样无形中电费就剩下来了。另外,因为住的地方本身就小,所以还是可以在一定程度上控制你的购物慾,那些华而不实或者比较佔空间的东西,即使心里再想买也会被没地方收纳而打消念头。

7、朋友到家里聚会过夜会很让人兴奋,就像小时候一样

三几个闺蜜去你家里聚会过夜,如果房子大的话,一般都会一两个人睡一个房间,空间多自然容易有距离感,但如果地方不够大,那么大家通常都会挤在一起,从床上睡到地下,或者把茶几移开,直接将客厅的地板上打地铺,在这里吃喝,在这里玩,会让人特别有回到儿时的感觉。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国,了解美国房产投资独家专业解读

通胀使英国家庭现金储蓄减少3000英镑

据Moneywise网站近日报道,数据显示,通货膨胀使得英国每户家庭在过去5年内现金储蓄缩水3000英镑。

市场调查机构亨德森全球投资者日前公布统计数据显示,受到通胀等生活成本增加的影响,自2010年以来,英国国内现金账户储蓄减少了800亿英镑,相当于每个英国家庭的现金储蓄减少了3000英镑。

在2010年至2014年间,英国国内通胀率为19.8%。同期英国民众现金储蓄的利息为360亿英镑,受通胀率处于较高位置的影响,上述现金储蓄因为未能跑赢通胀而损失1160亿英镑。

通胀使英国家庭现金储蓄减少3000英镑

亨德森全球投资者还表示,在过去5年时间里,受通胀因素影响有一些英国家庭的储蓄资金遭受了十分严重的亏损。

相关数据显示,自1990年以来英国国内的生活成本增幅超过100%,达到122%。同期,英国民众活期账户中的资金只收获得69%的复利。根据亨德森全球投资者的解释,这意味着英国民众在1990年时存入活期账户的1000英镑到现在因通货膨胀已经亏损了240英镑。

亨德森全球投资者还表示,在过去25年里,仅有5年英国活期账户利率跑赢通胀率,这也意味着储户的现金账户有高达80%的可能性在任何一年中遭遇亏损。

亨德森全球投资者还公布统计数据称,在过去25年时间里,英国股市的总体回报率达到700%,而在全球股市的回报率为470%。另根据英国官方的数据,同期英国国内的房价上涨了289%,工资水平上涨了163%。

亨德森全球投资者还表示经过其统计发现,有三分之一的英国人没有任何储蓄。

亨德森全球投资者投资信托主管索马里兹在接受记者采访时表示:“我们在调查中发现,如果将资金长期存在银行现金账户中,那么将很有可能面临资金缩水的情况。面对生活成本的增加以及民众提升生活水平的需求,活期储蓄的收益显然无法填补民众支出的亏损。”

英国大选后房地产股价快速上涨

英国政府英国房地产市场已经实行了长达15年的限制性政策,其规模和严厉程度都比中国高许多,既限制房地产业发展,也限制购房需求增长。

英国大选后房地产股价快速上涨

而今年5月7日英国保守党在大选中胜利,给房地产企业吃了一颗定心丸。保守党上台后废除了房产税,减少了对地主的约束,这使建筑商增加了对房地产的投入。虽然在英国大选前,家庭购买房屋的人数降到两年中最低点,但大选后购房者的信心恢复很快,房地产企业的股价也快速上涨。

现在,人们都看好房地产股,股票经纪人也预测将来许多房地产股将会增长,并将持续到2017年,且房地产企业的效益会转好,加上目前按揭率非常低,这更加刺激人们购房。而由于可供盖房的土地太少,且劳工不足,将导致建筑商无法满足购房者的需求。由于无法提供足够的房屋是房地产股走牛的依据,所以专家预测房地产股的价格还会上涨。

加拿大中国移民圈子里的十大讹传

“中国移民圈子里的讹传太多了!”

跟朋友聊天,经常听到这样的感慨。

的确,由于语言、文化背景、思维方式的不同,更加上对于当地法律的不了解,初来加拿大,甚至很多来了很多年的中国移民,对加拿大都有很多误解,而很多错误的认识最初都来自于以讹传讹的讹传。偶有闲暇,便想到把那些几乎人人都那么说,以至于人人都信以为真的最具误导性的讹传总结批判一番,目的是让后来的朋友尽可能少受这样的误导。

加拿大中国移民圈子里的十大讹传

 十大讹传之第一名:海外资产申报

 

关心“海外资产申报”问题的朋友其实关心的无外乎是两个问题:

汇进加拿大的钱会不会被征税?放心,加拿大没有汇款税。

移民以后在中国继续还有收入会不会被征税?加拿大是对居民的全球收入征税。

十大讹传之第二名:新移民登陆两年内汇进加拿大的钱税务局不管,两年以后再汇进钱可能会被当作收入征税​

 

加拿大是没有汇款税的。如果你今年的应纳税收入是0,那么你就算从你在北京中国银行的帐户向你在温哥华皇家银行的账户汇款1个亿,你也1分钱税不用缴。

在你是税务意义上的加拿大居民的前提下,你认为,如果你今年在中国挣了(或者赚了)100万元应纳税收入,但是你1分钱也没汇进加拿大,你就不用向加拿大缴税吗?当然不是。如果你今年有100万元应纳税收入,你就算1分钱汇款或转帐都没有,甚至这100万元连你的银行帐都没进,还是别人打欠条欠着的,你今年都必须为这100万向加拿大缴税。

这就是汇款与应纳税收入及收入税的关系。至于新移民在国外的钱必须在两年之内转进加拿大,这个说法更是纯属无稽。

 

十大讹传之第三名:太太孩子住在加拿大先生就一定要报税

这个讹传的危害是可以用金钱来计量的。

我曾经掰着手指头把身边熟悉的朋友白交给加拿大税务局的,而依法并不应该交的税款粗略加了一下,那已经是一个7位数。这不仅让我倒吸一口冷气:这些年来,我们的空中飞人们误交给加拿大税务局的税有多少啊?

但是,至于是否属于加拿大居民,应该完全真实述说自己的情况,由CRI做出判断。在加拿大,判断自己是否属于税务居民是自己的事情,但如果故意隐瞒消息避税,是会受到严重惩罚的。

十大讹传之第四名:税务居民与非税务居民

这可算得上是个大讹传了。在加拿大税务局的词典里,其实根本就没有“税务居民”,也没有“非税务居民”,而只有“居民”与“非居民”。

在加拿大的税制下,你在加拿大的纳税义务取决于你的居住状态,即你是居民还是非居民。
如果你在加拿大居住,以加拿大为家,那么你就是税务意义上的居民;如果你的家在另外一个国家,你只是持枫叶卡来加拿大探亲度假,那么你就是税务意义上的非居民。

举两个极端的例子说明这种关系:

例1:你家住中国台湾,持中华民国护照,在某中国台湾公司工作,你的公司经常派你来温哥华出差,每次来你都住在downtown的香格里拉大酒店,如果在2010年你在温哥华累计住了183天,那么对不起,虽然你没有加拿大护照,也没有枫叶卡,也没有工作签证,也没有学习签证,甚至在加拿大也没有1分钱收入,只因为你今年在加拿大累计住了183天,在2010税务年度,你也要被视同加拿大居民,你必须为你的全球收入包括从中国台湾公司所取得的工资收入向加拿大纳税。

例2:你是加拿大公民,持加拿大护照,你家住在北京,在北京做生意,你每年从北京的生意能赚1个亿,只要你没有加拿大来源的收入,你就不用向加拿大交1分钱的税,只因为你的家在北京,你是中国居民,是加拿大非居民。

 

十大讹传之第五名:“教育基金”跟RESP是一回事儿​

‘教育基金’跟RESP的确不是一回事儿。RESP是政府给有孩子的居民提供的一种福利项目,通常所说的RESP指的是RESP帐户,RESP帐户是一种注册投资帐户,用于储蓄和投资积累供孩子受高等教育的经费;而‘教育基金’只是可以在RESP里使用的无数种投资工具中的一种,也就是说,如果你利用RESP为孩子做教育储蓄投资,‘教育基金’是一种可供你选择的投资工具,但并不是你唯一的选择。

RRSPs的另外一个好处是,加拿大政府为鼓励投资RESPs而提供一个叫做Canada Education Savings Grants(CESGs)奖励。在孩子年满18岁以前,你每年往RESPs存入的头500元,政府再帮你多存入:

  • 最多200元,如果你的家庭收入低于40,970元;
  • 最多150元,如果你的家庭收入介于40,970元与81,941元之间;
  • 最多100元,如果你的家庭收入大于81,941元。
  • 如果你存入的多于500元,那么政府为你多存入的另外2000元再帮你多存最多400元。
  • 政府给每个孩子的CESGs是终生最多7200元。

    十大讹传之第六名:第一次买房子免房地产交易税

在BC 省,房地产交易是要缴纳房地产交易税的,但是按照政策,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分豁免的。

获得全部豁免的条件是:

  • 房子的公平市场价值不高于$425,000。
  • 土地不大于0.5公顷。
  • 这个房子将只被用作你的主居所。
  • 你是加拿大公民或永久居民。
  • 在这个房产登记前你已经在BC省连续住够12个月,或在过去6年内报过2次税。
  • 你在过去的任何时间在全世界的任何地方都从来没有在一个主居所内拥有权益。
  • 你还从来没有享受过这个免税政策。

    你看,所有这7个条件里面没有一个是你第一次买房子,与此沾边的只有第6条:你在过去任何时间在全世界的任何地方都从来没有在一个主居所内拥有权益。

    从来没有在一个主居所内拥有权益,不等于从来没有买过房子。比如,你以前可能买过10个房子,但是其中6个是用作出租,3个用作度假屋,1个空关在那里,都不是你的主居所,那么,尽管你已经买过10个房子,但你仍然是从来没有在一个主居所内拥有权益。

 

而从来没有买过房子,也不等于从来没有在一个主居所内拥有权益。比如,在你结婚前你的男朋友已经拥有一套房子,结婚后这套房子成为你们的家,并且你亲爱的老公还把房产证上加上了你的名字。那么,尽管你从来没有买过房子,但是你还是已经在一个主居所内拥有过权益。

十大讹传之第七名:加拿大税比中国高​

这个讹传也是“深入人心”的,几乎所有移民在还没有来加拿大的时候就已经有个这个印象:

加拿大是个高税收的国家。你要是跟中国香港比,跟新加坡比,加拿大的税是高,但是,如果你是跟中国大陆比,事实上,加拿大的税一点也不高。

比如说,你今年挣了5万加元的工资,如果你是加拿大BC省居民的话,你要交给加拿大税务局的税是多少呢?大约8,800加元,相当于大约17.6%。
而如果你是中国居民的话,你应交中国税务局的税是多少呢?大约9,000加元,相当于大约18%。

如果你是做企业的,你在中国的企业通常适用25%的企业所得税,企业所得交完税后分配到你手里的红利,你还要再交20%的个人所得税,二税加在一起相当于企业所得的40%。如果是在加拿大,要交企业收入税,但是你从企业分得红利缴纳个人收入税,政府为避免重复征税又给你一个税款抵减额,最终二税相加以后的税率通常还是大约相当于等额工薪收入的税率,其平均税率通常并不比中国的40%高。

至于消费要交税,比如在BC 省,你所购买的大部分商品在付款时你都要在加上一个12%的HST。可是在中国,你在花钱消费的时候同样是交了消费税,只是那税是含在商品价内而没有在价外,中国的增值税基本税率是17%,就是那个低税率13%也比BC 省的HST要高。

十大讹传之第八名: 入境只能携带少于1万加元的现金​

这是一个贻害甚深的讹传。

身边的很多朋友都是因为听信了这个讹传, 在携带大额现金入境时,在入境申报单上“是否携带相当于1万加元或更多现金”一栏勾No。岂不知,这样做是相当相当危险的,而且这个险犯得一丁点意义都没有。入境带多少现金都是合法的,你根本就没有一丝一毫的必要欺骗边境控制官员。

加拿大法律规定,入境携带相当于1万加元或者更多的现金必须申报,但是并未限制你携带入境现金的金额。而如果你明明带着5万加元现金却说没有,要是不幸被边境控制官员抓住的话,最严重的后果可能是什么呢?可能是牢狱之灾。

你带着钱并且说谎,官员首先会怀疑你带的钱是黑钱,道理很简单,如果不是黑钱你为什么要说谎呢?又不是不让你带。你说谎穿了帮就算你最终能够让官员相信你的钱不是黑钱,你还是要被罚款并被列入边境控制黑名单。

十大讹传之第九名:法律规定,同居满12个月后分手,前伴侣有权分走一半财产

事实上,至少在BC省,普通法同居伴侣是没有财产权利的,分手时财产在谁名下就还是谁的,另一方无权索取。不过,如果你考虑把一部分财产放在尚未成家立业的孩子名下,还是要慎重考虑,因为形成普通法同居伴侣关系的男女朋友分手,因分手而造成生活困难的一方虽然无权向另一方索取财产,但是有权向另一方诉求长期生活费资助,这仍然有可能导致你的孩子被迫把你给他/她的财产出售变现。

十大讹传之第十名:法律规定不满12岁的孩子不得独自在家

事实上,至少BC省的法律并未规定孩子可以独自在家的最低年龄。孩子能否独自在家,并非由其年龄决定,而是由孩子是否足够成熟和你是否有恰当安排保证其安全来酌情决定。不信的话,给警察局打个电话吧。

注意,澄清此讹传的目的并非鼓励家长留年幼的孩子独自在家。在你留你的孩子独自在家之前,你必须确定你的孩子足够成熟,孩子必须知道基本的安全事项,知道有人敲门或打电话怎么应对,知道怎么随时联系上你,知道联系不上你可以找哪家邻居的叔叔阿姨……

欢迎前往加拿大移民指南